№ 809
гр. Варна, 12.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ ТО, в публично заседание на
единадесети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Светлана Тодорова
Членове:М. Недкова
Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря Албена Ив. Янакиева
като разгледа докладваното от М. Недкова Въззивно гражданско дело №
20243100501276 по описа за 2024 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх. № 41348/22.05.2024г. на “РЕНИТА –
ЛУКС“ЕООД, ЕИК *********, чрез процесуален представител срещу Решение №
1629/10.05.2024г. по гр.д. № 1785/2024 г. по описа на ВРС, с което Е ОТХВЪРЛЕН
предявения от въззивника против „ДИВАЛДА-94“ ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр.Варна, ул. „Янко Карагяуров" №27, иск с правно основание чл.233,
ал.1 от ЗЗД, за осъждане на ответника да върне държането на недвижим имот,
представляващ самостоятелен обект в сграда, с идентификатор 10135.3511.594.2.49 с обща
площ 60.79 кв.м., предназначен за - търговска дейност, обект Фризьорски салон, предоставен
с договор за наем, сключен на 19.01.2017г., чийто срок е удължен до 18.01.2023г. по силата
на сключен Анекс към договора за наем, подписан на 16.01.2022г.
Считайки обжалваното решение за неправилно и необосновано, моли за отмяната
му и постановяване на друго, с което иска да бъде уважен. Излага , че по делото са
установени елементите на фактическия състав на чл.233 от ЗЗД, поради което за ответника е
налице неизпълнение на задължението му да върне вещта. Изложени са аргументи, че
правата на трети лица върху вещта , както и споровете за собственост по отношение на
същата са ирелеванти за настоящия спор. Цитира практика на ВКС. Претендира присъждане
1
на сторените по делото разноски.
В срока по чл.263, ал.2 от ГПК е постъпил отговор от насрещната по жалбата
страна, чрез процесуален представител, в който е изразено становище за неоснователност на
оплакванията срещу постановеното решение, което намира за правилно и законосъобразно.
Претендира отхвърляне на жалбата и присъждане на сторените поделото разноски.
В съдебно заседание по същество, въззивника редовно призован, чрез процесуалния
си представител поддържа депозираната жалба, претендира уважаването й и присъждане на
сторените по делото разноски.
В съдебно заседание по същество, въззиваемия, чрез процесуалния си представител
поддържа депозирания отговор на въззивната жалба. Претендира отхвърляне на жалбата и
потвърждаване на обжалваното решение.
За да се произнесе по спора, съставът на ВОС съобрази следното:
Производството пред ВРС е образувано по иск на “РЕНИТА –ЛУКС“ЕООД, ЕИК
********* – със седалище гр.Варна против „ДИВАЛДА-94“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.Варна, с правно основание чл.233, ал.1 от ЗЗД, за
осъждане на ответника да върне държането на недвижим имот, представляващ
самостоятелен обект в сграда, с идентификатор 10135.3511.594.2.49 с обща площ 60.79 кв.м.,
предназначен за - търговска дейност, обект Фризьорски салон, предоставен с договор за
наем, сключен на 19.01.2017г., чийто срок е удължен до 18.01.2023г. по силата на сключен
Анекс към договора за наем, подписан на 16.01.2022г.
В исковата молба ищецът излага, че с ответника са в договорни правоотношения, по
силата на сключен между него в качеството на наемодател и ответника в качеството на
наемател, Договор за наем от 19.01.2017г. на самостоятелен обект в сграда, с идентификатор
10135.3511.594.2.49 с обща площ 60.79 кв.м., предназначен за -търговска дейност, брой нива
на обекта - второ, в тяло "Б", находящ се в гр. Варна, община Варна, Варненска област ул.
"Анна Феликсова" № 1-а, ет. -1, обект Фризьорски салон. Едногодишния срок на договора
бил подновяван с анекси , последно Анекс от 16.01.2022г. считано от 19.01.2022г. до 18.01.
2023г. Отношенията на страните били коректни до януари месец 2023г., когато ответникът
отказал да подпише нов анекс за удължаване на срока, респ. не напуснал помещението и не
заплатил дължимия по договора наем. На 24.01.2023г. ищецът връчил покана на управителя
на „ДИВАЛДА-94" ЕООД, с която го уведомил, че договорът се счита за прекратен на
основание чл. 10, б. „б" от същия и наемателят следва да напусне помещението или да
подпише анекс за удължаване на наемния договор. Въпреки неколкократните покани на
наемодателя ответникът да напусне помещението, наемателят продължава да развива
дейността си като фризьорски салон в обекта и до момента без правно основание, с което
обосновава и правния си интерес от предявяване на настоящия иск. Претендира уважаването
му и присъждане на сторените по делото разноски.
В срока по чл.131 ГПК ответникът, чрез процесуален представител е депозирал
писмен отговор, в който оспорва иска като неоснователен, като излага , че не дължи наем на
2
дружеството ищец. Твърди , че към момента държи процесния имот с правно основание, въз
основа на сключен със „Сити център" ЕООД/в несъстоятелност/, безсрочен договор за наем
от 21.12.2022г., влязъл в сила на 01.01.2023г., и с действие до провеждане на процедура по
осребряване на имуществото на несъстоятелния търговец. Сочи, че още от началото на
договорните отношения на 19.01.2017г., управителката и собственичка на „Ренита лукс"
ЕООД г-жа Бухтиярова, е представяла дружеството като собственик на имота и в това си
качество е сключила договора за наем. Тя е поддържала тази невярна представа относно
собствеността на имота до края на 2022г. Твърди, че на 12.12.2022г. фризьорския салон е
посетен от синдика на „Сити център" ЕООД /в несъстоятелност/, при което е съставен опис
от него, на основание чл.653 ТЗ, в който се включва и отдадения под наем имот. В
последваща среща със синдика на дружеството са били представени документи за
собственост на името на „Сити център" ЕООД-нотариален акт и схема на обекта, издадена
от СГКК. Ответникът излага, че след проверка в съдилищата установил, че „Ренита лукс"
ЕООД е завело искове за собственост срещу „Сити център" ЕООД/в несъстоятелност/,
предмет на гр.дело №119/2023г. по описа на ВОС, с искане да бъде признато за собственик
на подробно описани в исковата молба няколко недвижими имоти, между които и отдадения
под наем фризьорски салон, въз основа на изтекла давност, на основание чл.124 ал.1 ГПК.
Делото е висящо, като правото на собственост на ищцовото дружество относно
собствеността на процесния имот не е установено с влязло в сила съдебно решение. Сочи, че
предвид сключения с ищеца договор за наем и анекса към него от 16.01.2022г., срокът на
договора за наем с него е изтекъл на 18.01.2023г. и с това е прекратено неговото действие.
Излага , че предмет на договора за наем от 19.01.2017г. с „Ренита лукс" ЕООД е търговски
обект-фризьорски салон с площ от 45 кв.м., на посочения по-горе адрес. Това е
помещението, което ответното дружество е ползвало и което държи понастоящем, а предмет
на предявения иск за опразване и предаване на държането е самостоятелен обект в сграда с
посочения идентификатор с площ от 60.79 кв.м., с брой нива на обекта-второ, каквото
помещение с такава площ ответника излага, че не държи.
Претендира отхвърляне на предявения иск и присъждане разноските по делото.
Настоящият състав на Варненски окръжен съд, като съобрази предметните
предели на въззивното производство, очертани в жалбата, след съвкупния анализ на
събраните по делото пред първа инстанция доказателства приема за установено
следното от фактическа и правна страна:
Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от
надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради
което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. Обжалваното
решение е валидно постановено в пределите на правораздавателната власт на съда, същото е
допустимо, като постановено при наличие на положителните и липса на отрицателните
процесуални предпоставки.
3
По отношение неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно
разпореждането на чл. 269, ал. 1, изр. второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените
в жалбата оплаквания.
За основателността на предявения по делото иск с правно основание чл.233 от ЗЗД,
кумулативно следва да са налице следните предпоставки: сключен договор за наем между
ищеца, в качеството му на наемодател и ответника, в качеството му на наемател, по силата
на който процесният обект е предаден в държане на ответника; прекратяване на наемното
правоотношение; неизпълнение от страна на наемателя на задължението да върне наетата
вещ.
От представените и неоспорени по делото доказателства безспорно се установява ,
че по силата на Договор за наем от 19.01.2017г. , както и анекси към него – л. 4-11 от дело,
страните са били в договорни отношения, ищеца в качеството на наемодател, ответника в
качеството на наемател от 19.01.2017г. до 18.01.2023г., на търговски обект – фризьорски
салон – магазин №3 с площ от 45кв.м., находящ се на адрес в гр.Варна, ул.“Анна
Феликсова“№1А.
Видно от приложената по делото Схема /КК/ от 08.09.2022г. – л.66 и данъчна
оценка - л.12 , обекта е с идентификатор 10135.3511.594.2.49, брой нива -2 и площ 60.79
кв. м.
Съгласно чл.10 от процесния договор, същия се прекратява при три хипотези: т.1 –
с изтичане на срока, за който е сключен; т.2 – с едностранното му прекратяване от някоя от
страните, поради виновно неизпълнение на задълженията на другата страна; т.3 -
едностранно с писмено едномесечно предизвестие до другата страна.
Между страните в настоящото производство няма спор, че договора е прекратен
след изтичане на срока му – 18.01.2023г.
Предвид установеността на два от елементите на фактическия състав на визираната
норма на чл.233 от ЗЗД, на доказване от ищеца подлежи неизпълнение от страна на
наемателя на задължението да върне наетата вещ.
Въпреки възникналото договорно задължение на наемателя да върне имота и без
покана, по силата на договореното между страните, на 20.01.2023г. ищеца- въззивник е
отправил покана, получена при отказ от ответника на 24.01.2023г., с която е даден
двуседмичен срок на наемателя, считано от получаването й за освобождаване на наетия
имот. Така на наемателя е даден допълнителен срок, изтичащ на 07.02.2024г., да изпълни
задължението си да върне наетата вещ .
В настоящото производство спор относно факта на държане на процесната
недвижимост – фризьорски салон, към дата на предявяване на исковата молба и към дата на
прекратяване на договора за наем, няма.
Възраженията на ответника –въззиваем, че държи веща поради сключен с
действителния й собственик – „Сити център" ЕООД/в несъстоятелност/, актуален безсрочен
договор за наем от 21.12.2022г. са неоснователни, по следните съображения.
4
Съгласно императивната разпоредба на чл.21, ал.1 ЗЗД договорът поражда действие
само между страните по него. Договора за наем от 21.12.2022г. е правно ирелевантен за
правоотношението между страните в настоящия спор, а именно наемно такова от
19.01.2017г., по което всяка от тях има конкретни права и задължения.
Договорът за наем е облигационен по своя характер и съответно, с оглед тази негова
правна същност поражда само облигаторни последици. Правата на трети лица, върху наетата
вещ, дори и доказани / какъвто не е разглеждания случай/ не рефлектират върху наемното
правоотношение, нито върху правата на наемателя. Основателността по иска с правно
основание чл.233 ЗЗД не е в зависимост от установяване правото на собственост в лицето
на наемодателя. Договор, сключен от наемателя с трети лица, заявяващи вещни права върху
наетата вещ, по който наемодателя не е страна, не го обвързва. В този смисъл е и
цитираната от въззивника практика на ВКС/ Решение № 1247/16.07.2002г. по гр.д. №
1358/2001 г. на ВКС, ІV г.о., Решение № 121/15.10.2009г. по т.д. № 312/2009 г. на ВКС, І т.о.
и др./, която настоящия съдебен състав споделя.
В заключение, поради доказаност на елементите на фактическия състав на чл.233 от
ЗЗД ,предявения иск се явява основателен и като такъв следва да бъде уважен.
Поради несъвпадане на изводите на двете инстанции, първоинстаннционото
решение следва да бъде отменено, включително и в частта за присъдените разноски.
При този изход на спора , с оглед направеното искане и представените доказателства
, на основание чл.78 ал.1 от ГПК на ищеца се следва да се присъдят разноски в
производството по гр.дело № 1785/2024г. по описа на ВРС в размер на 1500.00 лева
представляващи заплатено възнаграждение за един адвокат и държавна такса.
Възражението на ответника по чл.78 ал.5 от ГПК съда счита за неоснователно с оглед
минималните размери на адвокатските възнаграждения определени в Наредба № 1 от
09.07.2004г., както и с оглед обема на осъщественото процесуално представителство. За
въззивното производство на въззивника следва да се присъди сумата от 25.00 лева
представляваща запратена държавна такса.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 1629/10.05.2024г. по гр.д. № 1785/2024 г. по описа на ВРС, с
което Е ОТХВЪРЛЕН предявения от "РЕНИТАЛУКС" ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.Варна, р-н Младост, ж.к."ТРОШЕВО", бл. 57, вх. А, ет.
5, ап. 10 против „ДИВАЛДА-94“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр.Варна, ул. „Янко Карагяуров" №27, иск с правно основание чл.233, ал.1 от ЗЗД, за
осъждане на ответника да върне държането на недвижим имот, представляващ
самостоятелен обект в сграда, с идентификатор 10135.3511.594.2.49 с обща площ 60.79 кв.м.,
предназначен за - търговска дейност, обект Фризьорски салон, предоставен с договор за
5
наем, сключен на 19.01.2017г., чийто срок е удължен до 18.01.2023г. по силата на сключен
Анекс към договора за наем, подписан на 16.01.2022г., както и в частта за присъдените
разноски, КАТО ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА „ДИВАЛДА-94“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.Варна, ул. „Янко Карагяуров" №27, ДА ПРЕДАДЕ на основание чл.233 от
ЗЗД на "РЕНИТАЛУКС" ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр.Варна, р-н Младост, ж.к."ТРОШЕВО", бл. 57, вх. А, ет. 5, ап. 10 държането на недвижим
имот, търговски обект – фризьорски салон – магазин № 3 с площ от 45 кв.м., а по
кадастрална карта представляващ самостоятелен обект в сграда, с идентификатор
10135.3511.594.2.49 с обща площ 60.79 кв.м., предназначен за - търговска дейност, обект
Фризьорски салон, предоставен с договор за наем, сключен на 19.01.2017г., чийто срок е
удължен до 18.01.2023г. по силата на сключен Анекс към договора за наем, подписан на
16.01.2022г.
ОСЪЖДА „ДИВАЛДА-94“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.Варна, ул. „Янко Карагяуров" №27, ДА ЗАПЛАТИ на "РЕНИТАЛУКС"
ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, р-н Младост,
ж.к."ТРОШЕВО", бл. 57, вх. А, ет. 5, ап. 10 сумата от 1500.00/хиляда и петстотин / лева
,представляваща сторени разноски по гр.дело № 1785/2024г. по описа на ВРС и сумата от
25.00/двадесет и пет/ лева разноски за въззивното производство, на основание чл.78 ал.1 от
ГПК .
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд при
условията на чл. 280 от ГПК в едномесечен срок от получаване на препис от страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6