РЕШЕНИЕ
№ 640
гр. Бургас, 22.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, III ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на девети февруари през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА Л. МАВРОДИЕВА
при участието на секретаря КИНА Н. КИРКОВА
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА Л. МАВРОДИЕВА Гражданско
дело № 20212120105474 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на „ВМ тайм“ ООД с ЕИК *, със
седалище и адрес на управление: *, представлявано от В.Т.Т., против „Първа
Евангелска Съборна Църква – Бургас“ с Булстат *, със седалище и адрес на
управление: *, представлявана от пастор Р.А.К., и „Съюз на Евангелските Съборни
Църкви в България“, с която се претендира солидарното им осъждане за заплащане на
сумата от 4 000 евро, представляваща договорна неустойка, дължима на основание т. 8
от сключен предварителен договор за замяна на недвижим имот, сключен между „ВМ
тайм“ ООД и „Първа Евангелска Съборна Църква – Бургас“, като местно поделение на
„Съюз на Евангелските Съборни Църкви в България“ от 30.07.2017 г., ведно със
законната лихва за забава върху горната сума от датата на подаване на исковата молба
– 29.07.2021 г., до окончателното й изплащане. Моли се и за присъждане на
направените по делото разноски.
Ищецът твърди, че съобразно уговорките между страните по предварителния
договор, чиито предмет предвиждал първият ответник да прехвърли на ищцовото
дружество правото на строеж, което запазва при изпълнение на предварителен договор
за учредяване на право на строеж и последващо прехвърляне правото на собственост
на идеални части от поземлен имот срещу построяване и предаване на самостоятелни
обекти в сграда, сключен между същите страни на 19.12.2016 г., представляващо
1
самостоятелен обект от бъдеща сграда, която ще се построи в поземлен имот с
идентификатор *, и което право на строеж след построяване на сградата ще се
трансформира в право на собственост върху самостоятелен обект с площ от 120 кв.м., а
ищеца на същия самостоятелен обект в сграда с идентификатор *.22 по КККР на гр.
Бургас, същите е следвало да сключат окончателен такъв в едномесечен срок от
подписването на окончателен договор за учредяване на право на строеж срещу
задължение за проектиране и строителство, какъвто в крайна сметка с оглед на
стеклите се обстоятелства не бил сключен. Веднага след сключването на договора от
19.12.2016 г. ищецът предприел действия по снабдяване с необходимите строителни
книжа за стартиране на строителството, но получил нотариална покана от първия
ответник, че развалял договора, поради неплащане на поето задължение по цитиран
ревизионен акт, което не било в съответствие с разпоредите и уговореното в
предварителния договор и най-вече анексите към него, в частност анекс № 2. Ето и
защо „Първа Евангелска Съборна Църква – Бургас“ се явявала недобросъвестна страна
по договора, тъй като не били налице сочените предпоставки за разваляне на договора,
и ищецът имал право да получи търсената от него неустойка, като излага подробно
доводите си в тази връзка.
Правното основание на иска е чл. 92, ал. 1 във връзка с чл. 121 и следващите от
ЗЗД.
В законоустановения срок са постъпили писмени отговори от ответниците.
Ответникът „Първа Евангелска Съборна Църква – Бургас“ оспорва иска и
излага становище за неговата неоснователност. Анализира уговорките между страните
по предварителния договор, на който се основава претенцията, като сочи, че същият е
нищожен, тъй като има невъзможен предмет, доколкото липсвала надлежна
индивидуализация на бъдещия обект – предмет на замяната, като договорът
противоречал поради това и на закона и го заобикалял. Поради нищожността на
договора, не се дължала и уговорената в него неустойка. Наред с това се сочи, че
договорът не е изпълнен, поради неизпълнение на поетите задължения от страна на
ищеца, поради което и ответникът упражнил правото си едностранно да развали
договора на 19.12.2016 г., като излага подробно доводите си в тази връзка и оспорва
твърденията на ищеца, че е недобросъвестна страна. Наред с това се заявява, че ищецът
не е развалил сключения между страните предварителен договор, въз основа на който
претендира плащане на неустойка, за да се търси последната. Твърди се също така, че
приложения към исковата молба предварителен договор от 19.07.2018 г. е
антидатиран, като договорът бил сключен преди тази дата. Оспорва се и
автентичността на приложения към исковата молба протокол от църковен събор. Също
търси присъждане на разноските по делото.
Ответникът „Съюз на Евангелските Съборни Църкви в България“ е депозирала
2
отговор, с който също изцяло оспорва иска, като сочи, че същият е недопустим спрямо
него. Заявява, че не е страна по процесния договор, и следователно не следвало да
отговоря за действия и бездействия на трето лице, като всеки от ответниците бил
самостоятелен правен субект – юридическо лице. Наред с това излага, че искът е
неоснователен, тъй като липсвала надлежна индивидуализация на бъдещия обект на
замяната, което водило до нищожност на договора, поради противоречие и
заобикаляне на закона, а и поради наличието на невъзможен предмет и противоречие с
добрите нрави. Наред с това излага становище, че ищецът е бил неизправна страна по
другия договор между страните, поради което и първият ответник валидно упражнил
правото си да развали същия. Излага се и твърдения относно липсата на съгласия от
страна на този ответник за сключването на анекс № 2 и за замяната, като ищецът е бил
наясно с това, предвид отношенията между ответниците, като се излагат подробно
доводи в тази връзка. Също моли за присъждане на сторените по делото разноски.
Бургаският районен съд, след като взе предвид исковата молба, изложените в
нея факти и обстоятелства, становището на насрещната страна по нея и събраните по
делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
По делото между страните няма спор, че ищецът и първият ответник са
сключили приложените към исковата молба предварителни договори и анекси.
Съгласно предварителен договор за замяна на недвижим имот от 30.07.2017 г. „Първа
Евангелска Съборна Църква“ – Бургас, като заменител 1 от една страна, и „ВМ тайм“
ООД, като заменител 2 от друга страна, е постигнато съгласие заменител 1 да
прехвърли на заменител 2 правото на строеж, което запазва, при изпълнение на
предварителен договор за учредяване на право на строеж и последващо прехвърляне на
право на собственост на идеални части от поземлен имот срещу построяване и
предаване на самостоятелни обекти в сградата, сключен между страните по настоящия
договор на 19.12.2016 г., представляващо самостоятелен обект от бъдеща сграда с
идентификатор *, собственост на заменител 1, което право на строеж след построяване
на сградата в имота ще се трансформира в право на собственост на самостоятелен
обект с площ от 120 кв.м. с включени общи части на сградата, който ще бъде построен
и предаден от учредителя на строителя. В замяна на полученото по т. 1 право на
строеж, заменител 2 са задължава да прехвърли на заменител 1 правото на собственост
на следния недвижим имот, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор
*.22 по КККР на гр. Бургас, надлежно описан в договора. С чл. 4 от договора страните
са се задължили да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт в
едномесечен срок от подписването на окончателен договор за учредяване на право на
строеж срещу задължение за проектиране и строителство, за която дата, ас и нот.
кантора заменител 2 уведомява заменител 1 с писмена покана. Чл. 8 предвижда, че ако
заменител 1 не сключи окончателен договор в срока по т. 4, след като е получил
изрична покана от заменител 2 с определена дата, дължи на последния неустойка в
3
размер на 4 000 евро.
С предварителен договор за учредяване на право на строеж и последващо
прехвърляне на право на собственост на идеални части от поземлен имот срещу
построяване и предаване на самостоятелни обекти в сградата, сключен между страните
по настоящия договор на 19.12.2016 г., първият ответник, в качеството му на
прехвърлител, и ищецът, в качеството му на приобретател, са се задължили да сключат
окончателен договор, с който прехвърлителя да учреди на приобретателя безсрочно
възмездно право на строеж за построяването на сграда с разгърната застроена площ в
надземната й част от около 1 500 кв.м., но не по-малко от 1 250 кв.м., и сутерен около
400 кв.м., в собствения му недвижим имот, а именно: поземлен имот с идентификатор
* по КККР на гр. Бургас, надлежно описан в договора, както и да сключат отделен
окончателен договор , с който прехвърлителя да прехвърли на приобретателя идеални
части от правото на собственост на върху поземления имот /терена/, съответни на
самостоятелните обекти в сградата, които ще бъдат собственост на приобретателя, или
на посочени от него трети лица – собственици на самостоятелни обекти. При
учредяването на правото на строеж съгласно предходните алинеи прехвърлителят ще
си запази правото на строеж за отделни самостоятелни обекти в сградата, която ще се
строи, като сборът от застроената площ от тези обекти ще е равен на общо 40 % върху
общата разгърната застроена площ от надземната част на сградата /чл. 1, ал. 3/ и не по-
малко от 500 кв.м. , съгласно анекс № 2 от 20.11.2017 г. Срещу учреденото му право на
строеж и право на собственост, което ще бъде прехвърлено по ал. 1 на този член,
приобретателя се задължава за собствена сметка лично или чрез ангажирана от него
фирма, притежаваща качеството на строител по смисъла на ЗУТ и ЗКС, да построи
законно и да предаде на прехвърлителя самостоятелни обекти, съгласно предходната
алинея, отговарящи по вид, предназначение, площ и местонахождение на следните
изисквания: 1. една зала с предназначение, с предназначение за извършване на
религиозна дейност, с дамска и мъжка тоалетни към нея, и един офис за пастора, като
отделно помещение, който да бъде с реална застроена площ от 10 кв.м. /чл. 1, ал. 4/,
находящи се на партерния /първи/ етаж на сградата, както и едно помещение за
съхраняване на инвентар, с реална застроена площ най-малко 15 кв.м., ситуирано в
сутеренния етаж, които горепосочени обекти да бъдат в напълно завършен вид с обща
минимална застроена площ 200 кв.м. с включени идеални части от общите части в
сградата, които се припадат на тези обекти; 2. три жилищни апартамента, всеки от
които да включва най-малко хол, спалня, кухня с трапезария, която може да е част от
хола, сервизни помещения – баня, тоалетна, килер или изба, като минималната
застроена площ на всеки един от трите апартамента, без да се включва тази на избата,
ако има такава, трябва да бъде най-малко 55 кв.м. заедно с идеалните части,
припадащи се на обекта, които апартаменти да бъдат разположени на втория етаж, а
единият от тях може да бъде разположен на третия етаж; 3. три паркоместа;4. Едно
4
магазин или два магазина, по преценка на приобретателя, разположен/и на първи
партерен етаж, със застроена площ и идеални части от общите части на сградата /чл. 1,
ал. 4/. Чл.1, ал. 6 от договора предвижда, че окончателната конкретизация на обектите
ще се извърши след изработването на инвестиционен проект. Ал. 7 предвижда
задължение за приобретателя срещу учреденото му право на строеж и право на
собственост да заплати изискуемото към датата на подписване на договора публично
задължение на прехвърлителя към НАП, визирано в ревизионен акт с вх. №
02/18.04.2012 г., в срок до 01.10.2017 г. Този срок е продължен с анекс № 1 от
25.09.2017 г. до 01.03.2018 г., като е предоставена възможност и за подаване на
възражение за погасяване на неплатената част по давност, като са поети и нови
задължения – за заплащане на дължими суми към Община Бургас и „В и К“ – Бургас.
Въз основа на така установените факти, релевантни за решаването на делото,
съдът намира от правна страна следното:
Съгласно чл. 92, ал. 1 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно
те да се доказват. В случая се касае до заявена претенция за неустойка по сключения
между страните предварителен договор за замяна на недвижим имот, като престацията
на заменител 1 включва правото на строеж, което запазва, при изпълнение на
предварителен договор за учредяване на право на строеж и последващо прехвърляне на
право на собственост на идеални части от поземлен имот срещу построяване и
предаване на самостоятелни обекти в сградата, сключен между страните по настоящия
договор на 19.12.2016 г., представляващо самостоятелен обект от бъдеща сграда с
идентификатор *, собственост на заменител 1, което право на строеж след построяване
на сградата в имота ще се трансформира в право на собственост на самостоятелен
обект с площ от 120 кв.м. с включени общи части на сградата, който ще бъде построен
и предаден от учредителя на строителя. В тази връзка следва да се отбележи, че
съгласно чл. 19, ал. 2 от ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорките
относно съществените условия на окончателния такъв, което в случая не е спазено по
отношение престацията на заменител 1 – първия ответник, тъй като липсва надлежно
описание на правото на строеж и съответното последващо право на собственост, което
следва да престира чрез замяната. Действително този договор е сключен във връзка с
предварителен договор за учредяване на право на строеж и последващо прехвърляне на
право на собственост на идеални части от поземлен имот срещу построяване и
предаване на самостоятелни обекти в сградата от 19.12.2016 г., в който е посочено за
кои обекти първият ответник си запазва правото на строеж и съответното последващо
право на собственост, сред които обаче липсва „самостоятелен обект с площ от 120
кв.м. с включени общи части на сградата“. При това се налага извода, че в
предварителния договор за замяна липсват част от съществените уговорки по
окончателния договор, в частност престацията на една от страните, при което и се
5
налага извода, че същият противоречи на разпоредбата на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД т.е. на
закона и като такъв е нищожен. При това само на това основание претенцията за
заплащане на неустойка въз основа на нищожен договор се явява неоснователна и
следва да бъде отхвърлена.
За пълнота на изложението следва да се отбележи, че вторият ответник няма как
да отговаря за неустойка, уговорена в договор, по който не е страна, като наред с това
солидарност възниква само ако е уговорена или предвидена в закона, като в случая не
е налице никоя от тези две хипотези.
Следва да се обърне внимание също така на обстоятелството, че ищецът в
исковата си молба акцентира на вредите, които търпи от предварителния договор за
учредяване на право на строеж и последващо прехвърляне на право на собственост на
идеални части от поземлен имот срещу построяване и предаване на самостоятелни
обекти в сградата от 19.12.2016 г., както и на неизпълнение на поетите по него
задължения от страна на първия ответник, а заявява претенция за неустойка по друг
договор нямащ общо с това неизпълнение и с договора от 19.12.2016 г.
При това не следва да се обсъждат останалите наведени от страните доводи
относно плащането на дължимите суми към НАП, Община Бургас и т.н., развалянето
на предварителния договор от 2016 г., договор на първия ответник с нов строител и
т.н., които между друго също са свързани с изпълнение на задълженията на страните
по друг договор, а не по процесния предварителен договор за замяна, по който се
търси плащане на договорна неустойка.
С горните мотиви съдът намира, че искът е неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
При този изход от спора се явява неоснователна претенцията на ищеца за
присъждане на разноските по делото. Ответниците имат право да получат направените
от тях разноски по делото на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, при което следва да бъде
осъдено ищцовото дружество да заплати на първия ответник сумата от 5 лв. за
направените по делото разноски за издаване на съдебно удостоверение. Доказателства
за направата на други разноски от страна на ответниците по делото не са представени.
Мотивиран от горното, Бургаският районен съд
РЕШИ:
Отхвърля иска на „ВМ тайм“ ООД с ЕИК *, със седалище и адрес на
управление: *, представлявано от В.Т.Т., против „Първа Евангелска Съборна Църква –
Бургас“ с Булстат *, със седалище и адрес на управление: *, представлявана от пастор
Р.А.К., и „Съюз на Евангелските Съборни Църкви в България“, за солидарното им
6
осъждане за заплащане на сумата от 4 000 евро, представляваща договорна
неустойка, дължима на основание т. 8 от сключен предварителен договор за замяна на
недвижим имот, сключен между „ВМ тайм“ ООД и „Първа Евангелска Съборна
Църква – Бургас“, като местно поделение на „Съюз на Евангелските Съборни Църкви в
България“, на 30.07.2017 г., ведно със законната лихва за забава върху горната сума
от датата на подаване на исковата молба – 29.07.2021 г.
Осъжда „ВМ тайм“ ООД с ЕИК *, със седалище и адрес на управление: *,
представлявано от В.Т.Т., да заплати на „Първа Евангелска Съборна Църква –
Бургас“ с Булстат *, със седалище и адрес на управление: *, представлявана от пастор
Р.А.К., сумата от 5 лв. /пет лева/ за направените по делото разноски.
Решението може да се обжалва пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
7