РЕШЕНИЕ
гр. София,
12.10.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І ГО, 26-ти
с-в, в открито заседание на първи
септември две хиляди и и двадесета година, в състав:
Съдия Вергиния Мичева-Русева
при
секретаря Кирилка Илиева като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 14263
по описа за 2018 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен
е иск с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД.
Ищецът Д.Б.Ц. от гр.София твърди, че на 15.08.2018
г. сключил с ответника М.И.М. чрез пълномощника му И.К.К.предварителен
договор за покупко – продажба на поземлен имот в
гр.София, р-н Витоша, вилна зона Малинова долина -1 ч., ул.193-та №10, ведно с
построената в него жилищна сграда , гараж и всички други трайни подобрения в
имота. Уговорена е продажна цена на имота в размер на 75 000лв., като при
подписване на предварителния договор ищецът е заплатил по банков път сумата
40 000лв., а останалата сума от 35 000лв. ищецът се задължил да
заплати в деня на подписване на окончателния договор във формата на нотариален акт
по сметката на ЧСИ К.за погасяване на задължението на продавача по водено срещу
него изпълнително дело. Ищецът сочи, че с ответника се уговорили да сключат окончателния
договор на 10.09.2018г. в кантората на Нотариус Иванчева, но продавачът не се
явил на уговореното място и време за сключване на договора. Съобразно с изложеното моли съда да постанови
решение, с което да обяви сключения предварителен договор за окончателен.
Претендира присъждане на разноски за настоящото производство.
Ответникът М.И.М. , чрез назначения
му от съда особен представител, оспорва предявения срещу него иск. Оспорва
твърденията изложени в исковата молба. Твърди, че ответникът не е получавал
сумата от 40 000лв., тъй като тя е преведена по сметката на негов
пълномощник. Сочи, че не е представено пълномощното, с което е упълномощен представителя
на ответника , в което изрично да е упоменато, че неплатената част от цената на
имота следва да се преведе по сметката на ЧСИ. Моли съда да отхвърли исковете.
Съдът, като прецени събраните по
делото доказателства, установи следното от фактическа страна:
По делото е приет, като писмено
доказателство, сключеният на 15.08.2018 г. в гр. София предварителен договор за
покупко - продажба на следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор 68134.2044.19 (шест
осем едно три четири, точка, две нула четири четири,
точка, едно девет) по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
София, одобрени със заповед РД-18-3/11.01.2011 г. на изпълнителния директор на
АГКК, с адрес на имота: гр. София, район Витоша, в.з Малинова долина - 1- ва част, ул. 193 (сто деветдесет и три) № 10 (десет), с
площ от 935 кв.м (деветстотин тридесет и пет кв.м), който имот съгласно
документ за собственост представлява УПИ Х-211 (десети отреден за имот с планоснимачен номер двеста и единадесет) от кв. 14
(четиринадесет) по стар регулационен план местност „Малинова долина", в.з.
„Симеоново" и попада в част от УПИ XXIV- 21 (двадесет и четвърти отреден за имот
с планоснимачен номер двадесет и едни) и УПИ
XXV- 19
(двадесет и пети, отреден за имот с планоснимачен
номер деветнадесети) по действащия регулационен план на в.з „Малинова долина 1
-ва част", одобрен със Заповед №
РД-550-09-240/08.09.1992 г. на главния архитект на София, съгласно
Удостоверение за идентичност с изх.№ 94-00-3154/03.12.2014 г. издадено от ГИС
София, поземления имот е с номер по предходен план 19 (деветнадесети), квартал
14 (четиринадесет), при граници поземлени имоти с идентификатори: на същия етаж
68134.2044.1803 (шест осем едно три четири, точка, две нула четири четири, точка, едно осем нула.три), 68134.2044.21 (шест
осем едно три четири, точка, две нула четири четири,
точка, две едно), 68134.2044.20 (шест осем едно три четири, точка, две нула
четири четири, точка, две пула), 68134.2044.10С1
(шест осем едно три четири, точка, две нула четири четири,
точка, едно нула нула едно), 68134.2044.18 (шест осем
едно три четири, точка, две нула четири четири,
точка, едно осем), заедно с построената в имота жилищна сграда с идентификатор
68134.2044.19.1 (шест осем едно три четири, точка, две нула четири четири, точка, едно девет, точка, едно) по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр. София, одобрени със заповед РД-18- 3/11.01.2011
г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. София, район Витоша,
в.з Малинова долина - 1- ва част, ул. 193 (сто деветдесет
и три) № 10 (десет), със застроена площ от 45 кв.м (четиридесет и пет кв.м),
брой етажи - 2 (два), с предназначение - жилищна сграда еднофамилна, заедно с
построения в имота гараж с идентификатор 68134.2044.19.2 (шест осем едно три
четири, точка, две нула четири четири, точка, едно
девет, точка, две), съгласно кадастрална карта и
кадастралните регистри на гр. София, одобрени със заповед РД-18-3/11.01.2011 г.
на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. София, район Витоша,
в.з Малинова долина - 1- ва част, ул. 193 (сто деветдесет и
три) № 10 (десет), с площ от 41 кв.м, с
предназначение: хангар, депо, гараж, и заедно с всички други подобрения в
поземления имот.
В предварителния
договор е вписано, че правото на собственост върху описания имот продавачът е удостоверил
с Нотариален акт № 27, том XVI, дело № 2696/1974г. на 1-ви нотариус на СРС.
Продавач
по договора е ответника М.И.М. , който действа чрез пълномощника се И.К.К., упълномощен с пълномощно с per.
№ 8102 за заверка на подписа и с per. № 8103, том 5,
акт: 4 от 28.07.2015 г. за заверка на съдържанието по описа на нотариус М.И. с per. № 260 на НК. Купувач по договора е ищеца Д.Б.Ц..
В
чл.2 от договора купувачът се е задължил да заплати на продавача договорената
между тях цена за имота в размер на 75 000лв., която е уговорено да се
заплати по следния начин: 40 000лв. купувачът ще заплати на продавача след
подписването на договора по посочена от пълномощника банкова сметка ***: ***,
при „ОББ" АД в срок до 24.08.2018 г. , а остатъка от 35 000лв.
купувачът ще изплати на продавача в деня на подписването на окончателния договор
под формата на нотариален акт и ще бъде преведена по банкова сметка ***.
Заплатената сума ще послужи за погасяване на задължението на продавача по изпълнително
дело № 20158390400311 по описа на
ЧСИ К.и за заличаване на първа по ред ипотека, учредена в полза на „М.К.Г."
ООД с Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 4, том 1, per. № 1303, дело № 4/2015 г. по описа на Нотариус А.Ч.и
вписан в Агенция по вписванията с вх. per. № 1862,
Акт № 76, т.І, дело № 944/2015 г. и
наложените възбрани по изпълнително дело № 20158390400311 по описа на ЧСИ К..
Страните постигнали съгласие, и договорили, на дата 10.09.2018 г.
в 12 часа да се явят пред нотариус М.И. с рег. № 260 при НК, в кантората
й, находяща се
в гр. София, бул. „******за сключване на окончателния договор. Вписано е, че
владението върху имота ще бъде предадено на купувача в деня на подписване на
окончателния договор и цялостното изплащане на договорената цена.
От представеното платежно нареждане от 23.08.2018г. е
видно, че ищецът Д.Ц. е превел по сметката на пълномощника И.К.К., посочена в предварителния договор, сумата 40 000лв. като задатък
по предварителен договор от 15.08.2018г.
От представения констативен протокол от 10.09.2018г.,
съставен от Нотариус М.И., е видно, че на 10.09.2018г. М.И.М., действащ чрез пълнономощника си И.К.К.не се е
явил в 12ч. в кантората на Нотариус И.за
изповядване на сделката. Явил се е купувачът Д.Ц., който заявил готовност и
желание да сключи окончателен договор за покупко-продажба на имота.
По делото са представени и приети като писмени
доказателства: Нотариален акт № 27, том
XVI, дело № 2696/1974г. на 1-ви нотариус на СНС, скица на имота и скица на
сградата, издадени на 7.11.2014г. от СГКК София, удостоверение за идентичност
на имот и комбинирана скица за идентичност, удостоверение за наследници.
В
Нотариален акт № 27, том XVI, дело № 2696/1974г. на 1-ви нотариус на СНС е
записано, че 30.07.1974г. И.М.И. е закупил от К.Г.К.и Ф.Й.К.процесния
имот. И.М.И. е баща на ответника М.И.М. и към 30.07.1974г. И.И. не е бил в граждански брак.
Представено е удостоверение, че за имота, предмет на
предварителния договор има неплатени данъчни задължения.
Представено е и удостоверение от ЧСИ К., че срещу
ответника има образувано изп.дело № 20158390400311 с взискател „М.К.Г.“ ООД като дължимата сума към 7.12.2018г.
е била 41 655,11лв.
По искане на особения представител на ответника и в съответствие
с задълженията си по чл.7 и чл.10 от ГПК, съдът извърши справка за водени от
или срещу ответника други дела в СГС. От постъпилите дела, водени в СГС срещу ответника
М.И.М., приложени към настоящото дело, релевантно е да се посочи гр.д.
12890/15г. на СГС, ГО, 8 с-в. Това дело касае същия имот, обект на
предварителния договор, представен по настоящото дело. Искът по това дело –
положителен установителен иск за собственост, е
предявен от Ю.К.К.срещу М.И.М. и „М.К.Г.“ ООД. В исковата
си молба ищецът Ю.К.е посочил, че е собственик на имота по наследство от своите
родители К.Г.К.и Ф.Й.К., които никога не са го продавали и са го владели до
края на живота си, баща му К.К.- до лятото на 2014г. когато
е починал. Ю.К.е посочил, че случайно, при снабдяване със скици за имота,
установил, че за собственик на имота в кадастралния регистър по заявление с
вх.№ 01-271510/5.11.2014г. е вписан М.И.М. въз основа на Нотариален акт № 27,
том XVI, дело № 2696/1974г. на 1-ви нотариус на СНС. Посочва се също, че
веднага след като се е вписал като собственик на имота, М.И.М. го е ипотекирал на
21.01.2015г. за получен от „М.К.Г.“ ООД кредит и поради неизпълнение на кредита
„М.К.Г.“ ООД се е снабдил с изпълнителен лист срещу длъжника и е образувал изп.дело 20158390400311 срещу него при ЧСИ К.. Изпълнението е насочено върху ипотекирания
имот /процесен по настоящото дело/. По искане на
ищеца по гр.д. 12890/15г. на СГС, ГО, 8 с-в Ю.К.К.е
допуснато обезпечение и е спряно принудителното изпълнение върху имота. По
гр.д. 12890/15г. на СГС, ГО, 8 с-в е представено писмо от 5.01.2015г. , изходящо
от Службата по вписванията и изпратено до Агенция по геодезия, картография и
кадастър /л.54/, в което е посочено, че Нотариален акт № 27, том XVI, дело №
2696/1974г. на 1-ви нотариус на СНС не е намерен по реда си при проверка,
извършена от служител на Службата по вписванията. По азбучника от 1974г. страни по акт 27, том
16, дело 2696/30.07.1974г. са Й.Ц.Г.и Й.И.Ч.. Приложено е и копие от страницата
на азбучника, в която е вписан акт 27,
том 16, дело 2696/30.07.1974г., но със страни Й.Ц.Г.и Й.И.Ч..
Гр.д. 12890/15г. на СГС, ГО, 8 с-в е прекратено поради
оттегляне иска от Юрий Костов. Определението е влязло в сила на 28.09.2018г.
Въз основа на така възприетата
фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното:
За да се уважи иск с правно основание
чл. 19 ал. 3 от ЗЗД е необходимо да се установи на първо място да е сключен
валиден предварителен договор, който да съдържа всички съществени условия на
сделката и да бъде в писмена форма. Освен това е необходимо да са налице
законовите предпоставки за прехвърляне на имота по нотариален ред, включително
продавача да е собственик на имота.
В случая безспорно се установи, че
страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, в който договор са уговорили всички съществени условия на сделката - предмет,
цена, предаване на владението. Договорът не е развален или прекратен.
Неплащането на цената в цялост от ищеца не е основание за отхвърляне на иска .
Разпоредбата на чл.362 от ГПК е приложима, тъй като е уговорена едновременност
на престациите. Неплащането на публичните задължения
за имота не е основание за отхвърляне на иска. Не са налице обаче законовите
предпоставки за прехвърляне на имота по нотариален ред, тъй като съдът не
установи продавача , сега ответник, да е собственик на имота. Оригиналът на Нотариален акт № 27, том XVI, дело №
2696/1974г. на П.П., 1-ви нотариус на СНС липсва в Службата
по вписванията, а в азбучника за 1974г. под № 27, том XVI, дело № 2696/30.07.1974г.
е вписан друг акт с други страни. Следователно Нотариален акт № 27, том XVI,
дело № 2696/1974г. на П.П., 1-ви нотариус на СНС не е
вписан и не може да се противопостави на нотариалния акт, с който Ю.К.К.се легитимира като собственик на имота, и който
нотариален акт № 66 т.VІІІ дело № 1354/67г. е приложен по гр.д.№ 12890/15г. на
СГС, ГО, 8 с-в. В самия нот.акт № 27, том XVI, дело №
2696/1974г. на П.П.,1-ви нотариус на СНС е вписано,
че се издава на основание нот.акт № 66 т.VІІІ дело №
1354/67г. Основната функция на
вписването е да дава максимална правна сигурност на притежанието на недвижимата
собственост. Вписването защитава правата на вписания приобретател
срещу всеки друг приобретател на имота, който не е
вписал своя акт. Съгласно чл.8 от ПВп, в редакция,
действала към 1974г. (ДВ. бр. 101 от 1951 г.) вписването на нотариалните актове
по буква "а" на чл. 4 се извършва служебно от нотариуса. Вписването
от техническа гледна точка включва комплекс от действия, представляващи нотариалното
производство по вписването – запис във входящия регистър / по б.е на чл.33 от ПВп, редакция от 1955г./, като Нотариуса отбелязва върху
самия акт номера, под който е записан в
този регистър, тома и номера на книгата, в която е подреден, а след това - и
страницата на партидната книга. Вписаните в регистъра нотариални актове се
подреждат в съответната книга, която се образува по тях / по б.а на чл.33 от ПВп/. Всеки вписан в регистъра нотариален акт получава своя
номер в образуваната от него книга. След това вписването се нанася по партидата
на отчуждителя на недвижимия имот. Партидите се водят
в партидни книги азбучници / по б.з на чл.33 от ПВп/.
С отразяване на партидата в азбучника се завършват всички действията по
вписването /за техниката на висването виж и „Ръководство по нотариални действия
във връзка със собствеността, Х. О., 1992г., Сиби,
стр.245 и сл./. Фактът, че представения нот.акт №27/74г.
липсва в книгата по б.а на чл.33 от ПВп и не е
отразен в азбучника поставя под съмнение неговата автентичност, но това са
въпроси, които остават извън настоящото производство. При тези данни съдът
приема, че собствеността върху имота, обект на предварителния договор не е
доказана по отношение на ответника, продавач, поради което искът следва да се
отхвърли.
С оглед изхода на спора, на ищеца разноски не се следват.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от Д.Б.Ц. ***, ЕГН **********
срещу М.И.М. ***, р-н Искър, ж.к.*******, ЕГН ********** иск с правно основание
чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от
15.08.2018г. за покупка на следния недвижим имот: Поземлен
имот с идентификатор 68134.2044.19 (шест осем едно три четири, точка, две нула
четири четири, точка, едно девет) по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр. София, одобрени със заповед
РД-18-3/11.01.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр.
София, район Витоша, в.з. Малинова долина - 1- ва
част, ул. 193 (сто деветдесет и три) № 10 (десет), с площ от 935 кв.м
(деветстотин тридесет и пет кв.м), който имот съгласно документ за собственост
представлява УПИ Х-211 (десети отреден за имот с планоснимачен
номер двеста и единадесет) от кв. 14 (четиринадесет) по стар регулационен план
местност „Малинова долина", в.з. „Симеоново" и попада в част от УПИ XXIV- 21
(двадесет и четвърти отреден за имот с планоснимачен
номер двадесет и едни) и УПИ XXV- 19
(двадесет и пети, отреден за имот с планоснимачен
номер деветнадесети) по действащия регулационен план на в.з „Малинова долина 1
-ва част", одобрен със Заповед №
РД-550-09-240/08.09.1992 г. на главния архитект на София, съгласно
Удостоверение за идентичност с изх.№ 94-00-3154/03.12.2014 г. издадено от ГИС
София, поземления имот е с номер по предходен план 19 (деветнадесети), квартал
14 (четиринадесет), при граници поземлени имоти с идентификатори: на същия етаж
68134.2044.1803 (шест осем едно три четири, точка, две нула четири четири, точка, едно осем нула.три), 68134.2044.21 (шест
осем едно три четири, точка, две нула четири четири,
точка, две едно), 68134.2044.20 (шест осем едно три четири, точка, две нула
четири четири, точка, две пула), 68134.2044.10С1
(шест осем едно три четири, точка, две нула четири четири,
точка, едно нула нула едно), 68134.2044.18 (шест осем
едно три четири, точка, две нула четири четири,
точка, едно осем), заедно с построената в имота жилищна сграда с идентификатор
68134.2044.19.1 (шест осем едно три четири, точка, две нула четири четири, точка, едно девет, точка, едно) по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр. София, одобрени със заповед РД-18- 3/11.01.2011
г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. София, район Витоша,
в.з Малинова долина - 1- ва част, ул. 193 (сто деветдесет
и три) № 10 (десет), със застроена площ от 45 кв.м (четиридесет и пет кв.м),
брой етажи - 2 (два), с предназначение - жилищна сграда еднофамилна, заедно с
построения в имота гараж с идентификатор 68134.2044.19.2 (шест осем едно три
четири, точка, две нула четири четири, точка, едно девет,
точка, две), съгласно кадастрална карта и кадастралните регистри на гр. София,
одобрени със заповед РД-18-3/11.01.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, с
адрес на имота: гр. София, район Витоша, в.з Малинова долина - 1- ва част, ул. 193
(сто деветдесет и три) № 10 (десет), с площ от 41 кв.м, с предназначение:
хангар, депо, гараж, и заедно с всички други подобрения в поземления имот.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на Д.Б.Ц.
за присъждане на разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски
апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия: