Р Е
Ш Е Н
И Е
№464
гр. Русе, 03.12.2019г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Русенски окръжен съд…..гражданска
колегия…. в открито заседание на 08 ноември две хиляди и деветнадесета
година……… в състав:
Председател
: Мария Велкова
Членове: Галина Магардичиян
Зорница Тодорова-мл.с.
при секретаря…Анелия Генчева…и
в присъствието на прокурора…………
като разгледа
докладваното от съдия Г.Магардичиян в. гр.дело № 720 по описа за 2019год., за да се произнесе, съобрази:
Производството е по чл.258 и сл ГПК.
С.А.М. обжалва Решение № 1294 от 18.07.2019г,
постановено по гр.д.№ 941/19 по описа на РРС, с което са уважени предявенитe срещу
него искове. Излагат се оплаквания за неправилност на съдебното решение, тъй
като съдът неправилно е възприел фактическата обстановка, което е довело до
погрешни изводи. Съдът неправилно е приложил материалния закон и е допуснал
съществени процесуални нарушения. Съдът неправилно е приел, че е налице
изпълнение на договора от страна на ищеца. Иска от съда да постанови решение, с
което да отмени решението на първоинстанционния съд и да постанови друго, с
което предявените искове да бъдат отхвърлени. Претендира разноски за двете
съдебни инстанции.
Въззиваемият „С****“ООД със седалище и адрес на
управление-гр.Р**** счита въззивната жалба за неоснователна, а
постановеното решение за правилно. Претендират се разноските по делото.
Въззивният
съд намира жалбата за процесуално допустима – подадена е от страна по спора, в предвиденият
от закона срок и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт.
По същество на жалбата съдът намира следното:
Предявени са обективно кумулативно съединени искове както
следва: иск за реално изпълнение на договорно задължение с правно основание
чл.79, ал.1 от ЗЗД във вр.чл.288 от ТЗ във вр.чл.51 от ТЗ и иск за неустойка с
правно основание чл.92 от ЗЗД.
Между страните е сключен договор за посредничество при
покупка на недвижим имот от 14.11.2017г, по силата на който „С****“ООД-гр.Р**** е
приело „да извърши проучване на пазара на недвижимите имоти и да посредничи при
закупуване на недвижим имот“. Дружеството в качеството на довереник е длъжен да
положи всички усилия за изпълнението на договора като информира доверителя за
състоянието на местния пазар на недвижими имоти, организира огледи на имоти на
потенциални купувачи и подпомага преговорите между тях. В чл.7 от договора е уговорено
възнаграждение за извършената работа в изпълнение на задълженията си по
договора в размер на3% без ДДС върху офертната стойност, записана срещу имота в
приложение 1, представляваща цена за конкретния имот, предложена на доверителя,
но не по-малко от 300 евро без ДДС. Според същата клауза възнаграждението е
дължимо при кумулативно настъпване на следните две обстоятелства: подписване на
предварителен договор или нотариален акт или какъвто и да е друг договор с
предмет вещно право върху имот, описан в приложение 1, за оглед, на който е
положен подпис от доверителя или упълномощено от него лице и страна по
предварителия договор или нотариалния акт е доверителя и/или негов роднина
/включително по сватовство/ или свързано с него лице. В чл.8 от договора е
предвидено заплащане на неустойка в размер на 6% от офертната стойност,записана
срещу имота в приложение № 1 за нарушение на задълженията на доверителя по чл.2
от договора, в точа число и нарушение на задължението му да не подписва
предварителен договор или нотариален акт или какъвто и да е договор с предмет
вещно право върху имот, описан в приложение № 1 без посредничеството на
довереника и/или преди да е заплатено дължимото по този договор възнаграждение
на последния.
С обжалваното решение № 1294 от 18.07.2019 първоинстанционният
съд е уважил предявените искове за заплащане на възнаграждение и неустойка за
неизпълнение на задължението на С.М. да не закупува имот, предложен му от „С****“ООД преди да заплати дължимото възнаграждение по
договора за посредничество. Съдът е приел, че страните са обвързани с договор
за посредничество, че основно задължение на „С****“ООД е да организира огледи
на недвижими имоти, както и други задължения за които е характерно, че могат да
се изпълнят само при поискване от клиента, дружеството било изпълнило
задължението си за оглед, а М. не искал дружеството да изпълни останалите си
задължения по договора.Съдът е приел,че М. дължи и неустойка, както и че
клаузата не противоречи на добрите нрави и не е нищожна.
Решението
е неправилно като постановено при съществени процесуални нарушения, свързани с
анализа на релевираните по делото доказателства и неправилно приложение на
материалния закон.
Съгласно
разпоредбата на чл.79 от ЗЗД, при
неизпълнение на договорно задължение, за изправната страна възниква субективното
право да претендира от длъжника реално изпълнение на задълженията, заедно с
обезщетение за забава.За да бъде ангажирана договорната отговорност на
жалбоподателя на заявеното основание, в доказателствена тежест на дружеството-
ищец в първоинстанционното производство, е да установи елементите от
фактическия състав на цитираната правна норма, а именно: сключването на
договор, както и изпълнение на поетите с него задължения, за да има качеството
на кредитор.
С
представеният по делото писмен договор е установено, че на 14.11.2017 г.
страните са сключили договор за посредничество. С оглед правната същност на
договора по отношение на него са приложими правилата на договор е за търговско
посредничество по смисъла на чл.49 от ТЗ, в който смисъл е и трайно
установената съдебна практика /вж. Решение №155/25.01.2010 г. на ВКС по т.д.№
260/2009 г., Решение № 123/ 17.11.2010 г. на ВКС по т.д.№ 698/2009 г.,Решение №
37/27.04.2012 по т.д.№ 1143/10,Іт.о/, който договор за посредничество е с различен обхват
и различни задължения от договора за поръчка. В този смисъл неправилно
първоинстанционният съд е приел, че по отношение на сключеният между страните
договор субсидиарно намират приложение правилата за договора за поръчка.
Посредничеството
следва да се разглежда като чиста фактическа дейност, която се изразява в
съдействието на търговския посредник за сключването на сделки. Основанието за
това разбиране е дефинираното в чл. 49 от ТЗ понятие за "търговски посредник", според
което той е търговец, който по занятие посредничи за сключване на сделки.
Посоченото легално определение не само характеризира престацията на посредника
като съдействие за сключване на
определени търговски сделки, но позволява да се приеме, че се касае до дейност,
упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в осъществяване на
определени сделки или на сделки с определени обекти от гражданския оборот.
Такива
именно задължения е поело дружеството в чл.1 от договора- да извърши проучване
на пазара на недвижими имоти и да посредничи при закупуване на недвижим имот,
въпреки че така описаните задължения на дружеството са абстрактни и не съдържат
конкретност и от съдържанието на договора не може да се направи категоричен
извод какви точно за задълженията на посредника.
В конкретният случай не е доказано изпълнение на
задълженията на агенцията, така както са формулирани в чл.1 от договора. На
първо място договорът между страните е сключен едва след като М. сам чрез
помощта на интернет сайтове е харесал недвижимият имот, за който не е имало
данни, че се предлага от агенцията за недвижими имоти. Единственото фактическо действие
извършено от служители на агенцията е да заведат М. на оглед на имота, който
той без тяхна помощ е открил. Няма доказателства, които да установяват
извършване на други фактически действия от страна на посредника, които да са
насочени към сключване на договор между жалбоподателя и собственика, към който
той е проявил интерес. Няма доказателства посредникът да е организирал
преговори между жалбоподателя и
собственика, с цел сключване на конкретна сделка съгласно поетото с договора
задължение.
Еднократното
уреждане на оглед на имота и еднократно провеждане на телефонен разговор със
собственика на имота не дават основание да се направи извод, че посредникът е
изпълнил задълженията си по договора в пълен обем, както и че договорът не е
сключен чрез тях единствено поради вина на жалбоподателя. Извършените от
посредника фактически действия не дават
основание да се приеме, че е осъществено посредничество от страна на агенцията
за недвижими имоти при сключване на договора за покупко- продажба между
жалбоподателя и собственика на имота., поради което не е налице основание
същите да получат уговореното в договора възнаграждение.
Този извод се извежда и от
уговореното в чл.7 от договора. В него изрично
е посочено, че уговореното в полза на посредника възнаграждение от 3% от офертната
стойност е дължимо при сключване на предварителен договор или нотариален акт. Няма
нито доводи, нито доказателства посредника да е участвал в преговорите между
жалбоподателя и собственика на имота, в резултат на чиито усилия и действия да
е сключен предварителен, респективно окончателен договор, поради което на
същият не се дължи възнаграждение на заявеното основание.Ищцовото дружество не е
установило факта на точно изпълнение на задълженията си, породени от сключения
с жалбоподателя договор, поради което не е налице основание за заплащане на
уговореното възнаграждение за посредническа дейност. Предявеният иск за реално
изпълнение е неоснователен и следва да се отхвърли.
Искът
за заплащане на неустойка по чл.8 от договора с правно основание чл.92 от ЗЗД също
следва да се отхвърли. Същата се дължи, съгласно договора, ако жалбоподателят
наруши задължението си по чл.2 от договора и сключи предварителен договор или
нотариален акт без посредничеството на агенцията. По същността си това е
неустойка за неизпълнение на договора. Посредникът при неизпълнение на договора
от страна на доверителя, каквото по-горе в мотивите си въззивният съд не приема
че е налице, може да иска реално изпълнение на парично задължение, т.е възнаграждение
по чл.7 от договора във вр с чл.79 и сл ЗЗД или неустойка за неизпълнение.
Посредникът няма право да претендира обаче и двете едновременно, тъй като
същите произтичат от един и същи юридически факт. В случая в договора между
страните е предвидено наред с възнаграждение по чл.7 да се дължи и неустойка по
чл.8 при сключен предварителен договор или осъществен покупко-продажба от
възложителя без участието на посредника/ “скрита сделка”/ в размер на 6% от офертната
стойност на недвижимият имот, както и до възможността да бъде кумулирана
компенсаторната неустойка с иск за реално изпълнение.
От граматическото и логично тълкуване на клаузите на чл.7 и чл.8 вр чл.2 от
договора, не може да се направи извода, че с уговорената неустойка за
неизпълнение страните са обезпечили изпълнението на задължение различно по
своята същност от основното задължение на възложителя - да заплати възнаграждение
на посредника за осъществената от него услуга-предложен купувач, с който по
надлежния ред е сключен окончателен договор за продажба, както и че със същата
се цели да бъдат обезщетени различни от настъпилите при евентуално неизпълнение
на задължението за заплащане на договореното възнаграждение, вреди.
Обстоятелството,
че между съконтрахентите е налице постигнато съгласие, договореното за
предоставената от посредника услуга възнаграждение да е дължимо и при
сключването на “скрита сделка”, означава, че същата не е изключена от тях като
възможност, но осъществяването и поражда за възложителя същата правна
последица, както и сключеният със знание на посредника предварителен договор с
предложен от него купувач-плащане на договореното възнаграждение.
От своя
страна отсъствие на поето конкретно самостоятелно задължение за неизпълнението
на което е уговорена процесната неустойка, изключва и действителността на
неустоечната клауза, тъй като същата, поради начин на формиране и преследвана
цел, водеща единствено до неоснователно обогатяване на посредника, се явява в
противоречие с добите нрави. Видно
от съдържанието на сключения договор в случая принципът на справедливост е
нарушен. Налице е не само от безспорното несъответствие между размера на
уговорената неустойка/ 6% според съдържанието на договора при договорено
възнаграждение 3% , според чл.7 от договора/ и очакваните при сключване на
договора вреди за кредитора, произтичащи от неизпълнение на конкретното
договорно задължение, но така, както тази неустойка е уговорена, тя излиза
извън присъщите и обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции и като
целяща единствено повторно възнаграждаване на кредитора – посредник за
осигурения от него купувач, води до неоснователното му обогатяване, което е в
противоречие с добрите нрави. В този смисъл въззивният съд намира, че
жалбоподателят не дължи и неустойка по чл.8 вр чл.2 от договора за
посредничество.
По тези
съображения въззивният съд намира, че предявените от „С****“ООД искове са
неоснователни и следва да се отхвърлят. Първоинстанционният съд е стигнал до
обратния извод, поради което постановеното от него решение е изцяло неправилно
и следва да се отмени.
Разноските
за производството са в тежест на ответника по жалбата. Същият дължи на
жалбоподателя направените от него разноски за първоинстанционното и за
въззивното производство.
По изложените съображения Окръжният съд
Р Е
Ш И :
ОТМЕНЯ Решение № 1294 от 18.07.2019г, постановено по гр.д.
№ 941/19 по описа на РРС.
ОСЪЖДА „С****“ООД,ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление-гр.Р****, ул.**** да
плати на С.А.М., ЕГН ********** *** разноски в първоинстанционното производство
в размер на 854лв, както и 794.27лв разноски пред въззивната инстанция.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ :