РЕШЕНИЕ
№ 237
гр. Монтана, 24.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – МОНТАНА в публично заседание на пети май през
две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Елизабета Кралева
при участието на секретаря Петранка Ал. Петрова
като разгледа докладваното от Елизабета Кралева Гражданско дело №
20211600100357 по описа за 2021 година
Предявен е иск с правно основание чл.124 от ГПК във вр. с
чл.26,ал.1,пр.1 и 3 от ЗЗД във вр. с чл.40 от ЗЗД, съединен при условията на
евентуалност с иск по чл.55 от ЗЗД за сумата от 25452.00лева.
Ищецът Й. М. от гр.*твърди в исковата си молба, че ответницата Н.И.
в качеството на негова пълномощничка по силата на нотариално заверено
пълномощно рег.№*/*/13.03.2013година на нотариус Ц.С., рег.№*на НК е
сключила нотариална сделка за покупко-продажба на имот, негова
собственост, представляващ земеделска земя в землището на гр.*.Сделката е
изповядана на 21.03.2013година, обективирана в нот.акт №*, том римско *,
дело №*/2013година.Целият имот е от 39,158дка и е продаден на Ф.Ф. и
съпругата му Г. Ф. за сумата от 5200лева.Смята, че цената е занижена поне 6-
7пъти от действителната пазарна, която към този период е варирала около
650лева на декар.Тази ниска цена е предпоставка за бърза продажба без
излишни затруднения.
Твърди, че ответницата е бивша негова снаха, която към този момент е
завършвала ЮФ към ЮЗУ *.Това обстоятелство в съвкупност с доверието й
към нея като член на семейството го е мотивирало да я упълномощи да
извършва сделки с недвижими имоти от негово име и за негова сметка на
1
приемливи пазарни цени.Тъй като в този време период от време ответницата
Наталия и неговия син не са били в добри отношения и в процес на развод,
същата е напуснала семейството притежавайки даденото и вече
пълномощно.Именно в този период е предприела продажбата на процесните
земеделски земи на символични цени, привидно с 200лева по-висока от
данъчната им оценка, като към този момент цената на земеделската земя е
варирала около 650лева на декар.Сделката е извършена с помощта на Р.Ц.,
която е била помолена да не дава гласност за символичната цена на земята и
бързото и приключване, за което узнал осем месеца по-късно.
От обективна страна е налице голяма разлика в действителната
пазарна цена на земята и цената на която е продадена земята, която е силно
занижена.От субективна страна са налице обтегнати отношения между него и
първата ответница, както и знанието на купувачите, че увреждат собственика,
поради фрапантно ниската цена.Имотът не е рекламиран, а е търсено
мълчаливо съдействие на брокер, което по конфендициален начин да осигури
на пълномощника купувачи, готови да платят ниска цени, още повече същите
се занимават с обработка на площи за отглеждане на земеделски култури.
Моли съда след установяване на гореизложеното да постанови
решение, с което да признае за недействителна сделката обективирана с
нотариално заверено пълномощно рег.№*/*/13.03.2013година на нотариус
Ц.С., рег.№*на НК изповядана на 21.03.2013година, обективирана в нот.акт
№*, том римско *, дело №*/2013година.Целият имот е от 39,158дка и е
продаден на Ф.Ф. и съпругата му Г. Ф. за сумата от 5200лева , като сделката е
извършена на стойност увреждаща собственика и при условието на знание у
страните по сделката на това обстоятелство.
При условията на евентуалност е предявен иск с правно основание
чл.55 от ЗЗД за сумата от 25452лева срещу Н.С. представляващ получената
от нея сума от 5200лева, ведно с разликата до реалната пазарна стойност на
имота, ,представляваща равностойността на увреждането ведно със законната
лихва до окончателното изплащане на сумата.
В срока по чл.131 от ГПК ответниците Ф.Ф. и Г. Ф. и двамата от
гр.*чрез пълномощника си адв.Р.Б. оспорват така предявения иск като
неоснователен.В отговора се твърди, че сделката е изповядана с надлежно и
редовно от външна страна пълномощно, дадено от ищеца на първата
2
ответница и в същото не са заложени параметри за цената на продадените
имоти.Правят възражение и че имотът е придобит от тях по давнот с
кратката 5 годишна довност по чл.79,ал.2 от ЗС, тъй като владеят имота
повече от 5 години от придобиването му до предявяване на иска.Оспорват
твърдението, че имота е продаден за около седмица след упълномощаването,
тъй като видно от нотариалния акт заявленията за издадените скици и
данъчни оценки са подавани преди упълномощаването, което означава, че
ищъцът е знаел за сделката и е подготвял документите за нея.
В съдебно заседание чрез пълномощника си подържат горното и молят
съда да отхвърли изцяло предявения срещу тях иск като неоснователен с
произтичащите от това последици.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор и от Н.С. от гр.*с
изложени доводи за неоснователност на предявените искове.В същия
ответницата оспорва изцяло фактическата обстановка, като не отговаряща на
истината.Твърди, че сумата по сделката и изплатена и изцяло в брой на ищеца
от купувачите, между които е станало и договарянето, а тя само е положила
подписа си на нотариалния акт, тъй като ищецът е възрастен човек и по-бавно
се предвижва.Прави възражение за изтекла погасителна давност по
отношение на предявения евентуален иск срещу нея.Това си становище
подържа и по същество в последното съдебно заседание от процесуалния си
представител адв.Р.Б..
По делото са събрани писмени и гласни доказателства и е изслушано
заключението на вещо лице изпълнило съответната съдебно-техническа
експертиза.Съдът като обсъди горните доказателства и с оглед разпоредбата
на чл.235 от ГПК приема за установено следното:
Не се спори между страните, че първата ответница Н.И. е бивша
снаха на ищеца Й.В тази връзка на 13.03.2013година ищецът е упълномощил
ответницата С. да продаде на когото намери за добре, при цена и условия
каквито договори от негово име и за негова сметка два поземлени имоти
подробно индивидуализирани в горното пълномощно, нотариално заверано
на 13.03.2013година от Ц.С., нотариус с рег.№*на нотариалната камера.
На 21.03.2013година сделката е изповядана по отношения на имота
в пункт 2 от пълномощното, а именно нива от 39.158дка, трета категория,
сътавляваща имот *, масив *, парцел *по плана за земелазделяна в землището
3
на гр.*с ЕКАТТЕ *, като е оформен и нотариален акт №*,том.*, рег.№*, дело
№*/2013година, като нивата е продадена от Й.М. чрез упълномощеното лице
Н.С.-Й.а на Ф. Ф. чрез пълномощника му Г. Ф. за сумата от 5200лева, която
продавача чрез упълномощеното си лице е заявил, че е получил от купувача
напълно и в брой при подписването на нотариалния акт.В нотариалния акт е
отразено и че участниците по сделката декларират, че сумата посочена като
цена по договора е действително уговореното плащане.Данъчната оценка на
имота е 5180лева.
По делото е изслушано и прието заключението на вещото лице М. З.,
изпълнил съответната съдебно-оценъчна експертиза.От заключението му е
видно, че пазарната цена на продадената нива от 39.165дка представляваща
поземлен имот *в гр.*, обл.*е в размер на 27140лева като средната пазарна
стойност към 2013година, катоа квадратен метър земеделска земя е възлизал
на 693лева.МОС възприема заключението на вещото лице като обективно и
компетентно дадено.
По тази фактическа обстановка не се спори.Спора между страните е
налице ли е недействителност на сделката поради договореност на
представителя и купувача във вреда на представлявания собственик-чл.40 от
ЗЗД и ако този иск е неоснователен, дали е основателен предявения при
условията на евентуалност иск с правно основание чл.55 от ЗЗД спрямо
първата ответница за сумата от 25 542лева
ПО ОТНОШЕНИЕ НА ИСКА С ПРАВНО ОСНОВАНИЕ ЧЛ. 40 ОТ
ЗЗД:
С ТР № 5/2014 г по тълкувателно дело № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС
е прието, че за да защити упълномощителя от възможна злоупотреба с
доверието му от страна на пълномощника, и закриляйки същевременно
интересите на третото добросъвестно лице, което е договаряло с
пълномощника, законодателят е установил, недействителността по чл. 40 от
ЗЗД.
Фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 от
ЗЗД се състои от два елемента: обективен - договорът е във вреда на
представлявания, което се преценява към датата на сключването му;
субективен - споразумяване между представителя и насрещната страна за
увреждане на представлявания. Не е необходимо да е налице изричен сговор
4
между тях да увредят представлявания, а в тяхната недобросъвестност – те и
двамата знаят/осъзнават, че сключеният договор обективно уврежда
представлявания. Тази недобросъвестност не се предполага, а подлежи на
доказване от страна на представлявания. Преценката за наличието й също се
извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, към
момента на сключване на договора.
Увреждането на представлявания и недобросъвестността на
представителя и на насрещната страна по договора са релевантни за
недействителността по чл. 40 от ЗЗД и тя ще намери приложение, само когато
договорът е сключен в рамките на представителната власт. Когато договорът
е недействителен на основание чл. 40 от ЗЗД, той не поражда насрещни права
и задължения на страните по него, както и вещнотранслативен ефект по чл.
24, ал. 1 от ЗЗД, поради което недобросъвестността на насрещната страна -
третото лице, което е договаряло с представителя във вреда на
представлявания, нито придобива облигационни и вещни права по силата на
договора, нито упражнява добросъвестно владение, тъй като такъв договор не
е правно основание, годно да го направил собственик по смисъла на чл. 70, ал.
1 от ЗС.
Дали един договор, сключен от представител е във вреда на
представлявания е въпрос, който подлежи на анализ от съда при отчитане на
всички релевантни обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и
мотивите на представителя да го сключи, като сговарянето във вреда на
представлявания във всички случаи трябва да бъде доказано.Субективния
елемент-наличие на намерение за увреждане у представителя и третото лице
е задължителен елемент от фактически състав на чл.40 от
ЗЗД.Обстоятелството дали уговорената цена е изплатена няма отношение към
валидността на договора.Неплащането на уговорената цена е основание за
разваляне на валидно сключения договор.
Продажбата на вещ на цена, по ниска от пазарната не е несъвместима с
общоприетите норми за справедливост и добросъвестност. Още повече
законът за местните данъци и такси и Закона за нотариусите и нотариалната
дейност изрично допускат възможността сделки да се сключват и под
данъчната оценка, но държавната такса се плаща по нея. Щом не се
нарушават императивни разпоредби и законът изрично предвижда
възможност да се договоря цена, равна на данъчната оценка или по-ниска от
нея, то не е налице значителна нееквивалентност на ответната престация,
5
водеща до абсолютна, изначална, непоправимо нищожност поради
накърняване на добрите нрави. В този смисъл е безпротиворечивата практика
на ВКС, обективирана в решение № 452 от 25.6.2010 г по гр. дело №
4277/2008 г на ВКС, Първо гражданско отделение, решение № 119/22.3.2011 г
по гр. дело № 485/11 г на ВКС, ГК, Първо ГО, решение № 29 от 22.3.2017 г
по гр. дело № 2955/2016 г на ВКС, ГК, Първо ГО, решение № 24 от 9.2.2016 г
по гр. дело № 2419/2015 г на ВКС, ГК, Трето ГО и решение № 65 от 21.3.2017
г по гр. дело № 639/2016 г на ВКС, Четвърто гражданско отделение.
Действително, когато на представителя е предоставена възможност да
договори цената, той следва да осъществи представителната власт с грижата
на добър стопанин, което ще рече средна пазарна цена.Предоставената с
пълномощното свобода на договаряне не следва да се тълкува като
възможност представлявания да бъде ощетен, а като такава за гъвкаво и в
негова полза преценяване на ситуацията.
В случай се установи от събраните по делото доказателства, че
процесния имот е продаден за цена малко над данъчната оценка.Това обаче е
обяснимо с оглед изявленията на ответниците, тъй като имота е бил
обременен с договори за аренда, а и на ищеца са му били необходими
средства за издръжката на неговия син, както посочва в обясненията си
първата ответница и това е бил мотива да се продаде имота в по-кратки
срокове.Сумата е получен от купувача лично.
От друга страна МОС намира, че не е налице субективния елемент за
уважаване на иска с правно основание чл.40 от ЗЗД, а именно уговарянето за
това от страна на представителя и купувача.
От събраните по делото гласни доказателства, а именно обясненията
на ответниците се установи, че на Ф.Т., чието семейство също се занима с
изкупуване и обработка на земеделска земя му е било ясно, че имотът е на
занижена цена, но същия е знаел и че е обременена с договор за аренда за
следващите години и не може веднага да я ползва и именно това го е
мотивирало да закупи земята на предложената цена.Самия той обяснява, че
М.-сина на ищеца му се е обадил за земята и му я е предложил на по-ниска
цена, тъй като е имала тежест.Това се потвърждава и от Г.М., която също
заявява че са заплатила такава цена поради обремененост ан имота с договор
за аренда.
От друга страна Н.И. е категорична, че ищецът се е свързал именно с
Р. Ц. и тя му е намерила купувачите.Самата тя-Н.И. заявява, че не е
6
договаряла с купувачите цена и ги е видала в деня на продажбата, въпреки че
ги познава от преди, тъй като се от едно село.Ответницата е категорична, че
нейното участие се изразява само в подписването на нотариалния акт, докато
самото договаряне и плащане е станало между ищеца и втория и третия
ответник.
Преценката за наличието на увреждането се извършва към момента на
сключването на договора. От субективна страна участниците в сделката
следва да имат съзнанието, че с нейното сключване се увреждат интересите
на представлявания, но върпеки това се договорят при тази тяхна взаимна
недобросъвестност. Този втори елемент от фактическия състав на
недействителността по чл. 40 ЗЗД, се свежда до недобросъвестност на
представителя и насрещната страна по договора (третото лице).
"Споразумяването" не съставлява отделна правна сделка между
представителя и насрещната страна по недействителния договор, която
сделка да е различна от самия този договор, т. е. - не е необходимо да е
налице изричен "сговор" между тях да увредят представлявания. Това
"споразумяване" между представителя и насрещната страна е обективирано в
самия недействителен договор, увреждащ представлявания. Те и двамата
знаят (осъзнават), че сключеният договор обективно уврежда
представлявания. За да е налице основанието за недействителност по чл. 40
ЗЗД следва да е установен както обективният, така и субективният елемент на
този фактически състав. Следователно, недобросъвестността също не се
предполага, а подлежи на доказване от страна на представлявания.
В настоящия случай ищецът не установи нито обективния, нито
субективния елемент от фактическия състав на относителната
недействителност по чл. 40 от ЗЗД: Разпоредителната сделка е извършена под
пазарната, но почти по данъчната оценка, поради което следва да се приеме,
че и да е било налице увреждане, то е било незначително с оглед интересите
на представлявания, които очевидно са се свеждали до това, да бъдат
осигурени средства за издръжката на неговия син, който е бил извън
страната.Липсват данни и за недобросъвестност у представителя и
приобретателя на имота , тъй като сумата е договорена между ищеца и
купувачите, като продавачът лично е получил цената на имота преди
изповядване на сделката , в която упълномощената Н.И. е участвала
7
формално.
С оглед гореизложеното МОС намира исковата претенция с правно
основание чл.40 от ЗЗД за неоснователна и като такава следва да бъде
отхвърлена.
При отхвърляне на иска по чл. 40 от ЗЗД съдът дължи произнасяне по
предявената при условия на евентуалност на предявения срещу първата
ответница иск с правно основнатие чл.55 от ЗЗД
Съгласно чл.55 от ЗЗД всеки който е получил нещо без основание или
на с оглед на неосъществено или отпаднало основание е длъжен да го върне.
В тежест на ищеца е да установи, че именно ответницата Н. е получила
сумата по сделката.Видно от нотариален акт в същия изрично е отбелязано,
че сумата по сделката е получена лично от упълномощитителя.Горното се
потвърди и от дадените в съдебно заседание обяснения на ответниците.Други
доказателства в подкрепа на исковата претенция не са ангажирани.
При този анализ на доказателствата МОС намира, че не са налице
предпоставките за уважаване на евентуалния иск с правно основание чл.55 от
ЗЗД и същия като неоснователен също следва да бъде отхвърлен.
С оглед изхода на делото и при условията на чл.78,ал.2 от ГПК ищецът
дължи на ответниците направените по делото разноски в размер на 4300лева
от които по 1500лева на всеки един от Г. и Ф. и 1300лева на Н. за адвокатско
възнаграждение.
Водим от гореизложеното, МОС
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ ИЗЦЯЛО ПРЕДЯВЕНИЯ ОТ Й. М. от гр.* иск с правно
основание чл.40 от ЗЗД срещу Н.С., от гр.*, Ф.Ф. И Г. Ф. и двамата от гр.*,
обл.*признаване за недействителна сделката изповядана на 21.03.2013година,
обективирана в нот.акт №*, том римско*, дело №*/2013година извършена с
нотариално заверено пълномощно рег.№*/*/13.03.2013година на нотариус
Ц.С., рег.№*на НК като целият имот е от 39,158дка и е продаден на Ф.Ф. и
съпругата му Г. Ф. за сумата от 5200лева .
8
ОТХВЪРЛЯ предявен от Й.М. от гр.*иск срещу Н.С.от гр.*с правно
основание чл.55 от ЗЗД за сумата от 25452лева представляваща получената
от нея сума от 5200лева продажна цена на имота, ведно с разликата до
реалната пазарна стойност на имота, ,представляваща равностойността на
увреждането ведно със законната лихва до окончателното изплащане на
сумата.
ОСЪЖДА Й. М. от гр.*да заплати на Н.С. от гр.*с ЕГН **********
сумата от 1300/хиляда и триста/лева разноски по делото, на Ф.Ф. от гр.*с ЕГН
********** сумата от 1500/хиляда и петстотин/ лева и на Г. Ф. ОТ ГР.*С егн
********** сумата от 1500/хиляда и петстотин /лева направени разноски по
водене на делото за адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от
съобщението на страните, че е изготвено.
Съдия при Окръжен съд – Монтана: _______________________
9