Р Е Ш Е Н И Е №1558
гр.Пловдив, 23.12.2019 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Пловдивски окръжен съд, гражданско отделение ,І гр. с., в публично заседание на двадесет и трети октомври през две хиляди и деветнадесета година ,в състав:
Окръжен съдия:Атанаска Букорещлиева
при участието на секретаря
Тодорка Мавродиева, като разгледа докладваното гр.д. №1902 по описа за 2018г., за
да се произнесе ,взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от „Г.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление- ***, против Община Пловдив, с адрес- ***.
Изложени са в
исковата молба обстоятелства, че с Решение №370 на Общински съвет -**, взето с
Протокол №17/12.10.2006г., “Г.“ ООД е обявено за спечелило конкурса за
учредяване възмездно безсрочно право на строеж в УПИ II - комплексно
застрояване и обществени мероприятия при параметрите, посочени в решението. На
01.10.2007г., на основание чл.34 от ЗОС, Решение №77, взето с Протокол №5/23.03.2006г.
на Общински съвет- **, Решение №141/18.05.2006г. и Решение №370, взето с
Протокол №17/12.10.2006г. на Общ ***, е сключен между Община Пловдив и СД „Г.-**-**
и с-ие“/преобразувано в „Г.“ ООД/ договор за проектиране, учредяване право на
строеж върху урегулиран поземлен имот срещу изграждане на сгради, надлежно
вписан в СВ. С този договор ответната община учредява в полза на ищцовото
дружество възмездно безсрочно право на строеж за изграждане на предвиденото
застрояване по действащия ПУП-ПРЗ, одобрен със Заповед №982/ 24.03. 1979г. и
Заповед №ОА-1350/07.06.2007г., върху следните недвижими имоти –общинска
собственост: УПИ ІІ-комплексно застрояване и обществени мероприятия, застроено
и незастроено, цялото с площ от 29 850 кв.м, кв.3 по плана на жил. група
А-1,2,3, ***, одобрен със Заповед № 982/ 24.03.1979г. и Заповед № ОА-1350/
07.06.2007г. и УПИ ІІІ-детска градина, с
площ на УПИ -1790 кв.м, кв. 3 по плана на жил. група А-1,2,3, ***. Вместо
заплащане на цената за учреденото му право на строеж върху УПИ, дружеството-ищец
е поело задължение да проектира, построи със собствени средства, труд и
материали и други съпътстващи строителството дейности и да предаде на Община ***
обекти, за които последната си запазва правото на строеж, подробно описани в
договора. С подписано на 05.09.2013г. допълнително споразумение страните са
изменили частично т.2 от раздел ІІ от договора. Постигнато е помежду им и
съгласие за възможността да се процедира изменение на действащия ПУП-ПРЗ, като
при увеличение бруто площта на застрояването по съгласувания на 12.09.2007г.
идеен инвестиционен проект, приет с протокол №39/04.09.2007г. на ЕСУТ при
Община ***, да бъде учредено на ищеца допълнително право на строеж, което се
заплаща с равностойни имоти, представляващи апартаменти и подземни гаражи, определени
като 10 % РЗП на допълнителното право на строеж, съгласно Решение №300, взето с
Протокол №13/25.07.2007г. на Общ С- ***. Твърди се, че ответникът не е изпълнил
задълженията си, свързани с т.1.1 от раздел II „Договор за учредяване право на строеж“
от 01.10.2007г.; т.1 от раздел III
“Проектиране. Избор на обекти“, т.1 и т.6 и т.11 от раздел IV от
договора “Задължения на страните“ и т.4.1 от Допълнителното споразумение към
договора. Същият не е изпълнил и задълженията си да предприеме
процедура и да издаде скица-виза за ПИ с идентификатор 540.1102 по КККР на гр. ***,
попадащ в УПИ ІІ -540.1370 комплексно застрояване и обществени мероприятия от
кв.72–нов за отстъпената с договора от 01.10.2007г. квадратура.
Изложено е, че неизпълнението на договорните задължения от ответника, както и
процедираното от него изменение на устройствения план са създали невъзможност
за ищеца да изпълни задълженията си- да проектира, изгради и въведе в
експлоатация обектите в УПИ III-за
детска градина. Наред с това, неизпълнението на ответника препятства и
изпълнението от ищеца на задълженията му по насрещната престация- да предаде
договореното обезщетение, съгласно т.2, раздел
II на договора от 01.10.2007г. Посочено е, че
съгласно процедираното изменение на ПУП-ПР е променено отреждането на описания
имот, като така същият попада в обхвата на чл.62,ал.2 от ЗУТ като зелена площ,
което изменение води до отпадането на плана в частта –застрояване; променя се
статута на имота, като се трансформира същият от частна общинска собственост в
публична общинска собственост, при което е налице забрана за строителство,
съобразно чл.62, ал.2 от ЗУТ. По този начин от ответната страна е създадена
фактическа и правна невъзможност за застрояването на УПИ III-за
детска градина със сграда със ЗП- 535 кв.м и РЗП-1070 кв.м /съгласно т.1.1 от
договора/, като учредените права на строеж остават единствено в УПИ
ІІ-комплексно застрояване и обществени мероприятия.
Подробно е описана в исковата молба хронологията на извършените от страните
правни и фактически действия във връзка с договорното правоотношение, като се
поддържа, че неизпълнението на ответника се изразява в липсата на съдействие и
последващия мълчалив отказ да одобри технически инвестиционен проект и да
издаде разрешение за строеж; липсата на правни и фактически действия от страна
на ответника при промяна в площта на застрояването съгласно т. 4.2 от
допълнителното споразумение от 05.09.2013г. Така с мълчаливия си отказ и с
неизпълнение на договорните си задължения същият е препятствал възможността на
ищеца да реализира учреденото му право на строеж в законовия петгодишен срок по
чл.67 от ЗС, което довело до това последният да търпи имуществени вреди под
формата на пропуснати ползи, изразяващи се в лишаването му от правото да
придобие собствеността върху изградените обекти, съгласно предвиденото в
договора и допълнителното споразумение към него, и да упражнява по отношение на
тях правомощията на владение, ползване и разпореждане.
Ето
защо, ищецът претендира да бъде осъдена ответната община да му заплати сумата
от 1 255 312,60лв., представляваща обезщетение за търпените
имуществени вреди под формата на пропуснати ползи, вследствие неизпълнението на
договорните задължения от ответника, поети с договора от 01.10.2007г. и
допълнителното споразумение към него, които пропуснати ползи се съизмерват със
стойността на нереализираното право на строеж за ***. Претендира се и присъждане
на разноски.
В срока по
чл.131 от ГПК е депозиран отговор на исковата молба от Община Пловдив, с който
се оспорва предявения от „Г.“ ООД иск, като неоснователен и недоказан, по
основание и размер. Не се оспорва от ответника, че между страните е сключен на
01.10.2007г. Договор за проектиране, учредяване право на строеж върху
урегулиран поземлен имот срещу изграждане на сгради, с който Община Пловдив
учредява на дружеството възмездно безсрочно право на строеж за изграждане на
предвиденото по действащия ПУП-ПРЗ застрояване, одобрен със Заповед №
982/24.03. 1979г. и Заповед №ОА-1350/07.06.2007г., върху следните обекти: УПИ
ІІІ-детска градина, кв. 3 по плана на жил. група А-1,2,3, ***, с ново ниско
свободно застрояване с площ на УПИ -1790 кв.м, с технически показатели съгласно
действащия ПУП-ПРЗ, одобрен със Заповед №ОА1350/07.06.2007г., ЗП-535 кв.м,
РЗП-1070 кв.м, Пл.30%, Кинт -0.6, озеленяване - 40,7%; УПИ ІІ-комплексно
застрояване и обществени мероприятия, застроено и незастроено, цялото с площ от
29 850 кв.м, от които съществуващо застрояване със ЗП 1734 кв.м и РЗП 6000
кв.м, кв.3 по плана на жил. група А-1,2,3, ***, одобрен със заповед №
982/24.03.1979г. и Заповед № ОА1350/ 07.06.2007г . /без право на строеж с
приблизителна ЗП 158 кв.м, за които Община Пловдив следва да учреди възмездно
безсрочно право на строеж в полза на „Топлофикация Пловдив“ЕАД/,както и за
изграждане на подземно застрояване, съгласно съгласуван идеен инвестиционен
проект от 12.09.2007г. на ЕСУТ при Община ***. Ответникът оспорва твърденията,
че не е изпълнил поетите задължения по процесния договор и че поради това неизпълнение
ищецът е бил в невъзможност да реализира учреденото му право на строеж върху
поземлените имоти. Заявява, че в изпълнение клаузите на
сключения договор и допълнително споразумение към него във всеки един момент Община
Пловдив е съдействала на суперфициара и е изпълнявала договорните си
задължения. Твърди, че според договореното между страните, „Г.“ ООД е следвало
да построи детска градина в УПИ ІІІ-детска градина, като независимо
от променения с Решение №63, взето с Протокол №3 от 25.02.2016г. на Общ С- *** ,ПУП-ПР
на *** и сливането на УПИ-II и УПИ-III в един нов УПИ ІІ-комплексно застрояване
и обществени мероприятия, възможността на суперфициара да изпълни договорните си
задължения, построявайки детска градина, не е отпаднала. Независимо че е била издадена през 2007г. скица-виза, не е бил внесен
в Община Пловдив проект за строеж на детска градина след подписването на
договора, което, според ответника, сочи на липса на желание от страна на ищеца
да изпълни задължението си. Изложено е още, че не отговаря на действителното
фактическо положение твърдението на ищеца, че с подадено заявление с вх.№17
Ф1709/15.03.2017г. „Г.“ ООД е заявило искане за издаване на скица-виза за
проучване и проектиране в поземлен имот 56784.1102, което е предпоставка за
изпълнение на задълженията за реализиране на строителство в описания имот, а от
Община Пловдив е налице непроизнасяне по така направеното искане. Сочи се, че към датата 15.03.2017г. /когато ищецът
прави искане за издаване на скица-виза/ УПИ ІІІ-детска градина вече не
съществува, поради изричното искане на „Г.“ ООД да бъде променен ПУП по
отношение на УПИ ІІІ-детска градина. Наред с това, ответникът счита,че
претендираното неизпълнение на договорните клаузи от негова страна не е
обосновано и не е доказано от ищеца. В посочените от последния
клаузи не са въведени задължения за изпълнение или дължима престация от Община
Пловдив. Ответникът се позовава на изтекла погасителна давност по
отношение на учреденото право на строеж. Твърди, че „Г.“ ООД не е упражнило
учреденото му право в рамките на петгодишния срок по чл.67 от ЗС, при което правото
да се построи сграда върху чужда земя се е погасило в полза на собственика на
земята. Изложено е също, че Община Пловдив по никакъв начин не е
възпрепятствала реализирането на правото на строеж до момента,в който
дружеството предлага обект: „Жилищен комплекс „Г.“, подобект:„Сграда със смесено
предназначение ** от група „***“,
УПИ II - комплексно застрояване и обществени мероприятия да е с различни РЗП и
предназначение от предвиденото по договорното съглашение между страните. Ответникът
счита, че не би могло да се продължи строителството от страна на ищеца в
посочените от него обеми, тъй като те излизат извън договореното. Освен това,
няма законова възможност да се одобри инвестиционен проект или Главният
архитект на Община Пловдив да издаде разрешение за строеж въз основа на
погасено по давност съгласно чл. 67, ал.1 от ЗС право на строеж. На следващо
място, ответникът оспорва предявения иск за присъждане на обезщетение и по
размер, като поддържа, че искането за обезвреда следва да се основава на оценка
на правото на строеж, която е била формирана при сключване на сделката през
2007г., а не на база на данъчната оценка на отстъпеното право на строеж за
сграда ** към настоящия момент. По
изложените съображения, моли да се отхвърлят заявените претенции, като
неоснователни и недоказани. Допълнителни аргументи са развити в писмени бележки на юриск. Т. и юриск. Д.-процесуални
представители на ответника. Претендира се присъждане на разноски и
юрисконсулстско възнаграждение.
Съдът, след като съобрази доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира следното:
По делото не е
спорно, че на 01.10.2007г. между Община Пловдив, като суперфициент, и СД „Г.***** и с-ие“/
преобразувано в „Г.”ООД/, като суперфициар, е сключен договор за учредяване
право на строеж върху урегулиран поземлен имот срещу изграждане на сгради, на
основание чл.34 от ЗОС, Решение №77, взето с протокол №5/23.03.2006г. на Общ С-***,
с което е обявен конкурс за учредяване на възмездно безсрочно право на строеж,
Решение № 370, взето с протокол №17/12.10.2006г. на ОбщС- *** за обявяване на
спечелил конкурса за учредяване възмездно безсрочно право на строеж,
предварителен договор между страните от 08.02.2007г., протокол № 39/ 04.09.2007г.
на ЕСУТ при Община ***, съгласно който се приема представен инвестиционен
проект за обект „Жилищен комплекс „Г.“ в УПИ II - комплексно застрояване и
обществени мероприятия, кв. 3 по плана на жилищна група А- 1,2,3, ***, както и
съгласуван идеен проект на 12.09.2007г., договор за проектиране. С този договор
ответната община е учредила на дружеството възмездно безсрочно право на строеж за
изграждане на предвиденото застрояване по действащия ПУП-ПРЗ, одобрен със заповеди
№982/24.03.1979г. и №ОА-1350/07.06. 2007г.,
върху следните недвижими имоти: 1. УПИ ІІІ-детска градина, кв. 3 по плана на
жил. група А-1,2,3, ***, с ново ниско свободно застрояване с площ на УПИ -1790
кв.м, с технически показатели съгласно действащия ПУП-ПРЗ, одобрен със Заповед
№ОА-1350/07.06.2007г. - ЗП-535 кв.м, РЗП-1070 кв.м, Пл.30%, кинт -0,6, озеленяване
- 40,7%; 2.УПИ ІІ-комплексно застрояване и обществени мероприятия, застроено и
незастроено, цялото с площ от 29 850 кв.м, от които съществуващо застрояване
със ЗП 1734 кв.м и РЗП 6000 кв.м, кв.3 по плана на жил. група А-1,2,3, *** /без
право на строеж с приблизителна ЗП 158 кв.м, за които Община Пловдив следва да
учреди възмездно безсрочно право на строеж в полза на „Топлофикация Пловдив“
ЕАД/, както и за изграждане на подземно застрояване, съгласно съгласуван идеен
инвестиционен проект от 12.09.2007г. на ЕСУТ при Община Пловдив. Според
уговореното между страните, вместо заплащане на цената на правото на строеж
върху урегулираните поземлени имоти, вещните права се прехвърлят срещу задължението
на суперфициара да построи със собствени средства, труд и материали и да
предаде на Община Пловдив равностойни обекти, за които последната си е запазила
правото на строеж, подробно описани в т.II.2 от договора.
Дружеството е поело задължение да внесе технически проект при спазване
препоръките на ЕСУТ при Община Пловдив по отношение на сградата с обществено
–обслужващо предназначение, за която Община Пловдив си запазва правото на
строеж; да осигури 100% паркиране; да изгради в определения срок триетажната
сграда с обществено обслужваща функция- за администрация на ***, ситуирана в
северозападната част на УПИ ІІ-комплексно застрояване и обществени мероприятия,
обозначена като *** от съгласуван инвестиционен проект от 12.09.2007г. от ЕСУТ при
Община Пловдив и да въведе в експлоатация обектите, представляващи цената на
правото на строеж, в срок до 75 месеца от издаване на протокола за строителна
линия и ниво; да изгради инфраструктура в УПИ ІІ-комплексно застрояване и
обществени мероприятия и в УПИ ІІІ-детска градина; да озелени съседния УПИ-І-обществена
зеленина; да изгради детска градина за 60 деца със самостоятелен двор и детски
площадки в УПИ ІІІ-детска градина. Съгласно т. IV.11 суперфициентът се е задължил да съдейства на суперфициара за издаване
на необходимите документи, като в най-кратки срокове от постъпване на искания,
свързани с работата по проектиране, бъдат издавани необходимите документи
съгласно ЗУТ, както и в най-кратки срокове след внасяне на проектите, описани в
договора, същите да бъдат внасяни и разглеждане от ЕСУТ и да бъдат издавани
съответните документи въз основа на тях.
Установява се, че на 25.08.2008г. е издадено на СД „Г. и с-ие“ разрешение за строеж №384 за строителство на обект- жилищен комплекс „Г.“, подобект-сграда *** в УПИ II-комплексно застрояване и обществени мероприятия, кв.3 по плана на жилищна група А-1,2,3-***.
Със заявления от 13.04.2009г., 04.07.2011г. и 25.07.2011г. дружеството-ищец е направило предложение за изменение на сключения с Община Пловдив договор и е отправило искане за изменение на ПУП-ПРЗ, кв. 3 по плана на жил. група А-14,2,3 ***, включващо обединение между УПИ ІІІ-детска градина и УПИ ІІ-комплексно застрояване и обществени мероприятия и образуване на нов УПИ с отреждане -УПИ II-комплексно застрояване и обществени мероприятия. Искането е обосновано с обстоятелството, че срещу УПИ ІІІ- детска градина- в УПИ ІІІ –детски комбинат е изградена нова детска градина от Община Пловдив с капацитет 200деца, при което изграждането на още една детска градина в непосредствена близост до първата е нецелесъобразно.
С Протокол №33/10.08.2011г. на ЕСУТ при Община Пловдив е изразено становище, че предложението на „Г.”ООД за изменение на ПУП-ПРЗ на част от кв. 3 по плана на жил. група А-1,2,3 *** отговаря на условията, предвидени в ЗУТ и наредбите по неговото прилагане.
С Решение № 375 по протокол № 20 от 08.09.2011г. на ОбщС - *** е дадено съгласие за изменение на договора от 01.10.2007г.
Няма спор, че
на 05.09.2013г. между страните е подписано допълнително споразумение към
договора от 01.10.2007г., вписано в СВ-АВ *** с №33103/21.11.2013г., акт № 46,
том 15. С това споразумение е договорено изменение на начина на заплащане на
част от цената за учреденото на суперфициара право на строеж, като е променена
частично т. 2 от раздел II на договора и вместо изпълнение на задължение за
заплащане на част от цената от страна на суперфициара, като проектира, построи
със собствени средства, труд, материали и други съпътстващи строителството
дейности и предаде на Община Пловдив равностойни обекти, а именно: 18 броя
апартаменти от 1 до 18 включително в жилищната част, означена като секция І 16,
находящи се от първи до шести етаж включително, с обща квадратура от 1 720, 26
кв.м. и 18 броя подземни гаражи с квадратура от 773,74 кв.м., ведно с идеални
части от общите части на сградата, „Г.“ ООД се задължава да заплати част от
цената на учреденото право на строеж, определена в т. 4 от Договора, с предоставяне
в собственост на ответника на обекти в новопостроените сгради с обща площ от
около 3 342 кв.м, които са подробно описани. Съгласно т. 4.1 от допълнителното
споразумение, страните са уговорили, че „Г.“ ООД има право да реализира
учреденото му право на строеж в УПИ II-комплексно застрояване и обществени
мероприятия, кв. 3 и в УПИ ІІІ-детска градина, кв. 3 по плана на жил. група
А-1,2,3, ***, ведно с подземното застрояване към тях, съгласно инвестиционните
си намерения и съгласувания на 12.09.2007г. от Главния архитект на
Община Пловдив идеен инвестиционен проект, приет с протокол №39 от 04.09.2007
г. на ЕСУТ. Според т. 4.2 страните са се съгласили, че при
изменение на ПУП- ПРЗ по отношение на урегулираните поземлени имоти, в които е
учредено правото на строеж, както и при увеличаване на бруто площта на
застрояването по съгласувания на 12.09.2007г. идеен инвестиционен
проект, приет с протокол №39 от 04.09.2007г. на ЕСУТ, съобразно одобрените
технически проекти на предвидените сгради, Община Пловдив следва да учреди на
„Г.“ ООД допълнително право на строеж, като цената на последното се заплаща с
равностойни имоти, представляващи апартаменти и гаражи , определени като 10 %
от РЗП на допълнителното право на строеж. В т. 4.3 е посочено, че
техническите проекти, които се внасят за всяка една от сградите следва да бъдат
съобра-зени със съгласувания на 12.09.2007г. идеен инвестиционен
проект, като са допустими отклонения от тях при спазване на ЗУТ и подзаконовите
актове, и в случай на увеличаване
на бруто площта на застрояването, Община Пловдив следва да
учреди на „Г.“ ООД допълнително право на строеж.
С Решение № 63, взето с Протокол №3 от 25.02.2016г. на Общински съвет- *** е одобрен ПУП-ПР на ***.
Със заявление вх. №16Ф4649/28.06.2016г., подадено от „Г.”ООД, е заявено от искане за изменение на действащия ПУП-ПЗ за УПИ II-комплексно застрояване и обществени мероприятия кв. 72 ***, което е разгледано от ЕСУТ при Община Пловдив и е взето Решение с протокол №24, т.4 от 06.07.2016г. за изпращане на протокола с направените констатации на Дирекция „ОС” за последващи действия, съгласно ЗОС и наредбите към него.
На 03.10.2016г. е издадена Заповед №*** на Кмета на Община Пловдив, с която е допуснато изработването на проект за изменение на ПУП на част от кв.72 нов /3-стар/,ж.гр. А-1,3,2/ по плана на ***-***. Проектът за изменение на ПУП е разгледан от ЕСУТ при Община Пловдив на 12.10.2016г., видно от съставения протокол №39, т.27. След съобщаването му на заинтересованите лица против него са постъпили възражения от собственици и носители на ограничени вещни права в УПИ II-комплексно застрояване и обществени мероприятия, които са разгледани от ЕСУТ при Община Пловдив и са счетени за основателни- Протокол № 1, т. 7 от 11.01.2017 г. на ЕСУТ. На 10.03.2017г. е издадена Заповед №*** на Кмета на Община Пловдив, с която е прекратено административното производство, стартирано със Заповед № 16ОА-2594/03.10.2016г. за допускане изменение на ПУП-ПРЗ на част от кв.72-нов /3-стар, жил. група А-1,2,3/ по плана на ***.
Със заявление с вх. №17Ф1709/15.03.2017г. от „Г.“ ООД е заявено искане за издаване на скица -виза за проучване и проектиране в ПИ 56784.1102 / УПИ ІІІ-детска градина. Същото е разгледано от ЕСУТ и е взето с Протокол №11 от 22.03.2017г. решение- подаденото заявление да се изпрати за становище от Дирекция „Общинска собственост“ за проверка съответствието със сключения договор .
С писмо изх. №17Ф1709/28.04.2017г. ищцовото дружество е уведомено, че разгърнатата застроена площ, за която е сключен договорът от 01.10.2007г. и споразумението към него - 86 170 кв.м., е надвишена, поради което ответникът възразява относно издаването на виза за ПИ с идентификатор 56784.540.1102, попадащ в УПИ ІІ-540.1370- комплексно застрояване и обществени мероприятия, кв.72, и сочи, че във връзка с надвишаването на РЗП следва да бъде допълнително обезщетен.
По повод депозирано заявление с вх.№17П6790/21.06.2017г. от инициативен комитет на заинтересовани лица е възложено на Дирекция УТ изработване на скица-предложение за изменение на ПУП за УПИ ІІ-комплексно застрояване и обществени мероприятия, кв.72-нов по плана на ***, с цел отреждане на самостоятелен УПИ за озеленяване за ПИ с идентификатор 56784.540.1102.
С протокол №27/19.07.2017г. ЕСУТ при Община Пловдив е взел решение, с което се допуска изготвяне на проект за изменение на ПУП-ПР на част от кв.72-нов по плана на *** за урегулиране на поземлен имот с идентификатор 56784.540.1102 по КККР на ***.
На 11.08.2017г. е издадена Заповед № *** на Кмета на Община Пловдив, с която е дадено съгласие за изменение на ПУП и наредено да се изработи проект за изменение на ПУП-План за регулация на част от кв.72-нов по плана на ***.
С Решение №151 на Общ С-*** /обнародвано в ДВ бр.53/2018г./, взето с Протокол №8/26.04.2018г., е одобрен проект за изменение на ПУП-ПР на част от кв.72-нов по плана на ***, като се образуват: УПИ II- комплексно застрояване и обществени мероприятия и нов УПИ ІІІ-540.1102- за озеленяване по имотните граници на ПИ с идентификатор 56784.540.1102 по КККР на ***.
Със заявление вх. №17-Ф8942/12.12.2017г. от дружеството-ищец е поискано да бъдат съгласувани и одобрени техническите проекти и да се издаде разрешение за строеж за обект: „Жилищен комплекс ,Г.“, подобект: „Сграда със смесено предна-значение ** от група „***“, като със заявление от 04.01.2018г. допълнително са внесени документи за доуточняване параметрите на сградата.
Видно от Протокол №244/25.01.18г. на Комисията по чл. 2, ал. 3 от НРПУРОИ, констатирано е, че представеният от дружеството технически инвестиционен проект по заявлението не съответства на договора от 01.10.2007г. и допълнителното споразумение към него, при което е счетено от ответника за нецелесъобразно сключването на ново допълнително споразумение между страните, предвид това че увеличаването на РЗП на новопроектираните обекти е в разрез на конкурсните условия, при които е бил одобрен първоначалният проект и при които е спечелен проведения конкурс.
Последвало е подаване на заявление от „Г.”ООД- на 31.08.2018 г., във връзка подобект: „Сграда със смесено предназначение ** от група „***“, УПИ II - комплексно застрояване и обществени мероприятия, кв. 3 по плана на ***, с което е поискано издаване на разрешение за строеж за описания обект.
На 12.10.2018г. е издадена заповед №*** на Главния архитект на Община Пловдив /допълнена със заповед от 25.10.2018г./, с която същият отказва да одобри представения със заявление вх.№ 17 Ф8942/12.12.2017г. на „Г.“ ООД технически инвестиционен проект за обект-***, подобект: „Сграда със смесено предназначение *** от група „***“, УПИ II - комплексно застрояване и обществени мероприятия, кв. 72 нов по плана на ***, както и да издаде разрешение за строеж по заявленията от 12.12.2017г. и 31.08.2018г. от „Г.“ ООД. В мотивите на заповедта е посочено, че липсва законово основание за одобряване инвестиционен проект и за издаване наразрешение за строеж въз основа на погасено по давност право на строеж съгласно чл. 67, ал. 1 от ЗС. Прието е, че в случая погасителната давност е изтекла, независимо от който момент ще се изчислява- от датата на сключване на договора-01.10.2007г. или от датата на сключване на допълнителното споразумение-05.09.2013г. Освен това в заповедта е отразено, че разрешение за строеж не може да се издаде и поради липсата на одобрен технически или работен инвестиционен проект.
По делото е представена жалба на „Г.”ООД против мълчалив отказ на Главния архитект на Община Пловдив за одобряване на инвестиционни проекти и издаване на разрешение за строеж за горепосочения обект по негово заявление от 31.08. 2018г. Същата е отхвърлена като неоснователна със Заповед №ДК-10-ЮЦР-36/01.11. 2018г. на Началника на РДНСК- ***. Според мотивите на заповедта, представеният от дружеството за одобрение технически инвестиционен проект със заявление от 12.12.2017г. се явява в нарушение договора от 01.10.2007г. и споразумението към него, не съответства по предназначение на сградата и по квадратури за ЗП и РЗП.
Прието е по делото удостоверение №18 Ф8117/18.10.2018г., издадено от Община Пловдив, от което е видно, че за строеж: ”Офис сграда ** от група „***“, разположена в УПИ II –комплексно застрояване и обществени мероприятия, е издадено разрешение за строеж №384/25.08.2008г., на 11.11.2008г. е съставен протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа за целия строеж, с което строителството е започнало. Изпълнен е масов изкоп за целия строеж, изпълнен е подложен бетон на секция 2-част от строежа, като няма други изпълнявани СМР за секция 2. По отношение на последната разрешението за строеж от 28.05.2008г. е загубило правно действие на осн. чл.153, ал.2 ЗУТ, поради незавършване на грубия строеж в срок.
В хода на
настоящото производство е допусната комплексна СТЕ, с вещи лица Б.К.-Х. и И.С.Г.,
чието заключение съдът кредитира като обективно, компетентно изготвено и
неоспорено от страните. От него се устано-вяват устройствените характеристики и
предвижданията на регулацията и застрояването за УПИ II-комплексно застрояване
и обществени мероприятия и УПИ ІІІ-детска градина. Посочено е от вещите лица,
че обявеният конкурс с решение №77, взето с протокол 5/23.03.2006г., за
учредяване на възмездно и безсрочно право на строеж е за УПИ- II комплексно
застрояване и обществени мероприятия с площ от 31 640 кв.м, от които 1 734 кв.м- съществуваща застроена
площ и 29906 кв.м- незастроена. Със Заповед №ОА 1350/07.06.2007г. от УПИ- II се
образуват два нови УПИ -УПИ II-комплексно застрояване и обществени мероприятия и
УПИ ІІІ-детска градина, върху които е учредено възмездно и безсрочно право на
строеж в полза на СД ”Г.-Г. Ч. и с-ие”. Според общия устройствен план, одобрен
на 05.09.2007г., имотът, за който е сключен договорът от 01.10.2007г., е с
функционално предназначение и устройствен режим-урбанизирана територия с
устройствена зона”Смфз”. Съобразно одобрената през 2009г. кадастрална карта на ***,
УПИ II-комплексно застрояване и обществени мероприятия получава идентификатор
56784.540.1101, а УПИ ІІІ-детска градина-56784. 540.1102. Създадени са три
отделни поземлени имота за трите съществуващи жилищни сгради, включени в УПИ II. Според действащия ПУП-ПР, одобрен с
решение №63, взето с Протокол №3/25.02.2016г. на Общ С- ***, е обособен УПИ
II-комплексно застрояване и обществени мероприятия, който включва поземлени
имоти с идентификатори -56784.540.1101, 56784.540.1102, 56784.540.848, 56784.540.849
и 56784.540.851. С това решение е променен само регулационният план и не е
изготвен план за застрояване, поради което вещите лица правят извод, че е
останал действащ ПУП-план за застрояване, одобрен със Заповед №ОА1350/07.06.2007г.
С решение №151, взето с протокол №8 от 26.04.2018г. на Общ С-***, е одобрен
проект за изменение на ПУП-ПР на част от кв.72-нов за урегулиране на УПИ
II-комплексно застрояване и обществени мероприятия и нов УПИ ІІІ-56784.540.1102
за озеленяване по имотните му граници. В заключението е отразена площта на
проектираното застрояване съобразно процесния договор и допълнителното
споразумение към него, определена на основание ПУП-ПРЗ, одобрен със Заповед
№982/24.03.1979г. и Заповед №ОА1350/07.06.2007г., както и по сега действащия
ПУП –за УПИ II-комплексно застрояване и обществени мероприятия и УПИ ІІІ-56784.540.1102-
за озеленяване. Според внесения за одобрение технически проект на сграда **, секция **,
проектираната сграда *** е със смесено предназначение, представлява секция 2 от
офис-сграда **, за нея е издадено
разрешение за строеж №384/25.08. 2008г. За офис-сградата е съставен акт обр. 2
–за секции 1,3,4, но за секция 2 не са извършвани СМР. Инвеститорът е променил
инвестиционните си намерения и предвижда промяна в предназначението на секция
2- от обществено обслужваща сграда в сграда със смесено предназначение. РЗП на
жилищен комплекс „Г.”, която е изградена е 82 585,75 кв.м, а нереализираната
РЗП е част от сграда *** с РЗП 4329,16 кв.м. Определена е от експертите
справедливата пазарна стойност на правото на строеж за Секция 2 на сграда **, която, според заключението, възлиза на 748 000 лв.
При изслушването на вещите лица в съдебно заседание на 23.10.2019г. е изложено
от тях, че не са съществували технически проблеми, за да не се реализира
строителството на коментираната сграда. Дружеството е могло да я построи така, както
са били построени другите сгради от сграда **.
С оглед така
установените по делото фактически обстоятелства и събрани доказа-телства, съдът
намира от правна страна следното:
Според разпоредбата на чл.79, ал.1 ЗЗД, ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнение.
Съгласно чл.82 ЗЗД, обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението.
В конкретния случай предявеният иск е свързан с търсенето на пропусната полза, като съставна част на дължимото обезщетение съгл. чл.82 ЗЗД. За да бъде уважена заявената претенция, е необходимо да се установят следните кумулативни предпоставки- наличието на договорно правоотношение между страните, от което да е възникнало задължение за изпълнение; ищецът е изпълнил произтичащите от договора задължения; налице е виновно неизпълнение на договорно задължение от насрещната страна; вреди, настъпили от неизпълнението, и причинна връзка между настъпилите вреди и неизпъл-нението. Доколкото претенцията е за пропуснати ползи, то в тежест на ищеца е да докаже и че пропуснатите ползи, за които търси обезщетение, имат качеството на реалност и сигурност.
В случая не е
спорно и се установи от доказателствата по делото, че е налице между страните валидно
сключен договор за проектиране, учредяване право на строеж върху урегулиран
поземлен имот срещу изграждане на сгради. Вещните права- предмет на договора са
прехвърлени възмездно, като вместо заплащане на цена суперфициарът е поел
задължение да изгради със собствени средства, труд, материали и други съпътстващи
строителството дейности и предаде на ответната община равностойни обекти, посочени
в т. II от договора, за които последната си е запазила правото на строеж. С
допълнително споразумение към договора от 05.09.2013г. е променен начинът на
заплащане на част от цената на учреденото право на строеж, като съобразно
т.4,1, страните са се споразумели ищцовото дружество да реализира учреденото
право на строеж в УПИ II-комплексно застрояване и обществени мероприятия и УПИ
ІІІ- детска градина, съгласно инвестиционните си намерения и съгласувания
идеен инвестиционен проект, приет с протокол №39 от 04.09.2007г. на ЕСУТ при
Община Пловдив.
Няма спор, че
дружеството е изградило голямата част от насрещната си прест-ция, за което са
представени удостоверения за ползване на обекти, удостоверения за въвеждане в
експлоатация на строежи и приемо -предавателни протоколи, като към настоящия
момент не е реализирано строителството на сграда **, секция **.
Спори между
страните налице ли е неизпълнение от ответната община на задълженията по
договора, посочени в исковата молба / по т.1.1 от раздел II; т.1 от
раздел III; т.1 и т.6 и т.11 от раздел IV и т.4
от допълнителното споразумение към договора/, с което да е
създадена невъзможност на дружеството-ищец да изпълни поетото задължение за
изграждане на обект- Секция 2 от сграда *** и от което да са
произтекли претендираните вреди.
Видно е от
съдържанието на договора от 01.10.2007г., че в т 1.1 от раздел II „Договор
за учредяване право на строеж“ и в т.1 от III
“Проектиране. Избор на обекти” не са въведени задължения за
суперфициента. В първата от посочените разпоредби са описани урегулираните
поземлени имоти, върху които се учредява правото на строеж от собственика, а
във втората е предвидено суперфициарът да
изготви за негова сметка инвестиционно проектиране във фаза технически проекти
за УПИ II-комплексно застрояване и обществени мероприятия и за УПИ
ІІІ-детска градина.
Няма вменено
на ответника задължение и с клаузата на т.1, раздел IV „Задъл-жения на
страните”, според която, срещу учреденото право на строеж върху УПИ III -
детска градина и върху УПИ ІІ- комплексно застрояване и обществени мероприятия СД
„Г. - ** - Ч. и с-ие” се задължава да проектира и да изгради изцяло за своя
сметка, със собствени средства, и предаде на Община Пловдив, обектите, представляващи
цената на учреденото право на строеж, описани подробно в т. 2 от Раздел
II от договора. В клаузата на т.6 от раздел IV също се съдържа
задължение на ищеца, а не на ответника-с нея суперфициарът се е задължил да
изгради
детска градина за
шестдесет деца, със самостоятелен двор и детски площадки в УПИ III -детска
градина.
Единственото
задължение, което е поето от ответната община, е посочено в т.11 раздел IV и се
изразява в оказването на съдействие на суперфициара за издаване на необходимите
документи, като в най-кратки срокове от постъпването на исканията, свързани с
работата по проектирането, бъдат издавани документи съгласно ЗУТ, както и в
най-кратки срокове след внасяне на проектите, описани в договора, същите да
бъдат внасяни и разглеждани от ЕСУТ и да бъдат издавани съответните документи
въз основа на тях. Няма други уговорени с договора задължения на ответника,
всички необходими действия по започване и реализиране на строителството е
следвало да се извършат от суперфициара.
Съдът преценява като неоснователни доводите в исковата молба, че правото на строеж върху процесната сграда не е било реализирано поради неизпълнението на прехвърлителя на горното задължение. В случая ищецът е поел задължението да изгради предвиденото застрояване в двата УПИ, за които му е учредено право на строеж, съобразно инвестиционните си намерения и инвестиционния проект, съгласуван на 12.09.2007г., като е безспорно, че е изпълнил строителството на голяма част от обектите. Не е имало, според назначените вещи лица, пречки от техническо естество, които да препятстват изграждането на въпросната сграда. Издадено е било на 25.08.2008г. разрешение за строеж, изпълнен е изкоп, положен е бетон на секция-2 и не се установява да са съществували някакви причини, стоящи извън поведението на ищеца, за да не се реализира сградата в груб строеж. Видно е, че първоначално дружеството е депозирало заявления /на 13.04.2009г., 04.07.2011г. и 25.07.2011г./, в които е изразило становище, че е нецелесъобразно изграждането на още една детска градина в близост до УПИ ІІІ –детски комбинат, впоследствие по негово искане и съобразно предвижданията на ПУП, одобрен от Общ С-***, е извършено обединяването на УПИ ІІІ-детска градина и УПИ ІІ-комплексно застрояване и обществени мероприятия в един общ УПИ ІІ-комплексно застрояване и обществени мероприятия. Според приетото заключение на КСТЕ, независимо от обединението, не е било променено предвиденото строителство, тъй като не е изготвен план за застрояване и е останал да действа одобреният такъв със Заповед №ОА1350/07.06.2007г. От ищеца обаче са предприети действия за снабдяване с необходимата за обекта строителна документация, когато правото на строеж е било погасено по давност съгласно чл.67,ал.1 от ЗС -на 12.12.2017г. е поискано одобряване на технически инвестиционен проект и едва на 31.08.2018г. е внесено искане за издаване на разрешение за строеж за обект –„***”, подобект –„Сграда със смесено предназначение ** от група „***”. Съгласно чл.67,ал.1 от ЗС, правото да се построи сграда върху чужда земя /чл.63,ал.1 ЗС/ се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на пет години. Според дадените с ТР №1/04. 05.2012г. по т.д. №1/2011г. на ОСГК разяснения, правото на строеж се счита реализирано с изграждането на грубия строеж на сградата или съответния етап, за който е издадено разрешението за строеж, т.е. за да се приеме, че правото не е погасено, респ. че е упражнено преди изтичането на давностния срок, постройката следва да бъде завършена в груб вид. В т.2 на ТР е посочено, че давностният срок по чл.67 ЗС започва да тече от момента, в който договорът за учредяване на правото на строеж породи действие. В случая договорът, с който е учредено в полза на ищеца право на строеж върху УПИ, е сключен на 01.10.2007г. и съгласно т.1 раздел VІІ влиза в сила от датата на подписването му от страните, при което се налага извод, че срокът по чл.67 ЗС е изтекъл към датата на подаденото на 31.08.2018г. заявление и затова, релевираното от ответника възражение, че правото на строеж е погасено по давност се явява основателно.
Неоснователни
са и твърденията на ищеца, че прехвърлителят на правото на строеж е създал
пречки за реализирането му чрез отказа да одобри предложения технически
инвестиционен проект и да издаде ново разрешение за строеж. Действително,
установи се, че от суперфициара са постъпили заявления, съдържащи искане за
стартиране на процедура по одобряването на инвестиционен проект, която не е
финализирана. Стана ясно обаче, че този проект предвижда промяна на редица
параметри, които не са в съответствие с приетия и съгласуван идеен инвестиционен
проект, на база на който са сключени процесният договор и споразумението към
него- променено е предназначението на секция ** от сграда **, а съгласно
заключението на СТЕ –предвидено е и завишаване на проектните площи- ЗП и РЗП,
като допустимата РЗП е вече реализирана. Освен това, след като
административният орган е счел, че са налице предпоставките за настъпила
погасителна давност по отношение на учреденото право на строеж, той не би могъл
да одобри инвестиционен проект, нито да издаде разрешение за строеж въз основа
на отстъпено право на строеж, което е погасено по давност, следователно, не
може да се приеме, че от страна на ответника са нарушени клаузите на т.4.1-3
от допълнителното споразумение. Това е така, защото разрешение за строеж и одобряване на предхождащия
го инвестиционен проект се издават на възложител, а такъв според чл.161, ал.1
от ЗУТ е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в
чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон т.е
за да е възложител по см. на ЗУТ, дружеството е трябвало да разполага с валидно
отстъпено и непогасено по давност право на строеж, каквото в случая липсва. При
тези данни, съдът счита, не се установяват проявена недобросъвестност от
ответната община и създаване от нейна страна на пречки за построяване на процесната
сграда,и следователно, бездействието на носителя на правото на строеж е единствена
причина за неупражняването му. Затова и доколкото не се доказва неизпълнение
задълженията на ответника по договора от 01.10.2007г. и споразумението към него
от 05.09.2013г., то се налага извод, че не е налице основание за ангажиране
отговорността му за претърпени от ищеца вреди. Липсата на една от предпоставките
за ангажиране отговорността на ответника прави заявената против него претенция
неоснователна и е достатъчно основание за отхвърлянето й, без да се обсъжда
наличието или не на останалите предпоставки за това.
Следва само да се
посочи още, че при доказателствена тежест, лежаща върху него, ищецът не
представи по делото каквито и да е доказателства за възможността за реално и
сигурно увеличаване на имуществото му респ. за наличието на пропуснати ползи
вследствие неизпълнение на ответното задължение. Невъзможност за
увеличаване на имуществото, респ. пропусната полза ще е налице, когато в
резултат от неизпълнението ищецът е пропуснал възможността да получи
гражданските плодове от обекта чрез предоставянето му за възмездно ползване от
друго лице, да получи доходи чрез използване на обекта за търговска дейност или
е пропуснал разпореждане с имота на изгодни цени. По делото е изслушана
единствено КСТЕ за пазарната стойност на правото на строеж на процесната
сграда, което обаче не е достатъчно за установяване сигурното увеличаване на имуществото с
претедирания размер.
При този изход на спора на ищеца не се дължат разноски.
На основание чл.78,ал.3 и ал.8 от ГПК, ответникът има право на разноски и юрисконсултско възнаграждение. Видно от данните по делото, същият е направил разноски в размер на 924лв. -представляващи заплатен депозит за вещи лица по допуснатата КСТЕ. Вземайки предвид, че делото е с материален интерес, съдът намира, че следва да се определи по реда на чл.37 от ЗПП във вр. чл.25, ал.1 от НЗПП юрисконсултско възнаграждение в размер на 300 лв. Или, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, ищецът ще бъде осъден да заплати на ответната община разноски в размер на 1224лв.
По изложените съображения ,съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен, предявения от „Г.“ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление- ***, против Община Пловдив, с адрес- гр. Пловдив, пл.”Стефан Стамболов”№1, иск за осъждането на ответника да заплати ищеца сумата от 1 255 312,60 /един милион двеста петдесет и пет хиляди триста и дванадесет лв. и шестдесет ст./лв., представляваща обезщетение за претърпени имуществени вреди под формата на пропуснати ползи, вследствие на нереализираното право на строеж за обект- ***, подобект –сграда *** от група „***“, които вреди са настъпили в резултат от неизпълнението на договорните задължения, поети от ответника с Договор за проекти-ране, учредяване право на строеж върху урегулиран поземлен имот срещу изграждане на сгради, сключен на 01.10.2007г. между Община Пловдив и СД „Г.-**-Ч. и с-ие“/ преобразувано в „Г.”ООД/, и допълнителното споразумение от 05.09.2013г. към договора от 01.10.2007г., вписано в СВ-АВ *** с №33103/ 21.11.2013г., акт № 46, том 15.
ОСЪЖДА „Г.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление- ***, да заплати на Община Пловдив, с адрес- гр. Пловдив, пл.”Стефан Стамболов”№1, сумата от 1224/ хиляда двеста двадесет и четири/лв. –разноски за производството.
Решението подлежи на обжалване пред Пловдивския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му .
Съдия: