Р Е Ш Е Н И Е № 200
гр. Монтана, 22 март 2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД – МОНТАНА, в открито съдебно заседание на 16 03 2023 г. в състав:
Председател: РЕНИ ЦВЕТАНОВА
при секретаря: ПЕТЯ ВИДОВА, като разгледа докладваното от СЪДИЯ РЕНИ ЦВЕТАНОВА,
V състав, Адм.д. № 118 по описа за 2023 г., за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл. 38 от Закона за държавната
собственост /ЗДС/ и чл. 145 и сл. от
Административнопроцесуалния кодекс /АПК/.
Образувано е по жалба на И.М.П.-К.,***
против Решение № 12/06 01 2023 г. на Министър председател на МС за отчуждаване
на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане
на обект: "Модернизация на път I-1 /Е-79/ „Видин – Ботевград“, участък от
км. 61+750 /километраж по съществуващ път I-1/ съвпадащ с км. 58+128.47
/километраж по проект/ до км. 102+060 /километраж по съществуващ път I-1/
съвпадащ с км.99+193 /километраж по проект/ на територията на областите Видин и
Монтана, В ЧАСТТА по отношение размера на паричното обезщетение за поземлен
имот с идентификатор 22040.592.8, представляващ земеделска територия, находящ
се в землището на с. Д*** В*** с отчуждена площ от 3.688 дка оценена на 1476 лв.
Счита, че обезщетението не е равностойно, като моли да се вземе предвид Решение
на ЕСПЧ по делото К*** и други срещу България, както и да й се присъдят
разноските по делото.
Ответната страна – Министерски съвет на
Република България се представлява от правен съветник А*** Г*** /л. 27/. В
писмени становища по делото оспорва жалбата като неоснователна с доводи за
законосъобразност на решението на МС в оспорената част. Позовава се на изискванията
на чл. 32 от ЗДС § 1а, т. 4, б. "в" ДР на
ЗДС и счита че поради наличието на относими пазарни аналози, изготвената от
оценителя оценка е правилна. Претендира присъждане на юрисконсултско
възнаграждение.
Заинтересованата страна Министърът на
регионалното развитие и благоустройството се представлява от ст. юрисконсулт П***
П*** , който в писмена молба оспорва жалбата, като излага доводи за не.
Претендира присъждане на юрисконсултско възнаграждение.
Заинтересованата страна Министърът на
финансите не се явява и не изпраща представител в съдебно заседание. В
представено писмено становище от пълномощник юрисконсулт В*** И. оспорва
жалбата и моли същата да бъде отхвърлена изцяло като неоснователна.
Заинтересованата страна Агенция
"Пътна инфраструктура" гр. София, чрез пълномощника си юрисконсулт Д.П.,
излага доводи за неоснователност на жалбата и за правилност и законосъобразност
на решението на МС в оспорената част. Претендира юрисконсутско възнаграждение.
Заинтересованата страна – Министър на
земеделието, чрез пълномощника си юрк Г*** счита, че не е заинтересована страна
в производството.
Встъпилата, на основание чл. 16, ал. 1,
т. 3 от АПК Прокурор Галя Александрова при ОП Монтана дава мотивирано
заключение, че оспореното Решение на МС е незаконосъобразно в оспорената част,
а обезщетението следва да бъде равностойно на пазарната цена към датата на отчуждаване
на имота. Позовава се на заключението на вещото лице, което е установило
наличието на сделки и на база сравнителния метод с пазарни аналози. Прокурор
Александрова се позовава и на практиката на ЕСПЧ, която е задължителна по арг.
на чл. 46 от КЗПЧОС, в т.ч. на постановеното Решение от 14 05 2020 г. по делото
К*** и други срещу Бьлгария и необходимостта държавите да осигурят пълно
осъществяване и защита на правата, независимо дали става въпрос за позитивни
или негативни задължения като се постига един справедлив баланс между
конкуриращи се права и интереси.
Административен съд Монтана след като
обсъди сочените в жалбата основания, във връзка със събраните по делото
доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:
С Решение № 325/19 май 2011г. на
Министерски съвет „Участък от път I-1 /Е-79/, Мездра – Ботевград“; „Видин – Монтана“ обход на гр.
Монтана” е обявен за републикански път и обект с национално значение по
смисъла на § 5, т. 62 от ДР към Закона за
устройство на територията /ЗУТ/ и § 1 от ДР към ЗДС.
С оспореното Решение № 12/06.01.2023 г.
се отчуждават за държавна нужда за изграждане на обект: "Модернизация на
път I-1 /Е-79/ „Видин – Ботевград“, участък от км. 61+750 /километраж по
съществуващ път I-1/ съвпадащ с км. 58+128.47 /километраж по проект/ до км.
102+060 /километраж по съществуващ път I-1/ съвпадащ с км. 99+193 /километраж
по проект/ на територията на областите Видин и Монтана, подробно описани в
приложението – неразделна част от решението, по вид, площ, местонахождение,
размер на паричното обезщетение и собственици. Съгласно Приложение № 1 към Решението,
в землището на с. С*** , обл. Монтана, се отчуждава поземлен имот –
земеделска територия с идентификатор 22040.592.8, находящ се в землището на с. Д***
В*** с отчуждена площ от 3.688 дка оценена на 1476 лв.
Въз основа на възложена от АПИ, съгласно
писмо от 30.05.2022 г. и във връзка с договор за възлагане на обществена
поръчка, независим оценител - "Б*** консулт" ООД е изготвил
Оценителски доклад за определяне на равностойно парично обезщетение на
поземлени имоти в земеделска територия, засегнати от одобрен ПУП-Парцеларен
план за обект "Модернизация на път I-1 /Е-79/ „Видин – Ботевград“, участък
от км. 61+750 /километраж по съществуващ път I-1/ съвпадащ с км. 58+128.47
/километраж по проект/ до км. 102+060 /километраж по съществуващ път I-1/
съвпадащ с км. 99+193 /километраж по проект/.
Съгласно допуснатата и изслушана съдебно
- оценителна експертиза от вещото лице инж. И.И.Ц., притежаваща правоспособност
на независим оценител по смисъла на Закона за независимите оценители за
извършване на съответната оценка за земеделски земи и трайни насаждения, ПИ с
идентификатор 22040.592.8 с обща площ от 5.003 дка, представляващ земеделска
територия, находящ се в землището на с. Д*** В*** , общ. Монтана, обл. Монтана,
с отчуждена площ от 3.688 дка, оценена на 1476 лв, е нива трета категория.
Нивата е ползвана по предназначение и няма данни за друг вид ползване. Достъпът
до имота се осъществява по полски пътища. В периода от 30.05.2021 г. до
30.05.2022 г. за землище с. Д*** В*** са сключени 11 сделки за покупко-продажба
на поземлени имоти, описани подробно в таблица 2 на заключението. Средноаритметичното
число от всички 11 на брой сделки за периода е 803,37 лв/дка, с която единична
цена е даден Вариант 1 в заключението или за отчуждената площ обезщетението
следва да бъде в размер на 2962.83 лв. (803.37 лв/дка х 3.688 дка), закръглено
в размер на 2963 лева. Сьс заключението си вещото лице дава като втори вариант
единична цена от 1390.77 лв./дка и обезщетение в размер на 5129.16 лева (1390.77
лв./дка х 3.688 дка), който вариант е изчислен на база осреднена цена чрез
претегляне. Посочва, че в ЗДС не е указано по какъв начин се прави
осредняването на сделките. В най-общия случай се прави средноаритметично от
редицата стойности, но по този начин не се извежда реален резултат.
По-подходящо е да се направи осредняване на база площите в отделните сделки,като
такова осредняване е показано в таблица 3 на заключението. От анализа на
сделките се вижда, че изведените цени се разделят на две групи, а именно средна
цена от 1878.11 лева (Таблица 4) и средна цена от 189.23 лева (Таблица 5).
Цените от групата сделки в Таблица 5 са много до данъчните оценки, вписани в
нотариалните актове. В таблици 2, 4 и 5, в колона „Забележка“ са направени
коментари към всяка сделка като е посочена и съответната средна единична
стойност в лв/дка на данъчната оценка. В отделна колона е изчислено
съотношението цена по сделката/ данъчна оценка на имота (Ц/ДО). Освен това за пет
от сделките пълномощник на продавачите е лицето С*** Р*** С*** и същевременно в
ролята на купувач е същото лице, като представляващ търговско дружество «С***
С*** и синове» ООД. Тези сделки са формално приложими, тъй като декларираната
цена е много близка до данъчната оценка на имота. Съотношението Цена по сделката/Данъчна
оценка при тези сделки е от 1,04-2,61, докато при останалите сделки варира от
15,19 до 21,49. На база сключените за периода сделки се извежда
противоречив резултат, като от едната група сделки (Таблица 4) се формира
средна цена от 1878,11 лв/дка, а от другата група (таблица 5) се формира цена
от 189,23 лв/дка. Разликата в цените от двете групи е 9,93 пъти.
За допълнителна проверка на
изведените резултати вещото лице стъпва на друг подходящ метод за случая, а
именно приходен подход - Метода на директната капитализация на дохода,
ползвайки формулата за «Вечна рента», който да му служи за ориентация коя от
двете групи пазарни аналози дава пазарната цена на имота, чрез която да бъде
изведен резултат за равностойно парично обезщетение за процесния имот. За информация
за рентните плащания за землище с. Д*** В*** ползва от Протокол от 25.06.2020
г. първа тръжна сесия с тайно наддаване за отдаване под наем или аренда на
свободни земеделски земи от Държавния поземлен фонд (ДПФ), за стопанската 2020/2021
година за отглеждане на едногодишни полски култури, многогодишни фуражни
култури и съществуващи трайни насаждения (Арония). Предложеното годишно плащане
е в диапазон от 59 до 91 лв/дка/година - https://www.mzh.government.bg/odz-montana/bg/dpf-targove/zemedelski_zemi.aspx?DLTagID=0ba0779b-e6ab-4f9f-9e2c-ece303d72b17,
като средноаритметичното е 75 лв/дка/год. При норма на капитализация от 4 %,
пазарната стойност за един декар се получава цена от 1875 лв/дка. Така изведеният
резултат по Метода на директната капитализация на дохода, насочва към първата
група пазарни аналози, от която се извежда единична цена от 1878,11 лв/дка, с
която единична цена е разработен Вариант 3, който е съпоставим с резултатите
изведени по Приходен метод и на каквато цена са продадени 71,22 % от общо
продадените в землището на с. Д*** В*** за периода от 30.05.2021 до 30.05.2022
г. ниви. В този вариант и при цена на декар от 1878.11 лв. дължимото
обезщетение е в размер на 6926.47 лева, закръглено 6926 (1878.11 лв/дка х 3,688
дка) Разработен е и вариант по Наредбата за реда за определяне на цени за
земеделски земи.
В с.з. вещото лице Ц. поддържа
заключението и пояснява, че е ползвала сделки в срока от 30.05.2021 г. до
30.05.2022 г. като в таблица 2 описва всички сделки за този период, които са
сключени за землището Д*** В*** . Има четири сделки, които са на 1878,11 лв.,
като от тях една е абсолютно чиста, само за Д*** В*** . Другите три са сделки
за Д*** В*** и В*** , но чрез аналога, който е от Д*** В*** изолира цената за
с. В*** и тя е една и съща по всички тези четири сделки. Има предварителни
договори, които е видяла, има ги и по други дела, но не ги е приложила към
заключението, от които е видно каква е цената на имотите в с. Д*** В*** и В*** и
тя е една и съща. Вариант 2 е на база всички сделки от вариант 1, (всички в
таблица 2), като е извела средно-претеглена цена, което означава съгласно
площта, която е закупена в съответната сделка по единичната цена. Общата площ
на търгуваните имоти в землище с. Д*** В*** е показана в таблица 3 и тя е
462,476 декара. Площта на имотите, находящи се в землище с.Д*** В*** за всяка
една от сделките спрямо общата площ дава процента тежест за съответната сделка.
След това единичната цена за всяка една от сделките се умножава по тежестта
(изчислена в процент), като по този начин се получава „изчислена част от
единичната цена по тази сделка” - предпоследната колона на стр. 6 от
заключението. Сборът от всички „изчислени части” дава общата единична цена, която
в случая е 1390,77, което представлява и средно претеглената цена. В таблица 4
и таблица 5 е разделила сделките на две групи предвид разликата между тях,
което е от порядъка на десет пъти. В таблица 2 е посочила кои са сделките,
които са с цена близка до данъчната оценка. Третият вариант е на база сделките
в таблица 4, които са с изключени сделки с цена близка до данъчната оценка и
изведена единична цена от 1878,11 лв/дка. За да провери изведения във Вариант 3
резултат, ползва приходен метод, който са базира на рентата, чрез Метода на
директната капитализация на дохода. Изведената единична цена за декар по този
метод е 1875,00 лв., получена като средно-аритметична стойност между най-ниската
и най-високата стойности от Протокол за отдаване под наем на земи от Държавния
поземлен фонд. Показала е и линка към този протокол на стр. 8 и на база на тази
информация прави съответна съпоставка и проверка за пазарната цена, която е за
землището за този период. Методът на директната капитализация на дохода, в
който случай се ползва приходен подход се базира на настоящата стойност, която
ще бъде получена от един бъдещ паричен поток. В случая това е рентата, която
собственика ще получи за години напред от собствения си имот. В зависимост от
размера на рентата може да бъде изведена пазарна цена за имота към съответния
момент. Методите са утвърдени от българските стандарти за оценяване и от
международните такива. В българските стандарти за оценяване подробно са
разписани методите, по които се прави оценка,които са почти еднакви на
международните. Работи се по тези стандарти и всички оценители работят по тези
стандарти. И те са общовалидни и се прилагат по цял свят. И всички методи за
оценяване са към тези стандарти. Данъчна оценка като параметри и начин на
изчисление, като методика се различават от формирането на пазарната цена. Няма
една база за сравнение между данъчна оценка така, както се изготвя и пазарната
цена. Те не са едно и също е нещо. Данъчната оценка стъпва върху различна база.
Пазарната цена е нещо съвсем различно от данъчната оценка. Към момента с
настоящото равнище на цените, гледайки всички тези сделки, които са представени
между девет и десет пъти има разлика между данъчна оценка и пазарната цена,
която се извежда. Ползваните от оценителя на административния орган пазарни
аналози за землището на с. Д*** В*** отговарят на критериите на параграф 1, т.
2, т. 4б. „в” от ДЗ на ЗДС, но оценителския доклад на „Б*** ”, не е взел
предвид сделките, които са комбинирани със земище Д*** В*** и В*** .
По разпореждане от 16 02 2023 г. на
сьдия М*** Н*** , Агенция по вписванията София предоставя на Административен
съд Монтана справка за всички извършени сделки за периода 2021 – 2022 г. в
землищата, в които се отчуждават поземлени имоти, която справка е предоставена
и на вещото лице, последното такова и по други дела и за други землища.
При така установената фактическа обстановка
съдът приема от правна страна следното:
Жалбата е подадена против акт подлежащ
на оспорване – индивидуален административен акт, от лице, имащо правен интерес
от оспорване – собственик на имот, отчужден с процесното Решение. По делото са
дадени указания за представяне на доказателства за надлежното връчване на
Решението, не са представени такива, поради което съдът приема жалбата за
подадена в законоустановения срок и за процесуално допустима за разглеждане по
същество.
Предмет на съдебен контрол е Решение №
12 от 06.01.2023 г. на Министерски съвет на Република България, с което се
отчуждават имоти и части от имоти – частна собственост, за държавна нужда за
изграждане на обект: "Модернизация на път I-1 /Е-79/ „Видин –
Ботевград“, участък от км. 61+750 /километраж по съществуващ път I-1/, км.
58+128.47 /километраж по проект/ до км. 102+060 /километраж по съществуващ път
I-1/ км.99+193 /километраж по проект/ на територията на областите Видин и
Монтана намиращи се в землищата на с. Р*** , с. Г*** , с. П*** и с. Ч*** поле,
община Р*** , обл. Видин, с. К*** Р*** , общ. Георги Д*** , с. Б*** , с. В*** ,
с. С*** , с. Д*** В*** , с. С*** , с. В*** и с. К*** , община Монтана, област
Монтана, единствено В ЧАСТТА и ПО ОТНОШЕНИЕ размерът на
паричното обезщетение за ПИ с идентификатор 22040.592.8, представляващ
земеделска територия, находящ се в землището на с. Д*** В*** с отчуждена площ
от 3.688 дка оценена на 1476 лв.
Извън предмета на делото е законосъобразността на цитираното Решение № 12 от
06.01.2023 г. на Министерски съвет на Република България, в частта и по
отношение самото отчуждаване на имоти и части от имоти – частна собственост за
държавна нужда.
Съгласно разпоредбата на чл. 34а, ал. 1 от ЗДС отчуждаването на
имоти и части от имоти – частна собственост, предназначени за изграждането на
национални обекти, се извършва с Решение на Министерския съвет по предложение
на министъра на регионалното развитие и благоустройството и министъра на
финансите.
Съгласно § 1 от ДР на ЗДС - Национален обект е
обект, определен като такъв със закон, както и инфраструктурни обекти: изграждане
и преустройство на транспортно-комуникационни мрежи и съоръжения - пътища от
републиканската пътна мрежа ..., определени като национални обекти с решение на
Министерския съвет.
При така действащата нормативна уредба и
с оглед на Решение № 325/19 май 2011 г. на Министерски съвет, оспореното Решение,
постановено от Министерски съвет, по предложение на Министъра на регионалното
развитие и благоустройството и Министъра на финансите, се явява издадено от
компетентен орган, в кръга на неговата териториална и материалноправна
компетентност.
Съгласно чл. 32, ал. 1 от ЗДС, имоти и части от
имоти – собственост на физически или юридически лица, могат да се отчуждават
принудително за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат
задоволени по друг начин, след предварително и равностойно обезщетение. Равностойното
парично обезщетение по ал. 1 се определя в съответствие с предназначението на
имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, съответно преди
одобряването на подробен устройствен план, който предвижда изграждане на
национален обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на
предварително изпълнение, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни
характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания – чл. 32, ал. 2 от ЗДС.
Съгласно чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС - В
случай че не могат да се определят пазарните цени на имоти с подобни
характеристики поради липса на извършени по-малко от две сделки в съответната
служба по вписванията, равностойното парично обезщетение се определя по реда на
наредбата по чл. 36, ал. 2 от Закона за собствеността и ползването на
земеделските земи - за земеделски земи.
Съгласно § 1а, т. 1 от ДР на ЗДС - По смисъла на този
закон "равностойно парично обезщетение" – това е цената на
отчуждавания имот или част от имот, определена по реда на този закон. Тоест, парично обезщетение е дължимо
само за имота или частта от него, която се отчуждава и то се формира от
оценката на този имот.
Съгласно § 1а, т. 1а от ДР на ЗДС - По
смисъла на този закон "Равностойно имотно обезщетение" е това
обезщетение, при което на собственика на отчуждавания имот се предоставя в
собственост имот частна държавна собственост, представляващ земеделска земя от
държавния поземлен фонд или горска територия, в която горите са с еднакъв
произход и функции с отчуждаваните, в същото или съседно землище, чиято
стойност, определена по реда на наредбата по чл. 36, ал. 2 от Закона за
собствеността и ползването на земеделските земи, съответно по реда на наредбата
по чл. 86, ал. 2 от Закона за горите, е равна или надвишава с до 20 на сто
стойността на отчуждавания имот.
Съгласно § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС - "Пазарни
цени" са "осреднените цени от всички сделки с имоти за
покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на
собственост срещу задължение за строителство, ипотека – обезпечаваща
покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни
изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки,
с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от
страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане
на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота.
Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по
вписванията по местонахождение на имота са вписани повече от 20 сделки, при
определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани 20 сделки.
Осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки.
Съгласно § 1а, т. 4, б. "в" от ДР
на ЗДС - "Имоти, намиращи се в близост до отчуждавания" са имотите,
които са разположени в едно и също землище в земеделските територии и горските
територии.
Съгласно чл. 17, ал. 5 от Конституция -
Принудително отчуждаване на собственост за държавни и общински нужди може да
става само въз основа на закон при условие, че тези нужди не могат да бъдат
задоволени по друг начин и след предварително и равностойно обезщетение.
Съгласно член 1 „Защита на собствеността”
от ДОПЪЛНИТЕЛЕН протокол към Конвенцията за защита на правата на човека и
основните свободи, ратифициран със закон, приет от Народното събрание на
31.07.1992 г. - Всяко физическо или юридическо лице има право мирно да се ползва
от своята собственост. Никой не може да бъде лишен от своята собственост освен
в интерес на обществото и съгласно условията, предвидени в закона и в общите
принципи на международното право.
Съгласно чл. 5, ал. 1 и ал. 4 от Конституцията
- Конституцията е върховен закон и другите закони не могат да й противоречат. Международните
договори, ратифицирани по конституционен ред, обнародвани и влезли в сила за
Република България, са част от вътрешното право на страната. Те имат предимство
пред тези норми на вътрешното законодателство, които им противоречат.
Съгласно чл. 15, ал. 1 от ЗНА -
Нормативният акт трябва да съответствува на Конституцията и на другите
нормативни актове от по-висока степен.
Така действащата цялостна нормативна
уредба има за цел, в случаите на принудително отчуждаване на собственост,
собственикът на отчуждения имот да бъде възмезден като предварително му се
изплати равностойно обезщетение – чл. 5 от Конституцията на РБьлгария, чл. 32,
ал. 1 от ЗДС. Това равностойно обезщетение е пазарната цена за имота, която този
собственик би получил при свободното договаряне на пазара на недвижимите имоти,
при отсъствие на каквато и да било принуда и която пазарна цена гарантира и
защитава неговите пазарни интереси.
Самите текстове на чл. 32, ал. 2 и ал. 3
от ЗДС, въвеждат противоречиви материално-правни предпоставки на предвиденото в
първата алинея на тази норма от закона изискване, че отчуждаване на имоти и
части от имоти - собственост на физически или юридически лица се извършва след предварително
и равностойно обезщетение. От една страна законът предвижда, че равностойното
парично обезщетение следва да се определя въз основа на пазарните цени на имоти
с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания, а от друга
обратно на това изискване въвежда такива допълнителни условия, с които на
практика не се постига това първостепенно условие, респ. цел за определяне
пазарната цена на отчуждения имот. Същевременно § 1а от ДР на ЗДС дава легални
дефиниции за понятията „пазарни цени”, „равностойно парично обезщетение” и
"имоти, намиращи се в близост до отчуждавания", които на практика не
обуславят предвидената в чл. 32, ал. 1 и ал. 2 от същия този закон основна
предпоставка и цел за равностойно обезщетяване. Това безспорно е така, предвид
необосновано голямата разлика между определената с оспореното Решение цена за
процесния имот и стойността на поземлените имоти, за които има вписани в
Службата по вписванията сделки, както за самото землище, така и за съседни
землища.
С оглед на противоречивата правна уредба
в ЗДС, този състав на съда счита, че това противоречие следва да бъде
преодоляно с разпоредби, както от по-висок ранг, в случая Конституцията на
Република Бьлгария и ратифицираните международни договори, последните
действащи, валидни, относими като част и с предимство пред вътрешното право на
страната, когато им противоречат – чл. 5, ал. 4 от Конституцията, така и с
оглед на преследваните от ЗДС цели и императивни условия.
За да отговори на въпроса каква е
пазарната цена за процесния имот, този състав счита, че правно значение имат,
както относимите пазарни аналози, така и различните приложими и общовалидни
методи, които да дадат възможност за съпоставимост и извеждане на една
обоснована пазарна стойност, която да е реална и обективна за имота. В тази
връзка различните сделки между различните контрагенти могат да имат и
обикновено са с различна цена, но тази цена е близка и съответна. С оглед на
това следва да се има предвид, че пазарната цена не е равнозначна на данъчната
оценка. Двете стойности стъпват на различна база, без да могат да бъдат
сравнявани, поради което и сделки с цени близки до данъчната оценка не могат да
служат и да бъдат взети като пазарни аналози. Данъчните оценки, каквито са и
поясненията на вещото лице в с.з,. са в пъти по-ниски от пазарните и същите не
могат да служат и да бъдат релевантни и меродавни за определяне на пазарната
оценка за даден имот. Самият законодател е определил отделен и самостоятелен
ред за изчисляване на данъчна оценка, разграничил е същата от пазарната и не я
счита за равностоен показател на последната.
Водещото условие, поставено от
законодателя, при определяне пазарната цена на имота са тези с подобни
характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. В случая по делото са
налични пазарни аналози, сключени в периода определен от ЗДС, същите подробно
описани в таблица 2 от заключението на вещото лице /л. 71 на делото/. От тази
таблица е видно, че една част от сделките са сключвани на цена много близка до
данъчната оценка, а цената на данъчната оценка не е и не може да бъде пазарна
цена, поради липсата на еднаква база за сравнение на тези две оценки, в който
смисъл са и поясненията на вещото лице в с.з. Отделно от това този състав
счита, въпреки че един НА може да включва сделки от различни землища, след като
дава възможност за определяне на конкретна пазарна цена за всяко едно от
включените землища, то същият съставлява годен/валиден пазарен аналог, поради
което и извършените изчисления от вещото лице – независим оценител не са в
противоречие със закона.
Друг относим и меродавен метод, от който
да може да се изведе меродавна пазарна цена за конкретен имот, респ. да служи
като проверка за съответствие, това е Методът на директната капитализация на
дохода – приходен подход - Български стандарти за оценяване, стр.106. Този
метод се базира на настоящата стойност, която ще бъде получена от един бъдещ
паричен поток. В случая това е рентата, която собственикът ще получи за години
напред от собствения си имот. Размерът на рентата позволява да бъде изведена
пазарна цена за имота към съответния момент. В тази връзка следва да се
отбележи, че методът на поземлената рента е общовалиден и приложим, по който
метод се извършва оценяване на земеделски земи, утвърден от българските
стандарти за оценяване, в това число и от международните такива. От официалната
страница на ОД „Земеделие” гр. Монтана, където са публикувани Протоколи за отдаване
под наем или аренда на свободни земеделски земи от Държавния поземлен фонд
(ДПФ) могат да се установят цените, на които държавата отдава под аренда/наем,
като видно от Протокол от 25.06.2020 г. от проведения търг (първа тръжна сесия)
с тайно наддаване на Областна дирекция “Земеделие” – Монтана, за отдаване под
наем или аренда на свободни земеделски земи от Държавния поземлен фонд (ДПФ),
за стопанската 2020/2021 година за землище с. С*** и за срок от следващите пет
години, предложените цени са от 59 до 91 лева на дка за година или средно
аритметично от 75 на дка за година (https://www.mzh.government.bg/odz-montana/bg/dpf-targove/zemedelski_zemi.aspx?DLTagID=30d4b635-0f8c-4d55-8750-7aa7c75755bc).
Същевременно Протоколите за следващата стопанска година, показват растящи цени
на декар за година. Средната цена за землище Д*** В*** , по този метод и за пет
годишен период занапред, е в размер на 1875 лв./дка, която цена напълно
съответства на пазарните аналози по НА, които са с цена от 1878.11 лв., т.е.
извън НА, които са с цена близка до данъчната оценка, последната без правно
значение, с оглед изложените по-горе съображения.
По отношение на отразената, в чл. 3 от
Наредба за реда за определяне на цени на земеделските земи /Наредбата/, начална
цена за ПИ ІІІ - та категория, каквато категория е настоящия ПИ, която норма
гласи, че началните цени отразяват размера на капитализираната поземлена рента (годишно
рентно плащане на един декар х 25) според категориите на земеделските земи и
пазарните условия в страната, като в случая е 500 лв./дка, то следва да се има
предвид, че цената от 750 лв/дка е определена към момента на приемане на
Наредбата, което е още през 1998 г. (текстът на ПН не е изменян от тогава), без
да е актуализиран, каквито изменения са правени в други текстове на същия
нормативен акт. С оглед на това, посочената в този подзаконов нормативен акт
цена и с оглед установения пазар, не може да служи за определянето на
равностойно парично обезщетение, каквото е изискването на ЗДС, Конституцията на
РБьлгария и международните договори.
С оглед на изложеното този състав на
съда счита, че вариантът, в който вещото лице е извело цена, изключвайки
пазарните аналози с цена близка до данъчната оценка най-пълно обосновава
изследваният въпрос за действителната пазарна цена на имота. В подкрепа на този
извод са изчисленията по вариант втори от заключението на вещото лице, базиран
на осреднена цена чрез претегляне на всички сключени сделки за периода, т.е.
включително и тези с цена близки до данъчната оценка, от където се извежда цена
в размер от 1390.77 лв./дка, която цена определено е съответна и по-близка до
1878 лв/дка отколкото до 300 лева/декар.
В съответствие с направените по-горе
правни изводи е Решение от 14.05.2020 г. на ЕСПЧ постановено по делото К*** и
други срещу България, по жалба № 66581/2012 г. и № 25054/2015 г., която
практика е задължителна по аргумент от чл. 46 от КЗПЧОС. В решението изрично се
казва, че размерът на обезщетението следва да е изчислен въз основа на
стойността на имота към датата, на която собствеността върху него е загубена
/т. 63 и т. 107/, като в случая това е датата на оспореното Решение – 06 01
2023 г., което е в съответствие с целите на закона за получаване на равностойно
обезщетение от собственика на земята /чл. 17, ал. 5 от КРБ/. В същото решение
на ЕСПЧ се казва, че размерът на обезщетението следва да бъде в съответствие
със стойността на отчужденото имущество, за да отговаря на чл. 1 от Протокол 1
от КЗПЧОС. Постоянна е практиката на ЕСПЧ, според която, ако даденото
обезщетение не съответства на пълната пазарна стойност на имота, не е налице
съразмерност, за която цел държавите имат отговорността и задължението да
въведат такава законодателна рамка, която да осигури пълно осъществяване и
защита на тези права. С оглед на което, оценката на независимия оценител, по
проведената от държавата процедура, за имота не съответства на пълната пазарна
стойност на този отчужден имот. В тази връзка, както се отбеляза по-горе в
мотивите на решението, от 2021 г. до датата на постановяване на решението,
пазарните цени на имотите, включително земеделските такива, значително са се
покачили (общоизвестно и проверимо обстоятелство), като взетите пазарни данни
са за период около година преди постановяване на Решението, с което се отчуждава
имота.
Този състав на съда счита, че когато се
прилагат различни подходи (методи/коефициенти/тежест), размерът на пазарната
цена би бил различен, което е възможно и допустимо, поради самата същност на
понятието пазарна цена в условията на пазарна икономика, но винаги следва да е
съответен, поради което целта не е определянето на абсолютно точна пазарна
цена, а размер, който да е съответен, а не в пъти по-нисък от действителната
такава за съответния имот. Даден имот винаги има пазарна цена и последната
следва обективно да отразява пазара и да обезщетява адекватно собственика с
размер, който той би получил при свободно договаряне. В тази връзка и вещото
лице е извършило всестранна, пълна и цялостна проверка, което заключение е
обосновано и обективно. По този начин ще бъде изпълнено и изискването на чл. 1
„Защита на собствеността” от ДОПЪЛНИТЕЛЕН протокол към Конвенцията за защита на
правата на човека и основните свободи, във връзка с & 62 от цитираното
Решение на ЕСПЧ да бъде постигнат "справедлив баланс" между
изискванията на общите интереси на общността и основните права на отделния
индивид в случаите на намеса в правото на мирно ползване на притежанията.
За пълнота на изложението следва да се
отбележи, че обезщетяването собствениците на имоти с пълната пазарна стойност
за отчуждения им имот, на практика защитава правата на държавата повече
отколкото да се остави в сила оспореното решение, с което е определена
стойност, която би била основание за завеждане на редица дела и осъждане на
същата тази дьржава да заплати значителни обезщетения поради нарушаване на
предвидените в закона и международните договори гарантирани основни права.
При този изход на спора и на основание чл. 143, ал. 1
от АПК, следва да му се присъдят направените в производството
разноски, които са общо в размер на 310,00лева, от които 10,00 лева държавна
такса за образуване на делото и 300,00 лева внесен депозит за изготвяне на
съдебно – оценителната експертиза.
Този състав следва да отбележи
редакцията на чл. 14, ал. 1 от ППЗСПЗЗ - Подаденото заявление от един наследник
ползва всички останали наследници, във връзка с чл. 177, ал. 1, изр. второ от АПК - Ако оспореният акт бъде отменен или изменен, решението има действие по
отношение на всички, поради което постановеното решение ползва всички
наследници на процесния земеделски имот, дори и същите да не са конституирани
като страни в процеса.
Мотивиран от гореизложеното и
на основание чл.172, ал. 2 от АПК и чл. 38, ал. 8
от ЗДС, Административен съд Монтана
Р Е Ш И:
ИЗМЕНЯ Решение № 12/06 01 2023 г. на Министър председател на МС за отчуждаване на
имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на
обект: "Модернизация на път I-1 /Е-79/ „Видин – Ботевград“, участък от км.
61+750 /километраж по съществуващ път I-1/ съвпадащ с км. 58+128.47 /километраж
по проект/ до км. 102+060 /километраж по съществуващ път I-1/ съвпадащ с
км.99+193 /километраж по проект/ на територията на областите Видин и Монтана, В
ЧАСТТА по отношение размера на паричното обезщетение за поземлен имот с
идентификатор 22040.592.8, представляващ земеделска територия, находящ се в
землището на с. Д*** В*** с отчуждена площ от 3.688 дка оценена на 1476 лв.
като УВЕЛИЧАВА размера на паричното обезщетение в размер на 3173.50 лв.
ОСЪЖДА Министерски съвет на Република България ДА ЗАПЛАТИ по равно на И.М.П.-К.,***,
гр. Монтана сумата от общо 310,00 лева разноски в производството, от които 10,00
лева държавна такса, 300,00 лева депозит за вещо лице.
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване,
по аргумент на чл. 38, ал. 8 от ЗДС.
На основание чл. 138,
ал. 3 от АПК препис от решението да се изпрати на страните по реда на чл. 137
от АПК.
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ: