Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 31 гр.Бургас 28.02.2013
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски окръжен
съд, първо гражданско отделение в открито заседание на първи февруари две
хиляди и тринадесета година в състав;
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАН ВОДЕНИЧАРОВ
Секретар З.Т., като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 1883 по описа за 2011 год. за да се произнесе взе пред вид следното:
Производството е образувано по
иска на „БЪЛГЕРИЪН БИЛДИНГ ЕНТЪРПРАЙСИЗ” ЕООД с ЕИК *********, представлявано
от управителя Д. Ф. Г., гражданин на И., чрез адв. К.К.-*** против К.П.П.,***.
Ищецът твърди, че
е собственик на имота: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор 6****.*.***.2.**
с адрес на имота : гр.С., м. Б., бл. *, ет. *, ап. „А”-*, с административен
адрес: гр. С., ул. А. И.-Б. № **, ап. „А”-*, който се намира в СГРАДА № *,
изградена в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 6****.7.*** по кадастралната карта и
регистри, одобрени със заповед № РД-18.60/04.10.2007 г. на изпълнителен
директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. С., м. Б., целият с площ от
На 29.09.2011 г.
ищецът узнал, че имота е бил продаден на ответника К.П.. Сделката е
обективирана в нот. акт № ***, т. **, д. №*** от 0*.0*.20** г. на нотариус Ф. И.,
при БРС. При изповядването й ищцовото дружество е било представлявано от
пълномощник О.Я.П., действащ лично и като законен представител на „АЙРИШ ПРОПЪРТИ
МЕНИДЖМЪНТ” ЕООД, който е нямал съответната представителна власт да сключи
сделката, тъй като общото пълномощно не е достатъчно да се извърши сделка с
недвижим имот. Предмет на сделката е недвижим имот, поради което е следвало да
са налице индивидуализиращите по закона белези, които се определят от ЗКИР.
Дори и да се приеме, че други белези индивидуализират, то е следвало да има
точни граници, точно местонахождение в сграда, вкл. адрес, площ и етаж.
Собственикът на капитала на ищеца на проведено извънредно общо събрание на
21.03.2011 г. е взел решение за продажба на собствен на дружеството ап. № 3,
находящ се във вилна сграда за сезонно ползване в УПИ **-*, м. Б., землище гр. С.,
в което не се съдържат индивидуализиращи белези съответстващи на обекта на
сделката. Не съдържа достатъчно индивидуализиращи белези и посочването на
терена – квартал, граници, площ. Дори и да се приеме, че това е описанието на
терена, то върху него са построени четири сгради и не може да се изведе, че
става дума за апартамент в сграда 2 от комплекса. В резултат описания в
нотариалния акт имот не съвпада с взетото решение на собственика на капитала на
дружеството И е налице пълно несъвпадение. Ищецът навежда правен довод, че
наличието на решение по чл. 137 ТЗ е елемент от фактическия състав на формиране
и изразяване волята на продавача, а липсата на индивидуализиращи белези на
продавания имот в протокола от взетото решение за продажбата му, води до
невъзможност да се идентифицира точно волята на продавача, което е равнозначно
на липса на воля да се продаде. Поради това ищецът твърди, че същата сделка е
сключена при липса на неговото съгласие и, като нищожна на това основание, не
поражда правни последици за него.
Ищецът отправя
искането: да
бъде прието за установено по отношение на ответника К.П.П., че ищцовото
дружество е собственик на процесния имот.
Правна
квалификация: Правното
основание на иска чл. 124 ГПК.
Ответникът изцяло оспорва основателността на исковата
молба. Твърди, че пълномощникът е имал широка представителна власт да продава
според нотариално завереното пълномощно, отнасящо се до разпореждане със
собствени апартаменти при услоВ. и цена каквато пълномощникът намери за
необходимо. Същата е волята на собственика на капитала и в протоколното решение
за продажба. ДейстВ.та на представлявания не са били ограничени с никакви услоВ.,
а неизчерпателното им изброяване не ограничава пълномощника. Още повече, че
тълкуването на съдържанието на пълномощното е изцяло в полза на упълномощеното
лице, тъй като пълномощникът е бил и управител на целия комплекс и процесната
сделка е част от цялостната му дейност по управление. Нещо повече, продажбата е
била осъществена в резултат на действието на предварителен договор за продажба
на търговското предприятие на ищеца от 01.08.2011
г., сключен между ищеца и пълномощника му по процесната сделка О.П., според
който същият О.П. е бил овластен и генерално да се разпорежда с всички обекти в
комплекса срещу обща цена от 347 000 евро. Поради това интереса от сделката
следва да се преценява в контекста на цялостните многообразни взаимоотношения между ищцовото
дружество и пълномощникът му.
На следващо място ответникът твърди, че
пълномощникът е бил надлежно упълномощен да сключи процесната сделка. Аргументира
се с представеното в хода на нотариалното производство по сключването на
сделката протоколно решение на едноличния собственик на капитала на
дружеството. В същото, макар и неизчерпателно, са посочени достатъчно
индивидуализиращи признаци на обекта, който е бил предмет на сделката. Посочен
е бил не кадастралния идентификатор, а административния адрес на имота, за
който е взето решение за продажба. Посочен е и номера на УПИ и
местонахождението на същия. В приложение на наредба № 15/2001 г. за структурата
и съдържанието на идентификатора на недвижимите имоти, може да се направи
извод, че решението за продажба е взето именно за процесния имот. Освен това
административния адрес на обекта съответства на ап. № 3, според приложена скица
и на номерацията на обектите в целия комплекс според одобрения инвестиционен
проект, където друг апартамент под същия номер няма. В подкрепа на твърденията
са и други разпоредителни сделки за обекти в същия комплекс, които са били
описвани с номерата по инвестиционния проект преди одобряването на КК. В тази
връзка се представя и нот. акт № 64/2007 г. за продажба на други два
апартамента описани с номера според номерацията на инвестиционния проект, по
която сделка представител на ищеца - продавач е бил сегашния му процесуален
представител. Твърди се още, че волята на едноличния собственик на капитала на
ищеца – Д. Г. ясно и недвусмислено се обективира в представеното пълномощно,
както за процесния имот, така и за продажбата на други обекти, поради което са
изпълнени изискванията на закона- чл. 147 ТЗ, вр. чл. 137, ал.1, т. 7 ТЗ. Решенията за разпореждане с имоти са
изготвяни протоколно по форма и начин за осъществяването на множество сделки
отнасящи се до имоти в същия комплекс. До момента собственикът на капитала на
ищцовото дружество не е твърдял, че извършените множество разпореждания са
недействителни поради непрецизна индивидуализация на имотите, което не може да
се приравни на липса на съгласие.
В допълнително
уточнение на иска и по представения от
ответника предварителен договор от 01.08.2011 г. ищецът твърди, че същият е нищожен. Твърди, че управителят на ищеца
не го е подписвал, поради което няма съгласие за сключването му. Потвърждава
твърдението си, че и сделката, с която е отчужден процесния имот е сключена при
липса на съгласие от страна на представителя на ищеца.
В допълнително
възражение ответникът поддържа, че
предварителния договор се отнася до продажба не на определен имот /индивидуализиран/,
а до продажба на цялото търговско предприятие на ищеца. Този договор
установявал сложните фактически отношения между страните, както и факта, че
цената по процесната сделка е уговорена в същия предварителен договор, който
определял крайната обща цена на всички неразпродадени до този момент имоти.
В съдебно заседание чрез адв. К.
искът се поддържа и се пледира за уважаването му.
Ответникът, чрез адв. И., оспорва иска и пледира за отхвърлянето му.
След съвкупна
преценка на събраните по делото доказателства съдът прие за установено:
Не се спори и се установява от
приложени писмени доказателства, че ищцовото дружество е закупило поземлени
имоти, върху които е бил построен комплекс- вилни сгради с апартаменти за
сезонно ползване – групи І, ІІ, ІІІ, както е по разрешение за строеж № 91 от 23.03.2006
г. на Община С.. Строителството е било осъществено от: ищцовото дружество; „Лиам
Г.” ООД и БГ „Асетс Мениджмънт” ООД,
като с удостоверение № 128/27.11.2009 г. на Община С. е било разрешено
въвеждането в експлоатация на построения комплекс, представляващ „вилни сгради
с апартаменти за сезонно ползване – група І, група ІІ, група ІІІ и басейн”. Не
се спори и по това, че след осъществяване на строителството процесния имот е
станал собствен на ищцовото дружество.
Спори се по
валидното отчуждаване на имота в полза на ответника. С нотариален акт № ***, т.
**, д. № ***/0*.0*.20** г. на нотариус Ф. И., при БРС е била извършена
покупко-продажба на имота находящ се в гр. С., м. Б., комплекс „вилни сгради с
апартаменти за сезонно ползване – група І, група ІІ, група ІІІ и басейн”, а
именно апартамент № А-*, представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор на обекта 6****.7.***.2.** по кадастралната карта и регистри на
гр. С., с адрес на имота : гр. С., местност Б., бл. *, ет. *, ап. А-*, с
административен адрес : гр. С., ул. А. И. – Б. № **, ап. А-*, ет.*, в сграда № *.
При изповядването на сделката ищеца – продавач е бил представляван от О.П.,
който е действал в качеството на физическо лице – пълномощник и в качество на
управител на втория пълномощник – „Айриш Пропърти Мениджмънт” ООД. С приемо –
предавателен протокол от 21.09.2011 г. имота е бил предаден на купувача в
присъствие на свидетели, които са установили неговото състояние при предаването
му. Според протокола, предаден е имота – ап. *, с идентификатор 6*.***.7.***.2.**, в гр. С., УПИ ****, сграда
*, бл. * на * етаж. Този протокол се оспорва като антидатиран, което не се
доказва, но дори и ответника да не е приел владението върху имота на тази дата,
то н е от значение за предмета на спора по установителния иск за собственост.
Представителните права при сключването на
сделката се установяват с пълномощно от 23.03.2011 г., нотариално заверено от
нотариус Нийл Шийхи, потвърдено и легализирано с апостил от 24.03.2011 г. Според това пълномощно,
собственикът на ищцовото дружество Д. Г. е упълномощил „Айриш Пропърти
Мениджмънт” ООД с управител О.Я.П.,
както и последния в качеството му на физическо лице, да осъществява
представителната власт при продажбата на недвижими имоти, самостоятелни обекти
в сградите, находящи се в гр. С., м. Б., УПИ ****, а именно: сграда № * с идентификатор 6****.7.***.2, апартамент № *
с площ от 158,
Упълномощаването е предхождано от извънредно
общо събрание на ищцовото дружество, проведено на 21.03.2011 г. в гр. Варна,
което е взело решението да се продаде собствения на дружеството апартамент № 3,
находящ се във вилна сграда за сезонно ползване в УПИ ****, в. Б., гр. С., като
продажбата е възложена на „Айриш Пропърти Мениджмънт” ООД, представлявано от
управителя О.П..
Установява се, че отношенията по процесната
продажба са предхождани от други правоотношения между ищеца и упълномощеното
дружество. С договор от 24.11.2009 г. ищецът е предоставил под наем на ”Айриш
Пропърти Мениджмънт” и му е възложил управлението на неговите
собствени 40 апартамента в УПИ ****, гр. С., м. Б.. На това основание, на
01.10.2010 г. страните са сключили и договор за поддръжка на 25 апартамента,
подробно изброени. Изпълнението на договорното съдържание се установява с
приложена нотариална покана от 13.12.2011 г. до ищцовото дружество, получена на
19.12.2011 г. от пълномощника адв. К., както и от приложена кореспонденция. Правоотношенията са се обогатили и със
сключването на 01.08.2011 г. на предварителен договор, по силата на който
ищецът се е задължил да продаде на „Айриш Пропърти Мениджмънт” търговското си
предприятие. Страните са определили цената на договора в размер на 347 000
евро, за каквато сума купувачът се е задължил да продаде собствените на ищеца
апартаменти. Цената е следвало да се
заплаща на различни вноски, след продажбата на всеки от апартаментите, като
крайната дата за цялостното изплащане е 30.12.2011 г. Крайният срок за
сключване на окончателен договор за продажба на търговското предприятие е
фиксиран на датата 30.06.2012 г. или по – рано в случай, че всички суми по
продажбата на апартаментите са предадени на продавача. Изпълнението на
договорното съдържание се установява с приложени писма от 24.09.3011 г. В тази
връзка се представят и други решения, взети на общи събрания на ищеца от
21.03.2011 г. и 12.04.2011 г. за продажбата на други апартаменти..
По делото са налични и доказателства – н.а. №
**, д. № **/20** г. на нотариус Ников и н.а. № ***, д. № 3**/20** г. на
нотариус Надежда Маркова, с които се установяват други отчуждавания осъществени
от ищеца чрез друг пълномощник – адв. К.. С пърВ. акт, след закупуването на
поземления имот, ищецът е учредил в полза на Л. Г. правото да построи два
апартамента в имота, а с втория е продаден на латвийските граждани Х. и В. В.
апартамент А – ** с идентификатор 6****.7.***.4.**.
Съдът е назначил съдебни експертизи.
Установява се от заключението на експерта по съдебно - графологичната
експертиза, че подписите положени след
думите „продавач” и над името Д. Ф. Г. под текста на предварителния договор от
01.08.2011 г. са положени от Д. Ф. Г.. Установява се от заключението на
експерта по съдебно - техническата експертиза, че по одобрения инвестиционен
проект, индивидуално обособените обекти са номерирани с „А-*”, „А-*”, „А-*” и
т. н., като процесния апартамент с идентификатор 6****.7.***.2.** е обозначен
като „конферентна зала”, а по административен адрес – гр. С., м. Б., бл.*, ет.
*, ап. А-*. В поземления имот 67800.7.208 има отразени четири сгради: сграда 1
– обслужваща; сграда 2 – 4 бр. вилни сгради обединени в група І ; сграда 3 – 2
бр. вилни сгради обединени в група ІІ и сграда 4 – 3 бр. вилни сгради обединени
в група ІІІ. По одобрения проект сградата, в която се намира процесния
апартамент е обозначена като „вилна сграда с апартаменти група І”, а по
административен адрес сградата е бл. 1. Действителната пазарна стойност на
апартамента е 33 964 евро, а ликвидационната – 30 568 евро. В
допълнително заключение се извежда справедлива пазарна стойност при анализ на
различните методи.
При така установените факти съдът намира
следното от правна страна:
В съгласие с доказателствата се налага извода, че
процесния апартамент е бил отчужден с редовна продавателна сделка. Преди
всичко, не се установи по делото незнанието на ищеца за сключената сделка,
както и отчуждаването на процесния имот да е осъществено с общо пълномощно.
Действително, в т. 1 пълномощното е общо, в началото на т. 2 също е
предоставена обща представителна власт за продажба на собствените на
дружеството – упълномощител имоти, но веднага след това имота е конкретизиран.
Според тази конкретизация, предоставена е представителна власт да се продаде
апартамент * с площ от 158,
При това положение, предявения иск се явява
неоснователен и недоказан и следва да се отхвърли.
При това разрешение на спора, на ответната
страна следва да се присъдят направените по делото разноски, каквито са
поискани, в размер на 1 150 лв. депозит за вещо лице и адвокатски хонорар.
Като се води от
тези мотиви съдът
Р Е Ш
И
ОТХВЪРЛЯ иска на „БЪЛГЕРИЪН БИЛДИНГ
ЕНТЪРПРАЙСИЗ” ЕООД с ЕИК *********, представлявано от управителя Д. Ф. Г.,
гражданин на И., чрез адв. К.К.-*** против К.П.П.,*** за приемане за
установено, че ищеца е собственик на имота САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с
идентификатор 6****.7.***.2.** с адрес на имота : гр.С., м. *., бл. *, ет. *,
ап. „А”-*, с административен адрес: гр. С., ул. А. И.-Б. № **, ап. „А”-*, който
се намира в СГРАДА № *, изградена в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 6****.7.***
по кадастралната карта и регистри, одобрени със заповед № РД-18.60/04.10.2007
г. на изпълнителен директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. С., м. Б.,
целият с площ от
РЕШЕНИЕТО може да
се обжалва пред АС-Бургас в двуседмичен срок от връчването му.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: