№ 163
гр. гр. Добрич, 03.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ДОБРИЧ в публично заседание на осемнадесети юни
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Диана Г. Дякова
Членове:Анна Великова
Станимир Т. Ангелов
при участието на секретаря П. Ж. Пенева
като разгледа докладваното от Диана Г. Дякова Въззивно гражданско дело №
20253200500324 по описа за 2025 година
за да се произнесе съобрази следното:
Производството по делото е образувано повторно по реда на глава ХХ от
ГПК,след като по реда на чл.270 ал.3 от ГПК с решение № 60/27.02.2023 год.
по в.гр.д.№ 665/2022 год., Окръжен съд Добрич е обезсилил решение
№260004/28.02.2022 год. по гр.д.№624/2019 год. на Районен съд Б. и е върнал
делото за ново разглеждане с участието като главни страни на всички
необходими задължителни другари по исковете по чл.26 ал.1 предложение 3 –
то от ЗЗД.
Срещу постановеното при новото разглеждане на делото решение
№260005 /16.12.2024 год. по гр.д.№624/2019 год. на Районен съд Б. е
подадена жалба рег.№ 260021/27.01.2025 год. от З. Н. И. , ЕГН **********,
от с.К., общ.Б., ул.“***,останал недоволен ,че е : 1./отхвърлен като
неоснователен предявения от него срещу С. М. К., ЕГН**********,
гражданин на Р.Ф., от гр.В.П., ул.“*** и Н. А. Д., ЕГН********** ,от с.К.
ул.“***, общ.Б. иск за прогласяване нищожността на договор за покупко
продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт №29, том II,
регистър 1232, дело №155 от 30.04.2015 год. на Нотариус С.И. с рег.№*** на
НК и с район на действие-Районен съд-Б., със страни З. Н. И. и Н. А. Д.,като
1
продавачи и С. М. К., като купувач, поради противоречие с добрите нрави,
сключен при значителна нееквивалетност на престациите; 2./ отхвърлен е като
неоснователен предявения от него срещу А. С. К.,ЕГН **********, от
гр.В.П., ул.“***, представляван от законния си представител и баща С. М. К.,
ЕГН**********, гражданин на Р.Ф., от гр.В.П., ул.“*** и Н. А. Д.,
ЕГН********** ,от с.К. ул.“***, общ.Б. иск за прогласяване нищожността на
договор за покупко продажба на недвижим имот,обективиран в нотариален
акт№28 том II регистър 1231,дело№154 от 30.04.2015 год. на Нотариус С.И. с
рег.№*** на НК и с район на действие-Районен съд-Б.,със страни З. Н. И. и Н.
А. Д.,като продавачи и С. М. К.,като купувач,поради противоречие с добрите
нрави,сключен при значителна нееквивалетност на престациите и 3./ в негова
тежест са възложени разноските по делото.
С доводи ,че обжалваното решение е необосновано и е постановено в
отклонение от процесуалния и материалния закон се претендира отмяната му
и уважаването от въззивния съд в цялост на претенцията му по чл.26 ал.1
пр.3-то от ЗЗД с присъждане на сторените съдебно-деловодни разноски за две
съдебни инстанции.
При данни ,че обжалваното решение е било връчено на дата 10.01.2025
год., жалба рег.№ 260021/27.01.2025 год. ,изпратена по пощата на дата
24.01.2025 год. е подадена в срока по чл.259 ал.1 от ГПК , във връзка с чл. 62
ал.2 от ГПК от активно легитимирана страна и носител на правото да предяви
въззивна жалба против постановеното решение, предвид разпоредените от
последното негативни последици в правната му сфера чрез отхвърляне на
исковите претенции и е процесуално допустима.
Въззиваемите страни С. М. К.,от с.К.,общ.Б. , А. С. К., чрез законния му
представител и баща С. М. К., от гр.В.П. и Н. А. Д., от с.К. считат ,че
обжалваното решение не страда от пороци и настояват подадената срещу него
неоснователна жалба да не бъде уважавана-така отговори рег.№№
260105/02.05.2025 год. и 260098/24.04.2025 год.
Спорни между страните са въпросите ,следва ли след обезсилване на
съдебен акт и връщане на делото за конституиране на задължителен другар да
се повторят всички процесуални действия с неговото участие или е
достатъчно изявлението му,че е запознат със събраните доказателства и не
желае повторното им събиране,обусловено ли е приложението на
2
разпоредбата на чл.26 ал.1 приложение 3-то от ЗЗД единствено от
установяване на значителното аритметичното несъответствие между
престациите на страните или следва при съблюдаване на принципа на свобода
на договарянето ,преценката да обхваща и комплекс от други обстоятелства , в
конкретния случай близките родствени отношения и полагани грижи от
приобретател на имотите за прехвърлителите,участие на купувач в
строителните и ремонтните дейности за имотите,обременяване на имотите с
право на ползване, изминалия продължителен период от сключване на
сделките.
При служебната проверка на обжалвания съдебен акт не се
установява,същият да страда от порок, сочещ на нищожност или
недопустимост. Постановеното решение е издадено от надлежен съдебен
състав в рамките на предоставената му правораздавателна власт и
компетентност , съдържа реквизитите по чл. 236 ГПК,поради което е валидно.
Правото на иск е надлежно упражнено,а произнасянето на съда съответства
на предявеното искане, поради което производството и решението са
допустими.Неоснователно е оплакването за допуснато нарушение на
процесуалните правила.Доколкото е допуснато нарушение на процесуалните
правила, то не е във вреда на въззивника, а на срещупоставената му страна Н.
А. Д.,респ. нарушено е нейното право на участие по делото , а не на
въззивника.Изрично Н. А. Д. счита, че правата й на защита не са накърнени и
не желае повторното извършване на съдопроизводствените действия.
Обжалваното решение е постановено въз основа на заявени с искова
молба рег.№ 3105/02.08.2019 год. , молба рег.№ 260230/30.05.2023 год. за
отстраняване на нередовности и определение № 260017/09.06.2023 год. за
конституиране на ответник , искове по чл. 26 ал.1 предложение 3-то от ЗЗД от
З. Н. И. , ЕГН **********, от с.К., общ.Б., ул.“*** срещу С. М. К., ЕГН
**********, от гр.В.П., ул.“***, А. С. К.,ЕГН **********, от гр.В.П., ул.“***,
представляван от законния си представител и баща С. М. К., ЕГН**********,
от гр.В.П., ул.“*** и Н. А. Д., ЕГН********** ,от с.К. ул.“***.
Исковете са основани на твърдения ,че З. И. и Н. Д., са сключили
граждански брак в Р.О..От брака си съпрузите нямат родени деца.Бракът за
ищеца е втори по ред, като от първия му брак през 1973 год. е роден сина му
Н. З. И..По време на брака им Н. Д. е осиновила в Р.О. своя племенник-
3
ответника С. М. К.,живял в дома на семейството и с когото ищецът бил в
добри отношения. С. М. К. е сключил брак с българска гражданка, от който е
роден сина му А. С. К.-български гражданин.
По време на брака на съпрузите З. И. и Н. Д. е била построена
двуетажна жилищна сграда в с.К.,общ.Б..С договори от дата 30.04.2015 год. З.
И. и Н. Д. продали двуетажната жилищна сграда и дворното място,върху
което е била построена съответно на С. К. на цена от 9 900 лв. и на А. К. на
цена от 3 000 лв.,като продавачите си запазили правото на ползване на
имотите докато са живи.Сделките били сключени по молба на С. К. с цел да
бъде улеснена процедурата по получаване от него на българско гражданство и
оформени по този начин,тъй като С. К. като чужд гражданин на страна извън
ЕС нямал правото да придобива земя за разлика от неговия син А.
К..Данъчните оценки на недвижимите имоти били определени в занижените
размери от по 10 070.60 лв. и 2 901.60 лв. по причина некоректно попълнена
декларация по чл.14 от ЗМДТ .Пазарната цена на имотите към този момент
възлизала на 106 494.94 лв. и 40 372 лв.Договорите били сключени при
значителна нееквивалентност на престациите,тъй като продажните цени на
недвижимите имоти били силно занижени спрямо пазарните цени и реалните
и коректните данъчни оценки,които били определящи относно границата на
свободата на договаряне ,предвидена в чл. 9 от ЗЗД..Продавачите не биха
могли да удовлетворят своя законен интерес като такива на посочената в
договорите цена,което обуславяло противоречието им с добрите нрави и ги
опорочавало до степен на нищожност.
Отправено е искане по отношение на С. М. К. и Н. А. Д. да бъде
прогласена нищожността на договор за покупко продажба на недвижим
имот,документиран в нотариален акт №29, том II, регистър 1232, дело №155
от 30.04.2015 год. на Нотариус С.И. с рег.№*** на НК и с район на действие-
Районен съд-Б., със страни З. Н. И. и Н. А. Д.,като продавачи и С. М. К., като
купувач, поради противоречие с добрите нрави, сключен при значителна
нееквивалетност на престациите, а по отношение на А. С. К. , представляван
от законния си представител и баща С. М. К. и Н. А. Д. да бъде прогласена
нищожността на договор за покупко продажба на недвижим
имот,документиран в нотариален акт№28 том II регистър 1231,дело№154 от
30.04.2015 год. на Нотариус С.И. с рег.№*** на НК и с район на действие-
Районен съд-Б.,със страни З. Н. И. и Н. А. Д.,като продавачи и С. М. К.,като
4
купувач,поради противоречие с добрите нрави,сключен при значителна
нееквивалетност на престациите.
С подаден в срока и по реда на чл.131 от ГПК отговор рег.№
4198/22.10.2019 год. С. М. К., лично и като баща и законен представител на А.
С. К. е оспорил основателността на исковете. Неравностойността на
уговорените престации в абсолютен размер не водела автоматично до извод за
нееквивалентност на престациите, преценката за която била обусловена от
конкретната фактическа обстановка ,при която страните изявили воля за
сключване на договорите с оглед действителните им отношения,връзката
между тях и целта на разпорежданията .С. К. работел като управител на хотел
в КК“А.“ и в с.К.,като няколко пъти влагал средства от получени заплати в
строителството на къщата ( 3 400 лв.;400 евро;500 евро; 1500 евро) ,както и
такива подарени му от неговата родна майка ( 2 500 евро и 3000 евро). Лично
участвал в строителството -организирал работата на бригада за полагане на
мазилки,вътрешно обзавеждане и отоплителна инсталация,разходите за което
също заплатил.Проявявал уважение към продавачите, за които полагал грижи
и предоставял помощ при финансови затруднения и здравословни
проблеми.Тези били причините мотивирали продавачите, при запазено право
на ползване да се разпоредят с имотите си в полза на най-близките им
хора,които да притежават и управляват имуществото им както намерят за
добре.Никога ответникът С. М. К. не бил изявявал желание да придобие
българско гражданство и прехвърлителната сделка не целяла да го улесни в
подобно намерение.
Отправено е искане за отхвърляне на предявените искове като
неоснователни.
С определение № 772/20.09.2023 год. по в.ч.гр.д.№ 649/2023 год.
,Окръжен съд Добрич е отменил определение №260021/22.08.2023 год. по
гр.д.№624/2019 год. на РС-Б., като вместо това е постановил предоставяне на
правна помощ на Н. А. Д., ЕГН ********** от с.К., общ Б., ул.“*** по гр. д.
№624/2019 год.на РС-Б. под формата на процесуално представителство от
адвокат, вписан в Националния регистър за правна помощ, за всички съдебни
инстанции по делото.С определение № 260024/20.11.2023 год. и въз основа на
писмо изх.1337/2023 от 26.10.2023 год. на АК-Добрич, за процесуален
представител на ответника е назначена адв.П. Д. Г.,подала от нейно име
5
отговор рег.№ 260288/18.07.2023 год.Посочено е ,че строителството и
допълнителните дейности по жилищната сграда-довършване на покрива и
таванския подпокривен етаж,изолация и измазване на къщата,поставяне на
парапети,голяма част от вътрешното обзавеждане с мебели ,миялна машина,
отоплителна инсталация били извършвани със средства,вложени в голямата
си част от нея, а след 2000 год. с личен труд и средства от ответника С. К.-
нейн син,работел като администратор ,зам.управител и управител на хотели в
КК“А.“ и в гр.Б..Ответникът С. К. живеел със семейството й до 2010
год.,грижел се за нея и ищеца,уважавал ги и ги подпомагал.Тези обстоятелства
мотивирали съпрузите да прехвърлят притежаваните от тях имоти на
ответниците- нейн син и внук,поради близостта си с тях , а не със сина на
ищеца ,запазили си правото на ползване до смъртта си и уговорили цена ,
която и да не била математически еквивалента на данъчните и пазарните
стойности,не била в разрез с добрите нрави.
Отправено е искане за отхвърляне на предявените искове като
неоснователни.
Жалбата е неоснователна въз основа на фактически констатации и
правни доводи както следва:
Не е спорно по делото ,че З. Н. И. и Н. А. Д. са били съпрузи.В хода на
производството ищецът е предявил срещу посочената ответница иск по чл.49
от СК.
Не е спорно по делото,че само Н. А. Д. е осиновила С. М. К.- така и
свидетелство за осиновяване № 15/20.03.2000 год.
С. М. К. и Н. А. Д. са граждани на Р.Ф..
Съобразно писма на Група“Миграция“ на МВР-ОД на МВР –гр.Добрич
с рег.№№ 538800-3008/11.10.2019 год. и 538800-3009/11.10.2019 год., на С. М.
К.,роден на дата 15.07.1982 год. ,живущ в с.К.,общ.Б., ул.“*** е разрешено
постоянно пребививане в РБългария с писмо № 79665/21.07.2000 год. на
основание чл.25 ал.1 т.3 от Закона за чужденците в РБългария, а на Н. А.
Д.,родена на дата 02.12.1948 год., живуща в с.К.,общ.Б., ул.“*** е разрешено
постоянно пребиваване в РБългария с писмо № 4124/13.06.1991 год. на
основание чл.25 ал.1 т.11 от Закона за чужденците в РБългария.
С. М. К. не е подавал документи за придобиване на българско
гражданство-така писмо изх.№ 94-А-226/05.09.2019 год. на Министерство на
6
правосъдието.
С нотариален акт за собственост на недвижим имот по писмени
доказателства ,съставен на дата 28.12.2009 год. от О.О.-нотариус с рег.№ ***
на НК и с район на действие-района на Балчишкия РС,вписан в Службата по
вписванията –Б. с вх.рег.№ 4364/28.12.2009 год. ,АКТ № 140 т.ХІІІ д.№
2008/2009 год. ,З. Н. И. и Н. А. Д. (карта на постоянно пребиваващ в
РБългария чужденец № ***/05.04.2006 год. на МВР ,двамата от с.К. ,ул.“***
са били признати за собственици на :поземлен имот-дворно място с площ от
403 кв.м. по документ за собственост, а по скица с площ от 390 кв.м.,находящо
се в с.К.,ул.“*** ,с идентификатор 39459.502.294 по КК,одобрена със заповед
№ 300-5-74/15.09.2003 год. на изпълнителния директор на АГКК,който имот е
със стар идентификатор 391,квартал 321 парцел VІІІ,ведно с построената в
дворното място двуетажна жилищна сграда със застроена площ от 108 кв.м. - в
груб строеж, представляваща сграда с идентификатор 39459.502.294.1.При
съставянето на акта са били представени договор за продажба на общински
имот,вписан под № 80 т.І, вх.рег.№ 253/2006 год. на СВ-Б.;удостоверение за
степен на завършеност с изх.№ 943-39-1-1/08.07.2009 год. на Община
Б.,разрешение за строеж № 7/17.01.1991 год. на Община Б.,скица на имота №
12745/22.06.2009 год. на СГКК-Добрич и удостоверение за данъчна оценка.
С договор от дата 30.04.2015 год.,сключен с нотариален акт № 28 т.ІІ рег.
№ 1231 д.№ 154 на С.И. ,нотариус с рег.№ *** на НК и район на действие –
района на Балчишкия РС ,вписан в Службата по вписванията –Б. с вх.рег.№
1084/04.05.2015 г,АКТ № 32 т.ІІІ д.№ 394/2015 год. З. Н. И. и Н. А. Д.
,гражданка на Р.Ф. с разрешение за пребиваване ***/27.09.2011 год. са
продали на А. С. К.,ЕГН **********1 чрез неговия баща и законен
представител С. М. К., ЕГН**********, гражданин на Р.Ф. с разрешение за
пребиваване ***/05.01.2012 год. собствения си недвижим имот:дворно място с
площ от 403 кв.м., а по скица с площ от 390 кв.м., поземлен
имот,урбанизирана територия ,ниско застрояване с кадастрален
идентификатор 39459.502.294 по КККРС на с.К. ,одобрена със заповед №300-
5-74/15.09.2003 год. на изпълнителния директор на АГКК за цена сумата от
3 000 лв., изплатена изцяло и в брой от законния представител на купувача на
продавачите преди сключване на договора. З. Н. И. и Н. А. Д. са си запазили
правото на ползване на имота докато са живи.Данъчната оценка на имота е в
размер на 2 901.60 лв.
7
С договор от дата 30.04.2015 год.,сключен с нотариален акт № 29 т.ІІ рег.
№ 1232 д.№ 155 на С.И. ,нотариус с рег.№ *** на НК и район на действие –
района на Балчишкия РС ,вписан в Службата по вписванията –Б. с вх.рег.№
1085/04.05.2015 г,АКТ № 33 т.ІІІ д.№ 395/2015 год. З. Н. И. и Н. А. Д.
,гражданка на Р.Ф. с разрешение за пребиваване ***/27.09.2011 год. са
продали на С. М. К., ЕГН**********, гражданин на Р.Ф. с разрешение за
пребиваване ***/05.01.2012 год. собствения си недвижим имот : двуетажна
жилищна сграда със застроена площ от 108 кв.м. с кадастрален
идентификатор 39459.502.294.1,ведно с правото на строеж върху поземлен
имот,урбанизирана територия ,ниско застрояване с кадастрален
идентификатор 39459.502.294 по КККРС на с.К. ,одобрена със заповед №300-
5-74/15.09.2003 год. на изпълнителния директор на АГКК,ведно с всички
приращения и подобрения в имота с административен адрес с.К.,ул.“*** за
цена-сумата от 9 900 лв.,платена изцяло и в брой от купувача на продавачите
преди сключване на договора. З. Н. И. и Н. А. Д. са си запазили правото на
ползване на имота докато са живи.Данъчната оценка на имота е в размер на
10 070.60 лв.
Вещото лице инж.Ц.А. ,изготвила назначената по делото съдебно-
техническа експертиза е посочила в заключение рег.№ 261459/01.12.2020
год.,че пазарната стойност на поземления имот и жилищната сграда към 2015
год. е в общ размер от 122 850 лв. ,съответно за поземления имот -28 700 лв.
и за жилищната сграда - 94 150 лв. Посочено е ,че пазарната стойност е
определена на дворното място с площ от 390 кв.м. по Сравнителния метод.По
отношение на пазарната стойност на жилищната сграда е посочено ,че липсват
аналози за този период, поради което е определена на база съотношение на
възпроизводителната стойност –еталон 2 от Строителен обзор –издадение на
Стройексперт .
Оценило е също така правото на ползване към 2015 год. като възлизащо
на сумата от 26 536 лв. и е посочило,че след приспадането му пазарната
стойност на поземления имот и дворното място възлиза на сумата от 96 314
лв.
Вещото лице П. И. М., изготвил назначената съдебно-оценъчна
експертиза е посочил в заключение рег.№ 260346/25.01.2021 год.,че
стойността на правото на ползване за 2015 год. възлиза на сумата от 39 100
8
лв. за сградата ,а за земята на 11 900 лв.,т.е. общо 51 000 лв.Пазарната
стойност на обектите за 2015 год.в размер на 122 850лв. ,намалени с правото
на ползване възлиза на сумата от 55 050 лв. за сградата и 16 800 лв. за земята,
т.е. общо 71 850 лв.
В хода на делото ищецът З. Н. И. е давал отговори на въпроси по чл.176
от ГПК ,като е заявил, че сключил договора с ответника С. К. по негова молба
и с цел получаване на българско гражданство, с уговорка продажбата да е
фиктивна и да му върне впоследствие имота,пари от сделката не бил
получавал ,така също е ангажирал и гласни доказателства в подкрепа на тези
си твърдения.Касае се за твърдения на правнорелевантни факти ,относими към
друго основание за недействителност на продажбата , иск за което не е бил
предявен по делото,поради което и не следва да бъдат обсъждани от съда.
Ищецът З. Н. И. и ответникът Н. А. Д. са навеждали твърдения и
представяли доказателства за строежа на двуетажната жилищна сграда –
организация и участие в строителството, заплащането на разходите и
произхода на средствата ,чрез посочване източниците им –доходи от пенсии,
продажба на имущество и пр.,респ. ,че на ищеца/ на ответницата е изцяло или
в по-голямата си част приноса за придобиването на имота. По делото не е
спорно ,че имотът е придобит по време на брака им, вън от горното със
нотариален акт за собственост на недвижим имот по писмени доказателства
,съставен на дата 28.12.2009 год. ,двамата съпрузи са били признати за
собственици на дворното място и изградената до степен на груб строеж
жилищна сграда, т.е. в режим на СИО и сочените обстоятелства са
ирелевантни по спора ,поради което и съдът не ги обсъжда. Едва в случай на
евентуалното уважаване на исковете и като последица връщане на имотите в
патримониума им ,този спор между тях може да бъде разрешен с
исковете,предвидени за тази цел в СК.
От значение по делото са обаче твърденията и представени
доказателства от ответника С. М. К. ,че има лично участие с труд и средства
в строителни дейности по доизграждане на двуетажната сграда, съобразено
от страните по оспорения договор при определяне на заплатена от него цена.
Съобразно разписка от дата 16.06.2019 год. , З. Н. И. е признал ,че са му
били предоставени средства,изцяло използвани за строежа на общата им къща
в с.К. ,ул.“***,както следва: пари от сестрата на Н.- 2500 евро и 3 000
9
евро;пари за покрив от племенника на Н.- 3 400 лв.;пари от племенника- 400
евро;500 евро и 1 500 евро. (общо 7 900 евро = 15800 лв. и 3400 лв.=19 200
лева)
Ответникът С. К. е сключил като възложител с “Ото
систем“ООД,гр.Варна като изпълнител договор-поръчка за изграждане на
водно-отоплителна система от 08.11.2010 год. на обща стойност 3 391.85 лв.
съобразно стокова разписка от 15.11.2010 год. , която заплатил .На дата
12.11.2010 год. са били направени студена и топла проба и издадена
гаранционна карта на името на ответника.
Вещото лице А.С.,изготвил назначената по делото съдебно графическа
експертиза е дало заключение - протокол № 37/12.09.2020 год.,че подписът в
края на разписката от дата 16.06.2019 год. е изпълнен от ищеца З. Н.,а
подписът в договора за поръчка за изграждане на водно-отоплителна система
с дата 08.11.2010 год. за възложител е изпълнен от ответника,както и от него е
изпълнен ,положения такъв в стоковата разписка от 05.11.2010 год. за
получател и за клиент в гаранционната карта за системата.
Такова е и заключението от 21.01.2021 год. на вещото лице Е.А.
изготвил повторна съдебно-почеркова експертиза , посочил допълнително
липсата на данни, подписът на ищеца в разписката да е положен на празен
лист и след това да е добавен текста,както липса на признаци за имитиране
или копиране на подписа му от друг документ,т.е. не се касае за т.нар.“кражба
на подпис“.
В становище рег.№ 82/09.01.2020 год. , ищецът З. Н. И. е признал, че
ответникът С. К. е изградил незаконен подпокривен етаж на къщата.
И. Н. И. (брат на ищеца) е свидетелствал, че съвместно със З. И. и Н. Д.
е живял ответника С. К., вкл. след като се оженил и с детенцето си, така също
и неговата сестра, били в добри отношения.
Свидетелите С.С.Р.,Н.ОН. ,Д.Р. И. са дали показания като съседи и
участници в строителни и ремонти работи по къщата в с.К.-покриване на
къщата,направа на топлоизолация,поставяне на ламинат в кухнята през 2004-
2005 год.,ВиК.Участието им в дейностите било по молба на ответника С.
К.,включил се дейно с личен труд и средства-закупувал материали,заплащал
на майстори.Възприели са отношенията в семейството като нормални,даже
много добри, били сплотени.Съпрузите били подпомагани от ответника,който
10
пазарувал ,доставял лекарства,на него те звънели при нужда.
Свидетелят Н.Я.С. е дала показания, че познава семейството на З. И. и
Н. Д.,в близки отношения е с тях и постоянно им гостува.Познава от малки
ответника С. К. и неговата сестра Б.,които дошли в България съответно през
1998 год. и 2000 год. и заживяли в с.К. в къщата ,която е предмет на
настоящия спор.Били интелигентни, образовани и добре възпитани. По
характер С. К. бил много добър ,усмихнат,много
набожен,щедър,всеотдаен,винаги с желание да помогне. Определя
семейството перфектно и от кротки хора ,възхитена е от комуникацията
помежду им,липсвали каквито и да е скандали и караници,които в малко
населено място ,няма как да останат скрити,абсолютен мир и безпроблемност
в къщата.С. работил непрекъснато,първоначално в хотел * в КК“А.“, бил
работохолик,получавал много високи заплати,докато ищецът,също кротък и
тих човек, получавал мизерна пенсия. През годините С. бил пълнил
хладилници,купувал всичко необходимо, плащал ток и вода.Помагал и за
завършване на третия етаж-тераси,външни мазилки,изолации, централно
отопление.Ищецът винаги със самочувствие бил казвал,че С. ще ги
гледа.Много години семейството си говорело ,да прехвърли къщата на
С..Когато това станало, ищецът тръгнал из селото да разправя усмихнат до
уши, че вече е прехвърлил на племенника си.Нямал никави възражения
относно сделката години наред.Наложило се ответницата да отсъства три
месеца ,за да се погрижи за сестра си в чужбина и при завръщането й , ищецът
съобщил ,че неговия брат има право на един етаж от къщата.Свидетелката
счита ,че настоящия спор е инициран не по желание на ищеца , а под натиска
на неговия брат и син.
Св.И.Т.Н. ,съсед на З. и Н. заявява ,че ги познава като семейство от
самото начало.Закупили си място в с.К. и построили къща,в която с тях
живеел и ответника С. и неговата сестра.След сключването на сделката
,ищецът я посетил в магазина й и се похвалил ,че е прехвърлил къщата на
С.,когото галено наричал “С.“ , от когото очаквал да се погрижи за техните
старини, тъй като не разчитал на сина си,бил много доволен.След сделката
ищецът не се бил оплаквал.Обикновено в магазина й пазарувал С.,ищецът бил
пращан за дребни работи-сол,брашно.С. бил вложил доста средства и труд в
строежа,вкл. ползвал помощта на приятели и на съседи (свидетелката и мъжа
й също помагали) за изливане на плоча и прочие.
11
Св.Т.С.К. ,служител на нотариуса ,пред когото са сключени сделките ,
дава показания ,че съпрузите заедно посетили кантората за да се интересуват
,какви документи,ще са им необходими, пожелали да сключат договор,вида на
който сами избрали-продажба.Сделката била една от тези,които правели
впечатление с изключително доброто отношение между страните,личало
топлотата помежду им,ищецът след прочитането заявил ,че не е само съгласен
със сделката ,но е и щастлив.
С оглед на така събраните писмени и гласни доказателства, съдът
намира ,за безспорно установено ,че сделките са сключени с родственици на
един от прехвърлителите-син и внук. Считано от 2000 год., прехвърлителите и
ответника С. К. са живели съвместно в сградата,предмет на един от
договорите .Между тях са създадени топли и уважителни семейни
отношения.Продавачите са разчитали единствено на помощта на К. в
ежедневието си- финансова подкрепа,при пазаруване и здравословни
проблеми . Ответникът С. К. е участвал с личен труд и финансови средства
в доизграждането и жилищния имот ,възлизащи в размер на 19 200 лв.
(вложени парични средства ) и 3 391.85 лв. (заплатена цена на водно-
отоплителна система ) или общо 22 591 лв.,както и е заплатил продажната
цена на имота по оспорения договор в размер от 10 070.60 лв. ,т.е.
финансовото му участие в изграждането и придобиването на имота възлиза на
сумата от 32 662.45 лв.
По своята същност добрите нрави са правила за поведение,които наред
и в хармония с правните норми регулират обществените отношения.Те са
функция на обществения морал ,като един от фундаментите на
цивилизованите отношения в обществото.Въз основа на моралните критерии в
обществото за правилно и неправилно,добро и зло,за честност и почтеност се
установяват правила за поведение,които ако са съобразени с общоприетите
морални критерии ,се отнасят към правилата на добрите нрави.Дали
насрещните престации при възмездните договори са еквивалентни , или не , е
въпрос на субективна представа на страните при сключване на договора.Чрез
постигането на съгласие те изразяват и обективират своята субективна
представа за равностойност и равноценност на насрещните
задължения.Последващото преосмисляне след години на постигнатия при
сключване на договора икономически баланс на престациите на страните е
ирелевантно ,тъй като практически би послужило за ревизия на всеки
12
възмезден договор , доколкото поради различни житейски или стопански
причини едната страна по договора реши,че е приела неизгодна за нея
насрещна престация.
Съдебната практика приема, че значителната липса на еквивалентност в
насрещните престации при двустранните договори може да се приеме за
противоречие с добрите нрави до колкото те са опредени като граница на
свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 от ЗЗД. Свободата на
договарянето пък е рамкирана и от императивните разпоредби на закона. Така
при преценка действителността на двустранните възмездни договори относно
това дали са накърнени добрите нрави следва съдът да преценява
действителната воля на страните, защото нормата на чл. 20 от ЗЗД го
задължава при тълкуване на договорите да установява действителната обща
вола на страните, формирана от всичките им уговорки, да се отчита взаимната
им връзка и целта на договора. Доколкото възмездните сделки и в частност
продажбата е казуална сделка, преценката дали нееквивалентността е
значителна следва да се извършва именно при съобразяване на преследваната
от страните цел, т. е. удовлетворяване на значим допустим от закона интерес.
Облигационното правоотношение предпоставя самостоятелност от една
страна и от друга се рамкира от "добрите нрави" и от императивните правила
на ЗМДН и ЗННД, които разпоредби при продажбата определят, че
държавната такса се изплаща въз основа на данъчната оценка, дори ако е
договорена цена, която е по-ниска от нея. Следователно законодателят
допуска, че цената на един недвижим имот по волята на страните може да
бъде по-ниска от данъчната оценка. В същото време понятието "добри нрави"
предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното
явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на
сделката. Тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е
сведена до липса на престация. В конкретния случай отклонението от
пазарната стойност и заплащането на цена на имота по данъчната оценка не
налага извод за такава неравностойност на престацията, която да съставлява
нарушение на "добрите нрави " и да води до нищожност на сделката в
хипотезата на чл. 26 ал. 1 ЗЗД. Еквивалентността на престациите поначало се
преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес, поради което
допустима е известна обективна нееквивалентност .Близостта между
13
участниците в сделките,благодарността за поведението на С. К. спрямо тях
,както и за финансовото и трудовото му участие в построяване на сградата и
очакванията и за в бъдеще ,той да полага за тях грижи ,е мотивирала
продавачите да направят преценката ,че е справедливо да прехвърлят
имуществото си именно на баща и син К.и и то на посочена в договорите
цена, по-ниска от пазарната стойност и съставляващо обичайна практика на
сключване на сделките между близки роднини,още повече че прехвърлени са
били имоти с тежест-запазено право на ползване.В случая вещите лица са
определяли пазарната стойност след приспадане на запазеното право на
ползване,изчислено по формулата на чл.23 от Приложение 2 т.VІІ от ЗМДТ, а
не чрез пряк сравнителен подход –използване на аналози за сделки с имоти в
обременено състояние,тъй като такива за периода липсват. Така определената
пазарна цена на имотите към датата на продажбата не се явява измерител на
паричната равностойност на престацията на продавачите, свеждаща се до
право на собственост в ограничен обем ("голата собственост“). Логично е
действителната стойност на право на собственост в ограничен обем да е по-
малка, в сравнение с тази на правото на собственост в пълен обем. За
определяне действителната стойност на правото, предмет на договора, е от
значение правното положение на имота към момента на сключване на
процесния договор, което правно състояние рефлектира върху търсенето и
предлагането и на практика за имоти,обременени с такава тежест,поради
което и са пренебрежимо малки. Ирелевантно е обстоятелството за какъв
период от време е упражнявано или би могло да бъде упражнявано правото на
ползване, респ. ограничавано правото на собственост, което обстоятелство е
преценявано и от двете вещи лица при определяне пазарната стойност на
имотите чрез приспадане на определена пазарна стойността на правото на
ползване .Дори обаче да се приеме за правилен подхода на вещите лица при
определяне на пазарната стойност на продадените имоти и пазарната
стойност да надвишава продажната цена,съответно 9 пъти без приспадане на
правото на ползване, 7 пъти след приспадане на това право по първото
заключение и 5.6 пъти след приспадане на това право по второто заключение,
чисто математическото съпоставяне на стойности (договорена продажна цена
и действителна пазарна) не е единствения критерий за нищожността по чл.26,
ал.1, пр.3 от ЗЗД и следва да отстъпи при наличието на посочената по-горе
цел на продавачите ,удовлетворяваща допустим от закона и значим за тях
14
интерес.В случая съвкупната преценка на доказателства създават убеждение,
че преследваната от продавачите цел не е била да се обогатят от продажбата
като реализират най-високата продажна цена, нито преследваната от купувача
цел е била да придобие имущество на възможно най ниската цена . Между
страните са съществували отношения на близост и доверие, семейна
взаимопомощ, съвместно посрещане на финансови задължения и други
житейски нужди ,на които се с дължи и уговорката за прехвърляне на голата
собственост .
Исковете по чл.26 ал.1 предл.3-то от ЗЗД са неоснователни и следва да
бъдат отхвърлени.
Този извод обжалваното решение съдържа ,поради което и на основание
чл.271 ал.1 от ГПК следва да бъде потвърдено от въззивния съд .
Относно отговорността за разноски:
С обжалваното решение ,съдът е присъдил на ответника С. К. съдебно
деловодни разноски в общ размер от 4 335 лв. ,като е съобразил приложените
списъци за разноски на л.591 и л.762 за заплатено адвокатско
възнаграждение в размер на 1 500 лв. и възнаграждения на вещи лица в общ
размер на 835 лв. при първоначалното разглеждане на делото и за заплатено
адвокатско възнаграждение в размер на 2 000 лв. при повторното разглеждане
на делото. С обжалваното решение ,съдът е присъдил на ответника А. К.
съдебно деловодни разноски в размер на 1 500 лв.,като е съобразил
приложения на л.591 списък на разноски за заплатено адвокатско
възнаграждение при първоначалното разглеждане на делото.
С оглед изхода по спора –неоснователност на предявения иск по чл. 26
ал.1 предложение 3-то от ЗЗД от З. И. срещу С. К. , решението на БРС следва
да бъде потвърдено в частта на осъждането на ищеца да заплати на ответника
сторените съдебно-деловодни разноски в размер на 835 лв. за изготвяне на
заключения от вещи лица.
Във въззивната жалба се съдържа оплакване срещу осъждането на З. Н.
И. с оглед отправеното от него възражение за прекомерност на адвокатските
възнаграждения В тази част въззивната жалба съставлява молба за изменение
на решението в частта за разноските по чл. 248 от ГПК. Компетентен да се
произнесе по искане по чл. 248 от ГПК е първоинстанционният съд.
15
По изложените съображения ,съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №260005 /16.12.2024 год. по гр.д.№624/2019 год.
на Районен съд Б. ,с което са : 1./отхвърлени исковете по чл. 26 ал.1
предложение трето от ЗЗД на З. Н. И., ЕГН **********, от с.К., общ.Б., ул.***
срещу А. С. К.,ЕГН **********1, от гр.В.П., ул.“***,чрез неговия баща и
законен представител С. М. К., ЕГН**********, гражданин на Р.Ф., с
постоянен адрес с.К. ,общ.Б., ул.“*** и Н. А. Д., ЕГН********** ,от с.К.
ул.“***, общ.Б. за прогласяване поради накърняване на добрите нрави
нищожността на договор от дата 30.04.2015 год. , сключен с нотариален акт №
28 т.ІІ рег.№ 1231 д.№ 154 на С.И. ,нотариус с рег.№ *** на НК и район на
действие –района на Балчишкия РС ,вписан в Службата по вписванията –Б. с
вх.рег.№ 1084/04.05.2015 г,АКТ № 32 т.ІІІ д.№ 394/2015 год. , с който З. Н. И.
и Н. А. Д. са продали на А. С. К., чрез неговия баща и законен представител
С. М. К., собствения си недвижим имот:дворно място с площ от 403 кв.м., а по
скица с площ от 390 кв.м., поземлен имот,урбанизирана територия ,ниско
застрояване с кадастрален идентификатор 39459.502.294 по КККРС на с.К.
,одобрена със заповед №300-5-74/15.09.2003 год. на изпълнителния директор
на АГКК на цена от 3 000 лв. и са 2./ отхвърлени исковете по чл. 26 ал.1
предложение трето от ЗЗД на З. Н. И., ЕГН **********, от с.К., общ.Б., ул.***
срещу С. М. К., ЕГН**********, гражданин на Р.Ф., с постоянен адрес с.К.
,общ.Б., ул.“*** и Н. А. Д., ЕГН********** ,от с.К. ул.“***, общ.Б. за
прогласяване поради накърняване на добрите нрави нищожността на договор
от дата 30.04.2015 год. , сключен с нотариален акт № 29 т.ІІ рег.№ 1232 д.№
155 на С.И. ,нотариус с рег.№ *** на НК и район на действие –района на
Балчишкия РС ,вписан в Службата по вписванията –Б. с вх.рег.№
1085/04.05.2015 г,АКТ № 33 т.ІІІ д.№ 395/2015 год.,с който З. Н. И. и Н. А. Д.
са продали на С. М. К. собствения си недвижим имот : двуетажна жилищна
сграда със застроена площ от 108 кв.м. с кадастрален идентификатор
39459.502.294.1,ведно с правото на строеж върху поземлен
имот,урбанизирана територия ,ниско застрояване с кадастрален
идентификатор 39459.502.294 по КККРС на с.К. ,одобрена със заповед №300-
16
5-74/15.09.2003 год. на изпълнителния директор на АГКК,ведно с всички
приращения и подобрения в имота с административен адрес с.К.,ул.“*** на
цена от 9 900 лв. и 3./осъждането на З. Н. И., ЕГН **********, от с.К., общ.Б.,
ул.*** да заплати в полза на С. М. К., ЕГН**********, гражданин на Р.Ф., с
постоянен адрес с.К. ,общ.Б., ул.“*** направените в производството пред
Районен съд Б. деловодни разноски за възнаграждения на вещи лица в размер
на 835 лв.
ОСЪЖДА З. Н. И. , ЕГН **********, от с.К., общ.Б., ул.“*** ДА ЗАПЛАТИ на
С. М. К., ЕГН**********, гражданин на Р.Ф., с постоянен адрес с.К. ,общ.Б.,
ул.“*** сумата от 1 500 лв. ,сторени съдебно-деловодни разноски по в.гр.д.№
324/2025 год.
ИЗПРАЩА жалба рег.№ 260021/27.01.2025 год. от З. Н. И. , ЕГН **********,
от с.К., общ.Б., ул.“*** в частта на осъждането му да заплати на А. С. К.,ЕГН
**********1, от гр.В.П., ул.“***,чрез неговия баща и законен представител С.
М. К., ЕГН**********, гражданин на Р.Ф., с постоянен адрес с.К. ,общ.Б.,
ул.“*** сумата от 1 500 лв. –заплатено адвокатско възнаграждение и на С. М.
К., ЕГН**********, гражданин на Р.Ф., с постоянен адрес с.К. ,общ.Б., ул.“***
сумата от 3 500 лв. –заплатени адвокатски възнаграждения, по компетентност
на Районен съд Б. за разглеждането й в производство по чл. 248 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване при условията на чл. 280 от ГПК пред ВКС
в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
17