Р Е Ш Е Н И Е
№
,гр.Пазарджик, 03.07.2019 год.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
ПАЗАРДЖИШКИЯТ РАЙОНЕН
СЪД, гражданска
колегия, в открито заседание на четвърти юни през две хиляди и деветнадесета
година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ЦВЕТАНКА ВЪЛЧЕВА
при секретаря Стоянка Миладинова,
като разгледа докладваното от съдия Вълчева гр. дело №5116
по описа на съда за 2018 година и за да се произнесе, взе
предвид следното:
Предявен е иск с правно основание
чл.26 ал.2, предл.5 от ЗЗД, във връзка с чл.17 ал.1 от ЗЗД.
Подадена е искова молба от Л.А.С.,
с ЕГН **********, с адрес: ***, със съдебен адрес: чрез адв.Н.И.П.,***, офис *против
Д.А.Г., с ЕГН **********, с адрес: *** и „СТРОЙПРОГРЕС - БГ“ ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр.Пловдив 4000, район Тракия,
ж.к.“Тракия“, бул.“***********“ №*, вх.*, ет.*, ап.*, представлявано от Управителя
П. А. Ц. , в която ищцата твърди, че ответниците са страни по договори за
покупко-продажба на недвижими имоти, като първият ответник Д.А.Г. е купувач, а
вторият ответник - „СТРОЙПРОГРЕС - БГ" ООД - продавач. Предмет на сделката
са апартамент, ведно с идеални части от поземления имот, в който е построена
сградата, както следва: по Нотариален акт за продажба на недвижим имот
№141/02.03.2007г., том I, peг.№1911, дело №151/2007г. - Нотариус В. Г. -
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор 55155.501.1156.4.3 по КККР на
гр.Пазарджик, одобрени със Заповед №РД-18-97/28.10.2008г. на Изпълнителния
директор на АГКК, с адрес на имота: гр.Пазарджик 4400, ул.“А. С.“ №*, ет.*,
ап.*, като обектът се намира в Сграда №4, разположена в Поземлен имот с
идентификатор 55155.501.1156, предназначение: Жилище, апартамент, брой нива на
обекта: 1, посочена в документа площ: 79.80 кв. м., ведно с прилежащите части
7.80 кв. м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху земята, ниво: 1, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж:
55155.501.1156.4.2; под обекта: 55155.501.1156.4.30, 55155.501.1156.4.29,
55155.501.1156.4.27, 55155.501.1156.4.28; над обекта: 55155.501.1156.4.7, стар
идентификатор: няма; по Нотариален акт за продажба на недвижим имот
№70/21.04.2008г., том III, peг.№4269, дело №375/2008г. - Нотариус В. Г. - 0.88%
идеални части, равняващи се на 29.79 кв. м. идеални части от Поземлен имот с
идентификатор 55155.501.1156 по КККР на гр.Пазарджик, одобрени със Заповед
№РД-18-97/28.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменени със
Заповед №КД-14-13-666/16.10.2009г. на Началника на СГКК Пазарджик, адрес на
имота: гр.Пазарджик 4400, ул.“************“ №*, съгласно скица
№15-847609-15.11.2018г. - СГКК Пазарджик, а съгласно нотариален акт, находящ се
в гр.Пазарджик, бул.“А. С.“, площ на целия имот: 3400 кв. м., съгласно
нотариален акт, а съгласно скица - 3401 кв.м., трайно предназначение на
територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: Средно застрояване /от 10
до 15 м./, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: квартал 206,
парцел: І-1156, при съседи: 55155.501.9602, 55155.501.1427, 55155.501.1184,
55155.501.6011, 55155.501.9601, 55155.501.6008, 55155.501.9642.
Сочи, че данъчната
оценка на имота, ведно с прилежащия му терен, е 29802.10 лева, видно от
Удостоверение за данъчна оценка №ДО008652/19.11.2018г. - Община Пазарджик.
Твърди, че
сделките, обективирани в посочените два нотариални акта, са привидни -
прикриват действителното съглашение между нея - ищцата и първия ответник, че
купувач и собственик на описаните имоти е тя - ищцата. Твърди, че с ответника Д.А.Г.
са брат и сестра, а причините за прикриване на действителното съглашение са
следните:
През 2007г. в
период, в който ищцата не се разбирала със съпруга си, ответникът като неин брат
я подкрепял и й бил опора. Ищцата желаела да си осигури спокойствие и сигурност
при евентуален развод, поради което решила да закупи собствен апартамент.
Разполагала със средствата за това, но не желаела съпругът й да разбира за
сделката, а още по-малко да стане и той собственик на имота. Помолила ответника
като неин брат да й помогне като запише имота на негово име, а цялата продажна
цена, разходите по прехвърляне, местните данъци и такси, ремонтът и
обзавеждането на имота за ползване по предназначение да се поемат от нея -
ищцата. В замяна обещала да му позволи да ползва безвъзмездно имота до момента
на поискване. Ответникът се съгласил и обещал да й помогне. След като избрала
имот, той й предоставил пълномощно, за да закупи имота на негово име.
Твърди, че на
сделката се явила тя като пълномощник на брат си и с нейните лични пари
заплатила първоначалната продажна цена и разходите по прехвърляне за имота.
Съдействала на брат й да бъде отпуснат кредит от банка за разликата до пълния
размер на продажната цена като поела ангажимент пред него да заплаща ежемесечно
всички погасителни вноски по банковия кредит. Така с Нотариален акт за продажба
на недвижим имот №141/02.03.2007г., том I, peг.№1911, дело №151/2007г. -
Нотариус В. Г. закупила от продавача „СТРОЙПРОГРЕС - БГ" ООД, на името на
брат й самостоятелния обект. Една година по-късно по същата схема закупила с Нотариален
акт за продажба на недвижим имот №70/21.04.2008г., том III, peг.№4269, дело
№375/2008г. - нотариус В. Г. от „СТРОЙПРОГРЕС - БГ" ООД и идеални части от
терена, върху който е построена сградата.
Ищцата твърди, че
пригодила имота за ползване по предназначение, обзавела го с мебели и го
предоставила на брат й за ползване. Давала му пари за заплащане на всички
банкови вноски, за местния данък и за таксите към Община Пазарджик. Твърди, че
ответникът собственоръчно написал и подписал документ, в който посочил, че
истинският собственик на апартамента и земята е тя - ищцата.
Сочи, че до развод
със съпруга й не се стигнало и затова оставила брат й да ползва жилището й.
През есента на 2018г. обаче отношенията между тях се влошили. А междувременно й
се родило и внуче. Заради това поискала от брат й да прехвърли имота директно
на новороденото й внуче. Първоначално той се съгласил, снабдил се с
необходимите документи за продажба - скица и данъчна оценка и й ги предоставил,
за да организира сделката. Ангажирала адвокат, изготвили документи, но когато
му се обадила, за да го информира за ден и час, в който ще изповядат сделката,
той отказал. Заявил, че щял да подпише, ако му плати 20000 лева за извършените
от него подобрения в имота.
Твърди, че
действията на ответника Д.А.Г. са некоректни. От една страна той нарушил
техните уговорки, от друга - подобренията, които е извършвал въобще не са на
стойност 20000 лева. Твърди, че всички дейности и ремонти в имота е заплатила тя,
ответникът е извършвал само дребни действия по поддръжката и е заплащал
режийните разходи, които поначало са си задължения на ползвателя, а не на собственика.
Сочи, че съгласно
закона искът е предявен и срещу втория ответник „СТРОЙПРОГРЕС - БГ" ООД в
качеството му на страна-продавач по двете сделки. В действителност обаче
продавачът е добросъвестен и въобще не е знаел за техните действителни уговорки
с брат й. Известно й е, че настоящето дело все пак ще му създаде известни
затруднения, които е готова незабавно да обезщети.
Твърди, че
изложените обстоятелства пораждат правния й интерес да предяви настоящия иск,
тъй като съществува спор относно правото й на собственост върху процесните
имоти и само посредством постановяването на съдебно решение по спора ще бъде
внесена яснота в отношенията с брат й. Тъй като законът приравнява
симулационните сделки на нищожни, счита, че сделките, обективирани в посочените
два нотариални акта са нищожни. Счита, че са налице изискванията за
действителност на прикритите сделки и желае да бъдат приложени правилата
относно тях, а именно съдът да обяви за действителни договорите с предмет -
продажба на процесните недвижими имоти - апартамент и идеални части от правото
на собственост върху поземления имот, в който е построена сградата - между нея
- ищцата като купувач и „СТРОЙПРОГРЕС - БГ" ООД като продавач.
Моли съда на
основание чл.26 ал.2, предл.5, във връзка с чл.17 ал.1 от ЗЗД да постанови решение, с което да обяви
сделките, обективирани в Нотариален акт за продажба на недвижим имот
№141/02.03.2007г., том I, peг.№1911, дело №151/2007г. и в Нотариален акт за
продажба на недвижим имот №70/21.04.2008г., том III, peг.№4269, дело №375/2008г.
- и двата на нотариус В. Г. , за нищожни като привидни /сключени при персонална
симулация/, прикриващи договори със същия предмет, но със страна-купувач Л.А.С..
Към исковата молба са приложени писмени
доказателства, подробно описани. Направено е искане за събиране на гласни
доказателства, чрез разпит на свидетел.
В срока по чл.131 от ГПК по делото не са постъпили
писмени отговори на исковата молба от ответниците. Не е
изразено становище по основателността на предявения иск и не са ангажирани
доказателства.
В проведеното по делото съдебно
заседание, така предявеният иск се поддържа изцяло от пълномощника на ищцата. Моли
съда да уважи иска като доказан и основателен. Излага съображения по същество.
Ответниците,
редовно призовани, не се явяват в съдебно заседание и не изпращат свои
представители.
Съдът,
след като се запозна с твърденията на ищцата в исковата молба и като обсъди и
анализира събраните по делото писмени и гласни доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност, приема за установено следното:
Изложените
от ищцата в исковата молба обстоятелства не са оспорени от ответниците по
делото.
Видно от представените
и приети по делото писмени доказателства е, че ответниците са страни по два договора
за покупко-продажба на недвижими имоти като първият ответник Д.А.Г. е купувач,
а вторият ответник - „СТРОЙПРОГРЕС - БГ" ООД - продавач. Предмет на сделките
са апартамент и идеални части от поземления имот, в който е построена сградата,
както следва: по Нотариален акт за продажба на недвижим имот №141/02.03.2007г.,
том I, peг.№1911, дело №151/2007г. на Нотариус В. Г. - САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в
сграда с идентификатор 55155.501.1156.4.3 по КККР на гр.Пазарджик, одобрени със
Заповед №РД-18-97/28.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на
имота: гр.Пазарджик 4400, ул.“А. С.“ №*, ет.*, ап.*, като обектът се намира в
Сграда №4, разположена в поземлен имот с идентификатор 55155.501.1156, с предназначение:
Жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с посочена в документа площ: 79.80
кв.м., ведно с прилежащите части - 7.80 кв.м. идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху земята, ниво: 1, при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 55155.501.1156.4.2; под обекта:
55155.501.1156.4.30, 55155.501.1156.4.29, 55155.501.1156.4.27,
55155.501.1156.4.28; над обекта: 55155.501.1156.4.7, стар идентификатор: няма;
по Нотариален акт за продажба на недвижим имот №70/21.04.2008г., том III, peг.№4269,
дело №375/2008г. на Нотариус В. Г. - 0.88% идеални части, равняващи се на 29.79
кв.м. идеални части от Поземлен имот с идентификатор 55155.501.1156 по КККР на
гр.Пазарджик, одобрени със Заповед №РД-18-97/28.10.2008г. на Изпълнителния
директор на АГКК, последно изменени със Заповед №КД-14-13-666/16.10.2009г. на
Началника на СГКК Пазарджик, адрес на имота: гр.Пазарджик 4400, ул.“************“
№*, съгласно скица на поземлен имот №15-847609-15.11.2018г. на СГКК-Пазарджик,
а съгласно нотариалния акт, находящ се в гр.Пазарджик, ул.“А. С.“, с площ на
целия имот: 3400 кв.м., съгласно нотариалния акт, а съгласно скицата – с площ
от 3401 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на
трайно ползване: Средно застрояване /от 10 до 15 м/, стар идентификатор: няма,
номер по предходен план: квартал 206, парцел: І-1156, при съседи:
55155.501.9602, 55155.501.1427, 55155.501.1184, 55155.501.6011, 55155.501.9601,
55155.501.6008, 55155.501.9642.
Данъчната
оценка на имотите е 29802.10 лева, видно от Удостоверение за данъчна оценка №ДО008652/19.11.2018г.
на Община Пазарджик.
Към датите на сключване на двата процесни
договора за покупко-продажба, обективирани в нотариалните актове, ответникът Д.А.Г.
не е бил в брак, бил е със семейно положение разведен, съгласно заявеното от
ищцата в молбата й с вх.№28529/21.12.2018г.
Не е спорно по делото, че първият
ответник и ищцата са брат и сестра.
Към исковата молба е представен и
е приет по делото и не е оспорен от страните документ, наименуван Декларация,
имащ характер на обратно писмо, с който ответникът Д.А.Г. е декларирал, че по
искане на неговата сестра Л.А.С. се е съгласил неговото име да бъде записано
като собственик на апартамент 3С / с площ 79,80 кв.м. на втория етаж в жилищна
сграда в гр.Пазарджик, ул.“А. С.“ и на 29,79 кв.м. идеални части от имот І-1156
в квартал 206, в който е построена сградата. Заявява, че той не е собственик на
този имот. Собственик на имота е неговата сестра Л.С..Тя харесала имота и дала
всичките пари за закупуване и ремонт. Имотът е записан на него само привидно
докато тя реши проблема си, след което обещава да й го върне. Декларацията е
подписана от декларатора. Подписът не е оспорен.
От показанията на разпитаната по
делото свидетелка Г. И. Б. – първа братовчедка на ищцата и на първия ответник, се
установява, че преди повече от десет години ищцата закупила процесния
апартамент, находящ се в гр.Пазарджик, на ул.“А. С.“ №63 и тя го изплащала.
Тогава ищцата и съпругът й били във влошени отношения и щели да се развеждат. Ищцата
предоставила апартамента за ползване на брат си Д.Г., който и досега живеел
там. Тъй като двамата се скарали ищцата искала да си върне апартамента.
При така установената и неоспорена
от ответниците фактическа обстановка, съдът счита, че предявеният иск с правно
основание чл.26 ал.2, предл.5 от ЗЗД, във връзка с чл.17 ал.1 от ЗЗД е доказан
и основателен, поради което ще следва да се уважи.
Съгласно разпоредбата на чл.26
ал.2, предл.5 от ЗЗД привидните договори са нищожни. Съгласно нормата на чл.17
ал.1 от ЗЗД, ако страните прикрият сключеното между тях съглашение с едно
привидно съглашение, прилага се правилата относно прикритото, ако са налице
изискванията за неговата действителност.
Привиден е този договор, при
който със съгласието на другата страна не се желае неговото правно действие,
поради което винаги при него е налице съзнателно несъответствие между
действително желаното от страните и изразеното от тях при сключването на
договора.
Прикритият договор е този, който
всъщност е сключен от страните при сключването на привидния договор, с
желанието им именно да прикрият, а не привидният, договор да породи целеното
правно действие, но то да не стане достояние на третите лица.
Разпоредбата на чл.17 ал.1 от ЗЗД
позволява да се запазят в правния мир последиците на един нищожен като привиден
договор, но само когато е налице друг договор, сключен от страните при
сключването на привидния договор, и който е бил прикрит от страните именно чрез
сключване на привидния договор, само обаче ако относно прикрития договор са
налице всички изисквания за неговата действителност и ако не се увреждат
интересите на трети лица.
Предвид данните по делото, съдът
приема, че в конкретния случай, договорите за покупко-продажба на процесните
недвижими имоти са нищожни, като привидни, прикриващи договори със същия
предмет, но с различни страни. Касае се за така наречената персонална
симулация. Страните са постигнали съгласие да сключат договор, но са искали да
го прикрият и са се уговорили като страна да фигурира трето лице /първия
ответник/, което привидно да изпълнява ролята на едната страна. Налице са
привидни договори с привидна страна, съответно и прикрити договори между
истинската и явната страна, като скритите съглашения са между явната страна и
действителната /истинската/ страна. В случая страните са се съгласили да
изповядат договорите по начин, по който са написани, но нямат волята да бъдат
обвързани по този начин. Налице е не само знание, но и изрично съгласие между ищцата
и първия ответник да сключат договори, настъпването на чиито последици не
желаят, респективно и на други договори, настъпването на чиито последици
желаят, но не желаят да демонстрират неговото сключване. В този смисъл Решение
№179 от 26.10.2015г. на ПАС по в.гр.д.№360/2015г.
Не се установи по делото /а и няма
данни и възражения/ да е имало пречки ищцата да участва като страна по
продажбата на имотите, които да се отразят на действителността на тези договори
от нея като купувач.
Установи се по делото, че
причината ищцата да не е страна по процесните договори са влошените отношения
със съпруга й към датите на сключване на сделките и желанието й имотите да не
стават СИО. Това безспорно не са пречки, които биха се отразила на
действителността на договорите.
Предвид гореизложеното, съдът
приема, че процесните договори за покупко-продажба са нищожни на основание чл.26
ал.2, предл.5 от ЗЗД като привидни /сключени при персонална симулация/,
прикриващи договори за покупко продажба
на същите недвижими имоти, но със страна купувач ищцата Л.А.С., вместо с
купувач първия ответник Д.А.Г. и съответно с продавач – втория ответник
„СТРОЙПРОГРЕС – БГ“ ООД.
Страната, имаща право на
разноски, предвид изхода на делото – ищцата не е заявила такава претенция,
поради което такива не й се присъждат.
По
изложените съображения, ПАЗАРДЖИШКИЯТ РАЙОНЕН
СЪД
Р Е
Ш И:
По иска на Л.А.С., с ЕГН **********, с адрес: ***, със съдебен адрес: чрез
адв.Н.И.П.,***, офис *против Д.А.Г., с ЕГН **********, с адрес: *** и
„СТРОЙПРОГРЕС - БГ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр.Пловдив 4000, район Тракия, ж.к.“Тракия“, бул.“***********“ №*, вх.*, ет.*,
ап.*, представлявано от Управителя П. А. Ц. с правно основание чл.26 ал.2, предл.5 от ЗЗД,
във връзка с чл.17 ал.1 от ЗЗД: ОБЯВЯВА ДОГОВОРИТЕ, обективирани в Нотариален акт за продажба на
недвижим имот №141/02.03.2007г., том I, peг.№1911, дело №151/2007г. и в Нотариален
акт за продажба на недвижим имот №70/21.04.2008г., том III, peг.№4269, дело
№375/2008г. и двата на нотариус В. Г. , за нищожни като привидни /сключени при
персонална симулация/, прикриващи договори със същия предмет, но със
страна-купувач Л.А.С., с ЕГН **********, вместо с купувач Д.А.Г., с ЕГН **********.
Решението подлежи на обжалване с
въззивна жалба пред Пазарджишкия окръжен съд в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: