РЕШЕНИЕ
№ 617
гр. Перник, 08.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЕРНИК, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на осемнадесети май през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Симона Пл. Кирилова
при участието на секретаря Десислава Ст. Дрехарска
като разгледа докладваното от Симона Пл. Кирилова Гражданско дело №
20211720104557 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 235, ал. 1 ГПК.
Образувано е по искова молба на Д.П.С. срещу Д. В. К. и Д. П. С..
Ищцата твърди, че с ответника Д.К. са съсобственици на нед-вижим имот УПИ
****** с площ 751 кв.м., възникнала по регулация при урегули-рането на ПИ, пл. № *** и
ПИ, пл. № ***. Твърди се, че ответникът придобил по наследство от В. К. ½ ид.ч. от
собствеността върху ПИ, пл. № ***, а пра-вото на собственост било придобито от
праводателя му – В. П. К., по силата на давностно владение, за което бил съставен нот. акт
от 03.09.1979 г.
Поддържа, че с нот.акт от 26.10.1990 г. Л. Н. И. била призна-та за собственик на
празно дворно място с площ 396 кв.м., представляващо имот, пл. № *** по плана на с. Я.,
като след смъртта й правото на собственост преминало по силата на универсално
правоприемство към единствената й наслед-ница по закон – И. К. В., баба на ищцата. На
28.09.2020 г. И. В. дарила собствения си ПИ, пл. № *** на Д.С., във връзка с което ищцата
се легитимира като изключителен собственик на ПИ, пл. № ***, представляващ реална част
от УПИ-***,***.
Сочи се, че с нотариален акт от 27.11.2020 г. собствениците на ПИ, пл. № *** –
ответникът Д.К., както и трети неучастващи по делото лица – Ж. В. К. и Е. С.., учредили в
полза на ищцата като техен съ-собственик в общия УПИ ****** право на строеж по чл. 183,
ал. 1 ЗУТ, като в прехвърлителната сделка ответникът изрично признал, че ищцата е
изключителен собственик на ПИ, пл. № ***.
Посочва се, че на 17.05.2021 г. ответникът Д.К. се е снабдил с констативен
нотариален акт, с който бил признат за собственик по силата на дав-ностно владение за
изключителен собственик на целия УПИ ******. Месец по-късно – на 16.06.2021 г., Д.К. се
е разпоредил чрез покупко-продажба в полза на втория ответник – Д. П. С., с 500/751 ид.ч.
от УПИ ******, макар да е разполагал само с 345/751 ид.ч. от него. Твърди се, че за
1
останалите идеални части над посочения размер – съответно за 155/751 ид.ч., сделката не е
породила вещно-транслативен ефект и купувачът не е станал собственик.
При тези данни се иска спрямо двамата ответници да бъде признато със сила на
пресъдено нещо, че ищцата е изключителен собственик на 406/751 идеални части от УПИ-
***,***, а в условията на евентуалност – на ПИ № ***, съставляващ реална част от УПИ-
***,***, като констативният нотариален акт бъде съответно отменен. Същевременно се иска
да бъде допуснато изкупуване на 345/751 ид.ч. от правото на собственост върху УПИ ******
с обща площ 751 кв.м., чрез заместване на купувача Д. П. С. като страна по продажбената
сделка, при цена 910,80 лв., съгласно уговореното в нотариалния акт. Претендират се
разноски.
Ответникът Д.К. в отговора на исковата молба, подаден в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК,
изразява становище за неоснователност на исковете. Оспор-ването е мотивирано с
обстоятелството, че е придобил имот с площ 862 кв.м., пред-ставляващ парцел *** и като
владеещ собственик е прехвърлил на Д. С. права, удостоверени със съответни документи. В
с.з. не оспорва, че ищцата е изключителен собственик на посочените идеални части от УПИ
***,***, като твърди, че предпоставките за изкупуване не са налице, алтернативно – че
действителната продажна цена е по-висока от отразената в нотариалния акт.
В законоустановения срок ответникът Д. П. С. е депозирал писмен отговор, с който,
както и в о.с.з., изразява становище за основателност на установителния иск за собственост,
заявен от ищцата, и сочи, че не го оспорва. Искът за изкупуване се оспорва с мотиви, че
прехвърлителят К. всъщност е имал намерение да прехвърли 500 кв.м. не от процесния
имот, а от друг свой парцел, съседен на процесния, а именно от УПИ *** в кв. 58, за който се
е снабдил с констативен нотариален акт. Твърди се, че не е възникнало право на изкупуване
в полза на ищцата, тъй като не съществува състояние на съсобственост между нея и
ответника К., а всеки от тях е самостоятелен собственик на ПИ, пл. № *** и на ПИ, пл. №
***. При тези мотиви се иска предявеният иск за изкупуване да бъде отхвърлен като
неоснователен. В условията на евентуалност при уважаване на иска за изкупуване се
въвеждат доводи относно действителната продажна цена на имота. Твърди се, че същата
била уговорена като 18 лв. на квадратен метър, съответно доколкото предмет на
прехвърлителната сделка са 500 кв.м., действителната цена, при която следва да бъде
допуснато изкупуване е 9000 лв.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото относими
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2
ГПК и чл. 12 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
Районен съд Перник е сезиран с обективно кумулативно съединени искове с правна
квалификация чл. 124, ал. 1 ГПК за признаване за установено в отношени-ята между
страните, че ищцата е изключителен собственик на 406/751 ид. ч. от УПИ IV-***,***, както
и конститутивен по чл. 33, ал. 2 ЗС за допускане изкупуване на 345/751 ид.ч. от правото на
собственост върху УПИ ******.
По делото не е спорно обстоятелството относно правата на ищцата върху съответните
идеални части от УПИ-***,***, в който е включен ПИ, пл. № *** по плана на с. Я.. Същата
се легитимира като собственик по силата на дарствена сделка, обективирана в представения
по делото нотариален акт от 28.09.2020 г. /л. 110/. Видно от представеното удостоверение за
наследници, праводателката й – И. В., е единствена наследница по закон на Л. Н. И., която
се е снабдила с констативен нотариален акт за собственост върху ПИ, пл. № *** с площ 396
кв.м. /406 кв.м. по скица/, като част от УПИ ***,***, през 1990 г. на основание наследство и
давностно владение, неоспорен по делото. Същевременно, същата се е позовала и на
придобивна давност, като упражняваната фактическа власт върху ПИ, пл. № *** с площ 406
кв.м. като част от УПИ-***,*** от страна на ищцата и праводателите й не се оспорва от
ответната страна.
2
С представения нотариален акт за собственост от 03.09.1979 г. В. П. К. (наследодател
на отв. Д.К.), е признат за собственик на основание придобивна давност на дворно
неурегулирано незастроено място, представляващо имот, пл. № *** с площ 344 кв.м. /345
кв.м. по скица/, включено в УПИ-***,***. Съгласно представеното удостоверение за
наследници и по арг. чл. 5, ал. 1 ЗН, Д.К. е придобил ½ ид.ч. от наследственото имущество
на В. К., а останалите наследници по закон – Ж. В. и Е. М., са придобили по ¼ ид.ч. от
същото.
Не се спори, а от събраните доказателства – Заповед от 09.07.1973 г. и приложените
към исковата молба скици, се установява, че двата съседни неурегулирани поземлени имота
с пл. №№ *** и *** в с. Я. са урегулирани с ПЗР, утвърден с представената Заповед № III-
410/09.07.1973 г., т.е. след влизане в сила на ЗТСУ на 01.06.1973 г., поради което върху
УПИ-***,*** е възникнала съсобственост по силата на регулацията при условията на чл. 29,
ал. 1, т. 3 ЗТСУ /отм./.Съгласно чл. 31, ал. 1 ЗТСУ /ДВ, бр. 29 от 1973 г., отм. бр. 34 от 2000
г./, частите на собствениците в образуваните по регулация общи парцели за малкоетажно
застрояване (до 3 етажа включително – арг. чл. 106, ал. 6, т. 3 ППЗТСУ, отм.) поначало са
равни. По силата на регулацията индивидуалната собственост върху местата, включени в
общия парцел, се преобразува в обща собственост на лицата, които са притежавали
отделните имоти до този момент, т. е. правата им са в равни идеални части. При това
положение имотното участие на всеки от съсобствениците престава да бъде лимитирано, не
е определено с граници, а по силата на закона като такова в общ по регулация парцел, е
изравнено независимо от заплащане на дължимото обезщетение от съсобственика с по-
малко по площ участие с имот.
С нотариален акт от 27.11.2020 г. Д.К., Ж. В. и Е. М. са учредили на съсобственика си
– Д.П. безвъзмездно право на строеж за построяване на масивна жилищна сграда върху
имот, пл. № ***, без да се спазват законоустановените отстояния, съгласно ЗУТ.
По делото не се спори, че праводателите на страните са упражнявали явно и
необезпокоявано фактическа власт съответно върху ПИ *** и ПИ *** /включени по
регулация в УПИ-***,***/ в период над 10 години, изтекъл преди 1973 г., както и че
регулацията е приложена, като сочените обстоятелства са отделени за безспорни по делото.
Във връзка с упражняваната фактическа власт праводателите на страните са се снабдили с
констативни нотариални актове за собственост върху съответните поземлени имоти ПИ, пл.
№ *** и ПИ *** като реално обособени части от УПИ-***,***.
При действието на ЗТСУ (отм.), съгласно чл. 59 ЗТСУ (ДВ, бр. 29 от 1973 г.),
разпоредба в сила от 01.06.1973 г., не е допустимо придобиването както на реално
определени, така и на идеални части от дворищно-регулационни парцели чрез давностно
владение на части от такива парцели. Владението на реални части от парцел за какъвто и да
е срок не се счита за владение на идеална част от парцела и не може да има за последица
придобиването по давност на съответна идеална част. Доколкото може да има такава
фикция, тя се установява от закона – чл. 181, ал. 1 ЗТСУ (отм.), което правило намира
приложение само и доколкото продобивната давност е изтекла преди неговото влизане в
сила. /в цитирания смисъл и Решение № 3 от 20.04.2012 г. на ВКС по гр. д. № 724/2011 г./.
Нормата на чл. 181, ал. 3 от ЗТСУ (отм.) предвижда възможност за придобиване на
идеална част от парцел по давностно владение, осъществявано върху съответна реална част
от парцела преди влизане в сила на ЗТСУ, когато реалната част, предмет на владението и
останалите части от парцела не могат да бъдат обособени в самостоятелни парцели. Когато
от съответните реални части не е допустимо да бъдат обособени самостоятелни парцели, по
силата на уредената в правната норма фикция се приема, че е придобита идеална част,
съответстваща на реално определената част от парцела.
В исторически план уредбата за минималната повърхност и площ на поземлените
имоти в селата е идентична – същите следва да имат площ от поне 500 кв.м. /чл. 200, вр. чл.
3
19, ал. 1, т. 4 ЗУТ, аналогично чл. 59 ЗТСУ (Изм. - ДВ, бр. 34 от 2000 г.), отм., вр. чл. 54, ал.
3, т. 2 ППЗТСУ /отм./ и § 42, т. 2 ППЗПИНМ /отм./. В конкретния случай двата парцела –
пл. № *** и пл. № ***, самостоятелно не отговарят на минималните размери, съобразно
площта на всеки от тях /съответно 345 кв.м. и 406 кв.м./ – както според действащите
нормативни изисквания, така и при действието на отменената нормативна уредба.
Макар ПИ, пл. № *** и ПИ, пл. № *** по отделно да не отговарят на изискванията за
самостоятелен обект, с оглед установената фактология и упражняваната фактическа власт,
съответно – придобивна давност, изтекла преди приемането на ЗТСУ през 1973 г., в
процесния случай е приложима фикцията на чл. 181, ал. 3 ЗУТ /отм./. В този смисъл,
праводателите на страните са придобили идеална част от УПИ-***,***, съответстваща на
реално определената част от парцела – съответно 406/751 ид.ч. от УПИ /съобразно площта
на ПИ, пл. № ***/ и 345/751 ид.ч., съобразно частта на ПИ, пл. № ***. В този смисъл, и с
оглед приложението на чл. 181, ал. 3 ЗТСУ, опровергана е и презумпцията на чл. 31, ал. 1
ЗТСУ по отношение равенството на частите на собствениците в образувания по регулация
общ парцел.
Същевременно доколкото по делото не се оспорва и фактическото положение след
2001 г. при действието на ЗУТ след 2001 г. до настоящия момент /владението на ищцата и
ответника, респективно – на техните праводатели/, съдът счита, че страните притежават
идеални части от УПИ-***,***, съответни на реалните части, върху които са упражнявали
фактическа власт. В процесния случай от момента на придобиване на поземления имот в
съсобственост от наследодателите на страните, те по взаимно съгласие и с взаимно зачитане
са установили самостоятелни владения върху съответните части от общия УПИ. Ищцата,
респ. нейните праводатели са завладяли западната част от имота с площ 406 кв. м., а
ответникът К. и останалите негови съсобственици, респ. праводателите им – източната с
площ 345 кв. м., които две части са отделени помежду си с материализирана ограда. Всяко
от семействата е ползвало самостоятелно своята част, грижило се е за нея, заплащало е
съответно данъци и такси и е възприемало тази част като своя. Няма данни в целия период
от време, включително и след 2000 г. до 2021 г. ответникът (или другите съсобственици –
наследници по закон на В. К.) да са се противопоставили на фактическата власт на ищцата,
респ. на нейната праводателка. С оглед изявленията на страните, по делото няма спор, че
помежду си съсобствениците не са имали съмнение, кой коя част притежава, считали са се за
отделни собственици и по никакъв начин не са се намесвали във владението и другите
действия по управление на имота, извършвани от другия съсобственик върху неговата част.
Доколкото правата на ищцата и при тълкуване съдържанието на договора за дарение
на ПИ, пл. № *** като реална част от УПИ-***,***, съдът счита, че същата е придобила
правата, притежавани от праводателя й върху същия, а именно – 406/751 ид.ч. При
продажбата на имот, участващ в общия по регулация парцел, се прехвърля преобразуваната
от него идеална част от общия по регулация парцел. В контекста на въпроса за правната
конверсия следва да се приеме, че когато предмет на един договор е прехвърляне правото на
собственост върху несамостоятелна реална част от имот, която не може да се обособи като
отделен обект на собственост поради правна невъзможност за това, може да се приеме, че
договорът поражда действие за съответната идеална част от имота, ако при тълкуване на
волята на страните се стигне до извод, че те са съгласни с този резултат (така и Решение №
215 от 4.11.2016 г. на ВКС по гр. д. № 1543/2014 г.).
Ето защо, в конкретния случай съдът намира, че всяка от страните по делото
притежава идеална част от УПИ-***,***, съответна на реалната част, върху която
упражнява фактическа власт, макар тази реална част да не може да се обособи като
самостоятелен обект – ищцата – 406/751 ид.ч. от правото на собственост, а останалите
345/751 ид.ч. се притежават съвместно от ответника Д.К. – за ½ от същите, заедно с третите,
неучастващи по делото лица – по ¼ ид.ч. за Ж. В. и по ¼ за Е. М..
4
При тези изводи относно правата на страните върху процесния имот съдът
намира следното по отношение основателността на кумулативно съединените искови
претенции:
По положителния установителен иск по чл. 124, ал. 1 ГПК.
Допустимостта на установителните искове за собственост като самостоятелна форма
на защита е обусловена от наличието на правен интерес. Той се преценява конкретно с оглед
естеството и съдържанието на възникналия между страните извънсъдебен правен спор.
Такъв интерес ще е налице винаги, когато ищецът твърди, че е собственик на вещта, и
ответникът оспорва или смущава правото му на собственост. В конкретния случай правният
интерес на ищцата от предявяване на положителен иск за собственост се извлича от
твърденията й, че ответникът Д.К. се е снабдил с констативен нотариален акт, с който бил
признат за собственик за изключителен собственик на целия УПИ ****** с площ 751 кв.м.,
за част от който ищцата противопоставя собствени права.
Видно от представения по делото констативен нотариален акт от 17.05.2021 г. – л. 25,
на посочената дата Д.К. е признат за собственик на целия УПИ ******, находящ се в с. Я. с
площ 751 кв.м. С договор за продажба, обективиран в нот.акт от 16.06.2021 г. Д.К. се е
разпоредил с идеална част от УПИ ******, като е прехвърлил притежавани от него идеални
части от поземлени имоти в с. Я. – 752/868 ид.ч. от УПИ VII-662 и 500/751 ид.ч. от УПИ
IV-***,*** на Д.С., легитимирайки се като собственик въз основа на констативния
нотариален акт от 17.05.2021 г.
Ищцата претендира да е собственик на 406/751 ид.ч. от УПИ-***,***, а с
констативния нотариален акт отв. К. е бил признат за собственик на целия имот, като
същевременно в последствие се е разпоредил с 500/751 ид.ч. от целия УПИ-***,***, т.е. с
част, надвишаващата притежаваните от него права.
Разпореждането с вещ, извършено от несобственик, представлява такова действие, с
което се засяга правото на собственост на действителния собственик. В тази хипотеза е
допустимо ищцата, заявяваща самостоятелни права върху УПИ-***,***, да защити правото
си на собственост като предяви иск както срещу приобретателя, който не е придобил
правото на собственост на деривативно основание, така и срещу праводателя, който с
действията си фактически оспорва това право. В този смисъл по същество са и мотивите към
Решение № 289 от 10.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 3412/2013 г., постановено по реда на чл.
290 ГПК.
Ето защо, в конкретния случай с оглед на извънпроцесуалното поведение на
страните, за ищцата е налице правен интерес от предявяване на положителен установителен
иск за собственост спрямо двамата ответници – прехвърлител и приобретател по оспорената
сделка, които да бъдат обвързани от СПН.
Правата на ищцата върху съответните 406/751 идеални части от УПИ-***,*** не се
оспорват в хода на настоящото производство. Аналогично, налице е и извънсъдебно
признание от страна на Д.К., обективирано в нотариалния акт за учредяване право на строеж
по чл. 183, ал. 1 ЗУТ, като в прехвърлителната сделка ответникът (и останалите
съсобственици) изрично са признали, че ищцата е изключителен собственик на ПИ, пл. №
*** като част от УПИ-***,***, което съдът цени по реда на чл. 175 ГПК, наред с останалия
доказателствен материал.
При тези данни, както и гореизложените правни изводи относно правата на страните,
съдът счита, че установителният иск за собственост на ищцата на 406/751 ид.ч. от УПИ-
***,*** е основателен и следва да бъде уважен.
В този смисъл, в хода на настоящия процес констатациите на нотариуса, издал
констативния нотариален акт в полза на Д.К. за право на собственост върху целия УПИ
******, са опровергани, предвид съществуващото в полза на ищцата право на собственост
5
върху ПИ, пл. № *** с площ 406 кв.м. и доказателствата, по силата на които същата се
легитимира. Ето защо предявеният положителен установителен иск за собственост е
основателен и следва да бъде уважен.
По арг. чл. 537, ал. 2 ГПК като законна последица от уважаване на иска за
материално право, засегнато от охранителния акт (така ТР № 178 от 30.VI.1986 г. по гр. д. №
150/85 г., ОСГК), издаденият в полза на Д.К. констативен нотариален акт следва да се
отмени в частта, накърняваща правата на ищцата, а именно за 406/751 ид.ч. от УПИ-***,***.
По иска с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС.
Правото на изкупуване се поражда в полза на съсобственика на недвижим имот, след
като друг съсобственик се е разпоредил с притежаваната от него идеална част от имота чрез
продажба на трето за съсобствеността лице, без да е предложил имота на останалите
съсобственици или да го е предложил при условия, различни от тези, при които е извършена
продажбата, като искът следва да се предяви в двумесечен срок от продажбата или
узнаването за нея.
Правилото на чл. 33, ал. 1 ЗС и правото на изкупуване са израз на стремежа на
законодателя собствеността върху недвижимо имущество да бъде притежавана от възможно
по-тесен кръг лица – тя дава право на останалите съсобственици да бъдат предпочетени
пред трето за съсобствеността лице при продажба на идеална част от недвижимия имот.
Нормата на чл. 33, ал. 2 ЗС установява известно ограничение по отношение правомощието
на съсобственика на недвижим имот свободно да се разпорежда с притежаваната от него
идеална част, както и по отношение на уредената в чл. 9 ЗЗД свобода на договаряне.
Правото е преобразуващо, доколкото дава възможност на своя носител едностранно да
предизвика промяна в чужда правна сфера, като замести купувача по продажбената сделка и
придобие съответна идеална част от съсобствената вещ при същите условия, при които
третото за съсобствеността лице я е закупило от друг съсобственик. Законът предвижда
правото да се упражнява единствено по съдебен ред – чрез конститутивен иск в двумесечен
преклузивен срок от продажбата.
При така очертаните материални предпоставки, пораждащи субективното
потестативно право на изкупуване, съобразно общото правило на чл. 154, ал. 1 ГПК в тежест
на ищцата е да докаже, че тя и ответникът-прехвърлител са съсобственици на УПИ-***,***,
както и че ответниците са сключили действителна сделка – продажба, с предмет
притежаваната от Д.К. част. Доколкото в случая искът е предявен в период, по-кратък от два
месеца от датата на оспорената сделка, не е необходимо ищцата да провежда доказване
относно момента на узнаване на същата и преклузивният срок по чл. 33, ал. 2 ЗС е спазен. С
оглед релевираните от ответниците възражения, че продажната цена е различна от
отразената в нотариалния акт, в тяхна тежест е да установят действителните условия на
сделката.
В конкретния случай не се спори, а от обсъдените по-горе писмени доказателства се
установява, че УПИ-***,*** е образуван по регулация по чл. 29, ал. 1, т. 3 ЗТСУ /отм./ от
съседните ПИ, пл. № *** /върху който фактическа власт е упражнявал В. К., а в последствие
– правоприемниците му Д.К., Ж. В. и Е. М./ и от ПИ, пл. № *** /върху който фактическа
власт е упражнявана от Л. И., И. В. и съответно от ищцата Д.С./. Регулацията в случая се
счита приложена, при липсата на обратни твърдения и доказателства от страните и
идентичните им съображения в този смисъл.
Неоснователно е релевираното в отговора на исковата молба възражение, че не
съществува състояние на съсобственост между ищцата и ответника К., а всеки от тях е
самостоятелен собственик на ПИ, пл. № *** и на ПИ, пл. № ***. От една страна, както бе
посочено, нито един от парцелите не отговаря на изискванията на чл. 200, вр. чл. 19, ал. 1, т.
4 ЗУТ /аналогично на чл. 59 ЗТСУ (изм. ДВ, бр. 34 от 2000 г.), отм., вр. чл. 54, ал. 3, т. 2
ППЗТСУ /отм./ за минимално лице и площ на парцели в селата от поне 500 кв.м.
6
повърхност, за да бъде обособен като самостоятелен обект. От друга страна, при продажба
на собствен имот, който по силата на регулационен план участва в общ парцел с друг имот,
собственост на други лица, продажбата му следва да се съобрази с разпоредбата на чл. 33,
ал. 1 ЗС. С влизане в сила на регулационния план и образуване на един УПИ от два имота с
различни планоснимачни номера, собствениците на имотите стават съсобственици на
новообразувания парцел с идеално участие в тази съсобственост и за тях възниква
задължението по чл. 33, ал. 1 ЗС. При продажбата на имот, участващ в общия по регулация
парцел, се прехвърля не имотът, който продавачът е притежавал по кадастрална основа, а
преобразуваната от него идеална част от общия по регулация парцел, като сделката поражда
субективното право на другия съсобственик да иска изкупуването на съответната идеална
част. В този смисъл напр. Решение № 100 от 1.III.1995 г. по гр. д. № 1430/93 г., IV г. о.,
Решение № 776 от 15.VI.1992 г. по гр. д. № 412/92 г., IV г. о., Решение № 412 от 31.07.2012
г. на ВКС по гр. д. № 177/2010 г.
Ето защо, при вече изложените съображения съдът счита, че между страните е налице
състояние на съсобственост по отношение на процесния имот.
Не се твърди преди прехвърлителната сделка притежаваните от Д.К. идеални части да
са били предлагани конкретно на ищцата. В тази връзка ответникът е представил
декларация с нотариално заверен подпис от 13.02.2019 г. от праводателката на ищцата – И.
В., с която същата посочила, че няма и за в бъдеще няма да има никакви претенции за
закупуване на ПИ, пл. № ***. Соченото писмено доказателство не е приобщено към
доказателствения материал, като преклудирано, но същевременно същото е и неотносимо,
доколкото предмет на доказване в настоящото производство е дали частта от имота е била
предлагана за изкупуване конкретно на ищцата като настоящ съсобственик. Единствено за
пълнота следва да се посочи, че не съществува колебание в теорията и съдебната практика,
че предварителен отказ от невъзникнали субективни права е недействителен, в частност – от
субективното материално право на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС – така Решение №
542/21.11.1988 г. по гр. д. № 467/1988 г, Решение №34/29.03.2021 г. по гр.д. № 2039/2020 г.
на ВКС и др.
Следователно, налице са кумулативните предпоставки да бъде допуснато
изкупуване на притежаваните от Д.К. идеални части от УПИ-***,***, при условията на
сделката с Д.С..
Предвид обема на правата, притежавани от отв. К. върху УПИ-***,***, сделката с
предмет 500/751 ид.ч., би могла да произведе вещен ефект единствено за притежаваните от
ответника идеални части. Видно от представените доказателства, същият притежава ½ ид.ч.
от наследството на В. К. /а останалата ½ се притежава при равни квоти, т.е. по ¼ ид.ч.
съответно за Ж. В. и за Е. М./. Ето защо Д.К. притежава не 345/751 ид.ч. от имота, а ½ от
посочените 345/751 ид.ч., т.е. 172,5/751 ид.ч. от процесния имот, за които прехвърлителната
сделка би могла да произведе вещен ефект, респ. за които следва да бъде допуснато
изкупуване.
Същевременно спорно между страните е обстоятелството относно действителните
условия на продажбата, в частност – уговорената продажна цена. В тази връзка
ответниците са ангажирали писмени доказателства – нотариалния акт от 16.06.2021 г.,
обективиращ оспорената сделка, два предварителни договора, съответно от 19.01.2021 г. и
от 15.02.2021 г. и два броя разписки от 16.06.2021 г., двустранно подписани от двамата
ответници.
Изкупвачът дължи действително уговорената, а не посочената в нотариалния акт
цена, дори когато посочената в акта цена е по-ниска от действителната. Това разрешение
съответства на целта и на текста на закона, който постановява изкупуването да се извърши
при действително уговорените условия. След като бъде доказана разлика между посочената
в нотариалния акт и реалната продажна цена, то при постановяване на изкупуване следва да
7
се вземе предвид действително платената цена. В този смисъл са и постановените Решение
№ 383 от 26.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 532/2010 г., II г. о., Решение № 626 от 6.12.2010 г.
на ВКС по гр. д. № 6/2010 г., Решение № 144 от 1.XII.1955 г. по ч. гр. д. № 100/55 г. на ВС,
Определение № 42 от 29.01.2018 г. на ВКС по гр. д. № 2696/2017 г.
Видно от нотариалния акт от 16.06.2021 г., Д.К. е прехвърлил притежавани от него
идеални части от поземлени имоти в с. Я. – 752/868 ид.ч. от ***, както и 500/751 ид.ч. от
УПИ-***,***, на Д.С. на обща продажна цена от 3150 лв. Съгласно удостоверенията за
данъчна оценка, представени от нотариуса и заключението по съдебно-оценителната
експертиза, кредитирано от съда като компетентно изготвено и неоспорено от страните, се
установява, че стойността на 345/751 ид.ч. от УПИ-***,*** с площ 751 кв.м. като част от
уговорената в нотариалния акт цена в общ размер на 3150 лв. съобразно данъчната оценка,
възлиза на 868 лева.
Ответниците твърдят, че е налице относителна и частична симулация относно един от
елементите на договора за продажба – уговорената в нотариалния акт цена, а именно, че
действителната цена на 500/751 ид.ч. е 9000 лв., т.е. по 18 лв./кв.м. Разкриването на
прикритото съглашение следва да се осъществи чрез изследване на конкретни обективни
данни, съпоставени помежду си и с оглед твърденията на страните, като се правят изводи
относно намеренията на страните по симулативната сделка, включително и предвид
събраните косвени доказателства, предвид специфичността при установяването на
субективен факт, какъвто е отношението на страните към конкретен правен резултат – така
напр. Решение № 72 от 25.06.2018 г. на ВКС по гр. д. № 1934/2017 г. За установяване на
твърденията си са представили предварителен договор за продажба, при сключване на който
са платени 1000 лв., видно от отразяването в същия, както и разписка за платена от купувача
и получена от продавача сума 8000 лв. – двустранно подписана от страните по сделката. В
този смисъл относно посочените условия на продажбата, а именно 18 лв. на кв.м., са и
ангажираните от ответника гласни доказателствени средства.
В представения предварителен договор за продажба от 15.02.2021 г. с предмет целия
УПИ-***,***, страните са уговорили обща продажна цена 13500 лв., 1000 лв. от които –
платени в брой в деня на подписване на предварителния договор, а остатъкът от 12500 лв. –
платима в брой на ръка при изповядване на окончателната сделка. В тази връзка по делото е
представена разписка от 16.06.2021 г. – двустранно подписана от Д.К. и Д.С., в която е
отразено, че на посочената дата Д.С. е изплатил на Д.К. сумата от 8000 лева,
представляваща „доплащане на действителната продажна цена за 500/751 ид.ч. от УПИ-
***,***“, уговорена с предварителен договор за покупко-продажба от 15.02.2021 г. Съгласно
заключението на в.л. по оценителната експертиза, уговорената с предварителния договор от
15.02.2021 г. цена на УПИ-***,*** е 13500 лв., а платената цена за съответните 500/751 ид.ч.
от УПИ ***-*** е 9000 лв., т.е. по 18 лв. на кв.м. Изяснено е, че платената цена за 500/751
ид.ч. от площта, с която имот, пл. № *** участва в УПИ ***,***, е 4824 лв.
При относителната симулация на посочена в нотариалния акт по фискални
съображения по-ниска цена, страните по договора за продажба могат в производството по
чл. 33, ал. 2 ЗС да разкрият своите действителни отношения. Доказателствата, които са
допустими между тях, могат да бъдат противопоставени на третото лице, което желае да
изкупи собствеността, защото по изричното разпореждане на чл. 33 ЗС изкупуването трябва
да стане при „същите условия“, т.е. при условията, при които е сключен договорът.
Изкупвачът – съсобственик по чл. 33, ал. 2 ЗС дължи действително уговорената, а не
посочената в нотариалния акт цена между първоначалния продавач и третото лице, когато тя
е по-ниска от действителната. Допустимите писмени доказателства за разкриване на
симулацията по отношение на страните по симулативното съглашение могат да бъдат
съставени едновременно или след сключването му и не е необходимо да имат достоверна
дата. В този смисъл е и разрешението, дадено в Решение № 626 от 6.12.2010 г. на ВКС по
8
гр. д. № 6/2010 г., I г. о., ГК, постановено по реда на чл. 290 ГПК.
Същевременно когато страна по окончателен договор за покупко-продажба иска да
установи симулативността на посочената в него продажна цена, тя може да направи това
чрез обратно писмо или чрез друг документ представляващ начало на писмено
доказателство – така Решение № 417 от 18.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 568/2012 г. Той
може да бъде съставен както при сключването на сделката, така и в по-късен момент, и в
същия, според естеството на договора, страните признават или неговата привидност, или
прикритото съглашение. Тогава, когато писменото доказателство съдържа волеизявлението
на всички страни по прикритата сделка, то това писмено доказателство /обратно писмо/,
служи за пълно разкриване както на симулативната сделка, така и на действителните
правоотношения между страните. Обратното писмо доказва симулацията в отношенията
между страните и по тази причина доказването на симулацията със свидетели не е
необходимо, като в този смисъл е и Решение № 163 от 15.06.2011 г. на ВКС по гр. д. №
1536/2009 г., Решение № 544 от 6.01.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1053/2010 г., Решение № 260
от 16.12.2014 г. на ВКС по гр. д. № 2101/2014 г. Това обаче не означава, че със свидетели не
могат да се изясняват и други факти, свързани с преддоговорните отношения, поведението
на страните и пр., имащи отношение към спорни клаузи по прикритата сделка и тълкуването
им. В конкретния случай фактите, установени чрез разпита на свид. Х., консултирала в
качеството си на адвокат страните за изповядването на сделката, подкрепят твърденията на
ответниците за волята на страните и преговорите помежду им по отношение на продажна
цена от 18 лв./кв.м. за процесния имот и кореспондират на ангажираните писмени
доказателства в тази насока.
При изложените правни и фактически съображения, предвид ангажираните
доказателства – отнасящи се както до цената на спорната сделка, така и до цената на
покупко-продажбата, която стои извън предмета на настоящото производство, съдът намира
за доказани твърденията на ответниците относно действителната продажна цена на
идеалните части от УПИ-***,***, а именно – 18 лв./кв.м. Вписването на по-ниска цена в
нотариалния акт, с оглед заплащане на по-ниски местни данъци и такси, не може да създаде
права в полза на ищцата като трето лице, в полза на което е признато правото на изкупване
на имота. Нещо повече, ответната страна с представянето на гореописаните частни
документи по повод действителната цена признава неизгодни за себе си факти, предвид
законоустановената отговорност при евикция, както и административната и наказателната
отговорност, в съответствие с чл. 127 ЗМДТ и чл. 313 НК, вр. чл. 25, ал. 9 ЗННД. Ето защо
следва в отношенията между страните следва да се приложи действителната уговорка
относно размера на продажната цена на имота, а не привидната такава, вписана в
нотариалния акт и изкупуване следва да се допусне при действително уговорената цена, а
именно – по 18 лв. на кв.м. При съобразяване правата на Д.К., а именно ½ от 345/751 ид.ч.,
на осн. чл. 162 ГПК съдът намира, че изкупуване следва да бъде допуснато за ½ от 345/751
ид. ч., при цена 18 лв./кв.м., т.е. за сумата от 3105 лв.
Възражението на ответниците, че същите са имали намерение да прехвърлят друг
имот, а не процесния, съдът намира за неоснователно, доколкото от изложението в отговора
на исковата молба отв. С. признава, че пред нотариуса Д.К. неколкократно е посочвал
именно процесния УПИ-***,***, като същевременно соченото обстоятелство се подкрепя от
гласните доказателствени средства – разпита на свид. Х., консултирала страните по повод
сделката, както и от представения предварителен договор и разписка със същия предмет.
Същевременно, в писмените бележки, ответникът твърди, че още през 2019 г. е желаел да
продаде притежаваната от него част върху процесния имот, за което е провеждал разговори
и с праводателката на ищцата. Поради изложеното възражението, че е налице грешка в
предмета на прехвърлителната сделка, съдът намира за изцяло неоснователно, с оглед
данните на самите ответници в обратен смисъл.
9
По изложените съображения вторият кумулативно съединен иск за изкупуване следва
да бъде уважен за изкупуване на ½ от 345/751 ид.ч. (т.е. за 172,5/751 ид.ч.) и отхвърлен за
разликата до 345/751 ид.ч. от УПИ-***,***.
С изкупуването съсобственикът-ищец придобива правата, които по нотариалния акт е
придобил купувачът, като изкупуващият ще встъпи в сделката само ако заплати на купувача
даденото от него по сделката. Доколкото по делото, с оглед представените предварителен
договор и разписка, са налице данни, че купувачът е заплатил на продавача задължението за
заплащане на цената, за да замести купувача в продажбеното правоотношение, ищцата
следва да заплати в полза на Д.С. сумата от 3105 лв., представляваща цената на 172,50/751
ид.ч. от имота, за които сделката е произвела вещен ефект.
По разноските:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищцовата страна има право на разноски, съобразно
уважената част от исковете – първият от които, уважен в цялост, а вторият – за 1/2.
Основателно е своевременно въведеното възражение за прекомерност на заплатеното
адвокатско възнаграждение в размер на 1800 лв., като същото следва да бъде редуцирано до
1200 лв., с оглед предмета на делото, броя на обективно съединените вещни искове,
фактическата и правна сложност на същото, обема на съдопроизводствените действия,
осъществен от процесуалния представител на ищцата, ефективното участие в над две
съдебни заседания, както и размерите, визирани в чл. 7, ал. 2 от Наредба № 1/2004 г. При
този изход на спора при сторени разноски в размер на 240 лв. и адвокатско възнаграждение
в размер на 1200 лв., пропорционално на ищцата следва да бъде присъдена сумата от общо
1307,25 лева разноски.
На осн. чл. 78, ал. 3 ГПК ответната страна има право на разноски в частта, с която
искът за изкупуване е отхвърлен. Ответникът Д.К. е сторил разноски в общ размер на 500
лв. /100 лв. – възнаграждение за вещо лице и 400 лв. – адвокатско възнаграждение/, от които
с оглед изхода на спора съразмерно следва да му бъдат присъдени 125 лева. Ответникът
Д.С. не е представил доказателства за сторени разноски.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от Д.П.С., ЕГН ********** срещу
Д. В. К., ЕГН ********** и Д. П. С., ЕГН **********, положителен установителен иск с
правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, в отношенията между страните, че Д.С. е собственик
на 406/751 ид. ч. от УПИ IV-***,***, с площ 751 кв.м., в кв. 58 съгласно ПРЗ на с. Я.,
утвърден със Заповед № III-410/09.07.1973 г. на Кмета на Община Перник, находящ се в с.
Я., общ. П., обл. П., ул. „*****, образуван от ПИ, пл. № ***, кв. 58, с площ 406 кв.м. и ПИ,
пл. № *** с площ 345 кв.м., при граници и съседи: от югоизток – УПИ V-***, от северозапад
– УПИ III-***, от североизток – *** и от югозапад – УПИ XIII-*** и УПИ XII-***.
ОТМЕНЯ на осн. чл. 537 ГПК констативен нотариален акт за собственост № ****
г. на нотариус М.М., рег. № 462 на НК с район на действие РС-Перник, вписан в СВ Перник
с вх. Рег. № 2118/18.05.2021 г., дв.вх.рег. № 2076, акт № 58, т. 8, дело № 116/2021 г., с който
Д. В. К., ЕГН ********** е признат за собственик на УПИ IV-***,***, с площ 751 кв.м., в
кв. 58 съгласно ПРЗ на с. Я., утвърден със Заповед № III-410/09.07.1973 г. на Кмета на
Община Перник, находящ се в с. Я., общ. П., обл. П., ул. „*****, образуван от ПИ, пл. №
10
***, кв. 58, с площ 406 кв.м. и ПИ, пл. № *** с площ 345 кв.м., при граници и съседи: от
югоизток – УПИ V-***, от северозапад – УПИ III-***, от североизток – *** и от югозапад –
УПИ XIII-*** и УПИ XII-***, в частта за 406/751 ид.ч. от описания УПИ.
ДОПУСКА на осн. чл. 33, ал. 2 ЗС изкупуване в полза на Д.П.С., ЕГН **********
за ½ от 345/751 ид.ч. (или за 172,50/751 ид.ч.) от имота, предмет на договор за покупко-
продажба, за който е съставен нотариален акт № 150, том I, рег. № 3274, дело № 117/2021 г.
по описа на нотариус М.М., рег. № 462 на НК и район на действие РС-Перник, а именно: за
½ от 345/751 ид.ч. (172,50/751 ид.ч.) от УПИ IV-***,***, с площ 751 кв.м., в кв. 58 съгласно
ПРЗ на с. Я., утвърден със Заповед № III-410/09.07.1973 г. на Кмета на Община Перник,
находящ се в с. Я., общ. П., обл. П., ул. „*****, образуван от ПИ, пл. № ***, кв. 58, с площ
по скица 406 кв.м. и ПИ, пл. № *** с площ по скица 345 кв.м., при граници и съседи: от
югоизток – УПИ V-***, от северозапад – УПИ III-***, от североизток – *** и от югозапад –
УПИ XIII-*** и УПИ XII-***, при цена от 3105 лева /три хиляди сто и пет лева/,
ПРИ УСЛОВИЕ, че в едномесечен срок от влизане на решението в сила Д.П.С.
заплати на Д. П. С., ЕГН ********** сумата от 3105 лева – продажна цена.
УКАЗВА на Д.С., че ако посочените суми не бъдат заплатени в указания
едномесечен срок, решението ще се счита за обезсилено по право.
ОТХВЪРЛЯ иска за изкупуване за разликата над ½ от 345/751 ид.ч. (над 172,50/751
ид.ч.) до пълния предявен размер за изкупуване на 345/751 ид.ч. като неоснователен.
УКАЗВА на Д.С., че в шестмесечен срок от влизане в сила на настоящото решение,
следва да извърши отбелязването му в Службата по вписванията, съгласно чл. 115, ал. 2 ЗС,
в противен случай вписването на исковата молба губи действието си.
ОСЪЖДА Д. В. К., ЕГН ********** и Д. П. С., ЕГН ********** да заплатят на
Д.П.С., ЕГН ********** на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 1307,25 лева – разноски
пред Районен съд Перник.
ОСЪЖДА Д.П.С., ЕГН ********** да заплати на Д. В. К., ЕГН ********** на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 125,00 лева – разноски пред Районен съд Перник.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Окръжен съд Перник
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните на осн. чл. 7, ал. 2 ГПК.
Съдия при Районен съд – Перник: _______________________
11