Р Е Ш Е Н И Е
№ …………../15.02.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
РАЙОНЕН СЪД, XXXIX - ти състав, в публично съдебно заседание проведено на петнадесети
януари през две хиляди и двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: Христина Колева
при
секретаря Цветелина Илиева, като разгледа докладваното от съдията гр.дело № 10488
по описа за 2019г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен от А.Д.А., ЕГН **********,
адрес: ***, съдебен адрес:***, чрез адв. М. срещу С.А.А.,
ЕГН **********, адрес: ***, Д.В.Д., ЕГН ********** и С.Д.Д.,
двамата с адрес: *** иск с правно
основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения
Предварителен договор от 21.12.2006г., с който наследодателите на ответниците /А.С.А.
и Д.С.Д./, като продавачи, са се задължили да прехвърлят на ищеца собствените
си общо 4/6 ид.ч., притежавани
в съсобственост от следния недвижим имот, придобит по наследство от общия им
наследодател С. А.Д., а именно: Поземлен имот, находящ
се в *****", целият с площ от 900 кв.м. по действащия тогава
Кадастрален план на местността, а по Удостоверение изх.№ ***/24.10.1994
г. на Кметство „Галата" с площ от 600 кв.м., съставляващ
ПИ № *** по плана на местността,
при граници: имоти пл.№ ******* и път, ведно с построената в него сграда,
представляваща масивна едноетажна сграда с площ от 30 кв.м., състояща се от две
стаи и паянтова едноетажна пристройка с площ от 15 кв.м; трайни насаждения и
други подобрения в имота, а понастоящем представляващ Поземлен имот с
идентификатор ***.*** по КК и КР, одобрени
със Заповед РД-****/23.06.2008 г. на Изпълнителния
директор на АГКК последно изменение със Заповед КД-*****/23.07.2013г.
на Началника на СГКК-Варна с административен адрес: *****“, с площ от 600
кв.м.; трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно
ползване: ниско застрояване /до 10 м./;
стар идентификатор:***.4; номер
по предходен план: 5470***; при съседи: ***.**********, срещу сумата от 8000
лева.
Ищецът поддържа, че е заплатил в цялост
уговорената продажна цена, но въпреки настъпването на уговорения падеж за
сключване на окончателен договор, ответниците не са предприели необходимите
действия за това. Твърди, че по силата на
предварителен договор за продажба на недвижим имот сключен на 21.12.2006 г., Д А.Д., А.С.А. и
Д С. Д. като продавачи, са се задължили да прехвърлят на ищцата съсобствеността на
притежаваните ид.ч. от описания имот, придобит по
наследство от общия им наследодател С. А.Д., за сумата от 8000 лева, която сума
била изплатена от купувача на продавачите в деня на подписване на
предварителния договор. Продавачите са се задължили да прехвърлят собствеността
на идеалните части от имота, предмет на договора и да снабдят купувача
нотариален акт, в 7-дневен срок от влизане в сила на КП на новообразуваните
имот за местността и получаване на скица на имота. След сключване на
предварителния договор и преди изпълнението на задължението си по него,
продавачите починали: Д А.Д., починал на 28.12.2015г.;
А.С.А., починал на 22.07.2012 г. и Д.С.Д., починал на 25.03.2008 г. Към настоящия момент
собствеността върху имота е разпределена между съсобствениците както следва: за
А.Д.А. - 2/6
ид.ч.; за С.А.А. - 2/6 ид.ч.;
за Д.В.Д. -1/6 ид.ч. и за
С.Д.Д. -1/6 ид.ч.. След
влизане в сила на ПНИ на местност „Боровец-север", землище Галата, одобрен
със Заповед № РД-****/19.10.2012 г. на Областен
управител на Област с административен център Варна, всички собственици на имота
е следвало да предприемат необходимите действия за снабдяването им с
документите за придобиване правото на собственост при условията на Параграф 4а,
ал.1 и Параграф 4з, ал.1 от ПЗР на ЗСПЗЗ - Заповед за придобиване право на собственост
въз основа на Параграф 4к, ал.7 от ПЗР на ЗСПЗЗ и Протокол за въвод във
владение на новообразуван имот. Въпреки многократните опити на ищцата да
осъществи контакт с ответниците за извършване на необходимите действия, същите
не са ce отзовали. Със свои средства извършила всички
необходими действия, в качеството си на наследник на С. А.Д. и от името на
другите наследници, като се снабдила със Заповед № Г-ПР-***/06.03.2018 г., издадена на основание
Параграф 4к, ал.7 от ПЗР на ЗСПЗЗ от Кмета на район „Аспарухово", Община
Варна и Протокол № 32-БС/10.10.2018 г. за въвод във владение
на новообразуван имот. След приключване на процедурата, съобразно издадената от
СГКК -
Варна скица, процесният имот бил отразен по КК и КР,
одобрени със Заповед РД-****/23.06.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК,
с последно изменение със Заповед КД-*****-****/23.07.2013 г. на Началника на
СГКК-Варна, като Поземлен имот с идентификатор ***.***;
с административен адрес: ****"; с площ от 600 кв.м.; трайно
предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: ниско
застрояване /до 10м./;
стар идентификатор:***.4; номер по предходен план: ********; при съседи: ***.********. Навежда доводи, че
предварителният договор има обвързващо действие и за наследниците. По силата на
наследственото правоприемството собствената 1/6 ид.ч.
от имота, собственост на починалия продавач Д А.Д. - баща на ищцата, е
преминала в нейна собственост. Съответно към настоящия момент наследниците на
починалите продавачи притежават общо 4/6 ид.ч. от процесния
имот, които следва да бъдат прехвърлени на ищцата по силата на сключения на 21.12.2006 г. между нея и
наследодателите им предварителен договор. За сградата, построена в имота от
общия наследодател, нямало одобрени проекти и издадено разрешение за строеж, Ответниците отказвали
да изпълнят поетото с предварителния договор задължение. В тази връзка ищецът
счита, че последните се явяват неизправна страна и обективира
искане за обявяване по съдебен ред на сключения помежду им предварителен
договор за окончателен.
Въпреки предоставения му срок
по чл. 131 ГПК, ответникът С.А. не е депозирал отговор на исковата молба.
Ответниците
Д.Д. и С.Д., в депозиран по реда на чл.131 ГПК
отговор, изразяват становище по допустимостта и съществото на предявения иск.
Не оспорват, че страните са съсобственици на Поземлен имот - новообразуван имот с № *****.*** по ПНИ на местност „****, в гр. ***,
община ****, одобрен със Заповед № РД-**** от 19.10.2012г. на Областния управител с адм.
център Варна с идентификатор ***.***. Имотът са придобили по силата на
наследствено правоприемство от общия им наследодател С. А.Д., на когото с
Решение на ПК на ОбНС-Варна през август
1989 г. е предоставено
правото на ползване на имот с площ от 1000 кв.м., съгласно Постановление № *** от **** г. на МС и НСОФ, при съседи подробно изброени в
Удостоверението № 467/15.08.1989
г. Едва през 2018
г. със Заповед №
Г-ПР-45/06.03.2018 г. на
кмета на район „Аспарухово", община Варна е уреден въпросът със
собствеността. Всяка сделка преди тази
дата е недействителна на основание чл. 26, ал.
2 ЗЗД, поради
невъзможен предмет. Считат договора за недействителен и по твърдения,
че в печата на
нотариуса има заверка на подписите само на трима от страните по сделката /Д Д., Д Д. и А.А./,
като липсва заверката на подписа на наследодателя на ответниците Атанас Ст. А..
Оспорват подписа положен на № 2 под
договора, като твърдят, че не е положен от
А.С.А.. Цената по договора е
значително занижена предвид пазарната стойност на имота. Срокът на договора е
несъответен на времето, необходимо за изповядване на сделката. В
условията на евентуалност възразяват за погасяване по давност на правото на
ищеца да иска обявяване на предварителния договор за окончателен. Молят за
отхвърляне на иска.
СЪДЪТ, преценявайки събраните, по делото доказателства, по реда на чл. 12 ГПК
и чл. 235, ал.
2 ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:
По силата на Предварителен
договор за продажба на недвижим имот от 21.12.2006г., Д А.Д., ЕГН **********,
А.С.А.,
ЕГН **********
и Д.С.Д., ЕГН ********** са се
задължили в полза на
съсобственика си А.Д.А.,
ЕГН ********** да и прехвърлят собствените си 5/6 ид.ч., притежавани в съсобственост от
следния свой недвижим имот, придобит
по наследство от общия им наследодател С. А. ***, а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находят в гр.**,
община ***, област ***, местността ****, целия с площ от 900 кв.м.
/а по удостоверение изх.№ ***/24.10.94г. на Кметство Галата с площ от 600 кв.м./,
съставляващ ПИ № *** по плана на местността, при граници:
имоти пл.№ 945, 943 и път ведно с построената в него сграда, трайни
насаждения и други подобрения в имота за сумата от 8 000 лв. /осем хиляди лева/, която сума купувачът е заплатил на
продавачите изцяло и в брой при подписване на договора. В т.1 и т.3 от договора
е отразено, че продавачите заявяват, че с подписване на договора са получили
изцяло договорената продажна цена, а именно сумата в размер на 8 000лв /осем хиляди лева/, като
договорът служи за разписка за получената от купувача сума. Съгласно т.4. от договора, продавачите се задължават
да прехвърлят собствеността на идеалните части от имота и снабдят купувача с
нотариален акт, в 7-дневен
срок от влизане в сила на КП на новообразуваните имоти за местността и
получаване на скица за имота. Продавачите са се задължили да предадат владението
на имота на купувача в деня на подписване на договора.
Видно от представеното Удостоверение
за наследници изх.№ АУ ****/01.02.2018г., С. А.Д., ЕН ********** е починал на
05.06.2000г. и е оставил за свои наследници С. С. Д. – дъщеря, поч. на 20.10.2001г., като нейни наследници са Д А.Д. –
съпруг, поч на 28.12.2015г. и А.Д.А. - дъщеря; А.С.А.
– син, поч на 22.07.2012г., като негово наследници са
С.А.А. – син и Д.С.Д. - син, поч.
на 25.03.2008г., наследен от Д.В.Д. – съпруга и С.Д.Д.
– син.
Представена
е Заповед № ****/06.03.2018г. на Кмета на район Аспарухово при Община Варна,
издадена на основание параграф 4к, ал.7 от ПЗР на ЗСПЗЗ, въз основа на влязъл в
сила ПНИ на местност ****, землище Г***, одобрен със Заповед № ***/19.10.2012г.
на Областен управител на Област с адм. Център Варна и извършено плащане по реда
на параграф 4 а, ал.1 и параграф 4 з,
ал.1 от ПЗР на ЗСПЗЗ, с която е наредено наследниците на С. Й Д. – А.Д.А.; С.А.А., Д.В.Д. и С.Д.Д. да придобият
правото на собственост при условията на параграф 4 а, ал.1 и параграф 4 з, а.1
от ПЗР на ЗСПЗЗ за следния недвижим имот, представляващ новообразуван имот,
находящ се в местност *****, землище Галата, Община Варна, по параграф 4, ал.2
от ПЗР на ЗСПЗЗ с идентификационен номер ***, кадастрален район 401 с площ 600
кв.м., при граници имоти с ид. № ***** и ****.
Видно
е от Протокол № ****/10.10.2018г., издаден въз основа
на заповедта и протокол за трасиране от 18.05.2018г., че наследниците са
въведени във владение на имота като собственици на новообразуван ПИ по влезлия
в сила ПНИ.
Представена
е Скица от 05.08.2013г. на новообразуван имот № 5401.*** по плана на
новообразуваните имоти, одобрен със Заповед № РД-*******/19.10.2012г. на
Областен управител на Област с адм. Център Варна.
От Удостоверение
№ *****/15.08.1989г., издадено от Изпълнителен комитет на Общински Народен съвет,
гр. Варна, съгласно Постановление № ****/1987 и Решение № ***/404-5-7/25.07.1989г.
се установява, че на С. Й Д. е предоставено правото на ползване върху място с
площ 1000 кв.м., находящо се в землището на гр. Варна, местност Сух кладенец №
180 при граници: ползватели Й Й Г.; Д.П.; Д Г. Д.,
което следва да се ползва за трайни насаждения.
На С.
А.Д. е издадено Удостоверение №******/24.10.1994г. от Община Варна, кметство
Галата за стойността на базисната оценка на имота, намиращ се в местност
Боровец-север, пл.№ *** с граници пл. № ******; път.
От Писмо
вх.№ *****/28.07.2020г. от Община Варна, се установява, че С. А.Д. не е имал
декларирано имущество на територията на община Варна за периода от 01.01.2006г.
до 31.12.2006г..
Видно
е от Справка №******/05.01.2021г. от Агенция по вписванията, че страните са
собственици на ПИ с площ 600 кв.м. в местност *****, стар ид.
№ ***.4, номер по предходен план ********.
По
делото са ангажирани специални знания чрез провеждане на СТЕ. Съобразно
заключението на вещото лице е налице частична идентичност между
ПИ с идентификатор ***.*** по КК и КР, одобрени със Заповед РД-******/23.06.2008 г. на Изпълнителния директор на
АГКК, с последно изменение със Заповед КД-****/23.07.2013г. на Началника на
СГКК-Варна с административен адрес: ******", с площ от 600 кв.м.; Трайно предназначение на
територията: Урбанизирана; Начин на трайно ползване: Ниско застрояване /до 10 м./; стар идентификатор: ***.4; номер по
предходен план: *******; при съседи: ***.*****, ***.***** и описания в предварителния
договор от 21.12.2006г. Поземлен имот, находящ се в гр.Варна, Община Варна,
Област Варна, местност „Боровец-север", целият с площ от 900 кв.м., а по Удостоверение изх.№ 1846/24.10.1994 г. на Кметство „Галата" с площ
от 600 кв.м., съставляващ ПИ № *** по плана на местността, при граници: имоти пл.№ 945, 943 и път. В КП на местността от
1979г., попълнен през 1989г., попълнен през 1996г., сградата е отразена с
инициали "МЖ" (масивна, едноетажна, жилищна). ЗП отчетена по плана –
30 кв.м. Пред сградата е отразена площадка с площ - 14кв.м. Към момента на
огледа в имота има масивна едноетажна сграда с площ от 30 кв.м. - отразената
в плана, състояща се от две стаи над която е изграден паянтов тавански етаж,
достъпът до който се осъществява по външно дървено стълбище. Пред сградата е
изпълнена паянтова едноетажна пристройка с площ от 15 кв.м. Пристройката представлява
входно антре и тоалетна в дъното й. Има връзка с двора и двете стаи. За
сградата в ПИ с ид. ***.***
по КК и КР на гр. Варна в архива на кметство район"Аспарухово" не са
открити строителни книжа. Същата не може да бъде узаконена, тъй като е
пропуснат срока за това (28.05.2015г.). За сградата може да бъде издадено
удостоверение за търпимост.
Предвид така
установеното от фактическа страна, СЪДЪТ
формулира следните изводи от правна
страна:
Предпоставките за уважаването на иск по чл.19, ал.3 ЗЗД предполагат наличие на всички елементи от следния фактически състав:
валидно писмено съглашение за сключване на окончателен договор; наличие на
уговорки относно съществените условия на окончателния договор, съобразно
критерия на чл.19, ал.2 ЗЗД, както и необходимост ищецът да докаже качеството
си на изправна страна. Тяхната кумулативна даденост и доказаност е от значение
за преценката на основателността на иска. Необходимо е установяване и на
обстоятелството, че продавачът е собственик на имота към момента на предявяване
на иска, както и че имотът съществува във вида, в който е уговорена продажбата
му.
Съдът намира, че предварителният договор отговаря на
законовите изисквания за редовност на предварителното съглашение с оглед
възможност същото да бъде обявено за окончателно. Налице е писмена форма и
страни, индивидуализация на имота, посочване на уговорената продажна цена,
налице е и уговорен срок за сключване на окончателен договор. Ето защо съдът
приема, че предварителният договор отговаря на изискванията на чл.19, ал.1 и
ал.2 ЗЗД, поради което е действителен и валидно обвързва страните по него.
Възраженията на ответниците, че договорът е нищожен,
тъй като е с невъзможен предмет, защото към дата на сключване на договора,
същите не са били собственици на имоти с индивидуализиращи белези съвпадащи с
тези описани в процесния договор и поради противоречие с добрите нрави поради
нееквивалентност на престациите, са неоснователни.
От данните по делото е видно, че фактическа
невъзможност на прехвърлените обекти не може да бъде обоснована, тъй като те
обективно са съществували като такива.
Това е така, защото не е налице законова забрана да се
обещае продажба на бъдеща вещ, поради което предварителният договор не е с
невъзможен предмет, а обстоятелството, че към дата на сключване на сделката
продавачите не са били собственици на вещта е ирелевантно
за действителността на сделката. От значение за валидността на сделката е
индивидуализация на имота в степен, която да позволява същият да бъде
идентифициран. В случая такава индивидуализация е налице. Обстоятелството, че
към момента на сключването на предварителния договор описаните в т. 1 от същия
имоти не са били обособени като самостоятелни обекти на правото на собственост
няма за последица нищожност на предварителния договор поради невъзможен
предмет. Не съществува забрана с предварителен договор да се обещае продажба на
вещи, вкл. и недвижими, които ще възникнат впоследствие, респ. на вещи, които
впоследствие ще бъдат обособени като самостоятелни обект/обекти на правото на
собственост /Тълкувателно решение № 3/2014/28.06.2016г. на ОСГК на ВКС/.
В случая от анализа на клаузите на предварителния
договор, следва извод, че с предварителния договор страните са договорили продажба
на имот, който ще бъде обособен впоследствие – с влизането в сила на плана на
новообразуваните имоти – и който наследодателите на ответниците и ищцата ще придобият с издаването на Заповед по реда и
при условията на § 4к, ал. 7 ПЗР на ЗСПЗЗ, с оглед неприключилата към момента
на сключването на предварителния договор процедура по възстановяване на
собствеността на бивши собственици върху земи, попадащи в терени по § 4 от ПЗР
на ЗСПЗЗ, в какъвто терен е и процесният имот. Във всички случаи меродавно е
към датата на извършване на продажбената сделка по нотариален ред, респ. към
датата на обявяването на предварителния договор за окончателен, вещта да
съществува. Това прави подобно съглашение валидно, тъй като предметът му е
възможен.
В предварителния договор е достатъчно всяко описание
на обещания имот, което с оглед на обстоятелствата и отношенията между
заинтересованите при извършването на сделката го индивидуализира по несъмнен
начин. Това е първата възможност за неговото описание. Втората възможност е
тази в исковата молба по предявен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД,
където имотът се описва съобразно регулационния му статут към деня на
предявяване на претенцията. Исковата молба досежно описанието на имота обаче
може да бъде коригирана и уточнявана в хода на производството по делото (напр.
когато в хода на производството по делото е влязла в сила кадастрална карта).
Най - сетне е възможно имотът да се опише и по трети начин – в диспозитива на
съдебното решение при обявяване на окончателния договор. Там описанието му
обаче е необходимо да бъде пълно и точно, защото решението замества
извършването на нотариалната прехвърлителна сделка, а
за нуждите на вписването й в нотариалните книги е необходимо подобно (точно и
пълно) описание на прехвърления имот /Определение №199/20.02.2012 по дело №1633/2011 на ВКС, ГК, IV г.о./.
В Решение на ВКС по гр.дело № 2861
по описа за 2017 година и Решение № 68/14.07.2015 г. по гр.дело № 7224/2014 г.
на ВКС, II г.о., постановено по чл.290 ГПК е прието, че съгласно легалното
определение в чл.2, ал.1 ЗКИР кадастърът е съвкупност от основни данни за
местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти. Във всички случаи
при спор за собственост, съдът следва да съобрази и отрази в решението си и
индивидуализацията на спорния имот по кадастрална карта, щом същия е заснет в
нея и според трайната практика на ВКС посочването на тази индивидуализация в
хода на процеса не съставлява изменение на иска, нито служебното й съобразяване
от съда съставлява произнасяне по непредявен иск. След като при влязла в сила
кадастрална карта и регистри индивидуализацията на спорен недвижим имот по
данните от кадастъра /когато имотът е заснет в него/ е изискване за редовност
на исковата молба, съответно и за вписването й /чл.6, ал.3 ПВ/, както и с оглед
задължението на съда да съобрази индивидуализацията на влязла в сила в хода на
процеса кадастрална карта и кадастрални регистри, то и при спор за идентичност
на недвижими имоти, следва да бъдат събрани и съобразени данни от кадастралната
карта и кадастралните регистри, въз основа на които данни в съвкупност с
останалите доказателства да се формира извода по спора налице ли е идентичност
на имотите, описани в актовете, легитимиращи правата на всяка от страните или
на някои от тях и съществуващият в действителност недвижим имот-обект на
кадастъра.
По отношение на построената в
имота сграда, за която вещото лице дава заключение, че за същата може да бъде
издадено удостоверение за търпимост съдът приема следното: Съобразно Решение №280/06.12.2016 по
дело №2394/2013 на ВКС, ГК, IV г.о., постановено след допуснато касационно
обжалване с определение № 1121 от 7 октомври 2013 г., за да се уеднакви
противоречивото тълкуване на въпроса може ли незаконен строеж да бъде обект на прехвърлителна сделка, се приема, че незаконно построената
сграда не е предмет извън оборота и продажбата й не е забранена от закона.
Незаконно изграден обект може да бъде прехвърлен чрез разпоредителна сделка и
тя не е нищожна. Освен това ВКС подчертава, че въпросът дали строежът е законен
или не, е относим към възможността за премахването му, но не и към правото на
собственост на незаконната сграда. Настоящият съдебен състав напълно възприема
сочените разрешения.
Възражението за нищожност на договора,
поради нарушение на добрите
нрави, с оглед липсата на еквивалентност на насрещните престации, не намери
опора в събраните по делото доказателства, поради което се явява неоснователно.
В тази връзка следва да се има в предвид, че нищожността, т.е. еквивалентност
на насрещните престации следва да се преценява към датата на сключване на
договора, като последващата промяна в икономическите условия не може да повлияе
върху валидността сделката. Приемането на обратния извод означава да се приеме,
че преимуществената част от сделки касаещи разпореждане с недвижими имоти и
сключени в период от преди 10г. са нищожни с оглед естественото обезценяване на
паричните единици и поскъпване на недвижимата собственост. При сключването на
предварителен договор всяка страна поема риска от евентуална неблагоприятна за
нея промяна в икономическите условия, последвала сключването му и разполага с
възможност да поиска прекратяване или изменение на договора по предвидения в
закона исков ред.
Когато се касае за прехвърляне на право на
собственост върху недвижим имот съдът проверява дали са налице предпоставките
за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, вкл. дали продавачът е
собственик на имота, тъй като решението на съда поражда последиците на окончателен
договор за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот.
Отчуждителят /продавач/ трябва да е собственик на имота не към момента на
сключването на предварителния договор, а към момента на постановяване на
съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД /В този смисъл Решение № 586/28.06.2002
г. по гр. д. № 154/2002 г., ВКС, ІІ г. о.; Решение ВКС гр. дело № 349/2009г./. Ответниците са собственици на имотите, предмет на
предварителния договор и към настоящия момент, тъй като са единствените наследници по закон на прехвърлителите
по този договор. Налице са предпоставките за
прехвърляне на собствеността по нотариален ред. Ищцата като купувач по предварителния договор е
изправна страна, тъй като е заплатила цената в деня на подписването му. Възражението на ответниците, че са
налице пречки за обявяване на предварителният договор за окончателен, тъй като
ищецът е неизправна страна, поради липсата на доказателство за плащане на
цената, се опровергава от данните по делото. В договора е отразено, че цената в
размер на 8000 лева е предадена от продавача и получена от купувачите в деня на
подписване на договора, като същият служи за разписка за получената от
продавачите сума. Неизправни се явяват продавачите, а след тяхната смърт - ответниците. С настъпване на смъртта на
наследодателите
и по силата
на универсалното наследствено правоприемство всички права и задължения на
наследодателите преминават към призованите му към
наследяване наследници – ответниците
по делото.
Установи се идентичността на имота по договора и
претендирания.
Възражението за погасяване на правото да се
иска обявяване на процесния предварителен договор за окончателен е основателно.
Съгласно нормата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД всяка от
страните по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, може да
иска обявяването му за окончателен чрез предявяване на иск по съдебен ред в
случай на неизпълнение на задължението на насрещната страна да сключи
окончателен договор. С предварителния договор страните, продавач и купувач,
придобиват права и поемат насрещни задължения, продавачът да прехвърли право на
собственост срещу задължението на купувача да заплати цената на това право на
собственост. При наличие на неизпълнение на задължението на продавача по
предварителен договор, за купувача възниква правото да предяви иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД като искът е конститутивен
за защита на потестативни права. Правото да се иска
обявяване на предварителен договор в окончателен се погасява с пет годишна
давност на основание чл. 110 ЗЗД.
Съгласно константната практика на ВКС, която и настоящият съдебен състав
споделя, изразена в Решение № 286 от 28.09.2011 г. по т.д. 1055/2010 г. на ВКС,
III, ГО, Решение
№40/23.04.2020 по дело №2110/2019 на ВКС, ТК, II т.о., давностният
срок относно конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД е
петгодишен и на основание чл. 114 ЗЗД започва да
тече от момента, в който се поражда правото като всяка от страните – обещател и
приемател може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Давностният
срок за погасяване на правото да се иска обявяване на окончателен
предварителния договор за покупка на недвижим имот започва да тече от момента
на сключване на договора, ако не е уговорен друг срок. Ако е уговорен друг срок
или условие за прехвърляне на собствеността, то от този момент на настъпване на
уговорения срок или сбъдване на условието започва да тече давностният срок.
Доколкото в договора като условие е предвидено, че продавачите се задължават
да прехвърлят собствеността на идеалните части от имота и снабдят купувача с
нотариален акт, в 7-дневен
срок от влизане в сила на КП на новообразуваните имоти за местността и
получаване на скица за имота, то следва да се приеме, че след настъпване на този
факт м.10.2012 г. е настъпило неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор за
прехвърляне на правото на собственост върху обекта, съобразно уговореното между страните.
Купувачът е имал право при настъпилото неизпълнение на задължения
от продавачите да иска обявяване на предварителен
договор в окончателен относно собствеността върху имота. Срокът за сключване на окончателен
договор е започнал да тече от влизане в сила на ПНИ за местността /2012г./. Към
датата на предявяване на иска - 03.07.2019г. е изтекъл 5 годишния давностен срок.
Следва да се съобрази, че ищцата, заедно с продавачите
по предварителния договор също е наследник на С. А. Д., поч.
на 05.06.2000г. и е могла след влизане в сила на ПНИ да заяви искане за
възстановяване на имота, което е сторила едва през 2018г.. Съгласно чл. 14,
ал.1 ППЗСПЗЗ подаденото заявление от един наследник ползва всички
останали наследници, още повече, че качествата продавач и купувач по договора
са се слели през 28.12.2015г. когато е починал Д А.Д. - баща на ищцата и един
от продавачите по договора.
С настъпване на смъртта на наследодателя на
ищцата - Д А.Д., поч. на 28.12.2015 /един от продавачите по предварителния
договор/, по
силата на универсалното наследствено правоприемство всички права и задължения
на наследодателя преминават към призованите му към наследяване наследници – ищцата
по делото.
Искът подлежи на отхвърляне като погасен по давност.
По разноските: Ответниците Д.В.Д. и С.Д.Д., в чиято
полза е изходът на делото, са направили
разноски в размер на 1000 лв. за заплатено възнаграждение за
защита и съдействие на един адвокат, поради което на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, ищецът следва да бъде осъден да им заплати посочената сума.
Мотивиран от така изложените съображения, Варненски
районен съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от А.Д.А., ЕГН **********, адрес: ***,
съдебен адрес:***, чрез адв. М. срещу С.А.А., ЕГН **********, адрес: ***,
Д.В.Д., ЕГН ********** и С.Д.Д., двамата с адрес: ***
иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД
за обявяване за окончателен на сключения Предварителен договор от 21.12.2006г.,
с който наследодателите на ответниците /А.С.А., поч.
на 22.07.2012г. и Д.С.Д., поч. на 25.03.2008г./, като
продавачи, са се задължили да прехвърлят на ищеца собствените си общо 4/6 ид.ч.,
притежавани в съсобственост от следния недвижим имот, придобит по наследство от
общия им наследодател С. А.Д., поч. на 05.06.2000г.,
а именно: Поземлен
имот, находящ се в гр.*****", целият с площ от 900
кв.м. по действащия
тогава Кадастрален план на местността, а по Удостоверение изх.№ *****/24.10.1994
г. на Кметство „Галата" с площ от 600 кв.м., съставляващ
ПИ № *** по плана на местността,
при граници: имоти пл.№ ***** и път, ведно с построената в него сграда,
представляваща масивна едноетажна сграда с площ от 30 кв.м., състояща се от две
стаи и паянтова едноетажна пристройка с площ от 15 кв.м; трайни насаждения и
други подобрения в имота, а понастоящем представляващ Поземлен имот с
идентификатор ***.*** по КК и КР, одобрени
със Заповед ****/23.06.2008 г. на Изпълнителния
директор на АГКК последно изменение със Заповед ****/23.07.2013г.
на Началника на СГКК-Варна с административен адрес: *****“, с площ от 600
кв.м.; трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно
ползване: ниско застрояване /до 10 м./;
стар идентификатор:***.4; номер
по предходен план: *******; при съседи: ***.******, срещу сумата от 8000
лева, като погасен по давност.
ОСЪЖДА А.Д.А., ЕГН **********, адрес: *** да заплати на Д.В.Д., ЕГН ********** и С.Д.Д., двамата
с адрес: *** сумата
от 1000 лева /хиляда лева/, представляваща
извършени разноски за възнаграждение за защита и съдействие от един адвокат, на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред
Варненски окръжен съд, в двуседмичен срок от връчването му страните.
Препис от настоящето решение да се връчи на страните
по делото, заедно със съобщението за постановяването му на основание чл. 7, ал.
2 ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: