О
П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 477
Бургас, 03.05.2017 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаският
окръжен съд, Първо гражданско отделение, в закрито заседание в състав:
Окръжен
съдия : ИВАН ВОДЕНИЧАРОВ
като разгледа докладваното от съдията т.д. № 475 описа на съда за 2016 г., за да се
произнесе по реда на чл.374, вр. чл.146 ГПК, съобрази следното:
Делото е образувано по повод
редовна и допустима искова молба на „Хилс клуб и ризорт“ ЕООД с ЕИК *********,
представлявано от Михаил П. чрез адв. Д.Н. – АК Стара Загора, съд. адрес ***,
офис 2 против 1/ „УКТАМ България“ ЕООД с ЕИК *********, представлявано от Вадим
Илясов и Дойчин Дойнов – заедно и прокуриста Йордан Христов чрез адв. Т.Н., съд.
адрес *** и 2/ „Холидейс Вилидж Аква Невис“ АД с ЕИК *********, представлявано
от Камен Дееничин, адрес гр. София, бул. Братя Бъкстон № 40, ет. 8.
Съдът е изпратил препис от исковата молба и
приложенията към нея на ответниците, на които е указано да подадат писмен
отговор в законния срок, задължителното съдържание на отговора и последиците от неподаването му и неупражняването
на права.
В срока по закона са постъпили
отговори и от двамата ответници.
Отговорите са връчени на ищеца,
който е депозирал допълнителна искова молба, която е връчена.
В срока по закона е постъпил допълнителен
отговор от ответника „УКТАМ България“ ЕООД.
Съдебните книжа са съставени и
разменени редовно.
Проект за доклад:
Ищецът твърди,
че от есента на 2014 г. е в пред договорни правоотношения с първия ответник
„УКТАМ България“ за закупуването на комплекс „Хилс клуб“ в к.к. Слънчев бряг,
построен в ПИ с идентификатор 51500.201.13. В преговорите участвало и
„УниКрудит Булбанк“ АД. Договарянето било в смисъл имота да бъде продаден чрез
финансиране от банката на новосъздадено само за тази цел дружество – купувач,
което да носи същото име – „Хилс клуб и ризорт“ ООД. Цената била определена на
10 950 000евро без ДДС, като предаване владението върху комплекса на
новоучреденото дружество да се осъществи в най – скоро време с цел използване
на сезонното време от сезон 2015 г. Ищецът нямал съмнение в добросъвестността
на другите страни, тъй като били свързани лица: служителите на ответника, били
служители и на банката ; офисът на ответника се помещавал в офиса на банката в
гр. София, ул. Иван Вазов № 1; собственик на ответника е УНИКРЕДИТ - Австрия.
Разговорите продължили и в началото на 2015 г. Ответникът обосновал забавянето
с процедура по ЗОЗ във връзка с лош кредит за комплекса в банката, поради което
било необходимо време за придобиването на комплекса по ЗОЗ чрез депозитар
назначен от банката. Комплексът бил предаден на 16.06.2015 г. като ответникът и
банката потвърдили, че няма промяна в предварителните договорености по
отношение цената и елементите на продажбата. Очаквайки сключването на договора
ищецът осъществил редица подобрения и ремонти
в имота, които били съгласувани с ответника и банката по обем и стойност.
През юли 2015 г. ответникът изпратил договор за наем на ищеца, който бил
подписан с уговорката, че има характер на предварителен, която е изцяло в полза
на ищеца. Сключването било обяснено с факта, че имота е предаден и този договор
е необходим до сключването на продажбения. Волята на страните да сключат предварителен
договор се извеждала и от размера на наема – 850 000 евро, който не
отговарял на пазарния размер, като тази
сума представляваща извършени подобрения от ищеца, не влияе на договорената
вече продажна цена от 10 950 000 евро. Ищецът вече бил извършил
подобренията в имота, поради което на 08.07.2015 г. подписал договора за наем
за да защити инвестицията си. След края на сезон 2015 г. ищецът напуснал имота
и повече не бил допуснат в него от първия ответник. На 15.03.2016 г. първия
ответник изпратил уведомление за прекратяване на договора от 08.07.2015 г. На
19.07.2016 г. ищецът изпратил покана до ответника за заплащане на дължими суми
в размер на 1 826 354, 59 лв. за извършените подобрения. Сумата не
била заплатена. След справка ищецът узнал, че всички имоти, които са били
предмет на договора от 08.07.2015 г., били продадени на 29.07.2016 г. на втория
ответник за цената от 11 780 500 евро, която се покривала с
договорената цена между ищеца и ответника. Продажбата била осъществена с
кредитиране от „УниКредит Булбанк“.
Според ищеца договора от
08.07.2015 г. има характер на предварителен, поради което той е добросъвестен
владелец. Поради добросъвестното владение ищецът има правото на по – голямата
сума между направените подобрения и повишената стойност на имота. Подобренията
са в общ размер от 1 826 354, 59 лв., а целия имот е бил прехвърлен
чрез процесната продажба на втория ответник ведно с всички подобрения.
Подобренията са установени пред съд по реда на обезпечение на доказателствата
по гд № 703/2016 г. по описа на НРС. Първият
ответник е в знанието си че дължи сумата представляваща подобрения с факта на
получаване на поканата на 19.07.2016 г., но се е разпоредил с имота на
29.07.2016 г. в полза на втория ответник.
Според
ищеца втория ответник също е в знанието си за претенциите на ищеца във връзка с
подобренията и кредиторовото му качество. На 28.07.2016 г. ищецът уведомил дружеството
„Аква парк“ АД, представлявано от представителя и на втория ответник.
Независимо от това ищецът на 30.08.2016 г. уведомил и втория ответник за
претенцията си. Според ищеца и двамата ответници са действали съзнателно да го
увредят в качеството му на кредитор. Ищецът твърди, че има правен интерес да
иска нищожност по отношение на него на продажбата между двамата ответника в
частта от 1 / 10 ид. ч. от поземления имот, тъй като данъчната оценка на целия
комплекс е 29 364 165 лв., което надхвърля сумата на подобренията,
претендирана в качеството на кредитор.
Ищецът отправя искането: да се обяви за недействителен
спрямо него договорът за продажба на недвижими имоти, обективиран в нотариален
акт № 176, т. VІІ, д. № 1282/2016 г. на нотариус Стоян Ангелов, сключен между
„УКТАМ България“ ЕООД с ЕИК ********* и „Холидейс Вилидж Аква Невис“ АД с ЕИК
********* в ЧАСТТА МУ за 1 / 10 ид. ч. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
51500.201.13 с адрес гр. Несебър, м. Юрта-Балкана, с площ по кадастрална скица
от 45 253 кв. м. , а по документ за собственост 45 349 кв. м., с
трайно предназначение-урбанизирана територия, начин на ползване – за друг
курортно-рекреационен обект.
Искането има правното си основание в чл.135 ЗЗД .
Обстоятелства, на които
първи ответник възразява:
Ответникът оспорва
основателността.
Ищецът
не бил активно легитимиран, тъй като не е негов кредитор. Твърди, че наемният
договор не е прикрит договор за продажба. Оспорва въведената от ищеца
фактическа обстановка по водене на преговори за продажба. Наемният договор е
редовно сключен и е произвел действие. Липсва обратно писмо разкриващо
симулацията. Твърди че договора е комплексен и включва: наемно правоотношение;
правоотношение по изработка; правоотношение по договор за лицензия на търговска
марка и опция за изкупуване, която наемателят може да упражни след 01.01.2016
г. Ищецът и не твърди, че е упражнил правото си на изкупуване. Ищецът не може и
да упражни това право, тъй като към 01.01.2016 г. е неизправна страна. Поради
това ищецът не е в правото си да се
основава на предварителен договор за продажба.
Твърди,
че ищецът е извършил подобрения в качеството си на държател на имота съгласно
изрично уговореното в договора, а не в качеството на владелец. Освен това
ищецът не може да търси привилегиите на добросъвестен подобрител, тъй като
твърдяното правно основание за упражняването на фактическата власт е договор,
който е развален от ответника по причини, за които ищецът отговаря /ППВС 6/74/.
Подобрения не могат да се търсят, тъй като са резултат от валиден договор за
изработка.
По отношение сумата представляваща подобрения
ответникът твърди, че издадената от ищеца фактура от 28.03.2016 г. за сумата от
1 837 697, 87 лв., представляваща работи и доставка за допълнителна
инвестиция е била приета и осчетоводена,
но задължението по тази фактура е погасено чрез извънсъдебно прихващане по чл.
8.1 от договора срещу задължението на ищеца за наемна цена – посредством
приспадане на сумата от насрещно дължимата от ищеца – наемател наемна цена за
2015 г. по чл. 3.1 от договора. След разваляне на договора тази цена не подлежи
на връщане. Поради това ищецът не е кредитор. Обратното, той е длъжник на
първия ответник за частта от наемната цена надвишаваща размера на прихванатото
задължение по фактурата.
Ответникът твърди, че липсва обезпечителна нужда, която е предпоставка
за иска по чл. 135 ЗЗД. В тази връзка се позовава на допуснато обезпечение на
иска по чтд № 258/2016 г. на ОС – Русе, с което е наложена възбрана върху
недвижими имоти на ответника на стойност, която многократно надвишава паричната
претенция на ищеца. Още повече, че искането е за нищожност на идеална част от
застроен имот, който не може да се продаде на публична продан поради липса на
реална стойност на правото, което разкривало и злоупотреба с процесуални права
по чл. 3 ГПК.
Обстоятелства,
на които втори ответник възразява:
Вторият ответник оспорва
допустимостта и основателността.
Оспорва всички фактически твърдения на
ищеца.
Оспорва качеството на кредитор на ищеца по
отношение на първи ответник.
Оспорва и не му е известно ищецът да е
извършвал каквито и да е СМР в имота.
Твърди, че не е налице нито един
елемент от законовите предпоставки на иска по чл. 135 ЗЗД. Заявява, че не е
уведомяван за претенциите на ищеца към първи ответник и не знае за техните
отношения. Не признава да е имал каквито и да е намерения за увреда на ищеца,
поради което няма знание за увреда. Твърди, че е добросъвестен и е придобил
права преди вписването на исковата молба.
Дори ищецът да има качеството на
кредитор, то липсва каквато и да е увреда.
Няма никакво съглашателство между ответниците да увреждат ищеца.
Ответникът не е знаел за съществуването на ищеца. Самата сделка между
ответниците е отнела дълго време за преговори и процедури, през което врем
уведомление от страна на ищеца не е постъпвало. Освен това е заплатена реално
по- висока цена за имота, която многократно превишава претендираната от ищеца
сума. Според ответника ищецът злоупотребява с право. Процесната сделка е
възмездна, цената е съобразена с пазарната, активите на първия ответник са се
увеличили значително.
В допълнителна искова молба ищецът въвежда уточнения:
І Относно отговора на „УКТАМ
БЪЛГАРИЯ“.
Поддържа наличиета на активна легитимация, тъй като е представил
достатъчно доказателства за кредиторовото му качество. Вземането на ищеца е
действително, не е погасено е погасено по давност и въпреки че не е необходимо
– вземането е ликвидно и изискуемо. Вземането не е погасено чрез плащане и прихващане. Твърди, че в
патримониума на ответното дружество не е възникнало вземане от наемни вноски,
поради което вземането на ищеца не може да се погаси по компенсация, а само
чрез плащане. Ищецът никога не е твръдял, че договора прикрива предварителен
договор за продажба. Уточнява, че уговорките за купуване са били такива още от
началота на претоворите през есента на 2014 г.
Договора е за покупко-продажба, като уговорката за изкупуване има
действието на предварителен договор. Позовава се на чл. 15, ал.3 от договора и
твърди, че в случай на изкупуване вноските се приспадат от уговорената цена, а
опцията за изкупуване в договора е била осуетена именно от ответника. Поради
това това в случая договора обвързва страните като предварителен за продажба и
ищецът като добросъвестен има правото да получи по – голямата от стойността на
подобренията и повишената стойност на имота. В тази връзка оспорва твърденията
на ответника за симулация и твърди, че
подобно съглашение между страните няма.
Оспорва и твърденията, че е държател, а не владелец, като се позовава на
т. 11, ППВС 6/1974. Оспорва твърденията за липса на обезпечителна нужда, тъй
като воденето на отменителния иск не е предпоставен и обусловен от такава.
ІІ Относно отговора на „ХОЛИДЕЙС
ВИЛИДЖ АКВА НЕВИС“.
Оспорва твърденията, че не са налице елементите обуславящи воденето на
иска. Твърди, че са налице предпоставките – кредиторово качество на ищеца,
увреждащо действие от длъжника, с което е увеличил платежната си неспособност –
намалил имуществото си, като е знаел за увредата с акта на действието,
възмездността на сделката предполага знание за увредата от ответниците. Конкретно за знанието на този ответник
твърди, че представителят Дееничин е бил
уведомен от представител на ищеца преди извършването на процесната сделка. Това
е осъществено на ръка от лицето Деспотов на представителя на ответника на
28.07.2016 г., оформено до „АКВА ПАРК“, тъй като ищецът не е имал знание за
преговарящите лица и с кое ще се сключи сделката. След уведомлението и
последващата сделка са правени многократни опити за контакт, но представителя
на ответника се укривал. На следващо място видно и от нотариалния акт,
ответниците са водили паралелни преговори, тъй като още на 27.04.2016 г. бил
сключен предварителен договор между тях.
Поради това втория ответник е в знанието си за отношенията между първи ответник
и ищеца, знаел е и е бил уведомен за претенциите на ищеца. Оспорва твърдението
за злоупотреба с право. Увреждането е налице, тъй като има намаление на
имущество на длъжник, а искането е само за 1/10 и. ч. от имота е обусловено от
факта, че данъчната оценка на целия комплекс е 29 364 165 лв., което
надхвърля извършените от ищеца подобрения, съответно сумата на кредиторовото му
качество.
В допълнителен отговор първи ответник поддържа възраженията.
Вземането на кредитора следва да е изразено с посочване на
обстоятелствата, от които произтича. В случая има явна липса на вземане и от
значение са: уважаването на иска на мнимия кредитор да е напразно, но това води
до разноски на ответника ; ищецът е
неплатежоспособен и няма имущество и ответника няма интерес пда води дела и
прави разноски; след приключване на делото ищец;ът ще има вземане за разноски,
което е неоснователно обогатяване.
Липсва обезпечителна нужда. Нуждата се предполага, но презумпцията за
наличието й е оборима, като в случая са налице обстоятелства оборващи я.
Липса на знание. Поддържа, че
знание липсва към датата на сделката.
Относно доказателствата:
Страните са приложили писмени
доказателства, които са допустими Страните са поискали назначаване на съдебно –
техническа експертиза, което е относимо към спорния предмет и ще се уважи. Ищецът
е поискал съдебно-икономическа експертиза и разпит на свидетели, по което съдът
ще се произнесе в в открито съдебно заседание след изслушване на страните,
отделяне на спорно от безспорно и уточняване на обстоятелствата, които ще се
установяват със свидетелските показания.
По доказателствената тежест. По делото липсват въведени
неподлежащи на доказване факти по смисъла на чл.154 ал.2 и 155 от ГПК. На
основание чл.146 ал.1 т.5 във връзка с ал.2 съдът следва да укаже на страните,
че съгласно чл.153 и 154 ал.1 от ГПК всяка страна е длъжна да установи спорните
факти, на които основава своите искания или възражения, както и връзките между
тези факти.
Искът е конститутивен и тежестта
на доказване е у ищеца, който следва да доказва: качеството си на кредитор,
извършването на увреждащата го сделка, знанието за увредата. Ответниците
доказват възраженията си.
Мотивиран от горното съдът
О П Р Е Д Е Л И
НАСРОЧВА
делото за 08.06.2017 г. от 11.00 часа.
ДА СЕ ПРИЗОВАТ страните и третото лице.
ДА СЕ ВРЪЧАТ на ищеца препис от допълнителния отговор.
ДА СЕ ВРЪЧАТ на страните преписи от настоящето определение.
СЪОБЩАВА проекта си доклад по делото.
ДОПУСКА приложените писмени
доказателства.
ОБЯВЯВА
произнасяне по останалите искания в съдебното заседание.
УКАЗВА на страните доказателствената
тежест.
УКАЗВА
на страните, че всяка от тях следва да установява спорните факти, на които
основава исканията и възраженията си.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не може да се обжалва.
Окръжен съдия: