Р Е Ш Е
Н И
Е
№ гр.
Царево, 17.04.2019г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ЦАРЕВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, граждански състав, в открито съдебно заседание на двадесет и първи март две
хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ МОСКОВА
при участието на секретаря С. Илиева,
като разгледа докладваното от съдия Москова гр.д. № 156/2018г. по описа на РС-Царево, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е
образувано по искова молба, предявена от:
1/ Н.Ф.Н., ************* чрез адв. В.Б.,*** с адрес за връчване на
призовки и съобщения: гр.Б. и 2/ Е. В. С., *************** чрез адв. Л.С.,*** с
адрес за връчване на призовки и съобщения: гр. Б., срещу: „ИНТЕРБИЛД” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. София, район Триадица, бул. ’’България” №
45, ет. 1, магазин 5 и 6, представлявано от управителя М.К..
Ищците твърдят, че между страните по
делото на 31.08.2011 г. е сключен нотариален акт №88, том IV, per. №4398, дело
№609/ 31.08.2011 г. на М. В. - Нотариус с per. №370 на НК и район на действие
PC - гр. Царево, по силата, на който „ИНТЕРБИЛД” ЕООД продава на Н. Ф. Н. и Е.
В. С. следните недвижими имоти, находящи се във с. Лозенец, община Царево, в.с.
„Оазис”, а именно: Апартамент №10, на 3 етаж, квартал 3, група 2, с площ,
включваща общите части на сградата от 137,61 кв.м., представляващ самостоятелен
обект с идентификатор 44094.1.103.36.10 и Гаражна клетка №76, квартал 3, с площ
от 12,50 кв.м., представляващ самостоятелен обект с идентификатор
44094.1.103.35.79 по КККР на с. Лозенец.
Твърдят, че непосредствено преди
изповядване на сделката по закупуване на имотите, в нотариалната кантора,
продавачът „Интербилд” ЕООД е предоставил на купувачите за подписване договор
за поддръжка на в.с. „Оазис”, в което се намират закупуваните от тях имоти.
Договорът е бил даден предварително разпечатан и изготвен само на български
език, с едностранно определени от ответното дружество клаузи, без да е дадена
възможност на купувачите - възложители да влияят върху съдържанието му.
Подписването на договора за поддръжка във вида, в който е предоставен, е било
поставено като условие за сключване на нотариалния акт за покупко - продажба на
недвижимите имоти, цената на които е вече платена, като отново не е била дадена
възможност на купувачите да извършат корекции по него. Пълномощникът на
„Интербилд” ЕООД отказвал с аргумента, че всички купувачи подписват такива
договори, че същите са задължителни и еднакви за лицата, придобиващи
собственост във в.с. „Оазис”, поради което предварително заложените клаузи не
подлежат на промяна. Поради изложеното, твърдят, че са подписали договора за
поддръжка от 31.08.2011 год. при едностранно определени от Изпълнителя -
„Интербилд” ЕООД клаузи, без да им е дадена възможност за договаряне на
условията по договора. Договорът е вписан в СВ на гр. Царево под акт №174, том
I, вх.рег. 1493/31.08.2011г.
Излагат, че съгласно клаузите на
договора, Изпълнителят поема задължение за извършване управление и поддръжка на
в.к. „Оазис”, посочени в чл.6 от договора, срещу задължение от страна на
възложителите за заплащане на възнаграждение. Съгласно чл.14 от договора, размерът на дължимото
възнаграждение е определено както следва: за апартамент 10 - в годишен размер
от 15 евро без вкл. ДДС за кв.м. от площта му или 2064,15 евро без ДДС и за
гаражната клетка №76 - в годишен размер от 200 евро с включен ДДС.
Твърдят, че от датата на сключване
на договора са заплащали изцяло и в срок дължимото по договора възнаграждение.
През 2017 год. до тях е било изпратено
уведомление, с което Изпълнителят ги уведомявал, че на основание чл.13,
изр.второ от договора едностранно изменя размера на годишното увеличение за
поддръжка като го увеличава на 16 евро без ДДС за кв.м. от площта на
апартамента или 2642,11 евро с ДДС годишна такса 214 евро с ДДС годишна такса
за гаражната клетка. Повишаването на размера на възнаграждението е било обосновано
с твърдяни промени в икономическите условия в страната.
Считат, че Изпълнителят не притежава
правото едностранно да извършва увеличение на първоначално договорения размер
на възнаграждението по договора. В уведомление, Изпълнителят обосновава правото
си на разпоредбата на чл.13, изр.второ, според която: „ Дружеството за
управление може да променя размера на Възнаграждението за Поддръжка, единствено
при наличие на икономически обосновани фактори, като повишаване на официалната
средна работна заплата за страната, цените на основните доставки, стоки и
услуги, необходими за изпълнението на задълженията на дружеството за
управление..”
Считат, че така формирана, клаузата
на чл.13, изр. второ е неравноправна по смисъла на чл.143 от ЗЗП и като такава
на основание чл.146, ал.1 от ЗЗП е нищожна.
Твърдят, че по отношение на
процесния договор за поддръжка ищците притежават качеството на потребители по
смисъла на §13 т.1 от ЗЗП, а ответникът е „търговец“ по смисъла на т.2, че
договорът е сключен при едностранно определени от търговеца клаузи, без да им е
дадена възможност за договаряне на условията по договора, поради което по
отношение на този договор намират приложение разпоредбите на ЗЗП.
Твърдят, че клаузата по чл.13, изр.второ от
Договора за поддръжка, даваща право на възложителя едностранно да увеличава
възнаграждението, е неравноправна по смисъла на чл.143 т.10 и т.12 от ЗЗП и
като такава е нищожна на основание чл.146 ал.1 от ЗЗП, , предвид въведената с
нея възможност за търговеца едностранно да повишава цената на предоставената
услуга, без да е посочен ясно методът за промяна на цената , тъй като не съществува понятие „официална
средна работна заплата за страната”, въведено от ответното дружество в атакуваната
клауза като критерий за повишаване на възнаграждението. Другият, посочен в
договора критерий, обосноваващ повишение размера на възнаграждението е
повишаване цените на основните доставки, стоки и услуги, необходими за
изпълнението на задълженията на дружеството за управление, който критерий според ищците също е неясен. Твърдят,
че размерът на възнаграждението е определен сумарно, без в него да се
отграничава каква част е възнаграждението и каква - разноските за управлението
и поддръжката, без посочване на цените на извършваните услуги по пера, поради
което критериите за промяна остават достатъчно неясни, за да определят чл.13,
изр. второ за неравноправна, т.е. нищожна клауза от потребителския договор, на
основание чл. 143, т. 12 от ЗЗП. Сочат, че освен това и двата посочени критерия
нямат постоянно определено или определяемо съотношение помежду си, поради което
и неясно е обстоятелството кой от посочените критерии ще се приложи едностранно
от търговеца и в какъв размер.
Твърдят, че клаузата по чл.10 от
Договора за поддръжка, която налагала на ищците задължение да изпълнят в пълен
обем задълженията си, а на възложителя - не, е неравноправна по смисъла на
чл.143 т.14 от ЗЗП и като такава е нищожна на основание чл.146 ал.1 от ЗЗП.
Сочат, че съгласно редакцията на
чл.10 от договора, Възложителя има право да иска намаляне на дължимата по
договора такса, едва когато са налице следните условия: изпълнителят не
изпълнява най - малко три поети с договора задължения и това неизпълнение е
протоколирано по ред и начин, предвиден в чл. 9.4 от договора. Твърдят, че формулирана
по този начин, клаузата на чл.10 налага на потребителя да изпълни своите
задължения като плати за услуга, дори ако ответникът - доставчик не изпълнява
своите задължения да му предостави услугата, т.е налага на ищеца да плати за
нещо, което не е получил изобщо или е получил некачествено. Освен това, като
условие за намаляне размера на таксата е поставено изискване за съставяне на
протоколи, обективиращи неизпълнение на конкретно задължение, в която процедура
обаче задължително участва и изпълнителя. По този начин Възложителят е поставен
в неравноправно положение спрямо изпълнителя, тъй като намалянето на таксата е
поставено в зависимост от участието и волята на самия изпълнител. Тази клауза
създава в ущърб на потребителя значителна неравнопоставеност между правата и
задълженията, произтичащи от договора, поради което е неравноправна по смисъла
на чл.143 т.14 от ЗЗП, а оттам и нищожна на основание чл.146, ал.1 от ЗЗП.
На следващо място твърдят, че основание чл. чл.143, т. 13, т.14 от ЗЗП е
неравноправна и съответно нищожна е и клаузата на целия чл. 11 от договора,
който от една страна налага на потребителя задължение да изпълни своите
задължения в пълен обем, дори и ако търговецът или доставчикът не изпълнява
своите и от друга страна дава право на търговеца да определя дали
предоставената от него услуга съответства на договора и налице ли е
неизпълнение на задълженията му. Твърдят, че съгласно клаузата на чл.1 1,
възложителят е поставен в неравнопоставеност спрямо изпълнителя, като е
принуден да търпи неизпълнение на задълженията му по договора в продължение на
„повече от 3/три/ месеца”, като в същото време следва да заплати възнаграждение
въпреки неизпълнението. В точка т. 1 и т.2 на същата клауза правото на
Възложителя да прекрати договора (предвид предмета на договора замяната е
неприложима в конкретната случай) е поставено в зависимост от волята на
Изпълнителя, който следва да вземе участие в съставянето на протокол,
обективиращ неизпълнение на собствените му задължения по договора, като по този
начин е дадено право на търговеца да определя дали предоставената от него
услуга съответства на договора. Предвид изложеното, считат, че клаузите на
целия чл.11, т1 и т 2 от договора са неравноправни по смисъла на чл.143, т. 13
т.14 от ЗЗП, а оттам и нищожни на основание чл.146, ал.1 от ЗЗП.
На следващо място, ищците, считат за
неравноправни клаузите на чл.2 и чл. 21.3 от договора. Сочат, че в същите е
предвидено договорът да продължи своето действие спрямо възложителя дори след
отчуждаване на имота, като в чл. 21.3 е въведено и задължение на Възложителя -
собственик в случай, че отчужди собствеността върху имота „да обвърже
прехвърлянето му с договор за встъпване в правата и задълженията” по договора
за поддръжка между преобретателя и дружеството - изпълнителя. Предвидена е и
солидарна отговорност на Възложителя с новия собственик за заплащане на
задължения по договора. Считат, че така формулирани, клаузите на чл. 2 и чл.
21.3 са във вреда на възложителя. Предвид това, че предметът на договора е
свързан с поддръжка на в.с. Оазис, в който се намират собствените на
Възложителя, то интересът на последния от този договор е свързан с именно с
ползване на описаните в договора имоти. При евентуално разпореждане със собствеността,
за възложителя ще отпадне и нуждата от предоставяните с договора услуги.
Въпреки това, чл.2 от договора прокламира, че действието на този договор
продължава по отношение на възложителя и след отчуждаване на имотите, без да е
предвидена възможност за прекратяването му. Твърдят, че освен, че не е
предвидена възможност на възложителя да прекрати договора, с чл.21.3 се
ограничава и признатото му от закона право да се разпорежда както пожелае и по
отношение на когото пожелае с правото си на собственост върху имота си. Чл.21.3
от договора ограничава възложителя да се разпорежда със собствеността си само
по отношение на трети лица, които са съгласни да встъпят в задълженията му по
процесния договор. Твърдят, че с тази клаузи се въвежда недопустимо положение
на възложителя да продължава да бъде обвързан с договор, по който не ползва
предоставените услуги, а дължи плащане при условията на солидарност с новия
собственик. Считат, че клаузите на чл.2
и чл.21.2 от Договора са поддръжка, които са във вреда на възложителя и
ограничават правото му на собственост, са неравноправни по смисъла на чл.143
т.19 от ЗЗП и като такива са нищожни на основание чл.146 ал.1 от ЗЗП.
Ищците искат от съда да прогласи за нищожни на основание чл. 26,
ал.1, пр.1 от ЗЗД във вр. чл. 146, ал.1 от ЗЗП, вр. чл.143 ЗЗП :
-клаузата на чл.13, изр.второ от
Договор за поддръжка, сключен между страните на 31.08.2011 год., вписан СВ на
гр. Царево под акт №174, том I, вх.рег. 1493/ 31.08.2011 г. на основание
чл.146, ал.1 от ЗЗП вр. с чл.143, т.10 и т.12 от ЗЗП;
-клаузата на чл.10 от Договор за
поддръжка, сключен между страните на 31.08.2011 год., вписан СВ на гр. Царево
под акт №174, том I, вх.рег. 1493/ 31.08.2011 г. на основание чл.146, ал.1 от
ЗЗП вр. с чл.143, т.14 от ЗЗП;
-клаузата на чл. 11, чл. 11 т. 1 и
т.2 от Договор за поддръжка, сключен между страните на 31.08.2011 год., вписан
СВ на гр. Царево под акт №174, том I, вх.рег. 1493/ 31.08.2011 г. на основание
чл.146, ал.1 от ЗЗП вр. с чл.143, т.13 и т.14 от ЗЗП;
-клаузите на чл.2 и чл. 21.3 от
Договор за поддръжка, сключен между страните на 31.08.2011 год., вписан СВ на
гр. Царево под акт №174, том I, вх.рег.1493/ 31.08.2011 г. на основание чл.146,
ал.1 от ЗЗП вр. с чл.143, т.19 от ЗЗП.
Ангажират писмени и гласни
доказателства. Претендират разноските по делото.
В срока по чл.131 от ГПК ответното
дружество „ИНТЕРБИЛД” ЕООД е депозиран писмен отговор в съда, с който взема
становище за недопустимост и неоснователност на предявените обективно съединени
искове. Ответното дружество възразява, че изложоженото от ищците не отговаря на
обективната истина. Твърди, че процесния договор не попада в приложното поле на
ЗЗП, респ. същият не е потребителски, поради което и на товаоснование ищцовите
претенции са напълно неоснователни. Оспорват твърдението на ищците, че
съдържанието на процесния договор не е било обсъждано предварително между
страните и че договореното не е резултат от проведени преговори между страните,
като твърдят, че процесният договор е бил сключен на база проведени преговори
между страните пряк резултат от които е именно съдържанието на договореното
помежду им, обективирано в договора за поддръжка. Посочват, че процесния
договор е сключен, респективно подписан
и вписан при участието на преводач, което се установява от извършените върху договора
констатации от страна на съответния нотариус. На следващо място твърди, че
посочените в чл.13 от договора примери не са изчерпателно дадени, а служат
единствено за пример за съдържанието на понятието „икономически обосновани
фактори“. Твърди, че извършената промяна на договореното възнаграждение е пряка
и непосредствена последица от съдържанието на договора, което не е
неравноправно, като извършената индексация е била на база на съществуващия към
момента на промяната инфлационен индекс, размерът на който е съобразен за
периода на сключване на договора до извършване на промяната на размера на
възнаграждението. На следващо място се твърди че извършеното увеличение на
цената с 6.7% за периода от 2011г. до 2017г. не е съществено по смисъла на
закона, поради което не е приложима разпоредбата на чл.146 ал.1 т.12 от ЗЗП. На
следващо място се твърди, че начина, по който страните са договорили да бъде
установено неизпълнение, е съобразен изцяло със съществуващите норми на
действащото българско законодателство и
защитава в достатъчна степен ищците, поради което твърденията за
нищожност на чл.10 и чл.11 от договора са неоснователни. Оспорват като
неоснователни и твърденията на ищците за нищожност на чл.2 и чл.21 т.3 от
договора, като твърди, че ищците са поели задължение да осигурят единствено правоприемство
от страна на новия приобретател в случай, че е налице разпореждане със
съответния имот. По изложените съображения и доводи моли предявените искове да
бъдат отхвърлени. Ангажира писмени и гласни доказатества. Претендира разноските
по делото.
В с.з., ищците чрез своите
процесуални представители адв.Б. и адв.С., поддържа предявените искове и молят съда
да ги уважи като основателни и доказани.
В с.з., ответното дружество чрез своя процесуален представител адв.П., поддържа писмения отговор и моли предявените искове да бъдат отхвърлени като неоснователни и недоказани.
Съдът, като съобрази доводите на страните и въз основа на събраните доказателства, преценени по отделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
Страните не спорят, а и от
представените по делото писмени доказателства безспорно се установи, че на 31.08.2011 г. с нотариален акт №88, том IV, peг. №4398, дело
№609/ 31.08.2011 г. на М. В. - Нотариус с peг. №370 на НК и район на действие
PC - гр. Царево, ищците Н. Ф. Н. и Е. В. С. са придобили чрез покупка от ответното дружество „ИНТЕРБИЛД” ЕООД собствеността върху следните недвижими имоти,
находящи се във с. Лозенец, община Царево, в.с. „Оазис”, а именно: 1/ Апартамент №10, на 3 етаж, квартал 3,
група 2, с обща площ, включваща идеалните части от 137,61 кв.м., състоящ се от
дневна с трапезария, две спални, коридор, две бани с тоалетна, тоалетна и две
тераси, представляващ самостоятелен обект с идентификатор 44094.1.103.36.10
по КККР на с. Лозенец, ведно с 0.45%
ид.ч. от общите части на сградата заедно със съответните идеални части от
правото на строеж на сградата с
идентификатор 44094.1.103.36 и 2/ Гаражна
клетка №76, квартал 3, с площ от 12,50 кв.м., представляващ самостоятелен
обект с идентификатор 44094.1.103.35.79 по КККР на с. Лозенец, ведно с 0.11%
ид.ч. от общите части на подземния паркинг, равняващи се на 5.47 кв.м. и заедно
със съответните части на правото на строеж на сгради 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5АБ,
3.6А, 3.6БВ и паркинги, както и 16.23 кв.м. ид.ч. от маневрената площ в
подземен паркинг, които имоти са изградени в поземлен имот, целият с площ от
50 353 кв.м. , находящ се в землището на с.Лозенец с идентификатор 44094.1.103.
Видно от съдържанието на посочения нотариален
акт, при изповядването на сделката нотариусът е назначил на основание чл.582 от ГПК преводач, който под страх от наказателна отговорност е превел на купувачите
нотариалния акт на руски език и е потвърдил пред нотариуса, че купувачите го
одобряват, след което същият е бил подписан от страните /л.11-12/.
Видно от представения по делото
Договор за поддръжка от 31.08.2011 г., с нотариална заверка на подписите от 31.08.2011
г., с рег. № 4401, том IV, Акт №89, на нотариус с рег. № 370 на НК, вписан в СВ
-Царево на 31.08.2011г., вх. рег. № 1493, акт № 174, том I, ищците в качеството
си на собственици на самостоятелни обекти във в.с. „Оазис” – Апартамент №10 с идентификатор 44094.1.103.36.10 и Гаражна клетка №76 с идентификатор 44094.1.103.35.79 по
КККР /, са възложили на ответното дружество „ИНТЕРБИЛД” ЕООД да извършва подробно описаните в договора
дейности по управление и поддръжка, свързани с текущата експлоатация на Ваканционното
селище „Оазис“ и неговите общите части, срещу заплащане на годишна такса, както
следва: 1/ за апартамента в размер на 15 евро без включен ДДС на квадратен
метър от площта на имота, а именно: сумата
от 2064.15 евро без ДДС, 2/ за гаражната клетка
в размер на 200 евро с включен ДДС. Уговорено е годишната такса да се
заплаща авансово, в срок до 31-ви януари на съответната година, за която се
дължи. Съгласно чл. 13 изр.второ от договора дружеството за управление може да
променя размера на възнаграждението за поддръжка единствено при наличие на
икономически обосновани фактори като повишаване на официалната средна работна
заплата за страната, цените на основните доставки, стоки и услуги, необходими
за изпълнението на задълженията му по управление и поддръжка, след уведомление
до възложителя/л.13-18/.
Съгласно чл.10 от договора, след
издаването на три или повече протокола за частично неизпълнение от страна на
дружеството на поетите с договора задължения, по ред и начин, предвиден в чл.
9.4 от договора, Възложителите имат право да искат намаляване на общата такса
за поддръжка, пропорционално на услугата, за която са съставени протоколите и
отпадането й от списъка с услугите.
Съгласно чл.11 от договора при пълно
неизпълнение на задълженията от дружеството за управление по чл.6 повече от 3
месеца , възложителя има право да установи неизпълнението с протокол, разгледан
от комисия в състав: представител на възложителя, представител на дружеството,
независим експерт и нотариус /чл.11.1/ и след съставянето на протокола,
мотивирано да иска замяна на дружеството за управление или прекратяване на
договора /чл.11.2/
Съгласно чл.2 от договора, договорът
има действие от влизането му в сила и продължава своето действие и при
отчуждаване на имота от страна на възложителя, като съгласно чл.3 правата и
задълженията по договора се поемат от приобретателя на имота при прехвърлянето
на собствеността, без да е необходимо неговото изрично съгласие.
Съгласно чл.21.3 от договора, в
случай, че прехвърли имота, възложителят е длъжен да обвърже прехвърлянето му с
договор за встъпване в правата и задълженията по настоящия договор между
приобретателя и дружеството. По изпълнението на този договор възложителят носи
солидарна отговорност с приобретателят.
Видно от съдържанието на посочения договор
за поддръжка, при сключването на същия е участвал преводач, който под страх от наказателна
отговорност е превел на купувачите нотариалния акт на руски език и е потвърдил
пред нотариуса, че купувачите го одобряват, след което същият е бил подписан от
страните /л.13-17/.
От представения по делото Анекс В
към предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот- Договор за
поддръжка /л. 75-88/ се установява, че същият представлява сключен между
страните предварителен Договор за
поддръжка / Анекс В/ и е неразделна част
от сключения на 10.05.2010г. между страните предварителен договор за
покупко-продажба на процесните имоти, като видно от съдържанието на предварителния
договор същият е на български и руски език.
От представения по делото Приемателно-предавателен
протокол от 31.08.2011г. /102-103/ се установява, че ищците на 31.08.2011г. са
извършили обстоен оглед на процесните имоти, получили са комплект от ключове за
процесния апартамент и са приели обектите без забележки.
За установяване на обстоятелствата,
свързани с характеристиките на Ваканционното селище „Оазис“, по делото е изслушано и прието заключение на
вещото лице по назначената СТЕ. От заключението на вещото лице по се установява, че
ваканционното селище „Оазис“, находящо се в село Лозенец, община Царево, се
състои от 40 броя сгради, които са нанесени на кадастралната карта , одобрена
със Заповед № РД-18-54/24.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК и всичките
се намират в поземлен имот с идентификатор 44094.1.103 по КККР на с.Лозенец / УПИ І-168,377,384 по плана на с.Лозенец/.
Вещото лице посочва, че за строежа
на ваканционното селище „Оазис“ са издадени, както следва:
1/ Разрешение за строеж
№ДК-06-149/01.08.2007г. на Началника на РДНСК за:
-квартал №1, група 1 -16 броя апартаменти,
група 2 – 18 броя апартаменти, група 3 – 14 броя апартаменти, група 4 – 14 броя
апартаменти и кафе-бар
-квартал №4, група 1 – 36 броя
апартамента, група 2 – 18 броя апартамента,група 3 -14 броя апартамента, група
4 -28 броя апартамента и кафе-бар
-квартал №5 група 1 – 41 броя
апартамента
-районно осветление, площадков
водопровод, битова и дъждовна канализация
-разгъната застроена площ от 25 394
кв.м. и 600 броя места за настаняване
2/ Разрешение за строеж
№132/15.06.2011г. на Началника на РДНСК за:
-квартал №3, група 1, 2, 3, 4, 5 и 6
със 197 броя апартамента, магазини за промишлени стоки -11 броя, ресторанти – 2
броя, пицария, кафе-сладкарница, детска занималня, фризьорски салон, фитнес и
СПА център, подземен гараж с 232 клетки за автомобили и 22 клетки за
мотоциклети, пункт за измиване на автомобили, площадкови ВиК отклонения.
-Недвижимите имоти, собственост на
ищците, се намират в квартал 3 на ваканционното селище „Оазис“.
Вещото лице посочва, че съгласно
строителните книжа инвеститор на ваканционното селище „Оазис“ е ответното
дружество „ИНТЕРБИЛД” ЕООД.
Ваканционното селище „Оазис“ е въведено в експлоатация по надлежния ред с Разрешение
за ползване №ДК-07-ЮИР 132/15.06.2011г.
на /л.147/. След въвеждането на селището в експлоатация ответното дружество
се е разпоредило с по-голямата част от обектите в сградите, построени в
поземления имот.
От заключението на вещото лице се
установява, че към настоящия момент ваканционното селище „Оазис“ е в завършен
вид, ползва се по предназначение. Между сградите е изградена вертикална
планировка с парково осветление, пътеки и алеи. Ваканционното селище е оградено
по границите на поземленият имот с масивна ограда с метални пана и достъпът до сградите в него е контролиран.
На всички входове за комплекса са монтирани
електронни устройства за чекиране. Монтирани са камери, свързани с монитори за
видеонаблюдение и обхващат целия комплекс. Монтирани са бариери на входовете за
подземния паркинг. Контролирания достъп се осъществява и чрез фирма за физическа
охрана.
В заключението си вещото лице
посочва, че ваканционното селище „Оазис“ е изградено в самостоятелен урегулиран
поземлен имот, построените сгради са в режим на етажна собственост, построени
са сгради за обслужване на собствениците и обитателите, достъпът до имота е
контролиран.
От показанията на св.Д. се
установява, че преди да закупи от ответното дружество процесните обекти ищцата Н.
се е интересувала дали територията на комплекса е затворена, дали плажните
принадлежности са безплатни, на колко етажа е комплекса и т.н., по повод на
което е разговаряла през 2011г. с родителите на свидетелката, които притежавали
жилище в комплекса. Св.Д. посочва, че е
присъствала при изповядването на сделката по нотариален ред, тъй като се е
грижила за внучките на ищцата Н., и че преводачът е превел текста на
нотариалния акт и на договора за поддръжка на ищцата, преди последната да ги
подпише.
От показанията на св.Ш. се
установява, че същата се познава с ищцата Н. от 2013г. и общуват помежду си
през летния сезон по времето на пребиваването им във ваканционното селище
„Оазис“. Като собственици на жилища във ваканционното селище „Оазис“ във връзка
с полученото от тях през 2017г. уведомление от ответното дружество за повишение
с 6.7% на таксата поддръжка, двете са обсъждали увеличението на цената на
таксата поддръжка, изразявайки недоволството си както от повишението на цената,
така и от факта, че срокът на действие на договора за поддръжка с ответното
дружество е безсрочен и те не могат да изберат друго дружество. Свидетелката
посочва, че преди да подпише нотариалния акт, с който е закупила жилище в
процесното ваканционно селище и договора за поддръжка, е водила писмена кореспонденция с писма по
имейла и е провела многократни разговори с представителите на дружеството
–ответник, в които са обсъждали клаузите и на двата договора, които са й били
представени както на български, така и на руски език.
От показанията на св.Г.-Я. се
установи, че ищцата Н. е посетила офис на дружеството в Москва и е проявила
интерес към предлаганите от дружеството за продажба недвижимите имоти в
процесния комплекс. Ответното дружество е съдействало на ищцата Н. да пристигне
в България със закупуването на билети и издаването на виза и да осъществи оглед
на място на предлаганите жилища. След като ищцата Н. си избрала процесните
обекти и се прибрала в Москва, от дружеството по електронен път са й изпратили
за запознаване пакет от документи, включващ предварителен договор за продажба
и договор за поддръжка, като същите са
били на български и на руски език. Свидетелката заявява, че ищците преди
подписването на нотариалния акт и договора за поддръжка са били информирани и
наясно за условията на придобиването на имоти в комплекса и заплащането на
такса за поддръжката на общите части.
От показанията на св.К. се установи,
че ответното дружество изпълнява задълженията си по договора за поддръжка като
осигурява и поддържа денонощна охрана на комплекса и сградите в него чрез
видеонаблюдение, чекирано влизане и физическа охрана, поддържа озеленяването и
осигурява почистването на парка, алеите и улиците в комплекса, поддържа
асансьорите в сградите, поддържа и осигурява на собствениците безплатното
ползване на басейна в комплекса.
От представените по делото писмени
документи се установява, че по отношение на ваканционното селище „Оазис“ е
налице утвърден по надлежния ред Правилник за организацията на пропусквателния
режим в обект с физическа охрана /л.149-159/ и
План за организацията на охранителната дейност и функционалните
задължения на охранителите /л.160-166/. Видно от същите охраната на
ваканционното селище „Оазис“ е денонощна с 25 охранители, разпределени на 7
поста през летния период, като всеки пост се поддържа от 4 охранители и се
осъществява чрез мониторинг /система за видеонаблюдение/ , пост на централния
вход, обходи на комплекса и постове на приземните паркинги.
От представените по делото писмени
доказателства, показанията на свидетелите и заключението на вещото лице се
установява, че за ваканционното селище „Оазис са налице изискванията на §1 т.3
от ЗУЕС“ –„жилищен комплекс от затворен тип“ – изграден е в самостоятелен
поземлен имот, построените сгради са в режим на етажна собственост, построени
са сгради за обслужване на собствениците и обитателите и достъпът до имота е
контролиран.
От заключението на вещото лице се установява, че размерът
на средната работна заплата за страната км 31.08.2011г. е 683 лева, а към 13.02.2017г.
/ датата на увеличението/ е 987 лева, съгласно таблица 1 на Националния
статистически институт. От допълнителното заключение на вещото лице се
установява, че индексът на потребителските цени за месец януари 2017г. спрямо месец септември 2011г. е 103,9%, т.е.
инфлацията е 3,9%.
Ответното дружество е извършвало
дейност по поддържане и управление на ваканционното селище, в т.ч. поземления
имот и общите части на сградите. Тази дейност се установява от приетите по
делото писмени доказателства – множество
договори, както и от показанията на разпитаните в хода на съдебното
дирене свидетели. Във ваканционното селище има изградена система за сигурност,
включваща монтирана сигнално охранителна техника /СОТ/, видеонаблюдение, бариери
и съответни принадлежности за дистанционно управление, както и непрекъсната
физическа охрана от 25 души, която осъществява контрол на входовете на
ваканционното селище и охрана на плажната ивица пред селището, като разходите
за това се поемат от ответника, който е сключил договор със ”СОТ” ЕООД за охрана чрез СОТ.
От представените от ищците заверени
преписи от Договор за поддръжка от 30.08.2011
г., с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ-Царево /л.60-62/, Договор
за поддръжка от 31.08.2011 г., с
нотариална заверка на подписите, вписан в СВ-Царево /л.63-65/, Договор за поддръжка от 29.08.2011 г., с нотариална
заверка на подписите, вписан в СВ-Царево /л.66-68/, Договор за поддръжка от 15.07.2013 г., с нотариална
заверка на подписите, вписан в СВ-Царево /л.69-71/, Договор за поддръжка от 01.08.2008 г., с нотариална
заверка на подписите, вписан в СВ-Царево /л.72-74/, се установява, че ответното
дружество е сключило със трети неучастващи по делото лица в качествето им
на собствениците на други самостоятелни
обекти във вилното селище договори за поддръжка, като описаните дейности и
услуги са идентични с тези по процесния договор, както и цената на годишната
такса поддръжка за апартаментите – 18 евро на квадратен метър без включено ДДС.
От показанията на разпитаните
свидетели, заключението на вещото лице и приложените по делото договори за охрана
се установява, че поземления имот е ограден от всички страни с метална ограда,
като пропускът през нея се осъществява през седем портала, които се контролират
чрез бариерни системи с дистанционно управление, видеонаблюдение, чекиране и денонощна
физическа охрана. Достъпът до сградите в имота и подземния гараж също е
ограничен с врати, които също се контролират с дистанционно управление, видеонаблюдение и чекиране, както и
с физическа охрана. В поземления имот има изградени алеи, улици, градини,
беседки, а на плажната ивица пред
ваканционното селище е изграден басейн. Цялостните
грижи за поземления имот и общите части на сградите, градината и басейна, се
осъществява от дружеството-ответник.
Така приетата за установена
фактическа обстановка обосновава следните правни изводи по предмета на спора:
Съгласно разпоредбата на чл.2,
ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/, управлението на
общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен
комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на
подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Съгласно
чл.2, ал.2 от Закона за управление на етажната собственост, Договорът по ал. 1
се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки
самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.
Възможността за сключване на договор
по чл. 2 от ЗУЕС представлява отклонение от общия режим за стопанисване и
управление на общи части на сграда етажа собственост, поради което посочената
разпоредба се явява специална и дерогира приложението на общите разпоредби.
Собственикът на имот в сграда в режим на етажна собственост би могъл да
противопостави сключения по този ред договор на общото събрание на етажната
собственост само ако същият отговаря на всички условия, предвидени в закона –
да е сключен с инвеститора на жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на §
1, т. 3 от ЗУЕС, при спазване на предвидената в закона форма и останалите
собственици също да са обвързани с такъв договор с инвеститора.
В настоящият случай по делото е представен такъв договор от 31.08.2011г.,
вписан в СВ на гр. Царево под акт
№174, том I, вх.рег. 1493/31.08.2011г. Формата
на договора – писмена с нотариална заверка на подписите е спазена. Вписването в
службата по вписвания има за цел да направи договора противопоставим на
следващите приобретатели на имота. В случая договорът е вписан в партидата на
самостоятелния обект - чл. 2, ал. 2 ЗУЕС. Формата е установена не само в
интерес на страните, но и на трети лица, спазена е. Вписването е направено, за
оповестяването на трети лица. Третите лица, които възнамеряват да придобият
определен имот, ще узнаят за този договор. Това е важно за тях, защото
договорът има сила за тях като правоприемници на правото на собственост на
имота. В случая е налице отклонение от правилото на чл. 21, ал. 1 ЗЗД, че
договорът има действие само между страните, които са го сключили. Този договор
по силата на закона обвързва и приобретателите на имоти. Действието на договора
се разпростира и върху тях по силата на закона - чл. 2, ал. 2 ЗУЕС. Законът не
дава възможност на страните или на третите лица да се откажат от него или да го
прекратят с едностранно волеизявление. Законът предвижда противопоставимостта
на договора за управление на общите части само по отношение на приобретателите
на имоти, като под приобретатели се разбират правоприемниците на собствениците
на отделните имоти, които са индивидуална собственост. Договорът по чл. 2, ал.
2 ЗУЕС е противопоставим и на частните и универсалните правоприемници и на
инвеститора. Ако той прехвърли земята или притежаваните от него обекти, които
са предназначени за общо ползване, на друго лице, последното встъпва в договора
за управление на общите части, ако той е вписан. Защото според буквата на
закона договорът е противопоставим на всички приобретатели, без да се уточнява,
дали те придобиват права на собственост от инвеститора или от собствениците на
имоти. (ком. проф. д-р П. Голева).
Законът предоставя възможност на
инвеститора да изгради сградата, обектите в която ще бъдат в режим на етажна
собственост, като жилищен комплекс от затворен тип. Решението е на инвеститора
и принадлежността към такъв комплекс представлява важна характеристика на всеки
един от самостоятелните обекти в сградата. Всяко лице, което желае да закупи
имот в такава сграда, отнапред е информирано, че освен собствеността върху
съответния обект, ще получи от инвеститора и особен режим на ползване и
поддържане на общите части. Законът не предвижда решението на инвеститора да
бъде санкционирано от администрацията в процеса на проектиране, изграждане и
въвеждане на сградата в експлоатация. Достатъчно е инвеститорът да договори с
лицата, придобиващи собственост върху самостоятелни обекти, че общите части на
сградата и прилежащата земя ще се поддържат и управляват като жилищен комплекс
от затворен тип. Това в конкретния случай е било сторено – събраха се безспорни
доказателства, че още преди за закупят процесните жилища ищците са били наясно,
че общите части на сградата и прилежащата земя ще се поддържат и управляват от
дружеството-ответник като жилищен комплекс от затворен тип, т.е. изборът на
същите да закупят процесните жилища е бил информиран избор – преди да закупят
процесните жилища те са разполагали с проекта на договора на поддръжка, който
освен на български език, е бил и на руски език, който език е разбираем за тях.
Тук следва да се отбележи, че Договорът за поддръжка задоволява личните
интереси на собствениците. В този смисъл те получават услуга, която не е безвъзмездна
и следва да се заплаща възнаграждение (чл. 13 от договора). Договорът за
поддръжка и неговото последващо обвързващо правно действие спрямо
приобретателите по силата на изрична законова норма чл. 2, ал. 2 ЗУЕС не е от
категорията на принудително сключените договори, защото по начало лицето, което
формира желание за придобиване на правото на собственост върху недвижимия имот
е имало правото на преценка, дали да закупи самостоятелния обект в сграда. Видно
от събраните писмени доказателства, договорът за поддръжка е част от предварителният
договор между страните по делото / съгласно анекс към предварителния Договор за
покупка/. Възражението от страна на Е.С., че тя не е подписвала предварителния
Договор за покупка и анекса към него, няма отношение и не може да се кредитира.
Видно от самият нотариален акт и договора за поддръжка, Е.С. е подписала същите
с ясното съзнание, че закупува имота заедно със своята майка / ищцата Н./ и не оспорва правата си на
собственик, както и не е проведено оспорване на положените подписи в нотариалния
акт и договора за поддръжка. Очевидно ищцата Н. е извършила плащането за имота
и подписала предварителния Договор за покупка и анекса към него, представляващ
предварителен договор за поддръжка, е действала не само от свое име, но и от
името на своята дъщеря. Тези нейни действия не са оспорени от Е.С. като такива
без пълномощие, но са и потвърдени с подписването на нотариалния акт и договора
за поддръжка, както и с извършените плащания към ответното дружество. Закона
допуска дори последващ приобретател, без да е подписал договора за поддръжка,
тъй като той не е длъжен, а по собствено желание придобива недвижимия имот, да
търпи правните последици от подписаният договор, а именно: задълженията по
договор за управление и поддръжка, и заплащане на фиксирана парична сума в
него.
Възражението на ищците, че
процесната сграда не е изградена в жилищен комплекс от затворен тип, по смисъла
на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, е неоснователно. При тълкуване на разпоредбите на
чл. 2 и § 1, т. 3 от ЗУЕС , както и константната практика на ВКС, съдът
възприема, че „жилищен комплекс от затворен тип“ изисква наличие на поне четири
самостоятелни обекта в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите, всички изградени върху комплекс, обособен в
урегулиран поземлен имот, при спазване на изискванията за контролиран достъп за
външни лица. Differentia specifica на сградата в режим на етажна собственост,
построена в жилищен комплекс от затворен тип, е спазването на изискването за
контролиран достъп за външни лица. Това от своя страна позволява общите части
на сградите и прилежащатата им земя да се поддържат във вид и по начин,
осигуряващ на собствениците и ползувателите на самостоятелни обекти възможност
да ги ползват като естествена част от собствения си имот, която е защитена от
външни лица. За да се постигне тази цел, законът предвижда няколко условия,
първото от които е сградите да са изградени в самостоятелно обособен поземлен
имот.
От заключението на приетата по
делото СТЕ, което съдът цени като пълно, ясно, обосновано и компетентно дадено,
което не е оспорено от страните се установява,
че във ваканционното селище „Оазис“ е изградено в имот с идентификатор 44094.1.103 по КККР на
с.Лозенец, общ.Царево, целият с площ от 50 353 кв.м., който представлява
урегулиран поземлен имот /УПИ/ І-168,377,384
от квартал без номер по плана село Лозенец, община Царево. Налице е и
второто условие за наличие на изградени в имота на поне четири самостоятелни
обекта в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и
обитателите – безспорно се установи по делото, че в урегулирания поземлен имот са изградени 40 броя сгради с над 200
апартамента. Изградени са и сгради с обществено предназначение /кафе-бар,
сладкарница, фризьорски салон, детска занималня и др./, които са предоставени за общо ползване само
от собствениците и обитателите и съставляват други обслужващи обекти, по смисъла
на §1, т. 3 от ДР на ЗУЕС. Всички сгради
са въведени в експлоатация по надлежния ред.
На следващо място- от заключението
на вещото лице по приетата СТЕ и представените по делото разрешения за строеж
на жилищни сгради, както и от титула за собственост на закупения от дружеството
недвижим имот, върху който дружеството, като главен изпълнител на строежа е
изградило по стопански начин сградите – жилищни и обслужващи такива и
прилежащите им съоръжения, със съответните изискуеми от закона и одобрени
строителни книжа, безспорно се доказа, че ответното дружество е инвеститор на ваканционното селище „Оазис“. Ответното дружество е придобило собствеността
върху поземления имот, ведно с правото на строеж на сградите, като същото е
придобило качеството на възложител на строежа по смисъла на ЗУТ, което е
надлежно отразено от общинската администрация в издадените разрешения за
строеж. След изграждане на сградите в груб строеж и след въвеждането им в
експлоатация ответното дружество е прехвърляло правото на собственост върху
отделните самостоятелни обекти в сградите на новите им собственици.
Следователно ответното дружество е
изградило сградите по стопански начин и има качеството на инвеститор.
И на последно място - съществено е
контрола и защитеността на имота от външни лица. Тази защитеност позволява
поддържането на общи части и дворно пространство в значително по-добър и
луксозен вид, отколкото това би било възможно при липса на контрол на достъпа.
В конкретния случай езспорно се доказа от приетата по делото СТЕ и показанията
на свидетелите, че достъпът на външни
лица е ограничен от метални огради от всички страни на имота, а достъпът
до сградите в имота е допълнително
ограничен с заключващи се врати, като е осигурено денонощно видеонаблюдение и
денонощна физическа охрана. Влизането в имота през централния вход става с
помощта на чип за отключване на вратата и под контрола на охранител, с каквито
чипове разполагат ограничен кръг лица – собственици или упълномощени от тях
лица. Достъпът до подземния паркинг се осъществява чрез врати, които отключват
отново с чип и се командват дистанционно. Същото е положението и с
преминаването на автомобили през входа и изхода, предназначени за тях, които са
преградени с бариери, позволяващи достъп само на определени лица. След
преминаване на бариерата достъпът на пешеходци до сградите и до градините се
ограничава по горепосочения начин. Категорично се установи от приетата
експертиза по делото, че комплекса се охранява денонощно чрез
видеонаблюдение, СОТ и физическа охрана.
В обобщение –
доказа се безспорно, че са изпълнени и са налице всички законови
изисквания за определянето на ваканционното селище „Оазис“ като жилищен
комплекс от затворен тип, както и че е възникнало и съществува на валидно
облигационно правоотношение между страните на основание Договор за поддръжка на
общите части на сграда в режим на етажната собственост в комплекс от затворен
тип ваканционно селище „Оазис“ с нотариална заверка на подписите от 31.08.2011 г.
под рег. № 4401, том IV, Акт № 89, на нотариус рег. № 370 на НК. С други суми,
по делото се представиха и събраха доказателства за наличие на обвързаност на ищците
в качеството им на собственици на самостоятелни обекти в сградата с договор за поддръжка
и управление на общите части на сградата, сключен с ответното дружество в
качеството му на инвеститор.
Що се касае до твърденията на
ищците, че по отношение на процесния договор за поддръжка имат качеството на
потребители по смисъла на § 13, т. 1 от ДР на Закона за защита на потребителите,
то същите са неоснователни по следните съображения:
По смисъла на § 13, т. 1 от ДР на Закона за защита на потребителите потребител е всяко физическо лице, което придобива стоки и полза услуги, които не са предназначени за извършване на търговска или професионална дейност, и всяко физически лице, което като страна по договор по този закон действа извън рамките на своята търговска или професионална дейност.
Договорите за поддръжка, които са
сключени по реда на чл.2 от ЗУЕС, обаче не попадат в приложното поле на ЗЗП и
това е така, защото:
Процесният договор за поддръжка е свързан с правото на собственост на ищците върху апартамент и гаражна клетка в комплекс „Оазис“ – сключен е по реда на чл.2 от ЗЕУС и се явява неразделна част от нотариалния акт за покупка на процесните жилища /т.ІV от НА/, т.е. същият касае индивидуално ищците, не е сключен при общи условия и няма никакви данни, че уговорките между страните не са индивидуални.
Многократно в константната си
практика върховния касационен съд е посочвал, че правоотношенията по повод
притежаването на самостоятелен обект в сграда, в която етажи или части от
етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника принадлежат
на отделни съсобственици, се подчиняват на специалния правен режим на
етажната собственост, установен в Закона за собствеността и Закона за
управление на етажната собственост. Изрично предвидените в закона правила,
уреждащи отношенията между притежателите на самостоятелни обекти в сградата, са
обусловени от установената в закона особена съсобственост върху определени
части от сградата, както и върху земята, върху която тя е построена /чл. 38
ЗС/. Вземанията за разходите за управление и поддържане на общите части на
сградата в режим на етажна собственост са облигационни, но не са с източник
потребителски договор. Задълженията за заплащане на тези разходи възникват
по силата на закона /чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС/, като размерът на вноските се
определя с решение на общото събрание на собствениците /чл. 11, ал. 1, т. 5 ЗУЕС/, като разходите за управление и поддържане на общите части на сградата в
режим на етажна собственост се разпределят поравно според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите при установени специални правила в
различни хипотези / в този смисъл Решение №128/18.07.2018г. по
т.д.№601/2018г. на ВКС, ТК, І ОТД./. Хипотеза
на чл.2, ал.1 ЗУЕС е особена хипотеза, която установява специални правила за управлението
на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс
от затворен тип, които се урежда с писмен договор с нотариална заверка на
подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, но не
променя характера на вземанията за разходите за управление и поддържане на
общите части, които са облигационни, но не са с източник потребителски договор.
В множество свои решения върховния
касационен съд посочва, че освен общия режим на управление на ЕС, ЗУЕС
установява още и особен режим на управление на тези общи части поради
необходимостта от оперативност при вземане на решения за управление на общите
части с оглед на обстоятелството, че жилищният комплекс от затворен тип се
състои от множество самостоятелни обекти, притежава характеристиката на жилищен
комплекс като архитектурен ансамбъл и това налага особена регламентация на
дейностите по управление на общите части, при което сключването на договор по
чл. 2 от ЗУЕС между отделния собственик и инвеститора води до ограничаване на
правомощията по управление, включени в обема на вещното право на собственост на
всеки титуляр. И за да се осигури тази оперативност при управление на общите
части в подобни комплекси е установено, че при определени предпоставки
договорът за управление може да бъде противопоставен на последващите
приобретатели на самостоятелни обекти, подобно на други договори, които
ограничават правомощия на собственика - напр. договора за аренда. Писменият
договор между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти за управление
на общите части на сгради в режим на етажна собственост в жилищен комплекс от
затворен тип действително предвижда установяване на определени ограничения на
правомощията на собствениците на самостоятелни обекти досежно управлението,
които не са типични за етажната собственост (в този смисъл Определение № 432 от
5.11.2010 г. на ВКС по гр.д. № 420/2010 г., второ г.о., ГК).
Договорът за поддръжка, сключен по
реда на особената хипотеза на чл.2 от специалния закон ЗУЕС, обаче не попада в
приложното поле на ЗЗП и спор по такъв договор не представлява по естеството си
потребителски спор / в този смисъл Решение №128/18.07.2018г. по т.д.№601/2018г.
на ВКС, ТК, І ОТД.; Решение от 17.06.2016г. по в.т.д.№430/2016г. на ВОС/.. Ищците
не удовлетворяват изискването за качество на „потребител“ съгл.§3, т.1 от ДР на
ЗЗП, каквото законът предвижда за всяко физическо лице, което придобива стоки
или ползва услуги, които не са предназначени за извършване на търговска или
професионална дейност, и всяко физическо лице, което като страна по договор по
този закон действа извън рамките на своята търговска или професионална дейност.
Ето защо защитата по чл. 146 ЗЗП не може да се прилага по отношение на
процесния договор за поддръжка, като са приложими правилата на ЗЗД.
Установи се по делото, че преди да
сключат по нотариален ред сделката за покупка
на процесните обекти и договора за поддръжка, ищците отнапред са били информирани устно и писмено на български и
руски език, който е разбираем за тях, чрез
разговори и предоставяне за запознаване в писмен вид на проектите за нотариален
акт и за договора за поддръжка като неразделна част от него, че освен
собствеността върху съответните обекти /апартамент и гаражна клетка/, ще получат
от инвеститора и особен режим на ползване и поддържане на общите части.
Окончателният договор е бил такъв - какъвто е обсъждан и преди това, т.е.
предварителният договор съдържа всички съществени елементи на окончателния
договор - чл. 19, ал. 2 ЗЗД (essentialia negotii). Установи се, че ищците не са
сключили окончателния договор и договора за поддръжка под чуждо въздействие
и/или оказана физическо и/или психическо насилие, а в резултата на информиран
избор. Тяхно е било
решението дали да поемат наред с правото на собственост върху процесните обекти
и особения режим на ползването и поддържането на общите части с договора за
поддръжка по чл.2 от ЗУЕС и те са взели това решение след информиран избор.
Установи се от представените по
делото процесен договор за поддръжка и договорите за поддръжка, сключени между
ответното дружество и трети неучастващи по делото лица, че при определянето на
таксата за поддръжка инвеститорът е определил една и съща цена на квадратен
метър от застроената площ, при което собствениците заплащат такса за поддръжка
в размер, определен пропорционално на притежаваните от тях застроени площи. Като
насрещна престация собствениците получават една висококачествена услуга,
осигуряваща съответната жизнена среда, комфорт и защита на дворното място и
общите части на сградата, в която се намират имотите им. В договора ясно и
точно са посочени предпоставките -„единствено
при наличие на икономически обосновани фактори, като повишаване на официалната
средна работна заплата за страната, цените на основните доставки, стоки и
услуги, необходими за изпълнението на задълженията на дружеството за
управление“, при наличието на които ответното дружество може да упражни правото
си по чл.13 изр.2 от договора да увеличи размера на таксата за поддръжка. Въпросът
дали тези предпоставки са били налице
към датата на увеличението и дали дружеството законосъобразно е упражнило правото
си по чл.13 изр.второ от договора е извън предмета на настоящия спор, доколкото
се оспорва не размера на самото увеличение, а клаузата, с която е уговорено
правото на дружеството да увеличава таксата за поддръжка. Доколкото
упражняването на това право е поставено в зависимост от сбъдването на
определени икономически предпоставки и страните са постигнали съгласие за това,
а не е поставено в зависимост единствено и само от произволната преценка на
дружеството, то не е налице нищожност поради накърняване на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД. Процесният договор за поддръжка, сключен
с ищците, не е сключен в тяхна вреда, не се злепоставят интересите им,
договорът съответства на изискванията за добросъвестност, присъщи на нормалните
договорни правоотношения и равнопоставеността на съконтрахентите, не води до
значително неравновесие между права и задълженията на страни.
Подписаният от страните договор от 31.08.2011г.
. с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ-Царево е действителен, доколкото
не се установи порок водещ до обратен извод, същият има действие за страните и
за тях са възникнали права и задължения по силата на постигнато споразумение на
основание чл.20 ЗЗД. Ето защо исковите
претенции процесните клаузи от договора за поддръжка да бъдат обявени за
нищожни следва да се отхвърлят като неоснователни и недоказани.
При този изход на делото,
направените от ответното дружество разноски следва да се възложат в тежест на
ищците на основание чл.78 ал.3 от ГПК. По делото са представени доказателства
за заплатено от ответното дружество адвокатско възнаграждение в размер на
2 000 лева с ДДС /л.199-200/, както и за заплатени от ответното дружество депозити
за назначаването на СТЕ и СИЕ в размер общо на 650 лева/л.111, л.112 и л.185/.
Ето защо ищците следва да бъдат осъдени на основание чл.78 ал.3 от ГПК да
заплатят на ответното дружество сумата в размер общо на 2 650 лева,
представляваща направени от ответното дружество разноски по делото.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените
от Н.Ф.Н., ************** чрез адв. В.Б.,***
с адрес за връчване на призовки и съобщения: гр.Б., и Е. В. С., ********************, чрез адв. Л.С.,***
с адрес за връчване на призовки и съобщения: гр. Б. срещу „ИНТЕРБИЛД” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. София, район Триадица, бул. ’’България” №
45, ет. 1, магазин 5 и 6, представлявано от управителя М.К., искове за
прогласяване нищожността на основание чл. 26, ал.1, пр.1 от ЗЗД във вр. чл.
146, ал.1 от ЗЗП, вр. чл.143 ЗЗП на :
-клаузата на чл.13, изр.второ от
Договор за поддръжка, сключен между страните на 31.08.2011 год., вписан СВ на
гр. Царево под акт №174, том I, вх.рег. 1493/ 31.08.2011 г. на основание
чл.146, ал.1 от ЗЗП вр. с чл.143, т.10 и т.12 от ЗЗП;
-клаузата на чл.10 от Договор за
поддръжка, сключен между страните на 31.08.2011 год., вписан СВ на гр. Царево
под акт №174, том I, вх.рег. 1493/ 31.08.2011 г. на основание чл.146, ал.1 от
ЗЗП вр. с чл.143, т.14 от ЗЗП;
-клаузата на чл. 11, чл. 11 т. 1 и
т.2 от Договор за поддръжка, сключен между страните на 31.08.2011 год., вписан
СВ на гр. Царево под акт №174, том I, вх.рег. 1493/ 31.08.2011 г. на основание
чл.146, ал.1 от ЗЗП вр. с чл.143, т.13 и т.14 от ЗЗП;
-клаузите на чл.2 и чл. 21.3 от
Договор за поддръжка, сключен между страните на 31.08.2011 год., вписан СВ на
гр. Царево под акт №174, том I, вх.рег.1493/ 31.08.2011 г. на основание чл.146,
ал.1 от ЗЗП вр. с чл.143, т.19 от ЗЗП.
ОСЪЖДА Н.Ф.Н., ********** и Е. В. С., ************* ДА ЗАПЛАТЯТ солидарно на „ИНТЕРБИЛД” ЕООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление: гр. София, район Триадица, бул. ’’България” № 45, ет. 1,
магазин 5 и 6, представлявано от управителя М.К., сумата в размер на 2 650 /две хиляди и шестстотин и петдесет/ лева,
представляваща направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред
Окръжен съд – Бургас в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Районен
съдия: