Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 2673
гр.Варна, 14.06.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕЛНИЕ, ХVІ състав, в публичното съдебно заседание, проведено на
петнадесети май през две хиляди и
деветнадесета година , в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ : РУМЯНА ХРИСТОВА
при секретаря Г.ДАМЯНОВА , като разгледа докладваното
от съдията гр.д. № 15 756/2016 год. по описа на Варненски районен съд, за да
се произнесе, съобрази следното:
Производството е образувано по предявени от „Д.М."
ООД, ЕИК *, чрез управителя Х. П., адрес на управление ***, адрес за съобщения
и призоваване: *, чрез адвокат С.С. срещу Е.Б.Г., гражданин
на Руска Федерация, родена на ***г. и С.А.Г., гражданин на Руска федерация,
роден на ***г. живущи в * , действащи чрез пълномощник адв.А.
от ВАК, искове с правно основание чл.79,
ал.1 ЗЗД
и чл.92, ал.1 от ЗЗД.
Ищецът претендира от съда да постанови решение, с
което да осъди ответниците да заплатят на ищеца, като
собственици на самостоятелен обект - Апартамент № *, съгласно Договор за
възлагане за поддръжка и обслужване на жилищна сграда от 08.07.2016г., сумата
от 580.18 лева, представляваща
годишна вноска за поддръжка и управление на комплекс „А." за периода
01.06.2016г. - 31.05.2017г., ведно с неустойка за забава в размер на 58 лв. на
основание чл. 9.1 от Договора за възлагане за поддръжка и обслужване, за
периода 01.09.2016г. до 10.12.2016г., както и законна лихва,считано от датата
на депозиране на исковата молба в съда до окончателното изплащане.
Ищецът
аргументира правен интерес от предявените искове, навеждайки следните
фактически твърдения:
С Договор за поддръжка и обслужване на жилищна сграда
„А.", ведно с прилежащия поземлен имот, сключен между „Д.М." ООД и УС
на комплекс „А." от 08.07.2016г. е определено всеки собственик на
самостоятелен обект да плаща годишна вноска, определена на база 8 евро на кв.м.
от общата площ на апартамента си за поддръжка на сградата и прилежащите
съоръжения. В таблица в договора изрично е посочено задължението на всеки
собственик, както и че се плаща от собствениците директно на изпълнителя.
В договора също така е посочен срок за плащане на
дължимите от собствениците суми - до 31.08.2016г. В определения срок ответниците Е.Г. и С.Г., притежаващи самостоятелен обект -
Апартамент №*, съставляващ имот с идентификатор * с площ от 31.29 кв.м., ведно
с 2.97015% идеални части от общите части на сградата и 0.9746% идеални части от
правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата с
идентификатор *, не внасят дължимата сума в размер на 296.64 евро или левовата
им равностойност - 580.18 лева.
Неизпълнението на собствениците Е.Г. и С.Г. по
договора да платят дължимата за поддръжка и обслужване сума продължава и до настоящия
момент. Това обуславя правния интерес от завеждане на настоящото дело, чрез
предявяване на иск за осъждане на ответниците като
собственици на самостоятелен обект - Апартамент № *, да платят съгласно Договор
за възлагане за поддръжка и обслужване на жилищна сграда от 08.07.2016г. сумата
от 580.18 лева, представляваща годишна вноска за поддръжка и управление на
комплекс „А." за периода 01.06.2016г. - 31.05.2017г., ведно с неустойка за
забава в размер на 58 лв. на основание чл. 9.1 от Договора за възлагане за
поддръжка и обслужване, за периода 01.09.2016г. до 10.12.2016г.
Ответниците в срока по чл.131 от ГПК, чрез пълномощник адв.А.,
депозират отговор на исковата молба.
Считат предявените искове за недопустими. Излагат, че
ищецът обосновава претенцията си на договорно основание, произтичащо от Договор
за поддръжка и обслужване на жилищна сграда „А.“, ведно с прилежащия недвижим
имот, от дата 08.07.2016 година.
Страни по този договор са както следва - за Възложител
е вписан и е подписал договора Управителят на комплекс „А." на жилищна
сграда „А.", находяща се в *, изградена в ПИ с
идентификатор *- лицето В. К., а за Изпълнител по договора е вписан ищецът по
настоящия иск „Д.м." ООД.
Никъде от текста на договора не е ясно има ли учредена
ЕС в жилищната сграда, има ли проведено ОСЕС, има ли взети решения от това ОСЕС,
ведно със съответните упълномощавания, за избирането на В. К. за управител на
етажната собственост, както и решения на ОСЕС за сключване на представения по
делото договор.
Никъде в договора ответниците
не са упоменали персонално като задължени лица (страни по договора) или пък
задължени лица в хипотезата на чл. 23 ЗЗД.
При това положение считат, че ответниците
не са пасивно легитимирани да отговарят по така предявения иск, а също и че
иска е предявен без валидно учредена представителна власт на Възложителя по
договора В. К., за сключването на договора, от който ищецът твърди, че черпи
правото си на възнаграждение.
Видно от текста на договора, и по-специално
разпоредбата на чл.9.2 от същия (Раздел Трети „Цени и плащания“), фирма „Д.м.“
ООД има право да предявява пред съд претенциите, произтичащи от Договора от
името на Възложителя, като за целта следва Възложителят да е учредил на
Изпълнителя представителна власт за представителство пред съда, като мандатът
следва да е с нотариална заверка на подписа на Възложителя.
Видно от представения като доказателство Договор от
08.07.2016 г., няма извършена нотариална заверка на подписите на страните и
особено на Възложителя по договора. Извършеното на гърба на договора нотариално
удостоверяване е удостоверяване верността на препис от частен документ, което
не е удостоверяване на подпис, следователно за ищеца „Д.м." ООД не е
налице валидно учредена представителна власт за предявяване на съдебни искове.
След като ищецът - поне според представените с
исковата молба доказателства, няма представителна власт да предявява искове,
произтичащи от договора, то същия не е активно легитимиран да предяви и
настоящия иск, и производството по делото следва да бъде прекратено.
По основателността на иска:
Намират исковете за неоснователни.
Оспорват изпълнението на задълженията на ищеца по
Раздел Втори от договора, точка 3.2, като твърдят, че басейна в двора на
сградата, предназначен да обслужва живущите в нея, не се чисти, не се поддържа,
водата в басейна не се е сменяла по времето на действие на договора. Оспорват
изпълнение задълженията на ищеца, произтичащи също така от точки 3.3 относно
денонощната охрана - такава не е била налице; точка 3.4.2 относно денонощния
обход от охранител; точка 3.4.4 относно осигуряването на денонощен видеозапис
при изпълнението на задължението за охрана - в помещението, където би следвало
да се поставят видеокамерите, се съхраняват инструменти, материали и др., нужни
на чистачката на комплекса, а също там е нейната стая през работното й време.
Тези задължения на ищеца са вписани в договора, от
който той черпи правото си да получава възнаграждение - но възнаграждение се
дължи, ако се изпълняват поетите ангажименти и то точно, качествено и в срок,
което не е налице в настоящия случай.
Също така -
видно от текста на договора, раздел Първи „Предмет на договора", ищецът е
поел задължение да предостави комплекс от услуги по техническото и
административното обслужване на жилищна сграда „А.",включващ обслужването
на общите части на комплекса.
Съгласно разпоредбата на 51, ал.1 ЗУЕС, разходите за
поддръжката на общите части на жилищна сграда в етажна собственост се дължат по
равно от всички собственици, ползватели, обитатели и членовете на техните
домакинства. Нормата е императивна и нейното действие не може да бъде отменено
или изменено с договор. В настоящия случай именно това е направено, като
начинът на изчисление на дължимите от собствениците суми (посочен в т. 7 на
Раздел Трети „Цени и плащания") включва сумата от 8 евро на квадратен
метър, при база за изчисляване сбора от площта на апартамента плюс размера на
общите части към апартамента.
Този начин, възприет в договора - първо, е
незаконосъобразен, защото предмет на договора е обслужване на общите части,
тоест ако се възприеме този начин на изчисляване на дължимото възнаграждение,
то би следвало да не се взема предвид площта на апартамента, поради
обстоятелството, че за ищеца и изпълнител по договора не съществува задължение
да почиства и поддържа самите жилища; второ - ЗУЕС изрично указва как се
разпределят сумите дължими за поддържането на общите части и кои са задължените
лица.
На основание изложеното оспорват задължението на ответниците по основание и по размер, така, както е
формулирано в исковата претенция - в исковата молба и доказателствата към нея
не се сочат брой на ползватели, обитатели, членове на домакинствата им, както и
членове на домакинствата на собствениците, за цялата сграда „А.". В самия
договор са изброени лица, които са вписани вероятно като собственици на
жилищата, но не са изпълнени останалите императивни изисквания на чл. 51, ал.1 ЗУЕС, поради което като противоречаща на императивна законова разпоредба
нормата на чл. 7 от Договор за поддръжка и обслужване на жилищна сграда „А."
ведно с прилежащия недвижим имот, от дата 08.07.2016 г., е нищожна на основание
чл..26, ал. 1, предл.първо ЗЗД (в който смисъл правя
изрично възражение) и следва да бъде заменена на основание чл.26, ал.4 ЗЗД от
разпоредбата на специалния закон (в случая чл. 51, ал.1 ЗУЕС).
На основание чл. 51, ал.2 ЗУЕС навеждат и твърдения,
че ответниците
не дължат заплащане към Етажната собственост за разходите по поддръжката
на общите й части, тъй като същите са руски граждани, живеят постоянно в
Руската федерация, и на територията на комплекса - където притежават в
собственост жилище, пребивават за срок, по-малко от тридесет дни през
календарна година -тоест само през лятото и то за кратко, поради което и не
дължат заплащане за поддръжката на общите части на сградата.
В съдебно заседание ищецът, чрез процесуален представител – адв.С., поддържа исковете. В хода по същество на делото
моли за уважаване на исковете и присъждане на сторените по делото разноски.
В съдебно заседание ответниците,
чрез процесуален представител адв. А. , поддържат
отговора на исковата молба. В хода по същество молят за решение, съобразно
наведените в отговора възражения и претендират да им бъдат присъдени
направените по делото разноски.
Съдът,
като взе предвид исканията и доводите на страните , събраните по делото доказателства и съобрази
разпоредбите на закона, приема за установено от фактическа страна следното:
От приетия по делото договор за поддръжка и обслужване на жилищна сграда „А.“, ведно с
прилежащия поземлен имот се установява, че същия е сключен на 08.07.2016год. в
град Бяла. Договорът е сключен между „Д.М.“ООД, като изпълнител от една
страна и УС на комплекс „А.“,
представляван от управителя В. А., като възложител от друга страна.
Така подписаният договор е със следния
предмет:1. Възложителят възлага, а изпълнителят приема възмездно срещу
възнаграждение да предостави комплекс от услуги по техническото и
административното обслужване на жилищния комплекс „А.“, включващ обслужването
на общите му части. 2. Като общи части на Комплекса трябва да се приемат общите
части на жилищната сграда и цялата обща инфраструктура на Комплекса до оградата
,в това число зелените площи на територията на комплекса, паркигна,
басейна и мястото за почивка около него.В договора са уредени правата и
задълженията на страните .
Съгласно раздел III Цени и плащания , т.7 – За изпълнението на услугите,
описани в договора, собствениците се
задължават да изплащат на изпълнителя възнаграждение в размер на 8 евро на
кв.м. обща площ, изчислено по следната
формула: (площта на апаратмента
+ кв.м. от идеални части = умножено на сумата на възнаграждението), а собствениците на бонусни
тераси, освен това, плащат и 30% от площта на техните тераси. По този
начин,общата годишна сума за целия комплекс съставлява 31 459.60евро,
съгласно таблица, представляваща част от съдържанието на договора.
Според чл.9.1. изпълнителят има право да
изисква неустойка за забава в размер на 0.1% върху дължимите суми за всеки ден
на забавата от момента от подписването на договора, но не повече от 10 %.
По силата на чл.9.2 изпълнителят има право да
изисква дължимото от неплащащите, по нареждане на възложителя да представлява
неговите интереси пред съдебните органи, с нотариално заверен подпис на
възложителя и ангажиране на адвокат.
На гърба на договора има нот.заверка
от 30.09.2016год. удостоверяваща верността на договора, снета от оригинал.
Няма спор между страните, а и от приетия по
делото нот.акт /л.18-20/ се установява, че на 04.07.2013год. ответниците
са придобили собствеността върху следния недвижим имот: Апартамент №*, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор №* по кадастралната карта и регистри на
град Бяла, с предназначение –жилищен апартамент, находящ
се на * етаж във вх. „*“, във въведената в експлоатация сграда №* с
административен адрес: * със застроена площ, възлизаща на 31.29кв.м., както и
2.97015% идеални части , равняващи се на 5.79 кв.м. идеални части от общите
части на сградата, както и 0.9746 % идеални части от правото на строеж върху
поземления имот, в който е построена сградата, представена като жилищна сграда
„А.“.
От приобщения към доказателствата по делото
протокол на общото събрание на собствениците на апартаменти „А.“ от
07.01.2016год. се установява , че лицето В. А. К. е избран за управител на УС
на комплекса.
Съгласно приет по делото протокол от общото
събрание на живущите в комплекс „А.“ на 01.07.2016год. е проведено общо
събрание, на което са взети следните решения: Да се избере за обслужваща фирма
„Д.М.“ООД; Да се възложи на УС да сключи договор между „Д. М.“ООД и Управителния съвет на комплекс „А.“
за поддръжката и обслужването на жилищна сграда „А.“ и прилежащата територия.В
договора да се впишат предложенията и забележките от участниците в общото
събрание на живущите в комплекс А. от 01.07.2016год.
Гореизложената фактическа обстановка мотивира
съда да изведе следните правни изводи:
По допустимостта на исковете: Съдът намира, че исковете са допустими.
Ищецът основа претенцията си на договор, по който е страна, навежда и твърдения
за отговорността на ответниците по договора, като
собствениците на обект в жилищен комплекс „А.“. Възражението на ответниците, че липсват изискуемите в разпоредбите на
чл.9.2. от договора уговорки, относно надлежно даден мандат на ищеца да
предявява искове срещу ответниците, настоящият
съдебен състав намира, че са по основателността на исковете, а не по тяхната
допустимост. За да се произнесе по това възражение, съдът следва да прецени,доколко
договора е валиден и обвързващ страните.
По основателността на исковете: Правилата на ЗУЕС се прилагат за сгради в
режим на етажна собственост-чл.1 от закона, съществуващи при наличие на поне
четири самостоятелни обекта, принадлежащи на повече от един собственик-чл.3 от
закона. В чл.2 от ЗУЕС е уреден особен случай за т.нар. „жилищен комплекс от
затворен тип“- поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна съсобственост
и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, всички изградени върху
комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот , при спазване на изисквания за
контролиран достъп за външни лица. Само при наличието на тези условия, изборът
на собствениците да управляват общите части чрез Общо събрание на етажните
собственици по правилата на ЗУЕС е от значение за режима на управление и то,
ако този избор е обективиран в договор, сключен с
инвеститора, при спазване на формата за действителност-писмена с нот.заверка на подписите.
Съгласно съдебната практика,обективирана
в решение №* от 09.03.2012год. по гр.дело №1115/2011год. ,ВКС, II г.о. разпоредбите на чл.8 и сл. от ЗУЕС,
имат за цел регламентация на по-широк кръг от правомощия и задължения, свързани
не само с общите части на сградата , но и ползването им, контрол върху
решенията и спазване на задълженията на собственици и ползватели и т.н.
Органите на управлението на етажната собственост , съгласно разпоредбата на
чл.10 от ЗУЕС са общото събрание и управителен съвет/управител/. Договорните
права и задължения, възникнали въз основа на договора по чл.2 от ЗУЕС, не могат
да доведат до възникване на друг, непосочен в закона орган на управление на
етажната собственост. С договора по чл.2 от ЗУЕС не се създават права за трети
лица, извън лицата, посочени в чл.12,ал.1 от ЗУЕС, а се делегират правомощия-изрично в предвидената
от закона форма-с нотариална заверка на подписите, доколкото това е и формата,
при която се допуска участието на трети лица от името на лицата, които имат право
да участват в общо събрание, при неговото провеждане. Следователно този
вид договор, представлява друга
специфична форма на управление на етажната собственост , изрично предвидена в
закона.
В
настоящият случай ищецът, който носи доказателствената тежест да установи валидността на
договора от 08.07.2016год., не доказа ,че този договор отговаря на
изискванията, установени в закона. Не се доказа по никакъв начин, че този
договор е сключен между ищеца, като инвеститор и собствениците на самостоятелни
обекти в изискуемата от закона форма. Липсват каквито и да било доказателства ,
които да установяват , че посочените в таблицата към договора лица са
собственици на обекти в жилищен комплекс „А.“. Няма доказателства и да е
спазена изискуемата от закона форма за действителност на договора, а именно
писмена с нот.заверка на подписите на изпълнителя и
собствениците на самостоятелни обекти. Липсват и доказателства на управителя да
са делегирани права в изискуемата от закона форма – писмена с нот.заверка на подписите и подписът на управителя , положен
по договора също не е нот.заверен. Предвид на това се
извежда извод, че процесният договор не съответства
на изискванията на закона, включително и на тези за неговата форма да
действителност с оглед на което, като невалиден не може да породи правни
последици.Тъй като договорът е невалиден той няма действие и по отношение на
уговорките, установени в чл.9.2. от същия.
Възможността
за сключване на договор по чл.2 от ЗУЕС, представлява отклонение от общия режим
за стопанисване и управление на общи части на сграда етажна собственост, поради
което посочената разпоредба се явява специална и дерогира
приложението на общите разпоредби, като при липса на договор са приложими
общите разпоредби на закона. Дори и да приемем, че процесният
договор е такъв, извън хипотезата на чл.2 от ЗУЕС, той също не може да обвърже
правно страните. Това е така, защото няма протокол от ОС, съгласно който валидно да са уговорени задълженията на
етажните собственици за поддръжка на общите части. От представения по делото
протокол от общо събрание /л.150-151/ се установява, че на първи юли 2016год. е
взето решение за избор на управител на УС , както и решение да се избере за
обслужваща фирма „Д.М.“ООД, както и да се възложи на УС да сключи договор с
тази фирма за поддръжката и обслужването на жилищната сграда „А.“ и прилежаща
територия.Т.е. решенията са „да се избери“ и „да се възложи“, , а не че
„избира“ и „възлага“. В процесния протокол липсва
каквото и да било конкретно решение за начина по който ще се разпределят
разходите за поддръжка на общите части и прилежащите им площи. Предвид на това
възражението на ответниците, че претендираното
с договора плащане е незаконосъобразно,
тъй като не съответства на разпоредбите,
установени в чл.51 от ЗУЕС се явява основателно.
Вземайки
предвид горното съдът намира , че липсва договор, който валидно да обвързва
страните по настоящото делото и да дава право на ищеца да събира въз основа на
него вземането срещу ответниците, произтичащо от
неизпълнение на този договор. Само на
това основание и без да разглежда възражението за неизпълнение на процесния договор, което не беше опровергано по никакъв
начин от ищеца , съдът постановява решение , с което отхвърля главния иск. С оглед неоснователността на
главния иск, следва да се остави без
уважение и искът за неустойка.
С
оглед изхода от делото пред настоящата инстанция на ответниците
следва да се присъдят разноски в размер от 500лв., представляващи платено адв.възнаграждение
Водим от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ исковете на „Д.М."
ООД, ЕИК *, чрез управителя Х. П., адрес на управление ***, адрес за съобщения
и призоваване: *, чрез адвокат С.С. срещу Е.Б.Г.,
гражданин на Руска Федерация, родена на ***г. и С.А.Г., гражданин на Руска
федерация, роден на ***г. живущи в Русия, * , за осъждане на ответниците да заплатят на ищеца, като собственици на
самостоятелен обект - Апартамент № *, съгласно Договор за възлагане за
поддръжка и обслужване на жилищна сграда от 08.07.2016г., сумата от 580.18 лева, представляваща годишна
вноска за поддръжка и управление на комплекс „А." за периода 01.06.2016г.
- 31.05.2017г., ведно с неустойка за забава в размер на 58 лв. на основание чл. 9.1 от Договора за възлагане за поддръжка и
обслужване, за периода 01.09.2016г. до 10.12.2016г., както и законна
лихва,считано от датата на депозиране на исковата молба в съда до окончателното
изплащане, на основание чл. 79 , ал.1 и чл.92,ал.1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА „Д.М." ООД, ЕИК *, чрез управителя Х. П., адрес
на управление ***, адрес за съобщения и призоваване: *, чрез адвокат С.С. да заплати Е.Б.Г.,
гражданин на Руска Федерация, родена на ***г. и С.А.Г., гражданин на Руска
федерация, роден на ***г. живущи в Русия, *,
действащи чрез пълномощник адв. А. от ВАК,
сумата от 500лв., представляваща
сторени по делото разноски за платено адвокатско възнаграждение, на основание чл.78,ал.3 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред ВОС в двуседмичен
срок, считано от връчване на съобщението
за обявяването му, ведно с препис от съдебния акт.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
/Р.Христова/