Решение по дело №10132/2012 на Районен съд - Перник

РЕШЕНИЕ

№222

гр.Перник, 28.02.2018 година.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Пернишкият районен съд - гражданска колегия, VІІ-състав в публичното заседание на двадесети февруари през две хиляди и осемнадесета година, в състав :

Районен съдия : Явор Джамалов

при секретаря  Наталия Симеонова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 10132, по описа за 2012 година, за да се произнесе взе предвид следното:

  Предявения иск е с правно основание чл.79 от ЗЗД.

               По изложени в исковата молба съображения,  „БИЛД ИМИДЖ ИМПРЕС” ООД, с

ЕИК *********, седалище и адрес на управление : гр. София, район „Триадица”, бул. „Пенчо Славйков” № 10-12, ет. 1, ап. 2, представлявано от управителя Атанаска Иванова Георгиева, моли да бъде постановено решение, с което да бъде осъден  „АПАРТМЪНТ СЪЛЮШЪНС”

ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „Проф. Велизар Великов” № 33, вх. „Г”, ап. 29, представлявано от управителя Джон Дъглас Стайгър, да му заплати сумата в размер на 10 000 лв. (десет хиляди лева) - частичен иск от общо дължимата сума в размер на 261 639,14 лв. (двеста шестдесет и една хиляди шестстотин тридесет и девет лева и четиринадсет стотинки), с ДДС, което задължение произтича от незаплатена продажна цена по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 25.03.2005 год. (и анексите към него), както и заплащане на направените по делото разноски .

Ответната страна, е оспорила така предявените искове по основание и размер, като твърди, че ищцовото дружество не е изправна страна по цитирания предварителен договор и моли същите да бъдат отхвърлени като неоснователни. 

Пернишкият районен съд, като прецени всички събрани по делото доказателства и доводите на страните по реда на чл.12 и чл.235 от ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Видно от приложените писмени доказателства по делото се установява, че въз основа на сключен между „Билд Имидж Импрес” ООД и „Апартмънт Сълюшънс” ЕООД Предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 25.03.2005 год. (и анексите към него), в периода 20.12.2005 год. - 07.07.2010 год. дружество „Билд Имидж Импрес” ООД,  е прехвърлило в полза на „Апартмънт Сълюшънс” ЕООД, собствеността върху всички недвижими имоти, описани в  предварителния договор, а именно собствеността върху 56 апартамента и 38 гаража, намиращи се в Четирикорпусна триетажна жилищна сграда с гаражи и подпокривен етаж, изградена в УПИ VIII-354,529 от кв. 69 по плана на гр. София, м. „Манастирски ливади - запад”.

           Сделките за прехвърляне на собствеността са обективирани в 8 (осем) броя Нотариални актове за продажба на недвижими имоти, респективно на вещно право на строеж, а именно:

1.      Нотариален акт за продажба на вещно право на строеж - акт №** том ** per. № ****, дело № *** от 20.12.2005 г. на Нотариус И.И., № 384 на НК, с район на действие СРС, който акт е вписан в СлВП - град С.с вх. per. № *****, акт № 102, том LLLLVIII, дело № ***** от 2005 г.

2.      Нотариален акт за продажба на вещно право на строеж - акт № ** том* per. № ****, дело № *** от 29.08.2006 г. на Нотариус И.И., № 384 на НК, с район на действие СРС, който акт е вписан в СлВП - град С.с вх. per. № *****, акт № 48, том LLXXXVII, дело № ***** от 2006 г.

3.      Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти - акт №** том*** per. №****, дело № 399 от 04.12.2006 г. на Нотариус Д.Ч., № 075 на НК, с район на действие СРС, който акт е вписан в СлВП - град С.с вх. per. № *****, акт № 187, том LLLLXIV, дело № ***** от 2006 г.

4.      Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти - акт №***, том* per. № ****, дело № *** от 25.06.2008 г. на Нотариус Д.Ч., № 075 на НК, с район на действие СРС, който акт е вписан в СлВП - град С.с вх. per. № *****, акт № 187, том LXII, дело № ***** от 2008 г.

5.      Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот - акт №***, том И, per. № ****, дело № 327 от 15.09.2009 г. на Нотариус Г.Й. - Д., № 343 на НК, с район на действие СРС, който акт е вписан в СлВП - град С.с вх. per. № *****, акт № 113, том СХИ, дело № ***** от 2009 г.

6.      Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот - акт №**, том*** per. № ****, дело № 413 от 05.11.2009 г. на Нотариус Г.Й. - Д., № 343 на НК, с район на действие СРС, който акт е вписан в СлВП - град С.с вх. per. № *****, акт № 123, том LXXXIX, дело № ***** от 2009 г.

7.      Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти - акт №*** том* per. № ****, дело № ** от 05.05.2010 г. на Нотариус Х. В., № 628

на НК, с район на действие СРС, който акт е вписан в СлВП - град С.с вх. per. № *****, акт № ***, том ***, дело № ***** от 2010 г.

8.        Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот - акт № ***, том **, per. № ****, дело № *** от 07.07.2010 г. на Нотариус Г.Й. - Д., № 343 на НК, с район на действие СРС, който акт е вписан в СлВП - град С.с вх. per. № *****, акт № ***, том LXX** дело № 17335 от 2010 г.

Горните обстоятелства не се оспорват от страните поделото. Съгласно договореното между страните в предварителния договор от 25.03.2005 год. и в анекс към същия от 05.10.2006 год., продажната цена, която „Апартмънт Сълюшънс” ЕООД е следвало да заплати на „Билд Имидж Импрес” ООД, е в общ размер на 3 100 700 евро (три милиона сто хиляди и седемстотин евро), без ДДС. По делото не бяха ангажирани доказателства , към настоящият момент  „Апартмънт Сълюшънс” ЕООД  да заплатило изцяло на „Билд Имидж Импрес” ООД дължимата се сума,  в която връзка е и заключението на вещото лице Р.Н.Н., по изслушаната по делото съдебно икономическа експертиза. Същото е посочило, че за периода 03.09.2009г. до 22.07.2010г. ответното дружество е заплатило на ищеца сумата от 1 310 837.64 лева.  

По повод на дължимия остатък от продажната цена е била издадена Фактура № ********** от 01.10.2011 год. на стойност 261 639,14 лв. (двеста шестдесет и една хиляди шестстотин тридесет и девет лева и четиринадесет стотинки), с ДДС. Вещото лице след проверка в счетоводството на ответното дружество е установило, че такава фактура не е била осчетоводяване от ответника.

          Също така към настоящето дело е приложено гр.дело №****/****г. по описа на СГС, видно от което се установява, че продавача по предварителния договор – ищцовото дружество на 06.10.2009г. е учредило договорна ипотека в полза на трето юридическо лице върху 6 от апартаментите предмет на предварителния договор и 12 гаража, също предмет на предварителния договор. В производството по цитираното дело са участвали настоящите страни, като съдът е бил сезиран с искане, да бъде прогласена нищожността на сключените договори за ипотека върху недвижимите имоти. С влязло в сила решение исковете на ответното дружество са били отхвърлени като неоснователни. Самото учредяване на договорните ипотеки от ищцовото дружество е било направено в нарушение на чл.10.6 от предварителния договор от 25.03.2005 год., сключен между страните

Съществуването на ипотека върху обекта предмет на договора към момента на сключването на окончателния договор създава възможност купувача да бъде отстранен от имота, което не е в негов интерес и в този случай той би трябвало да търпи последиците от евентуално насоченото срещу него принудително изпълнение, като при отстраняването му от имота ще се приложат установените в ЗЗД правила за евикция. Именно затова чл.10. 6 от договора е предвидено, че продавачите нямат право да учредяват ипотеки върху имота. Това произтича от систематичното тълкуване на уговорката с която продавача декларира посочените обстоятелства. При това е без значение възможността към момента на сключване на окончателния договор ипотеката върху обекта предмет на предварителния договор да бъде заличена.  Целта на посочената клауза е да осигури липсата на права на трети лица върху имота, които да послужат като основание за отстраняване на купувача не само към момента на сключване на окончателния договор, но и през цялото време на действие на договора за строителство.  Посоченото нарушение на клаузите на предварителния договор от страна на ищцовото дружество е съществено, тъй като може да доведе до отстраняване на купувача от имота както бе посочено. Съдът намира, че сключения между страните договор обединява в себе си две съглашения. Първото представлява предварителен договор за продажба на бъдеща вещ - описаните в исковата молба апартаменти и гаражи и второто - договор за изработка на тези недвижими вещи. Основание да се приеме, че е налице елемент и на втория договор е факта, че в същия е посочено, че продавачът се задължава да построи апартаментите и гаражите във вид и степен на завършеност, като е посочено в договора. Тоест изпълнението по предварителния договор, ще е налице след окочателното изргаждане на жилищата и гаражите. Ипотеката е учредена на 06.10.2009 година, и от този момент за ответното дружество е възникнала възможността да иска развалянето на договора на това основание. За упражняването на това право не е необходимо продавачът да е знаел за съществуването на правата на третите лица и да е действал виновно при сключването на договора. Такива предпоставки не са предвидени в чл.***, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД, а препращането към чл. 87 от ЗЗД е само относно реда за осъществяване на правото, а именно чрез едностранно изявление от страна на купувача и по исков ред в случаите, когато се касае за договор за недвижим имот, но не и по отношение на предпоставките за упражняване му.   

         Към момента на предявяването на иска в сегашното производство  няма данни и не е правено волеизявление от страна на ответника за разваляне на цитирания по горе предварителен договор. Съгласно разпоредбата на чл.90, ал.1 ЗЗД, длъжникът който има срещу кредитора си изискуемо вземане от същото правно отношение, от което произтича и неговото задължение, може да откаже да изпълни задължението си, докато кредиторът не изпълни своето. В такъв случай ответника се осъжда да изпълни едновременно с ищеца. Предвид това, се налага извода, че ако ответника е направил волеизявление за разваляне на предварителния договор, с оглед неизпълнение на задълженията на ищеца да продаде имотите без тежести, и евентуална евикция, както и искане за връщане на платената цена по реда на чл.55 ЗДД, за ответника би било налице изискуемо вземане по повод същото правоотношение, като съответно би могло да се направи прихващане, с част от сумата подлежаща на връщане. Без подобно изявление за разваляне на предварителния договор, и независимо от неизпълнение на задължението на ищеца по т.10.6 от договора, е налице валидно правоотношение по повод сключения предварителен договор и се дължи плащане на цената по същия. Самото обстоятелство, дали са налице законните предпоставки за разваляне на предварителния договор, доколкото в последствие са били сключени окончателни такива, не са предмет на разглеждане в настоящето производство, доколкото настоящия съд не е сезиран с такова искане.  

Съдът намира направените възражения за прихващане от ответната страна за неоснователни, доколкото не са представени доказателства за наличие на изискуеми и ликвидни вземания от страна на ответника срещу ищеца. Такива биха били налице, както бе посочено при евентуално разваляне на предварителния договор.

Предвид всичко гореизложено, съдът счита че така предявените искове се явяват основателни и доказани  и следва да бъде уважен като такъв.  

 Водим от горното, съдът

 

 

Р  Е  Ш  И  :

 

            

              ОСЪЖДА  „АПАРТМЪНТ СЪЛЮШЪНС” ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „Проф. Велизар Великов” № 33, вх. „Г”, ап. 29, представлявано от управителя Джон Дъглас Стайгър, да заплати на „БИЛД ИМИДЖ ИМПРЕС” ООД, с ЕИК *********, седалище и адрес на управление : гр. София, район „Триадица”, бул. „Пенчо Славйков” № 10-12, ет. 1, ап. 2, представлявано от управителя Атанаска Иванова Георгиева,   сумата в размер на 10 000 лв. (десет хиляди лева) – представляваща частичен иск от общо дължимата сума в размер на 261 639,14 лв. (двеста шестдесет и една хиляди шестстотин тридесет и девет лева и четиринадсет стотинки), с ДДС, което задължение произтича от незаплатена продажна цена по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 25.03.2005 год. (и анексите към него).  

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Пернишки окръжен съд, в двуседмичен срок от ръчването му на страните.

                                     

 

Вярно с оригинала:С.Г.                   РАЙОНЕН СЪДИЯ: