Р Е Ш Е Н И Е
№ 260784 25.05.2021 година град Бургас
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаски районен съд пети граждански състав
на двадесет и втори април през две хиляди двадесет и първа година
в публично заседание в състав:
Председател: Магдалена Маринова
При секретаря: Анелия Такова,
като разгледа докладваното от съдия Маринова гражданско дело № 6490 по описа на Бургаски районен съд за 2020 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по повод искова молба от адвокат Петър Атанасов, като процесуален представител на „Свети Йоан Ризорт“ ЕООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: град София, район Искър, ж.к. „Дружба“ 2, бл. 316, вх. „А“, ап.18, представлявано от управителя Николай Детелинов Ламбурев, против Етажна собственост „Свети Йоан Ризорт“ – сгради с идентификатори 67800.10.726.1 и 67800.10.726.2 по КККР на град Созопол, с адрес: град Созопол, п.к.8130, м. „А.“, ваканционен комплекс „Свети Йоан Ризорт“, представлявано от управителния съвет в състав: Рафил Хавизов, Радим Смочек и „Виктор проджект“ ЕООД, представлявано от адвокат Т.Т., за приемане за установено по отношение на ответника, че решение, взето по т.1 на проведено на 11.09.2020 година общо събрание, е нищожно, а при условията на алтернативност – посоченото решение да бъде отменено като незаконосъобразно.
Исковата молба е основана на следните фактически твърдения:
Процесуалният представител на ищеца твърди, че ваканционен комплекс „Свети Йоан Ризорт“, находящ се в местността „А.“, е жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС. Твърди още, че представляваното от него дружество е инвеститор на комплекса по смисъла на чл.2 от ЗУЕС и със собствениците на самостоятелни обекти са сключени договори за поддръжка и управление, които са нотариално заверени и вписани в Имотния регистър по партидата на всеки самостоятелен обект. Освен това дружеството ищец е собственик на два самостоятелни обекта, представляваща апартаменти съответно в сграда с идентификатор 67800.10.726.3.12 и сграда с идентификатор 67800.10.726.3.26. Процесуалният представител на ответника, че на 11.09.2020 година е проведено общо събрание, свикано по реда на чл.12, ал.2 от ЗУЕС с посочен в исковата молба дневен ред и на което събрание е взето решение по т.1 със следното съдържание: Формира в комплекса етажна собственост по ЗУЕС и избира управителен съвет в посочен поименно състав. В исковата молба са изложени доводи за това, че изрично не се дерогира приложението на чл.2 от ЗУЕС относно управлението на комплекса, но този извод следва от формулировката на решението и с това се прекратява действието на сключените между него и собствениците на самостоятелни обекти договори за поддръжка и управление. От името на ищеца е изложен правен довод, че нормата на чл.2 от ЗУЕС е специална по отношение на режима на управление на общите части, тъй като се отнася единствено за комплекси от затворен тип. На следващо място в исковата молба е изложено, че е недопустимо с решение на общо събрание да се формира етажна собственост, тъй като тя възниква по силата на закона при наличие на предвидените за това предпоставки /посочени в чл.28 от ЗС/. Поради изложеното ищецът счита, че постановеното решение е нищожно поради това, че противоречи на основен пренцип на правото какъвто е, че специалната норма дерогира общата, както и поради недопустимост на решение за формиране на етажна собственост по посочените по – горе съображения.
Ищецът счита, че за него е налице правен интерес от предявяване на исковете за което се позовава на Тълкувателно решение № 1 от 07.03.2019 година по тълкувателно дело № 1/2018 година на ВКС, ОСТК. В тази насока отново посочва, че практически резултат от приетото решение е преустановяване на действието на договорите по чл.2 от ЗУЕС, а това, предвид и липсата на решение на общо събрание относно дължимите такси, би довело до упадък и разруха в комплекса. Уточнява, че инвестиционните намерения са за построяване на още няколко сгради, тъй като до момента е изпълнен само първия етап от строителството. Поради това счита, че занемаряването на комплекса би затруднило продажбата на апартаментите, които ще бъдат построени.
Към исковата молба са приложени писмени доказателства.
В преклузивния едномесечен срок от получаване на препис от исковата молба от името на Етажна собственост „Свети Йоан“, находяща се във ваканционен комплекс „Свети Йоан Ризорт“, представляващо от адвокат А., упълномощена от членовете на управителния съвет на етажната собственост, е постъпил писмен отговор на предявените искове. На първо място е направено възражение за неспазване на срока за предявяване на иска, в който смисъл е направено възражение по допустимостта на производството. На следващо място от името на ответника е посочено, че искът е неоснователен, тъй като ищецът няма качеството „инвеститор“ в комплекса, а е един от всички възложители на обекти. Ответникът излага още, че комплексът не е от затворен тип, тъй като сградата, за която е проведено общо събрание е една и има три входа, а неправилно на кадастралната карта е нанесена като три сгради със самостоятелни идентификатори. Посочено е в писмения отговор, че не всички собственици на самостоятелни обекти са сключили договори за поддръжка и управление с ищеца. Сключените договори са подписани преди построяване на сградата и въпреки че тя не отговаря на изискванията за комплекс от затворен тип. На следващо място процесуалният представител на ответника възразява по твърдението на ищеца с взетото решение се преустановява действието на сключените договори, тъй като това не следва от съдържанието му, поради което счита, че за ищеца не е налице правен интерес от предявяване на иск за установяване на нищожност на решението на общото събрание. Счита, че като собственик на самостоятелни обекти в сгради може да оспорва решението единствено по чл. 40 от ЗУЕС с аргументи за нарушение на закона. Уточнява, че взетото решение единствено определя волята на етажните собственици общите части на сградата да бъдат управлявани по реда на чл.9 от ЗУЕС, предвид развитието на взаимоотношенията по този повод до момента. Поради изложените от името на ответника е поискано отхвърляне на предявените искове.
В съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния си представител – адвокат Атанасов, поддържа предявения иск и сочи доказателства. В заседание по същество на спора отправя искане за постановяване на решение, с което предявеният иск да бъде уважен.
В съдебно заседание ответната страна, чрез процесуалния си представител – адвокат А., поддържа становището по иска, дадено в писмения отговор и изразява становище по доказателствата. В заседание по същество на спора и в писмени бележки отправя искане за постановяване на решение, с което искът да бъде отхвърлен.
По допустимостта на предявените искове с оглед спазване на срока по чл. 40 от ЗУЕС настоящият състав приема следното:
Не е спорно, предвид становището на страните по фактите, че ищецът е получил препис от протокола на 18.09.2020 година и срокът за предявяване на иска изтича на 19.10.2020 година /понеделник/, когато исковата молба е изпратена по пощата, видно от датата на пощенското клеймо. Поради изложеното следва да се приеме, че искът за отмяна на решението на общото събрание по реда на чл. 40 от ЗУЕС е предявен в срок и съответно не е налице процесуална пречка в този смисъл за разглеждане по същество.
Следва да се приеме, че ищецът е материално правно легитимиран да предяви иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС, доколкото не е налице спор относно твърдението за притежавани от него два обекта на правото на собственост в посочената сграда – самостоятелен обект в сграда с идентификатор 67800.10.726.3.12, представляващ апартамент F 206 и самостоятелен обект в сграда с идентификатор 67800.10.726.3.26 и представляващ апартамент F 402.
От събраните по делото доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност съдът приема за установено от фактическа страна следното:
От заключението на вещото лице, изготвило допуснатата по делото съдебно – техническа експертиза, което съдът приема за обосновано и компетентно дадено, се установява, че в имота има изградени три блока / „Д“, „Е“ и „ F“/, които са в експлоатация. Те са изградени като самостоятелни обекти, един до друг на калкан, при условията на „свързано застрояване“. В заключението е посочено, че в имота има изграден плувен басейн, който е в експлоатация. Започнало е изграждането на други четири блока, които също са изградени като самостоятелни обекти, един до друг на калкан, при условията на „свързано застрояване“. В съдебно заседание вещото лице пояснява, че новопостроената сграда е на груб строеж. Отделно от посоченото комплексът е ограден с ограда от метални колове. Експертът е посочил, че в имота има алеи, озеленяване, тротоарни настилки на паркинга.
По делото като писмени доказателства са приети договори за стопанисване и управление на недвижим имот, сключени между собственици на имоти в сградите, от една страна като възложители, и „Свети Йоан Ризорт“ ЕООД, като изпълнител по тези договори. Договорите са вписвани и е представена справка от Агенция по вписванията за установяване на вписването им, но от тези доказателства не може да бъде направен извод за това дали са сключени договори по смисъла на чл.2 от ЗУЕС с всички собственици.
Спорно по делото е дали имота е „затворен комплекс“ по смисъла на закона, както и е налице спор и по отношение на приложимия материален закон относно управлението на възникналата съсобственост.
Съгласно чл.2 от ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.
Съгласно §1, т.3 от ЗУЕС „Жилищен комплекс от затворен тип" е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.
В закона не е дадена легална дефиниция за понятието инвеститор по смисъла на чл.2 от ЗУЕС и в съдебната практика се приема, че това е възложителя по смисъла на чл.161 от ЗУТ. Съгласно това правило възложител е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон.
За преценка дали комплексът следва да се управлява като затворен комплекс, с договор по чл.2 от ЗУЕС, следва да се прецени дали изпълнителя по този договор, който е ищец, е материално правно легитимиран да бъде страна по това правоотношение. Видно от приетия като писмено доказателство Нотариален акт за учредяване на право на строеж върху недвижим имот № 56, том IV, рег. № 8349, нотариално дело № 612 от 2014 година, на Нотариус Б.К., рег. № 290 на НК с район на действие района на Бургаски районен съд, с който на ищеца е учредено право на строеж за построяване в имота на 2 жилищни сгради за сезонно обитаване, в т. Х II е посочено, че учредителят се задължава да прехвърли на приобретателя, а приобретателя – изпълнител се задължава да придобие в срок до един месец след датите на въвеждане на сградите в експлоатация 75 /100 идеални части от правото на собственост върху имота, в който те са изградени - с идентификатор 67800.10726 по КККР. В настоящото производство не е установено, че ищецът притежава право на собственост по отношение на имота, за да се приеме, че той е от кръга на лицата, посочени в чл.2 от ЗУЕС като инвеститор и съответно може да сключи договор за поддръжка и управление по смисъла на това правило, дори да се приеме, че комплексът е от затворен тип по смисъла на §1, т. 3 от ЗУЕС. Предмет на договора е поддръжка и управление както на сградата, така и на изградените в имота други обекти, които се ползват от обитателите, а в случая не е установено, че ищецът е правоимащ по отношение на тези обекти.
Поради изложеното настоящият състав приема, че ищецът, който има правен интерес от предявяване на иска доколкото притежава самостоятелни обект в изградената сграда не е сред кръга на лицата, посочени в закона, които могат да бъдат инвеститори по смисъла на чл.2 от ЗУЕС. Следователно сключените от него договори не са пречка за приемане на решение на общото събрание, с което да бъде формирана етажна собственост по смисъла на ЗУЕС и да бъде избран управителен съвет.
С горните мотиви следва да бъде постановено решение, с което предявените от него при условията на алтернативност искове да бъдат отхвърлени като недоказани, без да е необходимо да бъде правена преценка за правната релевантност на твърдяния порок и по – конкретно дали той води до нищожност или материална незаконосъобразност на приетото решение с оглед конкретното съединяване на исковете.
По разноските, направени по водене на делото и предвид изхода от спора, настоящият състав приема следното:
Видно от приложените по делото договор и фактура от 10.03.2021 година ответната страна е направила разноски в размер от 604, 50 лева за адвокатско възнаграждение, които следва да бъдат възложени в тежест на ищцовата страна.
Мотивиран от горното, Бургаският районен съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иска, предявен от „Свети Йоан Ризорт“ ЕООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: град София, район Искър, ж.к. „Дружба“ 2, бл. 316, вх. „А“, ап.18, представлявано от управителя Николай Детелинов Ламбурев, против Етажна собственост „Свети Йоан Ризорт“ – сгради с идентификатори 67800.10.726.1 и 67800.10.726.2 по КККР на град Созопол, с адрес: град Созопол, п.к.8130, м. „А.“, ваканционен комплекс „Свети Йоан Ризорт“, представлявано от управителния съвет в състав: Рафил Хавизов, Радим Смочек и „Виктор проджект“ ЕООД, представлявано от адвокат Т.Т., за приемане за установено по отношение на ответника, че решение, взето по т.1 на проведено на 11.09.2020 година общо събрание, е нищожно, а при условията на алтернативност – посоченото решение да бъде отменено като незаконосъобразно.
ОСЪЖДА „Свети Йоан Ризорт“ ЕООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: град София, район Искър, ж.к. „Дружба“ 2, бл. 316, вх. „А“, ап.18, представлявано от управителя Николай Детелинов Ламбурев, да плати на Етажна собственост „Свети Йоан Ризорт“ – сгради с идентификатори 67800.10.726.1 и 67800.10.726.2 по КККР на град Созопол, с адрес: град Созопол, п.к.8130, м. „А.“, ваканционен комплекс „Свети Йоан Ризорт“, представлявано от управителния съвет в състав: Рафил Хавизов, Радим Смочек и „Виктор проджект“ ЕООД, представлявано от адвокат Т.Т., сумата 604, 50 лева /шестстотин и четири лева и петдесет стотинки/, представляваща разноски, направени по водене на делото.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от получаване на съобщение за изготвянето им.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п/
Вярно с оригинала
А.Т.