№ 1098
гр. София, 01.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на осемнадесети октомври през две хиляди двадесет и първа година
в следния състав:
Председател:Нели Куцкова
Членове:Яна Вълдобрева
Мария Яначкова
при участието на секретаря Ирена М. Дянкова
като разгледа докладваното от Яна Вълдобрева Въззивно гражданско дело №
20211000501556 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258-чл.273 от ГПК.
С решение № 260273 от 14.01.2021г., постановено по гр.дело № 11567/2016г.
на Софийския градски съд, ГО, 15 състав, е развален, на основание чл. 87, ал. 3
ЗЗД договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 20.09.2011г.
между ищеца Б. К. Н., в качеството му на продавач и П. Г. П., в качеството му на
купувач, оформен в нотариален акт № 122, том І, рег. № 3919, дело № 110/2011 г.
на нотариус И. П. с район на действие СРС, с който Б. К. Н. продава на П. Г. П.
собствения си недвижим имот: апартамент №36 в гр. София, район “***”, ж.к.
„***”, състоящ се от две стаи, дневна, кухня и сервизни помещения, със застроена
площ 88,01 кв. м, заедно с принадлежащо избено помещение № 2, без площ по
доказателствен акт, заедно с 0,548% идеални части от общите части на сградата и
правото на строеж върху мястото, при съседи на жилището: коридор, двор, Р. Н.
Р., поради незаплащане на договорената продажна цена и е постановено след
влизане в сила на решението, същото да бъде вписано, съгласно чл. 115 от Закона
за собствеността.
Въззивна жалба е подадена от П. Г. П., чрез пълномощника адв. Д.Ф..
Жалбоподателят сочи, че съдът не е обсъдил направените от него възражения за
недопустимост на предявения иск и не е съобразил, че към момента на завеждане
на делото между страните е имало висящо производство на същото основание и
със същото искане. Смята, че съдът е следвало да прекрати производството освен,
на основание чл. 126, ал.1 ГПК и поради това, че ищецът не е изпълнил в срок
дадените указания. Според жалбоподателя производството е следвало да бъде
1
прекратено и поради това, че не е налице правен интерес от водене на делото
срещу този ответник, доколкото същият е продал процесния имот на 27.12.2012г.,
имотът не е негова собственост и не се владее от него. Във въззивната жалба са
изложени подробни аргументи и за неправилност на решението, поради
противоречие с материалния закон. Сочи се, че твърденията на ищеца са останали
недоказани, тъй като от събраните в производството доказателства се установява,
че от ответника са направени банкови преводи към пълномощника по сделката А.
С., а и от самото съдържание на нотариалния акт от 2011г. се установява, че
същата категорично е заявила, че е получила напълно от купувача по банков път
продажната цена преди подписването на акта. Смята се, че съдът не е следвало да
игнорира записаното в нотариалния акт и е трябвало да приеме за верни
потвърдените от нотариуса факти и обстоятелства. Жалбоподателят сочи, че съдът
неправилно е оставил без уважение искането му да бъдат възстановени
заплатените на ищеца сума за продажна цена и извършените подобрения.
Искането е да бъде отменено решението и вместо това да бъде постановено друго,
с което предявеният иск бъде отхвърлен.
В срока по чл. 263, ал.1 ГПК от въззиваемия ищец Б. К. Н., чрез
пълномощника адв. Е. Е., е постъпил отговор на въззивната жалба, с който същата
се оспорва като неоснователна.
Въззивната жалба е допустима-подадена е в предвидения в процесуалния закон
срок от легитимирана страна в процеса против валидно и допустимо съдебно
решение, подлежащо на въззивно обжалване, поради което следва да бъде
разгледани по същество.
СОФИЙСКИЯТ АПЕЛАТИВЕН СЪД, 4 състав, след преценка на
изложените от страните твърдения, доводи и възражения и на доказателствата по
делото съобразно разпоредбата на чл.235 от ГПК, приема следното:
Софийският градски съд е бил сезиран от Б. К. Н. с искова молба, уточнена с
молби от 15.03.2017г., от 18.05.2018г., от 18.06.2018г., от 12.07.2018г. и от
22.02.2019г., с която против П. Г. П., е предявен иск с правно основание чл. 87,
ал.3 ЗЗД за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот от
20.09.2011г., поради неплащане на продажната цена.
В исковата молба се твърди, че от 27.03.1996г. ищецът е собственик на
апартамент № 36 в гр. София, намиращ се на ул. *** в жилищен блок № 16 във вх.
Б, на седмия етаж, с площ 88,01 кв. м, заедно с принадлежащо избено помещение
№ 2 и 0,548% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж
върху мястото. Твърди се, че на 16.11.2011г. ищецът посетил агенция за
недвижими имоти в гр. София на бул. *** № 76, където по това време бил и
нотариус А. Ч., който го уведомил, че имотът му е продаден чрез пълномощник,
както и че наред с пълномощното ищецът бил подписал и декларация, че получил
сумата от пълномощника А. Л.. Твърди се, че нотариусът Ч. казал на ищеца, че
следва веднага да освободи имота, защото ще му се случи нещо лошо. Сочи се, че
още същия ден ищецът посетил Агенция по вписванията, където се снабдил с
копие на нотариален акт № 122, том І, рег. № 39919, дело 110/2011 г. и установил,
че апартаментът е продаден.
Ищецът твърди, че никога и по никакъв повод не бил посещавал нотариус, че
2
не е заверявал пълномощни и декларации за извършване на покупко-продажба на
апартамента си, нито е получавал продажна цена за прехвърлянето му. Сочи, че
посочената в нотариалния акт продажна цена не е платена и на посочения в
сделката като пълномощник А. С., като твърди, че не познава същата. В
уточнителната молби от 12.07.2018г. и от 22.02.2019г. ищецът категорично
заявява, че предявява иск за разваляне по съдебен ред на договора за продажба,
поради неплащане на продажната цена.
В срока за отговор на исковата молба ответникът П. Г. П. оспорва
предявения иск, като недопустим, тъй като са налице нередовности на исковата
молба, които не са отстранени от ищеца в предоставения от съда срок и тъй като
между същите страни, на същото основание и със същото искане е налице висящ
спор. Според ответника ищецът няма правен интерес да води дело против него,
тъй като имотът е препродаден на трето на спора лице, като съдебният спор по
предявения срещу третите лица от ищеца иск е прекратен - гр. дело № 5709/2013г.
на СГС, І-ІV състав. Смята също и че за ищеца липсва правен интерес от
разваляне на договора с ответника, доколкото последният към предявяване на
иска по настоящото дело не е собственик на имота. Поддържа, че искът за
разваляне на договора е неоснователен, тъй като в нотариалния акт е отбелязано,
че продажната цена е изцяло получена от А. С., като пълномощник на продавача.
Прави възражение за изтекла погасителна давност.
Софийският апелативен съд, като обсъди доводите на страните и събраните
по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност съобразно
разпоредбата на чл.235 от ГПК, намира за установено от фактическа страна
следното:
На 20.09.2011г. е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
оформен в нотариален акт № 122, том І, рег. № 3919, дело № 110/2011г. на
нотариус И. П. с рег. № 620 на Нотариалната камара и с район на действие СРС, с
който Б. К. Н., в качеството му на продавач, представляван от пълномощника А. Л.
С., е продал на П. Г. П., в качеството му на купувач, апартамент № 36 в гр. София
в ж.к. ***, бл.16, вх.Б, ет.7, състоящ се от две стаи, дневна, кухня и сервизни
помещение, със застроена площ 88,01 кв.м, заедно с избено помещение № 2 и
0,548% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху
мястото за сумата 62 000 лева, която сума, според записаното в нотариалния акт
пълномощникът А. С. е заявила, че е получила от купувача по банков път преди
подписване на нотариалния акт.
На 06.03.2012г. е издадена в полза на П. Г. П. заповед за изпълнение на
задължение за предаване на вещи въз основа на документ по чл. 417 ГПК, по
ч.гр.дело № 6135/2012г. на СРС, ГО, 42 състав, против Б. К. Н. за предаване на
владението на апартамент № 36 в гр. София в ж.к. ***, бл.16, вх.Б, ет.7, състоящ
се от две стаи, дневна, кухня и сервизни помещение, със застроена площ 88,01
кв.м, заедно с избено помещение № 2 и 0,548% идеални части от общите части на
сградата и правото на строеж върху мястото. На същия ден е издаден и
изпълнителен лист в полза на П.П. против Б. К. Н.. Установява се, че въз основа на
издадения изпълнителен лист по описа на ЧСИ И. Ч. е образувано изп.дело №
306/2012г. и на длъжника Б.Н. е изпратена покана за доброволно изпълнение.
3
На 27.12.2012г. с н.а. № 56, том VІ, рег. № 21573, дело № 0977/2012г. П. Г. П.
е продал на С. З. Р. и на А. И. Р. недвижимия имот за сумата 60 100 лева.
Установява се от представените писмени доказателства, че на 23.04.2013г. Б.
К. Н. е предявил против П. Г. П., А. Р. и С. Р. иск за прогласяване нищожността на
договора за покупко-продажба от 2011г. и иск с правно основание чл. 108 ЗС за
осъждане на последните двама ответници да предадат владението на имота на
Б.Н.. По така подадената искова молба е било образувано гр. дело № 5709/2013 г.
по описа на СГС, І ГО, 4 състав, което е прекратено с определение от 14.02.2017г.,
на основание чл. 129 ГПК - поради неотстранени в срок нередовности на исковата
молба. Определението е влязло в сила на 16.10.2017г.
По делото е представена справка от „Уникредит Булбанк”АД, от която се
установява, че в периода от 01.09.2011г. до 31.12.2011г. по отношение на лицето
П. Г. П. няма открити сметка. Посочено е, че лицето е имало сметка в банката по
многофакторен спестовен влог в евро, открита на 17.12.2012г. и закрита на
11.01.2013г.
Според приетата справка от Банка ДСК АД, П. Г. П. не е титуляр на банкови
сметки в Банка ДСК и в Експресбанк. Посочено е, че за периода от 01.09.2011г.
до 31.12.2011г. А. Л. С. е била титуляр на две банкови сметки-първата, открита на
28.05.2008г. и закрита на 06.02.2017г. и втората, открита на 23.11.2011г. и закрита
на 05.12.2011г. Според писмото, по посочените сметки не е постъпвала сума в
размер 62 000 лева с наредител П. Г. П.. Към справката на Банка ДСК АД са
представени и извлечения от описаните банкови сметки на А. С..
Според справка от „Първа инвестиционна банка” АД за периода от
01.09.2011г. до 30.09.2011г. от сметката на П.П. е нареден един превод в размер
11 000 евро по сметка на А. Л. С. с посочено основание „покупко-продажба на
недвижим имот”.
Пред въззивния съд са представени писмени доказателства, от които се
установява, че на 28.05.2021г. ищецът Б. К. Н. е починал и е оставил за свой
наследник по закон сина си Г. Б. К., който с определение № 1706 от 29.06.2021г.
на САС е конституиран като страна в производството.
При така установените факти, Софийският апелативен съд, 4 състав, прави
следните изводи:
Разпоредбата на чл. 87 допуска развалянето на двустранен договор, когато
длъжникът по него не изпълни задължението си по причина, за която той
отговаря. Развалянето се извършва от кредитора, като даде подходящ срок за
изпълнение от длъжника. Ако договорът се отнася до прехвърляне, учредяване,
признаване или прекратяване на вещни права върху недвижим имот, развалянето
става по съдебен ред, по иск на кредитора.
В случая, съдът е сезиран с допустим иск с правно основание чл. 87, ал.3
ЗЗД, предвид твърденията на ищеца в исковата молба и в уточнителните молби за
пълно неизпълнение на задължението на купувача П.П. по покупко-продажбата,
сключена на 20.09.2011г., за заплащане на продажната цена.
Неоснователни са оплакванията във въззивната жалба, че искът е
4
недопустим, тъй като указанията на съда за отстраняването на нередовностите на
исковата молба не са изпълнени и тъй като за ищеца липсва правен интерес от
предявяване на иска, доколкото купувачът по процесната сделка е прехвърлил
имота на трети лица. САС е на мнение, че в случая не се установява правото на
иск да е упражнено ненадлежно.
Налице е трайна и непротиворечива практика на ВКС според която искът е
допустим, когато не са налице процесуални пречки(отрицателни процесуални
предпоставки) и са налице всички положителни процесуални предпоставки за
предявяването му от ищеца и за разглеждането му от съда, включително и искът
да е надлежно предявен с редовна искова молба, отговаряща на всички изисквания
на процесуални закон, а ако е имало нередовности на ИМ, те следва да бъдат
отстранени по реда на чл. 129, ал.2 и ал.4 ГПК.
На първо място, подадената от ищеца на 20.09.2016г. искова молба с вх. №
119008, по която е било образувано първоинстанционното производство пред
СГС, макар и значително неясна и нередовна, е уточнена след дадени от съда
указания, с допълнителни молби, в които се съдържат достатъчно ясно заявени
твърдения и искания към съда, съгласно които ищецът предявява иск по чл. 87,
ал.3 ГПК за разваляне поради неизпълнение на сключения на 20.09. 2011г.
договор за покупко-продажба с ответника, поради неплащане на продажната
цена.
Искът по чл. 87, ал.3 ЗЗД, като процесуално средство за упражняване на
потестативното право за разваляне на договора за покупко-продажба на
недвижими имот, както се посочи вече е допустим, с оглед твърденията на ищеца
за неизпълнение на насрещното задължение на ответника за плащане на
продажната цена. Допустимостта на иска не отпада в момента, в който купувачът
по сделката от своя страна се е разпоредил с имота.
Неоснователно е и оплакването, че производството по делото следва да се
прекрати, на основание чл. 126, ал.1 ГПК. Съгласно чл. 126, ал.1 ГПК, доп. ДВ, бр.
42 от 2018г., когато в един и същ съд или в различни съдилища има висящи две
дела между същите страни, на същото основание и за същото искане, по-късно
заведеното дело се прекратява служебно от съда, с изключение на делата за
присъждане на първоначално непредявената част от вземане, предмет на дело по
вече висящ частичен иск. В случая, действително на 23.04.2013г. Б. К. Н. е
предявил против П.П., А. Р. и С. Р. иск за прогласяване нищожността на договора
за покупко-продажба от 2011г. и иск с правно основание чл. 108 ЗС за осъждане
на последните двама ответници да му предадат владението на имота, по която в
СГС е било образувано гр. дело № 5709/2013 г. по описа на І ГО, 4 състав. С
неподлежащо на обжалване определение от 24.04.2018г., постановено по гр.дело
№ 1947/2018г. състав на САС е отменил определение от 07.03.2018г. на СГС,
постановено по настоящото дело, с което производството е прекратено, на
основание чл. 126, ал.1 ГПК, като съставът на въззивния съд е приел, липсата на
обективен идентитет между делата, тъй като по-рано заведения иск, по който е
образувано гр.дело № 5709/2013г. по описа на СГС има за предмет прогласяване
нищожността на договора от 20.09.2011г., поради липсата на съгласие, а в
исковата молба, по която е образувано гр.дело № 11567/2016г. ищецът иска да се
прогласи нищожността на сделката, поради неплащане на продажната цена.
5
Отделно от това, както се обсъди вече, по-рано образуваното производство по
гр.дело № 5709/2013г. е прекратено с определение от 14.02.2017г., което е влязло в
сила на 16.10.2017г.
В случая няма спор, че страните по делото са обвързани от валидно сключен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ищецът е
прехвърлил на ответника собствеността върху процесния апартамент, а
ответникът, като купувач е следвало да плати уговорената в договора продажна
цена. Няма спор и, че ищецът Б. К. Н. е бил собственик на недвижимия имот към
датата на сключване на договора с ответника. Според обсъдения нотариален акт
№ 122 от 20.09.2011г. в нотариалното производство, като пълномощник на
продавача Н. е участвал, като негов пълномощник А. С.; волята на страните по
сделката е била продажната цена в размер 62 000 лева да се плати от купувача по
банков път на пълномощника на продавача преди изповядване на сделката. В
нотариалния акт е записано и, че пълномощникът на продавача заявява, че е
получил от купувача продажната цена по банков път преди подписването на
договора.
Въззивният съд напълно споделя извода на състава на СГС, че въпреки че
пълномощникът С. е обективирала ясно и недвусмислено изявление, според
записаното в нотариалния акт, че продажната цена е получена по банков път, по
делото не се установява, изпълнение на поетото от купувача задължение за
плащане на продажната цена.
Жалбоподателят сочи, че записаното в нотариалния акт изявление на
пълномощника, потвърдено с подписа на нотариуса, е достатъчно да се приеме, че
уговорената в договора продажна цена е платена.
Трайна и непротиворечива е съдебната практика на ВКС, че нотариалният
акт, с който е оформена една сделка, материализира удостоверителните изявления
на нотариалния орган и изявленията на страните по договора. Нотариалният акт
единствено в частта, удостоверяваща фактите, които са се осъществили пред
нотариуса: явяването пред него на страните по сделката или техните
представители, прочитането на нотариалния акт и изявлението им, че са съгласни
със съдържанието на прочетения акт, има характеристиките на официален
свидетелстващ документ и поради това само в тази част се ползва с обвързваща
съда формална и материална доказателствена сила, на основание чл. 179 ГПК.
Самите волеизявления на страните по сделката имат характера на частен документ
и поради това са с обвързваща съда формална доказателствена сила само относно
авторството на основание чл.180 ГПК. Опровергаването на документа, в частта на
волеизявленията може да бъде успешно проведено и е ограничено само до вида
доказателствени средства (изключване на свидетелските показания в хипотезите
на чл. 164 ГПК). Независимо от това от кого са посочени фактите по делото и с
чии процесуални усилия те са доказани, съдът може да основе решението си върху
тях. В този смисъл решение №198 от 10.08.2015 г. по гр. дело №5252/2014 г. на
ВКС, IV ГО и решение №173 от 27.07.2010 г. по гр. дело №5166/2008 г. на ВКС,
IV ГО.
В случая, изявлението на пълномощника, дадено пред нотариуса, че е
получила продажната цена напълно, по банков път, е опровергано от събраните и
6
обсъдени справки от търговски банки, от които се установява, че ответникът, като
купувач е заплатил по сметка на упълномощителя С. единствено сумата 11 000
евро, с левова равностойност 21 484,63 лева, тоест останали са дължими още 40
515,37 лева. Както е посочил състава на СГС, неизпълнението на пълномощника
да отчете на упълномощителя получената сума 11000 евро е извън предмета на
конкретния правен спор.
Според разясненията, дадени в Постановление № 3 от 29.03.1973г. по гр.дело
№ 2/1973г на Пленума на ВС основание принцип на облигационното право е
изпълнението на поетите по договора задължения, постигането на тези реални
цели, които страните са преследвали със сключването на договора. С оглед на
това при спорове във връзка с неизпълнение на договорите следва да се изхожда
от възможностите за тяхното изпълнение и да се допуска развалянето им само в
случаите, когато неизпълнението е толкова съществено, че прави невъзможно
постигането на договореното. Именно за това е предвидено задължение за
кредитора и при виновно неизпълнение на договора от страна на длъжника да му
даде подходящ срок за изпълнение, след изтичането на който договорът да се
смята за развален (чл. 87, ал. 1 ЗЗД). От същата идея изхожда и правилото на чл.
87, ал. 3 ЗЗД, според което не е допустимо разваляне на договор, с който се
прехвърлят, учредяват или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, ако
ответникът предложи изпълнение в течение на процеса. В такъв случай съдът,
пред който е отнесен спорът, може според обстоятелствата да даде срок за
изпълнение. Израз на същото основно начало е и разпоредбата на чл. 87, ал. 4 ЗЗД,
според която не се допуска разваляне на договор, когато неизпълнената част от
задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора. В този случай
преценката за това дали частичното неизпълнение е незначително в сравнение с
интересите на кредитора следва да се извърши не с оглед субективното
отношение на последния към интереса му и към неизпълнената част от
задължението на длъжника, а от обективните дадености.
В конкретния случай сумата 11 000 евро, с левова разностойност 21 484,63
лева, представлява 1/3 от уговорената продажна цена, поради което
неизпълнението от страна на ответника САС намира за съществено, по смисъла на
чл. 87, ал. 4 ЗЗД с оглед интереса на кредитора.
Предвид изложеното, предявеният иск е основателен, поради което следва да
бъде уважен.
Изводите на въззивната инстанция съвпадат напълно с изводите на
пъввоинстанционния съд, поради което атакуваното решение следва да бъде
потвърдено.
Въззиваемият ищец не претендира разноски за тази съдебна инстанция. Така
мотивиран, Софийският апелативен съд, 4 състав
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260273 от 14.01.2021г., постановено по гр.дело №
11567/2016г. на Софийския градски съд, ГО, 15 състав.
7
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред ВЪРХОВНИЯ
КАСАЦИОНЕН СЪД при предпоставките на чл.280 от ГПК в едномесечен срок от
връчването.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8