Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 09.12.2020 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Софийски
градски съд, І-во Гражданско отделение, 2-ри състав,
в публично заседание на втори октомври, две хиляди и двадесета година в състав:
Съдия: Евгени Георгиев
при секретаря Юлиана Шулева, разгледа докладваното
от съдия Георгиев гр. д. № 11 168 по описа за 2019 г. и
Р Е Ш И:
[1] ОТХВЪРЛЯ
иска на М.З. за обявяване за окончателен на основание
чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) на предварителен
договор за покупко-продажба, с който „Ф.Ф.“ ЕООД се е
задължил да продаде на М.З. при цена от 150 000,00 лeвa два недвижими
имоти. Първият имот е поземлен имот с идентификатор 68134.1504.2060,
съгласно Заповед за одобрение на КККР № РД-18-27/03.04.2012 г. на Изпълнителния
директор на АГКК. Той се намира в гр. София, район Искър, бул. „******и
представлява УПИ XIII-1030, 184 с площ от 1 167,00 кв. метра. Вторият имот е магазин № 2,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1932.431.1.24,
съгласно Заповед за одобрение на КККР № РД-18-68/02.12.2010 г. на Изпълнителния
директор на АГКК. Той се намира на ет. -1 и ет. 0, в сграда с адрес в гр.
София, район Витоша, бул. „******.
М.З.
е със съдебен адрес – адвокат С.Б.,***. „Ф.Ф.“ ЕООД е със седалище и адрес на управление ***.
[2] ОСЪЖДА М.З. да заплати 400,00 лева на „Ф.Ф.“ ЕООД разноски по делото на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
[3] ЗАВИШАВА възнаграждението на вещото
лице Д.М. на 450,00 лева. УКАЗВА на ответника в едноседмичен срок от
съобщението да внесе 230,00 лева депозит за вещото лице М.. При неизпълнение
съдът ще наложи глоба. След внасянето на депозита, да се издаде ордер на вещото
лице.
[4] Решението
може да бъде обжалвано пред САС в двуседмичен срок от съобщението за изготвяне
на решението.
[5] Ако
ищецът подаде въззивна жалба срещу решението, с нея той следва да представи
доказателство, удостоверяващо внасянето на 2 010,00 лева държавна такса по
сметка на САС. При неизпълнение съдът ще върне въззивната жалба.
МОТИВИ НА СЪДА ЗА ПОСТАНОВЯВАНЕ
НА РЕШЕНИЕТО
I.
ОБСТОЯТЕЛСТВА, ТВЪРДЕНИ ОТ СТРАНИТЕ, И ИСКАНИЯ НА СТРАНИТЕ КЪМ СЪДА
1.
На
ищеца
[6] В искова молба от 26.08.2019 г. М.З. е заявила,
че на 07.01.2019 г. е сключила с ответника „Ф.Ф.“
ЕООД (ФАСТ) предварителен договор за покупко-продажба на два недвижими имота.
По него М.З. е следвало да заплати цена от 150 000,00 лева за двата имота
в деня на сключването на окончателен договор за покупко-продажба, а ответникът
да ѝ прехвърли собствеността на имотите до 02.08.2019 г. М.З. се е явила
за сключването на окончателен договор за покупко-продажба, но ФАСТ не го е
направил. Затова М.З. моли съда да обяви предварителния договор за окончателен
(исковата молба, л. 2-6)
2. На ответника
[7] ФАСТ е подал писмен отговор в законния срок, с
който е оспорил предявения иск. Той е заявил, че:
1. предварителният договор не е бил сключен на
датата, посочена в него, а по-късно, когато Луси Файс, която е сключила
договора за ФАСТ, вече не е била негов представител. Затова договорът е сключен
без съгласието на ФАСТ;
2. ако договорът е сключен на датата, вписана в
него, уговорената цена е много по-ниска от пазарната. Затова той е нищожен
поради противоречие с добрите нрави. По същата причина е сключен и без
основание;
3. договорът е унищожаем, защото ищцата е въвела Л.Ф.в
заблуждение и така тя е сключила договора;
4. евентуално договорът е недействителен, защото Л.Ф.и
ищцата са се споразумели във вреда на ФАСТ. Затова ФАСТ моли съда да отхвърли
иска, а, ако евентуално го уважи, да осъди ищцата да му заплати продажната цена
(писмения отговор, л. 51-53).
II. ОБСТОЯТЕЛСТВА, КОИТО СЪДЪТ УСТАНОВЯВА, СЛЕД КАТО СЕ ЗАПОЗНА С
ФАКТИЧЕСКИТЕ ТВЪРДЕНИЯ НА СТРАНИТЕ И ДОКАЗАТЕЛСТВАТА, СЪБРАНИ ПО ДЕЛОТО
1. Обстоятелства, които съдът установява
[8] На 01.08.2005 г.
ФАСТ е закупил урегулиран поземлен имот. Той се е намирал в гр. София, местността
„ж. к. „Дружба 2”. Имотът е бил с идентификатор 68134.1504.2060. Цената на
имота, която страните са уговорили, е била 743 128,00 евро (договор за
покупко продажба, л. 18-19; скица на поземлен имот, л. 23). Този имот е бил заведен
в баланса на ФАСТ с балансова стойност от 805 096,32 лева (отговор на
втора задача от заключението, л. 126)
[9] На 13.03.2006 г.
ФАСТ е закупил магазин, заедно с 1,5 % идеални части от правото на собственост
върху мястото, върху което е построен магазинът. Закупеният имот се е намирал в
гр. София, местността „Манастирски ливади-запад”. Той представлява
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1932.431.1.24. Цената на
имота е била 185 106,90 евро (договор за покупко-продажба, л. 16-17; копия
от кадастралната карта, л. 24). На 31.03.2006 г. магазинът е бил заведен в
баланса на ФАСТ с балансова стойност от 629 468,40 лева (отговор на първа
задача от заключението, л. 125).
[10] Пазарната
стойност на магазина към януари 2019 г. е била 994 780 лева (заключението на
вещото лице, л. 131). Пазарната стойност на урегулирания поземлен имот към
същия момент е била 658 580,00 лева (заключението на вещото лице, л. 134).
Или общата пазарна цена на двата имота е била 1 680 360,00 лева.
[11] На 15.05.2019 г.
Л.Ф.е била заличена като едноличен собственик на капитала и управител на ФАСТ (справки
от ТР към АВ, л. 48-50). След като е била заличена като управител на ФАСТ, Л.Ф.е
сключила предварителен договор за покупко-продажба на недвижимите имоти, които
дружеството е придобило през 2005 г. и 2006 г. (пар. 16-18 по-долу и
предварителния договор, л. 8-15). Купувач по договора е била М.З.
(предварителен договор, л. 8-15). Цената по предварителния договор е била общо 150 000,00 лева за двата имота (пак
там). Страните по предварителния договор са свързани лица (пар. 19-21 по-долу).
[12]
На 02.08.2019 г. М.З. се е явила при нотариус П.Д.за сключване на окончателен
договор (протокол, л. 21-22). Не се спори между страните, че такъв не е бил
сключен (пар. 11 от определение от 22.04.2020 г., л. 62-гръб).
[13] Ищцата е
заплатила 4 020,00 лева държавна такса (л. 38) и 10 лева за съдебни
удостоверения (л. 32). ФАСТ е заплатил 400,00 лева депозит за вещо лице (л. 66-68).
2. Спорни по делото обстоятелства
2.1. Кога е сключен
предварителният договор за покупко-продажба на имотите – преди или след
прекратяването на правомощията на Л.Ф.да представлява ФАСТ
[14]
Когато представител на юридическо лице е сключил предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, предварителният договор не доказва нито
датата, нито мястото на сключването му. Когато се спори кога е бил сключен предварителният
договор, датата на договора следва да се докаже от купувача, защото от това
доказване той ще извлече изгодни за себе си правни последици (решение на ВКС 167-2018-IV Г. О. по гр. д.
4 020/2017 г.).
[15]
В случая предварителният договор е сключен от Л.Ф.като управител на ответника
ФАСТ. Дружеството е оспорило момента на сключване на договора и е твърдяло, че
това е станало след като Л.Ф.е престанала да е управител на ответника. Затова
съдът е указал на ищеца, че е на ищеца тежестта да установи обстоятелството, че
договорът е сключен на датата, посочената в него.
[16]
По делото не са събрани никакви доказателства за датата на сключване на предварителния
договор. Затова съдът приема, че той е сключен след като Л.Ф.е била освободена
като управител на ФАСТ.
2.2. Свързани лица ли са М.З. и Л.Ф.[17] Съгласно § 1,
ал. 1, т. 7 от Търговския закон, свързани лица са тези, които съвместно
контролират пряко или косвено трето лице. Л.Ф.притежава 750 акции от капитала
на „Р.Е.Л.” (Р.) (декларация за доверително управление, л. 86-91; удостоверенията,
л. 103-112). Р.е акционер във „Ф.Х.А.Д.(ФАИС) (списък на акционери, л. 92). М.З.
е участвала в заседание на съвета на директорите на ФАИС, като представител на други
две дружества с ограничена отговорност (протокол, л. 92-102). Така се
установява, че към края на 2018 г. М.З. и Л.Ф.са участвали в контрола на трето
лице - ФАИС. Затова към този момент те са били свързани лица.
[18]
Ищцата не е доказала, нито е твърдяла да е имало промяна в тези обстоятелства.
Затова съдът приема, че ищцата и Л.Ф.са били свързани лица и към януари 2019 г.
III. ПРИЛОЖИМО КЪМ СПОРА ПРАВО,
СЪОТНАСЯНЕ НА УСТАНОВЕНИТЕ ОТ СЪДА ОБСТОЯТЕЛСТВА КЪМ ПРИЛОЖИМОТО КЪМ СПОРА
ПРАВО И РЕШЕНИЕ НА СЪДА ПО ДЕЛОТО
[19] Ищецът е предявил иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
1.
По иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
[20] Съгласно чл. 19, ал.
3 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за
сключване на окончателен договор. Когато задължението е да се прехвърли право
на собственост върху имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за
прехвърлянето на собствеността на имота, включително дали отчуждителят е
собственик на имота (чл. 363 от ГПК). Следователно, предпоставките за
уважаването на иска са:
1. ответникът да е собственик на недвижим имот;
2. наличие на валиден предварителен договор между ищеца и
ответника за продажба на този недвижим имот;
3. да не е сключен окончателен договор;
4. ищецът да иска от съда обявяването му за окончателен;
5. ищецът да е изправен относно изпълнението на задълженията
си по предварителния договор.
[21] По делото се
установи, че през 2005 г. и 2006 г. ФАСТ е закупило двата имота, предмет на
настоящия спор. Затова е налице първата предпоставка за уважаване на иска.
[22] Втората предпоставка за уважаване на иска е наличие на
валиден предварителен договор между ищеца и ответника за продажба на
недвижимите имоти. Когато волеизявлението на някоя от страните е направено чрез
представител, той трябва да има представителна власт, която да е валидно
учредена. Ако договорът е сключен от лице, действало като представител, без да
има представителна власт, той е в състояние на висяща недействителност и не
поражда целените с него правни последици. На тази недействителност може да се
позове лицето, от името на което е сключен договорът, с което отпада
възможността за потвърждаването му по чл. 42, ал. 2 от ЗЗД (Тълкувателно решение на ОСГТК на ВКС №
5/12.12.2016 г. по тълк. д.
№ 5/2014 г.)
[23] По делото се установи, че М.З. и Л.Ф.са сключили
предварителен договор за продажба на имотите, собственост на ФАСТ. Това е
станало след като Л.Ф.вече не е била управител на ответника. Следователно тя е
действала без представителна власт, а предварителният договор, който е
сключила, е в състояние на висяща недействителност. Същевременно ФАСТ е
възразил още с отговора срещу исковата молба, че договорът е бил сключен без
представителна власт. Ето защо предварителният договор вече не може да бъде
потвърден, не е породил правни последици и не може да бъде обявен за
окончателен по съдебен ред.
[24] Не е налице предпоставка за уважаването на иска. Затова
той е неоснователен и съдът го отхвърля.
2.
По разноските
[25] Съгласно чл. 78, ал.
3 от ГПК, ответникът има право на разноски съобразно с отхвърлената част от
иска. Съдът отхвърля иска изцяло. Затова М.З. дължи разноски на ФАСТ.
[26] Ответникът е платил 400,00 лева депозит за вещо лице. Той
претендира и възнаграждение за адвокат, но съдът не установи такова да е било
заплатено. Затова съдът осъжда ищцата да заплати на ФАСТ 400,00 лева разноски
по делото.
Съдия: