РЕШЕНИЕ
№…………
Гр. София, 02.09.2019
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ
СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, VI – 2 състав, в публично съдебно заседание
на двадесет и шести юли през две хиляди и деветнадесета година в състав:
СЪДИЯ
: АТАНАС МАДЖЕВ
При секретаря Стефка Александрова, като разгледа докладваното от съдия Атанас Маджев т.д. № 613 по описа за 2019 г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 310 и сл. ГПК:
Образувано е по
повод депозирана искова молба с вх. № 46678/05.04.2019 г. от СНЦ „С.НА Б.Ж.“,
ЕИК ********със седалище и адрес на управление – гр. София, р-н „Средец“, ул. „********срещу
„Д.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***.
Предявен за
разглеждане е иск по чл. 233, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД за връщане от ответната страна на наетата вещ
: а) Хотел „******* – четириетажна сграда, със застроена площ от 742,08 кв.м. и
разгърната застроена площ от 32 493,76 кв.м. и 67 на брой хотелски стаи /без
пет стаи за гости и членове на СБЖ и стаите на административния блок –които ще
се използват от домакина на наемодателя, като заседателната зала, касата и
други административни стаи могат да се ползват от наемателя след съгласуване/,
фоайета, балкон, открита тераса, рецепция и пр., трафопост; б) Ресторант с
кухня и прилежащите му складови помещения - хотел „*******, със ЗП 1 068,79
кв.м.; в) Басейн с прилежаща зона; г) Стаи на плаща – 2 броя /“Червен кръст“ и
„Спасители“/ със ЗП 32,10 кв.м.; д) Санитарен възел на плажа със ЗП 26,01
кв.м.; е) Кафе – аперитив „Море“ със ЗП 49,50 кв.м., ж) Портал с бариера със ЗП
20 кв.м.; з) заедно с паркова територия с площ от около 40 127 кв.м., които
обекти са разположени в ПИ с идентификатор 10135.2573.1139, намиращ се в к.к.
„Златни пясъци“ – гр. Варна и представляващ хотелски комплекс „Международен дом
на журналистите“, в полза на ищеца-наемодател, които имот е предоставен за
временно и възмездно ползване въз основа на сключен договор за наем от
03.04.2018 г.
В
исковата молба се твърди, че за
процесния имот на 03.04.2018 г. бил сключен наемен договор между страните, като
по смисъла на същия на наемателя се предоставя за временно ползване съвкупност
от обекти изградени в цитирания по горе ПИ, срещу заплащане на уговорена месечна
наемна цена в размер на сумата от 6 000 лв. с вкл. ДДС. Поддържа се, че на
18.04.2018 г. сдружението-наемодател надлежно изпълнило своето договорно
задължение по наемната сделка да предаде в полза на наемателя държането върху
наеманата съвкупност от вещи, за което бил съставен протокол. По време на
действие на създаденото наемно правоотношение се изтъква, че ответното
дружество не изпълнявало регулярно и в предвидените за това срокове основното
си облигационно задължение, а именно да заплаща следващата се наемна цена и
генерирани при експлоатацията на обектите режийни разноски. Подчертава се, че
към момента на упражняване на исковата претенция за опразване на имот наемателя
е натрупал необслужени към наемодателя парични задължения в размер на сумата от
36 173,56 лв. Фактическото изложение на ищеца се обогатява с твърдение, че
поради така допуснатото от ответника виновно отклонение от изпълнение на
основното му задължение за заплащане на наем и консумативи е пристъпено към
разваляне на наемната сделка, чрез отправяне от наемодателя до наемателя на
едностранно волеизявление за разваляне, което е произвело ефекта си считано от
08.03.2019 г. Ищецът се позовава на
това, че не е имало необходимост развалянето да се предхожда от предупреждение
за такава договорна последица и даване на срок за изпълнение по договора,
защото според изрична уговорка между страните възпроизведена в текста на чл.
7.1. от наемния договор същия може да бъде прекратен винаги едностранно от
наемодателя при допусната едномесечна забава от страна на наемателя в плащането
на дължимия наем и консумативи. Допълва се и това, че според чл. 7.3. от
наемното съглашение в тежест на наемателя е възложено задължението в хипотеза
на прекратяване на договора да предаде имота на наемодателя, което действие да
се оформи в протокол. Поддържа се, че ответника – наемател не е изпълнил изцяло
това адресирано до него задължение. Въвежда се и твърдението, че на 14.03.2019
г. охранителите на съвкупността от обекти отдадени под наем, които са били
ангажирани от наемателя с цел охраната им са напуснали, предавайки на домакина
на Международния дом на журналистите в гр. Варна ключовете за КПП на обекта. За
останалите наети обекти се сочи, че са заключени от наемателя и наемодателя не
разполага с достъп до същите. Едновременно с това се подчертава, че наемателя е
изоставил обектите, като достъпът до тях е ограничен, поради това, че са
заключени, а ключовете се намират у наемателя. Предвид това се предявява
претенция за връщане на наетите обекти по реда на чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, а
така също се иска присъждане на сторените от ищеца разноски за провеждания
исков процес.
На 13.06.2019 г. по
делото е постъпил писмен отговор от ответното дружество - „Д.“ ЕООД, с който
предявения за разглеждане иск се оспорва, като се поддържа да е неоснователен.
На първо място се възразява, че ответника в качеството му на наемател по
цитирания в ИМ договор за наем е станал адресат на задължения за заплащане на
наем и на консумативи в размерите твърдени от ищеца. Освен това се въвежда
възражение, че още на 09.12.2018 г. наемодателя е преустановил възможността на
наемателя да ползва наетите вещи, защото е възпрепятствал достъпа до тях, като
ги е запечатал. Това станало, като последица от решение на УС на СНЦ „СЮЖ“ и
било приложено от домакина на Международния дом на журналистите. Възразява се и
по изтъкнатото основание за едностранно прекратяване на договора за наем, което
е ползвано от ищеца, а именно чл. 7.3. от договора, като се посочва, че
предпоставките за упражняване на подобно право изобщо не са съществували към
датата – 01.03.2019 г., тъй като ответника не е бил адресат на задължения за
наемна цена и консумативи, чието просрочване да надвишава един месец. Аргумент
в тази насока ответника черпи и от това, че задължението му да заплаща наем и
консумативи в полза на наемодателя е преустановено с ограничаването на достъпа
до наетите обекти, за което се поддържа да е станало, считано от 09.12.2018 г.
Изразени са и множество резерви по начина на формиране на задълженията за
консумативи, вкл. и че се търсят по-високи суми от реално потребените
количества ел. енергия, а относно ТБО се посочва, че няма яснота относно
нейното разпределение между лицата ползващи части от базата Международния дом на журналистите, тъй като
това се правило и от други различно от ответника субекти. Не било взето предвид
и това, че ТБО се дължи не от началото на 2018 г., а от момент на предаване на
държането на наетите обекти – 18.04.2018 г. И тук трябвало да се отчита
възпрепятстването за ползване на имотите дадени под наем, считано от 09.12.2018
г. Отрича се и възникването в тежест на ответника на задължения за лихви и
неустойки продиктувани от допуснати забави плащането на задълженията за наемни
вноски и консумативни разходи.
Съдът,
след като прецени събраните по делото и относими към спора доказателства и след
като обсъди доводите на страните, приема за установено следното от фактическа
страна:
По делото е представен договор за наем от 03.04.2018 г., сключен между сдружение „С.НА Б.Ж.“, в качеството му на наемодател, и търговско дружество - „Д.“ ООД, в качеството му на наемател, по силата на който, наемодателят се е задължил да предостави на наемателя за временно и възмездно ползване за периода от 02.04.2018 г. до 02.04.2021 г. следните недвижими имоти: а) Хотел „******* – четириетажна сграда, със застроена площ от 742,08 кв.м. и разгърната застроена площ от 32 493,76 кв.м. и 67 на брой хотелски стаи /без пет стаи за гости и членове на СБЖ и стаите на административния блок – които ще се използват от домакина на наемодателя, като заседателната зала, касата и други административни стаи могат да се ползват от наемателя след съгласуване – фоайета, балкон, открита тераса, рецепция и пр., трафопост; б) Ресторант с кухня и прилежащите му складови помещения - хотел „*******, със ЗП 1 068,79 кв.м.; в) Басейн с прилежаща зона; г) Стаи на плаща – 2 броя /“Червен кръст“ и „Спасители“/ със ЗП 32,10 кв.м.; д) Санитарен възел на плажа със ЗП 26,01 кв.м.; е) Кафе – аперитив „Море“ със ЗП 49,50 кв.м., ж) Портал с бариера със ЗП 20 кв.м.; з) заедно с паркова територия с площ от около 40 127 кв.м., които обекти са разположени в ПИ с идентификатор 10135.2573.1139, намиращ се в к.к. „Златни пясъци“ – гр. Варна и представляващи хотелски комплекс „Международен дом на журналистите“. Срещу предоставеното ползване наемателят на свои ред се е задължил да заплаща на наемодателя месечна наемна цена в размер на 6 000 лв., платима по банков път ежемесечно от 1-во до 10-то число на текущия месец. Освен наемната цена, по силата на чл. 5.2. от договора наемателят се е обвързал и за това да заплаща всички консумативни разходи, свързани с наетите имоти за срока на ползването. Съгласно чл. 7.1. от договора е предвидено, че при допусната от страна на наемателя едномесечна забава в плащането на наемната цена или разходите за консумативи, както и при допуснато от негова страна неизпълнение по отношение на всяко друго задължение по договора, сдружението-наемодател може да пристъпи към разваляне на договора без да е необходимо да отправя до наемателя предизвестие с предупреждение за развала.
По делото не е спорно, а и се установява от представения като писмено доказателство по делото приемо-предавателн протокол, изготвен и подписан от представители на всяка от страните, че на 18.04.2018 г. Сдружение „С.НА Б.Ж.“ е изпълнило надлежно задължението си да предаде в полза на „Д.“ ООД фактическата власт върху недвижимите имоти, предмет на договора за наем от 03.04.2018 г.
По делото са приложени издадени от Сдружение „С.НА Б.Ж.“ с получател „Д.“ ООД фактура № 1962/02.01.2019 г. за сумата от 6 000 лв., с посочено основание за издаването ѝ – наем за м. януари 2019 г., и фактура № 1972/02.01.2019 г. за сумата от 6 000 лв. с посочено основание за издаването ѝ – наем за м. февруари 2019 г.
Приобщени към материалите по делото са още фактура № 1910/03.09.2018 г. за сумата от 9 089,54 лв. с посочено основание – префактурирана такса битови отпадъци, фактура № 1915/11.09.2018 г. за сумата от 9 552,60 лв. с посочено основание – префактурирана електроенергия, фактура № 1927/09.10.2018 г. за сумата от 11,57 лв. с посочено основание – префактурирана електроенергия, фактура № 1939/12.11.2018 г. за сумата от 11,36 лв. с посочено основание – префактурирана електроенергия, фактура № 1957/10.12.2018 г. за сумата от 4,90 лв. с посочено основание – префактурирана електроенергия, фактура № 1896/24.08.2018 г. за сумата от 3 459,42 лв. с посочено основание – префактурирана вода, фактура № 1896/24.08.2018 г. за сумата от 3 459,42 лв. с посочено основание – префактурирана вода, фактура № 1918/26.09.2018 г. за сумата от 1 125,50 лв. с посочено основание – префактурирана вода и фактура № 1938/01.11.2018 г. за сумата от 22,32 лв. с посочено основание – префактурирана вода.
Като писмено доказателство по делото е представено извлечени от сметка на ответното дружество в „У.К.Б.“ АД, видно от която за периода от 11.04.2018 г. до 17.08.2018 г. „Д.“ ООД е наредило по сметка на Сдружение „С.НА Б.Ж.“ тринадесет на брой плащания, възлизащи в общ размер на сумата от 44 164,10 лв.
По делото се представени десет на брой платежни нареждания за извършени от ответното дружество в периода от 26.09.2018 г. до 01.02.2019 г. банкови преводи по сметка на сдружение „С.НА Б.Ж.“, възлизащи в общ размер на сумата от 30 450,67 лв. Като основание за извършеното плащане в седем от платежните нареждания е посочено „плащания по договор“, а в останалите три платежни документа основанието за извършените плащания е назовано както следва: в платежно нареждане от 26.09.2018 г. за сумата от 3000 лв. като основание е посочено „частично плащане на наем за „Междунареден дом на журналистите“ за м. 09.2018 г.“, в платежно нареждане от 16.10.2018 г. за сумата от 3 000 лв. като основание е посочено „доплащане на наем за „Междунареден дом на журналистите“ за м. 09.2018 г.“, а в платежно нареждане от 01.02.2019 г. за сумата от 1 500 лв. е посочено „плащане на наем за м. 01.2019 г. за „Междунареден дом на журналистите“. Представено е също така платежно нареждане от 25.09.2018 г. за сумата от 7 000 лв. с посочено в него основание за извършеното плащане – „префактуриране на ток за „Междунареден дом на журналистите“ за м. 08 и м. 09.2018 г.“.
Сред доказателствата фигурира и писмена разпечатка от електронна кореспонденция водена между страните, видно от която на 01.03.2019 г. Сдружение „С.НА Б.Ж.“ е отправило до наемателя - „Д.“ ООД предупреждение, че поради допуснато от негова страна неизпълнение на задължението за заплащане на парични задължение по договора за наем, възлизащи в общ размер на сумата от 36 173,56 лв., от които 10 500 лв. – наем за м. януари и м. февруари 2019 г., и 25 673,56 лв. – разходи за консумативи, договорът ще се счита развален ако задълженията не бъдат изпълнени в пълния им размер до 07.03.2019 г.
Съгласно приемо-предавателен
протокол, изготвен на 14.03.2019 г. и подписан между Р.Ф., Т.Т.и Л.В., в
качеството им на пазачи на хотелски комплекс „Международен дом на журналистите“,
ангажирани от „Д.“ ООД, от една страна, и Г.Д., в качеството ѝ на домакин
на „Международен дом на журналистите“, от друга, на домакина на „Международен
дом на журналистите“ е предадена фактическата власт върху
контролно-пропусквателния пункт и бариерата на хотелския комплекс, както и върху
два броя ключове за контролно-пропусквателния пункт, един брой ключ за хотела и
един брой ключ за трафопоста.
Част от доказателствата
са и събраните гласни доказателства посредством извършен разпит на свидетелката
Г.Д.. Тя пояснява, че от 01.06.2012 г. работи в Международния дом на
журналистите в гр. Варна по трудово правоотношение със сдружението. Посочва, че
ответното дружество било наемател на Международния дом на журналистите в гр.
Варна от началното на м. април 2018 г. Впоследствие наемното отношение било
преустановено, като последните служители на „Д.“ ООД напуснали дома на
14.03.2019 г., и това били лицата, ангажирани от дружеството с охраната на
обекта. Свидетелката заявява, че при напускане на обекта служителите на
ответното дружество ѝ предали единствено ключа за хотела, но не и тези за
останалите помещения – ресторант, басейн и складове, като впоследствие с тях не
могъл да бъде установен контакт, поради това, че не отговаряли на обажданията
на свидетелката. Добавя това, че от 01.05.2019 г. всички помещения, които са
били отдадени под наем на ответното дружество, се ползват от нов наемател.
Свидетелката твърди, че едва в края на м. април 2019 г., след като успяла да
установи контакт с управителката отговаряща за охранителите изпълнявали
възложената работа от ответника, се осведомила за това, къде се намират останалите
ключове от помещенията в комплекса. Свидетелката имала достъп до сейфа, където
ѝ било съобщено, че се намират ключовете, и след извършването на опис
същите били предадени на новия наемател.
Други относими
доказателства по делото не са събрани.
При
така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна
следното:
Предявен за
разглеждане от сдружение „С.НА Б.Ж.“ е осъдителен иск при квалификацията на чл.
233, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД за предаване с оглед настъпилото прекратяване на
наемното правоотношение на фактическата власт върху отдадените под наем на „Д.“
ООД недвижими имоти съставляващи както следва: а) Хотел „******* – четириетажна
сграда, със застроена площ от 742,08 кв.м. и разгърната застроена площ от 32
493,76 кв.м. и 67 на брой хотелски стаи /без пет стаи за гости и членове на СБЖ
и стаите на административния блок –които ще се използват от домакина на
наемодателя, като заседателната зала, касата и други административни стаи могат
да се ползват от наемателя след съгласуване/, фоайета, балкон, открита тераса,
рецепция и пр., трафопост; б) Ресторант с кухня и прилежащите му складови
помещения - хотел „*******, със ЗП 1 068,79 кв.м.; в) Басейн с прилежаща зона;
г) Стаи на плаща – 2 броя /“Червен кръст“ и „Спасители“/ със ЗП 32,10 кв.м.; д)
Санитарен възел на плажа със ЗП 26,01 кв.м.; е) Кафе – аперитив „Море“ със ЗП
49,50 кв.м., ж) Портал с бариера със ЗП 20 кв.м.; з) заедно с паркова територия
с площ от около 40 127 кв.м., които обекти са разположени в ПИ с идентификатор
10135.2573.1139, намиращ се в к.к. „Златни пясъци“ – гр. Варна и представляващ
хотелски комплекс „Международен дом на журналистите“.
Основателността на
предявената за разглеждане на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД претенция
за предаване на фактическата власт върху процесните недвижими имоти се обуславя
от следните предпоставки: 1) възникнало между страните наемно правоотношение за
ползването на процесните недвижими имоти, 2) допуснато от страна на наемателя
неизълнение на някое от задълженията му, произтичащи от договора, в резултат на
което за наемодателя да е възникнало правото да развали договора, 3)
упражняване на правото на наемодателя на едностранно прекратяване на договора
за наем посредством развалянето му. При осъществяване на горните предпоставки,
обуславящи възникването на претенцията на наемодателя за връщане на
предоставените за временно ползване недвижими имоти, в тежест на наемателя е да
установи, че фактическата власт на наемодателя върху тях е била възстановена.
По делото не е
спорно, а и се установява от представения като писмено доказателство по делото /валиден
договор за наем от 03.04.2018 г./, че между страните по делото е възникнало
наемно правоотношение, по силата на което сдружение „С.НА Б.Ж.“ се е задължило
по отношение на „Д.“ ООД да му предостави за периода от 02.04.2018 г. до
02.04.2021 г. ползването на седем на брой недвижими имота, подробно описани в
договора, разположени в поземлен имот с идентификатор с идентификатор
10135.2573.1139, находящ се в к. к. „Златни пясъци“ – гр. Варна, общо
съставляващи хотелски комплекс „Международен дом на журналистите“, като срещу
така отстъпеното му ползване ответното дружество се е задължило да заплаща на
наемодателя месечна наемна цена в размер на сумата от 6 000 лв., платима ежемесечно
от 1-во до 10-то число на текущия месец, както и всички консумативни разходи,
свързани с наетите имоти за срока на ползването, а при прекратяване на договора
да предаде имотите обратно на наемодателя. Между страните не е спорно, а и се
установява от представения като писмено доказателство по делото приемо-предавателен
протокол от 18.04.2018 г., че сдружение „С.НА Б.Ж.“ е предало на „Д.“ ООД
фактическата власт върху недвижимите имоти, хотелски комплекс „Международен дом
на журналистите“, с което е изпълнило задължението си да предаде на наемателя
вещите, предмет на договора за наем.
Спорен на първо
място по делото е въпросът относно съществуването факта на прекратяването на породилото
се между страните наемно правоотношение, като предпоставка за възникване на задължението
на наемателя за обратното връщане на предоставените му за временно ползване
недвижими имоти, предвид въведеното с оглед твърденията на ищеца основание за
това, а именно – упражнено от негова страна, в качеството му на наемател, право
на едностранно прекратяване на наемното правоотношение посредством разваляне на
договора за наем, по причина на допуснато от наемателя неизпълнение на
задълженията му за заплащане на наемната цена и разноските за консумативи.
Касателно
прекратяването на наемното правоотношение при условията на заявеното от ищеца
основание сдружение „С.НА Б.Ж.“ се позовава на допуснато от наемателя
неизпълнение на задълженията му за заплащане на дължимата наемна цена за м.
януари 2019 г. – частично, за сумата от 4 500 лв., и за м. февруари 2019
г. – изцяло за сумата от 6 000 лв., както и на задълженията му за заплащане на
разноски за консумативи, както следва: сумата от 3 459,42 лв. – вода за
периода от 17.07.2018 г. до 23.08.2018 г. съгласно фактура № 1896/24.08.2018
г., сумата от 1 125,50 лв. – вода за периода от 23.08.2018 г. до
25.09.2018 г. съгласно фактура № 1918/26.09.2018 г., сумата от 20,73 лв. – вода
за периода от 25.09.2018 г. до 18.10.2018 г. съгласно фактура № 1938/01.11.2018
г., сумата от 399,82 лв. – потребена електроенергия за периода от 01.08.2018 г.
до 30.09.2018 г. съгласно фактура № 1915/11/09.2018 г., сумата от 11,33 лв. –
потребена електроенергия за периода от 01.09.2018 г. до 30.09.2018 г. съгласно
фактура № 1927/09.10.2018 г., сумата от 11,36 лв. – потребена електроенергия за
периода от 01.10.2018 г. до 31.10.2018 г. съгласно фактура № 1939/12/11/2018
г., сумата от 4,90 лв. – потребена електроенергия за периода от 01.11.2018 г.
до 30.11.2018 г. съгласно фактура № 1957/10.12.2018 г. и сумата от
7 789,54 лв. – такса битови отпадъци за периода от 18.04.2018 г. до
01.03.2019 г. От събраните по делото писмени доказателства, в това число
договор за наем от 03.04.2018 г., личи конкретно уговорена месечна наемна цена
в размер на сумата от 6 000 лв., а от приложените фактури от доставчиците
на комунални услуги, издадени към сдружение „С.НА Б.Ж.“, префактурирани от
последното към „Д.“ ООД, се установява, че в тежест на наемателя действително
са възнинали задължения към сдружението-наемодател за заплащане на наемна цена
и възстановяване на извършени консумативни разходи в заявените размери. Ангажираните
от страна на ответното дружество писмени доказателства по делото, в това число
платежни нареждания и писмени извлечения от банкова сметка *** „У.К.Б.“ АД,
свидетелстват за извършени погасявания
на задължения на наемателя за заплащане на наемна цена и комунални услуги,
предхождащи задълженията, на чието неизпълнение се позовава наемодателя.
Последното от извършените от наемателя плащания на задълженията му за покриване
на наемната цена по договора е извършено на 01.02.2019 г., като същото възлиза
в размер на сумата от 1 500 лв., като то покрива частично задължението за наемна цена по договора за м.
01.2019 г. Не се констатират извършени
след тази дата плащания по договора за наем, с оглед на което у решаващия
състав се формира заключение, че наемателят е допуснал неизпълнение на
задълженията си за заплащане на наемна цена за м. януари 2019 г. – частично, за
сумата от 4 500 лв., и за м. февруари 2019 г. – изцяло за сумата от 6 000 лв..
Извън това наемателят е допуснал неизпълнение и на задълженията му за заплащане
на консумативни разноски генерирани за ползването на наетите имоти, възлизащи в
общ размер на сумата от 12 822,60 лв.
Предвид изложените
съображения относно допуснатото от наемателя неизпълнение на задълженията му по
процесния договор за наем, съдът намира, че в полза на наемодателя без съмнение
се е породило преобразуващото право на едностранно прекратяване на договора
посредством развалянето му, което същият е упражнил надлежно с писмено уведомление,
изпратено по електронната поща на наемателя на 01.03.2019 г. и получено от
последния. Със същото от Сдружение „С.НА Б.Ж.“ до „Д.“ ООД е отправено
предупреждение, че поради допуснато от наемателя неизпълнение на парични задължения
създадени от договора за наем, то същия ще се счита развален ако задълженията
не бъдат изпълнени към кредитора в пълния им размер до 07.03.2019 г. От
ответното дружество не се твърди, съответно и по делото не се установява, в
рамките на предоставения на длъжника с предизвестието допълнителен срок за
изпълнение ответника да е предприел поведение насочени към погасяване на
задълженията му за заплащане на наемни вноски и консумативни по договора за наем. Предвид това подложеното
на съдебен анализ наемно правоотношение, възникнало по силата сключения между
страните договор за наем от 03.04.2018 г. трябва да се смята за валидно
прекратено, като последица от надлежно упражнено право на разваляне от
наемодателя, което на основание чл. 88, ал. 1, изр. 1-во, предл. 2-ро ЗЗД е настъпило
занапред, считано от 08.03.2019 г.
Развалянето на
договора е създало за ответника още едно облигационно задължение, което
произтича пряко от нормата на чл. 233, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД, а именно да върне
наемодателя държането върху предоставените му по силата на договорна връзка за
временно ползване недвижимите имоти. Изпълнението на процесното
задължение на наемателя, възникнало с прекратяване на правото му да си служи с
предоставените му за ползване недвижими имоти, не се изчерпва с преустановяване на ползването му от страна на
длъжника. За да се смятат имотите за успешно върнати в държане на наемодателя е
необходимо на същия да бъде възстановена фактическата власт върху тях.
Доколкото в процесния случай се касае до задължение за предаване на фактическа
власт върху недвижими имоти, то същото по смисъла на чл. 233, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД се счита за изпълнено след като на наемодателя бъдат предадени ключовете,
осигуряващи достъп до всеки от тях.
В конкретния случай
по делото се установява, че на 14.03.2019 г. служители на ответното дружество,
ангажирани от последното с охраната на „Междунареден дом на журналистите“, са предоставили
на Г.Д., домакин на „Международен дом на журналистите“, и служител на сдружение
„С.НА Б.Ж.“, фактическата власт върху контролно-пропусквателния пункт и
бариерата на хотелския комплекс, както и са ѝ предали два броя ключове за
контролно-пропусквателния пункт, един брой ключ за хотела и един брой ключ за
трафопоста. От показанията на Г.Д., събрани от съда посредством извършения
ѝ разпит като свидетел по делото, се установява, че същата е установила
фактическа власт върху останалите ключове за помещенията от хотелския комплекс
едва в края на м. април 2019 г., след като успяла да установи контакт с ръководителя
на охраната, която е била ползвана от ответника в наетите имоти, и се
осведомила за това, къде се намират ключовете. С установяването на фактическа
власт върху пълния набор от ключовете за предоставените под наем недвижими
имоти и намиращите се в тях помещения от страна на ангажирания с грижата за
комплекса служител на сдружение „С.НА Б.Ж.“ съдът намира за изпълнено
задължението на наемателя да върне на наемодателя предоставените му за временно
ползване недвижими имоти към края на м. април 2019 г. Дори и да се приеме, че
от наемателя не е била спазена изричната процедура уредена в договора за
връщане на фактическата власт върху имотите предмет на наемане, а именно
съставянето на протокол за предаване, то това не означава, че облигационния
резултат от връщането на държането не е бил постигнат. Напротив този резултат е
налице, което се потвърждава от събраните по делото данни, че имотите са били
повторно отдадени под наем от ищеца за сезон 2019 г. на трето неучастващо по
делото лице, което е получило държането върху тях, именно от ищеца. Това също
потвърждава факта, че наемодателя е възстановил държането върху имотите, които
е отдал под наем на ответника. Несъблюдаването от длъжника на установената
договорна процедура за връщане на наетите вещи е нарушение на договорните
клаузи, което обаче не рефлектира върху ответника по начин, че спрямо него да
се смята за съществуващо и изпълнимо задължението по чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, след датата - 01.05.2019 г.
С оглед на
изложеното и предвид установеното по делото изпълнение на възникналото в тежест
на ответното дружество задължение да върне на ищеца предоставените му за
временно ползване по силата на договора за наем от 03.04.2018 г. недвижимите
имоти предявеният осъдителен иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
С оглед крайния
изход на разглеждания спор, доколкото предявената за разглеждане осъдителна
искова претенция е отхвърлена, но поради изпълнението ѝ след датата на
образуване на исковото производство, съдът намира, че ответното дружество е
дало повод за образуване на производството, с оглед на което разноските следва
да бъдат възложени в негова тежест. Общият размер на установените като
извършени от ищеца разноски възлиза на сумата от 6 108 лв., от които
2 880 лв. – държавна такса, и 3 228 лв. – адвокатско възнаграждение.
Всички те следва да се възмездят от ответника - „Д.“ ООД.
Така мотивиран Софийски градски съд
Р Е Ш И
:
ОТХВЪРЛЯ предявения от СНЦ „С.НА Б.Ж.“,
ЕИК ********със седалище и адрес на управление – гр. София, р-н „Средец“, ул. „********срещу
„Д.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление *** иск с правна
квалификация чл. 233, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД за връщане от ответната страна
държането върху наетата вещ : а) Хотел „******* – четириетажна сграда, със
застроена площ от 742,08 кв.м. и разгърната застроена площ от 32 493,76 кв.м. и
67 на брой хотелски стаи /без пет стаи за гости и членове на СБЖ и стаите на
административния блок –които ще се използват от домакина на наемодателя, като
заседателната зала, касата и други административни стаи могат да се ползват от
наемателя след съгласуване/, фоайета, балкон, открита тераса, рецепция и пр.,
трафопост; б) Ресторант с кухня и прилежащите му складови помещения - хотел „*******,
със ЗП 1 068,79 кв.м.; в) Басейн с прилежаща зона; г) Стаи на плаща – 2 броя
/“Червен кръст“ и „Спасители“/ със ЗП 32,10 кв.м.; д) Санитарен възел на плажа
със ЗП 26,01 кв.м.; е) Кафе – аперитив „Море“ със ЗП 49,50 кв.м., ж) Портал с
бариера със ЗП 20 кв.м.; з) заедно с паркова територия с площ от около 40 127
кв.м., които обекти са разположени в ПИ с идентификатор 10135.2573.1139,
намиращ се в к.к. „Златни пясъци“ – гр. Варна и представляващ хотелски комплекс
„Международен дом на журналистите“, в полза на ищеца-наемодател, който имот е
предоставен за временно и възмездно ползване въз основа на сключен договор за
наем от 03.04.2018 г.
ОСЪЖДА „Д.“ ЕООД, ЕИК ********, със
седалище и адрес на управление ***, да заплати на СНЦ „С.НА Б.Ж.“, ЕИК ********със
седалище и адрес на управление – гр. София, р-н „Средец“, ул. „********на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата в
размер на 6 108,00 лв., представляваща направени разноски по делото пред настоящата
съдебна инстанция.
Решението
подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
СЪДИЯ :