Р Е
Ш Е Н
И Е №124
Град Несебър, 28.04.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на четиринадесети февруари, през две хиляди
и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ПЕТЪР ПЕТРОВ
с
участието на секретаря Радостина Менчева, като разгледа докладваното от
районния съдия гр.д.№ 860/2019г. по описа на Несебърския районен съд, за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.40 от Закона за управление на етажната
собственост.
Ищецът “З.Ф.” ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление ***, к.к. Слънчев
бряг, Административен център “Сапфир”, етаж 3, представлявано от управителя Д.Г.Х.,
твърди в исковата молба, че е инвеститор на комплекс “Вила Астория”, както и че
е собственик на Апартамент № 84, находящ се на подпокривен етаж с площ от
103,69 кв.м., ведно с 14,41 кв.м. идеални части от общите части на сградата и
правото на строеж, находящ се в Апартаментен хотел с бирария, апартаменти и
студия, представляващ комплекс “Вила Астория 1” с
идентификатор *********, разположени в поземлен имот с идентификатор *********,
с адрес: к.к. Елените, град Свети Влас, местност
“Козлука”, община Несебър. Излага твърдения, че комплексът представлява такъв
от затворен тип по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, поради което не попада
под общия режим на управление на общите части, като управлението следва да се
урежда съгласно чл.2 от ЗУЕС – с писмени договори с нотариална заверка на
подписите, сключени между инвеститора, от една страна, и отделни етажни собственици
на самостоятелните обекти, от друга страна. На 19.07.2019г. обаче е проведено
Общо събрание на Етажната собственост на комплекс “Вила Астория 1”, сграда с
идентификатор *********, за което законният представител на ищцовото дружество
е узнал в деня на провеждането му, като за да бъде представен на събранието е
упълномощил адвокат. На входа на сградата не е била поставена преди това покана
за свикване на ОС. Освен това липсвала информация за принадлежащите на всички
обекти в сградата идеални части в квадратни метри и в проценти, посочване на
собственика на обекта, посочване вида на обека и други обстоятелства. По тази
причина не е установен кворума на събранието, респ. по неясен начин в протокола
е посочено, че е бил налице кворум от 77.470%. Счита, че протоколът не отговаря
на изискване за съдържание предвид, че в него не е посочено мястото и часа на
провеждане на събранието, не е посочено кой как е гласувал, явилите се лица,
притежаваните, респ. представените, идеални части, липсвали подписите на
явилите се лица. Липсвало съобщение за изготвен протокол от ОСЕС и протокол за
поставянето му, а заверен препис от протокола от ОСЕС е бил предоставен на
ищеца на 14.08.2019г., след като такъв е поискан. В протокола липсва информация
за представителната власт на пълномощниците, а пълномощните не са приложени към
протокола. За обект е присъствал само един от съсобствениците, но той бил
регистриран с пълния процент идеални части на обекта. На събранието са
участвали лица, които не са етажни собственици и не са имали представителна
власт, а освен това други пълномощници са представлявали повече от трима етажни
собственици. Не били осигурени преводачи, с което се нарушавало правото на
етажни собственици да участват на събранието. Събранието не се е
председателствало от председателя на управителния съвет, а протоколчикът е
избран в нарушение на чл.16, ал.4 от ЗУЕС. На събранието са взети решения,
които не са били в предварително обявения дневен ред, както и такива, за които
Общото събрание не е компетентно според разпоредбите на ЗУЕС. Излагат се
отделни съображения за незаконосъобразност на решенията от т.1 до т.12 от
дневния ред включително, а основният довод за това е, че те не са взети с
изисуемия от закона кворум. Моли да бъдат отменени като незаконосъобразни
всички решения на процесното ОСЕС.
В отговора на исковата молба от
ответната страна – Етажната собственост, представлявана от Председателя на
Управителния съвет А.А.Р.,
се изразява становище за неоснователност на предявения иск, като счита също, че
не е спазен 30-дневния преклузивен срок за предявяване на иска, за чието начало
посочва датата, когато е поставено съобщението за изготвения протокол от ОСЕС
по смисъла на чл.16, ал.7, изр. 1-о от ЗУЕС, а именно 22.07.2019г.
Несъобразявайки се с разпоредбата на чл.16, ал.7, изр.3-о от ЗУЕС и без да бъде
дадена възможност на ищеца да докаже спазването на срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС, и с непосочването кога протоколът от ОСЕС ведно с приложенията е връчен
на пълномощника на ищцовото дружество, ответната страна предлага производсвото
по делото да бъде прекратено – т.е. съдът да откаже правораздаване. Наред с
това ответникът поставя под съмнение активната процесуална легитимация на ищеца
с допускането от негова страна книгата на етажните собственост да има по-голяма
материална доказателствена сила от нотариалния акт, с който се удостоверява
право на собственост, по който начин ищецът да е загубил или да не е придобивал
качеството на етажен собственик, а оттам и че не е страна по спорното
материално правоотношение. Нещо повече, като е упражнявал правата си на
собственик и е отдал под наем апартамента си за определен период, през който е
проведено събранието, ответната страна се опитва да внуши (може би и да убеди
някого), че ищецът е загубил правото си на собственост за определен период от
време, а оттам и качеството си на етажен собственик. Оспорва твърдението на
ищеца, че комплекс “Вила Астория 1” представлява жилищен комплекс от затворен
тип по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, понеже не са налице условията на чл.2
от ЗУЕС, нито пък са налице обективните условия комплексът да се определи като
такъв от затворен тип, а ищецът е сключил договори само с единици етажни
собственици с нотариална заверка на подписите, които са вписани в Службата по
вписванията – Несебър. Това обстоятелство не се променя с факта на вписването
на комплекса в Община Несебър като такъв от затворен тип. Излага съображения за
законосъобразно свикване и провеждане на ОСЕС като уточнява, че поканата за
свикване на събранието е поставена на входните врати на сградата на
11.07.2019г. в 13:00 часа, а събранието е насрочено на 19.07.2019г. в 19:00
часа, за което действие е съставен протокол. Поканата е изпратена по
електронната поща на ищеца. В списъка на участниците на събранието, който е
неразделна част от протокола, се съдържа информация за име на собствениците и
ползвателите, номера на апартаментите, площта на идеалните части от общите
части в проценти към всеки от апартаментите, имената на пълномощниците и на
собствениците, които те представляват, подписите на участниците. Счита, че
правилно са посочени идеалните части от общите части в проценти към всеки
самостоятелен обект, тъй като те са били изчислени по-рано, поради което
правилно е посочен кворум от 77,470% идеални части от общите части в етажната
собственост. За неоснователни счита твърденията на ищеца за нарушения по чл.16,
ал.5 от ЗУЕС при изготвянето на протокола, а като е поставено съобщение за
изготвен протокол от ОСЕС, за което действие също е съставен протокол, е
спазено изискването на чл.16, ал.7 от ЗУЕС. Не счита за нарушение на чл.16,
ал.5 от ЗУЕС непосочването в протокола или в друг отделен документ
обстоятелството кой от участниците как е гласувал по отделните точки от дневния
ред, по които са вземани решения, включително и поради неоспорването на
съдържанието на протокола от ОСЕС в 7-дневен срок от обявяването му. Отрича да
е нарушен чл.14, ал.5 от ЗУЕС, тъй като не е нарушен начина на представителство
на събранието. Всички участници на събранието са рускоезични граждани с
изключение на адвокат Ц.М., който обаче заявил, че владее отлично руски език,
поради което не е било необходимо участието на преводач. Моли искът за отмяна
на решенията на ОСЕС да бъде отхвърлен.
В съдебно заседание ищцовото
дружество се представлява от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа
исковата молба с изложените в нея доводи и искане за отмяна на решенията на
Общото събрание на ЕС.
Процесуалният представител на
ответната страна изразява становище за неоснователност на иска предвид, че
събраните по делото доказателства установяват законосъобразно свикване и
провеждане на процесното общо събрание на Етажната собственост и
законосъобразност на взетите на него решения, като в тази връзка поддържа
доводите, изложени в отговора на исковата молба.
Въз основа на събраните по делото
писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност,
съдът прие за установено следното от фактическа
страна:
На 20.09.2011г. с Нотариален акт
№ 41, том VІ, рег.№ 6273, дело № 1005/2011г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№
600 на НК и район на действие Несебърския районен съд, “Б.Л.” ООД, като
собственик на Поземлен имот с идентификатор ********* по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Свети Влас, община Несебър, одобрена със Заповед
№ РД-18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на
поземления имот: град Свети Власт, местност “Козлука”, с площ 2 400 кв.м.,
с трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване:
ниско застрояване (до 10 м.), върху който имот е предвидено изграждане на
Апартаментен хотел с бирария, апартаменти и студиа по неодобрен идеен проект, е
учредил в полза на ищцовото дружество “З.Ф.” ООД,
право на строеж върху 96 броя самостоятелни обекти (заведение за обществено
хранене – бирария, 46 студия, 41 апартаменти, 8 складове).
В полза на “З.Ф.” ООД е издадено
Разрешение за строеж № 102 от 22.12.2011г. на Главния архитект на Община
Несебър, за Апартаментен хотел в ПИ *********, местност “Козлука”,
град Свети Влас.
“З.Ф.” ООД е предприел действия
по отчуждаване на самостоятелните обекти в полза на трети лица, като си е запазил
собствеността върху два от тях: Апартамент № 84, с площ 103,69 кв.м., ведно с
2.736% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж,
представляващи 14,41 кв.м., и на Студио № 51, с площ 24,76 кв.м., ведно с
0.668% идеални части от общите части на сградата, представляващи 3.62 кв.м., в
резултат на което е възникнала етажна собственост в сградата, в която се
намират самостоятелните обекти.
Във всички договори за
покупко-продажба на отделните самостоятелни обекти в сградата с идентификатор *********,
обективирани в нотариалните актове, с които “З.Ф.”
ООД е прехвърлил правото на собственост в полза на трети лица, се съдържа
клауза, съгласно която купувачът/ите се задължава/т да подпише/ат договор за
поддръжка на общите части на сградата и прилежащия имот, както и да заплащат
ежегодно поддръжката съгласно догововора. Такива договори за поддъжка, по които “З.Ф.” ООД има качеството на изпълнител,
са сключени с отделните етажни собственици, придобили собствеността върху
отделните самостоятелни обекти в сградата, като само една част от тях са с
нотариална заверка на подписите. Тези договори за поддръжка са сключени през
2012-а и 2013-а година и едновременно с договорите, с които е прехвърлена
собствеността върху отделните имоти. В договорите за поддръжка не е предвиден краен
срок на действието им, като същите имат за предмет единствено поддръжка на
площите и съоръженията за общо ползване в комплекса, наименован “Вила Астория
1”, а предвидените дейности, които изпълнителят – “З.Ф.” ООД, се е задължил да
извършва, се свеждат основно до: техническа поддръжка на съоръженията за общо
ползване; организация на вътрешния ред и режима на достъп в комплекса;
организиране на външна охрана на комплекса; поддръжка на общите инсталации,
подземни и надземни съоръжения, дворното пространство, зелените площи, детската
площадка, басейните, атракционни и други; организация на санитарно-хигиенните
дейности в комплекса; организиране и предоставяне на допълнителни платени
услуги; организация на кумуналните дейности.
Въз основа на няколкото сключени
с ответника договори за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и
обекти за общо ползване, които са с нотариална заверка на подписа, през 2013г.
“З.Ф.” ООД е заявил пред общинската администрация, че комплексът представлява
такъв от “затворен тип”. В тези договори с нотариална заверка на подписите (по
делото са представени шест такива) като предмет на договорите с отделни етажни
собственици е предвидено наред с поддръжката, така и управлението на общите
части в комплекса, като в тях са изброени и дейностите, свързани с управлението.
На 10-и и 11-и август 2017г. е
било проведено Общо събрание на Етажната собственост на Апарт-хотел “Вила
Астория, сграда с идентификатор *********, находящ се
в местност “Козлука”, комплекс “Елените”, на което е бил избран Управителен
съвет на ЕС в състав от 7 члена, а за председател на УС на ЕС е избран А.А.Р..
На 11.07.2019г. от Председателя
на УС на ЕС – Алексей Ропай, е изготвена покана за свикване на общо събрание
(наименована “уведомление”), и подписана от него, което събрание да се проведе
на 19.07.2019г. от 19:00 часа на територията на района на басейна, при следния
дневен ред: 1. Отчет на Управителния съвет на етажната собственост “Вила
Астория 1” за работата да периода от 02.08.2018г. до 19.07.2019г.; 2. Отчети на
членовете на Управителния съвет на етажната собственост “Вила Астория 1” за
извършване работата в Управителния съвет за периода от 11.08.2017г. до
19.07.2019г.; 3. Отчет на Контрольора за периода от 02.08.2018г. до
19.07.2019г.; 4. Относно откриване на текущата сметка на Управителния съвет на
Етажната собственост “Вила Астория 1”; 5. Относно овластяването на Управителния
съвет на Етажната собственост “Вила Астория 1” за
разработката и сключването на Договор за управление на общите части на Етажната
собственост със собственици на самостоятелни обекти във “Вила Астория 1”; 6.
Относно овластяването на Управителния съмвет на “Вила Астория 1” за
разработката и сключването на Договор за поддръжка и обслужване на общите части
на Етажната собственост “Вила Астория 1” с юридическо лице за възнаграждение
или трудови договори с лица, които осъществяват поддръжка и обслужване, за
възнаграждение; 7. Относно разходите за управлението и размера на
възнаграждението на Председател на Управителния съвет на Етажната собственост
“Вила Астория 1”; 8. Относно сроковете за плащане на такса за поддръжка във
“Вила Астория 1”; 9. Относно практиката за отдаване на самостоятелни обекти в
Етажната собственост “Вила Астория 1” в наем по принципа на взаимно
компенсиране; 10. Относно мерките за решаване на проблеми на етажната
собственост “Вила Астория 1”; 11. Избор на Управителния съвет на Етажната
собственост “Вила Астория 1”; 12. Избор на
контрольора.
Поканата (уведомлението) е била
поставена на видно място на входните врати на сграда “Вила Астория 1” в 13:00
часа на 11.07.2019г., за което действие е съставен протокол, подписан от
Председателя на УС на ЕС и удостоверено с подписа на двама други етажни
собственици.
Поканата за свикване на
събранието е била изпратена на етажния собственик “З.Ф.” ООД по електронната поща на
12.07.2019г.
Изготвен е протокол от проведено
на 19.07.2019г. Общо събрание на собствениците на Етажната собственост “Вила
Астория 1” с кадастрален номер *********, к.к.
Елените, град Свети Влас, местност “Козлука”, община Несебър, в който е
посочено, че събранието е започнало в посочения в поканата час и на посоченото
в нея място, като от съдържанието му става ясно, че преди началото на
събранието е извършена регистрация на участващите на събранието, и че са се
регистрирали 65 собственици, а на събранието били представени 77.470% идеални
части от общите части на сградата. Затова поради наличието на изискуемия кворум
събранието е започнало на обявения в поканата час на основание чл.15, ал.1 от ЗУЕС. В списъка на участниците на събранието, за който е посочено в протокола
от ОСЕС, че е неразделна част от него, са посочени имената на представените на
събранието етажни собственици, притежаваните от тях самостоятелни обекти и
идеални части от общите части, които те притежават, както и участвалите на
събранието, всеки от които е етажен собственик (с изключение на адвокат Ц.М.),
като срещу всеки участник са посочени номера на жилището, на което е
собственик, както и етажните собственици и идеалните части от общите части от
ЕС, които всеки от участниците представлява. Правилно са посочени идеалните
части от общите части в проценти срещу всеки от участвалия, респ. представения,
етажен собственик, тъй като същите съответстват на посочените в документите им
за собственост. В този списък на
участниците на събранието се съдържат техните подписи, включително и
срещу етажните собственици, които всеки от тях представлява.
Нито от списъка на
участниците, нито от представените пълномощни се установява някой от тях да е
представлявал повече от трима етажни собственици. Етажният собственик А.Б.е
представлявал четирима етажни собственици по пълномощие, но двама от тях са
съсобственици на един самостоятелен обект. Същевременно отделни съсобственици на
един самостоятелен обект, са представлявали отделни етажни собственици, не
повече от трима. Пример за това е случаят, в който етажните собственици на
Студио № 42 – Л.К.В.и М.А.В., са участвали като етажни собственици на
притежавания от двамата самостоятелен обект, и като такива са представлявали
заедно 0.892% идеални части от общите части на етажната собственост, а отделно
от това всеки от тях е участвал на събранието и при гласуванията като е
представлявал други етажни собственици – Л.К.В.е представлявала по пълномощие
Етажните собственици М.В.О., В.Н.М.и В.Г.Л., а М.А.В.е представлявал по пълномощине етажните собственици, също собственици на
отделни обекти, Н.Н.Г.и Р.А.С.. За улеснение при
пресмятането при гласуването срещу всеки участник на събранието в списъка е
посочен общия процент идеални части от общите части в етажната собственост,
които той представлява като етажен собственик и като пълномощник на други
етажни собственици.
В протокола е посочено, че
събранието е започнало с избор на председателстващ събранието, протоколчик и „брояч“, като е отразено само, че за
председател на събранието е избрана Олга Лазаревна Медовар, а за протоколист В.Ю.К.. Освен дневния ред в
протокола от събранието се съдържат взетите на него решения. Към протокола са
приложени отчетите, които са прочетени по т.1, т.2 и т.3 от дневния ред, но в
него не са отразени конкретните изявления на лицата по другите точки от дневния
ред, от които е посочено, че е „слушана информация“, нито конкретните
разисквания и от кого са правени предложения, в какво са се изразявали
обсъжданията.
Протоколът от общото събрание е
бил изготвен на 22.07.2019г., а съобщението за неговото изготвяне от същата
дата е било поставено на видно място на входните врати на сградата в 20:00
часа, за което действие е съставен протокол, подписан от председателя на Етажната
собственост – А.А.Р.и двама етажни собственици.
Протоколът от Общото събрание на Етажната собственост е бил изпратен по пощата
с препоръчано писмо с обратна разписка на „З.Ф.“ ООД, получено от последния на
14.08.2019г.
Искът по чл.40 от ЗУЕС, въз
основа на който е образувано настоящото производство, е предявен на
05.09.2019г.
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:
По допустимостта на иска:
Изрично в чл.40, ал.2 от ЗУЕС
(редакцията след изменението ДВ, бр.57 от 2011г., бр. 26 от 2016г) се
предвижда, че 30-дневният срок за предявяване на иска за отмяна на
незаконосъобразно решение на общото събрание започва да тече от ПОЛУЧАВАНЕТО на
решението по чл.16, ал.7. Тази
разпоредба урежда както поставянето на съобщението за изготвения
протокол от ОСЕС, така и самото предоставяне на протокола от събранието
на собствениците. И след като в съобщението не се съдържат решенията на общото
събрание, последните могат да се връчат, съответно получат от етажния
собственик, единствено с предоставяне на самия протокол от ОС на ЕС, в който те
са обективирани.
Неправилното цитиране на закона
от страна на ответната страна, което в случая е направено с отговора на
исковата молба, но и се поддържа в хода на производството, не може да промени
факта, че преклузивният срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС е
започнал да тече за ищеца от 14.08.2019г., когато председателят на УС на ЕС е
избрал да изпрати протокола от общото събрание по пощата с препоръчано писмо,
независимо, че е разполагал и с адреса на електронната поща (чрез която е
връчена поканата са свикване на събранието). Този срок в случая е спазен,
поради което предявеният иск се явява допустим.
По основателността на иска:
Не се доказаха твърденията на ищеца са
неправилно изчислен кворум при провеждане на общото събрание на Етажната
собственост предвид, че в списъка на участниците на събранието са посочени
идеалните части от общите части в проценти, прилежащи към всеки самостоятелен
обект на етажните собственици, които са участвали или лично или чрез
упълномощен представител на събранието и правилно въз основа на тях е изчислен
кворума, при който е проведено събранието, като законосъобразно то е започнало
в предварително обявения в поканата час по смисъла на чл.15, ал.1 от ЗУЕС.
С представянето по делото на
нотариални актове, с които са извършени последващи сделки
– договори за покупко-продажба на недвижими имоти, бе опроверган довода на
ищеца, че на събранието са присъствали, респ. били са представени, лица, които
не са етажни собственици.
Твърдението за неизяснен или
неправилно посочен кворум ищецът обосновава с доводите, че отделни
самостоятелни обекти не са били представлявани от всички съсобственици, а гласа
на някой от тях се е отчитал за всичките прилежащи части към съответния самостоятелен
обект, както и че такива съсобственици не са имали пълномощни от останалите.
Тези съображения се потвърждават от изразеното становище от страна на процесуалния
представител на ответника по повод представените в хода на производството
писмени доказателства, и в частност пълномощните и документите за собственост.
В тази връзка следва да се отбележи само, че участието само
на един от съсобствениците на самостоятелен обект в ОСЕС и гласуването от името
на всички съсобственици на обекта при вземането на решенията, представлява
действие по обикновено управление, поради което от една страна за тези негови
действия не се изисква пълномощие от останалите съсобственици на самостоятелния
обект, а от друга страна, ако никой от съсобствениците на един самостоятелен
обект не участват на ОСЕС, няма пречка пълномощното по чл.14 от ЗУЕС да изхожда
само от един от съсобствениците на обекта, т.е. не е нужно всички съсобственици
на самостоятелен обект да упълномощават един представител. Независимо от това
обаче дали всички съсобственици на самостоятелен обект ще участват на
събранието, или само един от тях, или пък ще бъдат представлявани от
пълномощник, при гласуването следва да се отчете идеалната част от общите части
в ЕС, които всички тези съсобственици притежават, т.е. прилежащите части към
самостоятелния им обект, което в случая е сторено.
Неоснователен се явява довода в
исковата молба, че в случая комплексът „Вила Астория
1“ представлявал такъв от затворен тип. Съгласно дадената в § 1, т.3 от ДР на
ЗУЕС дефиниция за „жилищен комплекс от затворен тип“, могат да бъдат
разграничени няколко основни белега: 1) Съществуването на един урегулиран поземлен
имот - това е имотът, осигуряващ единството на комплекса, а сградите в режим на
етажна собственост и другите обслужващи обекта следва да са изградени в
неговите пространствени граници; 2) Съществуването на няколко сгради в режим на
етажна собственост – няколко построени сгради, за всяка от които е възникнал
режим на етажна собственост, а самостоятелните обекти в тези сгради следва да
имат жилищно предназначение; 3) Съществуването на други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите – кумулативно изискване наред със съществуване на
няколко сгради в режим на етажна собственост, като обектите имат особено
предназначение и обслужват ползването на самостоятелните обекти, разположени в
сградите в режим на Етажна собственост; те могат да бъдат отделни сгради,
съоръжения, площадки, градини, развлекателни кътове, басейни и други, като
ползването им може да бъде свързано с предоставянето на допълнителни услуги на
живеещите в жилищния комплекс от затворен тип (търговски обекти) или да
осигуряват неговото управление (административни обекти); 4) Въвеждането на
изисквания за контролиран достъп за външни лица – изискванията следва да
намират приложение и спрямо живущите в комплекса, доколкото последните също
трябва да използват определените места за влизане в и излизане от комплекса, да
спазват процедурите по идентификация, предоставяне на пропуск и други. Ако
първите два белега са свързани с наличието на определени обективно съществуващи предпоставки, то изискването за наличието на
контролиран достъп до комплекса предполага изрично
волеизявление в този смисъл: „въвеждането“ на правила, които да уреждат
влизането в и излизането от комплекса, предполага постигането на определено
съгласие между етажните собственици, а такова съгласие е необходимо и за
определянето на предназначението на обслужващите обекти в комплекса. Формата на
обективиране на въпросното съгласие е писменият
договор с нотариална заверка на подписите по чл.2, ал.1 от ЗУЕС. Така,
изхождайки от легалната дефиниция и разкритите в нея правни белези на жилищния
комплекс от затворен тип, се налага извода за необходимостта от наличието на
сключен договор по чл.2, ал.1 от ЗУЕС и неговото вписване – чл.2, ал.2 от ЗУЕС,
за да възникне жилищен комплекс от затворен тип. Това означава, че българският
законодател е възприел, че жилищният комплекс от затворен тип се учредява с
изрично волеизявление от страна на определени от закона лица, направено в
предвидената от закона форма (сключването на договора по чл.2, ал.1 от ЗУЕС),
като не е възприел разрешението, според което жилищният комплекс от затворен
тип възниква по силата на закона (ex lege) при наличието на предвидени от
законодателя предпоставки (както възниква правния режим на етажната
собственост).
В случая в урегулирания поземлен
имот с кадастрален идентификатор ********* съществува само една сграда в режим
на етажна собственост, като липсват валидни договори по чл.2 от ЗУЕС.
Специфичният предмет на такъв договор се съсредоточава в задълженията, приети
от собственика на индивидуалния обект, които могат да се противопоставят на
следващи приобретатели. Доколкото липсва специалния
затворен комплекс, тази част от сключените от ищеца договори действително би се
оказала без предмет. Това съдържание обаче не изчерпва съглашението в цялост,
доколкото в договора следва да се съдържа и воля на насрещните страни за
възлагане на определени услуги (например организиране на охрана, техническа
поддръжка на общите части и свободната от застрояване площ, изграждане и
поддържане в добро състояние и текущо почистване на градина с поливна система,
декоративно осветление, оборудване на кътове за почивка вътре и вън от
сградата, обзавеждане и декориране на местата за общо ползване и други) срещу
конкретно договорена цена. Извършването на подобни услуги не е ограничено с особени
изисквания на закона по отношение на собствеността или статута на вещите, върху
които изпълнителят се задължава да въздейства. Напротив, такава услуга е
допустимо да се осъществява по отношение на всякакви обекти, предназначени по
естеството или по волята на собствениците им за общо ползване дори и от трето
на етажната собственост лице. Вярно е, че отношенията, предмет на този вид
услуга, са от компетентност не на отделния собственик, а на неперсонифицираната
общност на етажните собственици, формираща воля чрез органа си Общо събрание
(чл.11, т.12 от ЗУЕС), но в този случай сделката-решение би била подчинена на
правилата за законосъобразно разпределение на разходите за управление и
поддържане на общите части на етажната собственост (чл.51, вр.
с § 1, т.11). Само в този смисъл правилата са възприемане от съдилищата като
императивни (Определение № 1097/17.11.2011г. по гр.д.№ 630/2011г. на ВКС, І
г.о.; Определение № 538/06.11.2015г. по гр.д.№ 4113/2015г. на ВКС, І г.о.;
Решение № 85/24.06.2014г. по гр.д.№ 1157/2014г. на ВКС, ІІ г.о.).
В тази връзка неоснователен се
явява довода на ищеца за липсата
на подписи на етажните собственици, участвали на събранието лично или
представени от пълномощници, за да удостоверят кой
как е гласувал по отделните точки от дневния ред. Тъй като законът изисква
протоколът да се подписва единствено от председателстващия събранието и от протоколчика, и предвид, че законът е предоставил 7-дневен
срок за изготвяне на самия протокол, очевидно е, че законът не поставя изискването
след изготвяне на протокола и преди обявяването му, да се призовават всички
етажни собственици и пълномощници, присъствали на
събранието, които да полагат подписите си на протокола по всяка отделна точка
по гласуването. Затова, когато чл.16, ал.5 от ЗУЕС изисква подписите на лицата,
достатъчни в случая за спазване на посочената разпоредба, са подписите им,
приложени на списъка на явилите се лица, който списък е неразделна част от
протокола на събранието. Това изискване е изпълнено, т.е. участниците на
събранието са положили подписите си на списъка срещу техните имена.
Независимо от горното съдът
намира, че процесното общо събрание е
незаконосъобразно свикано и проведено, в която връзка останалите доводи за
това, въведени с исковата молба, се явяват основателни.
На първо място по делото не е
представено решение на Управителния съвет на ЕС за свикване на събранието, а
само покана за свикването му, подписана единствено от председателя на УС на ЕС,
на когото обаче законът не предоставя право сам да свиква Общо събрание на ЕС.
В чл.12, ал.1, т.1 от ЗУЕС това право изрично е предоставено на Управителния
съвет – единият от органите на управление по смисъла на чл.10, ал.1 от ЗУЕС.
(Алексей Ропай няма качеството на управител, а на председател
на УС на ЕС). А когато чл.13, ал.1 от ЗУЕС изисква поканата да бъде свикана от
лицата, които свикват ОСЕС, означава, че в случая тя е трябвало да бъде
подписана от всички, или от мнозинството, от членовете на УС на ЕС, съответно
председателят на УС на ЕС, който я е подписал, е следвало да бъде оправомощен да стори това от името на останалите членове на
УС на ЕС, данни за което не се съдържат по делото.
На второ място, след като
свикващият събранието е преценил, че етажния собственик „З.Ф.“ ЕООД следва да
бъде уведомен за събранието чрез изпращане на поканата по електронната поща,
означава, че е приел, че са налице условията за това по смисъла на чл.13, ал.2
от ЗУЕС, а именно, че не ползва самостоятелния си обект, и че този факт е бил
известен, както е признато в отговора на исковата молба. Това по същество
означава, че в случая „З.Ф.“ ООД не би могъл да бъде редовно уведомен чрез
поставянето на поканата за събранието на входа на сградата според чл.13, ал.1
от ЗУЕС, но за да се счита редовно уведомен този етажен собственик, е било
необходимо поканата за събранието да му бъде изпратена в срока, посочен в тази
разпоредба. Следователно, когато е поставил поканата на входа на сградата на
11.07.2019г., но тя е изпратена на етажния собственик „З.Ф.“ ООД по
електронната му поща на 12.07.2019г., че събранието ще се проведе на
19.07.2019г., по този начин по отношение на този етажен собственик – ищеца, не
е спазен 7-дневния срок по чл.13, ал.1 от ЗУЕС. Това налага извод за нередовното
уведомяване на този етажен собственик са ОСЕС, което представлява самостоятелно
основание за отмяна на решенията на процесното общо
събрание.
На трето място, съставеният протокол от проведеното ОС на ЕС
не отговаря на изискванията на чл.16, ал.5 от ЗУЕС. В него е посочено, че
определени участници на събранието са давали информация и са правили
предложения, без обаче са е посочено какви са били конкретните изявления на
отделните участници на събранието, имало ли е разисквания и обсъждания, в какво
се изразяват те.
Общото събрание е било
председателствано от О.Л.М., която е била член на УС на ЕС (л.187 от делото),
противно на твърдението на ищеца в исковата молба, на която законът предоставя
право да председателства събранието съгласно чл.16, ал.2 от ЗУЕС. Когато обаче
в протокола от ОСЕС е посочено, че за протоколчик е
избрана Виктория Юриевна Криштал,
това не е достатъчно да се приеме, че това е станало при спазване на императивната
разпоредба на чл.16, ал.4, изр.2-о от ЗУЕС, защото не е посочено кой е направил
това предложение за избора на протоколчик, като в
случая не може да се предполага, че този избор е направен по предложение на
председателстващия. Непосочването в протокола от кого е направено предложението
за избор на протоколчик пък е пряка последица от
нарушението на чл.16, ал.5 от ЗУЕС.
Всички тези съображения се
явяват достатъчни за да обосноват извод за основателност на предявения иск, тъй
като решенията, които са гласувани на проведеното ОСЕС, са взети в нарушение на
процедурата по свикване и провеждане на събранието, което влече след себе си и
незаконосъобразност на всички взети на него решения, и като такива следва да
бъдат отменени.
В полза на ищеца следва да бъдат
присъдени направените от него разноски по делото на основание чл.78, ал.1 от ГПК в общ размер на 581,74 лева, включващи разноски за платена държавна такса в
размер на 81,74 лева и разноски за платено адвокатско възнаграждение в размер
на 500 лева, която сума ответникът следва да бъде осъден да му заплати.
Претенцията на ответната страна
за заплащане на разноски по делото на в общ размер на 1 179,52 лева се
явява неоснователна, тъй като предвид изхода на делото разноски не му се следват
на основание чл.78, ал.3 от ГПК.
Предвид гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни ВСИЧКИ решения на проведеното на 19.07.2019г.
Общо събрание на собствениците на Етажната собственост на комплекс „Вила Астория 1“, сграда с идентификатор *********, в местността
„Козлука, к.к. Елените,
град Свети Влас, община Несебър, представлявана от Председателя на Управителния
съвет на Етажната собственост А.А.Р., обективирани в протокол от проведено ОСЕС от 19.07.2019г.
ОСЪЖДА Етажната собственост на
комплекс „Вила Астория 1“, сграда с идентификатор *********,
в местността „Козлука, к.к.
Елените, град Свети Влас, община Несебър, представлявана от Председателя на
Управителния съвет на Етажната собственост А.А.Р., ДА
ЗАПЛАТИ на “З.Ф.” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***,
к.к. Слънчев бряг, Административен център “Сапфир”,
етаж 3, представлявано от управителя Д.Г.Х., сумата в размер на 581,74 лв. (петстотин осемдесет и един
лева и 74 ст.), представляваща направени по делото разноски.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на Етажната
собственост на комплекс „Вила Астория 1“, сграда с
идентификатор *********, в местността „Козлука, к.к. Елените, град Свети Влас, община Несебър, представлявана
от Председателя на Управителния съвет на Етажната собственост А.А.Р., за осъждането на “З.Ф.” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление ***, к.к. Слънчев
бряг, Административен център “Сапфир”, етаж 3, представлявано от управителя Д.Г.Х.,
да му заплати сумата в размер на 1 179,52 лв. (хиляда сто седемдесет и
девет лева и 52 ст.), представляваща направени по делото разноски, като
неоснователна.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Бургаския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: