Р Е Ш Е Н И Е

 

Номер 3037                                  16.07.2019 година                град Пловдив

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

    ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ДЕСЕТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ

На двадесети четвърти януари през две хиляди и деветнадесета година

В публично заседание в следния състав:

 

Председател: ЖИВКО ЖЕЛЕВ

Секретар Величка Динкова

като разгледа докладваното от съдията Живко Желев

гражданско дело номер 11426 по описа за 2018 година.

 

Предявен е иск с правно основание чл.40, ал.1 от ЗУЕС.

Ищецът Д.П.П. твърди, че собственик на обекти в намиращи се в сграда в решим на етажна собственост, както и, че на 28.06.2018г. се е провело общо събрание на етажната собственост. На него било взето решение за определяне на възнаграждение за фирмата на която били възложени поддръжката и управлението на сградата в размер на 40 лева на месец на апартамент. Поддържа, че решението противоречи на императивни норми на закона. Излага довод, че при вземането му са нарушени: чл.12, ал.1 от ЗУЕС, тъй като е свикано по инициатива на лице което не е сред изброените в тази норма, както и чл.51 от ЗУЕС, тъй дължимата сума не е разпределена съобразно членовете и обитателите на обекти в етажната собственост. Предвид това излага искане да бъде отменено атакуваното решение по т.2 от дневния ред.

Ответникът Етажно собственост на блок 3 от ЖК „****“ гр. П., представлявано от „Тия мениджмънт“ ООД изпълняващо функции на управител твърди, че събранието е проведено в съответствие с изискванията на закона. Поддържа, че е налице възлагане на функциите на управител на дружеството „Тия Мениджмънт“ ООД, поради което то е легитимирано да свиква общо събрание на етажната собственост. Освен това, поддържа, че решението засяга не разпределение на разходи за поддръжка на общите части, а възнаграждението дължимо на лице, на което е възложено да изпълнява функции на управител на етажната собственост. Поради това спрямо него не били приложими изискванията на чл.51 ЗУЕС.

Съдът намери за установено от фактическа страна следното:

Ищецът П. е собственик на два самостоятелни обекта – ап.8 и ап.24, находящи се в сградата №3 на ЖК „*****“, която е в режим на етажна собственост /лист 7 и 8 /. Това обстоятелство и не е спорно по делото.

Установява се, че между ищеца, инвеститора и трето дружество „Я. –Т“ ООД е имало сключен договор от 15.11.2009г. относно управление и поддръжка на общи части в жилищния комплекс / лист 12/. С анекс от 03.10.2014г. страните се съгласили дейностите по поддръжката да се изпълняват от „Тия мениджмънт“ ООД /лист 20/. Не е спорно, че така сключеният договор е бил прекратен с едностранно предизвестие отправено от ищеца, считано от 01.05.2016г. / лист 21/.

Общото събрание от 28.06.2018г. е било свикано от „Тия Мениджмънт“ ООД  с покана поставена на 20.06.2018г. при огласен дневен ред от шест точки, сред които и „вземане на решение относно уреждане на въпроса с плащанията от собствениците, които са с изтекъл  или нямат сключен индивидуален договор за поддръжка с „Тия мениджмънт“ ООД и определяне на дължимото от тях възнаграждение на дружеството на което е възложена поддръжката и управлението на общите части“ / лист 23/.

Събраните се провело на определената дата, като е било отложено с един час, поради липса на кворум и започнало в 18,30ч. при представени 57,27 % от общите части на етажната собственост / лист 25/. По точка втора от дневния ред с мнозинство от 36,853% „за“ било решено възнаграждението на дружеството управляващо и поддържащо общите части  - „Тия Мениджмънт“ да бъде 40 лева на месец за апартамент, дължими от собствениците на всеки апартамент в блок №3. В решението било пояснено, че възнаграждението, както разходите за електричество и вода, дължими от собствениците, които имат индивидуални договори с дружеството, ще продължават да се заплащат съгласно сключените договори / лист 27/.

Установява се, също така, че с решение по точка първа от дневния ред на Общо събрание на етажната собственост проведено на 06.11.2009г., било взето решение за възлагане, по чл.11, т.11 от ЗУЕС на дейностите по управление на етажната собственост на фирмата „Я. – Т“ ООД / понастоящем с наименование „Тия Мениджмънт“ ООД / лист 62/.

При така установените факти се налагат следните правни изводи:

Съгласно чл. 40, ал.1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. Молбата за това следва да бъде подадена в тридесет дневен срок от получаване на решението по реда на чл.16, ал.7 / чл.40, ал.2 ЗУЕС/.

Ищецът е собственик на самостоятелен обект и следователно притежава право да атакува решения на общото събрание. Молбата е подадена в срок от тридесет дни, считано от датата на провеждане на събранието, поради което е своевременна.

Съгласно чл. 12 ЗУЕС Общото събрание се свиква най-малко веднъж годишно, от управителния съвет (управителя), контролния съвет (контрольора) или по писмено искане на собственици имащи най-малко двадесет на сто от идеални част от общите части на сградата. Лица които не са собственици и нямат качествата на органи на етажната собственост по т.1 и 2 на чл.12 ал.1 ЗУЕС не разполагат с компетентност за свикване на общо събрание.

Установи се по делото, че в случая на дружеството „Тия Мениджмънт“ ООД е било възложено да изпълнява функциите на управител, като това е станало с решение на общото събрание от 06.11.2009г. Възлагането е извършено на осн. чл.11 т.11 от ЗУЕС. Съгласно тази норма общо събрание може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица.

Изпълнението на функциите на управител е законово ограничено в рамките на мандат, който съгласно чл.19, ал. 2 ЗУЕС е две години. Изборът за нов управител / управителен съвет/  следва да бъде извършен, не по-късно от изтичане на двугодишния срок – арг. от чл.21 ал.1 ЗУЕС.

Следователно законът лимитира времето през което лицето избрано за управител може да упражнява правомощията си дори в случаите, когато то е излъчено измежду собствениците в сградата етажна собственост. От това, че възлагането по чл.11, т.11 ЗУЕС се отнася до някои или всички функции на управителя /управителния съвет/ се налага извод, че то не можа да надхвърля рамките на определения в чл.19, ал.1 ЗУЕС мандат. Това е така, защото не е логично физическо или юридическо лице, което не е собственик в обекта, да може да упражнява безсрочно правата по управление на етажната собственост. С оглед последното обстоятелство е и разрешението дадено с чл.19, ал.8 ЗУЕС в редакцията от ДВ бр.26, 2016г. Според тази норма по решение на общото събрание, взето с мнозинството повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица или на юридически лица, които не са собственици. Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок до две години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна. В срока на договора избраното физическо или юридическо лице има правата, задълженията и отговорността на управителния съвет (управителя) по този закон.

В случая решението на общото събрание относно възлагане на правомощия на управител на „Тия Мениджмънт“ ООД е взето на 06.11.2009г., като от тази дата е изтекъл двугодишния срок на мандата, без да са налице доказателства относно вземане на ново решение, с което е гласуван нов мандат. Не са налице и доказателства за сключване на договор между етажната собственост и дружеството, което безспорно не е собственик на обект в сградата.  Последното е било наложително след приемане на разпоредбата по чл.19, ал.8 от ЗУЕС в цитираната й редакция. Това е така, защото според нея отношенията във връзка с упражняването на дейността на управител е следвало да бъдат уредени в договор, различен от индивидуалните договори, чието основание е чл.2 ЗУЕС. Основание за възникване на правомощията за дружеството е решението на общото събрание по чл.11, ал.11 ЗУЕС, а не индивидуалните договори по чл.2 ЗУЕС, които уреждат само отношенията свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип.

От изложеното дотук, следва, че към дата на свикване и провеждане на събранието от 28.06.2018г. „Тия Мениджмънт“ ООД не е разполагало с правомощия на управител и не би могло да свика общото събрание. Нарушението при свикването на общото събрание е достатъчно за да обоснове незаконосъобразност на атакуваното решение по т.2 от дневния ред.

Поради изложеното съдът намира, че искът е основателен и следва да се уважи. 

 

На осн. чл.78, ал.1 ГПК ответникът следва да заплати на ищеца деловодни разноски в размер на 30 лв.  

Мотивиран така, съдът

 

Р    Е    Ш    И  :

 

ОТМЕНЯ като незаконосъобразно, на осн. чл.40, ал.1 ЗУЕС, по иска предявен от Д.П.П. ЕГН **********, с адрес ***, против Етажно собственост на блок 3 от ЖК „*******“ гр. П., представлявано от „Тия мениджмънт“ ООД изпълняващо функции на управител, седалище и адрес на управление гр. П.*************, решението по т. 2 от дневния ред на Общото събрание на етажната собственост, проведено на 28.06.2018г., с което е определено възнаграждение на фирмата за поддръжка и управление на сградата – „Тия Мениджмънт“ ООД .

 

ОСЪЖДА Етажна собственост на блок 3 от ЖК „*********“ гр. П., представлявана от „Тия мениджмънт“ ООД, да заплати на Д.П.П. сумата 30лв. /тридесет лева/, представляваща деловодни разноски.

 

Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването пред Пловдивския окръжен съд.

 

 

                                                           РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п./Ж.Желев/

 

Вярно с оригинала

ВД