Р Е
Ш Е Н
И Е №
гр.
Нова Загора, 13.01.2020 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Новозагорският
районен съд в публично заседание на осемнадесети декември през две хиляди и деветнадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ГЕОРГИ ЙОРДАНОВ
при секретаря: Радка Чолакова
и в присъствието на прокурора: разгледа докладваното от СЪДИЯ ЙОРДАНОВ
гр. дело № 1097 по описа за 2019 год., за да се произнесе съобрази следното:
Производството е с правно
основание чл.26 ал.1,пр.3 от ЗЗД,предявен е и алтернативен иск с правно основание
чл.26,ал.1,пр.1 от ЗЗД.
Настоящото дело е образувано
по искова молба от К.С.К.,***, с лична
карта № *********, издадена на 28.10.2010 г. от МВР - Стара Загора, ЕГН: **********със
съдебен адрес: ***, офис 3, чрез адв. Д.М. против „ПБ - 2010" ЕООД - гр.
Габрово, със седалище и адрес на управление: град Габрово, ул. „Брянска" №
30, вписано в ТРРЮЛНЦ при АВ, ЕИК: *********, представлявано от П.Б.Б. -
Управител и против П.И.Л., с постоянен адрес:***, ЕГН: **********.
В исковата молба се
твърди,че по наследство и Договор за доброволна делба per. № 7302/22.11.2012 г.
по описа на Нотариус Р.Б., per. № 435 на Нотариалната камара, вписан в СлВ -
Нова Загора под вх. per. № 4409/22.11.2012 г., акт 143, том 5, дв. вх. per. №
4498/2012 г. ищецът бил изключителен собственик на 2/3 ид.ч. (две трети идеални
части) от следните недвижими имоти:
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 52146.20.9 (петдесет и две хиляди сто четиридесет и шест точка
двадесет точка девет) по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед № РД - 18 - 1501/16.08.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК,
находящ се в село Новоселец, община Нова Загора, област Сливен, местността
„СЕЛСКИ БОЗАЛЪК" с площ от 13 199 кв.м. (тринадесет хиляди сто деветдесет
и девет квадратни метра) по скица, а по документ за собственост с площ от
13,200 дка (тринадесет декара и двеста квадратни метра), с начин на трайно
предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване: нива,
категория на земята при неполивни условия: 4 (четвърта), с номер по предходен
план: 020009 (двадесет хиляди и девет), при граници и съседи: поземлен имот с
идентификатор 52146.20.11,
поземлен имот с идентификатор
52146.20.51, поземлен имот с идентификатор 52146.20.8, поземлен
имот с идентификатор 52146.20.7, поземлен имот с идентификатор 52146.20.50 и
поземлен имот с идентификатор 52146.20.10 и
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 52146.9.43 (петдесет и две хиляди сто четиридесет и шест точка
девет точка четиридесет и три) по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед № РД - 18 - 1501/16.08.2018 г. на Изпълнителния директор
на АГКК, находящ се в село Новоселец, община Нова Загора, област Сливен,
местността „ГЕРЕН COAT" с площ от 10 407 кв.м. (десет хиляди четиристотин
и седем квадратни метра) по скица, а по документ за собственост с площ от
10,406 дка (десет декара четиристотин и шест квадратни метра), с начин на
трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване:
нива, категория на земята при неполивни условия: 3 (трета), с номер по
предходен план: 009043 (девет хиляди и четиридесет и три), при граници и
съседи: поземлен имот с идентификатор 52146.9.46 поземлен имот с идентификатор
52146.9.10, поземлен имот с идентификатор 52146.9.39, поземлен имотс
идентификатор 52146.9.44, поземлен имот с идентификатор 52146.9.35 и поземлен
имот с идентификатор 52146.9.45.
Останалите 1/3 ид.ч. (една
трета идеални части) била собственост на сестрата на ищеца М.С.С., ЕГН: **********,
с която не поддържал връзка. В действителност последното им виждане и разговор
било през лятото на 2015 г., когато й предал полагащата й се част от наемното
плащане за общите им земи.
От години и двете ниви се
обработвали само от местния арендатор Д.Д.Д., като ФЛ/ЗП или като едноличен
собственик на капитала и Управител на „Матев 76" ЕООД ЕИК: *********. От
2012 г., откогато ищецът придобил 2/3 ид.ч. от имотите, договорите с него
сключвал година за година, като договореното арендно/наемно плащане винаги е
било в размер на 120 кг. на декар за година ползване или левовата му
равностойност/. Никога през годините ищецът не бил получавал рентата в зърно.
Обикновено получавал рентата през лятото, като арендаторът винаги заплащал цена
от 40 лв./декар (четиридесет лева на декар) отдадена за ползване земеделска
земя, без значение цената на зърното към момента на получаване на рентата.
От 2012 г. до 2015 г. ищецът
получавал цялото наемно възнаграждение и предавал на сестра си припадащата й се
част. От стопанската 2015/2016 г. насам с оглед обтегнатите им отношения със
сестра си по повод необходимост от престиране на грижа за болната им майка получавал дължимото му се възнаграждение само
за собствените си 2/3 ид.ч. лично от наемателя през лятото на съответната
стопанска година. Тогава ищецът подписвал и договора за следващата стопанска
година.
Миналата година лятото
отново отишъл при наемателя да получи дължимото му се възнаграждение за
стопанската 2017/2018 г. и да подпише договор за наем за земята за следващата
стопанска година. Той му изплатил възнаграждението, като казал, че няма да се
сключва договор, защото вече имало сключен такъв от другия съсобственик. Ищецът
останал изненадан, защото до този момент като собственик на 2/3 ид.ч от имотите
само той сключвал договорите за възмездно ползване.
По негова молба били
извършени справки в Имотния регистър.Ищецът установил, че на 09.12.2015 г.
сестра му е извършила две разпореждания със собствената си идеална част от
процесиите имоти. С цел избягване на забраната на чл. 33 от ЗС с НА за дарение
от 09.12.2015 г., вписан в СлВ - Нова Загора под вх. per. № 4586/09.12.2015,
дв. вх. per. № 4569, том 15, акт 171 тя
дарила на П.И.Л. ***, ЕГН: **********, 1/3000 ид.ч. (една три хилядна
идеални части) от процесиите имоти. На същата дата с НА за покупко - продажба,
вписан в СлВ - Нова Загора под вх. per. № 4587/09.12.2015 г., дв. вх. per. №
4570, том 15, акт 172 тя е продала на П.И.Л. 999/3000 ид.ч. (деветстотин
деветдесет и девет от три хиляди идеални части) от процесиите имоти до пълния
размер на притежаваната от нея 1/3 идеална част.
До разговора му с
дългогодишния арендатор/наемател на земите и до днес нито сестра му, нито друг
се бил свързал с ищеца по отношение на имотите, не бил уведомяван, че е налице
воля за сключване на какъвто и да е договор с лице, различно от досегашния им
ползвател, нито участвал и/или
упълномощавал лице да сключва каквито и да е договори за процесиите имоти.
По молба на ищеца била извършена справка в СлВ -
Нова Загора, като установил, че на 22.06.2018 г. П.И.Л., като собственик на 1/3
ид.ч. от процесиите имоти е сключил договор за отдаване под наем на земеделска
земя с „ПБ - 2010" ЕООД, със седалище и адрес на управление: град Габрово,
ул. „Брянска" № 30, вписано в ТРРЮЛНЦ, ЕИК: ********* с нотариална заверка
на подписи per. № 3434/22.06.2018 г. и нотариално удостоверяване на съдържане
per. № 3435/22.06.2018 г., том 1, акт 131 по описа на Нотариус Я.В., per. 183
на Нотариалната камара, вписан в СлВ - Нова Загора под вх. per. № 1255/22.06.2018
г., акт 225, том 1, дв. вх. per. № 1243/2018. С този договор за наем П.Л. е
предоставил за временно и възмездно ползване процесиите имоти на дружеството -
наемател за срок от 30 (тридесет) стопански години, считано от 01.10.2018 г. до
01.10.2048 г. с наемно плащане в размер подробно описани в чл. 7 от договора,
както следва по 5 лв./дка обработваема земеделска земя за стопанската 2021-2022
г. и по 10 лв./дка наета обработваема земеделска земя за всички останали
стопански години извън посочената по-горе, считано от стопанската 2018-2019 г.
до стопанската 2047 - 2048 г. вкл. Ищецът бил изключително изненадан, тъй като
като наемодател там било записано името на лице, което не познава и с което
никога не е разговарял. Като наемател било посочено дружество със седалище град
Габрово, което също му било неизвестно. Условията по договора били изключително
несправедливи.
Ищецът счита, че описаният
по-горе Договор за наем на земеделска земя от 22.06.2018 г. с нотариална
заверка на подписи per. № 3434/22.06.2018 г. и нотариално удостоверяване на
съдържане per. № 3435/22.06.2018 г., том 1, акт 131 по описа на Нотариус Я.В.,
per. 183 на Нотариалната камара, вписан в СлВ - Нова Загора под вх. per. №
1255/22.06.2018 г., акт 225, том 1, дв. вх. per. № 1243/2018 г. е нищожен като
накърняващ добрите нрави, алтернативно нищожен като противоречащ на закона.
Договорът бил нищожен на
основание чл. 26, ал. 1, предложение трето от Закона за задълженията и
договорите като „накърняващ добрите нрави" поради следните аргументи.
Договореното с процесния
договор наемно възнаграждение е в пъти по-ниско от реално получаваното и
справедливо наемно възнаграждение за ползване на земеделски земи в землището на
селото. Както посочил по-горе по силата на договори за наем, сключвани за
стопанска година, размерът на рентното плащане било в размер на 120 кг.
зърно/дка, като от 2012 г. насам договореното от ищеца наемно плащане за земите
в с. Новоселец винаги е било в размер на 40 лв. (четиридесет лева) на декар
отдадена за ползване земеделска земя. Това бил размерът на обичайното плащане
за земеделска земя в селото. В конкретния случай била налице обработваема и
обработвана с години земеделска земя, за ползването, на която не са необходими
извънредни разходи, които да налагат договарянето на намален в пъти размер на
обичайно получаваното възнаграждение по договори за ползване на земя в селото.
При извършена от ищеца проверка на сайта на Община Нова Загора установил, че е
открит търг за отдаване под наем на земеделска земя - собственост на общината в
землището на с. Новоселец при начална наемна цена на декар за година в размер
на 43 лв. Съгласно обявата търгът следва да се проведе на 27.06.2019 г.
Очевидно справедливата пазарна цена на ползването на земеделската земя е около
40 лв., а не договорното четири пъти по-ниско възнаграждение и то за период от
30 стопански години.
Не било спорно, че съгласно
разпоредбата на чл. 9 ЗЗД страните могат свободно да определят съдържанието на
договора, но тази автономия на волята им е ограничена, а именно стига тя да не
противоречи на добрите нрави.
Накърняване на добрите нрави
по смисъла на чл. 26, ал. 1, предложение трето ЗЗД било налице, когато се
нарушава правен принцип или принципи, които може и да не са законодателно
изрично формулирани, но спазването им е проведено чрез създаване на други
разпоредби, които са част от действащото право - принцип на справедливостта, на
добросъвестността, принцип за предотвратяване на несправедливото
облагодетелстване. Законодателят бил придал правна значимост на нарушението на
добрите нрави с оглед защитата на обществените отношения като цяло.
В настоящия случай,
уговореният размер на наемното плащане бил значително занижен в сравнение със
средните и общоприети цени. Показател за това били, както получаваните в годините
наемни възнаграждения в размер на 40 лв./дка наета земя, така и предложената от
Община Нова Загора първоначална наемна цена от 43 лв., над която участниците
следва да наддават.
В този смисъл, процесният
наемен договор, в частта му относно наемното плащане явно и грубо нарушавал
правилата на добрите нрави, обхващал уговорки, насочени към посягане и
ограничаване на основни конституционно
уредени права и свободи на ищеца, а именно правото на собственост с инкорпорираните
в него правомощия. По силата на процесния договор, обвързващ го като
съсобственик за срок от 30 стопански години ищецът бил лишен от правото си
възмездно да предоставя за ползване притежаваните в ид.ч. процесни имоти срещу
насрещна престация, отговаряща по стойност и съдържание на адекватната
категория, качество и териториално разположение на имотите. Поставен бил в
неравностойно положение спрямо останалите собственици на имоти в землището на
с. Новоселец и бил лишен от възможността да получи еквивалент на това, което по
нормален начин би следвало да получи. Липсвал икономически баланс на
престациите на страните по договора - предоставена била за ползване земя, която
до настоящия момент е обработвана срещу цена в пъти по-ниска от получаваната от
другите собственици на земи цена. Изключително бил изненадан от направените
договорки, защото местният наемател би следвало да е извършвал плащания на
съсобственика на дължимото му се за собствената му 1/3 ид.ч. от имотите
възнаграждения. Липсвал какъвто и да е смисъл да си получавал четири пъти по-високо
възнаграждение при договор за наем със срок на действие една година, а да
сключиш договор за наем за 30 стопански години при абсолютно неизгодни условия.
Крайният резултат от сключването на договора водел до несправедливо разместване
на блага и като такъв бил несъвместим с общоприетите житейски норми за
справедливост и добросъвестност. В задължителната си практика ВКС бил
категоричен, че винаги „нарушение на добрите нрави е налице при
нееквивалентност на престациите".
Нищожността на договора в
частта му по чл. 7, визиращ размер на дължимото наемно плащане влечало
нищожност на целия договор, тъй като тази част не може да бъде санирана по
смисъла на чл. 26, ал. 3 ЗЗД. Същата нямало как да бъде заместена от
повелителни норми на ЗАЗ или ЗЗД, а с оглед естеството на договорното отношение
-възмездността на сделката, то не можело да обвързва страните без тази си
недействителна част.
Алтернативно ищецът счита,
че процесният договор се явява нищожен на основание чл. 26, ал. 1, предложение
първо ЗЗД поради противоречие с повелителни норми на закона - чл. 229, ал. 2 ЗЗД.
Не било спорно предвид
представените към настоящата искова молба документи, че ищецът е собственик на
2/3 ид.ч. от процесиите имоти и, че процесния договор за наем е сключен от
съсобственика, притежаващ 1/3 ид.ч. от имотите.
Действително след 22.05.2018
г. с публикуваните в ДВ, бр. 42/22.05.2018 г. изменение на ЗСПЗЗ, законодателят
с разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ дал възможност на съсобственик,
притежаващ повече от 25 на сто ид.ч. от съсобствен имот да сключва договори за
наем на земеделска земя със срок над една година, без да посочва ограничение на
срока.
Разпоредбата на чл. 229 ЗЗД,
обаче, предвиждала, че лица, които извършват действия на обикновено управление
могат да сключват договор за наем за срок до 3 години.
Липсвала легална дефиниция
на понятията „действия на разпореждане" и „действия на обикновено
управление". Такова разграничение било направено в TP № 91/1974 г. на ВС
на НРБ. Съдът приел, че разпореждането е такъв правен акт, с който носителят на
едно вещно право внася някаква промяна в него, като го прехвърля, видоизменя,
ограничава или прекратява. От друга страна, действия, които са насочени към
запазване и поддържане на имуществото, събиране на доходи, използване,
изплащане на задължения, сключване на договори за наем до три години и др., са
действия на обикновено управление. В този смисъл договори за наем със срок над
три години представляват действия на разпореждане, за което е необходимо общо
съгласие на съсобствениците или по решение на съсобствениците, притежаващи
повече от половината от общата вещ.
Нямало правило в ЗСПЗЗ,
което да дава изричен отговор на въпроса дали предвидената в чл. 229 ЗЗД защита
ще е приложима и спрямо договорите за наем на земеделски земи, сключени от
съсобственици, притежаващи 25 на сто от дяловете. В конкретния случай не е
спорно, че като съсобственик притежаващ повече от половината от общата вещ
ищецът не е давал съгласие и не е упълномощавал никого да сключва сделки с
общата вещ.
Но изключението, специалната
норма се явява такава спрямо общия закон само ако е изрично предвидена. В този
смисъл при липса на изрично формулирано изключение от разпоредбата на чл. 229 ЗЗД, която представлява правило от общ закон, би следвало да се приеме, че чл.
229 ЗЗД ще намери приложение и спрямо договорите за наем на земеделски земи,
сключени по реда на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ.
В този смисъл,ищецът счита че договорът за наем, в частта му,
определяща срока му на действие от 30 стопански години се явява нищожен поради
противоречие със закона и по конкретно противоречие с чл. 229, ал. 2 ЗЗД. Ако
съдът приеме, че е налице нищожност на това основание, то моли на основание чл. 26, ал. 4 ЗЗД, във връзка с
чл. 229, ал. 2 ЗЗД да се намали срока на сключения договор до 3 стопански години,
считано от датата на сключването му.
Предвид гореизложеното, за ищеца бил налице правен интерес да сезира съда с настоящата искова молба и моли
след като съдът се увери в твърдяното от него да постанови решение, с което да
се прогласи нищожността на Договор за отдаване под наем на земеделска земя,
сключен между П.И.Л. ***, ЕГН: **********, като наемодател и „ПБ - 2010"
ЕООД, със седалище и адрес на управление: град Габрово, ул. „Брянска" №
30, вписано в ТРРЮЛНЦ, ЕИК: *********. като наемател с нотариална заверка на
подписи per. № 3434/22.06.2018 г. и нотариално удостоверяване на съдържане per.
№ 3435/22.06.2018 г., том 1, акт 131 по описа на Нотариус Я.В., per. 183 на
Нотариалната камара, вписан в СлВ - Нова Загора под вх. per. № 1255/22.06.2018
г., акт 225, том 1, дв. вх. per. № 1243/2018 на основание чл. 26, ал. 1,
предложение трето ЗЗД като накърняващ добрите нрави или алтернативно на
основание чл. 26, ал. 1, предложение първо ЗЗД, поради противоречие със закона да се обяви нищожността на договора и се намали
срока на сключения договор до 3 стопански години, считано от сключването му.
Ищецът моли да му се
присъдят направените по делото разноски.
На основание и в срока по
чл. 131 от ГПК от името на двамата ответници,адв.И.Х. ***-техен процесуален
представител подава настоящия отговор на исковата молба, като моли съда да има
предвид следното:
С исковата молба на К.С.К.
са били предявени два обективно алтернативно съединени искове, с които се иска
от съда един и същ резултат -прогласяване на нищожност на Договор за отдаване
под наем на земеделска земя акт № 129, том III, per. № 3434 от 22.06.2018 г. по
описа на Я.П. - Нотариус с per. № 183 на НК на РБ, с РД - района на PC - Нова
Загора. По първия алтернативно съединен иск се твърди нищожност на договора
поради накърняване на добрите нрави, на осн. чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, а по
втория нищожност поради противоречие с материалната разпоредба на чл. 229, ал.
2 от ЗЗД, на осн. чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД.
Предявените искове били
допустими, като предявени от лице с правен интерес -съсобственик на процесните
имоти.
Относно основателността на
исковете, моли, да се има предвид следното тяхно становище:
В исковата молба се
твърдяло, че сключеният между П.И.Л., в качеството му на наемодател и „ПБ -
2010" ЕООД, в качеството му на наемател, договор за наем на земеделски
земи от 22.06.2018 г., с предмет правото на ползване на две ниви в землището на
село Новоселец, община Нова Загора, бил нищожен, като накърняващ добрите нрави,
тъй като договореното наемно възнаграждение в размер на 10.00 лв. на декар било
в пъти по - ниско от реално получаваното и справедливо такова за земите в този
район. Като сравнение ищецът посочвал размера на получаван от него наем за
ползването на процесиите земи по предходни договори за наем, както и данни от
обявен на сайта на община Нова Загора търг за отдаване под наем на земеделски
земи в село Новоселец.
Видно от приложените към
исковата молба договори от 14.07.2016 г. и 15.06.2017 г. за наем на земеделска
земя, сключени между наемодателя К.К. и наемателя „Матев 76" ЕООД,
страните са се договорили за наемно плащане за ползването на процесиите ниви в
размер на 120 кг. или левовата равностойност за година. Договорната клауза,
определяща наемната цена, сочела, че страните са договорили общо годишно
плащане за целите земеделски земи, а не на декар, в размер на 120 кг. Не било
посочено, обаче, от какъв вид продукция е това количество. Ако се приемело, че става
въпрос за фуражна пшеница, каквато е най - често отглежданата култура, то
съгласно данни за цените на Софийска стокова борса за 26.07.2019 г. цената за
тон бил 275.00 лв., а за 120 кг - 33.00 лв. Това означавало, че договорената
между ответниците наемна цена е по - висока от тази по договорите, сключени от
ищеца К.К..
Въпреки, че в сключените от
ищеца договори за наем не било посочено, но дори да се приеме, че тези 120 кг.
наемно плащане са за декар, то съгласно цената на стоковата борса, посочена по
- горе, дължимата цена за декар била 33.00 лв., което е 3.3 пъти повече от
посоченото в договора за наем, сключен между ответниците. Съвсем малко по —
голяма била разликата ако се приеме и твърдението на ищеца за 40.00 лв. на
декар. Тази разлика в цената, обаче, не представлявала нееквивалентност на
престациите до степен, накърняваща добрите нрави, респективно не водела до
нищожност на оспорвания договор в хипотезата на чл. 26 ал. 1, пр. 3 от ЗЗД. В
практиката на ВКС били въведени критерии при определяне на еквивалентността на
престациите, като се приемало, че не всяка нееквивалентност представлява
нарушение на добрите нрави и е основание за нищожност, а само значителната и
явна нееквивалентност, при която едната от насрещните престации е толкова незначителна,
че има практически нулева стойност/Решение № 24 от 09.02.2016 г. по гр. д. №
2419/2015 г. на III г. о. на ВКС/. В Решение № 615 от 15.10.2010 г. по гр. д. №
1208/2009 г. на III г. о. на ВКС например било прието, че нищожност има поради
дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а в Решение № 119 от 22.03.2011
г. по гр. д. № 485/2010 г. на I г. о. на ВКС - при двадесет и осем пъти
по-ниска цена.
В конкретния случай
ответниците считат, че от предходните договори за наем, сключени от г-н К.К.,
на които същия се позовавал, не можело да се определи какъв точно е размера на
договорената наемна цена, но дори и да се приеме, че тя е 40.00 лв. на декар,
то разликата с наемната цена по процесния договор за наем, формираща насрещната
престация на наемодателя, не била толкова голяма, че да определи последната
като незначителна и практически нулева и да влече след себе си нищожност на
договора.
Не отговаря на
действителното фактическо положение твърдението в исковата молба, че ответникът
П.И.Л. е получавал от предходния наемател на процесиите имоти възнаграждение за
ползването на собствената му 1/3 ид. ч. от имотите. Това съответно не прави
нелогично сключването от същия на процесния договор за наем. Чл. 9 от ЗЗД
предоставя на страните свобода на договарянето, стига това договаряне да не
противоречи на закона и добрите нрави. Такова противоречие при сключения от
ответниците договор за наем на земеделски земи от 22.06.2018 г. не е налице,
поради което иска за прогласяване нищожността на договора е неоснователен.
По иска, на осн. чл. 26, ал.
1, пр. 1 от ЗЗД.
Ищецът считал, че процесният договор за наем е
нищожен на осн. чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД поради противоречие с нормата на
чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, която предвиждала, че лица, които могат да извършват
само действия по обикновено управление, не могат да сключват договори за наем
за повече от 3 г., а в случая договорът е сключен за срок от 30 г.Така
заявеният обективно алтернативно съединен иск бил неоснователен.П.И.Л. като
собственик /съсобственик/ на 1/3 ид. ч. от процесиите имоти, респ. като титуляр
на неограниченото вещно право, можел да сключва договори за наем на имотите за
повече от 3 г., а 10 годишното ограничение тук не важало, тъй като сделката
била търговска, на осн. чл. 246 и чл. 247 от ТЗ.Дори и да имало противоречие с
разпоредбата на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, то това не водело до нищожност на
договора, а до редуциране на срока до 3 г., на осн. чл. 229, ал. 3 от ЗЗД.Изхождайки от гореизложените съображения,ответниците молят да се отхвърлят
предявените от г-н К.К. обективно алтернативно съединени искове. Молят, да им
бъдат присъдите направените по делото разноски.
В проведените открити
съдебни заседания се явяват процесуалните представители на страните,които
поддържат исковете си и съответно писмения отговор.Представили са и писмени
защити,в които са изтъкнати съображения идентични на вече посочените в исковата
молба и писмения отговор на ответниците.
От събраните по делото доказателства съдът
установи следната фактическа обстановка:
Видно от Договор за
доброволна делба per. № 7302/22.11.2012 г. по описа на Нотариус Р.Б., per. №
435 на Нотариалната камара, вписан в СлВ - Нова Загора под вх. per. №
4409/22.11.2012 г., акт 143, том 5, дв. вх. per. № 4498/2012 г. ищецът е
изключителен собственик на 2/3 ид.ч. (две трети идеални части) от следните
недвижими имоти:
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 52146.20.9
(петдесет и две хиляди сто четиридесет и шест точка двадесет точка девет) по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД - 18 -
1501/16.08.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в село
Новоселец, община Нова Загора, област Сливен, местността „СЕЛСКИ БОЗАЛЪК"
с площ от 13 199 кв.м. (тринадесет хиляди сто деветдесет и девет квадратни
метра) по скица, а по документ за собственост с площ от 13,200 дка (тринадесет
декара и двеста квадратни метра), с начин на трайно предназначение на
територията: земеделска, с начин на трайно ползване: нива, категория на земята
при неполивни условия: 4 (четвърта), с номер по предходен план: 020009
(двадесет хиляди и девет), при граници и съседи: поземлен имот с идентификатор
52146.20.11, поземлен имот с
идентификатор 52146.20.51, поземлен
имот с идентификатор 52146.20.8, поземлен имот с идентификатор
52146.20.7, поземлен имот с идентификатор 52146.20.50 и поземлен имот с
идентификатор 52146.20.10 и
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 52146.9.43
(петдесет и две хиляди сто четиридесет и шест точка девет точка четиридесет и
три) по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД
- 18 - 1501/16.08.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в село
Новоселец, община Нова Загора, област Сливен, местността „ГЕРЕН COAT" с
площ от 10 407 кв.м. (десет хиляди четиристотин и седем квадратни метра) по
скица, а по документ за собственост с площ от 10,406 дка (десет декара
четиристотин и шест квадратни метра), с начин на трайно предназначение на
територията: земеделска, с начин на трайно ползване: нива, категория на земята
при неполивни условия: 3 (трета), с номер по предходен план: 009043 (девет
хиляди и четиридесет и три), при граници и съседи: поземлен имот с
идентификатор 52146.9.46 поземлен имот с идентификатор 52146.9.10, поземлен
имот с идентификатор 52146.9.39, поземлен имот с идентификатор 52146.9.44,
поземлен имот с идентификатор 52146.9.35 и поземлен имот с идентификатор
52146.9.45.
Останалите 1/3 ид.ч. (една трета идеални
части) от тези имоти са собственост на сестрата на ищеца М.С.С., ЕГН: **********.
Тези имоти са били
собственост на С.К.С./С.в/ б.ж.на с.Новоселец,поч.на 02.10.2011г.Новозагорска
община,придобити от него чрез наследство и делба,чиято съпруга е Р.С.,а
деца-ищецът и сестра му М.С./,видно от протокол за делба от 04.03.1998г,по
гр.д.№175/1998г.по описа на НЗРС и удостоверение за наследници
№023/07.06.2019г.изд.от Кметство с.Новоселец.
Видно от справка от Службата
по вписвания,приета като доказателство по делото, на 09.12.2015 г. сестрата на
ищеца М.С. е извършила две разпореждания със собствената си идеална част от
процесиите имоти.С нот.акт за дарение от 09.12.2015 г., вписан в СлВ - Нова
Загора под вх. per. № 4586/09.12.2015, дв. вх. per. № 4569, том 15, акт 171
тя дарила на П.И.Л. ***, ЕГН: **********,
1/3000 ид.ч. (една три хилядна идеални части) от процесиите имоти. На същата
дата с нот.акт за покупко - продажба, вписан в СлВ - Нова Загора под вх. per. №
4587/09.12.2015 г., дв. вх. per. № 4570, том 15, акт 172 тя е продала на П.И.Л.
999/3000 ид.ч. (деветстотин деветдесет и девет от три хиляди идеални части) от
процесиите имоти до пълния размер на притежаваната от нея 1/3 идеална част.
Видно от копие на договор за
отдаване под наем на земеделска земя от
22.06.2018 г. П.И.Л., като собственик на 1/3 ид.ч. от процесиите имоти е
сключил договор за отдаване под наем на земеделска земя с „ПБ - 2010"
ЕООД, със седалище и адрес на управление: град Габрово, ул. „Брянска" №
30, вписано в ТРРЮЛНЦ, ЕИК: ********* с нотариална заверка на подписи per. №
3434/22.06.2018 г. и нотариално удостоверяване на съдържане per. №
3435/22.06.2018 г., том 1, акт 131 по описа на Нотариус Я.В., per. 183 на
Нотариалната камара, вписан в СлВ - Нова Загора под вх. per. № 1255/22.06.2018
г., акт 225, том 1, дв. вх. per. № 1243/2018. С този договор за наем П.Л. е
предоставил за временно и възмездно ползване процесиите имоти на дружеството -
наемател за срок от 30 (тридесет) стопански години, считано от 01.10.2018 г. до
01.10.2048 г. с наемно плащане в размер подробно описани в чл. 7 от договора,
както следва по 5 лв./дка обработваема земеделска земя за стопанската 2021-2022
г. и по 10 лв./дка наета обработваема земеделска земя за всички останали стопански
години извън посочената по-горе, считано от стопанската 2018-2019 г. до
стопанската 2047 - 2048 г. вкл.Не събраха доказателства,от които да се
установява по някакъв начин,че ищецът познава
или е имал връзка с ответниците.
Видно от РКО от 26.07.2018г.
дружеството-арендатор на процесните земи е изплатило рента на ищеца в размер на
629.60лв.по договор 43Ф,приложен по делото, за стопанската 2017/2018г.или по
40лв.на декар/площ по договор-15.740дка/.
Видно от представената
справка от Службата по вписвания за ответното дружество,то е наемател на
земеделски земи и има сключени 17 бр.договори за наем,като по някои от тях
наемател е и дружество „ДИЛЕС 2000/в два случая/.Последното дружество е и
наемодател видно от същата справка на ответното дружество за земеделски
земи,които преди това е закупило от трети лица,за които се представят справки
от службата по вписванията.
По делото бе назначена
съдебно-оценителна експертиза със задача да се определи средния размер на
наемното плащане за декар отдадена под наем земеделска земя в землището на
с.Новоселец,Новозагорска община.Заключението бе изготвено от назначеното вещо
лице М.А..Съдът прие заключението,тъй като не се съмнява в компетентността и
безпристрастността на вещото лице.Установи се, че средния размер на наемите на
обработваеми земеделски земи,находящи се
в землището на с.Новоселец,за земеделската 2019/2020г. е 45лв.на декар.
От така приетото за установено съдът прави
следните правни изводи:
Съдът счита, че предявеният иск за прогласяване
на нищожност на процесния договор на основание чл. 26, ал. 1, пр.3 ЗЗД като
„накърняващ добрите нрави", е основателен и доказан и следва да се
уважи.От събраните по делото доказателства по несъмнен и безспорен начин се установи,че процесните земеделски
земи,чийто единствен собственик е ищеца по силата на договор за наем,цитиран
по-горе сключен между ответниците са част от предмета на договора.Срокът,за
който той е сключен е 30 стопански
години, а наемната цена е 10лева на декар,като за стопанската 2021/2022г.тя
е 5лева.Важно е да се отбележи,че не се събраха каквито и да е доказателства за
наличие на обвързаност или каквито и да отношения между ищеца и ответниците във
връзка с процесните земи.Той не ги познава, още по-малко да е изразявал
воля-съгласие за ползване или разпореждане със земите от негово име и за негова
сметка.Не е упълномощавал за каквито и да е действия никой от ответниците.
Установи се също,че от
момента на придобиване на правото на собственост върху имотите от
ищеца,последният е сключвал договори за аренда за всяка стопанска година,като
за стопанската 2017/2018г.е получил аренда в размер на договорената-40 лв.на
декар.До сега размерът на арендното плащане за с.Новоселец,Новозагорска
община,в чието землище се намират процесните земи е също 40 лв,както сочи
заключението на вещото лице,като за следващата година то се увеличава на 45
лева,а в заключението се сочи,че има сключени договори и на много по-висока
цена.Наемните договори се сключват обикновено за срок от една година и не повече
от 5 години,както сочат доказателствата.С оглед констатациите на вещото лице се
налага категоричния извод за константно повишаване на наемната цена за ползване
на декар земеделска земя в процесното землище и за обвързване на страните по
договорите за наем за кратък период от време.В настоящия случай ищецът е
обвързан с договор за наем със срок на действие 30 стопански години или до
01.10.2048 г. Член 7 от процесния договор фиксира размера на наемното
възнаграждение, като в договора не е предвидена клауза, която да дава
възможност на страните да променят договорения размер. Към датата на
сключването му договореното и фиксирано като размер възнаграждение е 4 пъти за
всички стопански години и 8 пъти за стопанската 2021/2022 г. по-ниско от
обичайно договаряното и получавано от другите собственици, отдали под наем
земеделски земи в землището на с. Новоселец. За стопанската 2019/2020 г.
разликата е още по-голяма - 4,5 пъти за всички стопански години и 9 пъти за
стопанската 2021/2022 по-ниско от обичайно договореното.Отделно от това, в
разпоредбата на чл. 7 наемното възнаграждение за година се дължи за декар
обработваема земя, а не за декар наета земя или размерът на дължимото за
плащане наемно възнаграждение е въпрос на воля от страна на наемателя да
обработва или не отдадената под наем земеделска земя. Изрично в чл. 6, б.
„а", предложение последно от договора е предвидено, че наемодателят не
може да се намесва в работата на наемателя,като се има в предвид и
обстоятелството,че ищецът дори не е страна по наемния договор и по никакъв
начин не може да влияе на договорните отношения. Настоящият съд споделя напълно
становището,че накърняване на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1,
предложение трето ЗЗД е налице, когато се нарушава правен принцип или принципи,
които може и да не са законодателно изрично формулирани, но спазването им е
проведено чрез създаване на други разпоредби, които са част от действащото
право - принцип на справедливостта, на добросъвестността, принцип за
предотвратяване на несправедливото облагодетелстване. Законодателят е придал
правна значимост на нарушението на добрите нрави с оглед защитата на
обществените отношения като цяло.Противоречието с добрите нрави представлява нарушаване на морални, неписани норми
на обществения живот от гледна точка на които, морално недопустимо е сключеният
договор да породи съответните правни последици.Дължимото наемно възнаграждение
следва да се определя от пазарните механизми, обусловено от местонахождението,
количеството и качеството на земеделската земя. В този смисъл процесният договор за наем в частта му
относно договореното наемно плащане противоречи на добрите нрави, като сключен
при неизгодни условия при значително занижено договорено наемно плащане. С
клаузата за плащане във фиксиран размер на 5 лв./дка за стопанската 2021/2022 и
на 10 лв./дка за останалите стопански години за целия срок на договора и то
само за обработваема земя, без да е предвидено индексиране, или промяна на това
възнаграждение за следващи стопански години се нарушава принципа на справедливост,
и се създават условия за неоснователно обогатяване на наемодателя. Не е спорно,
че в процесното землище към датата на сключване на договора размерът на
наемното възнаграждение е в пъти по-високо от договореното. За следващата
стопанска година разликата се повишава и явно тенденцията е за нарастване
размера на наемното възнаграждение. Константната съдебна практиката на ВКС
приема, че значителната липса на еквивалентност на насрещните престации при
двустранните договори, какъвто е и процесния случай, се приема за противоречие
с добрите нрави и влече нищожност на договора.Не е спорно, че съгласно
разпоредбата на чл. 9 ЗЗД страните могат свободно да определят съдържанието на
договора, но тази автономия на волята им е ограничена, а именно стига тя да не
противоречи на добрите нрави. Ищецът не е участвал при сключването на процесния
договор. Ответниците не са обсъждали по какъвто и да начин с него съдържанието
на процесния договор, нито са го канили да стори това. Не му е дадена
възможност свободно да определи и/или да участва в определянето на съдържанието
на този договор и това съдържание да бъде в съответствие с принципа на
справедливост при определяне на размер на дължимото справедливо възнаграждение
за възмездното и временно ползване на собствените му недвижим имоти. Той е
поставен в неравностойно положение спрямо останалите собственици на имоти в
землището на с. Новоселец, отдали под наем собствеността си и е лишен от
възможността на получи справедлив еквивалент на това, което по нормален начин и
при липсата на процесния договор би следвало да получи.Крайният резултат от
сключването на договора води до несправедливо разместване на блага и като такъв
е несъвместим с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност.
В задължителната си практика ВКС е категоричен, че винаги „нарушение на добрите
нрави е налице при нееквивалентност на престациите"Нищожността на договора
в частта му по чл. 7, визиращ размер на дължимото наемно плащане влече
нищожност на целия договор, тъй като тази част не може да бъде санирана по
смисъла на чл. 26, ал. 3 ЗЗД. Същата няма как да бъде заместена от повелителни
норми на ЗАЗ или ЗЗД, а с оглед естеството на договорното отношение
-възмездността на сделката, то не може да обвързва страните без тази си
недействителна част.Предвид изложеното съдът счита, че предявеният иск за
прогласяване нищожност на процесния договор за отдаване под наем на земеделска
земя на основание чл. 26, ал. 1, предложение трето ЗЗД като накърняващ добрите
нрави е основателен и доказан и следва да се постанови решение в този смисъл.
Съдът споделя становището на
ищцовата страна и относно алтернативно предявеният иск за прогласяване на
нищожност на процесния договор на основание чл. 26, ал. 1, предложение първо ЗЗД,който поради противоречие със закона
е основателен и доказан.Не е спорно по делото, че ищецът притежава 2/3 ид.ч. от
имотите -предмет на процесния договор. Не е спорно и че договорът за наем е
сключен от съсобственика, притежаващ останалите 1/3 ид.ч от имотите. Не е
спорно, че договорът е сключен на 22.06.2018г. т.е. след изменението на
разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ, която дава възможност на съсобственик,
притежаващ повече от 25 % ид.ч. от съсобствен имот да сключва договори за наем
на земеделска земя със срок над една година, без да посочва ограничение на
срока. Не е спорно и че ищецът като съсобственик, притежаващ повече от
половината от общата вещ не е давал съгласие и не е упълномощавал никого да
сключва сделки с общата вещ.Процесният договор е сключен в противоречие с разпоредбата
на чл. 229 ЗЗД, която предвижда, че лица, които извършват действия на
обикновено управление могат да сключват договор за наем за срок до 3
години.Договори за наем със срок над три години представляват действия на
разпореждане (съгласно разграничение на действия на разпореждане и действия на
управление, направено в TP № 91/1974 г. на ВС на НРБ), за което е необходимо
общо съгласие на съсобствениците или по решение на съсобствениците, притежаващи
повече от половината от общата вещ./Разпоредбата на чл.3 ал.4 от ЗАЗ сочи,че
договори за аренда могат да сключват собственици на земя,чиято собственост е
повече от 50% ид.части от съсобствения имот, от което следва, че настоящия
договор не е аренден, а представлява договор за наем/. При липса на изрично формулирано
изключение от разпоредбата на чл. 229 ЗЗД, която представлява правило от общ
закон, би следвало да се приеме, че чл. 229 ЗЗД ще намери приложение и спрямо
договорите за наем на земеделски земи, сключени по реда на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ.
Наведените от процесуалния представител на ответниците възражения за
неприложимост на чл. 229 ЗЗД на основание чл. 286 и сл. ТЗ, за неоснователни. Възмездното
ползване на земеделска земя е от категорията на относителните търговски сделки.
Действително чл. 286 ТЗ гласи, че е търговска сделката, сключена от търговец,
която е свързана с упражняваното от него занятие, но разпоредбата на чл. 289 ТЗ
въвежда недопустимост на упражняване на право въз основа на търговска сделка,
ако се извършва само с намерение да се увреди другата страна.В подкрепа на
твърдението си, че е налице търговска сделка тъй като е сключена от търговец и
е свързана с упражняването от него занятие ответникът представи справки за
вписани в Служба по вписванията - Лом и в Служба по вписванията - Нова Загора
договори за наем. Съдът намира, че тези справки не доказват обработката на
земеделска земя по занятие от търговеца. За да се определи сделката като
търговска, търговецът следва да я извършва към момента на сключване на
процесния договор за наем по занятие. Занятието изисква извършването на тези
сделки да е трайно, системно, а не случайно и да е насочено към получаване на
доход. При детайлен преглед на приетите по делото справки прави впечатление, че
по-голямата част от вписаните договори за наем са с отложено действие от 2022,
от 2025 г. занапред. От представените в
съдебно заседание от 06.11.2019 г. документи става ясно, че голяма част от
договорите са със страни дружеството - ответник и Дилес 2000 ЕООД, ЕИК: *********.
От извършената справка в публичния ТРРЮЛНЦ се установява, че едноличен
собственик на капитала и Управител на „Дилес 2000" ЕООД е втория ответник
по делото П.И.Л.. Част от лицата, сключили договори за наем с ответното
дружество като физически лица скоро след това или малко след сключването на
договорите са се разпоредили със своите идеални части от земеделските земи -
предмет на вписаните договор чрез дарение и продажби в полза на „ДИЛЕС
2000" ЕООД. (В тази връзка са приети като доказателство по делото справка
по ЕГН за С.В.Л. - сключила договор за наем с ответника, посочен в пореден
номер 9 от представените от ответника справки за СлВ - Нова Загора, за А.С.М. -
сключила договор за аренда посочен в пореден номер 10 от справката от СлВ - Нова
Загора, за Ц.А.И. - сключила договор за наем с ответника посочен в пореден
номер 1 от справката от СлВ - Лом и М.Н.Г. - номер 2 от справката.)Отделно от
това, ако е вярно твърдението на ответното дружество, че то по занятие извършва
обработка на земеделска земя по силата на договори за наем, то в счетоводните
отчети на същото следваше да са отразени приходи от продукция и разходи и/или
приходи от незавършено производство тъй като стопанската година не съвпада с
финансовата такава. Такова отбелязване липсва и в СБ и ОПР за 2017 и в СБ и ОПР
за 2018 г. (представени по делото на хартия и в ел. вариант). В ОПР за 2017 в
част А „Разходи" I „Разходи за оперативна дейност" т. 1 намаление на
запасите от продукция и незавършено производство липсва запис, част А
„Приходи"1 Приходи от оперативна дейност част продукция липсва запис, в
част увеличение на запасите от продукция и незавършено производство също липсва
запис. Същото важи и за ОПР към 31.12.2018 г. с това допълнение, че единствените
декларирани приходи са от търговско -посредническа дейност, не от продажба на
селскостопанска продукция.Забраната за злоупотреба с право по чл. 289 ТЗ е
относима към сключването, изпълнението, изменението или прекратяването на
търговските сделки, при което упражняването на собственото право на едната
страна по сделката е осъществено с единствената цел да бъдат увредени
интересите на другата страна.Критерий за наличието на злоупотреба с право е
противоречието между упражняването на това право и неговото предназначение, тъй
като всяко субективно право трябва да се упражнява за задоволяване на правно
признати интереси. Широкото разбиране за злоупотребата с право, от което
изхожда гражданският закон (чл. 8, ал. 2 ЗЗД) е, че злоупотреба с право има, когато
е налице обективно несъответствие между упражняването на правото и неговата
социална функция, т.е., когато упражняването му засяга и нарушава чуждите
субективни права, освен в разрешените от закона случаи.В този смисъл,
ответниците не могат да се позовават на изключението по чл. 229 ЗЗД, във връзка
с чл. 286 и сл.от ТЗ, тъй като от една страна с оглед приетите като
доказателства по делото справки и ГФО бе опровергано твърдението за
извършването на действия по обработка на земеделска земя по занятие, от друга
сключвайки договор за наем за толкова дълъг период от време при фиксирано
възнаграждение в пъти по-ниско от обичайно договаряното и получавано за
ползване на идентични по местонахождение и характеристики имоти в процесното
землище без възможност за индексиране на същото и при грубо нарушение на
основания принцип за справедливост в отношенията между страните се доказа и
намерение за увреждани интересите на ищеца.
Съобразно горните съждения
съдът счита, че процесният договор е нищожен изцяло поради накърняване на
добрите нрави и противоречие със закона,но съобразно петитума на исковата молба
и под страх от произнасяне по свръхпетитум,то предявения иск следва да се уважи
така както е предявен т.е.процесния наемен договор да се обяви за нищожен,като
се намали срока му на действие до три стопански години,считано от сключването
му.
С оглед изхода на делото и
претенцията на ищцовата страна за присъждане на разноски,но и направеното възражение за прекомерност на
адвокатския хонорар от ответната страна,на осн.чл.78ал.1 от ГПК следва да се
присъдят в полза на ищеца разноски в размер на 949.64лв.За пояснение относно
размера на адвокатския хонорар на адв.Д.М.,същият следва да се съобрази с
размера на договорения наем-6964.36лв.и чл.2 т.3 от Наредбата за минималните
размера на адвокатските възнаграждения,който при посочената сума определя
размер на хонорара от 680лв.Този размер не следва да се увеличава,тъй като не
са проведени повече от две съдебни заседания по делото.
Водим от горното
съдът Р Е
Ш И :
ПРОГЛАСЯВА НИЩОЖНОСТТА на
Договор за отдаване под наем на земеделска земя, сключен между П.И.Л. ***, ЕГН:
**********, като наемодател и „ПБ - 2010" ЕООД, със седалище и адрес на
управление: град Габрово, ул. „Брянска" № 30, вписано в ТРРЮЛНЦ, ЕИК:
*********,представлявано от управителя П.Б.Б.. като наемател с нотариална
заверка на подписи per. № 3434/22.06.2018 г. и нотариално удостоверяване на
съдържане per. № 3435/22.06.2018 г., том 1, акт 131 по описа на Нотариус Я.В.,
per. 183 на Нотариалната камара, вписан в СлВ - Нова Загора под вх. per. №
1255/22.06.2018 г., акт 225, том 1, дв. вх. per. № 1243/2018 на основание чл.
26, ал. 1, предложение трето ЗЗД като накърняващ добрите нрави и алтернативно
на основание чл. 26, ал. 1, предложение първо ЗЗД, поради противоречие със
закона,като НАМАЛЯВА срока на сключения договор до 3/три/ стопански години,
считано от сключването му.
ОСЪЖДА „ПБ-2010“ЕООД - гр. Габрово
със седалище и адрес на управление: град Габрово, ул. „Брянска" № 30,
вписано в ТРРЮЛНЦ, ЕИК: ********* и П.И.Л. ***, с ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТЯТ на
К.С.К. ***, с ЕГН ********** направените от последния разноски по делото в
размер на 949.64/деветстотин, четиридесет и девет лева и шестдесет и четири
стотинки/лева.
Решението подлежи на
въззивно обжалване в двуседмичен срок от получаването му от страните, пред
Сливенски окръжен съд. РАЙОНЕН
СЪДИЯ: