Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 132 10.02.2023 година гр. Бургас
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Бургаският административен съд, седемнадесети състав, на двадесет и пети
януари две хиляди двадесет и трета година, в публично заседание в следния
състав:
Председател: Атанаска Атанасова
при секретаря Галина Драганова, като разгледа
докладваното от съдията Атанасова административно дело № 703 по описа за 2022
година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.
145 и сл. от АПК, вр. чл. 215, ал. 1, вр. чл. 210, ал. 3 от Закона за
устройство на територията (ЗУТ), и е образувано е по повод жалбата на Б.П.Б. с
ЕГН **********, с адрес: ***, против решение на комисия по чл. 210 от ЗУТ,
обективирано в Протокол № 0050 от 31.08.2021 г., в частта относно определения
размер на еднократно обезщетение за засегнат от сервитутни ивици поземлен имот
с идент. № 61042.4.286 по кадастралната карта на с. Равадиново.
В жалбата са развити доводи за
незаконосъобразност на оспореното решение, поради противоречие с материалния
закон. Оспорва се размерът на определеното еднократно обезщетение. По същество
се иска да бъде изменено решението, като се увеличи размерът на обезщетението,
съобразно приложимите материалноправни разпоредби.
В съдебното заседание
процесуалният представител на жалбоподателя поддържа жалбата. Ангажира доказателства.
Моли да бъде определено справедливо парично обезщетение. Претендира разноски и
прави възражение за прекомерност на разноските за адвокатско възнаграждение,
извършени от ответната страна. Подробни доводи излага в писмена защита, в която
сочи, че определеното обезщетение не представлява „равностойно парично
обезщетение“ по смисъла на закона. Счита, че следва да бъде възприето
заключението на съдебно-техническата експертиза, изслушано в с.з. на 25.01.2023
г., според което размерът на обезщетението възлиза на 4720.05 лева, като сочи,
че при определянето му от комисията не е отчетена степента, в която имотът се
засяга от бъдещото прокарване на водопровод, респ. от учредения за това
сервитут, а напълно механично е определено обезщетението като процент от
засегнатата площ на имотите. Отбелязва, че сервитутът преминава през имота по
диагонал и това обстоятелство е от съществено значение за размера на
обезщетението. На следващо място сочи, че обезщетението не е съобразено с
пазарните цени на имотите, като необосновано са взети предвид при извършване на
оценката цени на имоти, по-ниски от пазарните цени, и са пренебрегнати такива,
които са в близост до туристически дестинации.
Пълномощникът на ответната
страна оспорва жалбата и моли за нейното отхвърляне. Счита, че при издаване на
оспорения акт не са нарушени изискванията за законосъобразност. Претендира разноски.
Подробни доводи излага в писмена защита, в която сочи, че е налице влязъл в
сила парцеларен план, предпоставящ възникването на сервитут по смисъла на чл.83
и чл.83а от ЗУТ и с оглед на това е налице предвидената в посочените норми
хипотеза.
Счита, че при определяне размера
на обезщетението са спазени изискванията на закона. По отношение на
заключението на СТЕ сочи, че липсва каквато и да било обосновка защо е завишен
приетият от оценителите на земите специфичен коефициент от 0.5 на 0.9 и поради
това основното заключение е необосновано. Наред с това сочи, че са използвани от
вещото лице прогнозни,
офертни цени на имоти, без доказателства дали са извършени реални продажби по
тези цени. Отбелязва, че в допълнителното
заключение изрично е посочено от вещото лице защо не взема предвид представените с молбата на
жалбоподателя от 01.12.2022г.
нотариални актове и офертни цени на недвижими имоти. Счита, че нито един от предоставените за сравнение имоти не
притежава задължителните характеристики
на процесния имот. Отбелязва, че липсват доказателства за реално извършени сделки с
аналогични имоти по обсъжданите от вещото лице офертни цени. Наред с това сочи, че приетият от вещото лице „коефициент за оферта“ от 0.95 е нереално завишен и отново липсва
обосновка защо е приет коефициент именно в такъв размер, както и че липсват мотиви защо е отдадена
висока тежест на метода на пазарните
аналози- 90%, въпреки липсата на доказателства за реално осъществени
сделки по изследваните офертни цени.
Намира за необосновано и в противоречие
с разпоредбата на §1а, т.2 от ЗДС на ЗОС
извършеното в с.з. от 25.01.2023 г. ново изчисление. По отношение на изявлението, направено от вещото
лице в
с.з. от 25.01.2023 г., че „се съмнява,
че някой би могъл да преобразува тази земеделска земя“ и „трудно ще се реализира някакво инвестиционно
намерение“, сочи, че се сравнява процесният имот, който е без инвестиционна стойност, с имоти, чиято пазарна
стойност е значително по-висока и които имат
икономически потенциал за реализиране на инвестиционни проекти. В заключение сочи, че нито една от използваните
за сравнение от вещото лице сделки не отговаря на императивните разпоредби на
ЗДС и ЗОС.
Заинтересованата страна
„Водоснабдяване и канализация“ ЕАД моли за отхвърляне на жалбата. Счита, че
процедурата по чл. 210 от ЗУТ е проведена законосъобразно.
Жалбата е подадена от надлежна
страна в законоустановения срок и е процесуално допустима. При разглеждането
и́ по същество, съдът намира за установено следното:
С влязла в сила Заповед № РД-09145
от 15.12.2020 г., издадена от областния управител на област Бургас, е одобрен
подробен устройствен план- парцеларен план за трасе на обект: „Деривация „Ясна
поляна“, преминаващо през имоти в землищата на гр. Черноморец, гр. Созопол, гр.
Приморско, гр. Китен, гр. Царево, с. Ясна поляна и с. Лозенец. За реализиране
на обекта са проведени на процедури по учредяване на сервитутни права, в
рамките на които е възложено от „ВиК“ ЕАД- Бургас на независимите оценители инж.
Стоян Илчев и инж. Николай Милев, притежаващи сертификати за оценителска
правоспособност от Камарата на независимите оценители в България, изготвяне на
оценителен доклад за определяне пазарната стойност на еднократното обезщетение за
поземлените имоти, засегнати от сервитута. В предмета на оценка е включен и процесният
имот с идент. № 61042.4.286 по кадастралната карта на с. Равадиново, представляващ
земеделска територия- нива с площ от 1.797 дка, с ограничение в ползването е
0.247 дка, собственост на жалбоподателя Б.П.Б.. След направени изчисления с
оценителския доклад е предложена цена на сервитута 944 лева.
На 31.08.2021 г. е проведено
заседание на комисията по чл. 210 от ЗУТ, назначена със Заповед № 8-Z-564/11.05.2021 г. на кмета на Община Созопол (на
л. 106 от делото), и е взето решение за приемане на изготвените експертни
оценки.
В съдебното производство е
извършена съдебно-техническа експертиза, която определя справедлива пазарна
стойност на засегната от сервитута част от процесния поземлен имот в размер на
1 582.95 лева, определена по приложимите метод на пазарните аналози и
метод на капитализиране на бъдещите рентни приходи. Отчетена е близостта на
процесния имот до туристически дестинации и къмпинги до морския бряг.
Констатирано е от вещото лице, че през периода 16.12.2019 г. до 15.12.2020 г.
(по данни от Службата по вписвания при РС- Бургас) са сключени две сделки с
имоти в землището на с. Равадиново, чиито характеристики са сходни с тези на
процесния. Двете сделки не са съобразени при определяне на оценката, поради
съществено отклонение от реалните цени на пазара (значително занижени). Обследвани
са офертните цени на предлагане на три поземлени имота със сходни
характеристики, като получената средно претеглена цена е редуцирана с коефициент
0.95 за оферта и е приложен коефициент 1.05 за местоположение, в резултат на
което е определена средна цена 8.48 лева/кв.м., респ. 2 094.56 лева за
засегнатия имот. По метода на капитализиране на бъдещите рентни приходи е
определена цена 1 582.95 лева,
при отчитане цената на засегната част от сервитута- ивица от 0.247дка, срока,
за който е учредено вещното право (безсрочен)- коефициент 0.9 и ограниченията,
които сервитутът налага на собственика на имота- 0.9. В с.з. вещото лице заявява, че при определяне на оценката са
взети предвид сделките, въз основа на които е определена оценката и от
комисията по чл. 210 от ЗУТ, а разликата в крайната цена се дължи на специфичния
коефициент, който е завишен от 0.5 на 0.9, тъй като имотът е разделен по
диагонал, което не позволява реализиране на евентуални бъдещи инвестиционни
намерения.
По делото е извършена и
допълнителна съдебно-техническа експертиза със задача да определи пазарната
цена, като съобрази представени от пълномощника на жалбоподателя нотариални актове
за извършени сделки с поземлени имоти. От тях са обсъдени в заключението сделките
за покупко-продажба на земеделски имоти със сходни характеристики за
релевантния период- от 16.12.2019 г. до 15.12.2020 г. (последните 12 месеца). Всяка
от избраните сделки е подробно обсъдена от вещото лице и е формиран извод доколко
е подходяща, за да послужи като аналог при определяне на пазарната цена:
1) по отношение на договора за
покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 176, том 2, peг. № 3220, вх. рег. №
7152/13.07.2020 г., с предмет ПИ № 67800.50.37 в гр. Созопол, м. “Куку Баир“, и
построена сграда от 40 кв.м., е посочило, че сделката по хронология е в
процесния период и е с предмет земеделска територия, но имотът се намира в
друго землище, НТП е различен от обекта на оценяване, нито една от страните е
търговец, в цената е включена и цена на сграда;
2) по отношение на договора за
покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 117, том 1, peг. № 1216, вх. рег. №
8190/31.07.20 г, акт № 73, том 25, дело 4570, с предмет: ПИ 67800.50.137 в
гр.Созопол, м.“Куку Баир“№137; земеделска територия, категория 8, НТП: ниско
застрояване- сделката по хронология е в процесния период, имотът е земеделска
територия, категорията на земята е допустимо близка, но се намира в друго землище,
НТП е различен от обекта на оценяване, като по сделката, нито една от страните
е търговец;
3) договор за покупко-продажба,
сключен с нотариален акт № 26, том 2, peг. № 2133, вх. рег. № 4620/21.05.2020 г., акт
№46, том14, дело 2587, с предмет: ПИ 67800.53.42 гр.Созопол, м.“МАПИ“;
земеделска, категория 5, НТП- друг вид нива- сделката по хронология е в
процесния период, имотът е земеделска територия, категорията на земята е
допустимо близка страните е търговец, НТП е допустим, но се намира в друго землище;
4) договор за покупко-продажба,
сключен с нотариален акт № 173, том 1, рег. № 3866, вх. рег.№ 6827/07.07.2020 г.,
акт 68, том 21, с предмет: ПИ № 283 в с.Росен, м.“Кошарите“; земеделска, НТП:
земеделска земя по пар.4 от ЗСПЗЗ- сделката по хронология е в процесния период,
имотът е земеделска територия, но се намира в друго землище, НТП е различен от
обекта на оценяване, категорията на земята е неизвестна, нито една от страните
по сделката не е търговец;
5) договор за покупко-продажба,
сключен с нотариален акт № 28, том 4, рег.№ 5590, вх. peг. №
17137/23.12.2019г., акт № 152, том 52, дело 10198, с предмет: ПИ 63029.23.376 в
с.Росен, м.“Край село“; земеделска, категория 8, НТП: нива- сделката по
хронология е в процесния период, имотът е земеделска територия, категорията на
земята е допустимо близка, НТП е нива, но се намира в друго землище, нито една
от страните по сделката не е търговец;
6) договор за покупко-продажба,
сключен с нотариален акт № 105, том 1, рег. № 1781, вх. peг. № 6408/ 29.06.2020
г., акт № 36, том 20, дело 3581, с предмет: ПИ 67800.8.111 гр.Созопол,
м.“Буджака“; урбанизирана, НТП: друг вид застрояване- сделката по хронология е
в процесния период, една от страните е търговец, но се намира в друго землище,
урбанизирана територия е и НТП е различен от обекта на оценяване.
В заключението на
допълнителната експертиза са разгледани и посочените от жалбоподателя офертни
цени на имоти. Констатирано е, че не са изпълнени изискванията на ЗДС, тъй като
офертите са с предлагане извън релевантния период или не може да се установи
момента, в който са предложени на пазара на тази офертна цена, тъй като не е посочена
дата на публикуване на обявата. При тези данни е прието, че обследваните
офертни цени на имоти не дават възможност за формиране на цена, поради което следва
да се приемат офертните цени на предлагане на поземлени имоти със сходни
характеристики от основното заключение на експертизата, като получената средно
претеглена цена се редуцира с по-висок коефициент- 0.95 за оферта и коефициент
1.05 за местоположение. При прилагане на посочените коефициенти е определена
справедлива пазарна стойност от 1622.96 лева на засегнатата от сервитута част.
В с.з. на 25.01.2023 г. вещото
лице заявява, че при отчитане офертната цена на посочените от жалбоподателя два
имота в друга местност- м. „Добровица“ в землището на с. Равадиново, средната
пазарна цена на сервитута би била 4720.05 лева, при използване на същите
коефициенти, като отново сочи, че поземленият имот е разделен лошо (по
диагонал) и на практика е унищожен.
При тези фактически данни съдът
намира от правна страна следното:
Оспореното решение е прието от
компетентен орган- комисия по чл. 210, ал. 1 от ЗУТ, назначена със Заповед №
8-Z-564/11.05.2021 г. на кмета на Община Созопол. Спазена е изискуемата писмена
форма.
При извършената служебна
проверка съдът не констатира съществени нарушения на
административнопроизводствени правила. Решението е прието с единодушие на
редовно проведено заседание, с участието на всички членове.
Съгласно нормата на чл. 83, ал.
4 от ЗУТ, водоснабдителни и канализационни проводи (мрежи) и съоръжения извън
населените места и селищните образувания се изграждат въз основа на парцеларни
планове по чл. 110, ал. 1, т. 5. С парцеларния план по ал. 4 се определят
сервитутни ивици, върху които не се разрешават строежи и засаждане на трайни
насаждения (ал. 5). Според чл. 83а, ал. 3 от ЗУТ, размерът на обезщетението се
определя при прилагане на следните критерии: 1) площта на засегнатия поземлен
имот, включена в границите на сервитутните ивици; 2) видовете ограничения на
ползването; 3) срока на ограничението; 4) справедливата пазарна оценка на имота
или на частта от него, която попада в границите на сервитутните ивици. Определянето
на размера на еднократните обезщетения се извършва по реда на чл. 210 и чл. 211
от ЗУТ.
Понятието „справедлива пазарна оценка“
не е дефинирано в ЗУТ. Според легалната дефиниция, дадена с § 1а, т. 2 от ДР на
ЗДС, „пазарни цени“ са осреднените цени от всички сделки с имоти за
покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на
собственост срещу задължение за строителство, ипотека, обезпечаваща
покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни
изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки,
с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от
страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане
на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. В
случая през релевантния период са сключени две сделки със сходни имоти,
находящи се в с. Равадиново, една от които за имот в местността „Герен Соват“, но
при посочена в нотариалните актове средна цена 1.26 лева, която очевидно не
съответства на пазарните цени. С оглед на това, пазарната цена е определена въз
основа на офертни цени- както в
административното производство, така от съдебната експертиза, като са взети
предвид едни и същи аналози, но при
прилагане на различен корективен
коефициент. Според настоящия съдебен състав представеното по делото
допълнително заключение на съдебния експерт е обосновано и следва да бъде
кредитирано, доколкото отчита значителните ограничения на ползването в резултат на сервитута,
съобразно нормата на чл. 83а, ал. 2 от ЗУТ. От данните по делото е видно, че
сервитутната ивица пресича имота на жалбоподателя по диагонал и практически
лишава жалбоподателя от възможността да реализира каквито и да било
инвестиционни намерения, поради което и коефициентът, отчитащ тези ограничения,
следва да бъде определен в максимален размер. Изчислена при този коефициент,
справедливата пазарна оценка възлиза на 1 622.96 лева, съобразно
допълнителното заключение на СТЕ. С оглед доводите на пълномощника на
жалбоподателя следва да се отбележи, че при определяне справедливата пазарна
оценка не могат да бъдат зачетени сделките, сключени с представените нотариални
актове, доколкото същите имат за предмет недвижими имоти, чиито характеристики
не са сходни с тези на оценявания имот (подробно описани по-горе). Не могат да
бъдат зачетени и посочените от същия оферти за продажба, поради липса на данни
относно периода на предлагане и невъзможността те да бъдат отнесени към
релевантния период. Ето защо оспореният акт следва да бъде изменен в частта
относно размера на дължимото обезщетение, като същото се увеличи съобразно допълнителното
заключение на съдебно-техническата експертиза до размер от 1622.96 лева.
С оглед формирания извод за
основателност на жалбата и своевременно направеното искане, следва да се
присъдят на жалбоподателя разноски по делото в размер на 960 лева, съобразно
представения списък. Разноските следва да се възложат върху ответника, поради
неоснователно предизвикания правен спор.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е Ш И:
ИЗМЕНЯ решение на комисията по чл. 210 от ЗУТ към Община Созопол,
обективирано в Протокол № 0050 от 31.08.2021 г., в частта относно определения размер на еднократно обезщетение за
засегнат от сервитут поземлен имот с идент. № 61042.4.286 по кадастралната
карта на с. Равадиново, като УВЕЛИЧАВА същото от 944.00 лева на 1622.96 лева (хиляда
шестстотин двадесет и два лева и деветдесет и шест ст.).
ОСЪЖДА Община Созопол да
заплати на Б.П.Б. с ЕГН ********** сумата от 960.00 (деветстотин и шестдесет)
лева, представляваща разноски по делото.
Решението е окончателно.
СЪДИЯ: