Р Е Ш Е Н И Е № …
Гр. Козлодуй, 8 ноември 2017 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД КОЗЛОДУЙ, ВТОРИ СЪСТАВ, в публично съдебно заседание на 26.10.2017 г. /Двадесет и шести ноември две хиляди и седемнадесета година/, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: АДРИАНА ДОБРЕВА
при секретаря Мартин Марков,
като разгледа гражданско дело № 920 по описа за 2017 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Съдебното
производство е образувано по искова молба на “КРАСИ” ЕООД със седалище ***, ЕИК
*********, представлявано от Красимир Младенов Милков – Управител, с която е
предявил против Е.К.Л., ЕГН ********** с адрес *** обективно евентуално
съединени иска – главен иск по чл.124, ал.1 ГПК за признаване за установено в
отношенията между страните съществуването
на облигационно правоотношение по силата на Договор за аренда, вписан в
АВп гр.Козлодуй на 30.10.2012 г. под № 70, том 6, вх.рег. № 3076 и евентуален
иск по чл. 537, ал. 2 ГПК за отмяна на извършеното под № 117, том 2, вх.рег. № 834/12.04.2017
г. на СВп гр.Козлодуй вписване на уведомление за едностранно прекратяване на
Договора за аренда.
В съдебно заседание
ищецът се представлява от пълномощник адвокат Д.Ц. ***, който поддържа исковете
и излага подробни съображения за тяхната основателност и доказаност.
Ответникът в срока по
чл.131 ГПК е подал писмен отговор на исковата молба, с който оспорва исковете
като неоснователни и недоказани. В съдебно заседание ответника се представлява
от пълномощник адвокат Марио Л. от АК-Враца, който оспорва исковете и иска да
бъдат отхвърлени по съображенията изложени в писмения отговор, кои доразвива.
По
делото са събрани писмени доказателства, от които съдът приема за установени от
фактическа страна следните обстоятелства:
На непосочена дата през
2012 г. между страните по спора е сключен договор за аренда, с нотариално
удостоверени подписи на 11.10.2012 г. от Нотариус Валентин Митов, в района на
РС – Козлодуй, с рег. № 373 на НК. Договорът е сключен в изискуемата форма
съгласно чл. 3, ал. 1 от ЗАЗ и е вписан в Агенция по вписванията – гр. Козлодуй
под № 70, том 6, вх. рег. 3076/30.10.2012 г. По силата на този договор
ответникът Е.К.Л., в качеството си на арендатор е отдал под аренда на ищцовото
дружество „КРАСИ” ЕООД земеделска земи – две ниви, а именно: нива, находяща се
в землището на гр.Козлодуй, с идентификатор № 37798.72.3, четвърта категория с
площ 10.350дка. В чл. 3 от Договора за аренда е предвидено, че същият се
сключва за срок от седем години, считано от 1.10.2014 г., т.е. срока на
договора за аренда е до 1.10.2021 г.
Между страните не е
спорно, че е налице вписано едностранно прекратяване на договора извършеното
под № 117, том 2, вх.рег. № 834/12.04.2017 г. на СВп гр.Козлодуй , като въведеното от ответника чрез пълномощник
Марио Кирилов Асенов твърдение за това е основанието му да го прекрати
едностранно по реда на чл. 27, ал.1 т.2 вр. чл.28, ал.1 от Закон за арендата в
земеделието – поради неплащане на уговорената арендна цена за стопанската
2015-2016 г..
По делото безспорно се
доказа и страните не спорят видно и от приложения в делото на л.19 нотариален
акт за покупко-продажба № 126, том 5, дело № 555/2016 г., че на 25.08.2016 г.
ответника Е.К.Л. чрез пълномощник е продала на трето лице „МЕК БАЛКАН” ЕООД,
гр.Перник земеделската земя предмет на цитирания по-горе договор за аренда
сключен с ищцовото дружество.
Ответника представи по
делото с писмения отговор договор за цесия на л.30 от 24.11.2016 г., с който
ответника Е.К.Л. е прехвърлила на трето лице вземането си от договора за аренда
с ищеца за стопанската 2015-2016 г. в размер на 1264.97 лева.
Ищецът твърди, че ответника неправилно и в нарушение на закона е прекратил договора за аренда, тъй като той е изправна страна по него. Твърди, че е изпълнил задължението си като е заплатил на третото лице купувач на земите предмет на договора арендната цена за стопанската 2015-2016 г. За доказване на това си твърдение е представил на л.38 в делото банков договор – кредитен превод от 29.11.2016 г. удостоверяващ факта, че на същата дата ищеца е превел по банков път на на „МЕК БАЛКАН” рента за 2015 – 2016 г. в общ размер на 9 808.00 лева. Доколкото в същия превод не е посочено да касае договора за аренда с ответника или да има за предмет същите земеделски земи /предмет на договора за аренда с ответника/, съдът не може да приеме за доказан факта твърдят от ищеца, че е изправна страна като е платил уговорената аренда по договора предмет на настоящия спор за стопанската 2015-2016 г.
Съдът приема от правна
страна следното:
Предявени
са два обективно съединени иска, като първия е положителен установителен иск.
Абсолютна процесуална предпоставка за предявяване на иска по чл.124, ал.1 ГПК е
наличието на правен интерес. Същият е
необходим за предявяването на всички искове, но за установителните
законодателят го предвижда изрично. Правният интерес се различава от
житейския такъв и при първия бива обусловен от връзката на правото /предмет на
иска/ с други права на същия правен субект, които биха били повлияни от
съществуването или несъществуването на правото, чието установяване се търси.
В конкретния случай, правният интерес от търсеното съдебно установяване е обоснован ясно в самата искова молба. В същата е посочено, че интересът от предявяване на исковете произтича от предприетите от ответника действия за вписване прекратяването на договора за аренда, сочещ на отричане на породените от договора арендни правоотношения.
Ищецът твърди, че сключеният между страните договор за аренда не е бил прекратен поради липса на предвидените за това предпоставки в договор и в закона. Следователно дружеството има правен интерес от провеждането на иск за съществуване на правоотношението по договора за аренда между страните, тъй като с инициираното от арендодателя вписване на прекратяването на този договор, същият по недвусмислен начин е оспорил съществуването на това правоотношение между страните.
По делото е
безспорно наличието на валиден договор за аренда сключен в изискуемата форма съгласно чл. 3, ал. 1 от ЗАЗ и е вписан в
Агенция по вписванията – гр. Козлодуй под № 70, том 6, вх. рег. 3076/30.10.2012
г., с който ответникът Е.К.Л., в качеството си на арендатор е отдал под аренда
на ищцовото дружество „КРАСИ” ЕООД земеделска земи – две ниви, а именно: нива,
находяща се в землището на гр.Козлодуй, с идентификатор № 37798.72.3, четвърта
категория с площ 10.350дка. В чл. 3 от Договора за аренда е предвидено, че
същият се сключва за срок от седем години, считано от 1.10.2014 г., т.е. срока
на договора за аренда е до 1.10.2021 г.
Безспорно се установи и обстоятелството, че на
25.08.2016 г. с нотариален акт за покупко-продажба № 126, том 5, дело №
555/2016 г., ответника Е.К.Л. чрез пълномощник е продала на трето лице „МЕК
БАЛКАН” ЕООД, гр.Перник земеделската земя предмет на цитирания по-горе договор
за аренда, и след като е прехвърлила собствеността си върху земеделската земя
предмет на арендния договор, ответника чрез пълномощник на 12.04.2017 г. е
вписала едностранно прекратяване на договора за аренда, като на 5.04.2017 г. е
отправила за това нотариална покана – предизвестие до ищеца като страна по
договора за аренда.
Според
съда най-важния въпрос за спора е свързан с факта безспорно доказан по делото,
че на 25.08.2016 г. с нотариален акт за покупко-продажба № 126, том 5, дело №
555/2016 г., ответника Е.К.Л. чрез пълномощник е продала на трето лице „МЕК
БАЛКАН” ЕООД, гр.Перник земеделската земя предмет на цитирания по-горе договор
за аренда.
Съгласно разпоредбата на чл.17, ал.2 ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на
договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е
бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е
бил вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години
след годината на придобиването, съгласно ал.3 на същата разпоредба приобретателят
е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Той не може
да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил
към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместването.
Така съгласно чл.17 ал.2 от ЗАЗ приобретателят на
арендувания обект на договора, т.е. купувача на земята „МЕК БАЛКАН” ЕООД
замества арендодателя Е.К.Л. като страна по договора за аренда предмет на
спора, тъй като той е бил вписан от датата на разпоредителната сделка, т.е. от
25.08.2016 г., т.е. именно „МЕК БАЛКАН” ЕООД придобива качеството арендодател по
вписания договор за аренда с ищеца от 25.08.2016 г., с всички произтичащи от
договора и закона права и задължения, в това число правото да получи
договореното арендно плащане. Заместването
настъпва с факта на покупко-продажбата и по силата на закона за целия оставащ
период от договора.
С разпоредбата на чл.17, ал.3 от ЗАЗ в тежест на
приобретателя е задължението да уведоми незабавно арендатора за
настъпилото заместване. Неизпълнението на това задължение има
за последица лишаване на приобретателя от възможността да иска от арендатора да
изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния
арендодател до получаване на съобщението за заместване /чл. 17 ал.3 изр.2 от ЗАЗ/.
Ако арендаторът вече е изпълнил задължението си към предишния собственик,
липсата на уведомление за заместването би рефлектирала върху правото на
приобретателя да иска изпълнение и да развали договора поради неизпълнение.
Така безспорно към датата, когато е отправил
нотариалната покана – предизвестие за прекратяване на процесния договор на
05.04.2017 г. и когато е вписано прекратяването на 12.04.2017 г. от ответника Е.К.
чрез пълномощник, последната вече е нямала качеството арендодател и не е била
страна по договора за аренда, следователно не могла и да го прекрати и
безспорно това й действие не е законосъобразно. Това обаче за спора няма значение именно поради същия факта, че от
25.08.2016 г. по силата на закона – чл.17, ал.2 ЗАЗ ответника вече не е страна
– арендодател по процесния договор , а такъв е купувача на земята „МЕК БАЛКАН”
ЕООД. От тук следва и, че иска на ищеца за установяване към датата на
предявяване на иска на факта на съществуване на валиден договор за аренда с
ответника Е.К. е неоснователен именно, защото не тя е страна по този договор.
Предвид на това съдът следва да отхвърли главния
иск, а следователно и евентуално съединения с него иск за отмяна на
едностранното прекратяване на договора за аренда и с оглед изхода на спора да
присъди на ответника сторените от нея разноски в процеса, представляващи
платено адвокатско възнаграждение в размер на 600.00 лева.
Съдът счита, че не следва да обсъжда доводите и
доказателствата на страните за това налице ли е изпълнение на задължението от
ищеца. Освен това договора за цесия на ответника би бил противопоставил на
ищеца при доказване на факта, дали купувача на земята „МЕК БАЛКАН” го е
уведомил за встъпването в договора за аренда и кога е сторил това, за да може
съда да прецени на кого е следвало да плати ищеца, за да бъде изправна страна.
Впрочем ищеца дори не доказа твърдението си, че е платил на „МЕК БАЛКАН” именно
по този договор за аренда.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ
изцяло обективно съединените искове на “КРАСИ” ЕООД със седалище ***, ЕИК
*********, представлявано от Красимир Младенов Милков – Управител против Е.К.Л.,
ЕГН ********** с адрес *** - главен иск по чл.124, ал.1 ГПК за признаване за
установено в отношенията между страните съществуването
на облигационно правоотношение по силата на Договор за аренда, вписан в
АВп гр.Козлодуй на 30.10.2012 г. под № 70, том 6, вх.рег. № 3076 и евентуален
иск по чл. 537, ал. 2 ГПК за отмяна на извършеното под № 117, том 2, вх.рег. №
834/12.04.2017 г. на СВп гр.Козлодуй вписване на уведомление за едностранно
прекратяване на Договора за аренда, КАТО НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 ГПК, “КРАСИ” ЕООД със седалище ***, ЕИК *********, представлявано от Красимир Младенов Милков – Управител да заплати на Ефрения К.Л., ЕГН ********** *** направените по делото разноски в размер на 600.00 лева за платено адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване от страните пред Окръжен съд Враца в двуседмичен срок от връчването на преписи.
Районен съдия: