№ 191
гр. Свищов, 02.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СВИЩОВ в публично заседание на четвърти ноември
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Теодора Б. С.а Х.
при участието на секретаря Петя Ив. Братанова
като разгледа докладваното от Теодора Б. С.а Х. Гражданско дело №
20214150100680 по описа за 2021 година
Постъпила е искова молба от Д. М. М. и Н. М. Д. против А. М. И. и В. Х. И..
Предявен е иск с правно основание чл.26 ал.1 от ЗЗД за прогласяване на
нищожност на Нотариален акт за покупко продажба № 41, том III, н.д.
№231/2017г. на Нотариус А. и на Нотариален акт за покупко продажба № 42,
том III, н.д.№232/2017г. на Нотариус А. , поради противоречие с добрите
нрави.
Ищците Д. М. М. и Н. М. Д. твърдят , че са дъщери на М. М. И., починал
на 9.11.2017г. Ответникът А. М. И. е брат на баща им, а те двамата синове на М.
И. М., починал на 19.12.2017г. и Й.Б. М.а, починала на 6.08.2020г. На
5.06.2017г. М. И. М. и Й.Б. М.а упълномощили сина си А. М. И. да продаде ,
включително и на себе си собствените им земеделски земи, подробно описани.
На 6.06.2017г. А. М. И., като пълномощник на Й.Б. М.а е придобил чрез
покупко –продажба , договаряйки сам със себе си земеделски земи , съгласно
Нотариален акт за покупко продажба № 41, том III, н.д.№231/2017г. на
Нотариус А., както следва :
1. Нива с площ 6,997 дка, категория на земята при неполивни условия:
четвърта (4,898 дка),трета 2,099дка), находяща се в землището на село
**********, Свищовска община, в местността ”С.”,а съгласно Скица на
поземлен имот № 15-967984-19.10.2020 г. на СГК-В.Търново -ПОЗЕМЛЕН
1
ИМОТ с идентификатор 77013.75.9 по КККР на село **********, община
Свищов, адрес на поземления имот: местност ”С.”, площ 6998 кв.м. , трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята при неполивни условия: 4 (четвърта), стар идентификатор:
няма, номер по предходен план: 075009, при съседи: 77013.75.28, 77013.75.27,
77013.75.10, 77013.75.355, 77013.75.8
2. Нива с площ 4,996 дка, категория на земята при неполивни условия:
шеста (2,497 дка),трета 2,499дка), находяща се в землището на село
**********, Свищовска община, в местността ”Н.”,а съгласно Скица на
поземлен имот № 15-967985-19.10.2020 г. на СГК-В.Търново -ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор 77013.116.23 по КККР на село **********, община
Свищов, адрес на поземления имот: местност ”Н.”, площ 4996 кв.м. , трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята при неполивни условия: 3 (трета), стар идентификатор:
няма, номер по предходен план: 116023, при съседи: 77013.116.129,
77013.116.22, 77013.116.7, 77013.116.6, 77013.116.24
Общата площ на гореописаните имоти е 11,993 дка, като покупната цена,
съгласно нотариалният акт е 1200лева, или по 100,06 лева на декар.
На 6.06.2017г. А. М. И., като пълномощник на М. И. М. М.а е придобил
чрез покупко –продажба , договаряйки сам със себе си земеделски земи ,
съгласно Нотариален акт за покупко продажба № 42, том III, н.д.№232/2017г.
на Нотариус А., както следва :
1. Нива с площ 14,003 дка, категория на земята при неполивни условия:
четвърта (9,802дка),трета (4,201дка), находяща се в землището на село
**********, Свищовска община, в местността ”В.”,а съгласно Скица на
поземлен имот № 15-967986-19.10.2020 г. на СГК-В.Търново -ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор 77013.25.5 по КККР на село **********, община
Свищов, адрес на поземления имот: местност ”В.”, площ 14004 кв.м. , трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята при неполивни условия: 4 (четвърта), стар идентификатор:
няма, номер по предходен план: 025005, при съседи: 77013.25.4, 77013.25.30,
77013.25.29, 77013.25.28, 77013.25.33,77013.25.31, 77013.25.235
2. Нива с площ 21,295 дка, категория на земята при неполивни условия:
2
четвърта, находяща се в землището на село **********, Свищовска община,
в местността ”Г.”,а съгласно Скица на поземлен имот № 15-967987-19.10.2020
г. на СГК-В.Търново -ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 77013.49.8 по
КККР на село **********, община Свищов, адрес на поземления имот:
местност ”Г.”, площ 21298 кв.м. , трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: Нива, категория на земята при
неполивни условия: 4, стар идентификатор: няма, номер по предходен план:
049008, при съседи: 77013.49.9, 77013.49.41, 77013.49.40, 77013.49.219
3. Нива с площ 10,998 дка, категория на земята при неполивни условия:
четвърта, находяща се в землището на село **********, Свищовска община,
в местността ”Л.”,а съгласно Скица на поземлен имот № 15-967988-19.10.2020
г. на СГК-В.Търново -ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 77013.87.45 по
КККР на село **********, община Свищов, адрес на поземления имот:
местност ”Л.”, площ 10999 кв.м. , трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: Нива, категория на земята при
неполивни условия: 4, стар идентификатор: няма, номер по предходен план:
087045, при съседи: 77013.87.341, 77013.87.44, 77013.87.5, 77013.87.4,
77013.87.46.
4. Нива с площ 18,998 дка, находяща се в землището на село **********,
Свищовска община, в местността ”Б.”,а съгласно Скица на поземлен имот №
15-967989-19.10.2020 г. на СГК-В.Търново -ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 77013.92.20 по КККР на село **********, община Свищов,
адрес на поземления имот: местност ”Б.”, площ 19000 кв.м. , трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята при неполивни условия: 4, стар идентификатор: няма,
номер по предходен план: 092020, при съседи: 77013.92.21, 77013.92.30,
77013.92.57, 77013.92.58, 77013.92.19, 77013.92.361.
5. Нива с площ 5,002 дка, находяща се в землището на село **********,
Свищовска община, в местността ”В.”,а съгласно Скица на поземлен имот №
15-967990-19.10.2020 г. на СГК-В.Търново -ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 77013.109.184 по КККР на село **********, община Свищов,
адрес на поземления имот: местност ”В.“, площ 5002 кв.м. , трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята при неполивни условия: 4, стар идентификатор: няма,
3
номер по предходен план: 109184, при съседи: 77013.109.338, 77013.109.183,
77013.109.208, 77013.109.185
6. Лозе с площ 1,000 дка, находящо се в землището на село **********,
Свищовска община, в местността ”Ч.”,а съгласно Скица на поземлен имот №
15-967991-19.10.2020 г. на СГК-В.Търново -ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 77013.120.91 по КККР на село **********, община Свищов,
адрес на поземления имот: местност ”Ч.”, площ 1000 кв.м. , трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: лозе,
категория на земята при неполивни условия: 4, стар идентификатор: няма,
номер по предходен план: 120091, при съседи: 77013.120.90, 77013.120.319,
77013.120.92, 77013.120.82, 77013.120.83.
7. Нива с площ 2,999 дка, находяща се в землището на село **********,
Свищовска община, в местността ”О.”,а съгласно Скица на поземлен имот №
15-967992-19.10.2020 г. на СГК-В.Търново -ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 77013.48.32 по КККР на село **********, община Свищов,
адрес на поземления имот: местност ”О.”, площ 2999 кв.м. , трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята при неполивни условия: 4, стар идентификатор: няма,
номер по предходен план: 048032, при съседи: 77013.48.30, 77013.48.31,
77013.48.219, 77013.48.33, 77013.48.28.
Общата площ на гореописаните ниви е 74,295 дка, като покупната цена,
съгласно нотариалният акт е 8900лева, или по 119,80 лева на декар.
Считат, че реалната продажна цена на тези имоти е била над 1000 лева на
декар и в нарушение на добрите нрави, пълномощникът договаряйки сам със
себе си е уговорил в пъти по ниска цена на продаваните имоти. С оглед на
гореизложените обстоятелства, ищците претендират да се постанови
решение, с което на основание чл. 26 ал.1 от ЗЗД да бъде проглА.а
нищожността на оформените с Нотариален акт за покупко продажба № 41,
том III, н.д.№231/2017г. на Нотариус А. и с Нотариален акт за покупко
продажба № 42, том III, н.д.№232/2017г. на Нотариус А. ,сделки поради
противоречие с добрите нрави - нееквивалентност на престацията.
Претендира направените разноски.
В едномесечен срок от получаване на разпореждането по чл.129 от ГПК,
ответниците А. М. И. и В. Х. И., чрез адв.М. Н. са подали писмен отговор по
4
чл.131 от ГПК, в който заявяват, че исковете по чл.26 ал.1 от ЗЗД са
допустими, но неоснователни, за което излага подробни съображения.
Съгласно чл. 9 от ЗЗД, страните могат свободно да определят съдържанието
на договора, доколкото то не противоречи на добрите нрави. В практиката си
ВКС приема, че добрите нрави е философско-етична категория, която следва
да се цени като обща правна категория на договорното право, приложима в
гражданските правоотношения и съставляваща комплекс от наложили се
правила и норми, които защитават принципи и ценности, важими за правните
субекти при сключване на договорите и тяхното значение е в интерес на
обществото. В понятието за накърняване на добрите нрави попадат и
хипотезите на липса на еквивалентност на престациите. Преценката за такава
липса се базира по всяко дело на конкретно, безспорно установени факти за
цената на сделката, за данъчната оценка на имота и за пазарната цена.
Съпоставката на установените стойности и констатацията за разлика между
цената на реализираната сделка и "пазарната цена" не се приема еднозначно
като липса на еквивалентност, а само доколкото липсата на еквивалентност би
означавала грубо нарушен баланс на престациите или тотален превес на
интересите на единия от договарящите. Счита, че дори и да се приеме, че е
налице нееквивалентност на престацията, това не е довод да се приеме
накърняване на добрите нрави при извършване на сделката. Съгласно
практиката на ВКС, за да е налице нищожност на договора поради
накърняване на добрите нрави, изразяващи се в липса на еквивалентност на
престациите, то трябва тази неравностойност да е толкова голяма, че на
практика да е равнозначно на липса на престация, което в случая твърди, че
не е така, още повече че става въпрос за сделка между близки роднини.
Твърди, че в исковата молба не са изложени фактически обстоятелства, нито
са ангажирани доказателства, които да обосноват, че са налице основания за
обявяване на договора за нищожен. Моли искът да бъде отхвърлен.
Претендира направените разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото писмени и гласни
доказателства и съобрази доводите на страните, намира за установено
следното от фактическа страна:
Предявен е иск с правно основание чл.26 ал.1 от ЗЗД за прогласяване
на нищожността на оформеният Нотариален акт за покупко продажба №
41, том III, н.д.№231/2017г. на Нотариус А. , договор за покупко –продажба,
5
като противоречащ на добрите нрави, поради нееквивалентност на
престацията.
Предявен е иск с правно основание чл.26 ал.1 от ЗЗД за прогласяване
на нищожността на оформеният Нотариален акт за покупко-продажба №
42, том III, н.д.№232/2017г. на Нотариус А. , договор за покупко –продажба,
като противоречащ на добрите нрави, поради нееквивалентност на
престацията.
Не е спорно между страните и се установява от Удостоверение за
наследници № 53/20.08.2020г., че М. И. М. е починал на 19.12.2017г., а Й.Б.
М.а е починала на 6.08.2020г. и техни наследници по закон са ответникът А.
М. И.-техен син и ищците Д. М. М. и Н. М. Д., като наследници на починалия
преди наследодателите техен син М. М. И., починал на 9.11.2017г.
Не се спори между страните и се установява от Нотариален акт за
покупко-продажба № 41, том III, н.д.№231/2017г. на Нотариус А.,вписан в АВп
на 7.06.2017г., че Й.Б. М.а , действаща чрез пълномощник А. М. И. е продала на
А. М. И. собствените си земеделски земи , както следва :
1. Нива с площ 6,997 дка, категория на земята при неполивни условия:
четвърта (4,898 дка),трета 2,099дка), находяща се в землището на село
**********, Свищовска община, в местността ”С.”,а съгласно Скица на
поземлен имот № 15-967984-19.10.2020 г. на СГК-В.Търново -ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор 77013.75.9 по КККР на село **********, община
Свищов, адрес на поземления имот: местност ”С.”, площ 6998 кв.м. , трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята при неполивни условия: 4 (четвърта), стар идентификатор:
няма, номер по предходен план: 075009, при съседи: 77013.75.28, 77013.75.27,
77013.75.10, 77013.75.355, 77013.75.8
2. Нива с площ 4,996 дка, категория на земята при неполивни условия:
шеста (2,497 дка),трета 2,499дка), находяща се в землището на село
**********, Свищовска община, в местността ”Н.”,а съгласно Скица на
поземлен имот № 15-967985-19.10.2020 г. на СГК-В.Търново -ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор 77013.116.23 по КККР на село **********, община
6
Свищов, адрес на поземления имот: местност ”Н.”, площ 4996 кв.м. , трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята при неполивни условия: 3 (трета), стар идентификатор:
няма, номер по предходен план: 116023, при съседи: 77013.116.129,
77013.116.22, 77013.116.7, 77013.116.6, 77013.116.24
Общата площ на гореописаните имоти е 11,993 дка, като данъчната оценка
на имотите е 1199,40 лева, а покупната цена, съгласно нотариалният акт е
1200лева.
Съгласно Нотариален акт за покупко продажба № 42, том III, н.д.
№232/2017г. на Нотариус А., на 6.06.2017г. А. М. И., като пълномощник на М.
И. М. е придобил чрез покупко –продажба , договаряйки сам със себе си
земеделски земи , както следва :
1. Нива с площ 14,003 дка, категория на земята при неполивни условия:
четвърта (9,802дка),трета (4,201дка), находяща се в землището на село
**********, Свищовска община, в местността ”В.”,а съгласно Скица на
поземлен имот № 15-967986-19.10.2020 г. на СГК-В.Търново -ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор 77013.25.5 по КККР на село **********, община
Свищов, адрес на поземления имот: местност ”В.”, площ 14004 кв.м. , трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята при неполивни условия: 4 (четвърта), стар идентификатор:
няма, номер по предходен план: 025005, при съседи: 77013.25.4, 77013.25.30,
77013.25.29, 77013.25.28, 77013.25.33,77013.25.31, 77013.25.235
2. Нива с площ 21,295 дка, категория на земята при неполивни условия:
четвърта, находяща се в землището на село **********, Свищовска община,
в местността ”Г.”,а съгласно Скица на поземлен имот № 15-967987-19.10.2020
г. на СГК-В.Търново -ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 77013.49.8 по
КККР на село **********, община Свищов, адрес на поземления имот:
местност ”Г.”, площ 21298 кв.м. , трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: Нива, категория на земята при
неполивни условия: 4, стар идентификатор: няма, номер по предходен план:
049008, при съседи: 77013.49.9, 77013.49.41, 77013.49.40, 77013.49.219
3. Нива с площ 10,998 дка, категория на земята при неполивни условия:
четвърта, находяща се в землището на село **********, Свищовска община,
в местността ”Л.”,а съгласно Скица на поземлен имот № 15-967988-19.10.2020
7
г. на СГК-В.Търново -ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 77013.87.45 по
КККР на село **********, община Свищов, адрес на поземления имот:
местност ”Л.”, площ 10999 кв.м. , трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: Нива, категория на земята при
неполивни условия: 4, стар идентификатор: няма, номер по предходен план:
087045, при съседи: 77013.87.341, 77013.87.44, 77013.87.5, 77013.87.4,
77013.87.46.
4. Нива с площ 18,998 дка, находяща се в землището на село **********,
Свищовска община, в местността ”Б.”,а съгласно Скица на поземлен имот №
15-967989-19.10.2020 г. на СГК-В.Търново -ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 77013.92.20 по КККР на село **********, община Свищов,
адрес на поземления имот: местност ”Б.”, площ 19000 кв.м. , трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята при неполивни условия: 4, стар идентификатор: няма,
номер по предходен план: 092020, при съседи: 77013.92.21, 77013.92.30,
77013.92.57, 77013.92.58, 77013.92.19, 77013.92.361.
5. Нива с площ 5,002 дка, находяща се в землището на село **********,
Свищовска община, в местността ”В.”,а съгласно Скица на поземлен имот №
15-967990-19.10.2020 г. на СГК-В.Търново -ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 77013.109.184 по КККР на село **********, община Свищов,
адрес на поземления имот: местност ”В.“, площ 5002 кв.м. , трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята при неполивни условия: 4, стар идентификатор: няма,
номер по предходен план: 109184, при съседи: 77013.109.338, 77013.109.183,
77013.109.208, 77013.109.185
6. Лозе с площ 1,000 дка, находящо се в землището на село **********,
Свищовска община, в местността ”Ч.”,а съгласно Скица на поземлен имот №
15-967991-19.10.2020 г. на СГК-В.Търново -ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 77013.120.91 по КККР на село **********, община Свищов,
адрес на поземления имот: местност ”Ч.”, площ 1000 кв.м. , трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: лозе,
категория на земята при неполивни условия: 4, стар идентификатор: няма,
номер по предходен план: 120091, при съседи: 77013.120.90, 77013.120.319,
77013.120.92, 77013.120.82, 77013.120.83.
8
7. Нива с площ 2,999 дка, находяща се в землището на село **********,
Свищовска община, в местността ”О.”,а съгласно Скица на поземлен имот №
15-967992-19.10.2020 г. на СГК-В.Търново -ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 77013.48.32 по КККР на село **********, община Свищов,
адрес на поземления имот: местност ”О.”, площ 2999 кв.м. , трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята при неполивни условия: 4, стар идентификатор: няма,
номер по предходен план: 048032, при съседи: 77013.48.30, 77013.48.31,
77013.48.219, 77013.48.33, 77013.48.28.
Общата площ на гореописаните имоти е 74,295 дка, с данъчна оценка
8889,90лева, като покупната цена, съгласно нотариалният акт е 8900лева.
По делото е допусната съдебно-оценъчна експертиза,чието заключение
съдът приема като обективно обосновано, безпристрастно и компетентно. От
него се установява, че пазарната стойност на двата недвижими имота,
предмет на Нотариален акт за покупко-продажба № 41, том III, н.д.
№231/2017г. на Нотариус А. , към датата на сделката е в размер на 13640 лева,
а на имотите, които са прехвърлени с Нотариален акт за покупко продажба №
42, том III, н.д.№232/2017г. на Нотариус А.- 87530 лева.
Изслушани са свидетели , водени и от двете страни. Според св.С.С.,
които живее на съпружески начала с дъщерята на ответниците, чиито
показания съдът кредитира като логични и последователни, въпреки че е
близък на ответниците, общите наследодатели на страните М. И. М. и Й. М.а
към 2017г. живеели в село **********,и предвид напредналата си възраст и
свързани с това заболявания се нуждаели от повече помощ и грижи. При тях в
този период живеел и сина им М., но той бил с влошено състояние и също се
нуждаел от грижи. Това наложило ответникът А. И., който живее в гр.Горна
Оряховица много често да пребибавава при тях и да им помага, дори за
период от около 3 години почти постоянно стоял на село. Св.С. , със
съпругата си и децата са присъствали на събирания по празници в селото,
включително и на Гергьовден през 2017г., когато възрастните хора обявили
пред роднините, че желаят да прехвърлят нивите си на А.. На това събиране
присъствал и М.-баща на ищците, но по никакъв начин не реагирал или
възразил на оповестеното намерение, нивите да бъдат прехвърлени на брат
му. Според св.С. освен, че възрастните хора са разчитали на сина си А., на
9
него е разчитал и брат му М.. В същия смисъл са и показанията на св.Г.Р.-
съсед на прехвърлителите. Според него М. му е казвал, че ще даде нивите си
на А. , защото той ги гледа. И действително постоянно идвал на село,
обработвал градината, помагал им в домакинството. Другият син М. живеел в
същото село в друга къща, но от както се влошило здравословното му
състояние се преместил при родителите си. През 2017г. бил в болница,
където го гледал брат му А., след това починал / на 9.11.2017г., видно от
удостоверение за наследници/ и брат му организирал погребението. Знаел, че
М. има деца / ищците по делото/ , но никога не ги бил виждал, включително и
на погребенията.
По делото беше разпитан и св.Л. Т. – съжител на ищцата Д. М., който
въпреки че живее в същото село ********** няма никакви наблюдения над
случващото се в дома на прехвърлителите М. и Й. М.и и не свидетелства за
никакъв конкретен факт, освен кой как се казва.
Приложено е пълномощно с нотариална заверка на подпис и
съдържание № 88/5.06.2017г. на Кметство с.**********, общ.Свищов,
съгласно което М. и Й. М.и са упълномощили А. М. И. да продаде на себе си
и стане собственик на подробно описани земеделски земи.Вписано е че
облигационните отношения между тях са изцяло уредени, като са получили
уговорената цена от упълномощения.
Като пълномощник на майка си Й.Б. М.а, А. М. И. е продал на себе си,
съгласно уговореното в пълномощното , притежаваните от Й. М.а земеделски
земи, съгласно Нотариален акт за покупко-продажба № 41, том III, н.д.
№231/2017г. на Нотариус А.,вписан в АВп на 7.06.2017г. Като пълномощник
на баща си М. И. М., А. М. И. е продал на себе си, съгласно уговореното в
пълномощното , притежаваните от него земеделски земи, съгласно
Нотариален акт за покупко-продажба № 42, том III, н.д.№232/2017г. на
Нотариус А.,вписан в АВп на 7.06.2017г.
При така установеното от фактическа страна, съдът приема следното
от правна страна:
Съгласно чл.26 ал.1, пр.3 от ЗЗД, договорите, които накърняват
добрите нрави, са нищожни. В настоящия случай, се иска процесните два
договора за продажба на земеделски земи, обективирани в Нотариален акт за
покупко-продажба № 41, том III, н.д.№231/2017г. на Нотариус А. и в
10
Нотариален акт за покупко-продажба № 42, том III, н.д.№232/2017г. на
Нотариус А. да бъдат проглА.и за нищожни, поради накърняване на добрите
нрави – поради нееквивалентност на насрещните престациии.
Добрите нрави са неписани общовалидни морални норми, които
съществуват като общи принципи или произтичат от тях и са критерии за
оценка на сделките.В практиката на ВКС е прието, че нееквивалентността на
престациите е нарушение на добрите нрави, водещо до нищожност на
сделката по смисъла на чл.26 ал.1, пр.3 от ЗЗД. Съгласно постоянната
практика на ВКС, обективирана в редица решения на ВКС, както и в ТР № 1
от 15.06.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС, противоречие с
добрите нрави е налице, когато сделката противоречи на общо установените
нравствено етични правила на морала, когато се нарушава правен принцип,
който макар и да не е изрично формулиран законодателно, спазването му е
проведено чрез създаване на други разпоредби, част от действащото право.
Понятието "добри нрави" предполага известна еквивалентност на насрещните
престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение,
водещо до нищожност на сделката.
Като фактическо основание за нищожност на сделката, поради
противоречие с добрите нрави, се сочи обстоятелството, че е налице сериозна
нееквивалентност на престациите - продажната цена на имота е около 10 пъти
по-ниска от действителната пазарна цена, както е отразено в писмената
защита на процесуалният представител на ищците. Предмет на сделката
обективирана в Нотариален акт за покупко-продажба № 41, том III, н.д.
№231/2017г. на Нотариус А. са поземлени имоти с площ 11,993 дка, и е
осъществена на цена в общ размер 1200лева./ данъчната оценка на имотите е
1199,40 лева/ при действителна обща пазарна цена от 13640 лева , съгласно
заключението на вещото лице по съдебно-оценъчната експертиза. Предмет на
сделката обективирана в Нотариален акт за покупко-продажба № 42, том III,
н.д.№232/2017г. на Нотариус А. са поземлени имоти с площ 74,295 дка и е
осъществена на цена в общ размер 8900лева / данъчната оценка на имотите е
8889,90лева / при действителна обща пазарна цена от 87530 лева , съгласно
заключението на вещото лице по съдебно-оценъчната експертиза.
Накърняването на добрите нрави по смисъла на чл.26 ал.1, предл. 3 от
ЗЗД е налице винаги, когато се нарушава правен принцип, като принципа на
11
справедливостта и на добросъвестността в гражданските отношения.
Въпросът дали поведението на даден правен субект съставлява действие,
накърняващо добрите нрави и злепоставящо чужди интереси с цел извличане
на собствена изгода се преценява с оглед конкретния случай. ВКС в
практиката си приема, че не всяка нееквивалентност представлява нарушение
на добрите нрави и е основание за нищожност, а само значителната и явна
такава, при която едната от насрещните престации е толкова незначителна, че
има практически нулева стойност. При преценката дали една сделка е
недействителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се
ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорената
престация с пазарната стойност на имота, предмет на сделката. Продажбата на
вещ на цена, по ниска от пазарната не е несъвместима с общоприетите норми
за справедливост и добросъвестност. Още повече законът за местните данъци
и такси и Закона за нотариусите и нотариалната дейност изрично допускат
възможността сделки да се сключват и под данъчната оценка, но държавната
такса се плаща по нея. Щом не се нарушават императивни разпоредби и
законът изрично предвижда възможност да се договоря цена, равна на
данъчната оценка или по-ниска от нея, то не е налице значителна
нееквивалентност на ответната престация, водеща до абсолютна, изначална,
непоправимо нищожност поради накърняване на добрите нрави. В този
смисъл е безпротиворечивата практика на ВКС, обективирана в решение №
452 от 25.06.2010 г. по гр. дело № 4277/2008 г на ВКС, Първо гражданско
отделение, решение № 119/22.03.2011 г. по гр. дело № 485/11 г. на ВКС, ГК,
Първо ГО, решение № 29 от 22.03.2017 г. по гр. дело № 2955/2016 г .на ВКС,
ГК, Първо ГО, решение № 24 от 09.02.2016 г. по гр. дело № 2419/2015 г. на
ВКС, ГК, Трето ГО и решение № 65 от 21.03.2017 г. по гр. дело № 639/2016 г
на ВКС, Четвърто ГО.
При договори за продажба на имоти, съдебната практика се е
ориентирала към разлика над десет, двадесет и повече пъти разлика между
договорената пазарна цена или данъчна оценка на имота, за да се приеме
нарушаване на добрите нрави - в този смисъл - Решение № 615 от 15.10.2010
г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009 г., III г. о., ГК, Решение № 119 от 22.03.2011
г. на ВКС по гр. д. № 485/2010 г., І ГО, ГК .
В конкретния случай имотите са продадени на цена 1200
лева,съответно 8900лева, която макар и незначително, но надвишава
12
данъчната оценка на имотите. Разликата между продажната цена и
установената чрез експертиза обща пазарна стойност на имотите по сделките
е около 10 пъти. При това положение не може да се приеме, че насрещната
престация е практически нулева и да бъде обоснован извод за нарушаване на
добрите нрави. Действително продажната цена е значително по-ниска от
пазарната, но разликата не е дотолкова съществена и следва да се има
предвид, че сделката е между близки роднини-родители и син, че да се
приеме наличие на тежък порок на сделката, какъвто е нищожността. В
решение на ВКС №95 от 27.06.2017 г. по гр. д. № 5523/2015 г., IV г. о. е
прието, че само поради ниската цена на сделката не може да се направи извод
за увреждане при близки родствени връзки между представлявания и
представителя и купувача. Прието е, че пълномощно, с което е предоставена :
"на пълномощника свободата да се разпорежда, в т. ч. да продава, дарява,
заменя, поделя и др. процесните недвижими имоти, в полза на когото намери
за добре, при цена и условия, каквито намери за добре, да получава продажна
цена или замененото имущество, съдържа съгласие на представлявания за
накърняване на имуществото му." Конкретния случай е аналогичен. Страните
са роднини по права линия /родители и син/, като от свидетелските показания
на св.С.С. и св.Г.Р. се установява, че желанието на прехвърлителите М. и Й.
М.и е било да се възнаградят сина си А. М. И. за полаганите грижи спрямо
тях. При това положение настоящият съдебен състав споделя посочената
практика на ВКС и намира, че М. и Й. М.и не са имали намерение да
реализират пазарната цена на имотите си и са се съгласили да бъдат
"увредени" от обективна цена чрез даване на право на сина си/ответника А.
И./ сам да определи цена. В подкрепа на този извод е и факта, че
пълномощното ограничава изрично правото на пълномощника - той няма
право да продава имотите на друго лице освен на себи си. Този извод следва
от текста на пълномощното, в който израза " да продаде на себе си , както и
че облигационните им иотношения са уредени" и при липса на клауза, даваща
възможност да продава на други лица (например израз като " на когото
намери за добре или друг равнозначен) сочи, че упълномощителите не са
търсили пазарната стойност на имота-тоест съгласил се е с увреждането от
обективна страна, чрез цена много по-ниска от реалната. Липсва и
субективния елемент-недобросъвестност на пълномощника. Само ниската
цена при установените близки родствени отношения не може да се третира
13
като недобросъвестност , напротив точно близките отношения могат да се
считат за причината да се уговори ниска цена.
Поради гореизложеното исковете с правно основание чл.26 ал. 1, пр.3
от ЗЗД за прогласяване на нищожността на оформеният с Нотариален акт за
покупко продажба № 41, том III, н.д.№231/2017г. на Нотариус А. , договор за
покупко –продажба, като противоречащ на добрите нрави, поради
нееквивалентност на престацията и за прогласяване на нищожността на
оформеният с Нотариален акт за покупко-продажба № 42, том III, н.д.
№232/2017г. на Нотариус А. , договор за покупко –продажба, като
противоречащ на добрите нрави, поради нееквивалентност на престацията се
явяват неоснователни и недоказани и като такива следва да бъдат отхвърлени.
При този изход на делото, ищците следва да бъдат осъдени да
заплатят на ответниците направените разноски в настоящото производство -
2000,00лева - адвокатско възнаграждение / всяка от двете ищци по
1000,00лева/, съгласно представени списъци по чл.80 от ГПК.
Налице е възражение от процесуалният представител на ищците, че
разноски за адвокатско възнаграждение не следва да се присъждат, тъй като
представеният от адвоката на ответниците договор не представлява годно
доказателствено средство за плащане в брой, т.е. не е пълномощно от кочан
със съответната номерация. Възражението е неоснователно. Съгласно
Тълкувателно решение № 6 от 6.11.2013г. по ТД № 6/2012г. на ОСГТК на
ВКС-т.1 - в договора за правна помощ следва да бъде указан вида на
плащане, освен когато по силата на нормативен акт е задължително
заплащането да се осъществи по определен начин - например по банков път.
Тогава, както и в случаите, при които е договорено такова заплащане, то
следва да бъде документално установено със съответните банкови документи,
удостоверяващи плащането. Когато възнаграждението е заплатено в брой,
този факт следва да бъде отразен в договора за правна помощ, а самият
договор да е приложен по делото. В този случай той има характер на разписка,
с която се удостоверява, че страната не само е договорила, но и заплатила
адвокатското възнаграждение.
В случая, с отговора на исковата молба процесуалният представител на
ответниците е представил Договор за правна защита и съдействие и
пълномощно. Отразено е, че договореното възнаграждение 2000,00лева е
14
изплатено изцяло в брой, което в случая има характер на разписка и е
достатъчно основание за съда да придъди тези разноски.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д. М. М. с ЕГН **********, с постоянен
адрес с.**********, **************** и Н. М. Д. с ЕГН **********, с
постоянен адрес с.**********, ****************** против А. М. И. с ЕГН
**********, с постоянен адрес ************************************ и
В. Х. И. с ЕГН ********** , с постоянен адрес
************************************ иск с правно основание чл.26 ал.1
пр.3 от ЗЗД за прогласяване на нищожност на Нотариален акт за покупко
продажба № 41, том III, н.д.№231/2017г. на Нотариус А. с район на действие
Районен съд гр.Свищов с № 295 на Нотариалната камара, като противоречащ
на добрите нрави поради нееквивалентност на престациите, като
неоснователен и недоказан.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д. М. М. с ЕГН **********, с постоянен
адрес с.**********, **************** и Н. М. Д. с ЕГН **********, с
постоянен адрес с.**********, ****************** против А. М. И. с ЕГН
**********, с постоянен адрес ************************************ и
В. Х. И. с ЕГН ********** , с постоянен адрес
************************************ иск с правно основание чл.26 ал.1
пр.3 от ЗЗД за прогласяване на нищожност на Нотариален акт за покупко
продажба № 42, том III, н.д.№232/2017г. на Нотариус А. с район на действие
Районен съд гр.Свищов с № 295 на Нотариалната камара, като противоречащ
на добрите нрави поради нееквивалентност на престациите, като
неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА Д. М. М. с ЕГН **********, с постоянен адрес с.**********,
**************** да заплати на А. М. И. с ЕГН **********, с постоянен
адрес ************************************ и В. Х. И. с ЕГН **********
, с постоянен адрес ************************************ сумата
1000,00лева-направени по делото разноски.
ОСЪЖДА Н. М. Д. с ЕГН **********, с постоянен адрес с.**********,
15
****************** да заплати на А. М. И. с ЕГН **********, с постоянен
адрес ************************************ и В. Х. И. с ЕГН **********
, с постоянен адрес ************************************ сумата
1000,00лева-направени по делото разноски.
Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от съобщението на
страните пред Великотърновски окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Свищов: _______________________
16