Р
Е Ш Е Н И Е
гр. София, ...............2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,
ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ІI „А“ въззивен състав, в
публично съдебно заседание на първи октомври
през две хиляди и двадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ВИОЛЕТА Й.
ЧЛЕНОВЕ:
МАРИАНА ГЕОРГИЕВА
СИМОНА УГЛЯРОВА
при участието на
секретаря Емилия Вукадинова,
разгледа докладваното от младши съдия
Углярова въззивно гражданско
дело № 13813 по описа за 2019 г. по описа на СГС, взе предвид следното:
Производството е по
реда на чл. 258 и следв. от ГПК.
С решение № 180553 от 31.07.2019г., постановено по гр.
д. № 55659/2017 г. по описа на
Софийски районен съд, ГО, 24
състав, е уважен предявеният от Т.Х.К.
срещу Н.Д.Д. иск с правно основание
по чл. 93, ал.2 ЗЗД за осъждане на ответника за заплати на ищеца
сумата от 12 517,31 лева, представляваща задатък в двоен размер, платен по
сключен между страните предварителен договор за покупко – продажба на недвижим
имот от 30.09.2016г. и анекс от месец 02.2017г. (изчислен по фиксинга на БНБ
към датата на постановяване на решението, равняваща се на сумата от 6 400
евро).
С решението съдът се е
произнесъл по разноските в производството, съобразно изхода на спора.
В срока по чл. 259, ал.
1 ГПК решението е обжалвано с въззивна жалба от ответника в първоинстанционното
производство – Н.Д.Д., посредством процесуален
представител с доказателства по делото за надлежно учредена представителна
власт, с доводи за неправилност и
необоснованост. В подкрепа на
изложеното се поддържа, че не е установено по
делото наличието на виновно неизпълнение на поетите с договора задължения от
страна на продавача на процесния имот, напротив – събрани са достатъчно годни
доказателства за наличие на обективни причини за неизпълнението. В тази връзка
се сочи, че издаването на скица за имота, която е необходим документ за
нотариално изповядване на сделката за доброволна делба, не е било възможно
преди изработването на ПУП за имота. Последното обстоятелство не следва да бъде
вменено във вина от въззивника – ответник, доколкото същият е депозирал молба
до администрацията в срок, но услугата не е била получена. Излага се, че
необходимите за изповядване на сделката действия не са финализирани и към
настоящия момент – две години след направеното искане за изменение на
кадастралната карта и кадастралните регистри. Поддържа, че последното, ведно с
уговореното в чл.4 от предваритения договор, че закъснение, причинено от
държавни и общински органи, довело до временна невъзможност за изповядване на
сделката, освобождава страните от отговорност за забавянето, респективно и не е
налице виновно неизпълнение от страна на ответника в производството. На
следващо място се навеждат твърдения, че срокът на предварителния договор не е
прекратителен, а се уговаря като падеж на задълженията на страните, като в
случай на неизпълнение на някоя от тях в срок, изправната страна има възможност
да предяви иск по чл.19, ал.3 ЗЗД. Счита, че доколкото в събраните по делото
писмени доказателства липсва покана от страна на купувача – писмена или устна,
за финализиране на сделката, то и искането за връщане на полученото от
продавача капаро е в противоречие с изискването на чл.63, ал.3 ЗЗД за
изпълнение на договорите при съобразяване с правилата на добросъвестността.
Навежда, че по своята правна същност развалянето на договора чрез едностранно
волеизявление съставлява субективно потестативно право и за да настъпят
правните последици в резултат на упражняването му, е необходимо изявлението за
разваляне да достигне до неизправния длъжник, каквото в настоящата хипотеза не
е налице. По правило, договорът за продажба на недвижим имот не е фикс –
сделка, като в случая страните не само не са придали такъв характер на договора,
но и изрично са посочили, че в срока до изповядване на сделката продавачът се
задължава да представи на купувача окончателен договор или нотариален акт по
условията на посочения като приложение към процесния предварителен договор –
предварителен договор за доброволна делба на недвижим имот от 26.07.2016г.,
едва след което може да се иска обявяването му за окончателен. По тези
съображения счита, че страните са продължили да бъдат обвързани от сключения
помежду им предварителен договор, при който в тежест на всяка от тях съществува
задължението да сключи в бъдеще окончателен договор, както и правото да изисква
същото от насрещната страна. С оглед изложеното, искането към въззивната
съдебна инстанция е да отмени
първоинстанционния съдебен акт и да постанови друг, с който да отхвърли
претенцията на ищеца като неоснователна и недоказана. Претендират се сторените в производството разноски по
представен по реда на чл.80 ГПК списък. Релевира се възражение за прекомерност
по отношение размера на разноските, претендирани в производвствоо от насрещната
страна.
Въззиваемата страна Т.Х.К.,
посредством процесуалния си представител адвБармуков,
с доказателства по делото за надлежно учредена представителна власт, оспорва
въззивната жалба изцяло като неоснователна по подробно изложени съображения и
моли съда да я остави без уважение, респективно да потвърди като правилно и
законосъобразно постановеното от СРС, ГО, 24
състав решение. Конкретно сочи, че от
събраните по делото доказателствени материали се установява, че условие за
сключване на окончателен договор по процесния предварителен договор от
30.09.2016г. е било извършването на делба между съсобствениците на процесния
имот, което условие не е било изпълненено по вина на продавача нито към
първоначалния срок, посочен в договора, нито в продължения такъв, съгласно
сключения между страните анекс от месец 02.2017г., нито към завеждане на
исковата молба, включително и към настоящия момент. Сочи, че причината за
неизпълнение на посочените задължения от страна на продавача е, че последният
твърде късно предприема активни действия за снабдяване с необходимите документи
за сключване на окончателен договор за делба със съсобственика на земята. От
съвкупната преценка на събраните по делото доказателствени материали – гласни и
писмени такива, непротиворечиво се установя, че към 30.06.2017г. продавачът не
е имал документална готовност за сключване на окончателен договор за процесния
имот, поради което и за изправната страна се е породила възможността да се
откаже от договора, която възможност е реализирана както с изпратена до
ответната страна телеграма, посредством която купувачът е уведомил продавача,
че счита процесния говор за развален по негова вина и му предоставя срок за
връщане на полученото по процесния предварителен договор капаро в двоен размер,
така и с нотариална покана рег.№ 10227/03.08.2017г., редовно връчени на
ответника. В допълнение се сочи, че в конкретния случай е налице специално
основание за разваляне на договора, поради което и не е необходимо да е осъществен
фактическият състав на чл.87 ЗЗД, за да е налице надлежно упражняване от страна
на ищеца на правото му да развали/ да се откаже от договора. Претендират
се сторените в производството разноски по представен по реда на чл.80 ГПК
списък.
Софийски градски съд,
като обсъди становищата и доводите на страните и събраните по делото
доказателства в рамките на въззивната жалба и по реда на чл. 235, ал. 3 ГПК,
приема за установено следното:
Въззивната жалба, с
която е сезиран настоящият съд, е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е
процесуално допустима.
Съгласно разпоредбата
на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато
следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи
служебно за интереса на някоя от страните - т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по
тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС. Настоящият случай не попада в двете
визирани изключения, поради което въззивният съд следва да се произнесе по
правилността на решението само по наведените оплаквания в жалбата.
Процесното
първоинстанционно решение е валидно, допустимо и правилно. Настоящият състав на
въззивния съд счита, че формираната от първоинстанционния съд фактическа
обстановка, така, както е изложена в мотивите на решението, е пълна, правилна и
кореспондираща с доказателствения материал, и с оглед разпоредбата на чл. 272
от ГПК, препраща своята към нея. Във връзка с доводите във въззивната жалба
следва да бъде допълнено следното:
В конкретния случай не
е спорно между страните и се установява от доказателствата по делото, че с предварителен договор за покупко – продажба на недвижим
имот от 30.09.2016г., страните са постигнали съгласие за покупко – продажба на
следния собствен на продавача и представляващ негова индивидуална собственост
недвижим имот, а именно – двуетажна жилищна сграда, находяща се в с.Войнеговци,
ул.“********, със застроена площ от 44 кв.м., състояща се от приземен етаж с
входно антре, дневна, столова, кухненски бокс, клозет, мазе, както и втори етаж
с входно антре и две стаи, заедно с 1/3 идеална част от имота, върху който е
построена сградата, съставляващ имот пл.№ 16 от кв.3 по плана на с.Войнеговци,
СО, целият с площ от 1 070 кв.м. (УПИ XV – 16 с площ от 381 кв.м.), срещу
продажна цена от 32 000 евро. Съгласно чл.1,
б.“а“ от договора, в деня на подписване на същия, купувачът се задължава да
заплати на продавача част от договорената между страните цена като
капаро/задатък в размер на 1 500 евро по
курс на БНБ.
От представения предварителен договор се
установява, а и по отношение на същото не е налице спор между страните, че
продавачът се е задължил в срок до изповядване на сделката, а именно –
30.11.2016г., да представи окончателен договор или нотариален акт по условията
на предварителен договор за делба на недвижим имот по чл.15, ал.3 ЗУТ от 26.07.2016г., сключен между В.Й.и
Н.Д..
От представения по
делото Анекс от месец 02.2017г. към предварителен договор за покупко – продажба
на недвижим имот от 30.09.2016г. се установява, че в деня на подписването му
купувачът се задължава да заплати на продавача част от договорената между
страните цена като капаро/задатък в размер на 1 700 евро по курс на БНБ,
равняваща се на 10 % от продажната цена, заедно с 1 500 евро, платени при
подписване на предварителния договор за покупко – продажба. В чл. 2 на същия
изрично е посочено, че поради настъпили обстоятелства, независещи от страните,
възникнали вследствие на кадастралните промени и нанасяне на имота в
кадастралните регистри на с.Войняговци, както и необходимите срокове за тези
промени, страните се съгласяват срокът за подписване на окончателен договор да
бъде удължен, като съгласно чл.3 от процесния анекс страните се споразумяват на
30.06.2017г. в 13:00 ч. да се явят при нотариус В.В., рег.№ 268 при
Нотариалната камара, с нотариална кантора в гр.София, ул.“********ап.1, за
сключване на окончателен договор, като представят всички необходими за сделката
и изискващи се от закона документи, подготвени за изпълнение на поетите с
договора задължения, за подписване на
окончателен договор под формата на нотариален акт, ако преди тази дата не е подписан
окончателен договор при посочения или друг нотариус.
Установява се от
приетия по делото констативен протокол акт № 111, том III, рег.№
4768/2017г. по описа на нотариус В.В., рег.№ 268 при Нотариалната камара, че на
30.06.2017г. в 10:00ч. в нотариалната кантора са се явили Н.Д. – продавач и Т.К.
– купувач, страни по насрочена за същия ден и час сделка за покупко – продажба
на недвижим имот - двуетажна жилищна сграда, находяща се в с.Войнеговци, Столична
община – район „Нови Искър“, на ул.“*********, със застроена площ от 44 кв.м.,
заедно с 1/3 идеална част от имота, върху който е построена сградата,
съставляващ имот пл.№ 16 от кв.3 по плана на с.Войнеговци, СО, целият с площ от
1 070 кв.м., като поради разногласия на страните, сделката не се е състояла.
Установява се, че
със съобщение „*********, постъпило в пощенска станция за доставяне на
18.07.2017г., с баркод № PS 178400KTSP
V, Т.К. е изпратил уведомление до Н.Д., че с оглед неизпълнение
на задължението му за снабдяване с необходимите документи в уговорения срок –
30.06.2017г., счита договора за развален по вина на продавача, поради което и
на основание чл.10 от сключения предварителен договор за покупко – продажба, го
кани в седемдневен срок от получаване на уведомлението да му заплати полученото
по договора капаро – 3 200 евро, в двоен размер, а именно сумата от 6 400 евро.
Видно от писмо изх.№ 192-1-02 от 22.08.2017г. на ръководител централна пощенска
станция, съобщение „********* не е било връчено на адресата и на 02.08.2017г. е
било върнато на подателя лично и срещу подпис.
По делото е
представена и приета, неоспорена от страните, нотариална покана от Т.К. до Н.Д.Д.,
изготвена от нотариус Ц. С. с рег.№ 030 на Нотариалната камара и район на
действие СРС, с получаването на която Н.Д. е уведомен от страна на купувача, че
с оглед неизпълнение на задължението за снабдяване с необходимите документи в
уговорения срок – 30.06.2017г., купувачът счита договора за развален по вина на
продавача, поради което и на основание чл.10 от сключения предварителен договор
за покупко – продажба, го кани в тридневен срок от получаване на уведомлението
да заплати полученото по договора капаро в двоен размер, а именно сумата от 6
400 евро. Видно от направеното отбелязване, нотариалната покана е връчена на
адресата Н.Д., действащ чрез пълномощника си Р.Н.Д.по пълномощно рег.№12281 от
07.11.2016г., на 16.08.2017г. срещу разписка.
По делото е
отделено за безспорно и ненуждаещо се от доказване в производството, предаване
на сумата в размер на 6 400 евро, както и че на 30.06.2017г. пред нотариус В.В.,
ответникът е предложил на ищеца да бъде прехвърлена идеална част от процесния
имот за цената, която е цена за УПИ, съгласно предварителен договор за покупко
– продажба от 30.09.2016г., което е било и в основата за разногласията на
страните.
По делото са
ангажирани гласни доказателства посредством разпит в съответното процесуално
качество на В.А.Й.и А.Н.В.. От показанията на св.Й. се установява, че с
ответника са съсобственици на процесния имот, в който двамата имат къщи
изключителна собственост, и идеални части върху УПИ. Сочи, че с ответника са
задействали процедура за разделяне в реални граници. Излага, че знае за сключен
между страните в производтвото предварителен договор за покупко – продажба за
частта на Н.Д., но същата не е присъствала при сключване на договора, а за него
е разбрала от съсед.
Съдът кредитира
показанията на свидетеля Й., доколкото прецизният анализ на тези гласни
доказателствени материали, вътрешната им непротиворечивост и съпоставката им с
оставалите доказателства, обуслови крайния извод за тяхната достоверност.
Показанията на свидетеля се потвърждават и изцяло кореспондират с останалия
събран по делото доказателствен материал.
От депозираните от
страна на свидетеля В. показания се установява, че същата живее в с.Войнеговци,
като е съсед на ответника Н.Д.. Излага, че е присъствала при сключването между
страните на предварителен договор за покупко – продажба на къщата на Д., като е
посочила, че е запозната с обстоятелството, че ищецът К. е знаел, че имотът е
съсобствен, като се е съгласил за закупи последния именно при това положение.
Същевременно излага, че предварителният договор е бил подписан в къщата на Н.Д.,
а самата тя е била в двора на къщата и е разговаряла с друго лице. Отделно от
това сочи, че към момента на изповядване на сделката, продавачът се е бил
снабдил с всички необходими документи за същата, като окончателен договор не е
бил сключен, тъй като Т.К. не се е съгласил да закупи имота.
Съдът отказа да
постави в основата на доказателствените си изводи показанията на свидетеля А.Н.В.,
доколкото същите не способстват за изясняване на фактите, стоящи в основата на
конкретния казус, съдържат вътрешно противоречие и не съответстват на останалия
събран по делото доказателствен материал. За да прецени тяхната достовореност,
освен собствената им логическа устойчивост и последователност, съдът извърши
съпоставка с останалия надлежно събран доказателствен материал. Свидетелят
концентрира разказа си около знанието за това, че е присъствала към момента на
сключване на предварителния договор и за това, че ответникът в производството се
е снабдил с необходимите за изповядване на сделката документи, като посочва, че
до сключване на окончателен договор не се е стигнало поради нежелание от страна
на К. да закупи имота. Същевременно в производството липсва спор между
страните, че към датата, на която е следвало да се сключи окончателен договор
за покупко – продажба на процесния имот, продавачът не е изпълнил задължението
си да представи окончателен договор или нотариален акт за доброволна делба на
имота. Изложеното противоречие, съдът намира за достатъчно да разколебае
показанията на този свидетел.
Други, релевантни
за спора доказателства, не са ангажирани.
Предявен е за
разглеждане в производството осъдителен иск с правно основание по чл.93, ал.2 ЗЗД.
За да бъде уважен
предявеният иск с правно основание по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, е необходимо да се
установи кумулативното наличие на следните предпоставки: валидно сключен
договор, чието изпълнение е обезпечено с даване на задатък; неизпълнение от
страната, която е получила задатъка; отказ (разваляне) от договора от другата
страна – тази, която е дала задатъка, като последната трябва да е изправна – да
е изпълнила задълженията си по договора или да е готова да престира; спазване
на особените изисквания, предвидени в договора.
Свободата на
договаряне, установена с правилото на чл. 9 ЗЗД, предпоставя правото на
страните по един двустранен договор, включително и предварителен договор за
покупко – продажба на недвижим имот, да уговорят специални правила относно
отказа от договора по смисъла на чл. 93, ал. 2 ЗЗД (освобождаване на страните
от облигационната обвързаност по договора, чрез развалянето му поради
неизпълнение), респективно за отговорността на неизправната страна. Ето защо, в
тези случаи не съществуват законови пречки функциите на задатъка да бъдат
придадени и на платената от изправната страна авансова сума за част от
продажната цена на имота. Тогава капарото ще подлежи на приспадане при
изпълнението, а при неизпълнение – ще се задържи или върне в двоен размер.
Необходимо и достатъчно е в съглашението да са включени изрични уговорки,
според които страните придават на определена престация (включително и на
авансова сума за част от цената), значението на задатък – да се стимулират те
да изпълнят точно задълженията си, за да не изгубят даденото ли да бъдат
принудени да върнат полученото в двоен размер, както и изправната страна да
може да задържи получения или да иска връщане в двоен размер на дадения задатък,
след като се откаже от договора. Така предадената сума, включително и като
авансово платена сума за част от продажната цена, има качеството на задатък /в
този смисъл настоящият състав изцяло споделя разрешението, дадено в Решение №
106/16.07.2018 г. по гр. д. № 4088/2017 г. на ВКС, ІІІ г. о., Решение №
12/23.05.2018 г. по гр. д. № 834/2017 г. на ВКС, ІІІ г. о., Решение №
64/10.09.2012 г. по т. д. № 193/2011 г. на ВКС, ІІ т. о., Решение №
71/09.07.2010 г. по т. д. № 726/2009 г. на ВКС, І т. о./.
Допълнителното
споразумение (анекс) е писмено съглашение, което по изрично съгласие на
страните внася последващо изменение или допълнение на първоначално сключения
двустранен договор. То е израз на автономията на волите на насрещните страни и
може да обхване различни уговорки от договора, в това число и относно промяна
на срока и/или плащането на цената на вещта в хипотезата на сключен
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот. Анексът е
неразделна част от първоначално сключения договор и обвързва договарящите
страни по начин и при условията, уговорени с него, с които се създава целената
промяна в съществуващото правоотношение между страните. Макар допълнителното
споразумение да има производно съществуване, обусловено от вече сключения
договор, няма пречка с него, последващо във времето, страните да препотвърдят
волята си да бъдат обвързани от облигационната връзка във вида й и със
съдържание (допълнено или изменено) по това споразумение, което е израз и на
тяхното намерение да изпълнят насрещните си задължения, съобразно постигнатото взаимно
съгласие. В тези последващи договорености съконтрахентите могат да включат клаузи,
че платеното по тях (т.е. предадената сума, включително като авансова вноска за
цената) ще има качеството и на задатък – да способства точното изпълнение на
насрещните задължения и така изрично да бъдат уредени последиците от
неизпълнението (правото на изправната страна да се откаже от договора без да
спазва реда на чл. 87, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД, като задържи получения задатък, респективно
да претендира връщането му в двоен размер).
В конкретиката на
настоящия случай, ищецът, като купувач и изправна страна по развален
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, е претендирал
връщане в двоен размер на платените от него в изпълнение на съглашението суми,
с които е авансирал част от уговорената цена на имота и на които по волята на
страните е придадена функция на задатък.
По делото е
установено наличието на валидно сключен между страните предварителен договор за
покупко – продажба на недвижим имот и анекс към него, съдържащи уговорка за
заплащане на капаро в размер на общо 3 200 евро, както и заплащането му, които
обстоятелства не са и спорни между страните.
Спорно на етапа на
въззивното производство е обстоятелството дали е възникнало потестативното
право по чл. 93, ал. 2 ЗЗД на купувача с едностранно волеизявление да развали
договора без спазване на изискванията по чл. 87, ал. 1 ЗЗД, т.е. да се
"откаже" от договора и да получи дадения задатък в двоен размер като
обезщетение за причинените му имуществени вреди от виновното неизпълнение на
договорното задължение на ответника за сключване на окончателен договор за
покупко – продажба на процесния имот.
При неясни
договорни клаузи и при възникнал спор между страните относно съдържанието на
конкретни уговорки в договора, съдът е длъжен да извърши тълкуване на договора;
тълкуването следва да се извърши съобразно критериите на чл. 20 ЗЗД, за да се
изясни действителната, а не предполагаемата воля на договарящите страни – върху
какво страните са се споразумели и какъв правен резултат трябва да бъде
постигнат; прилагането на критериите на чл. 20 ЗЗД предполага отделните
уговорки да се тълкуват във връзка една с друга и в смисъла, който произтича от
договора, като се изхожда от целта на договора, обичаите в практика и
добросъвестността, без да се подменя формираната при сключване на договора и
обективирана в съдържанието му воля на договарящите – какви са и как се
съчетават отделните правомощия на страните с оглед постигането на целта на
договора, какво поведение на страната кои правомощия поражда за нея и как може
да се упражняват те – в този смисъл Решение № 38 от 27.02.2012 г. на ВКС по гр.
д. № 1227/2011 г., II г. о., ГК, Решение № 80 от 8.05.2012 г. на ВКС по гр. д.
№ 1315/2010 г., IV г. о., ГК, Решение № 89 от 17.07.2009 г. на ВКС по т. д. №
523/2008 г., II т. о., ТК, Решение № 81 от 7.07.2009 г. на ВКС по т. д. №
761/2008 г., I т. о., ТК, Решение № 546 от 23.07.2010 г. на ВКС по гр. д. №
856/2009 г., IV г. о., ГК, Решение № 16 от 28.02.2013 г. на ВКС по т. д. №
218/2012 г., II т. о., ТК, Решение № 100 от 10.08.2015 г. на ВКС по т. д. №
1191/2014 г., II т. о., ТК, Решение № 347 от 11.10.2011 г. на ВКС по гр. д. №
290/2010 г., IV г. о., ГК, Решение № 430 от 20.01.2015 г. на ВКС по гр. д. №
1673/2014 г., IV г. о., ГК и др.
Както вече беше
посочено, установява се в производството, че с предварителен договор за покупко
– продажба от 30.09.2016г. и Анекс към него от месец 02.2017г., продавачът –
въззивник в настоящото производство е поел задължението в срок до 30.06.2017г.
да прехвърли правото на собственост върху процесния недвижим имот. Тълкувайки
клаузите на договора по реда на чл. 20 ЗЗД, настоящият съдебен състав приема,
че целта на купувача /ищеца/ е била да придобие собствеността върху реална част
от УПИ, за която цел продавачът се е задължил до настъпването на срока за
изповядване на процесната сделка по нотариален ред, да представи окончателен
договор или нотариален акт по
представения по делото като приложение към процесния предварителен договор –
предварителен договор за делба на недвижим имот от 26.07.2016г., сключен между В.А.Й.и
Н.Д.Д.. Този извод следва от изрично поетото от продавача задължение, обективирано
и в самия предварителен договор от 30.09.2016г. На следващо място следва да
бъде отбелязано, че именно поради така постигната уговорка между страните, а
именно за покупко – продажба на реална част от УПИ и с оглед обстоятелството,
че към първоначално уговорния срок – 30.11.2016г. необходимите действия по
подялба на процесния недвижим имот не са били извършени, срокът за сключване на
окончателен договор за покупко – продажба между страните е бил удължен до
30.06.2017г. (последното съгласно чл.2 от сключения между страните Анекс от
м.02.2017г. към предварителен договор за покупко – продажба от 30.09.2016г.). Доколкото не се спори по делото, че до
посочената в договора дата, респективно до последващата угорената такава с
анекс между страните, ответникът не е разполагал с необходимите документи,
съгласно конкретно постигнатата уговорка, настоящата инстанция счита, че е
налице виновно неизпълнение от страна на ответника на това поето задължение,
което от своя страна обуславя правната възможност на ищеца да развали договора.
В допълнение следва
да бъде посочено, че липсват представени в производството доказателства, от
които да може да се релевира обоснован извод, че ответникът е предложил
удължаване на срока за изповядване на сделката, предвид издаденото
Удостоверение за приемане на проект за изменение на кадастралната карта и
кадастралните регистри изх.№ 25 – 215377 – 06.12.2018г., а доколкото
автоматично такова не е предвидено в договора, твърдението на въззивника –
ответник в тази насока е недоказано, респективно и същият не следва да бъде
освободен от отговорност по смисъла на чл.8 от предварителния договор за
покупко – продажба на недвижим имот от 30.09.2016г. Последното не следва и от
обстоятелството, че договорът за покупко – продажба на недвижим имот не е от
категорията на т.нар. фикс сделки, по които задължението следва да се изпълни
непременно в уговореното време, доколкото същото не дерогира правото на
изправната по договора страна да развали същия при виновно неизпълнение на
насрещната страна да престира в срок, съгласно уговореното, съобразно което и
доводите на въззивника в противоположния аспект са неоснователни.
На следващо място следва
да бъде посочено, че уговорката за задатък като акцесорна, добавъчна клауза, не
притежава само потвърдителна и обезпечителна функция, но включва в себе си и
една потестативна, преобразуваща възможност изправната страна по един
двустранен договор да развали чрез едностранно изявление правната връзка с
насрещната страна, като по този начин се освободи от своята правна обвързаност
насрещно да престира. В нормата на чл. 93, ал. 2 ЗЗД е уредено правилото, че
ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна
може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако задължението не е
изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от
договора може да иска задатъка в двоен размер. В този смисъл, законодателят е
предвидил способ за изправната страна, чрез който последната да се освободи от
облигационното правоотношение, като същевременно вредите, които е претърпяла,
са обезпечени с дадения задатък, респективно с връщането му в двоен размер.
Когато даденото като задатък представлява едновременно и част от дължимата
главна престация, какъвто е настоящият случай, задатъкът притежава действието
на аванс - договорено частично изпълнение на задължението за заплащане на уговорената
продажна цена.
Тъй като това
обезпечение се учредява с предаване на неговия предмет в държане на една от
страните при сключване на договора (ирелевантно за правилното решаване на
настоящия казус е обстоятелството дали задатъкът притежава и вещен ефект),
задатъкът представлява реална сделка, т. е. за да възникне неговата
доказателствена, обезпечителна и обезщетителна функция, следва имущественото
благо, представляващо задатък, да бъде предадено от едната страна на другата.
По отношение на това обстоятелство липсва спор между страните в производството.
Освен изложеното, за
да възникне потестативното право на една от страните с едностранно
волеизявление да се откаже от (да развали) двустранния договор и за да се
породи притезателното право да получи парично обезщетение за причинените му
вреди от виновното неизпълнение на договорното задължение на насрещната страна
- в размер на уговореното капаро (в конкретния случай неговият двоен размер),
следва кредиторът, който упражнява това преобразуващо право, да е изправен,
т.е. точно и добросъвестно да е изпълнил своите насрещни договорни задължения,
както предписва правната норма на чл. 63 ЗЗД, или да е готов да ги изпълни,
оказвайки необходимото съдействие на длъжника, без което той от своя страна не
би могъл да изпълни своите договорни задължения.
Тъй като основното
задължение на страните по породеното от предварителния договор за
покупко-продажба на имот облигационно правоотношение представлява непаричната
престация за сключване на окончателен договор, т.е. за изразяване на
правновалидна воля пред нотариуса като орган на власт, притежаващ официална
удостоверителна сила относно постигането на съгласието на страните по
съществените клаузи на договора за покупко-продажба, за да бъде изпълнено това
договорно задължение, кредиторът следва да окаже необходимото съдействие - да
се яви пред съответния нотариус и да изрази воля за сключване на окончателен
договор за покупко-продажба. Не е спорно между страните, а и същото се
установява от събраните по делото доказателствени материали – констативен
протокол, че ищецът – купувач по процесния предварителен договор се е явил пред
нотариус на съответния уговорен между страните ден и час, за да бъде сключен
окончателен договор за покупко – продажба на процесния имот, поради което и при
липсата на каквито и да било ангажирани доказателства в противоположния аспект,
настоящата съдебна инстанция намира, че същият е изправна страна по процесния
договор, респективно и наведеният от въззивника довод в противоположния смисъл,
съдът намира за неоснователен. Не е спорно между страните също така, че в този
ден продавачът не е представил всички необходими документи за извършване на
нотариалното удостоверяване за сключване на окончателен договор за покупко –
продажба, съобразно уговореното между страните за покупко – продажба на реална
част от УПИ, респективно за изправната страна се е породило правото да се
откаже от договора и да претендира заплащане на уговорения задатък в двоен
размер. В тази връзка следва да бъде посочено също така, че
предложеното от продавача изменение на договора за
покупко – продажба на идеална част от процесния имот е ирелевантно, тъй като
изпълнението, за да породи погасителен ефект трябва да е точно и добросъвестно,
а кредиторът не можа да бъде принуден да получи нещо различно от дължимото – чл. 65, ал. 1 ЗЗД.
Относно
принадлежността на потестативното право за разваляне на двустранен договор е
формирана последователна практика на Върховния касационен съд, според която
правото на разваляне на двустранен договор по реда на чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД принадлежи на изправната страна и е обусловено от виновно неизпълнение на
поето договорно задължение на насрещната страна. За да настъпи правното
действие на изявлението за разваляне на договора, е необходимо да е доказано,
че са били налице законовите предпоставки на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, с предоставяне
от изправната страна по договора на подходящ срок за изпълнение или чрез
безусловно изявление за разваляне при невъзможност за изпълнение, за която
длъжникът носи отговорност, при безполезност на изпълнението, или при уговорка
за изпълнение непременно в определено време. Следва да бъде посочено, че уговорката
за задатък освобождава изправната страна от необходимостта да спазва реда по
чл. 87 от ЗЗД, като кредиторът не следва да дава допълнителен срок за
изпълнение с предупреждението, че при неизпълнение и в този допълнителен срок
ще смята договора за развален. Уговореният задатък предоставя това право на
изправната страна - чл. 93, ал. 2 от ЗЗД. В случая се установява по делото, че
с нотариална покана, изготвена от
нотариус Ц.С.с рег.№ 030 на Нотариалната камара и район на действие СРС, Н.Д. е
уведомен от страна на купувача, че с оглед неизпълнение на задължението за
снабдяване с необходимите документи в уговорения срок – 30.06.2017г., купувачът
счита договора за развален по вина на продавача, поради което и на основание
чл.10 от сключения предварителен договор за покупко – продажба, го кани в
тридневен срок от получаване на уведомлението да заплати полученото по договора
капаро в двоен размер. Видно от направеното отбелязване, нотариалната покана е
връчена на адресата Н.Д., действащ чрез пълномощника му Р.Н.Д.по пълномощно
рег.№12281 от 07.11.2016г., на 16.08.2017г. срещу разписка, като липсва
оспорване в производството на това удостоверителното изявление на нотариуса. Поради
изложеното и доводите на въззивника, че нотариалната покана не е достигнала до
неговото знание и че страните продължават да са обвързани валидно от
предварителен договор за покупко – продажба са изцяло неоснователни. В
допълнение следва да бъде посочено, че дори и да се приеме нередовно връчване
на посочената нотариална покана, то изявлението за разваляне на договора е
достигнало до адресата най – късно с връчване на препис от исковата молба на 15.01.2018г.,
с предявяването на която претенцията - присъждане на стойността на дадения
задатък в двоен размер, ищецът купувач по предварителния договор е упражнил
потестативното си право за развалянето му.
В този смисъл и при
настъпил ефект на развалянето, ведно с обстоятелството, че ищецът се явява
изправна страна, на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД даденият задатък се дължи в
двоен размер така, както се претендира от ищеца – 12 517,31 лв., поради което и
релевираната претенция се явява изцяло основателна и като такава правилно е
била уважена.
По изложените
съображения, предявеният иск е основателен и доказан до присъдения от
първоинстанционния съд размер, а предвид съвпадението на изводите на двете
инстанции, решението следва да бъде потвърдено.
По разноските:
Предвид изхода на
правния спор пред настоящата съдебна инстанция в полза на въззиваемия - ищец
следва на основание чл. 78, ал. 1 ГПК във вр. с чл. 273 ГПК да бъдат присъдени
сторените от него разноски. Същият е претендирал такива в размер на 1 400 лева
адвокатско възнаграждение, по представен договор за правна защита и съдействие
№ 901501 от 19.09.2020г., който служи и за разписка за получаване на
договорената в него сума в брой, съгласно т. 1 от Тълкувателно решение № 6/2012г.
от 06.11.2013г. на ОСГТК на ВКС. Своевременно
релевираното възражение за прекомерност на претендирания размер на адвокатското
възнаграждение съдът намира за основателно, с оглед разпоредбата на чл.7, ал.2,
т.3 от Наредбата за минималните размери на адвокатскоте възнаграждение № 1 от
2004г., съобразно който при интерес от 10 000 до 100 000 лв., размерът на
възнаграждение се формира като сбор от сумата от 830 лв. + 3 % за горницата над
10 000 лв. Възнагражденето, изчислено по посоченият механизъм възлиза на сумата
от 906,00 лева, който следва да бъде присъден на страната, като за разликата
над тази сума до претендирата такава в размер на 1 400,00 лева, адвокатският
хонорар се явява прекомерен.
По горните съображения,
Софийски градски съд
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА
решение № 180553 от 31.07.2019 г., постановено по гр. д. № 55659/2017 г. по
описа на Софийски районен съд, ГО, 24 състав.
ОСЪЖДА
Н.Д.Д., ЕГН **********,
с адрес *** да заплати на Т.Х.К.,
ЕГН **********, с адрес ***,
да заплати на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 906,00 лева,
представляваща разноски във въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС при условията на
чл. 280, ал. 1 ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
1.
2.