Решение по дело №566/2020 на Районен съд - Кърджали

Р Е Ш Е Н И Е

 

 

Номер

Година

17.08.2021г.

Град

Кърджали

В ИМЕТО НА НАРОДА

Кърджалийски районен

съд

състав

На

14.07.

Година

2021

В публично заседание и следния състав:

Председател

Мариана Гунчева

Членове

Съдебни заседатели

Секретар

Росица Петрова

Прокурор

като разгледа докладваното от

Съдия Гунчева

Гр.д.

дело номер

566

по описа за

2020

година.

            Предявена е искова молба от А.И.Д.   и Е.И.Д., в която сочат, че с договор за наем от 06.07.2016г. в качеството си на наемодатели  предоставили на ответника за срок от 1 година собствения си апартамент №13 с ид. № 55155.502.557.4.13 с площ 80.80 кв.м. , ведно с 23.93 кв.м. общи части от сградата, разположен на четвърти етаж, находящ се в гр.Пазарджик, ул.“Пловдивска“ №42, включващ – антре, хол с трапезария и излаз на тераса, кухня преходна през хола, спалня преходна през хола с излаз на тераса и  баня и тоалетна в едно помещение срещу заплащане 200 лева месечен наем за първите три месеца от договора, а за останалия период от време  от 260.00 лева. На същата дата – 06.07.2016г. ответникът се настанил в апартамента , който бил обзаведен в състоянието , описано подробно с приемо-предавателен протокол, заплащайки освен наема от 200 лева и 200 лева депозит, съгласно чл. 7 от договора. Депозита подлежал на връщане при коректно изпълнение на клаузите в договора и заплатени всички сметки за ток, вода, телевизия, СОТ или покриване на липси и щети по имота.

            Поради неизпълнение на поетите задължения от наемателя, Договорът бил прекратен и ответникът напуснал наетия имот на 02.04.2019г. , оставяйки неплатени сметки за вода, счупени  и похабени мебели и неплащайки  последния месечен наем – за м. март 2019г. . С приемо-предавателен протокол с участие на представител на агенцията за недвижими имоти било констатирано още – счупен стъклопакет на прозореца на спалнята, който впоследствие бил подменен от ищците с нов за 115.00 лева, за което представят фактура от 22.05.2019г..

            Констатирано било и напълно унищожена /неизползваема/ холовата кожена гарнитура, която била закупена за 2 600 лева. Кожата навсякъде била разкъсана от нокти на домашен любимец /котка, която наемателят  изрично заявил при подписване на договора за наем в агенцията, че не притежава/, а това , което останало под разкъсаната  кожа миришело на   котешка урина и било невъзможно да се ползва въпреки изтеклото време от повече от една година.  Целият апартамент миришел на котешка урина, поради неизчистени котешки изпражнения и изсъхнала котешка урина по целия апартамент. Представят фактура за закупуването на  кожената гарнитура № **********/02.11.2010г..

            При огледа след напускането на апартамента от ответника било констатирано още и скъсана щора на прозореца на спалнята/закупена за 60 лева/, вероятно от ноктите на домашния любимец. Били констатирани  още счупени дръжки на едното нощно шкафче, на скрина  и гардероба: счупено чекмедже на нощното шкафче, капака на тоалетната чиния – оставена без болтове , за които заплатили общо 100 лева за майстор, за да ги смени или поправи.

            Останала неплатена вода – 35 кубика по 1.68 лева – общо 58.80 лева и последния наем от 260 лева.

            След освобождаване на наетото жилище , то останало необитавано, тъй като никой не искал да го наеме. В момента холовата гарнитура била неизползваема , както и неработеща автоматична пералния DL 1200 Elektronic, повреден кухненски плот, счупени огледало и стъклен параван на душ кабината  в банята и пластмасова маса на терасата (които общо оценяват на 200 лева).

            Претендираните щети представлявали: неплатен наем за м. март 2019г. от 260.00 лева, 2 600.00 лева – унищожена холова гарнитура, 115.00 лева – подменен стъклопакет на прозорец, 60.00 лева – унищожена щора за прозорец, 58.80 лева – неплатена вода от 35 куб.м., 200.00 лева  за счупено огледало  в банята, 100.00 лева – поправка на счупени дръжки на шкафчета , или всичко общо 3 393.80 лева – 200 лева депозит, остатъчна сума от 3 193.80 лева.  Молят сумата от 3 193.80 лева да бъде присъдена ведно със законната лихва върху нея от датата на завеждане на исковата молба до окончателното й изплащане. В хода на производството ищците се отказаха от претенцията за заплащане на 100 лева за поправка на счупени нощни шкафчета и дръжки, поради което общо претендираната сума за причинените в жилището щети възлиза на сумата от 3 093.80 лева.

С представения по делото отговор по чл.131 от ГПК ответникът Л.Е. ***  оспорва иска и прави възражения, че имотът не е приет в добро състояние, както и ,че през времето на ползване на наетия имот са правени от наемателя подобрения, изразяващи се в претапициране на холовата гарнитура и в подмяната на душ -материята и батерията за мивка на обща стойност 500 лева. Оспорва претенцията за неплатен месечен наем за последния месец и прави възражение за прихващане по реда на чл.231 и чл.104 от ЗЗД. Сочи доказателствата.

 С допълнителна искова молба ищците  оспорват наведените твърдения в отговора на ответника, че имота е нает от наемателя в окаяно състояние, с изпочупени мебели, счупени прозорци и огледала, мебели без дръжки, опикани от котка мебели и запушени отводнителни канали. Оспорват да са извършвани от ответницата ремонти и подобрения , за които ищците не били уведомени писмено /съгласно чл.3.3 от договора за наем/. Не оспорват твърдението ,че по холовата гарнитура са залепени ленти на много места от изрязана изкуствена кожа с различни размери и приблизителен цвят, но поради пропитата миризма на котешка урина, тя била неизползваема. Отново заявяват, че макар и на 5 години, холовата гарнитура била нова, скъпа и почти неизползвана към момента на настаняването.

В доклада по делото съдът прие за безспорно обстоятелството, че ответникът —Л.П. със съползвателя -В.М. са използвали процесния имот под наем за периода от 06.07.2016 г до 02.04.2019г..

 

По делото бяха изслушани и приети два броя СЕ, които установиха следното:

            В първата СЕ от ВЛ Д.Г., приета в с.з на 27.01.2021 г. На стр. 6 от съдебния протокол ВЛ уточни, че стойността на дивана с дунапрена, е 1306.50 лева. Според нея вещите са неизползваеми и са негодни за употреба. Не подлежат и на ремонт.  ВЛ дава още заключение, че стойността на повредената вертикална щора от 60 лева претендирана стойност, възлиза на 30.15 лева, /т.З от заключението, подменения стъклопакет е 115.20 лева/т.2 от заключението/, а счупеното огледало в банята е от претендираните 200 лева, по анализ е оценен на 110.00 лева/ т.7/. Общата стойност на вредите възлизат на 2855.35 лева, без претендирания наем за последния месец от 230 лева/съгласно св. П.Г. ,размера на наема бил намален от 260 лева на 230 лева/и без претендираната и незаплатена вода за 35 куб. вода за 58.80 лева. BJI дава тези стойности за холовата гарнитура като дава експлоатационен срок от 30 години, по метода на амортизираната възстановителна стойност/разходен подход/ и метода на пазарните аналози , като и в двата случая е стигнало до заключението ,че стойността на гарнитурата е 1306.50лв.

            Повторната СЕ от ВЛ А.М. ***, е само досежно стойността на холовата гарнитура , и не касае другите претендирали вреди. За разлика от първото ВЛ , тя дава експлоатационен срок от 20 години за процесната холова гарнитура. Използвала е друг - трети метод на оценка органолептична оценка ,включваща вид, качество на стоката, материалите за изработка стойността на стоката ,съобразно марка и производител. При този подход ВЛ е стигнало до заключението ,че процесната холова гарнитура към датата на завеждане на исковата молба е 1359.00 лева, но при нормално и правилно използване / стр.З от първата СЕ от 04.05.2021 г. С оглед на личните възприятия при огледа на тази вещ, ВЛ е категорично, че тази вещ е напълно унищожена. Този извод прави въз основа на констатираните от нея разкъсвания навсякъде по кожата на гарнитурата по подлакътниците и облегалките и поетата от гарнитурата миризма, от урина на котка.

По използвания от нея метод по аналогия по чл.55 ап.1, т.6 от ЗКПО е приела, че този евентуален актив би се обезценил 50 %, което при покупна цена от 2600 лева/ 20 лева авансово плащане и 2580 лева доплащане/ ,то стойността и би била в размер на 1300 лева.

Съдът намира , че метода на амортизациите по чл.55 от ЗКПО е неприложим в настоящия случай, тъй като той касае вещи които са заприходени като дълготрайни материални активи в счетоводството на едно дружество / фирма/ и се прилага специален закон за корпоративното подоходно облагане. В случая не се твърди в исковата молба, че тази мека мебел е била собственост на фирма, нито пък има процедура по съставяне на актове на данъчната администрация с цел установяване на данъчни задължения с оглед приложението на ЗКПО. В случая е приложим общия ред по оценка пазарните аналози. По делото безспорно се установи, че такава холова гарнитура вече не се произвежда, а подобни при същия производител е на средна пазарна стойност при нормален процес на изхабяване е в размер на 1359.00 лева. С оглед на заключенията и двете ВЛ, дали своите заключения независимо едно от друго, че холовата гарнитура е напълно унищожена и не подлежи на ремонт и  възстановяване,   следва да се присъди нейната равностойност  , възлизащата на 1 306.50 лева съгласно заключението на вещото лице по първата експертиза като обективно и обосновано.

Направените възражения в писмения отговор по чл.131 от ГПК че били правени подобрения, нито бяха оценявани, нито бяха доказани по делото, с оглед на изискването по договор между страните те да бъдат в писмен вид.

По делото се събраха и гласни доказателства за установяване на вида, в който е бил нает апартамента, състоянието на мебелите при неговото наемане и напускане. От правна страна ответникът не обори презумпцията по чл.233 ал.1, изр. последно от ЗЗД , установяваща ,че „...до доказване на противното се предполага, че веща е била приета в добро състояние...“ Нещо повече – по делото се доказа, че апартамента и вещите в него ... не са били в окаяно състояние, с изпочупени мебели , счупени прозорци и огледала, мебели без дръжки , опикани от котка мебели  / каквото е становището на ответника в писмения отговор по чл.131 от ГПК/.

Така от разпита на св.Б. / собственик и посредник на агенцията, свързала страните за сключване на процесния договор за наем/ се установи, че наемателят лично е посетил и одобрил наеманото от него жилище,  а не само по интернет, без да са ходили на място, както свидетелства другата съползвателка - В.М./, че апартамента и обзавеждането в него са били в отлично състояние, като само мивката от стъкло е била пукната/ и е следвало да бъде сменена, че не е имало счупени стъкла и огледала, и че мебелите не са били опикани от котка. Същият свидетел /незаинтересован/ заяви, че при напускане на наемателя, тя лично е присъствала и е подписала протокола в който е описано състоянието на апартамента и обзавеждането непосредствено след неговото напускане на 02.04.2019 г.

Възраженията на ответника, че миризмата на котешка урина, пропила цялото жилище и мебелите в него , не били от неговото ползване, е неоснователно. Същият не оспорва, че са притежавали котка и тя е живяла в това жилище. Възраженията, че този домашен любимец бил кастриран, не променя факта, че независимо от неговия пол / мъжка или женски/ и дали е бил кастриран или не, той е имал физиологични нужди и естествени инстинкти - да си остри ноктите.

Възражението, че са наели жилището в окаяно състояние, също не беше доказано. Разпитаните свидетели от страна на ищците - св. П.Г., св. Г.Б. и св. Д.К., установиха, ,че преди ищците да заминат за Англия апартамента е бил в отлично състояние, и едва след напускане на наемателката са намерили апартамента в окаяно състояние и пропита от неприятна котешка урина. Тезата на ответника, че имал много работа и затова бил принуден да живее в това жилище почти три години, тъй като нямал време да наеме друго жилище не е логично. Свидетелят Д.К. заяви още ,че тя също има домашен любимец - мъжка котка ,която е кастрирана , но урината и макар и кастрирана, също миришела. Категорична е, че миризмата е от урината на котка. Тя също е незаинтересован свидетел.

Свидетелските показания на разпитаните от страна на ответника свидетели - св. Д.П., В.М., Т.Н., и Г. П. на първо място са заинтересовани от изхода на спора и съгласно чл.172 от ГПК следва казаното от тях да бъде ценено с всички останали събрани по делото доказателства. Д.П. е майка на ответника - Л.П. , а Г. П. е майка на В.М., съползвател на имота с ответника Л.П. . Те свидетелстваха за вещи,  които или не бяха предмет на исковата претенция или страната се отказа от търсене на обезщетение за тях. По същество същите свидетелстваха в полза на защитната теза на ответницата, че наетото жилище още в началото било  наето с изпочупени мебели, със счупени стъкла , скъсана щора , със холова гарнитура ,която трябвало да претапицира. Единственото което се припокрива с казаното от другите свидетели е, че са имали домашен любимец и наемодателите са знаели за него, и че тапицер е залепил лентите от друга материя по холовата гарнитура, но не казаха причината довела до това. Тези частични показания съпоставени с другите гласни и писмени доказателства по делото установяват по спора, че тези действия са били насочени за прикриване на част от вредите по гарнитурата, а твърденията за извършени подобрения – не се доказаха нито по основание, нито по размер.

Ето защо, съдът следва да кредитира казаното от незаинтересованите свидетели и писмените доказателства - приети от съда и не оспорени от страните писмени доказателства и заключенията на вещите лица, които в своята съвкупност установяват по безспорен начин, че наетото жилище и мебелите в него са били в добро състояние, наемателят ги е видял лично в присъствието на представител на агенцията за недвижими имоти, а не само по интернет, приемно-предавателни протокол няма описани такива вреди, което води до извода, че вредите по тях са само и единствено причинени от наемателят който ги е използвал и следва да заплати тяхната стойност.

Следва да се кредитира и казаното от св. Г.Н.,***, която е отчитала показанията на водомера, и свидетелства, че не е записвала изразходваната вода регулярно, тъй като е чукала, за да й отворят през този период ползвателите на апартамента, отвътре се е чувало шум, но те не са отваряли, за да отчете водата. Когато са напуснали, веднага й се е обадил собственика и е отчела консумацията. Свидетелства, че е имало доста изразходвана вода в кубици, но не може да каже колко. Смята, че апартамента още има задължения за вода, но не е сигурна. Към 2019 г цената на кубик вода възлизал на 1.56 лева.

И двете страни представиха удостоверение от ВиК -Пазарджик, които установяват, че цената на водата е 1.37 без ДДС или 1.644 лв. с ДДС , но без уравняване на сметките по общия водомер. В последното с.з съдът прие и разписка от 07.05.2021 г с приложения към нея за заплатени от ищцата стари задължения за ползвана вода по три фактури от 17.05.2019 за 13 куб., за 7 куб и от 12.07.2019 г за 14 куб., общо 34 куб. вода на обща стойност от 66.52 лева /не оспорени от ответника/.

 По отношение на претендирания наем за м.март 2019 г. , също се установи, че той не е заплатен. Свидетелката П.Г. е категорична ,че и е платен наема за м. февруари в размер на 230 лева.

При тези доказателства следва да се приеме, че исковата претенция е основателна и доказана по отношение на причинените вреди при използването на наетата вещ - апартамента и обзавеждането в него : холовата гарнитура е напълно унищожена и нейната равностойност понастоящем възлиза на 1 306.50 лева, като в останалата част и за разликата до предявения размер от 2 600 лева искът е неоснователен и недоказан; повредената вертикална щора е на стойност от 30.15 лева, като в останалата част и за разликата до предявения размер от 60 лева искът е неоснователен; подменения стъклопакет е на стойност от 115.20 лева; счупеното огледало в банята е 110.00 лева, като за разликата до пълния предявен размер от 200.00 лева искът е неоснователен и недоказан. Незаплатена вода за 34 куб. вода възлиза на 58.80 лева и неплатения наем за месец март на 2019 г възлиза на 230 лева , или общо вредите и незаплатената вода възлизат на 1 850.65 лева. Приспадайки депозита от 200 лева, заплатен при наемането на жилището през 2016 година, остава дължима сумата от 1 650.65 лева.  Исковата претенция над тази сума до предявения размер от 3093.80 лева следва да бъде отхвърлена като неоснователна. Следва да се присъди законната лихва върху сумата от 1 650.65 лева , считано от деня на завеждане на исковата молба 18.03.2020 г до окончателното изплащане на сумата .

Следва  ответникът да заплати на ищците и сторените от тях разноски по делото съгласно списъка по чл.80 ГПК ( включващи: 127.75 лева – внесена д.т., 90.00 лева – депозит за призоваване на трима свидетели 500.00 лева – адвокатски хонорар, 218.40 лева – разходи за гориво за 6 бр. явявания и 5.00 лева съд.удостоверение – всичко общо 941.15 лева), съразмерно уважената част на иска , а именно в размер на сумата   в общ размер от 545.35 лева.

Водим от изложеното, съдът

                                                         Р  Е  Ш  И  :

ОСЪЖДА   Л.Е.П. с ЕГН ********** *** да ЗАПЛАТИ на А.И.Д. с ЕГН  ********** и Е.И.Д. с ЕГН **********, двамата от *** сума в размер на 1 650.65 лева, произтичаща от прекратен Договор за наем от 06.07.2016г. на обект апартамент №13 с ид. № 55155.502.557.4.13 , разположен на четвърти етаж на сграда в ***, която включва: 1 306.50 лева – стойността на повредена холова гарнитура, като  отхвърля иска в останалата част и за разликата до предявения размер от 2 600 лева като неоснователен и недоказан; 30.15 лева – стойността на повредена вертикална щора, като отхвърля иска в останалата част и за разликата до предявения размер от 60 лева като неоснователен; 115.20 лева – стойността на подменен стъклопакет; 110.00 лева – стойността на  счупеното огледало в банята, като отхвърля иска за разликата до пълния предявен размер от 200.00 лева като неоснователен и недоказан; 58.80 лева -незаплатена вода за 34 куб. вода и 230 лева неплатения наем за месец март на 2019 г. или всичко общо  1850.65, като от тази сума  ПРИСПАДА  депозита от 200 лева, заплатен при наемането на жилището през 2016 година, ведно със законната лихва върху сумата от 1 650.65 лева , считано от 10.04.2020г. до окончателното й изплащане.

ОСЪЖДА   Л.Е.П. с ЕГН ********** *** да ЗАПЛАТИ на А.И.Д. с ЕГН  ********** и Е.И.Д. с ЕГН **********, двамата от *** направените по делото разноски съразмерно уважената част на исковете , а именно в размер на сумата   в общ размер от 545.35 лева.

 

Решението подлежи на обжалване пред КОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

 

 

                                                                       Районен съдия: