Р Е Ш Е Н И Е
гр. София,21.04.2020
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, гражданско
отделение, II „Е” състав,
в публично заседание на двадесет и първи февруари през две хиляди и двадесета година,
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАНКА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ПЕТЪР САНТИРОВ
мл. с-я КОНСТАНТИНА ХРИСТОВА
при секретаря Елеонора
Георгиева
разгледа докладваното от
съдия Сантиров гр. д. №
2582/2019 г. по описа на СГС, за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С решение №461782 от
31.07.2018 г., постановено по гр.д. №34928/2015 г., по описа на СРС, 37 състав,
„Б.П.Б.“ АД е осъдено да заплати на собствениците на самостоятелни обекти в
сградата в режим на етажна собственост ТАЦ „Гранд“, находяща се в гр. Пловдив,
ул. „*******, на основание чл. 6, ал. 1, т. 9 от ЗУЕС сумата 217 лв., представляваща вноски за фонд
„Ремонт и обновление” за общите части на сградата за периода м. 05.2014 г. - м.
06.2015 г., заедно със законната лихва върху посочената сума, считано от
19.06.2015 г. до окончателното ѝ изплащане, като е отхвърлен иска с
правно основание чл. 6, ал. 1, т. 10, вр. с чл. 48, ал. 8 ЗУЕС, за заплащане на
сумата до пълния общ предявен размер от 10 127,79 лв. (т.е. за сума в размер на
9 910,79 лв.), представляваща вноски за заплащане на разходи за управление и
поддържане на общите части на сградата за периода м. 05.2014 г. - м. 06.2015 г.
С оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът е осъден да
заплати на ищеца сумата от 52,08 лв., представляващи разноски в производството
пред СРС, а ищецът е осъден да заплати на ответника на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 220,18 лв., представляващи разноски в производството пред СРС.
Срещу първоинстанционното решение, в частта, с която така
предявения иск е бил отхвърлен е подадена въззивна жалба от ищеца по делото
Етажна собственост ТАЦ „Гранд“ с оплаквания за неговата
неправилност, поради допуснати от първоинстанционния съд нарушения на
материалния закон и необоснованост. Оспорва изводите на СРС, че ответникът „Б.П.Б.“
АД не следва да заплаща разходите по управление на общите части
на сградата, защото не е използвал собствения си обект през процесния период. Излага
съображения, че се касае за търговски обекти и дейности, поради което е
практически невъзможно тези отношения да се регламентират чрез съответните
разпоредби на ЗУЕС, включително и от тези на чл. 51 от ЗУЕС, тъй като те са
приложими единствено за жилищни сгради или такива с преобладаващо жилищни
обекти. Счита, че без значение за основателността на предявения иск е дали
съответният търговски обект работи през даден период. Това е така, тъй като
през този период собственикът на съответния обект получава услуга за охрана на
самия обект и общи части, за противопожарно известяване, за почистване, за
реклама, за фонд резервен, за административно обслужване, за поддръжка, ремонт
и др., които осигуряват нормалното и цялостно функциониране на търговския
център, от който даденият обект е неделима част. Според въззивника в този
смисъл била и утвърдената практика и елементарна житейска логика, а правната
регламентация не следва да им противоречи. Поддържа се, че неоснователно е прието
от СРС за доказано по делото, че през процесния период обектът на ответника не
е бил използван, като изтъква, че в издадените фактури не се включва
електрическата енергия и вода за потребление от съответния обект, а само от
тези на общите части. Оспорва и извода на съда, че председателят на
управителния съвет на етажната собственост е знаел за обстоятелството, че
търговският обект на ответника не се използва, тъй като липсва конкретно
надлежно писмено уведомление от съответния собственик. Предвид изложеното моли
обжалваното решение да бъде отменено в отхвърлителната му част, а претенцията
му уважена до пълния предявен размер. Претендира и разноски.
Ответникът по делото „Б.П.Б.“
АД, чрез пълномощника си е подал в законоустановения срок отговор на въззивната
жалба, с който оспорва същата, като поддържа, че не дължи разходи за управление
и поддръжка на общите части на сградата, тъй като през процесния период не е
използвал имота. Сочи, че твърдението му относно неизползването на обекта не е
било оспорено по делото, доколкото липсва изявление на ищеца в тази насока.
От своя страна ответникът е депозирал насрещна въззивна
жалба, в която са изложени оплаквания за неправилност на решението в частта, с
която е осъден да заплати на ищеца сумата от 217,00 лв. представляваща
неплатени вноски за фонд „Ремонт и обновление“ за общите части на сградата за
периода м. май 2014 г. – м. юни 2015 г. Като аргумент за неоснователността на
ищцовата претенция изтъква обстоятелството, че през процесния период не е
използвал имота. Отделно от това твърди, че липсвали и валидно взети решения на
общо събрание на етажната собственост за заплащане на конкретни суми за всеки
един от етажните собственици, поради което е била отнета възможността на
ответника да релевира конкретни възражения. От приложените проформа фактури не
ставало ясно и в какъв общ размер са заплащаните и претендираните суми за
процесния период. Претендира разноски.
Жалбите са подадени в срока по чл.
259 ГПК и чл. 263, ал. 2 ГПК, от легитимирани лица - страни в процеса, като е
заплатена дължимата държавна такса за въззивно обжалване, поради което са
допустими.
Въззивната инстанция с определение
от 06.12.2019 г., постановено в открито съдебно заседание, на основание чл. 227 ГПК, е конституиран на мястото на заличения ответник поради извършено
преобразуване чрез вливане - „Б.П.Б.“ АД неговият
правоприемник - „Ю.Б.“ АД с ЕИК *********, като наред с него, с определение от 21.02.2020 г., постановено в
открито съдебно заседание, на основание чл. 263и, ал. 7, изр. 2, вр. чл. 263л,
ал. 1 ТЗ, на страната на ответника като солидарно отговорен, предвид плана за
преобразуване, извършен преди вливането на „Б.П.Б.“ АД, е конституирано и дружество
„Пиреос недвижими имоти“ ЕООД с ЕИК*******.
Съгласно чл.
269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по
допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е
ограничен от релевираните въззивни основания в жалбата.
Решението е
валидно и допустимо, постановено в рамките на правораздавателната власт на
съдилищата по граждански дела и в съответствие с основанието и петитума на
искането за съдебна защита.
Настоящата
съдебна инстанция напълно споделя фактическите и правни изводи на
първоинстанционния съд и по силата на чл. 272 ГПК препраща към мотивите на СРС,
като по този начин те стават част от правните съждения в настоящия съдебен акт.
По конкретно наведени доводи в двете въззивни жалби, съдът намира следното:
Първоинстанционното
производство е било образувано по искова молба, преди е на от етажната
собственост в ТАЦ „Гранд срещу „Б.П.Б.“ АД за осъждането на ответника за сумата
от общо 10 127,79 лв., дължима за периода 05.2014 г. – 06.2015 г., представляваща
сбор от задължения по месечни вноски за управление поддръжка на общите части на
сградата. Видно от твърденията в обстоятелствената част на исковата молба във
всяка от месечно дължимите вноски са включени разходи, както следва: за охрана,
за почистване, за заплати на административен персонал, за такса асансьор и
ескалатори, за реклама, за заплати, за счетоводство, за фонд резервен, заплати
на УС, за възнаграждение за адвокат, за пожароизвестителна инсталация и
пожарогасителна инсталация, за вода и за ел. енергия за общите части, както и
суми наименувани „други разходи“.
По делото не е
спорно, че ответникът е собственик на търговски обект - кафе-аперитив с №2-26,
в режим на етажна собственост в сградата, находяща се в ТАЦ „Гранд”, в гр.
Пловдив, ул. „*******.
С оглед
релевираните от ищеца оплаквания във въззивната жалба, спорнен пред въззивната
инстанция е въпросът дали горепосочените разходи, с изключение на уважената от
СРС претенция за разходи за ремонт и обновяване (наименувана в исковата молба
като „фонд резервен“) попадат в изключението на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, както и
дали през процесния период ответникът е пребивал в етажната собственост.
В тази връзка следва
да се отбележи, че настоящият състав на съда споделя изводите на СРС, че
приложените с исковата молба фактури, издадени от ищеца, установяват
възражението на ответника в отговора на исковата молба, че не е ползвал
собствения си имот през процесния период. Отразеното в проформа фактурите
обстоятелство, че за магазин №2-26 потребеното количество вода и електроенергия
е със стойност „0“ сочи на обоснован извод, че имотът не е обитаван, съответно
търговският обект не е бил използван доколкото обратното не би било житейски
логично с оглед неизползване на никакви комунални услуги през процесния период,
които безспорно са необходими за функционирането на обекта. Следва да се
отбележи, че с отговора на исковата молба отразените във фактурите нулеви
стойности за „вода-лична“ и „ел. енергия-лична“ са били основен аргумент на ответника,
с който е обосновал твърдението си, че не е ползвал имота, и срещу това
възражение ищецът не е навел никакви конкретни фактически твърдения, възражения
и оспорвания пред първата инстанция. Отделно от това чл. 21 и чл. 22 от
Правилника за вътрешния ред на етажната собственост, приет на проведеното Общо
събрание на 10.10.2009 г. предвиждат, че управителят на ТАЦ “Гранд“ предоставя
до второ число на месеца на всеки от собствениците данни за дължимите от него
разходи, които следва да бъдат заплатени до 10-то число, като на управителя е
делегирано правомощието да спира достъпа на неизрядните платци до услугите,
доставени от външни фирми за охрана ел. енергия, вода и др. Така предвиденото
правомощие на управителя да прекъсва достъпа до неизрядни обекти-платци за вода
и ел. енергия, води до извод, че последните са задължени именно към етажната
собственост, а не директно към комуналните дружества, тъй като липсва логика да
бъдат преустановявани ел. захранването и водата в общите части, тъй като последните
се ползват не само от неизрядните платци, но и всички останали собственици на
самостоятелни обекти в ЕС, които са с платени задължения, както и от клиентите
на целия търговски център. В този смисъл е логично във фактурите, приложени към
исковата молба, да бъдат включени отделни пера за разходи за вода и ток, които
касаят потреблението на самия имот. Именно и защото в правомощията на
управителя на етажната собственост е да бъде запознат със финансовото състояние
на етажната собственост, включително непогасените задължения, то и обосновани са
изводите на районния съд, че управителят е бил запознат с обстоятелството, че
процесния имот не се използва от ответника, доколкото липсва отчетено потребено
количество вода и ел. енергия.
Отделно от
гореизложеното следва да се отбележи, че уведомление до управителя на ЕС не е
поставено като част от фактическия състав на разпоредбата на чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС, за разлика с хипотеза на чл. 51, ал. 3 ЗУЕС. В първия случай е достатъчно
собственикът да обитава имота не повече от 30 дни за календарна година, какъвто
е и настоящия случай, което предполага трайно отсъствие и именно поради това
законодателят не е предвидил като изискване уведомяване за отсъствието, което
да е предпоставка за освобождаването му от заплащане на разходите по
управлението и поддържането на общите части. Разпоредбата приравнява епизодичните
или краткотрайни посещения в имота с отсъствие на ползване на общите части, а
заплащането на разноски за поддържането и управлението им в хипотеза, при която
не се използват, би довела до неоснователно обогатяване на ЕС за сметка на
индивидуалния етажен собственик. Уведомление, че не се обитава имота не е
необходимо и предвид факта, че обикновено едно такова значително и трайно
отсъствие е видно и за останалите етажни собственици. За разлика от чл. 51, ал.
2 ЗУЕС, разпоредбата на чл. 51, ал. 3 ЗУЕС предполага едно по-трайно ползване
на имота, което обективно изисква и ползване на общите части, поради което
поначало собственикът не е освободен от заплащане на разходите по чл. 51, ал. 1 ЗУЕС. Именно защото отсъствието му не е значително, същият следва да уведоми
писмено управителя, като едва след взето положително решение на общото събрание
на ЕС задължението му за заплащане на разходите не отпада, а се редуцира в
половин размер. Освен че визираните две изключения от общото правило на чл. 51,
ал. 1 ЗУЕС са уредени систематически в отделни алинеи, предпоставките и
правните им последици се различават, поради което не би могло да се приеме, че
изискването за уведомяване по чл. 51, ал. 3, изр. 2 ЗУЕС е приложимо и при
хипотезата на чл. ал. 2 от същия член.
Предвид
изложеното и съобразявайки, че в процесния период ответникът не е обитавал
имота си, то и по силата на чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС той е освободен от
задължението да заплаща разходи за управление и поддържане на общите части на
ЕС. Неоснователни са оплаквания във въззивната жалба на ищеца, че отхвърлените
от СРС претенции е следвало да бъдат уважени, защото се касаело за ЕС с обекти,
които са търговски и развиват такава дейност. Легална дефиниция на разходи за
управление и поддържане е дадена в §11 от ДРЗУЕС, според която такива са
разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения
на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за
електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на
асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите
части на сградата. Съдържанието ѝ недвусмислено сочи, че това са разходи
във връзка със самото използване на обект от етажната собственост, защото
поначало достъпът му се осъществява именно през общите части. В ЗУЕС липсва
норма, която да дерогира принципът, залегнал в чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, а основание
за това не може да бъде предназначението на обектите в сградата – за жилищни
или за търговски нужди. Действително, тълкуването на правилото на чл. 51, ал. 5 ЗУЕС, въвеждащо по-висок размер на участие в този вид разноски за лице,
упражняващо професия или дейност в самостоятелен обект, сочи, че ал. 5 е
приложима в хипотеза, при която етажната собственост е съставена от
самостоятелни обекти с предимно жилищно предназначение. Доколкото обаче ЗУЕС
или друг закон не съдържат различни особени правила, регулиращи отношенията
между етажните съсобственици по отношение възникването на задължение за
заплащане на разходи за управление и поддържане на общите части на ЕС, както и
за определянето на техния размер, то и не може да се направи извод в
поддържания от въззивника смисъл, че приложението на чл. 51, ал. 1-3 ЗУЕС в
настоящия случай е изключено. Нещо повече, при сега действащата правна уредба,
соченото от ТАЦ „Гранд“ обстоятелството, че се касае за търговски център, чиято
етажна собственост се състои от обекти с еднакво предназначение (за търговска
дейност) обуславя единствено неприложимост на изключението по ал. 51, ал. 5
ЗУЕС, но не и на тези по чл. 51, ал. 1-3 ЗУЕС. Визираните норми, касаещи
заплащане разходите за управление и поддръжка на общите части са ясни, поради
което е недопустимо по тълкувателен път да бъде изменян техния смисъл в
поддържаната от въззивника насока, а аргументът му, че те не следва да
противоречат на житейската практика и логика, имат De Lege Ferenda отпратка и касаят друг адресат –
Народното събрания, който като законодателен орган единствен е компетентен да
преореди законодателната си концепция по повод на подобен тип отношение в ЕС.
Доколкото претендираните
разходи са във връзка с управлението и ползването на общите части, настоящия
състав намира, че те не следва да бъдат възлагане в тежест на ответника при
доказано негово отсъствие от имота му в процесния период, както правилно е
приел и СРС. Следва да се отбележи, че разходите за охрана поначало надхвърлят
компетентността на ОС, като разкриват известно сходство с функцията на портиер,
доколкото се касае за упражняване на контрол на външни лица при достъпа до
общите части. Видно обаче от съдържанието на чл. 51, ал. 4 ЗУЕС разходите за
портиер не се възлагат в тежест на собственик, която не обитава имота си повече
от 30 дни за една година, и на още по-силно основание, един непредвиден изрично
от закона разход като този за охраната, не следва да се понася от ответника щом
не е ползвал процесния обект от ЕС.
Настоящият
състав намира за неоснователна и въззивната жалба, подадена от ответника в
лицето на неговия правоприемник - „Ю.Б.“ АД. Изводите на районният съд за
дължимост на сумата от 217 лв., представляваща вноски за фонд „Ремонт и обновление”
за общите части на сградата за периода м. 05.2014 г. - м. 06.2015 г., е в
съответствие с характера на разходите, за които се ползват набраните във фонда
средства – за извършване на дейности, насочени към запазване на общите части на
сградата с цел нормалното им ползване, поради което е без правно значение
соченото във въззивната жалба обстоятелство, че собственикът на имота не го е
обитавал през процесния период.
Видно от представените от ищеца протоколи от
проведени общи събрания на етажната собственост на 20.09.2013 г. и на
15.11.2014 г., е гласувано разходите за фонд „Ремонт и обновяване“ (посочен в
решенията като фонд „Ремонт и поддръжка“) да бъдат в размер на 3000 лв. месечно,
като от неоспорената от страните съдебно-счетоводна експертиза се установява,
че реално са начислявани разходи по това перо в размер на 2000 лв. месечно,
поради което и законосъобразно СРС е определил дължимата от ответника
ежемесечна вноска, съобразно притежаваните от него идеални части от общите
части на сградата. При влязло в сила решение на ОС, с което е определен общ
месечен бюджет за този разход, то и размерът на задължението на ответника е
определяемо, поради което не могат да бъдат приети за основателни доводите му,
че липсва взето решение на ОС на ЕС. Действително, от приложените проформа фактури не е ясно в какъв общ размер
са заплащаните и претендирани суми за фонд „Ремонт и обновяване“, но същите са
изрично заявени с исковата молба (посочени като „фонд резервен“). Доколкото
средствата в този фонд се набират с оглед и на бъдещи разходи, а не само вече
извършени, то и поначало ирелевантно за пораждане на задължението на всеки от
етажните собственици за тяхното плащане е дали ищецът ги е посочил в издадените
фактури, в какъвто смисъл са оплакванията в жалбата.
Тъй като правните изводи на двете инстанции съвпадат
изцяло, решението на СРС следва да бъде потвърдено, а двете въззивни жалби
оставена без уважение.
Поради неоснователността и на двете въззивни жалби,
разноските пред въззивната инстанция следва да останат в тяхна тежест.
Предвид цената на иска и доколкото се касае за спор относно парични
задължения, породени от правоотношения между етажни собственици, въззивното
решение подлежи на касационно обжалване, по аргумент от чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК
Така мотивиран, Софийският градски съд
Р
Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение №461782 от 31.07.2018 г., постановено по гр.д.
№34928/2015 г., по описа на СРС, 37 състав, с което ответникът „Б.П.Б.“ АД, заменен
на основание чл. 227 ГПК
в хода на въззивното производство от неговия правоприемник „Ю.Б.“
АД с ЕИК *******и солидарно отговарящия на
основание чл. 263и, ал. 7, изр. 2, вр. чл. 263л от ТЗ - „П. н. и.“ ЕООД с ЕИК*******, и двамата
представлявани от адв. Д.Д.с адрес на кантората гр. София, ул. „*******,
е осъдено да заплати на собствениците на самостоятелни обекти в сградата в
режим на етажна собственост ТАЦ „Гранд“, находяща се в гр. Пловдив, ул. „*******,
на основание чл. 6, ал. 1, т. 9 от ЗУЕС сумата 217,00 лв.,
представляваща вноск и за фонд „Ремонт и обновление” за общите части на
сградата за периода м. 05.2014 г. - м. 06.2015 г., заедно със законната лихва
върху посочената сума, считано от 19.06.2015 г. до окончателното ѝ
изплащане, като е отхвърлен иска с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 10 вр. с
чл. 48, ал. 8 ЗУЕС за заплащане на сумата до пълния общ предявен размер от 10
127,79 лв. (т.е. за сума в размер на 9 910,79 лв.), представляваща вноски за
заплащане на разходи за управление и поддържане на общите части на сградата за
периода м. 05.2014 г. - м. 06.2015 г., както и потвърждава решението в частта с
присъдените разноски.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред ВКС по правилата на чл. 280 ГПК в едномесечен срок от връчването на препис на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: