Р Е Ш Е Н И Е
№ 1292
27.05.2019 г.,
гр.Бургас
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаският районен съд, 48 граждански състав, в открито заседание, проведено на двадесет и втори април две хиляди и деветнадесета година,
в следния състав:
Председател: Красимир Сотиров
при секретаря: Недялка Димитрова, като разгледа докладваното от съдия
Красимир Сотиров гр.д. №7638 по описа за 2017г. на БРС, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.59 от ЗЗД.
В съда е постъпила искова молба, подадена от „Вип менинджмънт“ ООД,
ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул. „Сливница“ №2, вх.А, ет.2, представлявано от Т.Ч.-
Управител, чрез адв. М.Т. от БАК, срещу „Новоком инвест“ ЕООД, ЕИК:*********,
със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ж.к. „Меден рудник“, бл.601,
вх.3, партер, ет.4, представлявано от Н.С.- Управител, с която се иска да бъде
признато за установено по реда на чл.422 от ГПК спрямо ответника дължимостта на
следните суми: сума от 1 320,48 лв., представляваща сбор на задължения от
по 45 лв. месечно, за периода: м.09.2015г.- м.08.2017г., представляващи месечни
възнаграждения за управлението и поддръжката на общите части на комплекс „С.х.“,
находящ се в гр.Б., ***, за обект– Апартамент №**, находящ се в бл.* на горния жилищен комплекс и сума от 240,80
лв., представляваща дължими разходи, изчислени въз основа на общата квадратура
на горния обект от 63,75 кв.м., сума от 1 273,58 лв., представляваща сбор
на задължения от по 45 лв. месечно, за периода: м.09.2015г.- м.08.2017г.,
представляващи месечни възнаграждения за управлението и поддръжката на общите
части на комплекс „С.х.“, находящ се в гр.Б., ***, за обект– Апартамент №**, находящ се в бл.* на горния
жилищен комплекс, сума от 283,58 лв., представляваща дължими разходи, изчислени
въз основа на общата квадратура на горния обект от 80,57 кв.м. Отговорността на
длъжника е ангажирана в качеството му на собственик към процесния момент на
самостоятелни обект в сграда, находяща се в затворен жилищен комплекс „С.х.“.
С постъпил в законен срок отговор на искова молба от ответника, чрез
адв.Г.К. от БАК, предявеният иск е оспорен като недопустим и като
неоснователен. Изложени са съображения за разпореждане с правото на собственост
върху горните обекти в полза на трети лица преди сезирането на съда. Посочено
е, че не са изложени твърдения за наличието на условия за квалифицирането на
обекта като жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на чл.2 от ЗУЕС и
липсата на договор за управление на общите части, сключен между лица, имащи
предвидените в ЗУЕС качества. Оспорен е размерът на претендираните парични суми
като недоказан.
С допълнителна молба е уточнено от ищеца, че с ответника няма сключен
договор за поддръжка и управление на
горните два самостоятелни обекти, като въпреки това ищецът е изпълнявал
задълженията си по поддръжка и управление на общите части на жилищния комплекс.
С нарочна молба по повод на дадени съдебни указания в открито съдебо
заседание е уточнено, че претенцията за Апартамент №**, е за
следните суми: сума от 860,87 лв., представляваща възнаграждение за охрана,
комунални разходи, вноска за фонд „Работни заплати и осиуровки“ и др., за
периода: м.09.2015г.- м.06.2017г., сума от 172,17 лв., представляваща
нереализирана печалба от 20% за ищеца от несвоевременното изпълнение на задълженията. Посочено е, че
исковата претенция за Апартамент №**, находящ се в бл.* на горния жилищен
комплекс, е за следните суми: сума от 424,03 лв.,
представляваща възнаграждение за охрана, комунални разходи, вноска за фонд
„Работни заплати и осиуровки“ и др., за периода: м.09.2015г.- м.08.2016г., сума
от 84,81 лв., представляваща нереализирана печалба от 20% за ищеца от несвоевременното
изпълнение на задълженията.
С Определение от 11.07.2018г. е прието направеното уточнение от ищеца,
прекратено е производството по делото по първоначално предявения установителен
иск и е обезсилена издадената на 23.08.2017г. заповед за изпълнение по ч.гр.д. №6255/2017г. на БРС.
По делото е постъпил отговор на искова молба, с който е оспорена
основателността на така предявените искове и са изложени съображения за липсата
на изискуемите предпоставки за настъпило неоснователно обогатяване в полза на
ответника.
С Определение от 14.09.2018г. е
дадена правна квалификация на предявените искове по чл.59 от ЗЗД.
Съдът,
преценявайки събраните по делото доказателства и наведените доводи от страните,
както и законовите разпоредби, относими към спора, намира предявените искове за
неоснователни. Съображенията за това са следните:
Между кориците на делото се намират Договор за управление и поддръжка на
жилищен комплекс „С.х.“, сключен на 09.09.2008г. между „С.х.“ ЕАД, с непосочен
ЕИК и ищцовото дружество и Анекс към договора от 27.01.2009г. за възлагане на
задължение за поддръжка чистотата на общите части, зелените площи,
осигуряването на физическа охрана, осигуряването на техническа поддръжка на
инсталациите, съораженията и асансьорите в комплекса и др., срещу уговорено
възнаграждение от 665 евро, увеличено с анекс на 2 000 лв.
Представени са Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот от
15.06.2017г. №***, том **, н.д. №***/2018г. на Нотариус К.К., рег. №*** в НК, район на действие: БРС, с който е
прехвърлено от ответника правото на собственост върху горепосочения Апартамент №** и
Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот от 17.08.2016г. №*, том **,
н.д. №***/2016г. на Нотариус Е.Б., рег. №*** в НК, район на действие: БРС, с който е
прехвърлено от ответника правото на собственост върху горепосочения Апартамент №**.
Като свидетел е разпитан И.М., който установява обстоятелства по повод проведени
огледи с цел придобиването на правото на собственост върху самостоятелен обект в
жилищния комплекс. Посочва, че комплексът е добре поддържан, направена е детска
площадка, ограден е и е назначена физическа охрана.
Изготвено е заключение по съдебно- техническа експертиза, което след
проверка на счетводната документация на ищеца, приема, че са извършени следните
разходи от ищеца: за 2015г.- сума от 1 147,38 лв.- за ВиК услуги, сума от
2 474,85 лв.- за електроенергия, за 2016г.- сума от 3 256,81 лв.- за
ВиК услуги, сума от 6 807,25 лв.- за електроенергия и за 2017г.- сума от
609,16 лв.- за ВиК услуги, сума от 3 607,24 лв.- за електроенергия.
Правните изводи, до които достигна настоящият съдебен състав са следните:
Съгласно
§ 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, „жилищен комплекс от затворен тип" представлява
комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени
сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и
обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. В
процесния случай не е налице спор между старните относно характера на жилищния
компплекс, в който са разположени горните два самостотелни обекти. При
наличието на комплекс от затворен тип приложение намира специалната правна норма
на чл.2 от ЗУЕС, която предвижда особена форма на управление на общите части на
комплекси от затворен тип, чрез писмен договор с нотариална заверка на
подписите. Същият следва да бъде сключен между инвеститора на комплекса и
собствениците на индивидуални обекти в жилищния комплекс от затворен тип. С
оглед на противопоставимостта на договора за управление по чл.2 от ЗУЕС на
последващите приобретатели на самостоятелни обекти, същият следва да бъде
вписан по партидата на всеки самостоятелен обект в комплекса. Вписването се
осъществява от съдия по вписванията по реда на Правилника за вписване. Целта,
която се преследва чрез вписването е да се запази действието на договорните
задължения на предишния собственик към инвеститора спрямо последващите
приобретатели на самостоятелни обекти в комплекса. Чрез вписването на сключен
договор по чл.2 от ЗУЕС се дава възможност на последващите приобретатели да се
запознаят с наличието на съществуващи договорни задължения в комплекса преди
придобиването на вещни права върху самостоятелни обекти в него.
Разпоредбата на чл.59 от ЗЗД представлява
обща правна норма, недопускаща неоснователно имуществено разместване в гражданските
правоотношения. Предпоставки за приложението на същата са наличието на
неоснователно обогатяване в полза на ответника и съответно обедняване,
настъпило за ищеца, при липсата на основание за това. Допълнителна предпоставка
за приложението на горната правна норма е липсата на друг иск, произтичащ от
договорен или извъндоговорен източник на задължения, чрез
който ищецът да може да защити правата си.
В процесния случай следва да се
приеме, че не е установено облигационното основание, от което произтичат
конкретните размери на претендираните парични суми. Видно от представените
доказателства ищецът е извършвал поддръжка и управление на общите части на
комплекса по повод на договорно правоотношение със „С.х.“ ЕАД, срещу уговорено месечно възнаграждение. Не са представени
доказателства, както и не са изложени твърдения за вписването на сключения
договор, с оглед на неговата противопоставимост на последващите приобретатели
на обекти в комплекса. Наличието на договорно правоотношение между ищеца и
трето лице изключва възможността за ангажиране на отговорността на ответника на
извъндоговорно основание. Ищецът е поддържал жилищния комплекс срещу дължимо
възнаграждение, въз основа на договорните клаузи с горепосоченото еднолично
акционерно дружество.
Следва да се посочи, че не е уточнен механизмът, по
който в тежест на ответника са начислявани суми за поддръжка на общите части,
за заплащането на комунални разходи и др. Същият извод следва да бъде направен
и по отношение на претенциите за нереализирана печалба от ищеца. С оглед на
горното предявените искве се явяват недоказани по основание и по размер.
Предвид изхода на повдигнатия правен
спор следва да бъде ангжирана отговорността на ищеца за сторените от ответната
страна разноски. Представен е списък на разноски, /стр.191/, видно от който
ответникът претендира разноски от общо 510 лв., от които сума от 430 лв.-
адвокатско възнаграждение за исковото производство, съгласно договор за правна
защита и съдействие /стр.188/ и сума от 80 лв.- депозит за допусната
експертиза, /стр.144/. Представени са доказателства за извършването на горните
разноски.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Вип менинджмънт“ ООД, ЕИК:*********, със
седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул. „Сливница“ №2, вх.А, ет.2, представлявано от Т.Ч.-
Управител, срещу „Новоком инвест“ ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес на
управление: гр.Бургас, ж.к. „Меден рудник“, бл.601, вх.3, партер, ет.4,
представлявано от Н.С.- Управител, осъдителни искове за следните суми: сума от 860,87 /осемстотин и шестдесет лева и осемдесет и седем стотинки/
лв., представляваща възнаграждение за поддръжка на жилищен комплекс „С.х.“
находящ се в гр.Б., ***, за периода:
м.09.2015г.- м.06.2017г. вкл., дължимо за Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор №07079.671.339.5.13 по КККР на гр. Бургас, находящ се в гр.Б., ***, жилищен комплекс „С.х.“, бл.*, ет.*, ап.**, сума от 172,17 /сто седемдесет и два лева и седемнадесет стотинки/ лв.,
представялваща нереализирана печалба от несвоевременното изпълнение на
изискуеми задължения за Самостоятелен обект в сграда с идентификатор №07079.671.339.5.13 по
КККР на гр. Бургас, находящ се в гр.Б., ***, жилищен
комплекс „С.х.“, бл.*, ет.*, ап.**, сума от 424,03 /четиристотин
двадесет и четири лева и три стотинки/ лв., представляваща възнаграждение за
поддръжка на жилищен комплекс „С.х.“ находящ се в гр.Б., ***, за периода:
м.09.2015г.- м.08.2017г. вкл., дължимо за Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор №07079.671.339.5.16 по КККР на гр. Бургас, находящ се в гр.Б., ***, жилищен комплекс „С.х.“, бл.*, ет.*, ап.**, сума от 84,81 /осемдесет и четири лева и осемдесет и една
стотинки/ лв., представляваща нереализирана печалба от несвоевременното
изпълнение на изискуеми задължения за Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор №07079.671.339.5.16 по КККР на гр. Бургас, находящ се в гр.Б., ***, жилищен комплекс „С.х.“, бл.*, ет.*, ап.**, като
неоснователни.
ОСЪЖДА „Вип менинджмънт“ ООД,
ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул. „Сливница“ №2, вх.А, ет.2, представлявано от Т.Ч.-
Управител, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, да заплати на „Новоком инвест“
ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ж.к. „Меден
рудник“, бл.601, вх.3, партер, ет.4, представлявано от Н.С.- Управител, сума в
размер общо на 510 /петстотин и десет/ лв., представляваща сторени по делото съдебно-
деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред
Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Районен съдия: /п/
Вярно с оригинала: НД