№ 514
гр. София, 14.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-Б СЪСТАВ, в закрито
заседание на четиринадесети март през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Теменужка Симеонова
Членове:Хрипсиме К. Мъгърдичян
Божидар Ив. Стаевски
като разгледа докладваното от Теменужка Симеонова Въззивно гражданско
дело № 20211100512468 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С решение от 02.07.2021 г. по гр.д. № 42767/20 г., СРС, ІI ГО, 172 с-в е
осъдил „М С.“ ЕООД, ЕИК ****, по искове с правно основание чл. 232 ЗЗД,
чл. 86 и чл. 92 ЗЗД, предявени от „В.П.“ ООД, ЕИК **** срещу „М С.“
ЕООД, ЕИК **** да заплати на „В.П.“ ООД, ЕИК ****, сума в общ размер
от 4 752 лв. с ДДС, представляваща сбора от неплатените месечни вноски за
м. март и м. април 2020 г . по договор за наем от 01.04.2019 г., ведно със
законната лихва върху тази сума, считано от 23.07.2020 г. до окончателното
изплащане на вземането, като е отхвърлил иска по чл. 232 ЗЗД за разликата
до пълния предявен размер от 11 880 лв. с ДДС и за периода от м.05.2020 г.
до м.07.2020 г., вкл. като неоснователен; да заплати по иск с правно основание
чл. 86 ЗЗД сумата от 145.88 лв., представляваща общ размер на обезщете ‐
нието за забавено изпълнение на паричното задължение на ответника за
заплащане на наемните вноски по договора за м.март и м. април 2020 г.,
което обезщетение е начислено за периода 06.03.2020 г. до 24.07.2020 г.,
като е отхвърлил този иск за разликата до пълния предявен размер от
243.54 лв.;да заплати по иск с правно основание чл. 92 ЗЗД сумата от 14256
лв. с ДДС, представляваща неустойка при предсрочно прекратяване на
1
договора, начислена на основание чл. 10 от него, както и на основание чл. 78.
ал. 1 ГПК да заплати разноски за адвокат и държавна такса в общ размер от
1895.81 лв.
Решението е обжалвано с въззивна жалба от ответника „М С.“ ЕООД,
ЕИК ****, представлявано от управителя К.Ц.Р., чрез пълномощника по
делото адвокат В.В., със съдебен адрес: гр.София, ж.к.“**** с мотиви,
изложени в жалбата и развити в два пункта. Твърди се, че съдът не е обсъдил
направените от ответника възражения относно неизпълнение на чл.1.4 от
Договора за наем, като не е представил писмени доказателства относно
платен депозит по Договора за наем и приемо-предавателен протокол за
предаването на имотите предмет на договора за наем. Съдебната практика
сочи, че предаването на имота е основно задължение на наемодателя по
договора за наем и от предаването на наемателя възниква за него задължение
за заплащане на уговорения наем. Не е обсъдено от съда установеното по
делото обстоятелство, че след напускане на помещенията от наемателя на
01.04.2020 г., той не е получавал писмено известие или покана за заплащане
на наемна цена. Позовавайки се на чл.13 от договора, наемодателят е
следвало да прекрати договора при неплащане на две наемни вноски без
предизвестие. Позовавайки се на същия текст, ищецът с исковата молба
прекратява договора за наем след изтичане на 6 месеца, а не предвидените в
договора.
Моли съда да постанови решение, с което да бъде отменено
процесното в частта, в която са уважени ищцовите претенции по предявените
искове с правно основание чл.232 ЗЗД, чл.86 и чл.92 ЗЗД. Не претендира
разноски за настоящата инС..
Въззиваемото дружество „В.П.“ ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес
на управление: гр.Чирпан, ул.****, представлявано от управителя В.Т.В., чрез
пълномощника по делото адвокат Г.Г. Ф. от САК, оспорва въззивната жалба.
Претендира присъждане на разноски за настоящата инС. за адвокатско
възнаграждение в размер на 2000 лв.
Съдът намира, че въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 от
ГПК от надлежна страна и е процесуално допустима.
2
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта-в обжалваната
му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Обжалваното решение е валидно, не е постановено в нарушение на
правните норми, които уреждат условията за валидност на решенията-
постановено е от съд с правораздавателна власт по спора, в законен състав, в
необходимата форма и с определено съдържание, от което може да се извлече
смисъла му. Ето защо, съдът следва да се произнесе по неговата правилност.
От фактическа страна:
Предявени са обективно съединени осъдителни искове с правно
основание чл.232 ЗЗД, чл.92 ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД.
Ищецът „В.П.“ООД твърди, че въз основа на сключен договор от
01.04.2019 г. между него и ответника „М С.“ ЕООД, е възникнало наемно
правоотношение, по което ищецът има качеството на наемодател, а
ответникът-на наемател. Поради неизпълнение на задълженията на ответника
по договора за заплащане на наемната цена за процесния период, обхващащ
времето от м.март 2020 г. до м. юли 2020 г., в негова полза е възникнало
вземане за наемна цена в размер от 11 880 лв., вземане за мораторна лихва в
размер от 243,54 лв., както и вземане за неустойка за предсрочно прекра‐
тяване на договора, възлизащо на сумата от 14 256 лв. Моли съда да
постанови решение, с което ответникът да бъде осъден да заплати сумите,
явяващи се парична равностойност на вземанията, които ищецът твърди да са
възникнали в неговия патримониум поради неизпълнение на задълженията на
ответника по договора.
Ответникът „М С.“ ЕООД в срока по чл.131 ГПК е депозирал писмен
отговор, в който е оспорил предявените искове.
Съдът констатира следното:
По делото е депозиран Договор за наем № 2 от 01.04.2019 г., сключен
между ищеца „В.П.“ООД, в качеството на наемодател и ответника „М С.“
ЕООД, в качеството на наемател, въз основа на който ищецът в качеството си
на наемодател е предоставил на ответника посочените в договора обекти
срещу задължението на ответника да заплаща тяхната наемна цена,
определена в размер на 6 лв. на квадратен метър без ДДС или общо 1980 лв.
3
без ДДС или 2376 лв. с ДДС за ползването на целия имот, платими от първо
до пето число на текущия месец. Съгласно чл. 13, т. 3 от договора, сключен
за срок от пет години/ чл.11 от него/, същият се прекратява предсрочно без
предизвестие от наемодателя при неплащане на две наемни
вноски/консумативни разходи. По силата на чл. 10 от договора при
предсрочно прекратяване на договора наемателят дължи обезщетение в
размер на 6 месечни наема. С определение, постановено в открито съдебно
заседание, проведено на 21.05.2021 г., съдът е обявил за безспорно и
ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че двете складови
помещения, обект на договора за наем, са предадени от ищеца на ответника
за ползване след сключване на договора за наем. По делото е безспорно, че до
м.02.2020 г. ответникът е изпълнявал своевременно и точно задължението
си към ищеца за заплащане на наемната цена по договора, като е
преустановил изпълнение на това си задължение, считано от м.март 2020 г.
От правна страна:
Съгласно разпоредбата на чл.232, ал. 2 от ЗЗД наемателят е длъжен да
плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.
В правната доктрина и в съдебната практика няма спор, че договорът за
наем е неформален и че за валидното възникване на наемно правоотношение
следва да е налице съгласие на страните относно вещта, която се предоставя
във временно ползване и относно възнаграждението (наемната цена), която
наемателят дължи за предоставеното му ползване. При наличието на съгласие
относно посочените съществени елементи договорът се счита за валидно
сключен, като ирелевантен по отношение на действителността му е фактът
дали вещта реално е предадена на наемателя. Последното е от значение
единствено за дължимостта на наемната цена, доколкото вземането на
наемодателя е обусловено от изпълнението на основното му задължение да
отстъпи ползването на вещта. Както е посочено в решение № 238 от
04.09.2013 г. по т.д. № 123/2011 г. на ІІ ТО на ВКС, постановено по реда на
чл.290 ГПК и задължително за съдилищата, правноирелевантно е реалното
ползване на наетия имот от страна на наемателя според Решение № 292 от
14.07.2005 г. на ВКС по т.д. № 558/2004 г., ТК, ІІ т.о., но тази ирелевантност е
налице само в хипотезата, при която наемодателят е изпълнил основното си
4
задължение по договора, а въпросът дали и как наемателят ще упражнява
фактическа власт е предоставен в негова дискреция.
В настоящия казус с определение, постановено в открито съдебно
заседание, проведено на 21.05.2021 г., съдът е обявил за безспорно и
ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че двете складови
помещения, обект на договора за наем, са предадени от ищеца на ответника
за ползване след сключване на договора за наем. В този смисъл без значение
се явява обстоятелството, че ищецът не е представил писмени доказателства
относно платен депозит по Договора за наем и приемо-предавателен протокол
за предаването на имотите предмет на договора за наем.
СГС също намира, че в чл. 13, т. 3 от договора изрично е посочено, че
„договорът се прекратява предсрочно без предизвестие на наемодателя при
“
неплащане на две наемни вноски/консумативни разходи, т.е. страните са
постигнали уговорка срока на действието на договора да се обуславя от
условието за заплащане на две наемни вноски/консумативни разходи за два
месеца, без да е нужно наемодателят да извършва едностранно изявление за
неговото прекратяване, което да достигне до знанието на наемателя. Ето
защо, договорът за наем е прекратен поради сбъдване на прекратителното
условие по чл. 13, т. 3 от него, а не поради отправяне на едностранно
изявление от наемодателя за неговото разваляне по реда на чл. 87 ЗЗД с
предявената искова молба. Ответникът е изпаднал в неизпълнение на
задължението за заплащане на наемните вноски по договора, считано от
м.03.2020 г., прекратителното условие се е сбъднало на 01.05.2020 г., от
която дата договорът за наем следва да се приеме за прекратен. При тези
данни районният съд законосъобразно е уважил искът по чл.232 ЗЗД за
сумата от 4752 лв. с ДДС, представляваща сбора от неплатените месечни
вноски за м. март и април 2020 г. и е го е отхвърлил за разликата до пълния
предявен размер от 11 880 лв. с ДДС и за периода от м.05.2020 г. до м.07.2020
г., включително.
Относно довода във въззивната жалба, че след напускане на наетите
помещения на 01.04.2020 г. наемателят не е получавал писмено известие или
покана за заплащане на наемната цена, то за ищеца наемодател не е
съществувало задължение да известява или кани ответника да заплаща
дължимия наем, тъй като това негово задължение произтича от самия
5
договор.
Правилно е бил уважен искът по чл. 86 ЗЗД за сумата от 145,88 лв.,
представляваща общ размер на обезщетението за забавено изпълнение на
паричното задължение на ответника за заплащане на наемните вноски по
договора за м.март и м. април 2020 г., което обезщетение е начислено за
периода 06.03.2020 г. до 24.07.2020 г., при съобразяване уговорения срок за
плащане по чл.2.3 от договора, чл. 6 от ЗМДВИП. както и правилото на чл. 86
ЗЗД за изчис ляване размера на законната лихва.
Относно иска по чл. 92 ЗЗД.
Съгласно чл.10 от договора, при предсрочно прекратяване на договора
наемателят дължи обезщетение в размер на 6 месечни наема. Тъй като
действието на договора е предсрочно прекратено преди изтичане на неговия
петгодишен срок, считано от м.май 2020 г., то в полза на ищеца е възникнало
неустоечно вземане в размер на 6 месечни вноски. Искът по чл. 92 ЗЗД за
заплащане на сумата от 14256 лв. с ДДС е изцяло основателен.
Крайните изводи на двете съдебни инстанции съвпадат. На основание
чл.271, ал.1, изр.1, І пр. ГПК, първоинстанционното решение следва да бъде
потвърдено.
Предвид изхода на спора и предявената претенция,
въззивникът/ответник следва да заплати на въззиваемия/ищец направените
разноски за настоящата инС. във вид на адвокатско възнаграждение в размер
на 2 000 лв. По делото няма направено възражение за прекомерност на
адвокатското възнаграждение.
Водим от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение от 02.07.2021 г. по гр.д. № 42767/20 г. на
СРС, ІI ГО, 171 с-в.
ОСЪЖДА „М С.“ ЕООД, ЕИК ****, представлявано от управителя
К.Ц.Р., чрез пълномощника по делото адвокат В.В., със съдебен адрес:
гр.София, ж.к.“**** да заплати на „В.П.“ ООД, ЕИК ****, със седалище и
адрес на управление: гр.Чирпан, ул.****, представлявано от управителя
В.Т.В., чрез пълномощника по делото адвокат Г.Г. Ф. от САК, направените
6
разноски за въззивната инС. за адвокатско възнаграждение в размер на 2000
лв.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване на основание
чл.280, ал.3 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7