№ 86
гр. Карнобат, 03.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – КАРНОБАТ, VII СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Мариела Ан. И.ова
при участието на секретаря Дарина Б. Енева
като разгледа докладваното от Мариела Ан. И.ова Гражданско дело №
20232130100793 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по повод искова молба от
„Емона пейпър“ ЕООД с ЕИК **** със седалище и адрес на управление гр.
**** срещу Ж. Д. Д., ЕГН ********** от гр. ****, с която е направено искане
да се обяви за окончателен сключеният на 12.03.2013г. предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, собствен на ответника,
представляващ терен с площ от 400 кв.м. ид.ч. от УПИ V „за автомивка и
автосервиз“ в кв. 17 по плана на гр. Карнобат за Промишлена зона „Север", с
площ на целия имот от 1 400 кв.м., и при граници на целия парцел: изток -
УПИ IV и УПИ I, запад - УПИ III, север - улица, юг - УПИ II, с правото на
купувача да ползва реално тези идеални части в североизточната част на
урегулирания поземлен имот, с лице към улицата от 16 м и дълбочина от 25
м, измерени от източната регулационна линия, представляваща граница с
УПИ IV в кв. 17, със следните граници на реалното ползване: изток - УПИ IV
„Цех за разфасовка на санит. хиг. хартия", запад - част от УПИ V „за
автомивка и автосервиз", север - улица, юг - УПИ II „За бензиностанция".
Заявена е претенция за разноски.
В с.з. исковата молба се поддържа.
В срока за отговор ответникът е депозирал писмен отговор, с който
1
прави изявление за разваляне на процесния договор от 12.03.2013г. на
основание чл.8 във връзка с чл.1, ал.2 от същия договор, поради това, че
ищецът не е платил продажната цена до 12.03.2015 г., нито е изразил
готовност за плащане на цената, включително и на разноските по изменение
на регулационния план. Твърди, че предмет на предварителния договор е
реално обособен терен с площ и граници като УПИ, а не ид.ч. от него, като
окончателният договор и предварителния такъв следва да имат за предмет
един и същ имот. Също така прави и възражение за погасяване по давност на
предявения иск. Заявена е претенция за разноски.
В с.з. се поддържат направените възражения.
Карнобатският районен съд, като взе предвид искането на
молителя, събрания по делото доказателствен материал и като съобрази
закона, намира за установено от фактическа страна следното.
На 12.03.2013г. „Емона пейпър“ ЕООД-в качеството си на купувач,
сключва с ответника Ж. Д., в качеството му на продавач, предварителен
договор за покупко-продажба на собствения на продавача недвижим имот,
описан като: Терен с площ от 400 кв.м, празен, незастроен, който заема
североизточната част от УПИ V „терен на КОО" в кв. 17 по плана на гр.
Карнобат за Промишлена зона „Север", при граници на продаваната част:
изток - УПИ IV „Цех за разфасоване на санит. хиг. хартия", запад - част от
УПИ V „терен на КОО", север - улица, юг - УПИ II „За бензиностанция", и
при граници на целия парцел: изток - УПИ IV и УПИ I, запад - УПИ III, север
- улица, юг - УПИ II. Уточнено е в договора, че продаваната част от
поземления имот има лице към улицата от 16 м и дълбочина от 25 м,
измерени от източната регулационна линия, представляваща граница с УПИ
IV в кв. 17.
В чл. 1 от предварителния договор е уговорена цена за въпросните 400
кв.м в размер на 9000 лв., която сума продавача се съгласява да получи в срок
до две години от подписване на настоящия договор или до 12 март 2015
година.
В чл. 3 от предварителния договор страните се задължават да изработят
проект за изменение на УПИ № V кв.17 по начин от същия да се образуват
два нови урегулирани поземлени имоти с възможност и за ключово
застрояване. Предвидено е задължение на продавача да подаде искане за
2
изменение на поземления имот веднага след като купувачът заяви готовност
да извърши плащане на продажната цена. Изменението на плана е уговорено
за сметка на двете страни по сделката, които ще си поделят по равно
разноските за проектиране и одобрение. Страните по договора се задължават
да извършат всички необходими действия за частично изменение на плана за
регулация с оглед създаване на реални условия за придобИ.е на закупения
терен от купувача чрез правна сделка.
Изменението на плана за регулация е предвидено да бъде съобразено с
означения, направени от страните върху копие от скица изх.№
374/30.05.2009г. презаверена на 11.03.2013 г. от Община Карнобат, която се
подписва от тях и представлява нераздел на част от договора.
В чл.4 от договора продавачът се задължава да прехвърли на купувача
правото на собственост върху имота с нотариален акт до 30 работни дни от
деня, в който влезе в сила изменението на плана за регулация и застрояване,
уговорено а чл. 3 от договора. Купувачът се задължава в деня на сделката да
подпише нотариално заверено съгласие в полза на продавача за строеж на
сгради в поземления му имот на границата със закупения от купувача имот.
Ако не стори това, продавачът има право да откаже сключването на
окончателен договор, без да дължи каквото и да е обезщетение.
В чл.8. е уговорено правото на продавача да развали договора в случай,
че купувачът не заяви желание за плащане на уговорената продажна цена в
рамките на 2-годишен срок, т.е. до 12.03.2015 година, както и когато не
изплати продажната цена на имота при сключване на окончателния договор.
При така установена фактическа обстановка съдът прави следните
правни изводи:
Предявеният иск с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД е неоснователен и
следва да бъде отхвърлен по следните съображения:
Както се посочи и по-горе в чл. 8. от договора страните са предвидили
правото на продавача да развали договора в случай, че купувачът не заяви
желание за плащане на уговорената продажна цена в рамките на 2-годишен
срок или до 12.03.2015 година.
По делото не са събрани доказателства, че в този срок купувачът е
заявил желание и готовност да заплати цената по сделката.
Според чл. 87,ал.1 ЗЗД когато длъжникът по един двустранен договор
3
не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря,
кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок
за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята
договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено,
когато договорът е сключен в писмена форма.
В ал. 2 на с.р. е посочено, че кредиторът може да заяви на длъжника, че
разваля договора и без да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно
изцяло или отчасти, ако поради забава на длъжника то е станало безполезно
или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното
време.
В срока за отговор на исковата молба ответникът- продавачът, е
направил изявление за разваляне на сключения предварителен договор
именно поради неизпълнението на купувача-ищец, в предвидения срок.
Безспорно изявлението за разваляне на предварителния договор е отправено в
писмена форма, доколкото същото се съдържа в отговора на исковата молба и
е достигнало до своя адресат, тъй като съдът е разпоредил връчване на
отговора на насрещната страна.
Съдът намира, че доколкото в предварителния договор страните са
посочили изричен краен срок, в който купувачът да заяви желание за
заплащане на уговорената продажна цена и той е изтекъл, то продавачът
може да развали договора в условията на чл. 87,ал. 2 ЗЗД и без да дава
подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока
ще смята договора за развален.
По изложените съображения съдът намира, че ответникът е развалил
сключения между страните предварителен договор и същият не може да бъде
обявен от съда за окончателен.
Следва да се посочи, че съгласно чл. 87, ал.5 ЗЗД правото да се разваля
договорът се погасява с петгодишна давност. Този срок е започнал да тече на
13.03.2015г. и е изтекъл на 13.03.2020г., но насрещната страна не е направила
възражение за погасяване на правото по давност, поради което съдът следва
да зачете направеното волеизявление.
Независимо от горните съображения и за пълнота на съдебния акт
съдът намира, че в случая е налице и друго основание за отхвърляне на иска
за обявяване на предварителния договор за окончателен, тъй като ищецът не
4
разполага с изискуемо право, което да бъде годен обект за защита.
Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е конститутивен и правото за неговото
предявяване се поражда с настъпване (изтичането) на срока, в който е
следвало да се сключи окончателният договор, а когато не е уговорен срок,
правото на иск се поражда от момента на сключване на договора.
По същия начин чл. 114 ЗЗД свързва началото на давностния срок с
изискуемост на вземането, когато вземането е правото да се иска сключване
на окончателен договор на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, то произтича от
сключен между страните предварителен договор с определени от закона - чл.
19, ал. 2 и ал. 1 ЗЗД съдържание и форма, следователно от написаните в
договора уговорки зависи моментът, в който задължението трябва да бъде
изпълнено, когато е уговорен срок - то правото възниква с настъпването или
изтичането на срока и съгласно чл. 114 ЗЗД от този момент започва да тече
погасителна давност, когато не е уговорен срок, то всяка една от страните
може да упражни правото си по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от момента на сключването
на предварителния договор и следователно съгласно чл. 114 ЗЗД от този
момент - на сключването на предварителния договор започва да тече
погасителна давност –в този смисъл и Решение № 40 от 23.04.2020 г. на ВКС
по т. д. № 2110/2019 г., II т. о.,Решение № 72 от 6.03.2012 г. на ВКС по гр. д.
№ 443/2011 г., IV г. о., ГК, Решение № 204/08.05.2006 г. по гр. д. № 1196/2005
г., на ВКС, II г. о Решение от 28.09.2011 г. по гр. д. № 1055/2010 г. на ВКС, III
г. о
В чл.4 от договора страните са договорили, че продавачът се задължава
да прехвърли на купувача правото на собственост върху имота с нотариален
акт до 30 (тридесет) работни дни от деня, в който влезе в сила изменението на
плана за регулация и застрояване, уговорено в чл. 3 от договора.
В случая страните не са предприели действия за изменението на плана
за регулация и застрояване на град Карнобат, няма издадена заповед на трето
по договора лице-кмета на Община Карнобат, за изменение на плана, поради
което и предвидения в чл. 4. срок от 30 работни дни, в който ответникът
следва да прехвърли собствеността върху имота изобщо не е започвал да тече.
По изложените съображения съдът намира, че възражението за
настъпила погасителна давност за предявяване на иска е неоснователно,
доколкото давност също не е започвала да тече.
5
Но доколкото и за продавача не е започвал да тече срок за прехвърляне
на имота, предмет на предварителния договор, то и вземането /правото да се
иска сключване на окончателен договор на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД/ на
купувача също не е изискуемо, което също обуславя неоснователност на иска.
При този изход от спора ищецът няма право на разноски, но дължи и
сторените от ответника такива в размер на 3000лв.-адвокатско
възнаграждение.
Мотивиран от горното съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Емона пейпър“ ЕООД с ЕИК **** със
седалище и адрес на управление гр. **** против Ж. Д. Д. с ЕГН **********
от гр. **** иск с правно основание чл. 19,ал.3 ЗЗД да се обяви за
окончателен сключения на 12.03.2013г. предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, собствен на ответника, представляващ терен с
площ от 400 кв.м ид.ч. от УПИ V „за автомивка и автосервиз“ в кв. 17 по
плана на гр. Карнобат за Промишлена зона „Север", с площ на целия имот от
1 400 кв.м., и при граници на целия парцел: изток - УПИ IV и УПИ I, запад -
УПИ III, север - улица, юг - УПИ II, с правото на купувача да ползва реално
тези идеални части в североизточната част на урегулирания поземлен имот, с
лице към улицата от 16 м и дълбочина от 25 м, измерени от източната
регулационна линия, представляваща граница с УПИ IV в кв. 17, със следните
граници на реалното ползване: изток - УПИ IV „Цех за разфасовка на санит.
хиг. хартия", запад - част от УПИ V „за автомивка и автосервиз", север -
улица, юг - УПИ II „За бензиностанция".
ОСЪЖДА „Емона пейпър“ ЕООД с ЕИК **** със седалище и адрес на
управление гр. **** да заплати на Ж. Д. Д. с ЕГН ********** от гр. ****
сумата от 3000лв. съдебно-деловодни разноски.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ претенцията на „Емона пейпър“ ЕООД с
ЕИК **** със седалище и адрес на управление гр. **** за присъждане на
съдебно-деловодните разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд Бургас в
двуседмичен срок от връчването му.
6
Съдия при Районен съд – Карнобат: _______________________
7