РЕШЕНИЕ
№ 6627
гр. С., 04.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Ж СЪСТАВ, в публично
заседание на първи октомври през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Калина Анастасова
Членове:Темислав М. Д.
Мила Г. Димова
при участието на секретаря М. Б. Тошева
като разгледа докладваното от Калина Анастасова Въззивно гражданско дело
№ 20241100503739 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 196 – 211 от Гражданския процесуален
кодекс (отм.).
Образувано е по въззивна жалба на Столична община срещу Решение №
20106017/19.10.2023 г. по гр.д. № 9713/2006 г. по описа на СРС, 47 състав, с
което е отхвърлен, като неоснователен, предявения от Столична община,
конституирана на основание чл. 120 ГПК /отм./ като правоприемник на
починалата в хода на производството първоначална ищца А.К.Ч., срещу Н. Н.
М., ЕГН: **********, иск с правно основание чл.108 ЗС за признаване за
установено спрямо ответника, че ищецът е собственик на УПИ, находящ се в
гр. Банкя, ул. „Тенев баир“, с идентификатор 02659.2193.3057 и площ от 1817
кв. м„ съгласно кадастралните карти и регистри, одобрени със Заповед № РД-
18-13/17.01.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК, представляващ
поземлен имот с предходен идентификатор 02659.2193.697 и номер по
предходен план 2419, кв. 104г, парцел IV, с площ от 1816,83 кв. м„ при съседи:
УПИ 02659.2193.696, 02659.2193.3226, 02659.2193.3071, 02659.2193.3227 и
02659.2193.3013, и за осъждане на ответника да предаде на ищеца владението
1
върху описания имот.
Въззивникът излага доводи, че постановеното решение е неправилно,
като постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените
правила. Неправилно съдът приел за неоснователни възраженията на
Столична община, че Г.Ц. е сключила атакуваните сделки без да има валидна
представителна власт за разпореждане с недвижимите имоти, предмет на
сделките. Поддържа, че към момента на овластяването й с пълномощно от
15.08.1995 г. не е налице възстановяване на собствеността върху имотите и
заповедта за деактуване на имотите е последваща /10.11.1995 г./ и воля за
разпореждане с тях не е била изразена. С оглед това към момента на
сключване на оспорените сделки Г.Ц. не е разполагала с валидна
представителна власт, респ. прехвърлителите не са дали валидно съгласие за
разпореждане с посочените недвижими имоти.
Въззивникът сочи, че изводите на съда, че разпоредителните сделки не
противоречат на добрите нрави с оглед нееквивалентност на престациите, са
неправилни. Освен това сключването на сделките с недвижимите имоти на
цена равна на данъчната оценка и многократно по-ниска от пазарната им
оценка е в изключителна вреда на упълномощителите и противоречи на закона
и добрите нрави. За неправилни счита изводите на съда, че в случая е останало
недоказано възражението за нарушаване на чл.40 ЗЗД при договаряне във
вреда на представлявания с оспорените разпоредителни сделки. Намира за
установени по делото двата елемента на фактическия състав на сочената
разпоредба. Сключените сделки увреждат интересите на представлявания и
това увреждане не е незначително /обективен елемент/ и е налице
споразумяване на представителя и лицето, с което е договарял във вреда на
представлявания /субективен елемент/, доколкото същите са действали
недобросъвестно. За доказване на втория от посочените елементи не е
необходимо, според въззивника, да е налице втора сделка между последните
двама, а поведението им се съдържа и извлича от сключената разпоредителна
сделка. Освен това, според ищеца, сговарянето между представителя и третото
лице в случая се доказва чрез събраните в производството многобройни
доказателства създаващи сигурно убеждение за осъществяване факта на
увреждане на представлявания.
При постановяване на решението си, съдът не е съобразил и че с
2
цитираните разпоредителни сделки пълномощника е прехвърлил
собствеността върху имотите на своите дъщеря /М.Д./ и снаха /Й. Д.а/ на цени
много по-ниски от пазарните. Не е отчетено и обстоятелството, че
продаваните имоти се намират в близост до гр.С. в район, който представлява
значителен интерес за пазара на недвижими имоти. Същевременно, в
производството не е установено продавачите да са имали спешна нужда от
парични средства. Същевременно, в нарушение на съдопроизводствените
правила съдът не е допуснал тройна СОЕ, която да даде отговор за пазарната
оценка на продаваните имоти.
Неправилно съдът приемал, че в доброволната делба от 05.04.2000 г. са
участвали всички съделители – приобретатели по нищожните сделки и
имотите са поделени валидно. Налице е съсобственост с А.Ч. и имотите не са
поделени валидно. Делбата на идеални части от имот е недопустима, в какъвто
смисъл е налице произнасяне по идентичен случай от страна на ВКС с
цитирано решение.
Отправя искане за отмяна на постановеното от СРС решение като
неправилно и за уважаване на иска по чл.108 ЗС. Претендира разноските по
производството.
В срока по чл.263 ГПК е постъпил писмен отговор на въззивната жалба
от подпомагащата страна на ответника „МЛК Пропъртис 2019“ ЕООД, в който
е изразено становище за нейната неоснователност. Моли решението да бъде
потвърдено, като правилно. Претендира разноски.
Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства,
въз основа на закона и във връзка с наведените във въззивната жалба пороци
на атакувания съдебен акт, достигна до следните фактически и правни изводи:
Първоинстанционният съд е бил сезиран от А.К.Ч. с искове с правно
основание чл. 108 ЗС, предявени срещу Н. Н. М..
В подадената искова молба ищцата твърди, че е собственик на
процесния имот – УПИ, находящ се в гр. Банкя, ул. „Тенев баир“, с
идентификатор 02659.2193.3057 и площ от 1817 кв. м. съгласно кадастралните
карти и регистри, одобрени със Заповед № РД-18-13/17.01.2012 г. на
изпълнителния директор на АГКК, представляващ поземлен имот с предходен
идентификатор 02659.2193.697 и номер по предходен план 2419, кв. 104г,
парцел IV, с площ от 1816,83 кв. м„ при съседи: УПИ 02659.2193.696,
3
02659.2193.3226, 02659.2193.3071, 02659.2193.3227 и 02659.2193.3013.
Сочи, че е придобила имота по реституция, съгласно чл. 1 ЗВСОНИ и в
резултат на наследствено правоприемство от майка си Е.М.Ч. и от брат си
И.К.Ч..
Сочи, че лицето Г.Ц., легитимирайки се като пълномощник на ищцата и
нейния брат, се е разпоредила с 40000/136765 идеални части от празно място,
представляващо имот с пл. № 2419 от кв. 104 по плана на гр. Банкя, като е
продала същия на П.С.С., съгласно нотариален акт № 140, рег. № 856, дело №
133/1998 г. по описа на нотариус Д.Т..
Впоследствие П.С.С. и съпругата му И.А.Ц.-С. продали така
придобитите и посочени идеални части от имот с пл. № 2419 на майката на
П.С. - М.Б.С. с Нотариален акт № 68, том III, peг. № 4271, дело № 450 от
16.12.1999 г. на Д.Т., нотариус с peг. № 041 в НК.
Легитимирайки се като пълномощник на ищцата и нейния брат, Г.Ц.
сключила още договори за покупко-продажба на идеални части от имот с пл.
№ 2419 от кв. 104 по плана на гр. Банкя с купувачи М.Д. / дъщеря на Ц./ и Й.
Д.а (съпруга на брата на Ц.), обективирани в Нотариален акт № 194, том 1, peг.
№ 1222, дело № 184, Нотариален акт № 196, том I, peг. № 1224, дело № 186, и
Нотариален акт № 197, том I, peг. № 1225, дело № 187. По силата на тях на
М.Д. и на Й. Д.а били продадени общо 55448/136765 ид. части от описания
имот. Поддържа, че сделките били извършени при продажни цени, равни на
данъчните оценки на имотите, т. е. за около 1,2 щатски долара за кв. м., докато
реалната средна пазарна цена за кв. м. към този момент била 25 щатски
долара.
Поддържа, че с Договор за доброволна делба на недвижим имот № 120,
том I, от 05.04.2000 г., вписан в Служба по вписванията под № 71, том V от
2000 г., вх. per. № 6840, и Нотариален акт за поправка на този договор, вписан
в Служба по вписванията е акт № 16, том XIX, дело № 18, с вх. peг. № 32818
от 2000 г., имотите по описаните сделки били поделени между
съсобствениците.
На 30.07.2003 г. с Нотариален акт № 127, том I, peг. № 4696, дело №
113/2003 г. на Нотариус Е.Е., с peг. № 367 на НК, с район на действие СРС,
М.Б.С. и съпругът й С.П.С. продали процесния имот - УПИ IV-2419 - на
купувача и ответник по делото Н. Н. М..
4
Ищцата излага правни и фактически доводи, че описаните сделки,
сключени на 04.12.1998 г., били нищожни поради липса на съгласие, тъй като
тя не била предоставяла пълномощно на Г.Ц. за продажба на имотите в
местността „Тенев баир“. Освен това, пълномощното, с което А.Ч. разполагала
по отношение на частта от имотите на брат си И.Ч., не й предоставяло право
на разпореждане с неговите имоти, а само права на управление. Сочи, че
предоставеното пълномощно за разпореждане с недвижими имоти не било
достатъчно конкретно, за да бъде валидно и да създаде за пълномощника
представителна власт за сключването на посочените сделки. В условията на
евентуалност заявява, че сделките били нищожни и като привидни, поради
нееквивалентност на престациите, противоречащи на добрите нрави, а на
основание чл. 40 ЗЗД - и като договорени от пълномощника и третото лице
във вреда на упълномощителя. Ищцата твърди, че предвид нищожността на
тези сделки, нито те, нито последващите такива имали транслативен ефект,
поради което правото на собственост върху процесния недвижим имот
останало в нейния патримониум. С оглед посоченото е поискала от съда на
основание чл. 108 ЗС да бъде признато по отношение на ответника Н. М., че
тя е собственик на процесния имот, като М. бъде осъдена да предаде
владението върху него.
В хода на първоинстанционното производство /на 28.07.2006 г./ ищцата
А.К.Ч. е починала, поради което на основание чл. 120 ГПК /отм./ с
определение на съда от 01.06.2007 г. на нейно място като ищец е
конституирана Столична община, в качеството й на заветник, съгласно
обявеното на 24.08.2006 г. завещание на първоначалната ищца.
В срока по чл.131 ГПК, ответникът Н. Н. М. е подала писмен отговор на
исковата молба, в който оспорва като неоснователен иска. Изразява
становище, че всички разпореждания с процесния имот били законосъобразни
и извършени в изискуемата от закона форма. Поддържа, че е била
добросъвестен владелец на имота и в тази връзка прави възражение за изтекла
в нейна полза петгодишна придобивна давност. Оспорва твърдението, че
владеела процесния имот, като сочи, че продала същия още през 2008 г.
С определение от 26.11.2019 г., като трето лице-помагач на страната на
ответника е конституирано „MЛK Пропъртис 2019“ ЕООД, след изрично
искане на дружеството, заявено в молба с вх. № 173934 от 24.10.2019 г.
5
Оспорва предявения иск като недопустим, неоснователен и недоказан.
Поддържа, че не били налице заявените в исковата молба основания за
нищожност на оспорените от първоначалната ищца сделки. Твърди липса на
процесуална легитимация за Столична община да участва в производството
като правоприемник на А.Ч.. Релевира възражение за изтекла в полза на
дружеството придобивна давност спрямо процесния имот. Поддържа, че има
качеството на добросъвестен владелец на имота от 20.03.2019 г., когато
закупило същия, като към неговото владение следвало да бъде присъединено
и упражняваното от праводателите на дружеството добросъвестно владение,
считано от 11.11.1998 г.
С обжалваното решение, първоинстанционният съд е отхвърлил като
неоснователен иска по чл. 108 ЗС, За обосноваване на този извод, съдът е
приел, че Столична община е процесуално легитимираният ищец по делото, в
качеството й на заветник на първоначалния ищец относно правото на
собственост върху процесния имот. Приел е, че към датата на извършване на
оспорените прехвърлителни сделки от 11.11.1998 г. и 04.12.1998 г. А.К.Ч. и
брат й И.Ч. са били собственици на процесния недвижим имот в качеството си
на наследници на Е.Ч.. Приел е, че пълномощникът им Г.Ц. е била надлежно
упълномощена да продаде процесния имот, поради което не са налице
действия, извършени без надлежно учредена представителна власт, по
смисъла на чл. 42 ЗЗД, както и че сделките, с които е извършено разпореждане
с имота от 11.11.1998 г. и от 04.12.1998 г. са действителни и не страдат от
посочените от ищцата пороци. При постановяване на решението, за
неоснователни съдът е счел останалите възражения, относно
недействителността на процесните сделки, за нееквивалентност на
престациите, за сключването им във вреда на представляваните, както и за
накърняване на добрите нрави и прикрИ.е на дарение, извършено в полза на
приобретателите, поради близката им родствена връзка с пълномощника.
Приел е, че в случая продажбата на цена, по-ниска от пазарната такава, не
представлява нееквивалентност на престациите, която да води до накърняване
на добрите нрави и не може да бъде съобразено само по себе си като
достатъчно основание за приемане, че пълномощника и третото лице са се
споразумяли във вреда на представлявания.
Настоящият съдебен състав приема, че първоинстанционното решение е
валидно и допустимо в обжалваната част. Разгледано по същество същото е
6
ПРАВИЛНО.
Легитимиран правоприемник по делото на мястото на починалата в хода
на процеса ищца А.К.Ч. е заветника Столична община – наследник по завет от
31.01.2001 г. Районният съд е процедирал в съответствие с трайната практика
на ВКС, съгласно която в хипотезата на чл. 120 ГПК (отм.) при смърт на
страна, когато има данни за оставено от страната универсално завещание или
завет, като процесуален представител се конституира както наследникът по
завещание, така и заветникът, но при постановяване на решението следва да
се изясни кой е надлежният правоприемник и решението да бъде постановено
спрямо него, а спрямо другите конституирани като процесуални
правоприемници – производството се прекратява. Сочените процесуални
действия са били извършени от съда при съобразяване, че с решение от
07.01.2019 г. по гр.д. № 10450/2005 г. по описа на СРС, 31 състав, влязло в
сила на 15.03.2021 г., е признато на основание чл. 156, ал. 2 ГПК (отм.), че
саморъчно завещание от 25.07.2006 г. на А.К.Ч. в полза на Г. Д. П. е
неистински документ.
За основателност на исковете с правно основание чл. 108 ЗС в тежест на
ищеца е да докаже, че е собственик на процесния имот на твърдяното от него
придобивно правото на собственост основание.
При доказване на посочените обстоятелства, в тежест на ответника е да
докаже правното основание, въз основа на което упражнява фактическа власт
спрямо имота.
В производството не е спорно и се установява от събраните
доказателства, че А.К.Ч. е била собственик на процесния имот по силата на
реституция по чл. 1 ЗВСОНИ и в резултат на наследствено правоприемство от
майка си Е.М.Ч. и от брат си И.К.Ч.. Изложените в тази част от първата
инстанция фактически констатации и правни изводи се възприемат напълно от
настоящия състав,, като съдът препраща към тях на основание чл.272 ГПК. В
допълнение, съдът намира че следва да посочи, че собствеността по силата на
реституция по чл. 1 ЗВСОНИ е била възстановена и придобита с влизане в
сила на закона – 24.02.1995 г., а не с деактуване на имота със Заповед № РД-
57-881/10.11.1995 г. на Кмета на Столична община. Установено е, че с
последната е наредено да се отпише от актовите книги за държавни и
общински имоти в ТОА „Банкя“ и да се предаде на наследниците на Е.К.Ч.а
7
владението на имот с площ от около 230 дка при новообразувани граници: от
север - кръстовището на ул. „Майор Паница“ с ул. „И. Вазов“, църковния
имот, ул. „Майор Паница“; от запад - каптажа /минерална вода/, частни имоти;
от юг - Градоманско дере; от изток - ул. „Сливница“, имота на МНО /нова
сграда/, частни имоти, наследствени частни имоти; от североизток - ул. „И.
Вазов“ до кръстовището с ул. „Майор Паница“, без Летния театър. В
заповедта е посочено, че имотът е бил одържавен по силата на ПМС №
2274/1950 г. на основание ЗОЕГПНС, за което са били съставен Актове за
държавна собственост № 1971/50 г. и № 1970/53 г.
Нормата на чл. 1, ал. 1 ЗВСОНИ ( обн. ДВ, бр. 15 от 21.02.1992 г.)
предвижда, че се възстановява собствеността върху недвижимите имоти,
отчуждени по ЗОЕГПНС, които са собственост на държавата, общините,
обществените организации или на техни фирми или на еднолични дружества
по чл. 61 ТЗ и съществуват реално до размерите, в които са отчуждени.
Реституцията по ЗВСОНИ за недвижимите имоти, отчуждени в полза на
Държавата по ЗОЕГПНС, както в случая, съгласно чл. 1, ал. 1 на закона,
настъпва по право ( ex lege ), доколкото същите се намират в нейния
патримониум, респ. са собственост на община, на обществена организация
или техни фирми и съществуват реално до размерите, в който са отчуждени,
без да е необходим допълнителен административен или съдебен акт, а
моментът на реституцията е този на влизане в сила на реституционния закон -
24.02.1995 г. Поради това и считано от последната дата правото на
собственост върху имотите е възстановено в полза на наследниците на бившия
собственик А. и И.Ч.и.
Установява се, че с Пълномощно № 64612803, нотариално заверено на
28.03.1995 г. от завеждащия Консулската служба при Посолството на
Република България в Париж, И.К.Ч. е упълномощил сестра си А. К.Ч. да го
представлява при възстановяване на собствеността върху притежавани от него
или от неговия наследодател Е.К.Ч.а недвижими имоти, вещни права и други
имущества на територията на Република България; да управлява имотите,
както намери за добре, като ги стопанисва с грижата на добър стопанин, както
и да ги отдава под наем на когото намери за добре и при условия, каквито
намери за добре.
Установява се, че с Пълномощно, заверено нотариално под № 13330 на
8
15.08.1995 г. от Втори нотариус при СРС, А.К.Ч., действаща лично и като
пълномощник на И.К.Ч. по гореописаното Пълномощно с изх. № 64612803, е
упълномощила Г.К. Ц. със следните права: да представлява навсякъде, където
е необходимо, упълномощителите във връзка със събиране на всички
необходими документи за доказване правото им на собственост върху всички
техни имоти в гр. Банкя, както и на документите, необходими за продажба на
имотите; да представлява упълномощителите при водене на преговори за
продажба на съсобствените им имоти в гр. Банкя, при условия и купувач,
определени от нея, като сключва предварителни договори за продажба на тези
имоти при условия и купувач, определени от нея; да получи от името и за
сметка на упълномощителите договорената от нея цена за недвижимите имоти
в гр. Банкя; да извърши продажба в нотариална форма на недвижимите имоти
на упълномощителите в гр. Банкя при определен от нея купувач, като тя
определи и всички останали условия на сделката - цена, начин на плащане и
др.; да полага подписи от името и за сметка на упълномощителите пред
всички държавни органи в Република България при упражняване на правата
по пълномощното, както и да преупълномощава избран от нея адвокат.
Установява се, че с договори за покупко – продажба от 11.11.1998 г. и от
04.12.1998 г., пълномощникът Г.Ц., се е разпоредила с процесния имот,
представляващ УПИ, находящ се в гр. Банкя, ул. „Тенев баир“, с
идентификатор 02659.2193.3057 и площ от 1817 кв. м„ съгласно кадастралните
карти и регистри, одобрени със Заповед № РД-18-13/17.01.2012 г. на
изпълнителния директор на АГКК, представляващ поземлен имот с предходен
идентификатор 02659.2193.697 и номер по предходен план 2419, кв. 104г,
парцел IV, с площ от 1816,83 кв. м„ при съседи: УПИ 02659.2193.696,
02659.2193.3226, 02659.2193.3071, 02659.2193.3227 и 02659.2193.3013.
Прехвърлянето на имота е извършено от пълномощника Ц. в полза на
трети лица с договори за покупко-продажба, оформени както следва:
Нотариален акт № 140, рег. № 856, дело № 133/1998 г. по описа на
нотариус Д.Т., съгласно който Ч., действаща чрез пълномощник Г.Ц., се е
разпоредила с 40000/136765 ид. ч. от процесния имот в полза на П.С.С..
Впоследствие П.С.С. и съпругата му И.А.Ц.-С. продали така придобитите
идеални части на майката на П.С. - М.Б.С. с Нотариален акт № 68, том III,
peг. № 4271, дело № 450 от 16.12.1999 г. на нотариус Д.Т.;
9
Нотариален акт № 194, том 1, дело № 184/04.12.1998 г., на Д.Т., нотариус
с peг. № 041 в НК с район на действие СРС, с който А. и И.Ч.и, чрез
пълномощника си Г.Ц., са продали на М.П.Д. 3385/136765 ид. ч. от
описания имот;
Нотариален акт № 196, том I, peг. № 1224, дело № 186 от 04.12.1998 г. на
Д.Т., нотариус с peг. № 041 в НК, с който Г.Ц., в качеството си на
пълномощник на А. и И.Ч.и, е продала на дъщеря си М.Д. и на Й.П. Д.а
40000/136765 ид. части от гореописания имот.
Нотариален акт № 197, том I, peг. № 1225, дело № 187/04.12.1998 г. на
Д.Т., нотариус с peг. № 041 в НК, с който Г.Ц., отново въз основа на
същите пълномощни, е продала на дъщеря си М.Д. и на Й.П. Д.а
12063/136765 ид. части от същия имот, собственост на А. и И.Ч.и.
С Договор за доброволна делба № 120, том I, 2000, от 05.04.2000 г., е
извършена делба на недвижими имоти - на 40000/136765 ид. ч., собствени в
режим на съпружеска муществена общност на М.Б.С. и С.П.С., и на
5448/136765 ид. ч., собствени на М.П.Д., Й. П. Д.а и А.К.Ц., при квоти от по
1/2 част за М.Д. и 1/2 част за Й. Д.а и А.Ц., от празно място, съставляващо
имот с планоснимачен № 2419 от кв. 104 по плана на гр. Банкя, м. „Тенев
баир“, при съседи на целия имот: от изток - имоти с пл. № 2410 и 1097, от юг -
Градоманко дере, от запад - имот пл. № 2417 и от север - каптаж, имот с пл. №
1993, ул. „И. Вазов“ и летен театър. Според уговореното между съделителите,
дял I е отреден за М.Б.С. и С.П.С.. Описаният договор за доброволна делба е
поправен с Нотариален акт за поправка на договор за доброволна делба № 36
от 19.12.2000 г., том III, peг. № 6295, HOT. дело № 456/2000 г. По силата на
този нотариален акт са извършени две поправки в договора за делба, едната от
които касае описанието на квотите между съсобствениците М.П.Д., Й. П. Д.а и
А.К.Ц..
Страните не спорят и се установява, че УПИ IV-2419, целият с площ от
1816,83 кв. м., от кв. 104г по плана на гр. Банкя, м. „Тенев баир“, при съседи:
улица, УПИ V-2419, УПИ Х-2419 и УПИ III-2419, е бил продаден от М.Б.С. и
С.П.С. на ответника Н. Н. М. на 30.07.2003 г., с договор за покупко-продажба,
оформен с Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 127, том I, peг. №
4696, дело № 113 от 2003 г., на Е.Е., нотариус с peг. № 367 в НК и район на
действие СРС.
10
Установява се от представения Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 8, том II, peг. № 1480, дело № 185 от 2008 г., на Й.Л.,
нотариус с peг. № 263 в НК и район на действие СРС, че на 21.03.2008 г.
ответницата Н. М. е продала процесния имот на „Т. 2005“ ООД. С договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 11.10.2016 г. оформен с Нотариален
акт за покупко- продажба на недвижим имот № 42, том I, peг. № 582, дело №
35 от 2016 г. на нотариус с peг. № 530 в НК, „Т. 2005“ ООД е прехвърлила
собствеността върху имота /индивидуализиран съобразно действащата към
датата на продажбата кадастрална карта като имот с идентификатор
02659.2193.3057/ на „Рилекшън Пропъртис България“ ЕООД. С договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 20.03.2019 г., оформен с Нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот № 073, том I, peг. № 4540, дело №
070 от 2019 г., на В.А., нотариус с peг. № 032 в НК, „Рилекшън Пропъртис
България“ ЕООД е продал имота на третото лице-помагач по делото „МЛК
Пропъртис 2019“ ЕООД.
В производството са събрани гласни доказателства чрез показанията на
свидетелите Л.И. В. и А.Т. Д..
Свидетелят В. сочи, че предвид работата си в траурна агенция често-
поне един - два пъти седмично, минавал покрай процесния имот, намиращ се
на около 200 - 300 м. от църквата в гр. Банкя. Преди десетина години имотът
се ползвал от „ бай И. ", за когото свидетелят твърди, че стопанисвал мястото -
поставил вътре фургон, а впоследствие каравана, искал да строи в него,
поради което закупил и строителни материали, също съхранявани в имота.
Според показанията на разпитаното лице, имотът бил заграден с мрежа, вътре
имало и куче, грижи за което полагал друг човек, често се правили пикници
вътре. Свидетелят заявява, че преди две - три години, считано от разпита,
проведен на 09.11.2021 г., процесният имот бил закупен от „М.“, със съпруга
на която свидетелят бил приятел. Тя ползвала имота и почиствала същия от
„храсти и диви дървета“. Сочи, че не бил виждал непознати хора в имота, без
присъствието на собствениците.
Свидетелят Д. заявява, че от малък живеел съвсем близо до процесния
имот, намиращ се до църквата в Банкя. Посочва като собственик на имота от
три - четири години лицето „М. или М.“. Като предходен собственик
свидетелят си спомня „бай И.“ е фамилия „Н. или Н.“, който поддържал имота,
11
косил тревата, поставил фургон, впоследствие заменен с каравана. Според Д.,
собственикът искал да строи и закупил строителни материали, които оставил в
мястото. Често си правели барбекю в имота, който имал плътна ограда с
ламарини, а вътре имало и куче. След „ бай И. “ свидетелят сочи, че виждал в
имота „едно момче, май Н. се казваше“. Заявява, че имотът винаги е бил
поддържан, като включително и към датата на разпита в него нямало
диворастяща растителност. Сочи, че пред имота имало поставена бариера, но
не знае от кого, като тя ограничавала достъпа на автомобили, но не и на
пешеходци.
Съдът кредитира в цялост показанията на свидетелите, като логични,
вътрешно непротиворечиви и съответни на останалия събран доказателствен
материал.
Чрез приетата в производството пред първата инстанция СОЕ, чийто
изводи настоящия състав кредитира по реда на чл.202 ГПК се установява, че
след извършените справки е установено, че за 1998 г. в района на гр.Банкя са
сключвани сделки за имотите на база данъчната им оценка, като цената на
неурегулиран имот е възлизала на 3-4 лв./кв.м. деноминирани лева. В случая
по оспорваните по настоящето производство сделки от 11.11.1998 г. и от
04.12.1998 г. цената на имотите възлиза на сумата 2.18 лв./кв.м. Дадените от
експерта констатации са, че цената на неурегулиран недвижим имот възлиза
на сумата 2.50 лв./кв.м. при цена на щатски долар към 1998 г. – 2.00 лв./2.20
лв.
Чрез приетата пред настоящата инстанция СОЕ, чийто изводи съда
кредитира по реда на чл.202 ГПК, се установява, че средната пазарна цена на
продаваните имоти по сключените от пълномощника Ц. сделки на 11.11.1998 г.
и на 04.12.1998 г. възлиза на сумата 6.1154 щатски долара за кв.м. При това,
според експерта, пазарната цена на процесния имот с площ от 1816.83 кв.м.
към м. ноември 1998 г. е определена на 11 110.64 US $ ( закръглено 11 111$).
Вещото лице сочи, че при така установеното, цената на продадения имот
възлиза на сумата по данъчната оценка с разлики по-малко от 5%.
В случая основният спорен по делото въпрос е, дали са действителни
договорите за покупко-продажба, обективирани в:
Нотариален акт № 140, рег. № 856, дело № 133/1998 г. по описа на
нотариус Д.Т., съгласно който Ч., действаща чрез пълномощник Г.Ц., се е
12
разпоредила с 40000/136765 ид. ч. от процесния имот в полза на П.С.С..
Впоследствие П.С.С. и съпругата му И.А.Ц.-С. продали така придобитите
идеални части на майката на П.С. - М.Б.С. с Нотариален акт № 68, том III,
per. № 4271, дело № 450 от 16.12.1999 г. на нотариус Д.Т.;
Нотариален акт № 194, том 1, дело № 184/04.12.1998 г., на Д.Т., нотариус
с peг. № 041 в НК с район на действие СРС, с който А. и И.Ч.и, чрез
пълномощника си Г.Ц., са продали на М.П.Д. 3385/136765 ид. ч. от
описания имот;
Нотариален акт № 196, том I, peг. № 1224, дело № 186 от 04.12.1998 г. на
Д.Т., нотариус с peг. № 041 в НК, с който Г.Ц., в качеството си на
пълномощник на А. и И.Ч.и, е продала на дъщеря си М.Д. и на Й.П. Д.а
40000/136765 ид. части от гореописания имот.
Нотариален акт № 197, том I, peг. № 1225, дело № 187/04.12.1998 г. на
Д.Т., нотариус с peг. № 041 в НК, с който Г.Ц., отново въз основа на
същите пълномощни, е продала на дъщеря си М.Д. и на Й.П. Д.а
12063/136765 ид. части от същия имот, собственост на А. и И.Ч.и.
Районният съд е стигнал до фактически и правни изводи, че описаните
договори за покупко-продажба, обективирани в посочените нотариални актове
са действителни, тъй като не противоречат на закона и добрите нрави,
сключени са със съгласието на прехвърлителите - А. и И.Ч.и и не увреждат
интересите на представлявания, поради сговаряне във негова вреда и поради
недобросъвестно поведение на представителя и лицето, с което е договарял.
Приел е, че при сключване на описаните договори не е налице
нееквивалентност на престациите, доколкото продажба на имотите е била
извършена срещу насрещна възмездна престация – цена на имота според
данъчната му оценка, което не нарушава закона и добрите нрави и не
представлява многократно занижена нееквивалентна на имота продажна цена.
Настоящия състав намира същите за правилни и препраща към тях на
основание чл.272 ГПК. За обосноваване на тези изводи, съдът формира
допълнително и следните фактически и правни доводи с оглед оплакванията
по въззивната жалба.
Към момента на извършване на описаните и оспорвани като
недействителни разпоредителни сделки, собствеността върху недвижимите
имоти е била възстановена в полза на наследниците на Е.Ч., нейните деца И. и
А. Ч., а след смъртта на И.Ч. през 1999 г., единствен негов собственик е била
13
ищцата А.Ч.. Както бе посочено, собствеността върху имота е била
възстановена по силата на закона, считано от 24.02.1995 г. Поради това
доводите на въззивника за недействителност на сделките, поради липса на
съгласие от страна на прехвърлителя – упълномощител на основание чл.26,
ал.2 ЗЗД, тъй като към момента на овластяване на пълномощника Ц.
собствеността върху имота не е била възстановена - се явяват неоснователни.
Освен това според дадените задължителни разяснения с ТР № 5/12.12.2016 г.
по тълк.д. № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС, договор, сключен от лице, действало
като представител, без да има представителна власт, е в състояние на висяща
недействителност и не поражда целените с него правни последици. Същите
настъпват, ако лицето, от името на което е сключен договорът, го потвърди
съгласно чл. 42, ал. 2 ЗЗД. С оглед това оплакванията на въззивника в
посочения смисъл се основават на последната посочена разпоредба.
След настъпилото по право възстановяване на правото на собственост
по ЗВСОНИ е била издадена и заповед № РД-57-881/10.11.1995г. на кмета на
Столична община, с която било наредено да се отпише от актовите книги за
държавни и общински имоти в ТОА „Банкя” и да се предаде на наследниците
на Е.К.Ч.а владението на имот с площ от около 230 дка, при новообразувани
граници: от север – кръстовището на ул. „Майор К. Паница” с ул. „И. Вазов”,
църковния имот, ул. „Майор Паница”, от запад – каптажа (минерална вода),
частни имоти, от юг – градоманско дере, от изток – ул. „Сливница”, имота на
МНО (нова сграда), частни имоти, наследствени частни имоти, от североизток
– ул. „И. Вазов” до кръстовището с ул. „Майор Паница”, без летния театър. В
заповедта е посочено, че имотът бил одържавен по ПМС № 2274/1950г. на
основание ЗОЕГПНС, за което са били съставени актове за държавна
собственост № 1971/1950г. и № 1970/1953г. По делото е представено и
удостоверение № 07-00-414/19.12.1995г., издадено от СО, район „Банкя“, в
което е посочено, че описаният по-горе недвижим имот бил отписан от
книгите за държавна и общинска собственост.
Настоящият съдебен състав е обвързан от задължителните указания на
ВКС, по въпроса какво следва да е необходимото съдържание на
пълномощното, за да е налице валидно упълномощаване за разпореждане с
имущество на упълномощителя, дадени с т. 1 от ТР № 5/12.12.2016г. по тълк.д.
№ 5/2014г. на ОСГТК на ВКС, а именно: за упълномощаване с последиците по
14
чл. 36, ал. 2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на упълномощителя,
необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да е изразена неговата воля
за овластяване на пълномощника да извършва разпореждане от негово име.
Не е необходимо в пълномощното да са посочени вид разпореждане,
конкретни по вид сделки или действия на разпореждане, нито техни елементи
- определено имущество, цена (стойност) и пр., нито лице, в полза на което да
се извърши разпореждане. Обемът и ограниченията на учредената за
пълномощника представителна власт за разпореждане изцяло се определят от
изявената за това воля на упълномощителя в пълномощното. Така и нормата
на чл. 39, ал. 1 ЗЗД предвижда, че обемът на представителната власт на
пълномощника спрямо третите лица се определя според това, което
упълномощителят е изявил.
Както бе посочено със същото ТР ВКС се е произнесъл и по въпроса
относно вида недействителност на договор, сключен от пълномощник без
представителна власт, при липса на потвърждаване от лицето, от името на
което е сключен договорът, като е приел следното разрешение по т. 2, а
именно: договор, сключен от лице, действало като представител, без да има
представителна власт, е в състояние на висяща недействителност и не
поражда целените с него правни последици. Същите настъпват, ако лицето, от
името на което е сключен договорът, го потвърди съгласно чл. 42, ал. 2 ЗЗД.
При зачитане на горните указания, настоящият съдебен състав намира,
че процесните договори за покупко-продажба на недвижими имоти са
сключени, от страна на продавача А.К.Ч. чрез пълномощника Г.Ц. при дадена
представителна власт да се разпорежда с имуществото на упълномощителя
при условия и спрямо лица, каквито намери за добре. В този смисъл по
отношение на притежаваната от Ч. ½ ид.ч. от прехвърляните с договора имоти
сделката е действителна.
Изложените от ищеца оплаквания, че към 15.08.1995г., когато А.Ч. е
преупълномощила Г.Ц. от името на своя брат И.Ч., дадените на
пълномощника Ч. права не включвали правомощието разпореждане с имоти,
тъй като пълномощното от 28.03.1995г. не съдържа изразена воля за
извършване на разпоредителни правни сделки или действия от негово име се
явяват неоснователни. Извършеното от А.Ч. преупълномощаване било
потвърдено (санирано) по реда на чл. 42, ал. 2, вр. чл. 44 ЗЗД от И.Ч. с
15
пълномощното от 22.09.1995г., изх. № 2140/22.09.1995г., заверено от
завеждащия Консулската служба на Република България в Париж. Документът
обективира недвусмислената воля на Ч. от една страна да упълномощи сестра
си А.К.Ч. да се разпорежда от негово име и за негова сметка с всички техни
съсобствени имоти на територията на Република България, като определя
всички условия на сделките - цена, начин на плащане купувач и други, а от
друга - да потвърди действителността на пълномощните, дадени от Ч. на Г.К.
Ц. за преупълномощаване от името на И.К.Ч., заверени от II-ри Нотариус при
СРС, а така също и с правата, дадени й със същото това пълномощно.
Оспорването на пълномощното от 22.09.1995г. е неоснователно.
Ето защо настоящият съдебен състав намира, че пълномощникът Г.Ц.,
към датата на разпоредителните сделки 11.11.1998 г. и 04.12.1998 г.,
разполагала с представителна власт за разпореждане с имотите и по
отношение на продавача И.Ч..
По горните мотиви съгласието на прехвърлителите за сключване на
договорите за покупко-продажба от 11.11.1998 г. и от 04.12.1998 г. е несъмнено
установено по делото, предвид на което възражението на първоначалния ищец
Ч. в противен смисъл е напълно неоснователно.
Оплакванията на въззивника за недействителност на атакуваните сделки
от 11.11.1998 г. и от 04.12.1998 г. поради накърняване на добрите нрави по
чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД поради нееквивалентност на престациите и по чл.40 ЗЗД
поради договаряне във вреда на представлявания, настоящия състав намира за
неоснователни.
Чрез приетите в производството СОЕ /приета пред СРС и СГС/
установяват, че средната пазарна цена за кв.м. към момента на
разпоредителните сделки варира в порядъка 2.50 лв. или 1 щатски долар за
кв.м. /за неурегулиран поземлен имот в този район/ и 6.115 щатски долара за
кв.м. при съобразяване, че към края на 1998 г. 1 щатски долар възлиза на
сумата 2.20 лв. При това положение, както е посочено от експерта по СОЕ
приета пред въззивната инстанция, цената на имотите към м.декември 1998 г.
е същата или сходна с данъчната оценка, по която е извършено
разпореждането с имотите при разлики по-малко от 5%. С оглед това съдът
намира, че не е налице соченото нарушение на добрите нрави поради
нееквивалентност на разменените престации.
16
Предвид нормата на чл. 9 ЗЗД страните могат свободно да определят
съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните
норми на закона и на добрите нрави. Автономията на волята на страните да
определят свободно съдържанието на договора е ограничена от разпоредбата
на чл. 9 ЗЗД в две посоки: съдържанието на договора не може да противоречи
на повелителни норми на закона, а в равна степен и на добрите нрави.
Законова забрана да се договаря цена в размер на данъчната оценка или
дори под нея не е налице. В този смисъл чл. 46 ЗМДТ и чл. 96 ЗННД, вр. пар. 2
ДР на ЗННД, вр. чл. 33 ЗМДТ изрично допускат възможността сделки да се
сключват при цена и под данъчната оценка, но предвиждат за целите на
данъчното облагане дължимият данък, респ. такса, да се определи по
данъчната оценка. Ето защо обективираната в съставените на 11.11.1998 г. и на
04.12.1998 г. покупко-продажби не противоречи на закона, поради това, че
били извършени при цена равна на данъчната оценка на имотите.
Съобразно мотивите по т. 3 от ТР № 1/15.06.2010г. по тълк. дело №
1/2009г. на ОСТК на ВКС добрите нрави са морални норми, на които законът е
придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е
приравнена с тази на противоречието на договора със закона. Противоречие с
добрите нрави е налице, когато се нарушава правен принцип, когато сделката
противоречи на общоустановените нравственоетични правила на морала.
Въпросът дали поведението на даден правен субект съставлява действие,
накърняващо добрите нрави и злепоставящо чужди интереси с цел извличане
на собствена изгода се преценява с оглед конкретния случай. ВКС в
практиката си приема, че не всяка нееквивалентност представлява нарушение
на добрите нрави и е основание за нищожност, а само значителната и явна
такава, при която едната от насрещните престации е толкова незначителна, че
има практически нулева стойност. При преценката дали една сделка е
недействителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се
ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорената
престация с пазарната стойност на имота, предмет на сделката. Продажбата на
вещ на цена по-ниска от пазарната не е несъвместима с общоприетите норми
за справедливост и добросъвестност. Щом не се нарушават императивни
разпоредби и законът изрично предвижда възможност да се договоря цена,
равна на данъчната оценка или по-ниска от нея, то не е налице значителна
17
нееквивалентност на насрещната престация, водеща до абсолютна, изначална,
нищожност поради накърняване на добрите нрави. В този смисъл Решение №
156/10.02.2021г. по гр.д. № 2451/2019г., III г.о. на ВКС, в което се сочи и
изобилна безпротиворечива практика на ВКС, която се споделя от настоящия
състав. Ето защо процесните договори за покупко-продажба не са
недействителни на релевираното от ищеца основание – поради противоречие
с добрите нрави.
Неоснователни се явяват и възраженията, че сделките били в
изключителна вреда на упълномощителите при тежък конфликт на интереси,
предвид на което договорите за покупко-продажба били нищожни на
основание чл. 40, вр. чл. 26 ал. 1, пр. 2 ЗЗД, тъй като имотите били продадени
за цена, многократно по-ниска от пазарната и упълномощената Ц. очевидно се
била договорила с купувача във вреда на упълномощителите си. Както е
посочено в мотивите на т. 3 от ТР № 5/12.12.2016г. по тълк.д. № 5/2014г. на
ОСГТК на ВКС, фактическият състав, пораждащ недействителността по чл.
40 ЗЗД се състои от два елемента. Първият от тях е обективен - договорът,
сключен от (чрез) представителя и насрещната страна по него (третото лице) е
във вреда на (уврежда) представлявания, като във всички случаи се има
предвид обективно увреждане на интересите на представлявания, което не е
незначително, като не е необходимо вредата да е настъпила, а е достатъчно да
е налице сигурност за нейното настъпване. Проявни форми на увреждането на
интересите на представлявания са например договор, сключен при неизгодни
за него условия, имуществото му било неоправдано обременено с уговорени
тежести или договорът поражда допълнителни бъдещи и/или условни
задължения (под модалитет), нетипични за конкретния тип договори,
предоставените на пълномощника права били упражнени превратно, макар и в
рамките на представителната му власт, както и най-различни други хипотези.
Вторият елемент е субективен – „споразумяване“ между представителя и
насрещната страна по договора (третото лице) за увреждането на
представлявания, което се свежда до недобросъвестност на представителя и
насрещната страна по договора (третото лице) относно увреждането на
представлявания. Вторият елемент от фактическия състав не винаги се
изразява в общ сговор и общо намерение (цел) у представителя и насрещната
страна да увредят представлявания, а в тяхната недобросъвестност – те, и
двамата, знаят (осъзнават), че сключеният договор обективно уврежда
18
представлявания. Тази недобросъвестност също не се предполага, а подлежи
на доказване от страна на представлявания. Преценката за наличието й също
се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но
във всички случаи – към момента на сключването на договора.
В конкретния случай не се установява уговорената от пълномощника
продажна цена по данъчна оценка да се явява значително по-ниска от
пазарната цена на имотите към момента на сключване на договорите.
Доводите на въззивника, че релевантна за определяне на пазарната цена на
имотите е посочената от експерта по СОЕ приета пред настоящата инстанция
18.28 щатски долара за кв.м. са неоснователни и недоказани. Както сам е
посочил експерта в своето заключение в случая следва да бъде определена
цена 6.115 щатски долара за кв.м., тъй като това е редуцираната цена при
съобразяване, че имотите не са урегулирани с достъп до инженерната
инфраструктура. Този факт е бил съобразен и от експерта по СОЕ приета пред
първата инстанция.
Освен това сочения факт /за договаряне на цена по-ниска от пазарната/
сам по себе си не обуславя извод, че пълномощникът е злоупотребил с
оказаното му доверие и е нарушил правилата на морала, споразумявайки се с
насрещната страна във вреда на представлявания. Гореобсъдените елементи от
фактическия състав на нормата чл. 40 ЗЗД подлежат на пълно и главно
доказване от ищеца, каквото в случая не е проведено. Напротив – установява
се, че ищецът Ч. предоставила правомощия на упълномощената да определи
продажната цена по своя преценка, а недобросъвестност на купувачите не се
установява от никое от доказателствата по делото. В хипотезата на
установяване на субективния елемент по чл. 40 от ЗЗД следва да се установи
такова знание на факт, че именно към момента на сключване на договора, със
сигурност ще настъпи вреда за представлявания, каквото в случая не се
установява независимо, че контрахенти по някои от атакуваните договори се
явяват дъщерята на пълномощника М.Д. и снахата на пълномощника Й. Д.а.
По гореизложените мотиви сделките от 11.11.1998 г. и от 04.12.1998 г. са
произвели транслативния си ефект и притежаваното от А.Ч. и И.Ч. право на
собственост върху описаните в нотариалните актове имоти е преминало в
патримониума на купувачите.
Ето защо и във връзка с посоченото по-горе се налага извод, че
19
въззивната жалба е неоснователна, а обжалваното решение – правилно,
поради което същото следва да бъде потвърдено.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 20106017/19.10.2023 г. по гр.д. №
9713/2006 г. по описа на СРС, 47 състав.
Решението е постановено при участието на „МЛК Пропъртис 2019“
ЕООД, ЕИК: **********, като трето лице-помагач на страната на ответника.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд в
едномесечен срок от връчване на препис.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
20