РЕШЕНИЕ
№ 2798
гр. Бургас, 07.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XX СЪСТАВ, в публично заседание на
седми ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ИВАН Г. ДЕЧЕВ
при участието на секретаря СВЕТЛАНА П. ТОНЕВА
като разгледа докладваното от ИВАН Г. ДЕЧЕВ Гражданско дело №
20222120104632 по описа за 2022 година
Постъпила е искова молба от С. Д. Г., ЕГН ********** от *** против “Венто 3“
ЕООД, ЕИК *** със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Ж.П.Ж. за
приемане за установено, че ответникът дължи на ищеца сумата от 1600 евро, сбор от
неустойките от по 200 евро за месеците януари-август 2021г., дължими за неизпълнени
задължения и неспазен срок по т.4, на основание т.5 от договор, обективиран в нотариален
акт за покупко-продажба на право на строеж върху недвижим имот от 14.11.2019г.
Твърденията са, че на 14.11.2019г. между ищеца като купувач и ответника като
продавач е сключен договор за покупко-продажба на право на строеж на апартамент № ***
в сграда, за изграждане на самостоятелни обекти в бъдеща жилищна сграда, която ще бъде
построена в имот с идентификатор *** в гр.***. Този договор е обективиран в нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, том***, рег. № ***, нот. дело № ***
/***г. на нотариус Н. М. В клаузата на т.4 от нотариалния акт длъжникът – продавач се е
задължил в срок до 31.12.2020г. да предаде закупения обект в степен на завършеност,
подробно описана в т.3 от нотариалния акт и в същия срок да снабди с акт 15 сградата, в
която се намира имота. В клаузата на т.5 на нотариалния акт страните са уговорили, че ако
дружеството не спази срока по т.4 за предаване на обекта и за снабдяване на сградата с акт
15, то дължи на купувача неустойка в размер на 200 евро за всеки месец просрочие, като в
случай, че забавата продължи повече от година дружеството дължи на купувача неустойка в
размер на 10000 евро. Ищецът е изпълнил изцяло задълженията си и е изплатил продажната
цена. Ответникът обаче не е спазил задълженията си да предаде в срок на ищеца завършения
обект и да снабди сградата с акт 15. Сградата и досега не е снабдена с акт 15, а ответникът
1
не е подал пълен комплект документация за снабдяване на сградата с разрешение за
ползване. Апартаментът не е годен за ползването му като жилищен обект и ищецът няма
достъп до него. Ответникът в уговорения срок /до 31.12.2020г./ не е изпълнил задълженията
си да предаде на ищеца обектите в посочената в т.3 степен на завършеност и не е снабдил
сградата с акт 15 и затова дължи неустойка по т.5 от договора. Моли се искът да се уважи.
Искът е по чл.422 ГПК вр. чл.92 ЗЗД.
Ответникът е подал отговор, с който оспорва иска. Заявява, че неизпълнението на
задължението за снабдяване на сградата с акт 15 се дължи на обстоятелства, които не
зависят от него. В договора е предвидено, че сроковете по него се удължават в определени
случаи, между които е и забава от страна на администрацията, когато това не е по вина на
строителя. Акт 15 ще се издаде след сключване на договор за присъединяване на сградата
към електропреносната мрежа със съответното електроразпределително дружество и
електромерното табло на сградата следва да е въведено в експлоатация. В случая ответникът
е сключил договор за присъединяване с ЕВН България Електроразпределение на
13.08.2020г., а строежът на съоръженията е бил въведен в експлоатация с разрешение за
ползване от 07.04.2022г. Едва след това може да се пристъпи към изготвяне и подписване на
акт 15. Ето защо, за периода от 31.12.2020г. до 07.04.2022г. ответникът не дължи
обезщетение. Моли се искът да се отхвърли.
За процесните вземания е била издадена заповед за незабавно изпълнение № ***г.
на БРС по ч.гр.дело № ***г. Против заповедта е подадено възражение от длъжника, което е
наложило подаването на настоящия иск за доказване на претенцията по общия ред.
Съдът, като прецени твърденията на страните, събраните по делото писмени
доказателства и съобрази закона, намира за установено следното:
С нотариален акт № ***г. “Венто 3“ ЕООД като продавач и С. Д. Г. като купувач са
се договорили продавачът да продаде на купувача правото на строеж за изграждане на
самостоятелни обекти в бъдеща жилищна сграда, която ще се изгради в поземлен имот с
идентификатор ***, с адрес ***, като правото на строеж обхваща апартамент № ***, на пети
жилищен етаж от сградата, със застроена площ от 47.70 кв.м., ведно с прилежащия склад №
*** в сутерена, както и 1/7 ид.ч. от подземен паркинг в сутерена, с реално ползване на
паркомясто 11, с площ от 15 кв.м. срещу сумата от общо 37700 евро с ДДС, от която 20294
евро с ДДС продавачът е получил към подписването на нотариалния акт по банков път, а
остатъкът от 17406 евро с ДДС ще бъде изплатен от купувача на продавача на вноски и
срокове, както следва: първа вноска от 9000 евро с ДДС, платима в срок до 7 дни от
уведомяване на купувача за снабдяване на сградата с акт обр.14 и представяне на копие от
този документ, втора вноска в размер на 5000 евро с ДДС, платима в срок до 7 дни от
уведомяване на купувача за снабдяване на сградата с акт обр.15 и представяне на копие от
този документ, трета вноска в размер на 3406 евро с ДДС, платима в срок до 7 дни от
уведомяване на купувача за снабдяване на сградата с разрешение за ползване и представяне
на копие от този документ.
В т.3 от договора е записано, че продажната цена включва и завършването на
2
обектите в следната степен на завършеност: вид на строителството: монолитно, със
стоманенобетонова конструкция, с тухлени ограждащи и разпределителни стени, при високо
качество на материалите, изпълняващи всички изисквания на нормативните документи за
строителство, осигуряващи защита от земетръс и мълниезащита, подови настилки: входни
антрета, коридори и стаи – циментова замазка, бани и тоалетни: на тапа, тераси: първо
качество мразоустойчив гранитогрес, общи части – завършени на 100% съгласно одобрения
проект, стени: тухлени, външни с топлоизолация и минерална мазилка, вътрешни стени и
тавани – машинна мазилка, дограми: входни врати – метални блиндирани, вътрешни врати
MDF, прозорци – петкамерен PVC със стъклопакет, ВиК инсталация – тръбна мрежа,
свързана с ВиК мрежата на града с монтирани индивидуални водомери, електрическа
инсталация – изградена напълно съгласно одобрения проект, с изводи за лампи и за
електрически ключове и контакти, звънчева инсталация с монтирана домофонна уредба – с
табло и звънци, асансьор – монтиран, завършена строителна телевизионна кабелизация,
вентилационни отвори и комини – съгласно проекта, вертикална планировка – места за
паркиране съгласно одобрен проект, сутерен – изпълнен съгласно одобрения проект.
Според т.4 от нотариалния акт, продавачът се задължава да завърши и предаде на
купувача готовите обекти, в посочената в т.3 степен на завършеност и в следните срокове:
снабдяване на сградата с акт обр.15 – в срок до 31.12.2020г., до която дата продавачът
трябва да е подал и пълен комплект документация за снабдяване на сградата с разрешение за
ползване и апартаментът да е годен за ползването му като жилищен обект. Уговорено е, че
сроковете се удължават при наличие на форсмажорни и обективни обстоятелства, а именно
природни бедствия, войни, експлозии, национални стачки, безредици, хиперинфлация, по-
голяма от 100% годишно, промяна на законови или нормативни актове, възпрепятстващи
временно изпълнението по проектирането и строителството, при продължителни тежки
метеорологични условия, противоречащи на нормите в строителството, включително при
извънредно въведен административно определен срок, забраняващ извършването на
строително-монтажни работи за определен от съответния орган период от време и забава от
страна на администрация, когато това не е по вина на строителя. При тяхното наличие
сроковете се удължават със срока за отстраняване и/или преодоляване на някоя от
гореизброените пречки, съответно до преустановяване действието на съответната
административна разпоредба, забраняваща извършването на СМР за определен период от
време.
Според т.5 от нотариалния акт, в случай, че продавачът не спази срока по т.4 или не
предаде обектите в степента на завършеност, уговорена в чл.3, той дължи на купувача
неустойка в размер на 200 евро за всеки месец просрочие. В случай, че забавата продължи
повече от една календарна година, т.е. и след 31.12.2021г., продавачът дължи на купувача
неустойка от 10000 евро.
Няма спор, че сградата е била изградена в груб строеж, но срокът за снабдяването й
с акт обр.15 /до 31.12.2020г./ не е бил спазен. Данните по делото сочат, че констативен акт за
установяване годността за приемане на строежа, т.е. акт обр.15 по Приложение № 15 към
3
чл.7, ал.3, т.15 от Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време
на строителството, е бил съставен на 05.07.2022г. В изпълнение на чл.176, ал.1 ЗУТ, този
акт е бил съставен и подписан от възложителите, проектантите, строителя и консултанта по
строителния надзор. Било е решено, че строежът е изпълнен съгласно одобрените
инвестиционни проекти, изискванията към строежите по чл.169, ал.1-3 ЗУТ, условията на
договора за строителство и съответните анекси към него и че наличната строителна
документация в достатъчна степен характеризира изпълненото строителство. С този акт, в
изпълнение на закона, е извършено предаването на строежа от строителя на възложителите.
Ищецът също е подписал акта, като е отбелязал, че го подписва именно на 05.07.2022г.
Въпреки че акт обр.15 не е съставен до 31.12.2020г., каквато е била уговорката, БРС
намира, че ответникът не дължи неустойката за забава по нотариалния акт, като в тази
връзка споделя защитните възражения в отговора. В акт обр.15 в частта за ел.оборудването
изрично е записано, че за присъединяване на сградата към електропреносната мрежа е
сключен договор от 13.08.2020г. за присъединяване към електроразпределителната мрежа с
ЕВН България Електроразпределение ЕАД. Наистина този договор не е приложен по
делото, но доколкото ищецът е подписал акта, следва да се приеме, че договорът е подписан
на 13.08.2020г. и твърдението на ответника е вярно, като впрочем няма и оспорване от
ищеца по този въпрос в хода на делото. Ето защо се налага извод, че ответникът преди
31.12.2020г. е предприел действия и е подписал договор с ЕВН, което сочи на
добросъвестно и навременно изпълнение на неговите задължения. В срок той е направил
това, което е зависело от него. Разрешението за ползване на строеж, представляващ кабелно
ел.захранване на жилищната сграда е издадено от ДНСК обаче едва на 07.04.2022г. В тази
връзка разпитаната св.Златанова, представител на фирмата по строителен надзор, е заявила,
че ЕВН реално са започнали строежа, т.е. свързването на сградата към електрическата мрежа
през ноември 2021г. и са го завършили през март 2022г. Следователно, забавата не е в
резултат на действия на ответника, а се дължи на ЕВН. Според свидетелката, не е възможно
да се подпише акт 15, защото преди да бъде изпълнено захранването на сградата, строителят
не може да извърши вертикалната планировка на строежа. Кабелът влиза в сградата и тогава
става фактическото завършване на самия строеж. Съдът намира, че показанията на
свидетелката са в съгласие с чл.7, ал.3, т.15 от Наредба № 3 от 31.07.2003г. за съставяне на
актове и протоколи по време на строителството, тъй като в тази разпоредба е записано, че
акт 15 съдържа описание на договорите за изпълнение на строителството, строителните
книжа, екзекутивната документация и съставените актове и протоколи по време на
строителството, документацията от строителното досие на обекта (актове, протоколи,
дневници, декларации за експлоатационни показатели/декларации за характеристиките на
строителния продукт на вложените строителни продукти и други документи, изискващи се
по съответен нормативен акт), както и на тези за проведени изпитвания, измервания и др.,
доказващи правилността на изпълнението, и др.; данните от огледа на място и околното
пространство (възстановено ли е във вида при откриване на строителната площадка),
включително описание на строежа и на неизвършени, незавършени или недобре извършени
работи, които до подаване на искане за издаване на разрешение за ползване (удостоверение
4
за въвеждане в експлоатация) следва да бъдат отстранени, за което се съставя констативен
протокол и др.; доказателства, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни
проекти, заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл.169, ал.1
и 3 ЗУТ и условията на сключения договор, въз основа на които съставителите установяват
годността за приемане на строежа, частта или етапа от него. Както стана ясно, с този акт се
извършва предаването на строежа от строителя на възложителя. Следователно, за да се
издаде акт обр.15, следва строежът изцяло да е завършен и да е установено, че той е годен за
приемане. Това значи според БРС, че трябва да има разрешение за ползването и на
изграденото електрическо захранване, след което да бъде извършена и вертикалната
планировка на строежа. А в случая това разрешение е дадено от компетентния
административен орган едва на 07.04.2022г. Основателно е възражението на ответника, че е
налице уговореното в нотариалния акт удължаване на сроковете при забава от страна на
администрацията, когато това не е по вина на строителя. В конкретната хипотеза ответникът
няма вина, тъй като е сключил още през август 2020г. договор с ЕВН, но в последствие ЕВН
е забавило самия строеж, а и ДНСК също е забавила разрешението за ползване, като го е
издала на 07.04.2022г. Самото издаване на разрешението за ползване се предхожда от
действия, които зависят от трети лица, а не от ответника. Ето защо съдът намира, че
ответникът чрез своите служители не е причинил виновно забавянето, като в този случай
сроковете по нотариалния акт се удължават, т.е. срокът за снабдяване с акт обр.15 няма да е
до 31.12.2020г. Така за процесния период от януари до август 2021г. неустойка не се дължи
от ответника, доколкото според свидетелските показания ЕВН въобще не е почнало строежа
в този времеви отрязък, а той е започнат едва през ноември 2021г. След като не може да се
подпише акт 15 преди въвеждане на електрозахранването в експлоатация, а това въвеждане е
забавено от трети лица, не може да се иска ответникът да заплаща неустойка. След
получаване на разрешението за ползване през април 2022г., според св.Златанова фирмата за
строителен надзор се е обърнала към всички собственици за извършване на оглед на имотите
им и за подписване на акт 15. Отделно ищецът е поканен с писмо по електронна поща да се
яви на 14.06.2022г. за оглед на строежа. Вече не е имало пречка да се състави акт 15 и той е
съставен на 05.07.2022г. Това е след уговорения в нотариалния акт срок, но поради
обективни причини, изключващи отговорността на ответното дружество. Вина имат в
голяма степен служителите на ЕВН и в по-малка тези на ДНСК. Наистина в нотариалния акт
е записано, че сроковете се удължават поради забава от страна на администрацията, вярно е
също, че ЕВН не е административна структура, но според районния съд тази уговорка
следва да се тълкува в по-широк смисъл, а именно че е налице забава от трети лица –
дружества и учреждения, от които зависи довършване на процедурата по издаването на акт
обр.15. По тази причина “Венто 3“ ЕООД не дължи търсената неустойка.
Що се отнася до това, че в уговорения срок по нотариалния акт ответникът не е
предал на ищеца обектите в посочената в т.3 степен на завършеност, съдът намира следното:
Оплакванията в исковата молба са, че при огледа се установило, че външната врата на
жилището не е от вида, договорен в т.3 от нотариалния акт, че в подземния паркинг е
5
протекла вода и че таванът на банята още е на замазка. Показанията на св.Златанова
принципно не оспорват тези твърдения, но тя е заявила, че тези факти не са пречка за
въвеждането на обекта в експлоатация. Съдът намира, че това нейно становище е без
значение, като неустойка не се дължи по други причини. Както стана ясно, според т.4 от
договора, продавачът се е задължил да завърши и предаде на купувача готовите обекти, в
посочената в т.3 степен на завършеност в следните срокове: снабдяване на сградата с акт.
обр.15 – в срок до 31.12.2020. Анализът на договорката навежда извод, че степента на
завършеност на сградата според т.3 от нотариалния акт следва да е постигната при
снабдяването на строежа с акт обр.15, т.е. обвързана е с подписването на този акт. В случая
подписването на акт обр.15 е забавено, но вината не е в ответника. Ето защо за процесния
период от януари до август 2021г., за когато се търси неустойка, Венто 3 ЕООД не дължи
такава, защото срокът на постигането на посочената в т.3 степен на завършеност на
обектите е изместен напред във времето, след август 2021г., когато изтича релевираният с
исковата молба отрязък от време. Налага се извод, че неустойка не се дължи и на това
основание.
По изложените съображения искът по чл.422 ГПК се преценява за неоснователен и
трябва изцяло да бъде отхвърлен.
На основание чл.78, ал.3 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на
ответника сумата от 450 лева разноски по делото за адвокатско възнаграждение.
Предвид изхода на спора, на ищеца не се полагат разноските нито за исковото, нито
за заповедното дело.
Мотивиран от горното, Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на С. Д. Г., ЕГН ********** от *** против “Венто 3“ ЕООД, ЕИК
*** със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Ж.П.Ж. за приемане за
установено, че ответникът дължи на ищеца сумата от 1600 евро /хиляда и шестстотин евро/,
сбор от неустойките от по 200 евро за месеците януари-август 2021г., дължими за
неизпълнени задължения и неспазен срок по т.4, на основание т.5 от договор, обективиран в
нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж върху недвижим имот от
14.11.2019г., което вземане е предмет на заповед за незабавно изпълнение № ***г. на БРС
по ч.гр.дело № ***г.
ОСЪЖДА С. Д. Г., ЕГН ********** от ***, да заплати на “Венто 3“ ЕООД, ЕИК
*** със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Ж.П.Ж. сумата от 450 лева
/четиристотин и петдесет лева/ съдебно-деловодни разноски.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ищеца за присъждане на сторените от
него разноски в исковото производство и по заповедното дело.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок
6
от връчването му.
Вярно с оригинала.
Съдия при Районен съд – Бургас: (П)
7