Р Е Ш Е Н И Е
В
ИМЕТО НА НАРОДА
гр.София,
….….. 2017 г.
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ—14 с-в в открито съдебно заседание на трети октомври две
хиляди и седемнадесета година в състав :
Председател: Зорница Гладилова
При
секретаря Таня Георгиева като разгледа т.д. № 7430
по описа за 2017
година и за да се произнесе взе предвид следното :
Производството е по реда
на чл.365 и сл. от ГПК.
Ищецът „О.б.“ АД твърди, че с „И.****“
ООД сключили договор за средносрочен инвестиционен кредит № ВИ-16-Д от
23.11.2007 г. в размер на 850 000 евро. За усвоения кредит кредитополучателят
дължал на Б.та - кредитор годишна лихва, в размер на 9 %. Крайният срок за
погасяване на кредита бил 36 месеца, считано от датата на неговото сключване, с
дванадесетмесечен гратисен период за погасяване на главницата, до 23.11.2010
г., съгласно погасителен план, неразделна част от договора за банК.в кредит.
С нотариален акт за
продажба на безсрочно ограничено вещно право на строеж № 100 от 23.11.2007 г.
том III, per. № 6144, дело № 466 от 2007 г. на нотариус Б.Н., per. №
142 на НК, „Б.К.“ ЕООД продало на „И.****“ ООД учреденото на „Б.К.“ ЕООД
безсрочно ограничено право на строеж за построяването на седеметажна монолитна
жилищна сграда с гаражи, магазини, ателиета и офиси /подробно описана в т. 2 от
Описание на имотите по нотариални актове - Приложение № 1/. Продажната цена на продаваното ограничено вещно
право на строеж за построяването на седеметажната жилищна сграда с гаражи,
магазини, ателиета и офиси, уговорена в договора била в размер на 850 000 евро.
Постигнато било съгласие сумата да бъде заплатена напълно по банК.в път, изцяло
с кредитни средства, в срок до 23.12.2007 г. на основание Договор за банК.в
кредит № ВИ-16-Д, сключен на 23.11.2007 г. между „О.б.“ АД и „И.****“ ООД, като
кредитополучател и ипотекарен длъжник. Сумата била платима след представяне на
удостоверение за наличието или липсата на вписвания, и отбелязвания и
заличавания на тежести и права, от К.ето да е видно, че е вписана първа по ред
договорна ипотека в полза на банката-кредитор.
Не било предмет на сделката
безсрочното ограничено вещно право на строеж за построяването на индивидуалните
обекти, К.ето съсобствениците на поземления имот и учредители взаимно са си
учредили, а именно: Апартамент № 12, Апартамент № 14, Апартамент № 9,
Апартамент № 17, Апартамент № 23, Гараж № 7, Апартамент № 7, Гараж № 5,
Апартамент № 5, Апартамент № 6, Гараж № 3, Апартамент № 10, Апартамент № 11,
Гараж № 4, Апартамент № 1, Апартамент № 4, Гараж № 6.
Не било предмет на сделката и
безсрочното ограничено вещно право на строеж за построяването на индивидуалните
обекти, К.ито преди това „Б.К.“ ЕООД било продало на „И.****“ ООД - Апартамент
№ 27, Апартамент № 28, Апартамент № 29 и Апартамент № 30. Продажбата била
извършена с нотариален акт за покупК.-продажба
на право на строеж за построяване на недвижими имоти № 85 от 26.07.2007 г., том
II, per. № 4486, дело № 270 от 2007 г., нотариус В.Б./т.
1 от Описание на имотите по нотариални актове - Приложение № 1/.
В нотариалният акт като приложения били
описани следните инвестиционни проекти: архитектурен проект за жилищна сграда с
магазини, офис и подземен гараж, одобрен от СО - Дирекция „А.И Г.“ на 16.05.2007 г. и одобрен работен архитектурен
проект на сградата от 16.05.2007 г. от
гл.архитект при Дирекция „А.И Г.“.
Съгласно договора, инК.рпориран в
нотариален акт № 100 от 23.11.2007 г. за продажба на правото на строеж, „И.****“
ООД се задължило да построи обектите в сградата за съсобствениците на УПИ – Л.
Н.С., Е. Н.Г., В. А. М., С. В. М., Д. С. С., П. Е. С., Е.С. Т., Б. П. Т., Р. А.
Р. и Д. М. Н.К.в, както и да изпълни всички условия по сключените между тях и „Б.К.“
ЕООД договори. Тези договори били следните:
1./ Нотариален
акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за
построяване на сграда № 096 от 10.10.2006 г., том II, per. №
6073, дело № 296 от 2006 г. на нотариус В.П., per.
№ 206 на НК. По силата на същия съсобствениците на УПИ си
учредили взаимно и безвъзмездно право на строеж върху дворното място за обекти
от предвидената за построяване пететажна сграда, съгласно описанието по т. 3 от
Приложение № 1 към исК.вата молба.
Съсобствениците на УПИ учредили на „Б.К.“
ЕООД правото на строеж върху дворното място за построяване съгласно одобрен
архитектурен проект на пететажна сграда, като си запазват съответното право на
строеж за гореописаните обекти.
Учредителите дали изричното си
съгласие суперфициарят да се разпорежда с всички обекти, за К.ито те не са си
запазили и взаимно учредили право на строеж, с изключение на гореописаните.
При учредяване на правото на строеж са
представени: разрешение за строеж № Р9-
50-09-152/03.05.1999 г. на СО, ДАГ и архитектурен
проект, одобрен от СО, район
Възраждане.
Срещу учреденото право на строеж „Б.К.“ ЕООД поело следните задължения:
Да извърши всички необходими действия,
свързани с построяване на бъдещата сграда без финансово участие на
собствениците;
Да построи за учредителите - самостоятелно или
чрез трето лице, в напълно завършен вид, съобразно утвърден архитектурен проект, недвижимите имоти, за
К.ито учредителите са си запазили правото на строеж и К.ито подробно са описани
в т.1 на нотариален акт № 096 от 10.10.2006 г.;
Да осигури започване на строителството
в 30-дневен срок от определяне на строителна линия и ниво и да предаде на
учредителите един К.мплект от документацията на обекта като архитектурна,
строителна и по узаК.няването на обекта акт 15 и акт 16;
Да упражнява авторски К.нтрол на
строителството за спазване на всички качествени и други показатели съгласно
БДС;
Да предаде на учредителите собствените
им обекти, описани в т. 1 от НА след оК.нчателното завършване, като им осигури
участие в процедурата по въвеждане на сградата в експлоатация по предвидения от
заК.на ред.
2./ Нотариален акт за поправка на нотариален акт за учредяване на право
на строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на сграда № 16 от
16.10.2007 г., том III, per. № 5356, дело № 389 от 2007 г. на нотариус Б.Н. са извършени поправки в
нотариалният акт от 10.10.2006 г. за учредяване на право на строеж на „Б.К.“
ЕООД. Същите били описани по т. 4 от Приложение № 1 към исК.вата молба.
Поправките са обяснени с установена явна техническа грешка при изписване
на площта на поземления имот в представената скица, а също и допуснати
неточност и непълнота в частта на описанието на документите, установяващи
правото на собственост и особените изисквания на заК.на, а именно при изписването на работния архитектурен проект и
разрешението на строеж.
В нотариалния акт са описани като приложения към молбата за поправка: (1)
Одобрен работен архитектурен проект, заверен на 06.10.2006 г. от СО, Дирекция „А.И Г.“; (2) Съгласуван идеен
архитектурен проект на 16.05.2007
г. от
СО, Дирекция „А.И Г.“, (3) Таблици за площообразуване, представляващи
неразделна част от тях; (4) Разрешение за строеж № 231/96, издадено от Началника на Управление „А.И Г.“; и (5) Скица № 985, издадена на 27.09.2006 г. от СО, район Възраждане, презаверена на 09.10.2007 г.
3./ С Нотариален акт за изменение и
допълнение на НА за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу
задължение за построяване на сграда № 17 от 16.10.2007 г., том III, per. № 5357, дело № 390 от 2007 г. на
нотариус Б.Н., per. № 142 на НК, са направени изменения и допълнения в НА № 096 от
10.10.2006 г., в резултат на К.ито сградата станала седеметажна, правото на строеж,
учредено между съсобствениците на УПИ е за самостоятелни обекти и идеални части
от общите части на сградата, посочени по т. 5 от Приложение № 1 към исК.вата
молба.
За
обезпечаване на всички вземания на „О.б.“ АД по договора за кредит от
23.11.2007 г. в размер на 850 000 евро, предоставен на кредотополучателя, заедно с
лихвите, евентуалната наказателна лихва, К.мисионните, таксите и/или разноските
по събирането му, включително в случаите на разсрочвания на кредита, чрез
подписване на анекси и/или допълнителни споразумения по описания по-горе
договор за кредит, кредитополучателят и ипотекарният длъжник „И.****“ ООД
учредил договорна ипотека върху придобитото от „Б.К.“ ЕООД право на строеж -
нотариален акт за учредяване
на договорна ипотека върху безсрочно ограничено вещно право на строеж № 101 от
23.11.2007 г., том III, per. № 6147, дело № 467 от 2007 г. на нотариус Б.Н.. Ипотекираните имоти са описани в
т. 6 от Приложение № 1 към исК.вата молба.
С отказ от вещно
право на строеж от 10.08.2008 г., вписан в Службата по вписванията с вх. per. № 66080/2008 г., том XXI, № 63,
им. партида 93598, „Б.К.“ ЕООД се отказало от правото на строеж, след
прехвърлянето му на „И.****“ ООД.
Кредитополучателят „И.****“ ООД бил обявен в несъстоятелност с решение №
1605/21.03.2016 г. по т. дело № 409/2011 г. по описа на Окръжен съд (ОС) -
Благоевград, вписано в търговския регистър на 24.03.2016 г.
С определение № 1638/25.04.2013 г. по т.д.№ 409/2011 г. на ОС -
Благоевград бил одобрен списъкът на приетите вземания по чл. 686, ал. 1, т. 1
от ТЗ. Под № 5 в списъка било включено вземането на „О.б.“ АД, включващо
главница, лихви и неустойка по Договор за банК.в кредите № ВИ-16-Д/23.11.2007
г., в общ размер от 1 930 191.33 лева (986 891.16 евро), с поредност
по т. 1 на чл. 722, ал. 1 от ТЗ.
По исК.ва молба на физическите лица, съсобственици на УПИ, върху К.йто е
учредено право на строеж за изграждане на седеметажна сграда, срещу „И.****“
ООД, „М.“ ЕООД и „О.б.“ АД било образувано гр. дело № 2629/2016 г. по описа на
Софийски градски съд, ГО, I-3 състав. Предявен е иск по чл.
67 от ЗаК.на за собствеността за признаване за установено по отношение на
ответниците, че правото на строеж, върху К.ето в полза на банката е учредена
договорна ипотека, е погасено по давност поради неупражняването му в срок от 5
години от учредяването му в полза на „Б.К.“ ЕООД.
При направена справка за образувани изпълнителни дела в регистъра на
Камарата на частните съдебни изпълнители по партидата на „Б.К.“ ЕООД се
установило, че към 10.06.2016 г. са образувани три изпълнителни дела. По две от
делата - по изп. дело № 20098500400715 на ЧСИ А.Б., per. № 850 на КЧСИ и по изп. дело №
20158410401987 на ЧСИ Н.М., per. № 841 на КЧСИ са вписани възбрани върху правото на строеж и върху самостоятелните обекти в седеметажната жилищна сграда на
ул. „********, изцяло съвпадащи с тези обекти, правото на строеж за изграждането на К.ито е предоставено за
обезпечение на „О.б.“ АД за всички вземания на банката по договора за кредит от
23.11.2007 г. и е вписана договорна ипотека.
Ищецът предявява срещу ответника иск с правно основание чл.21, ал.2 от ЗЗД, К.йто давал гарантирана форма на защита за всяка страна по договора срещу
всяК. трето лице, К.ето е попречило недобросъвестно за неговото изпълнение. За
„О.б.“ АД интересът от предявяване на иска произтичал от качеството й на
кредитор по договора за банК.в кредит с „И.****“ ООД и от качеството й на
ипотекарен кредитор по договора за договорна ипотека, сключен за обезпечаване
на вземанията й по първия договор.
Интересът на банката да
получи връщане на предоставените суми по договора за кредит пряко бил засегнат от
факта, че правото на строеж, за придобиването на което е отпуснат кредитът не е
реализирано до момента. В резултат, кредитополучателят не е реализирал приходи
от продажба на самостоятелните обекти в сградата и не е успял да покрие
задълженията си по договора за кредит. Длъжникът на банката е обявен в
несъстоятелност. В решение № 467/13.03.2013 г. по т. дело № 4760/2012 г. на
САС, постановено по повод обжалването на решението на съда по
несъстоятелността, в частта, в която е определил началната дата на
неплатежоспособността на „И.****“ ООД, е цитирано заключението на вещото лице.
В същото е посочено, че основните активи на длъжника представляват незавършено
производство, а „... незавършеното производство е продукция, която не е
преминала пред всички етапи на производството й. В този вид тя е трудно
продаваема, което ще затрудни ликвидността на дружеството.“ Поради
несъстоятелността вземането на банката кредитор ще следва да бъде удовлетворено
в това производство, а не по реда на индивидуалното принудително изпълнение,
което би било по- благоприятно за кредитора.
„О.б.“
АД, в качеството си на ипотекарен кредитор, имала право да се удовлетвори по
предпочитание при публичната продан от цената на правото на строеж върху
самостоятелните обекти в сградата, описани в нотариалния акт за учредяване на
ипотеката. Интересът на банката в качеството й на ипотекарен кредитор бил
засегнат от вписаните възбрани върху отделни обекти за задължения на “Б.К.”
ЕООД по двете изпълнителни дела.
От друга страна, срещу „О.б.“ АД бил предявен иск от собствениците на УПИ
за признаване за установено, че правото на строеж, върху което е вписана
договорна ипотека, е погасено по давност.
Това обосновавало правния интерес на банката да предяви иск за обезщетение
за претърпените вреди в резултат от поведението на ответника „Б.К.“ ЕООД, който
в качеството си на трето лице създал пречки за изпълнение на договора за
кредит, както и за удовлетворяване на банката като ипотекарен кредитор с
предпочитание от ипотекираното в нейна полза право на строеж.
Противоправно поведение поведение на ответника се заключавало в това, че
“Б.К.” ЕООД прехвърлило правото на строеж със строителна документация,
неотговаряща на нормативните изисквания за извършване на законно строителство.
Документите, въз основа на които било учредено правото на строеж на „Б.К.“
ЕООД, след нотариален акт за поправка на първоначалния нотариален акт, и след
нотариален акт за изменение и допълнение се различават от тези, които са представени
при продажбата на правото на строеж на „И.****“ ЕООД. В НА № 96 от 10.10.2006
г. за учредяване на
правото на строеж същото било индивидуализирано с разрешение за строеж № Р9-50-09-152/03.05.1999 г. на СО, ДАГ и архитектурен проект, одобрен от СО, район Възраждане. В НА за поправка - правото е индивидуализирано с одобрен работен архитектурен проект, заверен на 06.10.2006 г. от СО,
ДАГ; съгласуван
идеен архитектурен проект на 16.05.2007
г. от СО, ДАГ; разрешение за строеж № 231/96,
издадено от Началника на УАГ; скица № 985, издадена на 27.09.2006 г. от СО, район Възраждане, презаверена на 9.10.2007 г. В НА № 85 от 26.07.2007
г., с
който „И.****“ ЕООД
придобило право на строеж за изграждане на три апартамента, са посочени архитектурен проект
за жилищна сграда е магазини, офис и подземен гараж, одобрен от СО - ДАГ на 16.05.2007 г. и одобрен работен архитектурен проект на сградата от 16.05.2007 г. от гл. архитект при ДАГ.
В нотариален
акт № 100 от 23.11.2007 г., с който „И.****“ ООД придобило правото на
строеж за останалите обекти в сградата, с изключение на обектите, за които
собствениците на УПИ са запазили и взаимно учредили това право били посочени
следните строителни книжа: (1)
Скица № 985/27.09.2006 г., издадена от СО, район Възраждане и презаверена
на 9.10.2007 г.; (2) Виза за инвестиционно
проектиране с № ГР-70-00-164/2007/16.03.2007
г., издадена
от Главния архитект на град София - П.Д.; (3) Одобрен идеен архитектурен проект на 26.10.2007 г. от СО, ДАГ и таблица за площообразуване, представляваща
неразделна част от него; (4) Разрешение
за строеж № 754/05.11.2007 г„ издадено от Главния архитект на град София - П.Д.;
(5) Заповед № РД-09-04-
39/05.06.2007 г. за разрешаване извършването на СМР на строеж след спиране на
строителството, издадена от кмета на СО - Б.Б..
Обектите, за чието изграждане било учредено и след това прехвърлено
правото на строеж, били индивидуализирани чрез различни строителни книжа във
всички нотариални актове. Правото на строеж било прехвърлено от „Б.К.“ ЕООД с
налични две разрешения за строеж и повече от един на брой и различни по вид
(идеен и работен) инвестиционни проекти.
Строителството на сградата било спряно със Заповед № ДК-23-113/26.11.2008
г. на началника на РДНСК - София с указание към възложителите/собствениците на
строежа да представят в Столична РДНСК данни за вписване на одобрените
инвестиционни проекти: фаза РП, в издаденото от Главния архитект на София
разрешение за строеж № 754/05.11.2007 г. съгласно изискването на чл. 148, ал. 8
от ЗУТ (в действащата към 2008 г. редакция на нормата - Одобреният
инвестиционен проект, когато такъв се изисквал, бил неразделна част от
разрешението за строеж.) Следователно,
при прехвърлянето на правото на строеж строителните книжа не били пълни и не са
отговаряли на изискванията на закона.
Отделно, “Б.К.” ЕООД се отказало
от правото на строеж с отказ, вписан в имотния регистър с вх. per. № 66080 от 2008 г., им. партида №
93598, том XXI, № 63. Отказът представлявал противоправно действие, препятстващо
връщането на сумите от кредитополучателя. Доколкото договорът със собствениците
на УПИ съчетавал белезите на договор за учредяване на право на строеж и договор
за изработка, след като суперфициарят прехвърлил правото на строеж, то отказът
се отнасял до договора за изработка. От една страна, „Б.К.“ ЕООД придобило
право на строеж срещу задължение за изграждане на индивидуалните обекти в
сградата на собствениците на УПИ, от друга страна, то е прехвърлило възмездно
правото на строеж и се е отказало от договора за изработка. В резултат, след
двата договора и последвалия отказ от вещно право, „Б.К.“ ЕООД получило сумата
от 850 000 евро, срещу което първо придобило, а след това продало правото на
строеж, като е направило изявление за отказ с цел да се освободи от
задълженията си към учредителите на правото на строеж. Отказът от договора за
изработка не бил освободил „Б.К.“ ЕООД от задълженията, поети към собствениците
на УПИ. „И.****” ООД встъпило като солидарен длъжник в този договор, но не е
заместило „Б.К.“ ЕООД.
„Б.К.“ ЕООД увредило ипотекарния
кредитор като след прехвърлянето на правото на строеж е продължило да
обезпечава задълженията си към своите кредитори с обекти от сградата, правото
на строеж за които е продадено на „И.****“ ООД и ипотекирано в полза на „О.б.“
АД:
По изп. дело№20158410401987/2015 г. на ЧСИ Н.М.,вписан с per. № 841на КЧСИ и по изп.дело №
20098500400715 на ЧСИ А.Б.,вписан с per. № 850 на КЧСИ и двете, образувани срещу длъжника „Б.К.“
ЕООД били наложени възбрани върху едни и същи самостоятелни обекти в сградата,
веднъж като имоти, и втори път като право на строеж.
По изп. Дело № 20158410401987/2015 г. на ЧСИ Н.М., вписан с per. № 841 на КЧСИ – видно от запорно съобщение
№ 170407/21.08.2015 г. били наложени възбрани върху: „недвижими имоти, находящи се в седеметажна
жилищна сграда с гаражи, магазини и ателиета, съгласно Одобрен архитектурен
проект от СО, Дирекция „А.И Г.", строяща се в дворно място, находящо се в
град София, на улица „ ********/осемдесет и четири и осемдесет и шест/, с
пространство от 825 /осемстотин двадесет и пет/ кв.м. - по нотариален акт, а по
скица 839 /осемстотин тридесет и девет/ кв.м., съставляващо УРЕГУЛИРАН
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 1-19, 22 /първи, отреден за имоти деветнадесет и двадесет и
втори/ от квартал 138 /сто тридесет и осми/ по плана на гр. София, местността
Зона Б-3 /три/, при съседи по скица: ул. „Отец Паисий", УПИ XXX 23
/тридесети за имот двадесет и трети/, УПИ XX- 21 /двадесет за имот двадесет и
първи/, УПИ XIX -20 /деветнадесети, отреден за имот планоснимачен номер
двадесети/, УПИ IV-18 /четвърти за имот осемнедасети/ а именно: ОФИС № 1, ОФИС
№ 2, ОФИС № 3, АПАРТАМЕНТ № 3, АПАРТАМЕНТ № 5, АПАРТАМЕНТ № 7, АПАРТАМЕНТ № 11,
АПАРТАМЕНТ № 15, ГАРАЖ № 1, ГАРАЖ № 2,
ГАРАЖ № 3, ГАРАЖ № 4, ГАРАЖ № 5,
ГАРАЖ № 8, ГАРАЖ № 9, ГАРАЖ № 10, ГАРАЖ № 11, ГАРАЖ № 12, ГАРАЖ № 13, ГАРАЖ №
14, ГАРАЖ № 16, ГАРАЖ № 17, ГАРАЖ № 18, ГАРАЖ № 20, ГАРАЖ № 23 и ГАРАЖ №24. От
приложеното запорно съобщение, описанието на имотите било съгласно нотариален
акт за учредяване на договорна ипотека № 16, том I, per. № 1006, дело № 14/2007 г. на
нотариус В.К.-Т.- per. № 444, вписан в Службата по вписванията - София акт
№ 149, том VIII, дело№ 6208/2007, вх. per. № 10334/01.03.2007 г.
От представената електронна справка от персоналната партида на „Б.К.“
ЕООД в имотния регистър се установявало, че цитираната договорна ипотека била
заличена с акт № 110, том 024, вх. per. № 571261/27.07.2007 г. След това правото на строеж
било прехвърлено на „И.****“ ООД и „О.б.“ АД вписала първа по ред ипотека върху
правото на строеж за процесните имоти. Към датата на вписване на възбраната,
актът, послужил за тяхната индивидуализация, бил заличен от имотния регистър.
По второто изп. дело № 20098500400715 на ЧСИ
А.Б., вписан с per. № 850 на КЧСИ, с длъжник „Б.К.“ ЕООД били
възбранени през 2010 г. описаните по- горе имоти, без данни за акта за
собственост, съгласно който са описани имотите.
Бездействието на „Б.К.“ ЕООД, в качеството му на длъжник по двете
изпълнителни дела, довело до наличието към
момента на вписани възбрани върху отделни обекти в сградата, изграждането на която е
финансирано от „О.б.“ АД по договор за кредит с „И.****“ ООД, вземанията по
който са обезпечени с вписана в полза на банката договорна ипотека.
Прехвърлянето на правото на строеж със строителни книжа, с които не
може законно да бъдат изпълнявани СМР от приобретателя на правото, както и
отказа от задълженията по договора, заедно с пълното бездействие за изграждане
на индивидуалните обекти на собствениците на УПИ представлявало поведение на „Б.К.“
ЕООД, с което е препятствано изпълнението на договора за кредит между „И.****“
ООД и „О.б.“ АД. Вследствие на това умишлено поведение на ответника - съчетание
между действие и бездействие, „О.б.“ АД претърпяла вреди на стойност 850 000
евро - пълният размер на предоставения кредит на „И.****“ ООД, който не е бил
обслужван, а дружеството било
С определение № 251/21.01.2014 г. по т.д.№ 20111200100409/2011 г.
производството по несъстоятелност на „И.****“ ООД било спряно поради липса на
достатъчно имущество за покриване на разноските в това производство. Това
означавало, че вредата на ищеца била реално претърпяна и не би могла да бъде
възстановена от участието й като кредитор в производството по несъстоятелност.
С прехвърлянето на правото на строеж със строителни книжа, въз основа
на които същото не може да бъде упражнено, и с бездействието си по изграждане
на индивидуалните обекти на собствениците на УПИ, ответникът засегнал и правото
на банката на ипотечен кредитор да се удовлетвори с предпочитание от стойността
на ипотекираните в нейна полза обекти/право на строеж за конкретните обекти.
В случай че искът на собствениците по чл.67 от Закона за собствеността
срещу банката бъдел уважен, банката щяла да бъде лишена от възможността да
реализира учреденото в нейна полза обезпечение. Ответникът умишлено, пряко и
непосредствено засегнал правото на банката на ипотекарен кредитор. В
нотариалният акт за прехвърляне на правото на строеж от „Б.К.“ ЕООД на „И.****“
ООД изрично било посочено, че източник на продажната цена бил договорът
за кредит с „О.б.“ АД и било посочено като условие за превода на сумата по
банков път представянето на удостоверение за вписана първа по ред ипотека в
полза на банката.
При изпълнението върху обектите, върху които са наложени възбрани по
двете изпълнителни дела, след извършване на публична продан, обезпечението щяло
да премине в собственост на трето лице, на което банката нямало да има
противопоставими прави и по този начин нямало да успее да се удовлетвори с
предпочитание от учреденото й обезпечение.
Причинна връзка била в несъответствието между
строителните книжа - разрешението за строеж и инвестиционните проекти, което
довело до спиране на строителството и забавяне завършването на сградата, както
и до невъзможност за реализация на приходи от продажба на завършените обекти. В
резултат, договорът за кредит станал необслужван и банката-кредитор не е
получила обратно предоставената сума.
Непълните строителни книжа и отказът от договора за изработка били
обстоятелства, довели до забавяне на строителството. Забавянето на
строителството, освен невъзможност за погасяване на кредита, имало за резултат
и създаването на основание за позоваване от собствениците на имота на
давностния срок за погасяване на правото на строеж поради неупражняване в срок
от пет години.
Налагането на възбрани върху част от обектите в незавършената сграда,
за задължения на ответника било в пряка връзка със създадения риск за банката
да не може да се удовлетвори от предоставеното й обезпечение.
„Б.К.“ ЕООД действало умишлено. Преди прехвърлянето на правото на
строеж на „И.****“ ЕООД било запознато с наличните строителни книжа -
разрешения за строеж и инвестиционни проекти, както и че строителството било
спряно. Знанието се установявало от последвалите нотариални актове за поправка
и за изменение и допълнение на нотариалния акт за учредяване на правото на
строеж. Предвид наличните строителни книжа и обема на поетите задължения спрямо
собствениците на УПИ за изграждане и предаване в завършен вид на обектите в
сградата, за които те са си учредили взаимно право на строеж, при прехвърлянето
на правото на строеж „Б.К.“ ЕООД било
запознато с риска строежът да не бъде завършен. Това се установявало и от изявлението на дружеството в
отказа от право на строеж, мотивиран по следния начин: „Поради неосъществяването на
притежаваното от мен и описано подробно по-горе право на строеж и откриване на
по-добри възможности за застрояване на УПИ 1-19, 22.
Ищецът моли съда да осъди на основание чл. 21, ал. 2 от ЗДД, „Б.К.“
ЕООД, ЕИК ********,
да му заплати сумата от 850 000 евро,
представляващи вреди, претърпени поради неизпълнение на договор за средносрочен
инвестиционен кредит № ВИ-16-Д от 23.11.2007 г. сключен между „О.Б.“ АД и „И.****“
ООД /в несъстоятелност/.
Ответникът „Б.К.“
ЕООД не взема становище по иска.
Съдът като обсъди представените по делото
доказателства и доводите на ищеца, намира установено следното:
Видно
от представените Договор
за банков кредит № ВИ - 16 — Д/23.11.2007 г.;Анекс № 1/27.12.2007 г. към Договор
за банков кредит № ВИ - 16 –Д; Анекс № 2/23.01.2008 г. към Договор за банков
кредит № ВИ - 16 – Д;Анекс № 3/23.12.2008 г. към Договор за банков кредит № ВИ
- 16 – Д;Анекс № 4/15.04.2009 г. към Договор за банков кредит № ВИ - 16 – Д; Анекс № 5/26.01.2010 г. към Договор
за банков кредит № ВИ - 16 – Д между „О.б.“ АД и „И.****“ ООД в качеството на
кредитополучател е сключен договор за кредит, по силата на който „О.б.“ АД
отпуска на „И.****“ ООД кредит в размер до 850 000 евро, предназначен за
покупката на право на строеж от „Б.К.“ ЕООД.
Договорена е годишна лихва за усвоения кредит в размер на 9 % /чл.3, ал.1 от
договора/ и краен срок за погасяване на кредита 36 месеца, считано от датата на
неговото сключване, с дванадесетмесечен гратисен период за погасяване на
главницата, до 23.11.2010 г., съгласно погасителен план, неразделна част от
договора за банков кредит. За обезпечаване на задълженията си по договора за
кредит, кредитополучателят се е задължил да учреди първа по ред договорна
ипотека върху вещното право на строеж, придобито с нотариален акт за продажба
на учреденото безсрочно ограничено вещно право за построяване на индивидуални
обекти от седеметажна монолитна жилищна сграда с гаражи, магазини, ателиета и
офиси, със застроена площ 665.98 кв.м. в УПИ № I-19, 22 в кв.№ 138 по плана на
гр.София, ул. ********.
С договор, инкорпориран в Нотариален
акт за покупко-продажба на право на строеж за построяване на недвижими имоти №
85 от 26.07.2007 г„ том II, per. № 4486, дело № 270 от
2007 г., нотариус В.Б.„Б.К.“ ЕООД продава на „И.****“
ООД собственото си право на строеж за 4 апартамента в седеметажна монолитна
жилищна сграда с гаражи, магазини, ателиета и офиси, със застроена площ 665.98
кв.м. в УПИ № I-19,
22 в кв.№ 138 по плана на гр.София, ул. ********.
С договор по Нотариален акт за
продажба на безсрочно ограничено вещно право на строеж № 100 от 23.11.2007 г„
том III, per. № 6144, дело № 466 от 2007 г. нотариус
Б.Н. „Б.К.“ ЕООД продава на „И.****“
ООД безсрочно ограничено вещно право на строеж за построяване на седеметажна
монолитна жилищна сграда с гаражи, магазини, ателиета и офиси, със застроена
площ 665.98 кв.м. в УПИ № I-19,
22 в кв.№ 138 по плана на гр.София, ул. ********. В договора е посочено, че
продажната цена напродаваното ограничено
вещно право на строеж в размер 850 000 евро ще бъде платена със заемни
средства по Договор за банков кредит № ВИ - 16 — Д/23.11.2007 г. С т.V от нотариалния акт купувачът се
е задължил да построи за собствениците на поземления имот и учредители на
продаваното безсрочно ограничено вещно право на строеж изцяло за своя сметка
предвидените в договора имоти, както и да изпълни всички условия по сключените
между собствениците на имота и продавача договори по Нотариален акт за
учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване
на сграда № 096 от 10.10.2006 г„ том II, per. №
6073, дело № 296 от 2006 г. на нотариус В.П., per. №
206 на НК ; Нотариален акт за поправка на нотариален акт за учредяване на право
на строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на сграда № 16 от
16.10.2007 г., том III, per. № 5356, дело № 389 от
2007 г. на нотариус Б.Н. и Нотариален акт /НА/ за изменение и допълнение на НА
за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за
построяване на сграда № 17 от 16.10.2007 г., том III, per. №
5357, дело № 390 от 2007 г. на нотариус Б.Н., per. №
142 наНК.
С договор по Нотариален акт за учредяване
право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на сграда №
096 от 10.10.2006 г„ том II, per. № 6073, дело № 296 от
2006 г. на нотариус В.П., per. № 206 на НК съсобствениците на
УПИ си учредили взаимно и безвъзмездно право на строеж върху дворното място за
обекти от предвидената за построяване пететажна сграда, съгласно описанието по
т. 3 от Приложение № 1 към исковата молба съсобствениците
на УПИ № I-19,
22 в кв.№ 138 по плана на гр.София, ул. ******** учредяват на „Б.К.“ ЕООД
правото на строеж върху дворното място за построяване съгласно одобрен
архитектурен проект на пететажна сграда, като си запазват съответното право на
строеж за гореописаните обекти. Учредителите дават изричното си съгласие
суперфициарят да се разпорежда с всички обекти, за които те не са си запазили и
взаимно учредили право на строеж. При учредяване на правото на строеж са
представени: разрешение за строеж № Р9-
50-09-152/03.05.1999 г. на СО, ДАГ и архитектурен
проект, одобрен от СО, район
Възраждане. Срещу учреденото право на строеж „Б.К.“ ЕООД поема
задължения: Да извърши всички
необходими действия, свързани с построяване на бъдещата сграда без финансово
участие на собствениците; Да построи за учредителите - самостоятелно или чрез
трето лице, в напълно завършен вид, съобразно утвърден архитектурен проект, недвижимите имоти, за
които учредителите са си запазили правото на строеж и които подробно са описани
в т.1 на нотариален акт № 096 от 10.10.2006 г.; Да осигури започване на
строителството в 30-дневен срок от определяне на строителна линия и ниво и да
предаде на учредителите един комплект от документацията на обекта като
архитектурна, строителна и по узаконяването на обекта акт 15 и акт 16; Да упражнява
авторски контрол на строителството за спазване на всички качествени и други
показатели съгласно БДС;Да предаде на учредителите собствените им обекти,
описани в т. 1 от НА след окончателното завършване, като им осигури участие в
процедурата по въвеждане на сградата в експлоатация по предвидения от закона
ред.
С Нотариален акт за поправка на нотариален акт за учредяване на право на
строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на сграда № 16 от
16.10.2007 г., том III, per. № 5356, дело № 389 от 2007 г. на нотариус Б.Н. са
извършени поправки в нотариалният акт от 10.10.2006 г. за учредяване на право на
строеж на „Б.К.“ ЕООД поради установена явна техническа грешка при изписване на
площта на поземления имот в представената скица и допуснати неточност и
непълнота в частта на описанието на документите, установяващи правото на
собственост и особените изисквания на закона - при изписването на работния архитектурен проект и
разрешението на строеж. В нотариалния акт са описани като приложения към молбата за поправка:
Одобрен работен архитектурен проект, заверен на 06.10.2006 г. от СО, Дирекция „А.И Г.“; Съгласуван идеен
архитектурен проект на 16.05.2007
г. от
СО, Дирекция „А.И Г.“, Таблици за
площообразуване, представляващи неразделна част от тях; Разрешение за строеж № 231/96, издадено от Началника на Управление „А.И Г.“; и Скица № 985, издадена на 27.09.2006 г. от СО, район Възраждане, презаверена на 09.10.2007 г.
С Нотариален акт за изменение и допълнение на НА за учредяване на право
на строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на сграда № 17 от
16.10.2007 г., том III, per. № 5357, дело № 390 от 2007 г. на нотариус Б.Н., per. № 142 на НК
са направени
изменения и допълнения в НА № 096 от 10.10.2006 г., в резултат на които сградата
става седеметажна.
С Нотариален акт за учредяване на
договорна ипотека върху безсрочно ограничено вещно право на строеж № 101 от
23.11.2007 г, том III, per. № 6147, дело № 467 от
2007 г. нотариус Б.Н. „И.****“ ООД учредява договорна ипотека върху придобитото
от „Б.К.“ ЕООД право на строеж за обезпечаване на всички
вземания на „О.б.“ АД по договора за кредит от 23.11.2007 г. в размер на 850 000
евро, предоставен на кредотополучателя, заедно с лихвите, евентуалната
наказателна лихва, комисионните, таксите и/или разноските по събирането му,
включително в случаите на разсрочвания на кредита, чрез подписване на анекси и/или
допълнителни споразумения по договора за кредит.
С молба от 10.08.2008 г. управителят на „Б.К.“
ЕООД е заявил пред Съдия по вписванията Отказ от вещно
право на строеж от 10.08.2008 г., вписан в Службата по вписванията с вх. per. №
66080/2008 г., том XXI, № 63, им. партида 93598 - 2 /два/ листа;
Представени са съобщения за наложени възбрани
по изп. дело № 20098500400715 на ЧСИ А.Б., per. №
850 на КЧСИ - общо 26 броя.
Представено е съобщение за наложена
възбрана по изп. дело № 20158410401987 на ЧСИ Н.М., per. №
841 на КЧСИ.
Представени са Решение № 209 от 01.10.2012 г. по
търг.д. № 409/2011 г. по описа на Окръжен съд – Благоевград; Решение № 467 от
13.03.2013 г. по търг.д. № 4760/2012 г. САС, 9-ти състав; Определение № 1638/25.04.2013
г. по т. дело № 409/2011 г. на ОС – Благоевград; Списък на приетите вземания по
търг. д. № 409/2011 г. на ОС – Благоевград; Решение № 1605 от 21.03.2016 г. по
търг.д. № 409/2011 г. Окръжен съд – Благоевград. От тези доказателства се
установява, че по отношение на „И.****“ ООД е открито производство по
несъстоятелност, което е спряно като дружеството е обявено в несъстоятелност.
Вземането на „О.б.“ АД по Договор за банков кредит № ВИ - 16 — Д/23.11.2007 г. е
прието в Списъка на приетите вземания.
Със Заповед № ДК-23-113/26.11.2008 г. на началника на Столична РДНСК е спряно изпълнението на всички
видове строително-монтажни работи на строеж
седеметажна монолитна жилищна сграда с гаражи, магазини, ателиета и офиси,
със застроена площ 665.98 кв.м. в УПИ № I-19, 22 в кв.№ 138 по плана на
гр.София, ул. ********. Мотивите за спирането са, че строежът е извършван без
съставен протокол за откриване на строителна площадка и определяне на
строителна линия и ниво в нарушение на ЗУТ. Със заповедта са дадени указания
към възложителите, изпълнителя и строителния контрол.
По
делото са приети като доказателства изисканите от МРРБ, ДНСК документи по
административната преписка, по която е издадена Заповед № ДК-23-113/26.11.2008
г. на началника на Столична РДНСК
Нотариалните
актове, описани по-горе са представени в заверени от нотариусите, които са ги
извършили копия.
Представени
са искова молба, справка от
информационната система на СГС и документи по гр.д.№ 2629/2016 г. на СГС, I-3
състав, видно от които по искова молба на физическите лица, съсобственици на УПИ № I-19,
22 в кв.№ 138 по плана на гр.София, ул. ********., върху който е учредено право
на строеж за изграждане на седеметажна сграда е образувано гражданско дело
срещу „И.****“ ООД, „М.“ ЕООД и „О.б.“ АД
с предмет иск по чл. 67 от Закона за собствеността за признаване за
установено по отношение на ответниците, че правото на строеж, върху което в
полза на банката е учредена договорна ипотека, е погасено по давност поради
неупражняването му в срок от 5 години от учредяването му в полза на „Б.К.“
ЕООД.
По делото е изслушана
съдебно-икономическа експертиза, която не е оспорена. Съгласно заключението,
дадено от вещото лице усвояването на кредита с основание Договор за банков
кредит № ВИ - 16 — Д/23.11.2007 г. е с дата 30.01.2008 г. По усвоеният кредит „И.****“
ООД не е извършило плащания за погасяване на главницата. „И.****“ ООД е
извършило плащания към „О.б.“ АД.
По Договор за банков кредит № ВИ - 16 —
Д/23.11.2007 г. след усвояване на кредита в размер 850 000 евро само на
начислени лихви общо в размер 236 900.99 евро /463 338.07 лв./. Усвоената
сума по кредита в размер 850 000 евро
на 30.01.2008 г. е преведена на „Б.К.“
ЕООД на основание Нотариален акт за продажба на безсрочно
ограничено вещно право на строеж № 100 от 23.11.2007 г„ том III,
per. № 6144, дело № 466 от 2007 г. и фактура №
8/30.01.2008 г.
По делото е изслушана съдебно-техническа експертиза. Съгласно
заключението на вещото лице Д.М. поради
отпадналото правно действие на издадените строителни книжа за процесната
сграда, с оглед строителството на същата да бъде продължена и сградата да бъде
завършена, е било необходимо да бъдат изготвени и одобрени нови строителни
книжа за довършването на същата. ТЕ намира, че с издадените строителни книжа
през 2007 г. за процесната, жилищна сграда са били спазени изискванията на ЗУТ
и същите са били надлежно одобрени от компетентния орган. Т.е. строителните
книжа, с които на 23.11.2007 г. е прехвърлено правото на строеж на „И.****“
ООД, са отговаряли на изискванията на ЗУТ и на подзаконовите нормативни актове,
касаещи реда за извършване на СМР по довършването на процесната жилищна сграда.
Вещото лице е посочило, че не е в състояние да отговори какви са конкретните
причини поради които не са били отстранени основанията за спирането на строежа
на процесната жилищна сграда, довели до забавянето на строежа на същата.
Доколкото по делото не са приложени документи, от които вещото лице да установи
причините, довели до спиране на строежа на процесната жилищна сграда, вещото
лице дава заключение, че в срока, определен със Заповедта за спиране на строежа
- 12.12.2008 г. е било възможно да бъдат представени указаните със Заповедта
строителни книжа, след което би следвало да бъде издадена Заповед за
продължаване строителството на сградата, поради отпадналите основания за
спирането на строежа. По тази причина през м.01.2009 г. би било възможно да започне
фактическото изпълнение на строителството по довършването на процесната,
жилищна сграда. Вещото лице сочи, че не може да отговори дали и какви действия
е предприело „Б.К.“ ЕООД, след издаване на Разрешение за строеж №
754/05.11.2007 г. за процесната сграда относно продължаване на процедурата по
одобряване на строителните книжа за същата.
Съгласно заключението към момента на спирането на
строежа през 1997 г., „Б.К.“ ЕООД е било изградило в груб строеж, следните от
тях:
1.
Апартамент № 1, на трети надземен /втори
жилищен/ етаж, кота + 5,30 м., със застроена площ от 67,27 кв.м., състоящ се от
входно антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и
една тераса, заедно с прилежащото му избено помещение № 21, находящо се на
подземния етаж, кота - 2,60 м., с площ от 6,96 кв.м., заедно с принадлежащите
му 2,10 % ид.ч. от общите части на сградата.
2.
Апартамент № 4, на трети надземен /втори
жилищен/ етаж, кота + 5,30 м., със застроена площ от 89,90 кв.м., състоящ се от
входно антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, две спални, баня с
тоалетна, тоалетна и две тераси, заедно е прилежащото му избено помещение № 5,
находящо се на подземния етаж, кота - 2,60 м., с площ от 9,92 кв.м., заедно с
принадлежащите му 2,87 % ид.ч. от общите части на сградата.
3.
Апартамент № 5, на трети надземен /втори
жилищен/ етаж, кота + 5,30 м., със застроена площ от 65,11 кв.м., състоящ се от
входно антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и
една тераса, заедно с прилежащото му избено помещение № 34, находящо се на
подземния етаж, кота - 2,60 м., е площ от 7,61 кв.м., заедно с принадлежащите
му 2,08 % ид.ч. от общите части на сградата.
4.
Апартамент № 6, на трети надземен /втори
жилищен/ етаж, кота + 5,30 м., със застроена площ от 60,18 кв.м., състоящ се от
входно антре, дневна е трапезария и кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и
една тераса, заедно е прилежащото му избено помещение № 35, находящо се на
подземния етаж, кота - 2,60 м., с площ от 6,15 кв.м., заедно е принадлежащите
му 1,88 % ид.ч. от общите части на сградата.
5.
Апартамент № 7, на четвърти надземен /трети
жилищен/ етаж, кота + 8,00 м., със застроена площ от 89,09 кв.м., състоящ се от
входно антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, две спални, баня с
тоалетна, тоалетна и две тераси, заедно с прилежащото му избено помещение № 6,
находящо се на подземния етаж, кота - 2,60 м., с площ от 10,49 кв.м., заедно с
принадлежащите му 2,80 % ид.ч. от общите части на сградата.
6.
Апартамент № 9, на четвърти надземен /трети
жилищен/ етаж, кота + 8,00 м., със застроена площ от 89,90 кв.м., състоящ се от
входно антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, две спални, баня с
тоалетна, тоалетна и две тераси, заедно с прилежащото му избено помещение № 22,
находящо се на подземния етаж, кота - 2,60 м., с площ от 8,07 кв.м., заедно с
принадлежащите му 2,85 % ид.ч. от общите части на сградата.
7.
Апартамент № 10, на четвърти надземен /трети
жилищен/ етаж, кота + 8,00 м., със застроена площ от 65,11 кв.м., състоящ се от
входно антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и
една тераса, заедно с прилежащото му избено помещение №
10,
находящо се на подземния етаж, кота - 2,60 м.,
с площ от 6,62 кв.м., заедно с принадлежащите му 2,07 % ид.ч. от общите части
на сградата.
8.
Апартамент № 11, на четвърти надземен /трети
жилищен/ етаж, кота + 8,00 м., със застроена площ от 65,18 кв.м., състоящ се от
входно антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и
една тераса, заедно с прилежащото му избено помещение №
11,
находящо се на подземния етаж, кота - 2,60 м.,
с площ от 6,62 кв.м., заедно с принадлежащите му 1,88 % ид.ч. от общите части
на сградата.
9.
Гараж № 3 на първи надземен /партерен/ етаж,
кота ± 0,00 м., съсзастроена площ от
18,97 кв.м., заедно с принадлежащите му 9,22 %
ид.ч. от общите части на обособената реална част от първия надземен етаж, заета
е гаражи.
10.
Гараж № 4 на първи надземен /партерен/ етаж,
кота ± 0,00 м., съсзастроена площ от
17.69 кв.м.,
заедно с принадлежащите му 8,60 % ид.ч. от общите части на обособената реална
част от първия надземен етаж, заета с гаражи.
11.
Гараж № 5 на първи надземен /партерен/ етаж,
кота ± 0,00 м., съсзастроена площ от
17.69 кв.м.,
заедно с принадлежащите му 8,60 % ид.ч. от общите части на обособената реална
част от първия надземен етаж, заета с гаражи.
12.
Гараж № 6 на първи надземен /партерен/ етаж,
кота ± 0,00 м., съсзастроена площ от
17.69 кв.м.,
заедно с принадлежащите му 8,60 % ид.ч. от общите части на обособената реална
част от първия надземен етаж, заета с гаражи.
13.
Гараж № 7 на първи надземен /партерен/ етаж,
кота ± 0,00 м., съсзастроена площ от
17.69 кв.м.,
заедно с принадлежащите му 8,60 % ид.ч. от общите части на обособената реална
част от първия надземен етаж, заета с гаражи.
Вещото лице М. дава заключение, че като има предвид етапа на изпълнение на
процесната, жилищна сграда преди осъщественото прехвърляне на право на строеж
за същата на „И.****“ ООД, отчитайки етажността и големината на сградата,
съгласно приложените арх. проекти, както и съобразявайки необходимото
технологично време за изпълнението на отделните видове СМР по изграждането на
същата, при условие, че строителството на сградата е могло да бъде продължено
веднага след момента на прехвърляне на правото на строеж, същата би могла да
бъде изградена в груб строеж по смисъла на ЗУТ, до средата на м.05.2008 г.
Момента
на въвеждане в експлоатация на процесната сграда зависи освен от срока за
извършване на самото строителство на сградата до договорената степен на
завършеност, както и до степен, годна да бъде ползвана по предназначение, и от
надлежното съставяне на всички актове и протоколи по време на строителството,
съгласно Наредба № 3/2003 г., от изпълнението на всички външни връзки на
сградата с централните EJI,
ВиК и ТЕЦ мрежи, снабдяване с необходимите
документи от експлоатационните дружества за захранването на сградата съответно
с ток, вода и ТЕЦ, както и от срока за административното провеждане на
процедурата по приемане на сградата от компетентните органи и издаване на
Удостоверение за въвеждането й в експлоатация. Изпълнението на всички тези
дейности не е възможно да бъде предвидено в какъв конкретен срок може да бъде
извършено, тъй като зависи от различни фактори. При условие, че горецитираните
дейности се извършват последователно и без продължителни прекъсвания,
процесната жилищна сграда би могла да бъде въведена в експлоатация в периода -
м.06.2010 г. - м.12.2010 г.
Съгласно
горната таблица, общата пазарна стойност на процесиите, ипотекирани имоти, към
средата на м.05.2008 г., към която дата процесната жилищна сграда би могла да
бъде изпълнена до степен на груб строеж, по смисъла на ЗУТ, е кръгло 2 265 026 евро /два милиона двеста шестдесет и пет
хиляди и двадесет и шест евро/.
Съдът при заявените от ищеца твърдения и искания, намира, че е сезиран
с иск с правно основание чл.21, ал.2 от ЗЗД, съгласно който трети лица, които
недобросъвестно попречат за изпълняването на договора, дължат обезщетение.
Основателността на иска по чл. 21, ал. 2 ЗЗД
е обусловена от наличието на няколко кумулативно дадени предпоставки: договорна
връзка между две страни; конкретни действия от страна на едно трето за договора
лице, които създават пречки за неговото изпълнение; недобросъвестност на
третото лице; вреди в патримониума на някоя от страните в договорното
правоотношение, чието настъпване е в причинна връзка с тези недобросъвестни
действия.
В чл. 21, ал. 2 ЗЗД е установен специален деликтен състав за отговорност за вредите,
причинени от трети лица, недобросъвестно попречили за изпълнението на договор.
Като проява на извъндоговорна отговорност, той включва всички нейни елементи -
деяние, противоправност, вреда, причинна връзка и вина, но с особености,
отграничаващи състава на чл. 21, ал. 2 ЗЗД от общия деликт по чл. 45 ЗЗД. За
проявлението на квалифицирания състав е необходимо съществуването на договор,
спрямо който извършителят на правонарушението се явява трето лице, чуждо на
облигационната връзка, спрямо което договорът няма действие. С поведението си
третото лице - делинквент следва противоправно да възпрепятства или затруднява
изпълнението на задължение по договора
Ищецът носи доказателствена тежест относно фактите: сключването на
договора за кредит и правата и задълженията на страните по него; действията на
ответника, създали пречка за неговото изпълнение; недобросъвестност на
ответника при извършването им; настъпилите вреди и техния размер; причинна
връзка между действията и вредите.
Съдът намира, че в процесният случай хипотезисът на чл. 21, ал. 2 ЗЗД е
неосъществен. Деликтното вземане възниква, когато трето по договора лице
недобросъвестно попречи на изпълнението и в резултат на неговото поведение
настъпят вреди за страните по договора. Действително „Б.К.“ ЕООД е трето лице
за договора за кредит, сключен между „О.б.“
АД и „И.****“ ООД. Деликтният състав на чл. 21, ал. 2 ЗЗД
предвижда забрана за намеса в чуждо договорно отношение, когато за тази намеса
няма основание и би попречила на изпълнението на договора. Поведението на „Б.К.“
ЕООД по представяне на строителните книжа при сключване на договора, с който
правото на строеж е прехвърлено на „И.****“ ООД е в изпълнение на негови договорни
задължения. Експретизата по делото е дала заключение че тези документи са
отговаряли на изискванията на ЗУТ и останалите нормативни актове, касаещи реда
за извършване на СМР по довършване на процесната жилищна сграда. Също така
експертизата сочи, че документите се различават от тези, с които ответника е
придобил правото на строеж, тъй като срокът на действие на последните е бил
изтекъл, което е наложило издаването на нови строителни книжа.
Съдът не счита, че представянето на тези документи от страна на
ответника при сделката, с която е прехвърлил правото на строеж представлява
намеса от негова страна в договора за кредит между „О.б.“ АД и „И.****“ ООД или
в ипотечния договор между тях. Съдът намира, че отговорността за приключването
и изпълнението на строежа на жилищната сграда след сключването на договора за
прехвърляне на правото на строеж е била изцяло на „И.****“ ООД. Още повече, че
изслушаната техническа експертиза е посочила, че не може да се отговори на
въпроса какви са конкретните причини поради което не са били отстранени
основанията за спирането на строежа на жилищната сграда, довели до забавянето
на строежа й. Още повече, че заключението на експерта е, че в срока, определен
със заповедта за спиране на строежа – 12.12.2008 г. е било възможно да бъдат
представени указаните в заповедта строителни книжа, при което е било възможно
през м.януари 2009 г. да започне фактическото изпълнение на строителството по
довършването на сградата.
Искът при квалификацията на чл.21, ал.2 от ЗЗД е неоснователен и следва
да бъде отхвърлен.
Воден от горното съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от „О.б.“ АД ЕИК **********, със седалище и адрес
на управление:*** срещу „Б.К.“ ЕООД, *** иск с правно основание чл.21, ал.2 от ЗЗД за сумата 850 000 евро като неоснователен.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в
2-седмичен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: