№ 658
гр. Разград, 21.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на осемнадесети
ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:СИЛВИНА Д. ЙОВЧЕВА
при участието на секретаря ДАРИНКА М. ДИМИТРОВА
като разгледа докладваното от СИЛВИНА Д. ЙОВЧЕВА Гражданско дело №
20203330102168 по описа за 2020 година
Предявени са осъдителни искове по чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 от ЗУЕС.
Депозирана е искова молба от ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на бул.
Априлско въстание № 23, представлявана от професионален домоуправител
“Интербизнес лийгъл кънсалт” ЕООД против КР. П. Б. и Г. ИВ. Б. да заплатят
сумата общо от 1221,50 лв., явяваща се сбор от месечни такси за управление
и поддръжка на общите части на ЕС, вноски фонд “Ремонт и обновление“ и
определените с решение на ОС на ЕС вноски за ремонт на покрив за периода
01.03.2017 г. - 31.10.2020 г. През 1998 г. ответникът закупил общински
недвижим имот - жилище, апартамент 13 в гр. ***. Етажната собственост, в
която е разположено жилището на ответниците се управлява от
професионален домоуправител, като решението за това е взето от Общото
събрание на собствениците, проведено на 22.12.2016 г. Договорът с
професионалния домоуправител бил одобрен с решение на ОС на ЕС,
проведено на 16.02.2017 г. Въз основа на това решение бил подписан договор
за възлагане на управлението на общите части в ЕС с „Интербизнес Лийгъл
Кънсалт“ ЕООД, град Разград, предоставящо услугата „Хоум сървиз -
професионален домоуправител“. Договорът бил подписан на 01.03.2017 г. от
упълномощеното от общото събрание лице - М. И.. Срокът на договора не
надвишавал предвидения в закона двугодишен срок. След изтичането на
последния е проведено ОС на ЕС на 27.02.2019 г., на което общо събрание е
прието решение за нов избор на професионален домоуправител. В резултат
решението е подписан нов договор за възлагане управлението на общите
части в етажната собственост с „Интербизнес Лийгъл Кънсалт“ ЕООД, град
Разград, предоставящо услугата „Хоум сървиз - професионален
домоуправител“. Договорът бил подписан на 01.03.2019 г. за срок от две
години. За това обстоятелство Община Разград е уведомена по реда на чл. 466
от ЗУЕС със заявление вх. № АО-04-1-13/20.03.2019 г. По решение на
Общото събрание на собствениците в ЕС се събират: такси за управление и
поддръжка на общите части, както следва: за управление (такса
1
„домоуправител“); такса за текуща поддръжка и вноски за Фонд „Ремонт и
обновяване“. Размерът на таксите е определен по реда, предвиден в ЗУЕС,
като таксата за управление е определена с подписания между професионалния
домоуправител и ЕС договор за управление, а останалите такси са определяни
с решения на общото събрание на ЕС, съответно на 29.06.2017 г. за размера на
таксата за текущи разходи за поддръжка на общите части в ЕС. На ОС на ЕС,
проведено на 12.10.2017 г. за определяне размера на таксите за текуща
поддръжка за деца над 6-годишна възраст и за собствениците, ползвателите и
обитатели, които пребивават в етажната собственост не повече от 30 дена в
рамките на една календарна година и определяне на вноски за Фонд „Ремонт
и обновяване“. Решение на ОС на ЕС от 19.03.2018 г., с което се изменя
размера на таксата за текуща поддръжка на общите части. Вън от
определените такси с ежемесечен характер, в етажната собственост в периода
от юни 2020 до октомври 2020 година по решение на общото събрание на ЕС,
обективирано в протокол от 04.06.2020 г. са разпределени и начислени за
събиране на пет равни вноски суми за ремонт на покрива на сградата.
Разходът е разпределен между съсобствениците по реда на чл. 48, ал. З от
ЗУЕС. Собствениците на ап. 13 до момента на предявяване на иска не са
заплатили нито една дължима вноска. Твърди се, че задължението им към ЕС
е в размер на 1221,50 лв., от които 40 лв. такса „управление“ (домоуправител)
за периода от 01.03.2017г. до 31.12.2017 г.; 9,20 лв. - вноски за Фонд „Ремонт
и обновяване“ за периода 01.11.2017 г. до 31.12.2017 г.; Такса текущи разходи
за периода 01.03.2017 г. до 31.12.2017 г. в размер на 40 лв. за двама
обитатели; Такса „Текущи разходи” за периода 01.01.2018 г. до 28.02.2018 г. в
размер на 4,00 (четири) лв., Такса текущи разходи в размер на 44 лв. за
периода 01.03.2018 г. до 31.12.2018 г. Такса „Управление“ за периода
01.01.2018 г. до 31.12.2018 г. в размер на 48 лв. и Вноска за Фонд „Ремонт и
обновяване” за периода 01.01.2018 г. до 31.12.2018 г. в размерна 61,20 лв.
Твърди се, че периода 01.01.2019 г. до 31.12.2019 г. таксата за текущи разходи
е в размер на 52,80 лв., такса „Управление“ в размер на 48 лв., както и вноска
за фонд „Ремонт и обновяване“ в размер на 67,20 лв. Твърди се, че за периода
01.01.2020 г. до 30.11.2020 г. такса за текущи разходи в размер на 48,40 лв,
такса „Управление“ за периода 01.01.2020 г. до 31.08.2020 г. в размер на 32
лв. и такса „Домоуправител“ за периода 01.09.2020 г. до 30.11.2020 г. в размер
на 14,40 лв. на месец по 4,80 лв с ДДС. Твърдят се дължими вноски за фонд
„Ремонт и обновяване“ в размер на 67,10 лв. за периода 01.01.2020 г. до
30.11.2020 г., Вноски за ремонт на покрив, съгласно решение на ОС на ЕС от
04.06.2020 г., разпределени по реда на чл. 48, ал. 3 от ЗУЕС в размер на
645,20 лв., разпределени на пет равни вноски, считано от 01.06.2020 г. до
31.10.2020 г. Предвид липсата на комуникация със собствениците на
жилището и категоричният им отказ за заплащане на дължимите месечни
такси към ЕС, периодично били поставяни съобщения на входната врата на
жилището на ответниците с информация за дължимите суми, начина на
заплащането им, както и телефони за обратна връзка с нас, но това не дало
резултат. Ищецът счита, че горепосочените факти обосновават правният му
интерес от предявяването на настоящия иск. Претендира и за разноски.
Представя: договор за покупко-продажба на НИ, решения на ОС на
собствениците от 22.12.2016 г., от 16.02.2017 г., от 27.02.2019 г., договор от
01.03.2017 г. за управление, протоколи от ОС от 29.06.2017 г., 12.10.2017 г.,
19.03.2018 г., от 04.06.20 г.
Ответникът КР. П. Б. отговорил като прави възражение за нищожност
2
на взетото решение по т. 1 от протокол от 16.02.2017 г. на ОС на ЕС и на
договор за възлагане на управление на ЕС по реда на ЗУЕС от 01.03.2017 г.
като противоречащи на закона, тъй като за вземането на такова решение е
необходимо квалифицирано мнозинство, а видно от съдържанието на
протокола Общото събрание е проведено при участието на 53.94 % ид.ч. от
собствениците на обекти в сградата. От друга страна договора от 01.03.2017 г.
е сключен в противоречие с решението на ОС, тъй като в протокола от
16.02.2017 г. е записано навсякъде да се сключи договор с „Хоум офис”, а не с
„Интербизнес лийгъл кънсалт” ЕООД, поради което липсва съгласие на
етажната собственост за сключване на договор за възлагане на управлението
с посоченото в него юридическо лице. Посочва, че при свикване и
провеждане на Общото събрание от 16.02.2017 г. не са спазени
императивните изискванията на чл. 13, чл. 14, чл. 15 от ЗУЕС, изискванията
за свикване и провеждане на общото събрание, не е ясно по какъв начин е
определен кворума и идеалните части на присъстващите на събранието
етажни собственици. Ето защо счита предприетите последващи действия по
сключване на Договор за възлагане на управлението от 01.03.2017 г. са
недействителни и не пораждащи правни последици. Посочва, че
„Интербизнес лийгъл кънсалт” ЕООД не е валидно избран домоуправител и
не може да представлява етажната собственост в рамките на настоящото
исково производство. Ответникът прави възражение за нищожност на
решение по точка 1 /едно/ от Протокол от ОС на ЕС от 16.02.2017 г. и на
Договор от 01.03.2017 г., като моли съда да се произнесе по валидността на
решението. Прави възражение за нищожност и на решение по т. 2 от
Протокол № 6/27.02.2019 г. от проведено ОС на собствениците в ЕС бл.
„Оборотен”, бул. “Априлско въстание” № 23, сграда с идентификатор
61710.505.5252.1, както и на Договор за възлагане на управлението на етажна
собственост по реда на ЗУЕС от 01.03.2019 г., като противоречащи на закона -
чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД. Съгласно
цитираната законова разпоредба възлагането на управлението с договор може
да бъде взети с мнозинството повече от 67 на 100 ид.ч. от общите части на
етажната собственост за срок до две години. Договор, сключен за по-дълъг
срок, се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично
подновяване на договора и превръщането му в безсрочен, се смята за
недействителна. В срока на договора избраното физическо и юридическо
лице има правата, задълженията и отговорността на управителния съвет
(управителя). Видно от текста на Протокол № 6/27.02.2019 г. на свиканото
заседание на Общото събрание са присъствали в първоначално обявения час
едва 39.18% от ид. части на сградата, а след изтичане на един час са
присъствали 40.78% от ид. части в сградата. Изтъква, че събранието не е било
редовно и не е следвало да продължи своята работа, включително и не е
следвало да взема решения за избор на нов управител /управителен съвет/ и
одобряване на договор за възлагане на управление в хипотезата на чл. 19, ал.
8 от ЗУЕС. Изтъква още, че изискването за квалифицирано мнозинство е
императивно и не може да бъде преодоляно в хипотезата на спадащ кворум по
смисъла на чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС. Не е определен представител на Етажната
собственост от Общото събрание, който да подпише договор за възлагане на
управлението. Същото е видно от съдържанието на Протокол от 27.02.2019 г.
Твърди, че е неясно въз основа на какъв акт този договор е подписан от М. Д..
Ето защо излага доводи, че договора за възлагане на управление от 01.03.2019
г. е нищожен, поради противоречие с императивната норма на чл. 19, ал. 8 от
3
ЗУЕС. Твърди, че при свикване и провеждане на Общото събрание от
27.02.2019 г. не са спазени императивните изискванията на чл. 13, чл. 14, чл.
15 от ЗУЕС. Не са спазени изискванията за свикване и провеждане на общото
събрание. Не е ясно по какъв начин е определен кворума и идеалните части на
присъстващите на събранието етажни собственици. Ето защо твърди, че
предприетите последващи действия по сключване на договор за възлагане на
управлението от 01.03.2019 г. са недействителни и не пораждат правни
последици , а „Интербизнес лийгъл кънсалт” ЕООД не е валидно избран
домоуправител и не може да представлява етажната собственост в рамките на
настоящото исково производство. Моли съда да отхвърли предявените искове
като процесуално недопустими и да му присъди разноските по делото. На
основание чл. 111, б.”в” от ЗЗД ответникът се позовава и прави възражение за
изтекла в негова полза погасителна давност по отношение на всички
претендирани суми за периода преди 30.12.2017 г. за текущи разходи, такса
„управление”, вноски за фонд „ремонт и обновяване”. В исковата молба
насрещната страна е включила претенции по трите вида плащания за периода
от 01.03.2017 г. до 29.12.2017 г., които са погасени по давност, тъй като
съставляват периодични платежи. Ответникът прави възражение за
нищожност на решение по т. 3 от дневния ред от Протокол № 7/04.06.2020 г.
от проведено заседание на Общото събрание. Решението за извършване на
ремонт на покрива на сградата етажна собственост е взето с мнозинство от
61.71% от ид. части. Този ремонт съставлява полезни разноски по смисъла на
чл. 17, ал. 2, т. З от ЗУЕС, поради което решението за това следва да се вземе
с мнозинство от 75 % от ид. части. Алтернативно същото противоречи на
императивната норма на чл. 17, ал. 2, т.5 от ЗУЕС и съставлява извършване на
основен ремонт, за който е необходимо решението да се вземе с
квалифицирано мнозинство от 67% от ид. части. Тези две изисквания за
квалифицирано мнозинство са с императивен характер, поради което при
нарушаване на същите взетото решение е нищожно по смисъла на чл. 26, ал.
1, предл.1 от ЗЗД. Решението според ответната страна е нищожно и на
основание неспазване на правилата за свикване и провеждане на общо
събрание на етажната собственост по смисъла на чл.13 - чл.15 от ЗУЕС, тъй
като е свикано от професионалния домоуправител, за чийто избор не е налице
валидно взето решение, т.е. „Интербизнес лийгъл кънсалт” ЕООД не е имал
правомощие да свика заседание на общото събрание след 27.02.2019 г. по
смисъла на чл. 12 от ЗУЕС. Изтъква, че не става ясно как е определен кворума
при провеждане на събранието на 04.06.2020 г., поради което решението за
извършване на ремонт на покрива е взето в противоречие с императивните
правила на чл. 12, чл. 13, чл. 14 и чл. 15 от ЗУЕС. Прави възражение за
нищожност на взетите решения по т. 6 от Протокол № 3/12.10.2017 г. за
определяне на таксите за Фонд „Ремонт и обновяване”, по т. 1 от Протокол №
4/19.02.2018 г. за определяне на таксите за поддържане на общите части в
етажната собственост и по т. 3 от Протокол № 2/29.06.2017 г. за определяне
на месечните такси за поддържане на общите части. Решенията са взети в
нарушение на чл. 13 и чл. 15 от ЗУЕС. Не става ясно как е определен
процента на ид. части на присъствалите на събранията и спазена ли е
процедурата за свикване на Общо събрание на ЕС. Прави възражение за
нищожност на всички решения на етажната собственост взети след 01.03.2017
г., поради нарушаване на императивните изисквания на ЗУЕС за свикване и
провеждане на ОС. Всички събрания на етажната собственост след
сключването на Договор за управление с „Интербизнес лийгъл кънсалт”
4
ЕООД са свиквани и провеждани от професионалния домоуправител, чийто
избор е оспорен в предходните пунктове на настоящия отговор, не е спазена
процедурата по чл.12 и чл. 13 от ЗУЕС, поради което всички решения взети
от тези събрания са нищожни и не пораждат правно действие, тъй като са
взети в нарушение на императивни законови разпоредби. Ответникът
възразява за погасяване на задълженията за текущи разходи, такса
управление и фонд „ремонт и обновяване”, поради плащане. Заявява, че е
извършвал плащане в полза на етажната собственост на претендиралите от
ищеца суми, но не са му издавани документи за това в съответствие с
изискванията на Закона за счетоводството. Твърди, че не е в състояние да
посочи размера на изплатените от него и съпругата му суми, поради липсата
на надлежно съставени документи от ищеца. Предвид гореизложеното, моли
съда да отхвърли исковете. Не възразява да се приемат писмените
доказателства, като по отношение на Протокол № 6/27.02.2019 г. от ОС на ЕС,
Уведомление вх.№ АО-94-1-13/20.03.2019 г., Договор за възлагане на
управлението на ЕС от 01.03.2019 г., Протокол № 3/12.10.2017 г. на ОС на ЕС,
Протокол № 4/19.03.2018 г. на ОС на ЕС, Искане за плащане, заявява че ги
оспорва по същество с оглед оспорване действителността на взетите решения
и договор за възлагане на управление, а искането за плащане - по размер.
Моли съда да задължи ищеца да представи по делото в оригинал или
официално заверен препис следните документи: книга на етажната
собственост на ищцовата етажна собственост; всички документи във връзка
със свикване и провеждане на ОС на ЕС по Протоколи № № 6/27.02.2019 г.,
№ 2/29.06.2017 г., № 3/12.10.2017 г., № 4/19.03.2018 г., № 7/04.06.2020 г.,
Касова книга на етажната собственост за периода 01.03.2017 г. до 30.11.2020
г., банкови извлечения от банковата сметка на етажната собственост за
периода 01.03.2017 г. - 30.11.2020 г. Ответницата Г. ИВ. Б. също е отговорила
като заявява, че се присъединява към доводите на отв. К.Б., като прави
изрично възражение за изтекла в нейна полза погасителна давност за
вземанията за периода преди 30.12.2017 г., както и всички други възражения
за нищожност.
От събраните доказателства се установява следното:
Не е спорно по делото, с оглед твърдението на ищеца и становището на
ответната страна по фактите, че ответниците са собственици на
индивидуализираното в исковата молба жилище - апартамент, находящ се на
адрес: град Разрад. Този факт се установява и приложения договор на л. 6.
Видно от протокол № 5 от 22.12.2016 година на общото събрание на
етажната собственост, с пълно мнозинство на събранието от присъстващите
собственици на 73,21 на сто идеални части е взето решение да се направи
пакет за управление на ЕТ във връзка с постъпилата оферта на професионална
фирма за управление на ЕС.
На 16.02.2017 г. е проведено общо събрание на ЕС, на което са
присъствали собственици, които притежават 53,94 на сто ид.ч. на ЕС. Взето е
решение, с което е упълномощен домоуправителя да сключи договор с
професионалния домоуправител “Хоум сервиз” за шест месеца, като
представения от последния пакет е приет като предмет на договора.
Последният е сключен на 01.03.2017 г. при месечно възнаграждение за
професионалния домоуправител в размер на 130 лева.
На 12.10.2017 г. е проведено общо събрание с представени за кворума
67,53 на сто ид.ч. от общите части на сградата. Още при обсъждане на т. 1
5
относно оферти за ремонт на покрива, присъстващата К.Б. е напуснала
събранието и кворума е спаднал до 44,85%. С последната точка е взето
решение от присъстващите за създаване на фонд “Ремонт и обновяване”, за
който ще се събира такса в размер на 4,60 лева месечно от всеки от
собствениците на самостоятелен обект в сградата.
На 19.03.2018 г. е проведено ОС на ЕТ при кворум присъстващи,
притежаващи 59,95 на сто ид.ч. В хода му е взето решение собствениците да
заплащат такса за текущи разходи - поддръжка на общите части 2,20 лева на
човек.
На 27.02.2019 г. е проведено ОС на ЕТ при кворум присъстващи,
притежаващи 40,78 на сто ид.ч. В това събрание е взето решение за
приподписване на договора с професионалния домоуправител - “Интербизнес
Лийгъл Кънсалт” ЕООД при същите условия за срок от две години. На
01.03.2019 г. е сключен договор с посочения професионален домоуправител,
като за етажната собственост е положила подпис М. Д., отразена като
упълномощен представител на ЕТ, съгласно протокола от 27.02.2019 г.
На 04.06.2020 г. е проведено ОС на ЕТ при кворум присъстващи,
притежаващи 59,46 на сто ид.ч. В това събрание е взето решение за
извършване ремонт на покрива от “ДАНИМЕКС М” ЕООД на стойност 24850
лева, разпределена на всеки самостоятелен обект на пет вноски от м. юни
2020 г.
От правна страна:
Начинът на управление на общите части в етажната собственост и
процесуалното представителство на етажните собственици пред съда по
искове във връзка с общите части са уредени в чл. 23, ал. 3 и ал. 4 от Закона
за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Съгласно чл. 23, ал. 3 от
ЗУЕС председателят на управителния съвет (управителят) представлява
собствениците и ползвателите при извършване на всички действия, свързани
с обикновеното управление на етажната собственост, а съгласно ал. 4
управителят представлява пред съда собствениците в етажната собственост по
исковете срещу тях във връзка с общите части, както и по искове, предявени
срещу собственик, който не изпълнява решение на общото събрание или
задълженията си по този закон. Участието на собствениците по дела, по които
управителят представлява собствениците е предоставено на тяхната преценка
и желание за всеки конкретен случай – чл. 23, ал. 5 от ЗУЕС. Общите части
могат да се поддържат от самите етажни собственици, ползватели и
обитатели чрез множество договори - за почистване, за поддържане на
осветлението, за възлагане на дребни ремонсти или обслужване на асансьор.
Възможността поддържането на общите части да се възлага по договор между
етажните собственици и трето лице е предвидена в чл. 11, ал. 1, т. 11 от
ЗУЕС. Според съдебната практика се касае за договор, носещ елементи на
изработка. С решението на ОС за възлагане и поддържането на общите части
на сградата на ЮЛ/ФЛ срещу възнаграждение, следва да се определят и
конкретни правомощия. Макар общото събрание при проведените събрания
да е взело решение в рамките на своята компетентност за избор на
управляващо дружество, същото не е взело решение за конкретни параметри
на договора. Въпреки това такъв договор е сключен и през 2017 и през 2019 и
то в нарушение на реда на чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС. По делото не са налични
доказателства и за това договорите за възлагане по чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС и
през 2017 г. и през 2019 г. да са одобрени с решение на общото събрание,
6
взето с мнозинство на собствениците повече от 67 на сто идеални части от
общите части на етажната собственост. Решението за основен ремонт също се
взема с такова мнозинство.
Ответниците дължат плащане на съответната част от разходите за
управление и поддръжка на общите части от рода на посочените в § 1, т. 11 от
ЗУЕС, определени по реда на чл. 51 от ЗУЕС, но ако за същите е налице взето
решение от общото събрание в кръга на неговата компетентност и по
установения в закона ред.
В случая обаче решенията и действията на органите на управление на
етажната собственост не са задължителни за ответниците, доколкото са
налице нарушения на императивни разпоредби на ЗУЕС за вземане на
решения при квалифицирано мнозинство. Това налага извод, че ответниците
не дължат плащане на сумите по договорите, по които не са страни.
Предвид гореизложеното, съдът намира исковете за неоснователни и
недоказани.
По разноските: При направеното искане от ответниците, включително с
прилагане на списък по чл. 80 от ГПК, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК
ищцовата страна следва да бъде осъдена да заплати на ответниците
направените разноски по настоящото исково производство в размер на 300,00
лв.
Предвид горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ с
административен адрес: гр. ***, представлявана от професионален
домоуправител - “Интербизнес Лийгъл Кънсълт” с ЕИК *********,
представлявано от М. И. с адрес: гр. ***, против КР. П. Б. с ЕГН-********** и
Г. ИВ. Б. с ЕГН-**********, осъдителен иск с правно основание чл. 6, ал. 1, т.
9 и т. 10 от ЗУС, за сумата от 1221,50 лева, включваща месечни такси за
управление и поддръжка на общите части на етажната собственост, вноски
фонд “ремонт и обновяване” и определените с решение на общото събрание
на етажната собственост вноски за ремонт на
покрив, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ с административен адрес: гр.
***, представлявана от професионален домоуправител - “Интербизнес Лийгъл
Кънсълт” с ЕИК *********, представлявано от М. И. с адрес: гр. ***, да
заплатят на КР. П. Б. с ЕГН-********** и Г. ИВ. Б. с ЕГН-
********** направените от тях в настоящото исково производство деловодни
разноски в размер на 300,00 лева.
Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на
страните пред Окръжен съд – Разград.
Съдия при Районен съд – Разград: _______________________
7