гр. София, 14.12.2020 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,
Търговско отделение, VI-
14 състав, в публично съдебно заседание на седми юли през две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЯ ГЕОРГИЕВА
при
секретаря Христина Цветкова, като разгледа докладваното от съдията търг.дело № 2462 по описа на съда за 2019 година,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен иск е с правно основание чл. 92 ал. 1 от Закона
за задълженията и договорите.
С исковата молба „О. – Ю.В. Н.И.“ООД, чрез адв.В.В.против
„М.Б. 3“ ЕООД твърди, че са страни по договор-поръчка от 14.10.2011 г. за
продажба на Н.И., описани в чл. 1.1 от договора и че ответникът не е изпълнил
задължението си по чл.11, ал. 1 от договора, по отношение на търговски
обект МАГАЗИН, находящ се в гр. София,
ул.“ ********. Съгласно чл. 15 от договора, в случай на неизпълнение на
задължението, ответникът дължи неустойка в двоен размер на дължимото по
договора комисионно възнаграждение, а именно 6 % от продажната цена на
недвижимия имот без ДДС, която е дължима от момента на неизпълнението. Въпреки
отправената покана за доброволно плащане, връчена на 19.06.2019 г. чрез ЧСИ,
ответникът не дал мотивиран отговор и не е изпълнил доброволно задълженията си,
което поражда правен интерес от предявяване на иска.
ИСКАНЕТО е да бъде осъден „М.Б.3“ЕООД да заплати на
ищцовото дружество сумата 24 000 евро, или с левовата равностойност
46 939, 92 лева, представляваща неустойка съгласно чл. 15 от договор -
поръчка от 14.10.2011 г., ведно със законната лихва и направените от делото
разноски.
С писмения отговор ответникът оспорва иска, като
неоснователен. Оспорва наличието на договорни правоотношения с ищеца като
твърди, че сключеният на 14.10.2011 г. договор
е прекратен на основание чл.17 ал. 2.
Твърди, че ищецът не е изпълнил посредническа услуга и не му се дължи
възнаграждение по смисъла на чл. 10 от договора. Тъй като не е налице
изпълнение от страна на ищцовото дружество, не е и налице и основание за ангажиране
отговорността по чл.15 от договора-поръчка и предявеният иск се явява
неоснователен.
Съдът, като прецени всички доказателства по делото и
доводите на страните по свое убеждение, прие за установено следното:
На 14.10.2011 г. страните – търговци са сключили
договор–поръчка за продажба на Н.И., по силата на който „М. Б. 1“ ЕООД, чиито
правоприемник е ответното търговско дружество „М.Б.3“ ЕООД, възлага на „О. - Ю.В. Н.И.„ ЕООД да посредничи срещу възнаграждение при
сключване на сделка за покупко-продажба на Н.И., описани в чл.1, ал.1, т.1-3 от
договора, в това число: ТЪРГОВСКИ
ОБЕКТ /МАГАЗИН/, находящ се в гр. София, ул. "********на партерен етаж, с
площ от 323,06 кв.м. и складово помещение под него от 166,20 кв.м. Съгласно чл.
3 от Договора, същият има действие до отпадане на предмета му, а именно -
продажбата на имотите. От своя страна доверителят
се задължава да заплати в брой или по посочена банкова сметка ***, в размер на
3 % (три процента) без ДДС от продажната цена на имота - предмет на продажбата.
Съгласно Раздел II
от договора задълженията на Агенцията включват предлагане на имотите на потенциални
купувачи и при намиране на такива да се
организира оглед, за който се съставя и подписва протокол от двете страни; при
желание от „М. Б. 1“ ЕООД и потенциалния купувач за провеждане на среща,
Агенцията се задължава да организира такава в нейн работен офис и да състави
протокол, удостоверяващ всички постигнати уговорки между страните. Съгласно
чл.9 Агенцията се задължава при искане от страна на доверителя, да изготви и
проект за предварителен договор за покупко-продажба. Съгласно чл.17, ал.2 от
договора същият се прекратява с подписването на окончателен договор за
покупко-продажба с купувач, различен от предложените от Агенцията.
Съгласно чл. 11, ал. 1, Доверителят се
задължава лично и/или чрез свързано лице по смисъла на параграф 1 от
Допълнителните разпоредби на Търговския закон без ограничение в степента на
родство или лице, в което свързано лице е съдружник или акционер да не води
директни преговори по условията на покупко-продажба на недвижимия имот с
купувачи, предложени от Агенцията, както и да не сключва предварителен или
окончателен договор с тях, без знанието, съдействието и посредничеството на
Агенцията. В случай на неизпълнение на горното задължение, "М. Б. 3" ЕООД дължи неустойка в двоен размер на
дължимото по договора комисионно възнаграждение, а именно 6% (шест процента) от
продажната цена без ДДС, която е дължима от момента на неизпълнението.
От представените по делото доказателства
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 78, том I, per. № 1583, дело№
44/2019г. на Нотариус с рег. № 106 на НК
и район на действие РС София, е видно, че на 14.05.2019 г. „М.Б.3“
ЕООД е продало на „В. и Х. Б.“ ЕООД
недвижим имот – търговски обект, находящ се в сграда в гр.София, ул.“********-
пункт а). По делото е представен предварителен договор от 20.02.2019 г. и договор с „ОББ“ АД за
откриване на сметка със специален режим и предназначение за закупуване на
недвижим имот (escrow account), в която да
постъпи сума по задатък по договор за покупко-продажба за имотите, описани в
т.4.1. в т. ч. имота предмет на договора за посредничество – т.1.
На 01.03.2019 г., чрез нотариус с рег. №
271 на НК и район на действие РС София на ответника е връчено писмо за
намерение peг. № 3374, том II-
П, № 58 на Нотариус В.И., per. №
271 на НК, с което ищеца уведомява дружеството, че е привлечен купувач „В.И Х.Б.“ЕООД,
който приема предложената цена от 400 000 евро без ДДС. Изразяват
готовността за осъществяване на сделка, като подготвят и предварителен договор
за покупко - продажба. В отговор ответникът е изпратил искане за представяне на
доказателства за проведен оглед или преговори с посочения потенциален купувач и
причината за уведомяването им за намирането му, едва след изтичането на такъв продължителен
период от време.
С Покана за доброволно изпълнение на
задължение по договор, връчена на 19.06.2019г., чрез ЧСИ М. Б. ответното дружество е поканено да изпълни
задължението си за заплащане на неустойка по договора в размер на 24 000 евро, представляваща 6% (шест
процента) от продажната цена на недвижимия имот без ДДС, съгласно чл. 15 от
Договор-поръчка за продажба на Н.И. от дата 14.10.2011г. в 7-дневен срок от
датата на получаване. Между страните няма спор, че не сумата не е заплатена.
Съдът намира, че по делото не се
установи "О. - Ю.В. - Н.И." ООД да е изпълнил всички свои задължения
по договора и да е намерил купувач на описания по-горе имот, да е осъществен контакт
с "М.Б.3" ЕООД и да е участвал в преговорите за покупко-продажбата на
имота на купувача „В.И Х.Б.“ЕООД.
Независимо от сключения между „О. Ю.В.
Имоти в София“ ЕООД и „В.И Х.Б."
ЕООД договор за посредничество, от 27.07.2018 г. и споразумението за встъпване в дълг и съвместно
сътрудничество от 16.01.2018 г., сключен с ищцовото дружество не бе установен
факта, че "М.Б.3" ЕООД и потенциалният купувач са сключили договор за
покупко-продажба в резултат на посредничеството на ищеца. Ответникът оспорва
договора за встъпване в дълг, също така спрямо него документът няма достоверна
дата (чл.181 ГПК). По делото не са представени никакви доказателства, че е
отправено предложение от този купувач, че е давана такава информация на
ответника и че са провеждани огледи или срещи. Съгласно договора за доказване
на изпълнението на това договорно задължение следва да се съставят документи
(протокол, проект за предварителен договор и т.н.), а безспорно такива не са
съставени - следователно сочените от ищеца факти, на които основава
изпълнението на договорните си задължения не са настъпили.
Евентуално неизпълнение на договорни
задължения поети от трети лица - страни по договора за посредничество от
27.07.2018 г., не са предмет на спора по настоящето дело и не следва да се
обсъждат. Същото се отнася и за съставени с тази цел писмени доказателства, каквото
е протокола за оглед от 25.07.2018 г. Касае се за правоотношение, породени от
сключен договор с трето по делото лице, затова и договорът поражда права и
задължения само за това лице.
Съдът приема, че реализирането на покупко-продажба
на недвижим имот повече от осем години след сключване на договора за
посредничество с ищеца, при липсата на каквито и да е доказателства за
провеждането на срещи, преговори, огледи и др. типични за дейността по посредничество
при продажба на Н.И. действия, ясно сочи на неизпълнение на договорните
задължения на ищеца. Този извод не се опровергава от представените от ищеца писмо
за намерение, което е съставено и връчено след сключването на предварителния
договор с купувача и откриване на ескроу сметка за плащането на капаро.
По делото е допусната и изслушана
съдебно счетоводна експертиза, от заключението на която се установява, че размерът
на неустойката уговорена в чл.15 от договора между страните, възлиза на
24 000 евро без ДДС, или левова равностойност 46 939, 92 лв. по
фиксинга на БНБ – 1, 95583 лв. Сумата с начислено ДДС е 28 800 евро, или
левова равностойност 56327, 90 лв.
При така установеното от фактическа
страна, съдът намира предявеният иск за неоснователен. Ищецът е търговец по
правно-организационна форма, посредничество при покупко - продажба на Н.И. е
част от дейността му и я извършва по занятие (търговски посредник чл. 49 от ТЗ). Договорът от който произтича
вземането, макар наименован "Договор - поръчка", има правната
характеристика на договор за търговско посредничество при закупуването на
недвижим имот - чл.
49 и сл. ТЗ. Поради това важат правилата на търговската сделка и за двете
страни, на основание чл. 287 от ТЗ. Съгласно
съдебната практика в това число Решение № 54/10.09.2010 г.
по т. д. № 267/2009 г. на ВКС, ТК, ІI т. о. и Решение № 236/27.02.2014 г. по т.
д. № 956/2012 г. на ВКС, ТК, II т. о., относно съществените белези на договора
за посредничество и приложимата към същия уредба се приема, че договорът за
посредничество се урежда от разпоредбите на чл. 49
- 51
от ТЗ и че посредничеството следва да се разглежда като чиста фактическа дейност, която се изразява в
съдействието на търговския посредник за сключването на сделки. От легалната
дефиниция за "търговски посредник", според която той е търговец,
който по занятие посредничи за сключване на сделки, следва, че се характеризира
престацията на посредника като съдействие за сключване на определени търговски
сделки, като също така позволява да се приеме, че се касае до дейност,
упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в осъществяване на
определени сделки или на сделки с определени обекти от гражданския оборот.
Следователно в задължението му се включва намирането на клиенти на предлаганата
от възложителя стока и в предоставяне на информация относно пазарните цени,
качеството на предлагания продукт, както и на друга необходима информация,
която дейност се финализира със сключването на договор за продажба на
съответния продукт.
С оглед на изложеното, следва да се
приеме, че договорът за търговско посредничество
за сключване на договора за покупко-продажба на недвижим имот включва не само
задължение за организиране на огледи, но и посредничество
за постигане на съглашение между страни по сделка, съдействие за проучване на
цени, за снабдяване с информация и документи за имота. За изпълнението на
договорното задължение е достатъчно сключването на сделката да е в резултат от
това, че посредникът е поставил в контакт страните. Предметът на договора е
постигането на определен резултат- свързването на страните и подпомагането им
да сключат договор чрез извършването на точно определени за това фактически действия
– проучване на пазара, извършване на огледи, осигуряване на документи, чрез
които да отпаднат пречките за сключване на сделката, да подготви предварителен
и окончателен договор и да консултира възложителя при окомплектоването на
документите, които се изискват при сключването на окончателния договор.
Спорът произтича от клауза за договорна неустойка, предвидена в случай, че клиентът
води директни преговори по условия на покупко-продажба на недвижим имот с
купувачи, предложени от Агенцията или сключва с тях предварителен или
окончателен договор, без знанието, съдействието и посредничеството на
Агенцията. Безспорно се установи сключването на договор за посредничество при покупко-продажба
на Н.И., но не и
неизпълнение на поетото от ответника задължение, което ангажира отговорността
за плащане на договорената неустойка. Със сключения договор на ищеца е
възложено да организира дейност по намиране на купувач на недвижим имот,
собственост на възложителя, но по делото не се установи извършването на никакви
действия, сред визираните по –горе, характеризиращи съдържанието на договора за
посредничество при покупко-продажба на недвижим имот, именно в резултат на
които за такъв да е предложен купувача „В.И Х.Б.“ ЕООД. Напротив –
продължителният срок от сключване на договора до продажбата на имота, както и
липсата на доказателства за кореспонденция, огледи, срещи и др. ясно сочи, че довереникът
не е изпълнил задължението си.
Ето защо, съдът приема, че ищецът не е
изпълнил главното задължение съобразно характера на договора - контакт между
страните по конкретната сделка, който контакт да е довел до настъпването на
крайния резултат – процесната покупко-продажба. Дори от представените от самия
ищец доказателства може косвено да се формира извода, че сключената
покупко-продажба е в резултат не на изпълнение на договорното съглашение между
страните, а на действията на други лица.
Следователно сключеният договор за покупко продажба с
нот. акт №78/25019 г. е с купувач, който не е предложен на ответника от „О.
Ю.В. Н.И.“ ООД, купувач, с който не е осъществен контакт и не са водени
преговори, в резултат на посредническа дейност на ищеца в изпълнение на сключения
помежду им договор, поради което ответникът не е в неизпълнение на задължението
си по чл.11 от Договора. Със
сключването на предварителен договор с купувач, който не е предложен от
Агенцията договорът се счита прекратен на основание чл.17, ал.2. Липсва основание ответникът да дължи
неустойката, уговорена в 15 от договора, поради което предявеният осъдителен
иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Като последица следва да се осъди ищеца да заплати на
ответника разноските по делото в размер на 2000 лв. за адвокатско
възнаграждение, съгласно представения списък по чл.80 от ГПК и доказателства –
договор от 14.01.2020 г., служещ като разписка за плащането в брой.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
|
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „О. – Ю.В.-Н.И.“ ООД с ЕИК********срещу
„М.Б.3“ЕООД с
ЕИК ******** иск за заплащане на сумата 24 000 евро без ДДС, с левовата равностойност
46 939, 92 лева, представляваща неустойка, съгласно чл. 15 от договор - поръчка за продажба на
Н.И. от
14.10.2011 г., ведно със законната лихва върху нея, като НЕОСНОВАТЕЛЕН. ОСЪЖДА „О. – Ю.В.-Н.И.“ ООД с ЕИК********да
заплати на „М.Б.3“ЕООД с
ЕИК ******** сумата от 2000 лв. разноски, на основание чл.78, ал.1 от
Гражданския процесуално кодекс. Решението
подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок то
връчването му на страните. СЪДИЯ:
|
|
|
|
|
|
|
|
|