РЕШЕНИЕ
гр.Кърджали,
14.02.2020г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Кърджалийският районен съд в публичното заседание на четиринадесети
януари две хиляди и двадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Невена Калинова
при
участието на секретаря Анелия Янчева разгледа
докладваното от съдията гр. дело N 855 по описа за 2019г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Делото е образувано по искова
молба на А.Х.Ш. срещу Х.Ш.Х. и Д.Д.,***, по предявени искове по чл.108 от ЗС, за
принадлежащо на ищеца на основание договор за продажба от 14.08.2002г. право на
собственост на приземния етаж от северната половина на едноетажна жилищна
сграда, находяща се в поземлен имот с идентификатор 40909.127.276 по КККР на гр.Кърджали.Исковете
ищецът основава на придобиването по
договор за продажба от 2002г. на 1/4 идеална част от поземлен имот
40909.127.276, целия с площ 668 кв.м. по скица и 524 кв.м. по нотариален акт от
1975 кв.м., ведно с първия етаж от северната половина на построената в поземления
имот едноетажна жилищна сграда/къща/, който етаж е със застроена площ 84.70
кв.м. и е самостоятелен обект, състоящ се от стълбище, коридор, баня с
тоалетна, хол, кухненски бокс с трапезария, спалня/родители/, спалня/деца/,
тераса, с принадлежност приземен етаж, който не е обособен като самостоятелен
обект. С иска се заявява спор за материално право на собственост на приземния
етаж, който не е самостоятелен обект и обслужва първия етаж от сградата, и
причина за спора е снабдяването на ответника Х.Ш.Х. с нотариален акт от 21.12.2017г. за
собственост по давностно владение на приземния етаж с идентификатор, идентичен
на имота на ищеца-40909.127.276.1.1, който етаж този ответник продава на втория
ответник на 11.05.2018г., ведно с 1/4 идеална част от поземлен имот
40909.127.276.Ищецът твърди,
че имотът е бивша собственост на родителите му и
ползва същия от 2002г. и досега като свой.Оспорва да е налице възможност за
приземния етаж да са налице условията за придобиването на собствеността му по давностно владение, както и за
прехвърлянето му като годен обект на сделка, поради това, че същият не е
самостоятелен обект на право на собственост, а неразделна част на притежавания
от него имот в сграда в посочения поземлен имот.Ищецът претендира спрямо ответниците да се
установи правото му на собственост на приземен етаж,
пригоден за живеене, със застроена площ 68.67 кв.м., състоящ се от вход от
север, коридор, две стаи, кухня, баня с тоалетна, салон, самостоятелно мокро
помещение-склад с входно предверие от изток, представляващ неразделна
част/принадлежност/ на северната половина на масивна жилищна сграда-близнак с
вертикално делене, с висок призем, пригоден за живеене, с идентификатор на
самостоятелен обект N 40909.127.276.1.1, представляващ жилище-първи
етаж със застроена площ 84.70 кв.м., при граници: юг-самостоятелен обект с
идентификатор 40909.127.276.1.2, находящ се в поземлен имот с идентификатор N 40909.127.276 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр.Кърджали, одобрени със заповед РД-18-66/18.10.2006г., на основание договора за
продажба от 2002г., да се осъдят ответниците да му предадат владението на този етаж, и да се отменят
издадения в полза на първия ответник нотариален акт за собственост по давностно
владение и нотариалния акт по продажба между двамата ответници. В съдебно заседание ищецът лично и с адвокат пълномощник поддържа исковете
и изрично конкретизира, че търсената защита е по искове по чл.108 от ЗС и само
относно процесния приземен етаж, представляващ принадлежност към собствения му
първи жилищен етаж.
В срока по чл.131 от ГПК ответниците с общ отговор оспорват исковете и възразяват, че приземният етаж представлява самостоятелен
обект за живеене, тъй като е пригоден за живеене още от самото му съществуване
и в същия първият ответник живее от 1975г., когато е закупил от баща си 1/2 идеална част от дворното място, ведно със северната
половина от построената в него през 1961г. едноетажна къща с вертикално делене,
съдържаща две самостоятелни жилища, на призема и на първия етаж. Твърди се, че
от 1975г. и досега първият ответник живее в приземния етаж, първоначално и със
съпругата си Ф., а впоследствие и с внучката Д. – вторият ответник, като се излагат причините, чисто житейски,
за това.През 2002г. първият ответник заедно със съпругата си Ф. Х. взема
решение да разпредели собствеността на притежаваните от тях две жилища на
първия етаж и на приземния етаж, като собствеността на първия етаж заедно с 1/4
идеална част от поземления имот прехвърля на ищеца, а по-късно по решение на
първия ответник собствеността на приземния етаж и останалата 1/4 идеална част
от дворното място прехвърля на втория ответник, негова внучка. По отношение на
твърдението на ищеца, че по доказателствени актове за собственост на
ответниците, приземният етаж е вписан с идентификатор, идентичен на този на
притежавания от него обект, ответниците
признават същото и сочат, че по техните нотариални актове за
собственост е допусната техническа грешка в идентификатора на жилището,
годината на изграждане на жилищната сграда и техническото описание на жилището в
призема, поправена с нотариални актове за поправка, посочени
в отговора на исковата молба.При възражение, че спорният приземен етаж
представлява самостоятелно жилище, отговарящо на изискванията на чл.40 от ЗУТ и
пар. 5, т.30 от ДР на ЗУТ, ответниците претендират иска да се отхвърли, а при
условията на евентуалност се заявява възражение за
право на задържане до заплащане на необходимите и полезни разноски, направени
от първия ответник за поддържане и подобряване на приземния етаж, както и възражение за придобиване по давност на приземния
етаж от първия ответник по владение, осъществявано
от 1975г. до 2017г. В съдебно заседание ответниците лично и с адвокат пълномощник поддържат
възраженията срещу исковете, претендират за отхвърлянето им, а при условията на
евентуалност за уважаване на възражението за право на задържане на процесния
недвижим имот до заплащане на направени полезни и необходими разноски.
Районният съд като прецени събраните по
делото доказателства и доводите на страните, приема за установено следното:
Предявените от ищеца спрямо всеки един от
ответниците искове са
по чл.108 от ЗС, за установяване на право на собственост и предаване на владението на приземен етаж като принадлежност на северната половина на едноетажна жилищна сграда, находяща се в
поземлен имот с идентификатор 409.09.127.276 по КККР на Кърджали, при твърдение, че този етаж е
принадлежност на придобития от ищеца първи етаж с договор за нотариална продажба
от 14.08.2002г.
В доказателствена тежест на ищеца е разпределено да установи, че спорният обект е принадлежност на северната
половина от едноетажна жилищна сграда, находяща се в
поземлен имот с идентификатор 409.09.127.276 по КККР на Кърджали, и тази принадлежност
е негова собственост, наред с първия етаж от
сградата от 2002г. и досега.В доказателствена тежест на ответниците е разпределено да установят, че спорният обект представлява самостоятелен обект на право
на собственост, който се владее от първия ответник от 1975г. и до 2017г. и
първият ответник извършва в този приземен етаж разноски, които запазват
състоянието му и увеличават стойността му в съответствие със заявеното
възражение за право на задържане на този обект до заплащане на заявените от
ответника разноски.
Налице е правен интерес от предявяване на иск за
собственост, тъй като ищецът твърди, че е собственик на имота по договор за
продажба и процесният имот не е самостоятелен обект, годен да бъде придобит по
давност и съответно да бъде предмет на разпоредителна сделка, а първият
ответник се е снабдил за същия с нотариален акт за собственост по давностно
владение, след което го е продал на втория ответник, като двамата ответници не
оспорват, че живеят в имота, при възражение, че спорният имот е самостоятелен
обект на право на собственост, годен да бъде предмет на владение и на
разпоредителна сделка.
От доказателствата по делото се установява, че с Нотариален
акт за продaжба на недвижим имот с N 599 от 11.04.1975г., том I, дело 902/1975г. на Кърджалийски
районен съдия, Ш. Х. Т. продава на сина си Х. Ш. Х. следния свой недвижим имот:
1/2 идеална част от дворно място от 524 кв.м., представляващо парцел I , кв.9 по плана на квартал
Гледка, заедно със северната половина от построената в него едноетажна къща с
вертикално делене, за сумата 4 000 лв., получена напълно в брой.При така
удостоверената продажба са представени нотариален акт от 1961г. и препис от
съдебна спогодба без дата, които не са налични по делото. С Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот с N 112 от 14.08.2002г., том II, рег. N 4177, дело N 411/2002г. на нотариус N 020 по РНК, Х.Ш.Х. и съпругата му Ф.Е.Х. продават на сина си А.Х.Ш. следния свой
собствен неурегулиран поземлен имот: 1/2 идеална част от 1/2 идеална част от
имот пл.сн. N 3954, кв.65, представляващ дворно място от
514 кв.м., за който е отреден парцел I по плана на квартал Гледка, ведно с
първия етаж от северната половина от построената в него едноетажна къща с
вертикално делене, за сумата 1 950 лв., получена напълно в брой от купувача.С
Нотариален акт за собственост върху недвижим имот, придобит на основание
давностно владение с N 169 от 21.12.2017г., том 7, рег.N 27604, дело N 1308/2017г. на нотариус N 020 по РНК, Х.Ш.Х. е признат за
собственик по давностно владение на приземен етаж, пригоден за живеене,
представляващ самостоятелно жилище от северната половина на масивна жилищна
сграда с висок призем, пригоден за живеене-близнак с вертикално делене, с
идентификатор 40909.127.276.1.1 по КККР на гр.Кърджали от 2006г., находящ се в
гр.Кърджали, ***, изградена с одобрени архитектурно-строителни книжа на
23.09.1965г. и разрешение за строеж в поземлен имот с идентификатор
40909.127.276, със застроена площ 68.67 кв.м., състоящ се от вход от север,
коридор, две стаи, кухня, баня с тоалетна и салон, както и самостоятелно мокро
помещение-склад с входно предверие от изток на сградата, при граници по кадастралната
карта: на същия етаж N 40909.127.126.1.2, под обекта-няма, над обекта жилищен етаж
40909.127.276.1.1.С Нотариален акт за продажба на недвижим имот с N 4 от 11.05.2018г., том 3, рег.N 14635, дело N 376/2018г от на нотариус N 020 по РНК, Х.Ш.Х. продава на Д.Д. следния свой собствен недвижим имот : 1/4
идеална част от поземлен имот с идентификатор 40909.127.276 по КККР на
гр.Кърджали от 2006г., находящ се в гр.Кърджали, ***, с площ 668 кв.м. по скица,
и с площ 528 кв.м. по нотариален акт N 599, т.I, дело N 902/1975г., с трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско
застрояване/до 10 метра/, номер по предходен план пл.сн. N 3954, кв.65, по плана на квартал Гледка,
гр.Кърджали, общ.Кърджали, ведно с приземен етаж, пригоден за живеене,
представляващ самостоятелно жилище от северната половина на масивна жилищна
сграда с висок призем, пригоден за живеене-близнак с вертикално делене, с
идентификатор 40909.127.276.1.1 по КККР на гр.Кърджали от 2006г., изградена с
одобрени архитектурно-строителни книжа на 23.09.1965г. и разрешение за
строеж, със застроена площ 68.67 кв.м.,
състоящ се от вход от север, коридор, две стаи, кухня, баня с тоалетна и салон,
както и самостоятелно мокро помещение-склад с входно предверие от изток на
сградата и припадащите му се идеални части от общите части на сградата, при
съседни самостоятелни обекти по схема: на същия етаж N 40909.127.126.1.2, под обекта-няма, над обекта жилищен
етаж 40909.127.276.1.1, при граници на поземления имот по кадастралната карта:
поземлен имот с идентификатор 40909.127.408, поземлен имот с идентификатор
40909.127.277, поземлен имот с идентификатор 40909.127.278, поземлен имот с
идентификатор 40909.127.396, като Х.Ш.Х. си запазва вещното право на ползване и
обитаване върху приземния етаж от жилищната сграда, като цената на имота от
8 000 лв. е заплатена напълно и в брой от купувача.
С Нотариален акт N 90 от 20.08.2019г., том 5, рег.N 38828, дело N 859/2019г. за поправка на горепосочения Нотариален акт с N 169 от 21.12.2017г. за
констатиране на собственост върху недвижим имот, придобит по давност, и с Нотариален
акт N 91 от 20.08.2019г., том 5, рег.N 38835, дело N 860/2019г. за поправка на горепосочения Нотариален акт с N 4 от 11.05.2018г за продажба
на недвижим имот, са извършени следните идентични поправки и в двата акта:
посоченият идентификатор 40909.127.276.1.1. да се чете 40909.127.276.1, изразът
„с одобрени архитектурно –строителни книжа на 23.05.1965 година и разрешение за
строеж“ да се чете „през 1961 година“ и изразът „вход от север, коридор, две
стаи, кухня, баня с тоалетна и салон“ да се чете „северната половина от
приземен етаж на сграда със самостоятелен вход от север с входно предверие, преходен
хол, два броя спални помещения, всекидневна с кухненски бокс, баня и тоалетна,
както и припадащите се идеални части от общите части на сградата“.
В съдебно заседание ищецът А.Ш.
обяснява, че първият ответник му е баща, а вторият ответник е дъщеря на брат
му, и двамата ответници живеят в приземния етаж; баща му живее от 1975г. в приземния етаж; самият той има от 2001г. първия етаж по покупко-продажба от родителите си, които останали да живеят при него, и когато правили нотариалните актове нотариусът и адвокатът казали, че
приземният етаж е принадлежаща част към първия етаж и няма смисъл да го пишат в
акта, но не знае
защо родителите му прехвърлили 1/4 идеална част от имота.
В съдебно заседание ответникът Х.Ш.
обяснява, че с договора за покупко-продажба
не са прехвърлили целия имот и уговорката била горният етаж да бъде на ищеца А.-най-големия му син, а долу да остане на дъщеря му и на другия син, като оставил призема за себе си, за да си живее в къщата, в която и в приземния етаж на която
живее 50 години. Обяснява, че жена му била болна,
лежала 2-3 години на легло, гледала я внучката, разговарял с по-малките си деца А. и С., че не искат дял от призема, те му предложили да го
прехвърли на внучката и тогава изкарал нотариален акт,
след което го прехвърлил на внучката, но когато А. разбрал, казал, че не иска чужд човек в къщата си.
Св.Г., ангажиран от ищеца,
установява, че ищецът живее в къща на два етажа- ищецът със семейството си
живее на втория етаж, в който се влиза по стълбище, а в приземния етаж живее
бащата на ищеца и внучката на баща му, като ищецът поддържал цялата къща,
правел покрива и една една тераса.От показанията на ангажираните от ответниците
свидетели В. и Ш. се установява, че от 1977г. поне ищецът живее на втория етаж, а първият
ответник живее в приземния етаж със съпругата си/докато да почине/ и внучката
си, ищецът ремонтирал втория етаж, а първият ответник направил основен ремонт
на приземния етаж преди 4-5 години - сменил врати и прозорци с ПВЦ дограма,
сменил входната врата, направил мазилки, замазки на под и прозорци, поставил
ламинат и теракот на под, ремонтирал банята, сложил каменна облицовка и дренаж
на призема, но ищецът не е участвал в ремонта на приземния етаж, за който
разходите правел първият ответник и част от ремонтните дейности извършил св.Ш.-братовчед
на ищеца и племенник на първия ответник, който живее в другата половина на
къщата близнак.
От неоспореното по реда на 200,
ал.3 от ГПК заключение на СТЕ, при изслушването му в съдебно заседание, се
установява, че според нотариалните актове по делото приземният етаж, пригоден
за живеене, представлява самостоятелно жилище от северната половина на масивна
жилищна сграда с висок призем пригоден за живеене-близнак с вертикално делене,
с идентификатор N
40909.127.276.1 по КККР на гр.Кърджали, изградена през 1961г. в поземлен имот с
идентификатор N
40909.127.276, със застроена площ 68.67 кв.м., състоящ се от северната половина
от приземен етаж на сграда със самостоятелен вход от север с входно предверие,
преходен хол, два броя спални помещения, всекидневна с кухненски бокс, баня и
тоалетна, както и самостоятелно мокро помещение-склад с входно предверие от
изток на сградата и припадащите му се идеални части от общите части на
сградата, при съседни самостоятелни обекти в сградата по схема: на същия етаж:
обект с идентификатор 40909.127.276.1.2, под обекта: няма, над обекта: жилищен
етаж с ид. 40909.127.276.1.1., при граници на поземления имот: поземлен имот с
идентификатор N
40909.127.408, поземлен имот с идентификатор N 40909.127.277, поземлен имот с
идентификатор N
40909.127.278 и поземлен имот с идентификатор N 40909.127.396.При направен оглед
на място приземният етаж има
характеристика на надземен етаж според дефиницията на §5, т.50 от ДР на ЗУТ,
пригоден е за живеене, има складово помещение с предверие, находящо се в
едноетажна сграда от допълващото застрояване на имота, с идентификатор
40909.127.276.4, разположена в поземлен имот 40909.127.276, с граници на
складовото помещение с предверие: североизток и югоизток-двор, юг и
запад-приземен етаж от северната половина на сградата с идентификатор
40909.127.276.1, и отговаря на изискванията за жилище по действащия §5, т.30 от
ДР на ЗУТ и чл.40 от ЗУТ, както и представлява самостоятелн обект по смисъла на
§5, т.39, вр. т.38 от ДР на ЗУТ, както и по изискванията на ЗТСУ от 1973г.,
отм. със ЗУТ, чл.76, вр. чл.38 Строителни правила и норми за изграждане на
населени места, обн.Изв.бр. 75/1959г./отм.1977г./, чл.35 от Наредба N 5 за правила и норми по териториално
и селищно устройство от 1977г., отм., чл.93 от Наредба N 5 от 17.05.1995г. за правила и
норми по териториално и селищно устройство, отм. и чл.129 от Наредба N 5/2001г. за правила и нормативи
за устройство на територията, отм., и чл.108 от действащата Наредба N 7 oт 22.12.2003г. за правила и нормативи за устройство на
отделните видове територии и устройствени зони.Съгласно тези правила,
приземният етаж има съответния брой помещения, в т.ч. баня с тоалетна и
складово помещение, териториално и функционално обединени в самостоятелен
обект, предназначен за задоволяване на жилищни нужди, като при липса на
строителни книжа за сградата, вещото лице, изследвайки конструкцията на
сградата, не е установило да са настъпили конструктивни или други промени в приземния
етаж, които да са от значение за даване на положителен или отрицателен отговор
дали приземният етаж е самостоятелен обект.При изследването си вещото лице се
основава и на останалите доказателства по делото-скици и удостоверение изх. N 94-00-2078/1/ от 20.09.2019г., издадено от гл.архитект на
гр.Кърджали.Съгласно това удостоверение приземният етаж отговаря на
изискванията за самостоятелен обект и представлява жилище съгласно ЗУТ.
Приземният етаж не е нанесен като
самостоятелен обект в одобрената за гр.Кърджали кадастрална карта, но нужната
за тази цел документация /
геодезическо заснемане и документи/ за
нанасянето му като самостоятелно обособен обект с
функционално предназначение „жилище“ са изготвени надлежно съгласно
издадено от началник на СГКК-Кърджали удостоверение от 26.09.2019г. за приемане
на проект за изменение на КККР за обект с идентификатор 40909.127.276.1, като
отговарящ на изискванията по чл.75 от
Наредба N
РД-02-5/15.12.2016г. за съдържанието,
създаването и поддържането на кадастралната карта и регистри, и на чл.14 и
чл.16 от Наредба N РД-02-20-4
от 11 октомври 2016г. за предоставяне на услуги от кадастралната карта и
кадастралните регистри, проектът е приет и ще се съхранява за срока, посочен в
удостоверението.С оглед така издаденото удостоверение, е издадена от началника
на СГКК-Кърджали Схема-проект N 15-887212-01.10.2019г. на
самостоятелен обект в сграда, в която процесният приземен етаж е с проектен
идентификатор 40909.127.276.3, с предназначение жилище, с площ по документ
68.67 кв.м., с прилежащи части: припадащи се идеални части от общите части на
сградата и като съседен самостоятелен обект в сградата над приземния етаж е
посочен обект с идентификатор 40909.127.276.1.1, при което и заключението на
вещото лице се възприема от съда като пълно, ясно и обосновано по поставените
на експертизата задачи. Представено е и удостоверение
от „ЕВН България Електроснабдяване“ ЕАД, че на името на първия
ответник е налична партида на адреса на имота, при неоспорено от ищеца
твърдение, че приземният
етаж има отделна партида за електричество.
Oт Скица на поземлен имот N 15-401800 от 08.05.2019г., изд. от
СГКК-гр.Кърджали, се установява, че в поземлен имот с идентификатор
40909.127.276 по КККР, одобрени със Заповед РД-18-66/18.10.2006г. на изп. директор
на АК, находящ се в гр.Кърджали, ***, с площ 668 кв.м., с трайно предназначение
на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване/до
10 м./, с номер по предходен план 3954, са нанесени следните съществуващи
сгради: 1. сграда 40909.127.276.1 със застроена площ 119 кв.м., брой етажи 1,
предназначение: жилищна сграда-многофамилна, 2. сграда 40909.127.276.2 със
застроена площ 29 кв.м., брой етажи 1, предназначение: жилищна
сграда-еднофамилна, 3.сграда 40909.127.276.3 със застроена площ 34 кв.м., брой
етажи 1, предназначение: хангар, депо, гараж, и 4.сграда 40909.127.276.4 със
застроена площ 9 кв.м., брой етажи 1, предназначение: селскостопанска сграда,
която вещото лице определя като складово помещение, обслужващо приземния етаж.Видно
от Схема N 15-401956 от 08.05.2019г. на самостоятелен
обект в сграда/СОС/ с идентификатор 40909.127.276.1.1 по КККР, изд. от
СГКК-гр.Кърджали, е , че наличната в поземления имот многофамилна
жилищна сграда с идентификатор 40909.127.276.1 се състои от два самостоятелни
обекта-СОС с идентификатор 40909.127.276.1, с предназначение : жилище,
апартамент и брой нива на обекта: 1, и съседния му самостоятелен обект на същия
етаж: 40909.127.276.1.2, като първият обект с идентификатор 40909.127.276.1 е
едноетажната къща, която ответникът Х.Ш.Х. придобива по договора за продажба от
11.04.1975г., за което обстоятелство няма спор между страните, при което и
предвид заснемането в кадастралната карта на тази къща като самостоятелен
обект, съдът приема, че на 11.04.1975г. в полза на този ответник е осъществен
годен придобивен способ на правото му собственост за същата като самостоятелен
обект, ведно с 1/2 идеална част от поземления имот, в който се намира.В
договора за нотариална продажба от 11.04.1975г. е посочено, че при продажбата
продавачът се легитимира с нотариален акт от 1961г. и протокол от съдебна
спогодба, което при липса на строителни книжа, в т.ч. архитектурен проект за сградата,
установяващи кога е изградена сградата и дали към изграждането й двата етажа от
нея са обособени като самостоятелни жилища, задължава съдът да приеме, че тя е
изградена като еднофамилна жилищна сграда, без етажите в нея да са проектирани,
изградени и обособени като самостоятелни жилища към 1975г.Според представеното
от ищеца към исковата молба техническо описание на обособена част от строеж,
изготвено от инженер-представител на строитетелен консултант и надзор, първият
етаж от сградата, разположен на кота +2.60, със застроена площ 84.70 кв.м., е
самостоятелен обект, състоящ се от стълбище, коридор, баня с тоалетна,
кухненски бокс с трапезария, спалня/родители/, спалня/деца/, тераса, с граница
долу-приземен етаж.
При така установеното, за преценка основателността на
исковете по чл.108 от ЗС, следва да се изходи от това, че възможността част от
една сграда или етаж от сграда да бъде обект на собственост се определя от
действащите към момента на построяването й строителни правила и норми, които са
императивни, а възможността етаж от сградата да бъде годен предмет на сделка се
определя от действащите към момента на сделката строителни правила и норми.
Според чл.38 от Строителните правила и норми от
1959г./отм.1977/ всяко жилище трябва да има най-малко стая за живеене, кухня
или кухня-бокс, клозет, помещение за баня с тоалетна мивка и електрическа
пералня, предверие, дрешник, килер или шкаф, зимник или складово помещение.В
чл.35 от Наредба N 5 за правила и норми по териториално и селищно устройство от 1977г./ отм./
е предвидено, че жилището се състои от помещения, които териториално и
функционално са обединени в самостоятелен обект, предназначен за задоволяване
на жилищните нужди на гражданите и то може да се устрои в един или два етажа,
свързани с вътрешна стълба/мезонетен тип/.Аналогично е определението за жилище
в последващите Наредба N 5 от 17.05.1995г. за правила и
норми по териториално и селищно устройство/ отм./-чл.93; Наредба N 5 за правила и нормативи за
устройство на територията, обн.ДВ, бр.59/2001г./отм./ -чл.129 и действащата
Наредба N 7 oт 22.12.2003г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове
територии и устройствени зони-чл.108.От тази нормативна уредба се извежда
принципът, че не във всички случаи в сгради с повече от един етаж могат да
съществуват повече от едно жилища.Същественият признак за всяко самостоятелно
жилище, за да се формира етажна собственост по смисъла на чл.37 от ЗС, т.е.
етажи или части от етажи да принадлежат на различни собственици, е тяхната
самостоятелност и отделянето им от общите части на сградата-входни предверия,
стълбища и др.Съгласно чл.40, ал.1 от ЗУТ всяко жилище трябва да има
самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс
и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или
извън него, при допустимо пространствено свързване на помещенията с изключение
на тоалетни и бани-тоалетни.От така разписаното правило следва, че в случай, че
жилището има едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна,
както и помещения над посочените, поне едно, е допустимо едно от тези помещения
да се обособи като складово помещение, в
случай на делба на сградата, състояща се два и повече етажа, отговарящи на
изискванията за самостоятелен обект, както и допустимо е складовото помещение
да се намира извън жилището, когато както в случая то се намира в сграда,
разположена в съсобствено дворно място, което се отнася и в случай на правна
сделка на реално определени части/етажи/ от сграда по време на действие на ЗУТ,
ако така обособените части отговарят на одобрени
за това инвестиционни проекти, което се удостоверява
от общинската администрация съгласно чл.202 от ЗУТ.
Установява се от доказателствата, че всеки един от етажите
в находящата се в поземлен имот с идентификатор 40909.127.276 северна половина от едноетажна сграда с идентификатор
40909.127.276.1 се ползва за самостоятелно за жилище на насрещните страни по делото, между двата
етажа няма функционална връзка, и всеки един етаж отговаря на изискванията на
ЗУТ за жилище, тъй като всеки от етажите разполага с нормативно предвидения
брой помещения, включ. за складово помещение, с което е изпълнено изискването
на чл.40, ал.1 от ЗУТ, както и това за самостоятелен обект по смисъла на §5,
т.39 от ДР на ЗУТ и §1, т.1 от ЗКИР - всяко жилище е обособено, има
самостоятелен вход, самостоятелно функционално предназначение, няма пречка да
се ползва самостоятелно, и ползването по този начин е установено от преди разпоредителната сделка в полза на
ищеца, с възможност всеки от етажите да бъде заснет по кадастралната карта като
самостоятелен обект с посочено предназначение, след решаване на спора за
материално право.
С ТР N
96/16.11.1971 г. на ОСГК на ВС е прието, че при решаване на въпроса относно
възможността за самостоятелно ползване на етаж или част от етаж следва да се
отчете, че пар. 155 от ППЗПИНМ от 1950 г. и пар.38 и 39 от Строителните правила
и норми до изменението им от 05.04.1960 г. уреждат положението на сградите,
които предстои да се изграждат след влизането им в сила. Взето е предвид, че
съобразно пар.158 и сл. от ППЗПИНМ от 1950 г. и пар.121, 290 и сл. от новия
ППЗПИНМ построените по време на стари строителни правила и норми сгради си
остават да съществуват със старите им вид и архитектурно устройство и могат да
бъдат само преустройвани и съобразявани с новите строителни правила и норми при
изрично предвидените в цитираните текстове условия. Прието е, че
самостоятелното ползване на тези заварени сгради, макар и частично неотговарящи
на изискванията на новите строителни правила и норми е позволено от закона.
Според даденото тълкуване при делба на заварени към 17.05.1963 г. съсобствени
жилищни сгради, отредените в реална собственост етажи или части от етажи могат
и да не отговарят на нормите на пар.38 и 39 от Строителните правила и норми,
ако тези етажи или части от етажи представляват обособени от по-рано отделни
жилища.
Тълкуването се отнася за заварените до 17.05.1963 г. жилищни сгради,
отредените в реална собственост етажи или части от етажи, но по делото няма доказателства, които
да правят възможна преценката, че приземният и първият етаж са обособени жилища преди 17.05.1963 г. и поради това могат да бъдат
годен обект на разпореждане, макар и да не отговарят на изискванията на
действащите към момента на сделката строителни правила и норми за самостоятелен
обект, в която хипотеза водещ е
фактическият признак –заварена обособеност в самостоятелно жилище, като
обратното се установява от договора за продажба от 11.04.1975г., в който разпоредената
едноетажна къща не е описана като състояща се от две жилища. Посоченото задължително тълкуване е в основата
на трайната съдебна практика, според която обособените преди 1963 г. жилища са
годен обект на отчуждителна сделка, без да се прилагат действащите към момента
на разпореждането строителни правила и норми, определящи
понятието самостоятелен обект на разпореждане.ЗПИНМ е отменен от 01.06.1975г., с влизането в сила на
ЗТСУ, който е отменен от 31.03.2001г. с действащия ЗУТ.Както чл.62, ал.1 от
ЗТСУ, така и чл.202 от ЗУТ предвиждат, че правни сделки за
прехвърляне на реално определени части от сгради или жилища могат да се
сключват само ако обособените дялове или части отговарят на одобрен за това
архитектурен/инвестиционен проект, което се удостоверява от
специализираните органи на общинската администрация.
Преценката дали едно помещение, етаж, складов обект,
находящ се в тавана или в зимника, представлява принадлежност към жилищен обект
или е самостоятелен обект на право на собственост, следва да бъде направена към
момента, в който настъпва ефекта на съответния придобивен способ /сделка или
придобивна давност/, въз основа на който се поддържа, че е придобито правото на
собственост от лицето, което го претендира, с оглед приложението на чл.98 от ЗС.
Предмет на придобиване на вещни права са
само самостоятелно съществуващи движими и недвижими вещи.Съгласно чл.98 от ЗС,
освен ако не е постановено или уговорено друго, принадлежността към вещ не е
самостоятелна вещ и съответно не може да се придобива самостоятелно, а следва
собствеността на главната вещ.Доказано е по делото и то пряко от тълкуване на
волята на страните по сключения договор на 14.08.2002г., че предмет на продажба
е само първият етаж от сградата, а не цялата сграда, в която се намира, което
следва и от обема на разпоредените от продавача права върху поземления имот, в
който сградата е изградена, както и установено е, че всеки един от етажите,
макар да липсва одобрен архитектурен/инвестиционен проект за обособяването им
на две отделни жилища в сградата, отговаря на изискванията на ЗУТ за жилище,
ползва се самостоятелно и поотделно от страните, без да е налице функционална
зависимост и връзка при ползването, с наличие на самостоятелен вход за всеки
етаж и складово помещение, с оглед нормативно изискуемия се брой и вид помещения,
на които трябва да отговаря едно жилище по ЗУТ.Към сключването на договора за
продажба от 14.08.2002г., с който ответникът Х.Ш.Х. и съпругата му продават на
ищеца А.Х.Ш. първия етаж от северната половина на построената в имота къща с
вертикално делене, не е налице инвестиционен проект за обособяване на всеки
един от етажите в самостоятелни обекти, такъв не е описано да е представен пред
нотариуса по сделката, нито се твърди да съществува, и това е несъмнено от данните,
отразени в кадастралната карта.Последните не създават и не променят правото на
собственост, а единствено отразяват съществуващите обекти като местоположение,
граници и размер/чл.2, ал.1, вр. ал.5 от ЗКИР/ и отразяването на сградата със
съответен самостоятелен идентификатор няма обвързваща доказателствена сила, при
което от значение е преценката дали всеки един от етажите отговаря на
нормативно установените изисквания за обект и жилище, разписани в ЗУТ, при
действието на който се претендира от ищеца да е осъществен придобивният способ,
който го легитимира като собственик както на описания в договора за продажба
първи етаж, така и на приземния етаж от сградата като принадлежност към първия
етаж.Съгласно §5, т.39 от ДР на ЗУТ „обект е самостоятелен строеж или реална
част с определено наименование, местоположение, самостоятелно фукционално
предназначение и идентификатор по ЗКИР.Текстът дава кумулативно
характеристиките на самостоятелен обект на строителство, но тъй като нормата
има тълкувателен характер, тя се отнася и за вече построените сгради/ Решение N 261 от 23.10.2013г. по гр.д. N 3777/2013г. на ВКС, I г.о./.Дефиниция на понятието „обект“ от гл.т. на обектите на
правото на собственост е дадена в § 1, т.1 от ДР на ЗКИР,
според който „самостоятелен обект в сграда
или в съоръжение на техническата инфраструктура" е
обособена част от сградата или съоръжението, която е обект на собственост и има
самостоятелно функционално предназначение, при което по арг.
и от чл.39 от ЗС основната характеристика на етаж или част от етаж от сграда
като самостоятелен обект на правото на собственост освен обособеността му като
етаж, е и тази да може да се ползва самостоятелно, по която причина
функционалното предназначение е основна кадастрална данна в имотния/кадастралния/
регистър за самостоятелния обект в сграда, съгласно чл.27, ал.1 т.3 от ЗКИР.Другата характеристика е да е обособен от останалите съседни обособени
обекти на правото на собственост-да е етаж или част от етаж със самостоятелен
вход за него.Заснемането на обект от сграда със самостоятелен идентфикатор само
по себе си не доказва, че този обект е обособен обект на правото на
собственост, но е индиция за това, че той притежава характеристиките на такъв
имот и има посоченото предназначение, и обратно.Данните, отразени в имотния
регистър, какво е предназначението на имота и другите характеристики,
съставляват официално удостоверяване и до опровергаването им се ползват с доказателствена сила, ако и доколкото
източникът на тези данни има доказателствено значение/чл.2, ал.2 т.1, вр. ал.5
изр.2-ро от ЗКИР/.
В случая, по волята на първоначалните собственици на
сградата, при сключването на договора за продажба с нотариалния акт от 14.08.2002г., приземният етаж е останал извън предмета на
разпореждане с жилището-първи етаж, към който момент двата етажа не е
установено да са проектирани като самостоятелни обекти, с функционално
предназначение жилище.С оглед изразената от прехвърлителите воля за
разпореждане с право на собственост само за първия жилищен етаж и доказаното по
делото фактическо обособяване на всеки един етаж, ползвани самостоятелно като
жилища, и съответствието на всеки един етаж с нормативните изисквания за
самостоятелен обект и жилище, разпореждането е допустимо, но при спазване на
условието по чл.202 от ЗУТ. Липсата на инвестиционен проект по смисъла на
чл.202 от ЗУТ към договора за продажба от 14.08.2002г. не прави продажбата
нищожна, но същата не е породила желаното вещно-правно действие, по който
въпрос е налице постановено задължително за съдилищата Тълкувателно
решение N 3 от 28.06.2017 г. на ВКС по т. д. №
3/2014 г., ОСГК.В него е прието, че ако към момента на сключване на
сделката, реално определените части от недвижим имот/сграда, жилище или други
обекти/, не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като
самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към
този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет.В мотивите на
тълкувателното решение е прието, че когато предмет
на прехвърляне е реално определена част от недвижим имот /сграда, жилище или
други обекти/, договорът има предмет, ако страните са постигнали съгласие, коя
част се прехвърля.Разпоредбата на
чл.202 от ЗУТ предвижда
необходимост от разрешението или одобрението на административен орган, когато
предметът на сделката е подчинен на специални нормативни изисквания, и макар разпоредбата да има
императивен характер, неспазването на това изискване няма за последица
нищожност на сделката, тъй като извършеното от страните действие не преследва
противоправен резултат и съдържанието на сделката по предположение е
правомерно. Желаното правно действие ще бъде постигнато, ако към сделката се
прибави липсващият административен акт, който да уреди предмета на сделката, за
да може да възникне като самостоятелен правен обект на собственост. Налице е
хипотезата на сложен фактически състав, чийто гражданскоправен елемент е
правопораждащ, а негражданскоправният елемент е предпоставка за проявление на
неговото вещно действие, защото чл.202 от ЗУТ не въздига
инвестиционния проект като елемент, определящ съдържанието на правните
последици, а като елемент, чието проявление е необходимо, за да се осъществи
правното действие на сделката, но без да определя поредност между сключването на
сделката и одобряването на проекта, като проектът може и да следва по време
осъществяването сделката. Ако към момента на сключване на сделката
инвестиционен проект не е изготвен и не е одобрен, договорът е действителен, но
неговият вещен ефект ще настъпи след осъществяването на останалите елементи от
фактическия състав на придобиването: обособяването на реално определената част,
като отделна вещ, или като придадена част към друга отделна вещ, съгласно
сключения договор, и одобрения инвестиционен проект при спазване на
строителните правила и норми, който именно ще покаже дали реално определената част от
недвижимия имот, за прехвърлянето на която страните са постигнали съгласие, към
този момент отговаря на действащите строителни правила и норми в устройствения
закон и е правно възможно да възникне като самостоятелен обект на право на
собственост, като даде отговор дали желаното от страните правно действие на
сделката е безусловно.
При съобразяване
на установеното по делото, че както първият етаж, така и приземният етаж от
придобитата от първия ответник по договор за продажба от 1975г. едноетажна
сграда, отговарят на изискванията за самостоятелни обекти конкретно за жилище,
към сделката за продажба на първия етаж от 2002г. по действащия към
изповядването й устройствен закон, тъй като непреодолима
правна пречка за одобряване на инвестиционен проект за обособяване на двата етажа като реални части не е установена, следва да се приеме, че същата
поради липса на инвестиционен проект по чл.202 от ЗУТ не е породила вещното си
действие и ищецът не е станал собственик на първия етаж, в частност на цялата
сграда, в която се намира, тъй като приземният етаж отговаря на изискванията за
самостоятелен обект и няма качеството на принадлежност на първия етаж.Така
приетото обуславя неоснователност на предявените искове по чл.108 от ЗС и съответно
правомощие на съда да ги отхвърли, при който изход на
делото съдът няма правомощие да се произнася по искането за отмяна констативния
нотариален акт по обстоятелствена проверка, издаден в полза на първия ответник,
по арг. от чл.537, ал.2 от ГПК /искането не е предмет на самостоятелен иск-ТР 3/2012, ОСГК на ВКС/; по искането за отмяна на
нотариалния акт за сделка между двамата ответници /актовете за
правни сделки не подлежат на отмяна по реда на чл.537, ал.2 от ГПК-ТР
N 3/2012 на ОСГК на ВКС/, както и да се произнася по
заявеното при условията на евентуалност възражение на първия ответник за право
на задържане на процесния недвижим имот до заплащане на направени полезни и
необходими разноски.Съгласно чл.108 от ЗС собственикът може да иска своята вещ
от всяко лице, което я владее или държи без да има основание
това.Материалноправната легитимация на ищеца като собственик на процесната вещ
е недоказана, при което защитното възражение на първия ответник за придобиване
на вещта по давност не подлежи на разглеждане по същество, и защото титулярът
на правото на собственост не може да го придобие и на основание друг придобивен
способ, при което приложение не намира институтът на правната конверсия за
придобиване на идеална част от недвижим имот в рамките на обема на владяната
реална част от жилищен имот.
При този изход на делото и на основание чл.78, ал.3 от ГПК в тежест на ищеца са направените от ответниците
разноски по делото от 800 лв. за адвокатско възнаграждение, както и от първия
ответник от 250 лв. за възнаграждение на вещо лице по СТЕ.
Мотивиран от горното, Районният съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от А.Х.Ш. с ЕГН **********,*** ***, срещу Х.Ш.Х. с ЕГН ********** и Д.Д. с ЕГН **********,***,
искове за собственост по чл.108 от ЗС, за признаване за установено, че А.Х.Ш. е собственик на приземен етаж, пригоден за живеене,
със застроена площ 68.67 кв.м., състоящ се от вход от север, коридор, две стаи,
кухня, баня с тоалетна, салон, самостоятелно мокро помещение-склад с входно
предверие от изток, представляващ неразделна част/принадлежност/ на северната
половина на масивна жилищна сграда-близнак с вертикално делене, с висок призем,
пригоден за живеене, с идентификатор на самостоятелен обект N 40909.127.276.1.1, представляващ жилище-първи
етаж със застроена площ 84.70 кв.м., при граници: юг-самостоятелен обект с
идентификатор 40909.127.276.1.2, находящ се в поземлен имот с идентификатор N 40909.127.276 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр.Кърджали, одобрени със заповед РД-18-66/18.10.2006г., на основание договор
за покупко-продажба
на недвижим имот, сключен с нотариален акт с N 112 от 14.08.2002г., том II, рег. N 4177, дело N 411/2002г. на нотариус N 020 по РНК, и за осъждане на Х.Ш.Х. и Д.Д. да предадат на А.Х.Ш.
владението на описания приземен етаж.
ОСЪЖДА А.Х.Ш. с ЕГН **********,*** ***, да заплати на Х.Ш.Х. с ЕГН **********
и Д.Д. с ЕГН **********,***, сумата 800 лв., представляваща разноски по делото
за адвокатско възнагрждение, а на Х.Ш.Х. с ЕГН ********** и сумата 250 лв.,
представляща разноски за възнаграждение на вещо лице.
Решението подлежи на обжалване пред Кърджалийския
окръжен съд в 2-седмичен срок от връчването му.
Съдия: