№ 8621
гр. София, 27.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 161 СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети юли през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:МЕТОДИ Т. ШУШКОВ
при участието на секретаря БОРЯНА М. ТОШЕВА
като разгледа докладваното от МЕТОДИ Т. ШУШКОВ Гражданско дело №
20221110122055 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.310 и сл ГПК
Образувано е по предявен от А.. Г. Д., ЕГН **********, М. М. Д., ЕГН **********, и КР. М.
Д., ЕГН **********, всички с адрес-гр.София, (адрес), против „***“ ЕООД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление-гр.София, (адрес), осъдителен иск по чл.233, ал.1, изр.І
ЗЗД за връщане от ответната в полза на ищцовата страна на наетия по договор за наем на
недвижим имот от 14.11.2017 г. и анексите към него недвижим имот-ПОМЕЩЕНИЕ от
21,85 кв.м., заедно със санитарен възел, мивка, с метална конструкция, която обособява
полуетаж от 12,00 кв.м., алуминиева дограма и алармена система, находящо се на адрес-
гр.София, (адрес).
В исковата молба се твърди, че по силата на нотариален акт №***/*** г. ищците са
собственици на процесния магазин. На 14.11.2017 г. в гр.София страните по делото
сключили договор за наем за него при цена от 700,00 лв. месечно, платима между първо и
пето число на съответния месец, и срок от 1 година, продължаван впоследствие с анекси
между страните. Имотът бил предаден на наемателя с приемо-предавателен протокол. За
периода м.01.2021 г.-м.03.2022 г. наемателят не е заплащал наемната цена, както и
задълженията за ел.енергия, СОТ, вода и такса смет; за този период всички консумативни
разходи за имота са платени от ищцовата страна. На 01.03.2022 г. на наемателя била връчено
1-месечно предизвестие за напускане на имота поради неизпълнение на задълженията по
наемния договор-основание за неговото прекратяване съгласно т.4.5, п.2 от договора. И
досега наемателят не е освободил имота. В открито съдебно заседание поддържа, че
1
наемният договор е прекратен с изтичане на срока, уговорен в последния анекс към него.
Претендират се разноски по делото.
Ответната страна в отговора на исковата молба, подаден в срока по чл.131, ал.1 ГПК,
оспорва иска като неоснователен. Твърди, че с единствения съсобственик, когото
познава[1]А.. Г. Д., постигнали съгласие за изменение на договора за наем; междувременно
са заплащани наемни вноски, за които не е получавала документ; в очакване е за подписване
на допълнително споразумение. Поддържа, че ответната страна не е давала повод за
завеждане на делото. В молба вх.№145541/12.07.2022 г. и в открито съдебно заседание
твърди, че наемодателят А.Д. е получавала суми за платени наеми и консумативи за
процесния период, но не е издавала разписки за това; процесният договор не е прекратено, а
след изтичане на срока е станал безсрочен; предизвестието е изпратено само от един от
наемодателите, а и не редовно връчено-не е изпратено до седалището и адреса на ответното
дружество, не е получено от него. Претендират се разноски по делото.
Софийски районен съд, като прецени доказателствата по делото и доводите на страните
съгласно чл.12 и чл.235, ал.2 ГПК, намира за установено следното:
С договор за наем от 14.11.2017 г. ищцата А.. Г. Д., като наемодател, предоставила на
ответната страна за временно и възмездно ползване процесния имот при уговорена наемна
цена от 700,00 лв. месечно, за срок от 1 година, считано от 01.12.2017 г.; държането върху
имота е предадено от наемодателя на наемателя с приемо-предавателен протокол от
14.11.2017 г.
С анекс №1/02.01.2018 г. е прието, че наетият имот е наследствен, поради което страни по
договора на страната на наемодателя освен първоначалният наемодател А.. Г. Д., стават
също М. М. Д. и КР. М. Д..
С анекс №2/02.01.2019 г. към процесния договор за наем страните постигнали съгласие
срокът на договора да бъде продължен за периода 01.01.2019 г. – 31.12.2021 г.
На 01.03.2022 г. ищцата А.Д. съставила предизвестие от свое име и от името на другите 2
наемодатели, адресирано до С.И.П.–управител на дружеството-наемател „***“ ЕООД,
съгласно което тримата наемодатели приканват наемателя да напусне процесния имот в
едномесечен срок - до 31.03.2022 г.; предизвестието не е подписано от представител на
ответника, а от лицата с.Т. и С.М., които удостоверяват, че адресатът отказва да го получи.
В проведеното на 13.07.2022 г. открито съдебно заседание ищцата А.Д. дава обяснения по
реда на чл.176 ГПК, в които излага, че от 01.01.2021 г. ответникът не е заплащал наемна
цена и консумативни разходи за процесния имот, не е получавала суми в брой и не е
потвърждавала такива плащания по телефон; не е давала съгласие за изменение на договора
за наем и е отправяла многократно предизвестия до ответника за освобождаване на
процесния имот, но наемателят отказвал да го напусне.
По делото като свидетел е разпитан доведеният от ищцовата страна свидетел С.М.Т., която в
показанията си заявява, че за процесния имот системно не са заплащани наемна цена и
консумативни разходи. Посочва, че е присъствала при предявяването на процесното
2
предизвестие, като е подписала същото и е изписала саморъчно имената си и текста, че
наемателят отказва да си получи предизвестието; управителят на ответното дружество–С.
П., е прочела предизвестието, но е отказала да го подпише.
По делото са представени фактури за начислена цена на ВиК услуги и на ел.енергия за
процесния имот относно част от процесния период, както и разписки за плащането им: на
първия вид консумитиви-от първата ищца, на втория-от трето за делото лице „***“ ЕООД.
Други допустими и относими доказателства по делото не са представени.
При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:
І. Относно иска по чл.233, ал.1, изр.І ЗЗД:
Съгласно чл.233, ал.1, пр.І ЗЗД наемателят е длъжен да върне наетата вещ.
Следователно за основателността на предявения иск следва да бъдат установени следните
предпоставки: 1) наличието на сключен между страните наемен договор за процесния имот;
2) предаването на наетия имот в държане на ответника-наемател; 3) настъпилото
прекратяване на наемния договор; 4) неизпълнение на задължението от наемателя да върне
наетата вещ.
1. От представения договор за наем и анекси към него се установи, че между страните е
възникнало наемно правоотношение за процесния имот, с оглед на което следва да се
приеме, че между страните е съществувало описаното от ищцовата страна наемно
правоотношение. Сключването на наемния договор с анексите към него и наемното
правоотношение не се оспорва от ответната страна.
2. По делото не е спорно, че наетият имот е предаден във фактическа власт на ответната
страна, като това се установява и от представения приемо-предавателен протокол от
14.11.2017 г., съставен между страните: дружеството-наемател и ищцата А.Д. (към тази дата
единствен наемодател по договора).
3. С анекс №2/02.01.2019 г. срокът на процесния договор е уговорен до 31.12.2021 г. По
делото остана недоказано процесният договор за наем да е бил изменян и ответната страна
да е заплащала наемни вноски за посочения в исковата молба период.
Дори да се приеме, че ответникът е продължил да ползва имота след изтичане на посочения
в анекс №2/02.01.2019 г. срок на договора със знанието и без противопоставянето на
ищците, с което договорът да се е трансформирал в безсрочен, настоящият състав приема, че
наемното правоотношение между страните е прекратено, считано от 01.04.2022 г., когато е
изтекъл едномесечният срок на предизвестието. Съгласно чл.238, изр.І ЗЗД, ако договорът за
наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести
другата един месец по-рано. По делото е представено едномесечно предизвестие от
01.03.2022 г. за прекратяване на процесния договор, отправено от наемодателите до
управителя на ответното дружество С. П.. Макар последната да не е подписала
предизвестието, същата се е запознала със съдържанието му, както се установи от
показанията на св.Тодорова, които не се оборват от други доказателства по делото и съдът
3
ги кредитира като последователни и обективни и при липса на основания да се съмнява в
тяхната достоверност. Поради тази причина е ирелевантно обстоятелството, че
предизвестието не е изпратено до адреса на управление на ответника и не е връчено с
обратна разписка, чрез спедиторска фирма или чрез нотариална покана-чл.50 ГПК касае
връчването на съобщения от съда и други държавни органи, а не между частно-правни
субекти. След като управителят, който по закон представлява дружеството (чл.141, ал.2 ТЗ),
се е запознал със съдържанието на предизвестието, следва да се приеме, че ответникът
наемател е бил надлежно предизвестен за прекратяването на договора.
Без значение е и обстоятелството, че предизвестието е подписано само от единия от
наемодателите – ищцата А.Д., макар и да е отправено и от името на останалите двама
наемодатели – М.Д. и К.Д.. Налице е действие без представителна власт по отношение на
тях, доколкото липсват доказателства А.Д. да е била упълномощена да отправя
волеизявление за прекратяване на процесния договор от тяхно име. Волеизявлението,
направено от чуждо име без представителна власт, не е непоправимо, а е налице единствено
висяща недействителност, на която може да се позове само лицето, от името на което е
направено волеизявлението или неговите универсални правоприемници (ТР №5/2014 г. на
ВКС-ОСГТК, т.2)- липсата на представителна власт засяга единствено вътрешното
правоотношение между представителя и представлявания, защото от систематичното място
и граматическото тълкуване на разпоредбата на чл.42, ал.2 ЗЗД е ясно, че тя е установена
единствено и изключително в интерес на мнимо представлявания. Установената с нея
висяща недействителност само временно препятства директното настъпване на правните
последици от договора в неговия патримониум, като нормата му предоставя потестативното
право да потвърди договора. Ако той го потвърди, правните последици са същите, каквито
биха били при наличие на надлежно учредена представителна власт още при сключването на
договора. Потвърждаването има обратно действие. Потвърждаването на договора във
формата по чл.42, ал.2 ЗЗД означава и че мнимо представляваният се отказва от
възможността да се позове (включително и пред съда) на недействителността, която е
установена единствено в негов интерес. Единствено мнимо представляваният разполага с
правото както да потвърди договора, сключен от негово име без представителна власт, така
и да се позове на недействителността по чл.42, ал.2 ЗЗД – с такова право не разполага
насрещната страна или трети лица. В настоящия случай следва да се приеме, че действията
по отправяне на процесното предизвестие от ищцата А.Д. са потвърдени от останалите
двама ищци: М.Д. и К.Д., с подаването на исковата молба в съда за връщане на наетия имот,
в която се съдържа позоваване на отправеното предизвестие за прекратяване на наемното
правоотношение и за освобождаване на процесния имот.
Дори условно да се приеме, че процесното предизвестие не е било връчено надлежно на
ответника и не е достигнало до знанието на управителя му, поради което наемното
правоотношение е останало непрекратено, то с получаването на препис от исковата молба с
приложено към нея предизвестие волята за прекратяване на наемодателя е достигнала до
наемателя и същият се счита надлежно уведомен за това обстоятелство. Връчването е
4
станало на 27.05.2022 г. на управителя на ответното дружество, от който момент ответникът
е бил предизвестен и с изтичането на едномесечния срок на предизвестието договорът за
наем се е прекратил и за наемателя е възникнало задължението да върне наетата вещ „в този
смисъл: Решение №1283/05.07.2002 г. по гр. дело №35/2002 г. на ВКС-V г.о.; Решение
№711/13.05.2003 г. по т.д.№37/2003 г. на ВКС-V г.о.“. В тази хипотеза се касае за факт,
настъпил в хода на процеса, който следва да бъде взет предвид от съда по реда на чл. 235,
ал. 3 ГПК.
4. Основно задължения на наемателя е да върне вещта след прекратяване на наемното
правоотношение-чл.233, ал.1, изр.І ЗЗД. Изпълнението на това задължение изисква
наемателят не просто да изостави наетата вещ, а да я предаде обратно на наемодателя-
връщането на наетата вещ е двустранен акт на наемателя и наемодателя (в този смисъл-
Решение №233/30.04.1995 г. по гр.д.№ 630/94 г. на ВС, 5-чл. с-в).
По делото няма представени доказателства ответната страна да е изпълнила това свое
задължение, а тя и не излага такива твърдения в хода на производството.
По изложените съображения искът е основателен.
По разноските: При този изход на спора право на разноски има ищцовата страна. Ищцата
А.Д. е заплатила държавна такса-336,00 лв., и адвокатски хонорар-500,00 лв. (видно от
представените разписки на л.62-63 от делото), или общо на този ищец следва да се присъдят
836,00 лв.-разноски по делото.
При този изход на спора ответната страна няма право на разноски.
По изложените мотиви Софийски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл.233, ал.1, изр.І ЗЗД „***“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и
адрес на управление-гр.София, (адрес), да върне на А.. Г. Д., ЕГН **********, М. М. Д.,
ЕГН **********, и КР. М. Д., ЕГН **********, всички с адрес-гр.София, (адрес),
държането върху наетия с договор за наем на недвижим имот от 14.11.2017 г. и анексите
към него недвижим имот- ПОМЕЩЕНИЕ от 21,85 кв. м., заедно със санитарен възел,
мивка, с метална конструкция, която обособява полуетаж от 12,00 кв. м., алуминиева
дограма и алармена система, находящо се на адрес: гр. София, (адрес).
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК „***“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление-гр.София, (адрес), да заплати на А.. Г. Д., ЕГН **********, адрес-гр.София,
(адрес), сумата 836,00 лв.-разноски по делото.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Софийски градски съд в 2-седмичен срок,
считано от 27.07.2022 г. (чл.315, ал.2 вр. чл.259, ал.1 ГПК).
Препис от решението да се връчи на страните (чл. 7, ал. 2 от ГПК).
5
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6