РЕШЕНИЕ
№ 46
гр. Монтана, 02.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – МОНТАНА в публично заседание на двадесет и
четвърти януари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Аделина Троева
Членове:Аделина Тушева
Елизабета Кралева
при участието на секретаря Соня Д. Георгиева
като разгледа докладваното от Елизабета Кралева Въззивно гражданско дело
№ 20211600500348 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С Решение от 27.08.2021година постановено по гр.д.
№941/2019година по описа на Ломския районен съд е признато за установено
по отношение на „А.“ЕООД представляван от Л.Н. и по отношение на И.П.,
че сключения между тях договор за наем с нотариална заверка на подписите
рег.№ *по регистъра на нотариус № *С.С. РС-Л. и вписан в служба по
вписванията Лом под вх.рег. № *, том *,акт */ 25.10.2012г. и анекс към него,
сключен с нотариална заверка на подписите рег.№ */28.06.2018г. по регистъра
на нотариус №*РС-С. и вписан в служба по вписванията Лом под вх.№ *,
т.*,акт */04.07.2018г. с предмети имоти № *, № *и № *в землището на
с.*нямат действие за стопанските 2020/2021 – 2022/2023 години, а има
действие договорът за наем на същите имоти сключен между Е.Б. и „А.-
2008“ ЕООД с нотариална заверка на подписите рег.№*по описа на нотариус
Е.К. РС Козлодуй и вписан в Служба по вписвания – Л. на 23.05.2018г. под
вх.№ *,т.*,акт.*. като в решението имотите са индивидуализирани по номера
по предходен плана, а не по действащите кадастрални регистри така, както са
1
описани в исковата молба.
Присъдени са направените в производството разноски на
ответниците.
Така постановеното решение е обжалвано от „А.“ ЕООД с.*с ЕИК
*представлявано от Л.Н. и И.П. и двамата чрез адв.К.П.-В. с изложени доводи
за неправилност и незаконосъобразност.В жалбата се твърди, че
първоинстанционния съд неправилно е приел, че сключения с ищеца договор
за наем, който впоследствие е анексиран е противопоставим на втория
ответник по договора за наем за същия имот.В жалбата са изложени доводи,
че договора за наем сключен между „А.-2008“ЕООД и Е.Б. за срок от три
години считано от 01.10.2020година е нищожен, тъй като притежаваното от
наемодателката право на собственост е по-малко от изискуемите от закона
повече от 25 на сто право на собственост-чл.26,ал.1, пр.1 от ЗЗД във вр. с
чл4а,ал.2 от ЗСПЗЗ.Договорът има действие считано от 01.10.2020година и
попада под разподедбата на чл.4а,ал.2 от ЗСПЗЗ, независимо, че договора е
сключен преди влизане в сила на горната разпоредба.Като нищожен договор,
противоречащ на закона, същия не поражда действие и не може да се
конкурира с първия по време договор за наем, който е валидно сключен в
писмена форма, нотариално заверен и вписан.Освен това договора между
ищеца и Б.не е потвърден от останалите съсобственици съгласно изискването
на §10,ал.1 от ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ. С оглед на това сключеният през
2012година договор за наем от жалбоподателя е действал както към момента
на сключване на договора на въззиваемите страни, така и на сключения Анекс
към него.Предвид разпоредбата на чл.20а от ЗЗД така сключения анекс
поражда своето действие от момента на вписването му и тъй като по него е
страна само един от съсобствениците, обвързани от последиците са и другите
съсобственици.Този анекс е неразделна част от сключения през 2012година
договор за наем, който е валиден, тъй като е потвърден със съответни
декларации в ОСЗ *от съсобствениците К.Р. и Б.Ч. с което е налице
потвърждение от съсобственици притежаващи повече от 25 на ста от правото
на собственост върху процесните имоти.Моли съда да отмени атакуваното
решение като незаконосъобразно и отхвърли исковата претенция изцяло като
неоснователна
В съдебно заседание жалбоподателя не се представлява, но са
2
представени писмени бележки, съдържащи подробни доводи в подкрепа на
твърденията изложени в жалбата.Моли съда да уважи същата като отмени
атакуваното решение като неправилно и незаконосъобразно и да постанови
ново, с което да отхвърли предявения иск.
В срока по чл.263 от ГПК е постъпил отговор на жалбата от „А.-
2008“ с ЕИК *представлявано от К. С. чрез адв.Р.Б.-МАК с изложени
доводи за допустимост на жалбата и нейната неоснователност .Моли съда да
остави жалбата без уважение и потвърди атакуваното решение като
правилно и законосъобразно.В отговора се твърди, че към момента на
сключване на договора за наем между Е.А. и „А.-2008“ ЕООД е било налице
свобода на договарянето с оглед разпоредбата на чл.9а от ЗЗД и не е имало
нормативни ограничения.Ако се приеме, че нормата на чл.4а ал.2 от ЗСПЗЗ е
приложима и към процесния договор това би означавало, че се придава
обратно действие спрямо сключени вече договори, което е недопустимо
Фактът,че договорът им не е потвърден по реда на §10,ал.1 от ПЗР на
ЗИДЗСПЗЗ касае само договори за наем сключени при неспазване условията
на чл.4а ал.1 от ЗСПЗЗ, а към договорите сключени по реда на чл.4а,ал.2 не е
поставено изискваане същите да са потвърдени от съсобственици извън
сключилите договора.Смята, че сключеният между тях дотовор е валиден и
действителен и поради по-ранното си вписване е противопоставим на анекса,
сключен от жалбоподателите, който е нищожен, поради противоречие с
императивни норми и заообикаляне на закона.Горното становище се подържа
и в съдебно заседание чрез адв.Б..
Във въззивното производство не са събрани нови доказателства.
Настоящият съдебен състав,като прецени направените в жалбата
оплаквания, доводите на страните и събраните по делото
доказателства,намира за установено следното:
Въззивната жалба е подадена от надлежна в производството страна
в срока по чл.259,ал.1 ГПК и е процесуално допустима.Разгледана по
същество е основателна.Съображенията на МОС за това са следните:
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението и по допустимостта му в обжалваната част.
Правилността на решението се проверява с оглед наведените във въззивната
жалба доводи. Обжалваното решение е валидно и допустимо, а разгледано по
3
същество е правилно
Пред първоинстанционния съд е предявен иск с правно основание
чл.124,ал.1 от ГПК за признаване за установено по отношение на „А.“ЕООД
представляван от Л.Н. и по отношение на И.П., че сключения между тях
договор за наем с нотариална заверка на подписите рег.№ *по регистъра на
нотариус № *С.С. РС-Л. и вписан в служба по вписванията Л. под дв.вх.рег.
№ *, том *,акт */25.10.2012г. и анекс към него, сключен с нотариална заверка
на подписите рег.№ */28.06.2018г. по регистъра на нотариус №*РС-С. и
вписан в служба по вписванията Л. под вх.№ *, т.*,акт */04.07.2018г. с
предмети имоти № *, № *и № *в землището на с.*нямат действие за
стопанските 2020/2021 – 2022/2023 години, а има действие договорът за наем
на същите имоти сключен между Е.Б. и „А.-2008“ ЕООД с нотариална
заверка на подписите рег.№*по описа на нотариус Е.К.РС К. и вписан в
Служба по вписвания – Л. на 23.05.2018г. под вх.№ *,т.*,акт.*.
За да постанови атакуваното решение МРС след анализ на
доказателствата по делото събрани пред него е приел, че няма законова
забрана един собственик да сключи няколко по време договора за наем за
една и съща вещ. Доколкото това му действие поражда конкуренция на права
между наемателите относно правото на ползване на имота, съда намира че
следва да намерят приложение правилата на чл. 237, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД. С
разпоредбите на чл. 237, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД се цели да се осигури защита на
наемателя от петиторна претенция на новия собственик на имота, като липсва
основание за неприлагането й в хипотеза на пренаемане /веднъж или няколко
пъти/ на имота. Така доколкото сключения с ищеца договор за наем, който е
вписан, впоследствие и анексиран, който анекс също е вписан на 04.07.2018г.,
той е противопоставим на втория договор за наем за същия имот от вписан на
21.05.2018 г., на основание чл. 237, ал. 2, изр. 1 ЗЗД за срок от една година.
Първоинсатнционния съд е приел за неоснователни аргумента на
ответника относно приложимостта на нормата на чл. 4а и б, ЗСПЗЗ тъй като в
конкретния случай същата е влязла в законна сила на 22.05.2018г., а договора
сключен от Е.Б. и ищеца е от 21.05.2018г.
Така направените изводи по правния спор не се споделят от
настоящата инстанция по следните съображения:
Съгласно разпоредбата на чл. 124, ал. 1 ГПК всеки може да предяви
4
иск, за да възстанови правото си, когато то е нарушено, или за да установи
съществуването или несъществуването на едно правно отношение или на
едно право, когато има интерес от това.
Допустимостта на предявения иск се предпоставя от наличието на
правен интерес у ищеца от установяване съществуването на облигационни
правоотношения. Въз основа на твърденията на страните, съдът намира, че е
налице спор относно съществуване на вписано в Служба по вписванията
обстоятелство.
Възникналият между страните правен спор обосновава наличието на
интерес у ищеца от предявяване на иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от
ГПК.
Ищецът обосновава правния си интерес от водене на иска с
твърдението , че е сключил договор за наем за процесните имоти, в
съответствие с изискванията на закона за период от три години касаещ
стопанските -2020-2203година, за който впоследствествие се е оказало , че с
анекс е продължен предходен договор за наем за същите имоти, касаще
неговия период сключен между жалбоподателя.
От събраните по делото писмени доказателства е видно, че с Решение
№*от 04.11.1994година е възстановено правото на собственост на
наследниците на П. Ф. .б.ж. на гр.*, починал на 04.12.1989година в
съществуващи реални граници. В ЗЕМЛИЩЕТО НА С.*, общ.*а именно нива
от 5,413дка в м.*съставляващ имот *, нива от 4.058дка в м.*, съставляващ
имот №*и нива от 51.979 в м.*съставляващ имот №*по картата на
землището.Видно от приложените скици тези имоти към настоящия момент
са със следните индентификатори *,* и *.Ответникът И.П. е един от
наследниците на П.Б..
Установено е също така, че на 27.09.2012година между И.П. и „*“
ЕООД е сключен договор за наем на земеделски земи с предмет
гореописаните имоти възстановени на наследниците на П.Б. за срок от 5
години считано от 01.10.2015година.Договорът е вписан на 25.10.2012година
под №*и е нотариално завере
На 21.05.2018година между друг наследник на общия наследодател П. Б.
а именно Е.Б. и „А. 2008“ година се сключва друг договор за наем на
земеделски земи с предмет именно описаните по-горе имоти за срок от три
5
години считано от 01.10.2020година.
Междувременно между страните по първия договор „А.“ ЕООД и И.П.
се сключва Анекс към него без дата, но нот.заверен на 28.06.2018година и
вписан под №*от 07.07.2018година, с който анекс е продължен срока на
договора от 25.10.2012година с още пет години считано от 01.10.2020година.
По тази фактическа обстановка не се спори.Безспорно е също така, че и
двата договора са сключени от съсобственици притежаващи по-малко от 25
на сто от правото на собственест върху процесните земеделски
имоти.Спорното между страните по делото кой договор за наем е валиден за
стопанските 2020-2023година и налице ли твърдяната нищожност.
Основния довод на ищеца в исковата молба е свързан с твърдениято, че
Анекса по първия договор не може да бъде противопоставен на втория
договор за наем с оглед разпоредбата на чл.37б, ал.6 от ЗСПЗЗ, както и че
анекса е нищожен като противоречащ на разпоредбите на чл.4б,ал.1 и 2 от
ЗСПЗЗ.
Съгласно чл.4а от ЗСПЗЗал(1) Земеделска земя може да се отдава под
наем от:
1. собственика или от упълномощено от него лице;
2. лице, което притежава права върху земеделската земя, включващи в
съдържанието си правомощие да ползва или да управлява земята,
предоставено от собственик или от упълномощено от него лице;
3. съсобственик или съсобственици на земеделска земя, или от упълномощено
от тях лице.
В ал.2 е предвидено, че договор за наем на земеделска земя със срок
над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на
земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от
съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. В тези случаи
отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от
Закона за собствеността.Тази разпоредба е в сила от 22.05.2018година.
Съгласно чл.20а ал.2 от ЗЗД договорите могат да бъдат изменени,
прекратени, развалени или отменени само по взаимно съгласие на страните
или на основания предвидени в закона.Именно на тази правова възможност се
позовава жалбоподателя по отношение на анекса към договора за наем, с
6
който е продължил срока на действие на същия за срок още от 5
години.Налице са два валидно сключени договори за наем, като с оглед
разпоредбата на чл.37л,ал.5 от ЗСПЗЗ предимство има този, който е вписан
по-рано, а това е договора от 2012година.Същият е валидно сключен, породил
е правни последици и обвързва страните по него.Този договор действа и към
момента на сключване на анекса към него за удължаване на срока.Анекса
към договора за наем представлява едно допълнително споразумение между
наемодател и наемател, който става задължителна част и съпътства договора.
В случая имаме два договора за наем, сключени преди 22.05.2018година от
съсобственици притежаващи по малко от 25 на сто от съсобствеността върху
земите.
В §10а от ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ обаче е предвидено, че Договор за наем на
земеделска земя за срок, по-дълъг от една година, сключен до датата на
влизането в сила на този закон/22.05.2018г/, при който не са спазени
изискванията на чл. 4а, ал. 1, може да бъде потвърден от собственика с
декларация с нотариално удостоверен подпис, придружена с копие на
договора.В изречение второ от същата алинея е предвидено, че когато имотът
е съсобствен, декларацията се подава от съсобственика или от
съсобствениците, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от
съсобствения имот, или от лице, упълномощено от тях с нотариално заверено
изрично пълномощно.Декларацията по ал. 1 се подава в общинската служба
по земеделие по местонахождението на имота в срок до 31 юли 2018 г.В
случай че в срока по ал. 2 не е подадена декларацията по ал. 1, договорът за
наем на земеделска земя се заличава служебно в службата по вписванията и в
съответната общинска служба по земеделие след изтичане на стопанската
година.
В ал (8) от същия текст на закона е предвидено, че когато към датата на
влизането в сила на този закон договорът по ал. 1 не е регистриран в
общинската служба по земеделие, същият не се регистрира до привеждането
му в съответствие с изискванията на чл. 4а и 4б.
От събраните в първоинстанционното производство писмени
доказателства и писмо №*/13.12.2019година на Общинска служба по
земеделие гр.*е видно, че на 22.06.2018годино са представени два броя
декларации от И.П. и Б. Ч. по §10 от ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ с които са
7
декларирали потвърждаване на договор вписан на 25.10.2012година под №*
за имотите предмет на договорите за наем, ведно с приложения
договор.Двамата деклатори като едни от наследниците на общия
наследодател П. Б. притежават повече от 25 на сто от съсобствеността върху
земелските земи и с това потвърждение са изпълнени особените изисквания
на закона.
Не се установи такива декларации да са подавани от други
съсобственици за втория договор за наем, още повече, че той е сключен и
вписан втори по ред.Между него и анекса към първия договор не може да има
конкуренция, тъй като анексът не съществува самостоятелно, а е част от един
вече сключен договор.Предвид гореизложеното първи по време се явява
договорът между ответниците, който само е анексиран по отношение на
срока.Същия е потвърден с декларация с нотариално заверен подпис от
собственици притежаващи повече от 25 на сто от собствеността върху
земеделските земи в службата по земеделие по местонахождение на имота в
указания срок и е приведен в съответствие със законовите изисквания за
тях.По отношение на другия договор за наем не се установи в законовия срок
да е подадена декларация по чл.4,,ал.1 от ЗСПЗЗ и същия е следвало
служебно да бъде заличен от съответната общинска служба по земеделие.
По изложените съображения исковата претенция е изцяло
неоснователна и като такава следва да бъде отхвърлена с произтичащите от
това последици.
С оглед изхода на делото на жалбоподателя се следват разноски.С
жалбата обаче не е направено искане за присъждане на разноски и не е
представен списък по чл.80 от ГПК, поради което и МОС не присъжда
разноски.
Водим от гореизложеното МОС
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Р ешение№260320 от 27.08.2021година постановено по
гр.д.№941/2019година по описа на Ломския районен съд , вместо което
ПОСТАНОВЯВА:
8
ОТХВЪРЛЯ изцяло предявения иск от „А.-2008“ ЕООД с.*,
обл.*срещу „А.“ ЕООД с.*, обл.*и И.П. от гр.* за установяване по отношение
на „А.“ЕООД представляван от Л.Н. и по отношение на И.П., че сключения
между тях договор за наем с нотариална заверка на подписите рег.№ *по
регистъра на нотариус № *С.С.РС-*и вписан в служба по вписванията *под
вх.рег. № *, том *,акт */ 25.10.2012г. и анекс към него, сключен с нотариална
заверка на подписите рег.№ */28.06.2018г. по регистъра на нотариус №*РС-*
и вписан в служба по вписванията *под вх.№ *, т.*,акт */04.07.2018г. с
предмети имоти № *, № *и № *в землището на с.*нямат действие за
стопанските 2020/2021 – 2022/2023 години, а има действие договорът за наем
на същите имоти сключен между Е.Б. и „А.2008“ ЕООД с нотариална заверка
на подписите рег.№*по описа на нотариус Е. К. РС *и вписан в Служба по
вписвания – *на 23.05.2018г. под вх.№ *,т.*,акт.*. като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните, че е изготвено.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9