Р Е Ш Е Н И Е
Гр. С., 02.08.2016 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, І-17 състав, в открито съдебно заседание на двадесети
май през две хиляди и шестнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: СТИЛИЯНА ГРИГОРОВА
като
сложи за разглеждане докладваното от съдията гр.д. № 10780 по описа на съда за
2011 г., взе предвид следното:
Производството
е образувано по подадена от Д.В.Н., В.Р.Н., И.Д.И. и З.Г.И. срещу „К.-Б.“ ООД искова
молба за признаване за установено, че са собственици на ап. № 6, представляващ
мезонет на две нива, намиращ се на мансарден етаж в жилищната сграда с подземен
гараж в гр. С., на ул. „********“ № **, с обща застроена площ от 149.67 кв.м. и
площ на покривната тераса на второто ниво от 11.99 кв.м., заедно с мазе № 6 в
подземния етаж с площ от 4.57 кв.м. и с 18.07% ид.ч. от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото, представляващо УПИ ІІІ-5, кв.
317-а по плана на гр. С., район „********“, м. „Буката“, целият с площ от 480
кв.м.
Ищците
твърдят, че на 16.08.2007 г. Д.Н. и И.И. сключили, по
време на брака си съответно с В.Н. и З.И., договор за покупко-продажба с „Н.“
ЕООД, по силата на който придобили право на собственост върху гореописания
имот. Към момента на сделката жилищната сграда била изпълнена на етап „груб
строеж“, след което последващи довършителни работи не били извършвани.
През
2011 г. узнали, че дворното място и жилищната сграда, включително процесният
имот, били обект на принудително изпълнение по изп.д. № 200978304005443 по
описа на ЧСИ И. Ч., взискател по което била „Б. ДСК“ ЕАД.
След
извършена проверка се установило, че УПИ ІІІ-5, кв. 317-а, заедно с намиращите
се в него сгради (впоследствие разрушени) бил закупен от Т. И. Т. и Г.К.Т. през
2005 г., като цената заплатили със средства, получени по договор за заем с „Б.
ДСК“ ЕАД. В полза на Б.та била вписана законна ипотека върху закупения имот.
На
17.04.2006 г. Т. и Г. Т.и продали имота, заедно със сградите в него на „Н.“
ЕООД, а на 14.06.2016 г. дружеството – собственик учредило договорна ипотека
само върху дворното място в полза на „Б.к.г.“ АД.
Впоследствие
Н.“ ЕООД построило в дворното място жилищна сграда в груб строеж, в която се
намирал имота на ищците.
При ЧСИ
рег. № 783 И. Ч. било образувано изп.д. № 20097830400543 с взискател
„Б. ДСК“ ЕАД и длъжници Т. Т. и Г. Т.а. Проведена
била публична продан на дворното място и на построената в него жилищна сграда,
включително върху собствения на ищците недвижим имот, като получената от
проданта сума била разпределена. Поземленият имот бил възложен на „К.-Б.“ ЕООД.
Съдебният
изпълнител приел, че учредената върху поземления имот ипотека разпростирала
действието си и върху построената в него жилищна сграда и обектите в нея.
Според
ищците ипотеката, учредена от „Н.“ ЕООД само върху поземления имот не
разпростирала действието си върху построените след учредяването й сгради в
имота. Поради това, към 16.08.2007 г., когато ищците придобили правото на
собственост върху самостоятелния обект в сградата – гореописания апартамент,
имотът им не се обхващал от ипотечното право. Не били и лично задължени спрямо
взискателя по изпълнителното дело. Тъй като към момента на извършване на
публичната продан апартаментът не бил собственост на длъжника, нито на трето
задължено по изпълнителното дело лице, то и ответникът не би могъл да го
придобие като купувач по проданта и съответно да противопостави на ищците
собственическите си права. По тези съображения молят съда да постанови решение,
с което ги признае за собственици на имота по отношение на ответника и да го осъди
да им предаде владението върху него.
Ответникът
оспорва иска. Признава, че е придобил имота на публична продан, като
постановлението за възлагане от 11.03.2011 г. влязло в сила и станал собственик
на УПИ ІІІ-5 от кв. 317-а по плана на гр. С., ведно с построената в него
жилищна сграда в груб строеж, състояща се от самостоятелни обекти, сред които и
процесния, описан в постановлението като мансардно ниво, представляващо мезонет
(ап. 6), с площ от 149.67 кв.м. и площ на покривната тераса от 11.99 кв.м.,
ведно със 17.90% ид.ч. от общите части на сградата и заедно с мазе № 6 с площ
от 4.57 кв.м.и прилежащите му 0.16% ид.ч. от общите части на сградата. Според
ответника, когато през 2005 г. Т. и Г. Т.а закупили имота, тяхното намерение е
било за извършват строителство в дворното място на ул. „********“ № 10, гр. С..
Поради това през 2006 г. възложили на „А.“ ЕООД да направи проектна разработка
на сграда, която да бъде построена на мястото на постройките, с които закупили
поземления имот. На 28.02.2006 г. Т.и подали молба до главния архитект на гр. С.
за издаване на разрешение за строеж. Такова било издадено под № 305/02.05.2006
г. При прехвърлянето на правото на собственост в полза на „Н.“ ЕООД на
17.04.2006 г. в нотариалния акт изрично била визирана учредената в полза на „Б.
ДСК“ ЕАД ипотека. На 14.06.2006 г. „Н.“ ЕООД учредило ипотека върху УПИ ІІІ-5
от кв. 317-а по плана на гр. С. в полза на „Б.к.г.“ АД за обезпечаване на
вземането на кредитора по сключен между страните договор за заем за построяване
на жилищна сграда. На 05.10.2007 г. бил съставен акт за приемане на
конструкцията, а на 30.10.2007 г. – издаден констативен протокол по чл. 181,
ал. 2 от ЗУТ. Тъй като Т. и Г. Т.и не обслужвали задълженията си по договора за
заем, сключен с „Б. ДСК“ ЕАД инициирала изпълнително производство, за което
било образувано изп.д. № 20097830400543 по описа на ЧСИ И. Ч., рег. № 783.
Ответникът навежда възражение и за недействителност на сключената между ищците
и „Н.“ ЕООД сделка по покупко-продажба на процесния имот, тъй като сградата не
била изградена в груб строеж. При това ищците знаели за учредената в полза на „Б.
ДСК“ ЕАД ипотека.
Построената
сграда представлявала приращение по смисъла на чл. 92 от ЗС и служела за
обезпечение на ипотекарните кредитори. Ипотечното право разпростирало
действието си върху изграденото върху поземления имот след вписване на
ипотеката върху него.
На
основание предприети промени в архитектурния план на сградата и извършените СМР
ап. № 6 вече не съществувал, а на негово място били изградени ателие № 4 и
ателие № 5. Така извършените промени били одобрени от ДАГ.
По
искане на ответника в производството са конституирани като трети лица помагачи
на негова страна „Б. ДСК“ ЕАД, „Б.к.г.“ АД и ЧСИ И. Ч., рег. № 783 на Камарата
на ЧСИ.
„Б. ДСК“
ЕАД и ЧСИ И. Ч. оспорват предявения срещу ответника иск. Съдебният изпълнител
счита, че законната ипотека дава право на взискателя да се удовлетвори
предпочтително от цената на недвижимия имот, която бил се получила от
проведената публична продан на имота във вида му към момента на извършване на
описа от съдебния изпълнител. Тъй като земята е „носител на собствеността“, построеното
в нея принадлежало на собственика на терена. „Н.“ ЕООД придобило обременен с
ипотека в полза на „Б. ДСК“ ЕАД имот, поради което следвало да търпи
последиците от предприетото от Б.та принудително изпълнение. В случая
собствеността върху земята не била разделена от собствеността върху сградата.
Навежда твърдения и за симулативност на сключения между „Н.“ ЕООД и ищците
договор за покупко-продажба от 16.08.2007 г.
Третото
лице помагач „Б.к.г.“ ЕАД не изразява становище по така предявения срещу
ответника иск.
Съдът, след като обсъди доводите
на страните и прецени събраните по делото доказателства, прие за установено
следното от фактическа и правна страна:
Предявен
е иск с правно основание чл. 108 от ЗС.
Съобразно правилата на доказателствената тежест в
гражданския процес, за уважаването на предявения иск по чл. 108 от ЗС в тежест
на ищците е да докажат, че са собственици на процесния имот и че ответникът го
владее без правно основание.
Ищците твърдят правото им на собственост да произтича
от договор за покупко-продажба, сключен с „Н.“ ЕООД на 16.08.2007 г.
Не се спори между страните и от събраните по делото
доказателства се установява следната фактическа обстановка:
На 08.09.2005 г. Т. И. Т. и Г.К.Т. са закупили от
съсобствениците недвижим имот, находящ се в гр. С., ул. ********“ № 10,
представляващ поземлен имот, за който е отреден УПИ ІІІ-5 по плана на гр. С.,
м. „Буката“, с площ от 480 кв.м., при граници улица и УПИ ІV-6, УПИ V-7, УПИ
VІ-8, УПИ ІХ-2, УПИ ІІ-4, заедно с всички сгради и обекти в тях, построени
върху описаното дворно място: фурна (самостоятелна сграда) с обща застроена
площ от 42.20 кв.м., заедно със съответното право на строеж върху мястото,
апартамент на първия надпартерен етаж в двуетажната сграда, със застроена площ
от 75.80 кв.м., заедно с таван и стълбище, вътрешно задно зимнично помещение,
заедно с ½ ид.ч. от общите части на сградата и съответните идеални части
от правото на строеж върху мястото и апартамент на партерния етаж в двуетажната
сграда, с площ от 75.60 кв.м., заедно с избено помещение, находящо се под
североизточната стая, заедно с ½ ид.ч. от общите части на сградата и
съответните идеални части от правото на строеж върху дворното място. Сделката е
оформена с нотариален акт № 192, том І, рег. № 3145, дело № 175/08.09.2005 г.
на нотариус рег. № 425 на НК.
Така описаният имот Т.и закупили чрез заемни средства –
по сключен с „Б. ДСК“ ЕАД договор за кредит за сумата от 350 000 лева,
като в полза на заемодателя е била учредена законна ипотека върху придобития от
купувачите поземлен имот № 5 и построените в него фурна и два апартамента,
вписана в Служба по вписванията – С. акт № 193, том І, рег. № 3146/08.09.2005г.
(л. 12 от делото).
На 17.04.2006 г. Т.и продали имота на „Н.“ ЕООД, като в
нотариалния акт, с който е оформена сделката - № 76, том ІІІ, рег. № 3623, дело
№ 419 на нотариус рег. № 040 изрично е вписана учредената в полза на „Б. ДСК“
ЕАД законова ипотека.
На 02.05.2006 г. главният
архитект на гр. С. е издал разрешение за строеж № 305, с което на Т. И. Т. и Г.К.Т.
е разрешено да изградят, съгласно одобрен на 28.04.2006 г. от ДАГ инвестиционен
проект, четириетажна жилищна сграда, подземни гаражи, офиси, ателие, в УПИ
ІІІ-5, кв. 317а по плана на гр. С., ул. „******** № 10. (л. 406) Със заповед №
РД-09-50-1309/19.10.2007 г. главният архитект е допуснал поправка на очевидна
грешка в разрешението за строеж, като е отбелязано, че същото се издава на собственика
на имота „Н.“ ЕООД. (л. 118)
За обезпечаване на вземанията на заемодателя „Б.к.г.“ ЕАД
по договор за заем от 05.06.2006 г. на сумата от 540 000 лева със заемател „Н.“ собственикът е учредил договорна ипотека върху
поземлен имот № 5, като е съставен нотариален акт № 85, том V, рег. № 6205,
дело № 765/14.06.2006 г. на нотариус рег.
№ 040 на НК.
Съставени са актове и протоколи
съгласно Наредба № 3/31.07.2013 г. за строителството на жилищната сграда, като
на 05.10.2007 г. е съставен образец № 14 за приемане на конструкция на
сградата.
Не се спори по делото, че на 16.08.2007 г. И.Д.И., по време на брака си със
З.Г.И., и Д.В.Н., докато е бил в брак с В.Р.Н. са сключили с „Н.“ ЕООД договор
за покупко-продажба на построен в греб строеж апартамент № 6, представляващ
мезонет на две нива, намиращ се на мансардния етаж в жилищната сграда с
подземен гараж, която се изгражда в гр. С., СО, район „********“, ул. „********“
№ 10, с обща застроена площ на апартамента от 149.67 кв.м. и площ на покривната
тераса на второто ниво 11.99 кв.м., подробно описан в нот. акт № 79, том VІІІ,
рег. № 9741, дело № 1384/16.08.2007 г. на нотариус рег. № 040 на НК.
Тъй като Т. Т. и Г. Т.а не
обслужвали са задълженията си по договора за кредит от 08.09.2005 г., „Б. ДСК“
ЕАД пристъпила към принудително изпълнение. Въз основа на заповед за незабавно
изпълнение се снабдила с изпълнителен лист и образувала изп.д. №
200978304000543 при ЧСИ рег. № 783 на Камарата на ЧСИ. След проведена публична
продан, с постановление от 11.03.2011 г., вписано в Служба по вписванията на
15.03.2011 г., съдебният изпълнител възложил на купувача „К.-Б.“ ЕООД недвижим
имот, представляващ УПИ ІІІ-5 от кв. 317-а по плана на гр. С., м. „Буката“, с
административен адрес гр. С., ул. „********“ № 10, с площ от 480 кв.м., ведно с
построената жилищна сграда в груб строеж, с обща застроена площ от 875 кв.м.,
част от която е мансардно ниво, представляващо мезонет (апартамент 6), с площ
от 149.67 кв.м. и площ на покривната тераса от 11.99 кв.м., ведно със 17.90%
ид.ч. от общите части на сградата и заедно с мазе № 6, с площ от 4.57 кв.м. и
прилежащите му 0.16% ид.ч. от общите части на сградата.
По делото се установява и по безспорен начин от
заключението на съдебно-техническата експертиза, че по одобрен на 30.06.2011 г.
от НАГ – СО проект на последните два етажа на сградата се предвиждат два
отделни имота – ателие № 4 и ателие № 5. По проекта от 2011 г. не се
предвиждало изграждане на апартамент 6 на две нива. При извършения от вещото
лице оглед е установено, че изпълнението на място е по одобрения на 30.06.2011
г. работен проект и описания в исковата молба мезонет не съществува.
Така установената фактическа обстановка сочи, че ищците
не притежават противопоставимо на ответника право на собственост.
Ипотеката се учредява върху недвижим имот, за да се
обезпечи изпълнението на задължението към кредитора, който има право при
неизпълнение да се удовлетвори от цената на имота по предпочитание пред другите
кредитори на длъжника. Задължението може да е обезпечено с ипотека върху имот
на трето лице, което не е лично задължено за вземането. И в двата случая обаче ипотеката
обременява имота за обезпечение на определено вземане по начин, че при
неизпълнение кредиторът може да насочи изпълнението върху него, независимо в
чия собственост е преминал имота и независимо в чия фактическа власт се намира
същият (чл. 172, ал. 1 от ЗЗД). По този начин законодателната уредба на
ипотеката води до извода, че тя следва вещта.
Предмет на ипотека
могат да бъдат недвижими имоти, които съществуват като самостоятелни обекти на
собственост. В конкретния случай ипотеката е учредена в полза на „Б. ДСК“ ЕАД за
дълг на Т. и Г. Т.и върху имот, в който са изградени постройки – фурна и два
апартамента – на първи надпартерен и първи партерен етаж, ведно с идеалните
части от правото на строеж върху имота. Земята има характер на обща част, а
разрушаването на съществуващите в нея постройки не отменя тежестта на
ипотечното право върху терена като обект на ипотечното право. Това е така, тъй
като в полза на Б.та е учредена законна ипотека, в приложение на нормата на чл.
43 от ЗБ, (отм., но действащ към 08.09.2005 г.) върху недвижимите имоти и
вещните права върху тях, придобити чрез ползване на банков кредит, Б.та има
право на законна ипотека. Дадената от законодателя защита на кредитната
институция изключва възможността вещното право на строеж да бъде отделено от
земята, като по споразумение между длъжника и кредитора ипотеката остане да
тежи само върху някоя от сградите или само върху правото на строеж. Ипотеката
разпростира действието си върху целия имот.
Чл. 429, ал. 3 от ГПК очертава субективните предели на действие на изпълнителния лист – срещу
длъжника и третото лице, дало своя вещ в залог или ипотека за обезпечаване на
дълга, когато взискателят насочва изпълнението върху тази вещ. Издаденият на
27.01.2009 г. изпълнителен лист в полза на „Б. ДСК“ ЕАД – титулът, въз основа
на който е образувано изп.д. № 20097830400543, има действие и срещу лицето,
придобило имота след учредяване законната ипотека в нейна полза, в случая – „Н.“
ЕООД. С придобИ.е на собствеността върху ипотекирания
имот последващият учредяването на ипотеката приобретател придобива качеството
„ипотекарен длъжник“ в изпълнителното производство. Той следва да търпи (по
силата на придобито от него след вписване на ипотеката право на собственост
върху имота) изпълнителните действия, тъй като съгласно чл. 169 от ЗЗД,
ипотеката има ред от вписването, а кредитор, чието вземане е обезпечено с
ипотека, има право да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания
имот, в чиято собственост и да се намира той (чл. 173, ал. 1 от ЗЗД). Независимо
от настъпилите във времето промени в имота, ипотечното право обхваща и
приращенията. Да се приеме противното означава да се допусне извършване на
такива действия по отношение на обекта на обезпечението, които да лишат кредитора
от даденото му обезпечение за изпълнение на поетото към него парично
задължение. Учредената в полза на „Б.В.Г.“ ЕАД ипотека върху имота се явява
втора по ред такава. Обстоятелството, че е учредена само върху дворното място
по никакъв начин не се отразява на правото на „Б. ДСК“ ЕАД да насочи изпълнение
върху УПИ ІІІ-5 и приращенията в него, като възникналите след учредяване на
ипотеката права са й непротивопоставими. Жилищната сграда, в която се твърди да
се намира процесният мезонет, е изградена след учредяване на ипотеката и
представлява приращение и подобрение в УПИ ІІІ-5, обхванато от ипотечното
право. Земята има обслужващо сградата значение, не е самостоятелен обект на
собственост и разпореждане, а обща част по смисъла на чл. 38 от ЗС и следва
правното положение на изградения в нея обект, доколкото не е налице хипотеза на
разделяне на правото на собственост върху земята от правото на строеж върху
нея. Ипотечното право върху земята се „пренася“ върху нововъзникналата собственост.
В съответствие с
правилата на изпълнителното производство е проведена публична продан, като
сградата, заедно с всички обекти в нея са възложени в собственост на купувача „К.-Б.“
ЕООД, ответник в настоящото производство. Към 11.03.2011 г., когато е влязло в
сила постановлението за възлагане мезонетът е бил прехвърлен в собственост на
ищците, но по силата на вещната тежест върху имота, предхождаща придобиването
му, те са принудени да търпят принудителното изпълнение.
В хода на
производството се установи, че със заповед № РД-09-50-959/08.07.2011 г. на
главния архитект на СО (л. 200) е вписана забележка в разрешение за строеж №
305/02.05.2006 г. за съществено изменение в одобрения архитектурен проект,
съгласно одобрени и съгласувани инвестиционни проекти, сред които и част
„Архитектура“ на 30.06.2011 г. От обстоятелствената част на заповедта е видно,
че в частта „Архитектура“ сградата се преустройва от жилищна в сграда с офиси и
ателиета, като в надземните етажи, сред които и процесния мезонет се разполагат
ателиета – по едно на етаж. Съдебно-техническата експертиза е установила
реализация на одобреното изменение, с което мезонетът е престанал да съществува
като обект на собственост така, както е описан в исковата молба и фактическата
власт върху която се претендира да бъде предадена от ответника. В приложение на
нормата на чл. 235, ал. 3 от ГПК съдът следва да съобрази настъпилите в хода на
производството факти, свързани със спорното право и изразяващи се в
преустройство на обекта на собствеността от мезонет в ателие № 4 и 5, съгласно
одобрените и реализирани архитектурни проекти на л. 221 и л. 222 от делото.
При така
направените изводи за наличие на противопоставими на ищците права на ответника,
искът по чл. 108 от ЗС е неоснователен и подлежи на отхвърляне.
Съобразно изхода
на спора, на ответника се дължат сторените от него разноски, за което е
представил списък по чл. 80 от ГПК. Представителят на ищците е възразил за
прекомерност на заплатеното от ответника адвокатско възнаграждение. Определено
по правилата на чл. 7, ал. 2, т. 4 и ал. 6 от Наредба № 1/2004 г., хонорарът
възлиза на 7 619.47 лева. Като съобрази вида на иска, неговата фактическа
и правна сложност, както и извършените по делото процесуални действия и
оказаната от представителя на ответника процесуална защита и съдействие, съдът
намира, че възнаграждението следва да бъде присъдено в размер на 7 650
лева.
Така
мотивиран, съдът
Р Е Ш
И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д.В.Н.,
ЕГН **********, В.Р.Н., ЕГН **********, И.Д.И., ЕГН ********** и З.Г.И., ЕГН **********
срещу „К.-Б.“ ЕООД, ЕИК ******** иск с правно основание чл. 108 от ЗС за
признаване на установено, че са собственици на недвижим имот - ап. № 6, представляващ
мезонет на две нива, на мансарден етаж в жилищната сграда с подземен гараж в
гр. С., на ул. „********“ № 10, с обща застроена площ от 149.67 кв.м. и площ на
покривната тераса на второто ниво от 11.99 кв.м., заедно с мазе № 6 в подземния
етаж с площ от 4.57 кв.м. и с 18.07% ид.ч. от общите части на сградата и от
правото на строеж върху мястото, представляващо УПИ ІІІ-5, кв. 317-а по плана
на гр. С., район „********“, м. „Буката“, целият с площ от 480 кв.м.,
преустроен в ателие № 4 на кота +14.30, състоящо се от дневна, кухненски бокс,
баня-тоалетна, кабинет, фоайе и две тераси и ателие № 5 на кота +17.15,
състоящо се от два кабинета, баня с тоалетна и две покривни тераси, фоайе и
стълбище от кота +14.30 и за осъждането му да им предаде владението.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3
от ГПК, Д.В.Н., ЕГН **********, В.Р.Н., ЕГН **********, и двамата с адрес ***, И.Д.И.,
ЕГН ********** и З.Г.И., ЕГН **********, и двамата с адрес гр. Ямбол, комплекс
„Диана“, бл. **, вх. *, ап. ** да заплатят на „К.-Б.“ ЕООД, ЕИК ********, със
седалище и адрес на управление *** сумата от 7 850 лева разноски за
производството.
Решението е постановено при участието на „Б. ДСК“
ЕАД, ЕИК ********, „Б.В.Г.“ АД, ЕИК ********* и частен съдебен изпълнител И. Т.
Ч., вписан с рег. № 763 на Камарата на ЧСИ като трети лица помагачи на страната
на „К.-Б.“ ЕООД.
Решението може да се обжалва пред САС в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: