№ 89
гр. София, 04.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 90 СЪСТАВ, в публично заседание на
седми декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ
при участието на секретаря МОНИКА СТ. ТОПУЗОВА
като разгледа докладваното от ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ Гражданско дело
№ 20211110160426 по описа за 2021 година
Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл. 38, ал. 1 вр.
чл. 51, ал. 1 и чл. 50, ал. 2, т. 1 вр. чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 ЗУЕС и чл. 236, ал. 2 ЗЗД.
Производството е образувано по предявени от собствениците на Етажната
собственост на жилищна сграда, находяща се в гр. София, ..........., представлявани от
управителния съвет с председател Х. С. срещу ответника Л. Г. К., ЕГН **********,
обективно и кумулативно съединени искове с правни основания чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10
ЗУЕС и чл. 236, ал. 2 ЗЗД за осъждането на ответника да заплати на ищците сума в общ
размер от 664 лв., от които 180 лв. сбор от 36 месечни вноски в размер на 5 лв. всяка,
начислени за периода от м.09.2018 г. до м.09.2021 г. за авансова вноска за фонд
„Ремонт и обновяване“, 144 лв. сбор от 36 месечни вноски в размер на 4 лв. всяка,
начислени за периода от м.09.2018 г. до м.09.2021 г. за такса вход, 60 лв. сбор от 20
месечни вноски в размер на 3 лв. всяка, начислени за периода от 01.02.2020 г. до
30.09.2021 г. за такса за професионален касиер, 280 лв. сбор от 56 вноски в размер на 5
лв. всяка, начислени за периода от 01.02.2017 г. до 30.09.2021 г. като обезщетение за
ползване на шахта – помещение, което е обща част на етажната собственост, ведно със
законната лихва върху сумата от 664лв. от датата на подаване на исковата молба в съда
– 21.10.2021 г., до окончателното изплащане на задължението. Ищците основават
претенциите си с твърденията, че ответникът е собственик на обект в етажната
собственост – апартамент № 20, като за посочените периоди не е заплатила
претендираните вземания за фонд „Ремонт и обновяване“ и за поддържане и
управление на етажната собственост, за размера на които били взети решения на
1
общото събрание на етажната собственост съответно на 21.10.2010 г., 29.06.2010 г. и на
21.10.2019 г. Сочи, че ответникът е имал сключен договор за наем с етажната
собственост за помещение – шахта, представляваща обща част, който е прекратен
преди процесния период, като с решение по гр. д. № 6621/2017 г. по описа на СРС, 31
състав ответникът бил осъден да предаде държането на имота на етажните
собственици и да им заплати обезщетение за предхождащ процесния период.
Ответникът отказвал да изпълни решението на съда и въвод все още не е извършен,
поради което ищците претендират заплащане на обезщетение за едноличното ползване
на общата част от ответника след прекратяване на наемното правоотношение при
твърдяно изрично противопоставяне на наемодателите за това. В срока по чл. 131, ал. 1
ГПК от страна на ответника постъпи писмен отговор на исковата молба, с който
предявените искове се оспорват като недопустими и неоснователни. В него тя твърди,
че решенията на общото събрание на етажната собственост от 28.09.2016 г. са
отменени с решение № I-31 от 06.08.2018 г. по гр. д. № 29933/2017 г. по описа на СРС,
31 състав, потвърдено на втора инстанция с неподлежащо на обжалване въззивно
решение. Сочи, че председателят на управителния съвет на ЕС нарушава императивни
норми на ЗУЕС и предписания на 03 Районна служба ПБЗН, Столична дирекция
„Пожарна безопасност и защита на населението“. Счита, че ищците не са представили
към приложените протоколи по делото документ за разпределение на идеалните части
от общите части на сградата между етажните собственици и счетоводна справка.
Твърди, че не са взети решения на ОС на ЕС за определяне на размера на таксите и
такова решение не е обективирано в протокола от 28.09.2016 г. Посочва, че решението
за избор на Пелагия Х.ва за касиер на ЕС е отменено по съдебен ред с горепосоченото
съдебно решение по описа на СРС, като допълва, че последното лице не я е
посещавало за събиране на такси. Оспорва решенията за определяне на размера на
таксите, дължими към етажната собственост, взети на общо събрание от 10.01.2020 г.,
с доводи за незаконосъобразност при свикването и провеждането му. Твърди, че е
правила опит за заплащане на суми към етажната собственост, но кредиторът не е
пожелал да получи сумата. Оспорва дължимостта на претендираното с исковата молба
обезщетение за ползване на процесната шахта. Излага твърдения, че през м.06.2002 г.
била помолена от етажните собственици да заеме шахтата между пети и шести етаж,
която била пълна с боклуци и със счупена врата. Посочва, че предвид риска от
възникване на пожар в шахтовите помещения, решила, че ще е от полза да стопанисва
шахтата, изчистила боклуците и монтирала врата с ключалка. Допълва, че по нейно
предложение започнала да плаща наем за помещението и сключила наемен договор с
етажната собственост на 03.03.2003 г. Твърди, че не е отказала да предаде владението
върху общата част при условие, че се поеме задължение за спазване на правилата за
пожарна безопасност. Тъй като такова не било поето, не предала владението на
етажните собственици. Моли за отхвърляне на исковете.
2
Като съобрази твърденията на страните и данните по делото, съдът намира
следното от фактическа страна:
Безспорни в отношенията между страните и ненуждаещи се от доказване в
процеса са обстоятелствата, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в
сградата в режим на етажна собственост – апартамент № 20, находяща се в гр. София,
..........., че е ползвала процесната обща част в сочетия от ищците период,
представляваща шахта между пети и шести етаж, както и че владението върху
последната все още не е предадено на ищците.
Представен е протокол от проведено на 28.09.2016 г. общо събрание на
живущите в процесната сграда в режим на етажна собственост, в който е посочено, че
за постигане на необходимия кворум от 33 на сто от идеалните части на общите части в
ЕС провеждането на събранието е било отложено с 1 час. В раздел I е взето решение за
довнасяне на сума от 100 лева на апартамент, в раздел II, т. 5 от протокола е посочено,
че етажните собственици са взели решение, че ответницата дължи сума от 1197 лева за
електричество на общите части, хигиенист, поддръжка на асансьор, фонд „Ремонти“,
наем на наето общо помещение на междуетажното пространство между ет. 4 и ет. 5 за
период от 01.2011 г. до 09.2016 г. Взето е и решение за събиране принудително по
съдебен ред на посочените вноски. Решено е сумата за наем на шахта да се увеличи на
5 лева на месец. С влязло в сила решение от 06.08.2018 г. на СРС, постановено по гр.д.
№ 29933/2017 г. решенията на ОС на ЕС са били отменени.
Представени са присъствен лист за проведеното общо събрание, както и списък
на собствениците на ЕС, получили покана и уведомление за събранието, които не
носят подписа на ответницата. Протокол от 21.11.2016 г. удостоверява, че копие от
протокола на провелото се ОС е поставен на видно място във фоайето на жилищния
блок.
Сключен е договор за наем на шахта между 5 и 6 етаж, използвана като мазе,
между собствениците на ЕС и ответницата за срок от 1 г., считано от 01.06.2002 г. с
определен наем от 3 лева/месец.
От протокол от проведено на 29.06.2010 г. е видно, че месечната вноска от
01.07.2010 г. възлиза на 4 лева/човек за живущите на 1-ви и 2-ри етаж и 5,50 лева/човек
за живущите на всички следващи етажи, като за дата за събиране на месечните вноски
е определено 20 число на текущия месец. На това ОС ответницата е присъствала.
На заседание на ОС, проведено на 21.10.2010 г. е взето решение да се събират по
5 лева от апартамент за фонд „Ремонти и обновяване“, докато се намерят наематели,
които да вземат под наем общите помещения на ет. 10.
Към исковата молба е представено и удостоверение от касиера на ЕС – „Входове
БГ“ ЕООД, в което е посочено, че на партера на ЕС има информационно табло, но
което ежемесечно се поставя отчет за дължимите суми по апартаменти.
С влязло в сила решение от 20.05.2019 г. на СГС, постановено по в.гр.д. №
3490/2018 г., постановено по искове по чл. 51, ал. 1 и чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС и чл. 236,
ал. 2 ЗЗД и чл. 232, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, но за период, предхождащ процесния по
настоящите искове, като същите са били уважени.
По делото е прието заключение по съдебно-счетоводна експертиза, която съдът
възприема като обективно и компетентно извършена и кредитира, съгласно която
размерът на пазарния наем на шахтовото помещение за процесния период е 311.85 лв .
При тези данни съдът намира следното от правна страна:
Съгласно чл.51, ал.1 ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на общите
части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците,
3
ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа,
на който живеят.
За основателността на иска ищецът следва да докаже съществуването на
изискуемо вземане по валидно решение на ОС на ЕС, както и размера на вземането, а
ответникът следва да установи фактите, от които произтичат възраженията му.
Съгласно разпоредбата на чл. 11, ал. 1, т. 5 ЗУЕС Общото събрание определя
размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите
части на сградата, а съгласно чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС собствениците са длъжни да
заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата.
Етажните собственици, така и обитателите на самостоятелни обекти са
обвързани от решенията на ОС, като съответните задължения възникват в
патримониума им от деня на влизане в сила на решението на ОС, без да са необходими
други действия по привеждането им в изпълнение.
По делото безспорно се установява – от представените от ищеца и неоспорени от
ответника решение от 29.06.2010 г. на ОС на ЕС и решение от 21.10.2010 г. на ОС на
ЕС, начина на определяне размера дължимите месечни вноски за управление и
поддръжка и фонд „Ремонт и обновяване“ и разходите за управление и поддържане на
общите части на етажната собственост. Налице е валидно основание за възникване на
задължение на ответника, който не спори, че е член на ЕС, за плащане на исковата
сума. В тази насока следва да се отбележи, че по делото няма данни ответникът да е
оспорил по надлежния ред решенията на проведените на 29.06.2010 г. и на 21.10.2010
г. на ОС на ЕС. Съдът намира, че същите са стабилни актове, обвързващи ответника,
тъй като не са налице доказателства за обжалване на решенията на ОС, респ. тяхната
отмяна по съдебен ред. В тази насока следва да се има предвид, че е налице
задължителна практика на ВКС по реда на чл. 290 ГПК, а именно решение №
39/19.02.2013 г., постановено по гр.д. № 657/2012 г. на І ГО на ВКС, според което
неоспореното с иск по реда на чл. 40 ЗУЕС решение на ОС на ЕС е задължително и не
подлежи на косвен съдебен контрол. Законът, в разпоредбата на чл. 40 ЗУЕС, е
предвидил специален ред за обжалване на решенията на ОС на ЕС, в предвидените за
това срокове, поради което в настоящото производство съдът не може да се произнася
по тяхната законосъобразност. След изтичане на срока за обжалване, респ. след
установяване на законосъобразността по съдебен ред, решението на ОС на ЕС става
стабилен акт. Затова съдът не следва да разглежда възраженията на ответника за
нарушения на процедурата за провеждането, както и на материалния закон, които е
следвало да бъдат релевирани в иск по чл. 40 ЗУЕС. Обстоятелството, че решенията от
28.09.2016 г. на ОС на ЕС са отменени е ирелевантно, тъй като ищецът не основава
претенцията си по тези решения. В тази насока и възраженията на ответницата са
неоснователни. Неоснователно е и възражението за липса на представителна власт на
4
представляващия ищеца, тъй като в последното по делото заседание бяха представени
доказателства за актуалните управители – К. А. Н., действащ до 29.11.2022 г., който е
потвърдил действията на предходния управител, както и за Анна Иванова
Александрова, настоящ управител.
Предвид изложеното следва да се приеме, че ответницата Л. Г. К. дължи на
Етажната собственост на жилищна сграда, находяща се в гр. София, ........... месечни
вноски в размер, както следва 144 лв. сбор от 36 месечни вноски в размер на 4 лв.
всяка, начислени за периода от м.09.2018 г. до м.09.2021 г. за такса вход, 60 лв. сбор от
20 месечни вноски в размер на 3 лв. всяка, начислени за периода от 01.02.2020 г. до
30.09.2021 г. за такса за професионален касиер.
По иска с правно основание чл. 38, ал. 1 вр. чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС
Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 9 10 ЗУЕС собствениците са длъжни да заплащат
разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно
обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване
и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“, съразмерно с притежаваните
идеални части (т. 9). Съгласно чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС средствата във фонда се набират
от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото
събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на
етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна
заплата за страната.
Както беше посочено по – горе налице са влезли в сила решения на ОС на ЕС от
29.06.2010 г. на ОС на ЕС и решение от 21.10.2010 г. на ОС на ЕС, за начина на
определяне размера дължимите месечни вноски за управление и поддръжка и фонд
„Ремонт и обновяване“ и разходите за управление и поддържане на общите части на
етажната собственост. В същото време няма данните по делото за плащане на
дължимите суми от страна на ответницата. Във връзка с гореизложеното съдът намира,
че предявеният иск се явява основателен и следва да бъде уважен за сумата 180 лв.
сбор от 36 месечни вноски в размер на 5 лв. всяка, начислени за периода от м.09.2018 г.
до м.09.2021 г. за авансова вноска за фонд „Ремонт и обновяване“.
По иска с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД.
Както беше посочено по – горе безспорни в отношенията между страните и
ненуждаещи се от доказване в процеса са обстоятелствата, че ответникът е собственик
на самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост – апартамент № 20,
находяща се в гр. София, ..........., че е ползвала процесната обща част в сочения от
ищците период, представляваща шахта между пети и шести етаж, както и че
владението върху последната все още не е предадено на ищците. Налице е и влязло в
сила решение от 20.05.2019 г. на СГС, постановено по в.гр.д. № 3490/2018 г., по искове
по чл. 51, ал. 1 и чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС и чл. 236, ал. 2 ЗЗД и чл. 232, ал. 1, пр. 1 ЗЗД,
5
като същите са били уважени, но е безспорно, че ответницата не е върнала процесната
шахта, която е била предмет на договор за наем, сключен на 03.03.2003 г. за 1 година,
считано от 01.06.2002 г.
Съгласно правната норма на чл. 236, ал. 2 ЗЗД, ако наемателят продължи
ползването на наетата вещ след прекратяване на наемното правоотношение, въпреки
противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение, като е длъжен да
изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.
Следователно, когато при прекратяването на наемното правоотношение наемателят
продължи да ползва наетия имот между страните възниква "квазинаемно"
правоотношение, като задължението за заплащане на наемна цена има обезщетителен,
а не престационен характер. Наемателят е длъжен да пази вещта, да си служи с нея
според предназначението , както и да плаща наемното възнаграждение, заедно с
обезщетение за продължилото без правно основание ползване. В този смисъл е и
константната практика на ВКС.
На следващо място установено е, че след прекратяване на договора ползването
на наетото помещение е продължило и същото не е освободено и към момента на
предявяване на иска. Съгласно установената съдебна практика на ВКС, обезщетението
по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД е съизмеримо със средния пазарен наем на подобни вещи за
периода, за който се претендира заплащане на обезщетение. Според заключението на
вещото лице по неоспорената ССЕ размерът на средния пазарен наем на шахтовото
помещение за процесния период е 311.85 лв., т.е. по – висок размер от претендирания
от ищеца размер от 280 лв., поради което искът се явява основателен за пълния
предявен размер.
По разноските:
С оглед изхода на делото право на разноски имат ищците. На основание чл. 78,
ал. 1 ГПК на ищците следва да бъдат присъдени разноски за държавна такса, депозит за
вещо лице и адвокатско възнаграждение в общ размер на 750 лв.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Л. Г. К., ЕГН **********, със съд. адрес гр. София, ж.к. Западен
парк, бл. 82, ет. 5, ап. 20, да заплати на Етажната собственост на жилищна сграда,
находяща се в гр. София, ..........., със съд. адрес със съд. адрес гр. София, ул. Х. Ботев №
55, чрез адв. М., на основание чл. 38, ал. 1 вр. чл. 51, ал. 1 и чл. 50, ал. 2, т. 1 вр. чл. 6,
ал. 1, т. 9 и т. 10 ЗУЕС и чл. 236, ал. 2 ЗЗД сума от сума в общ размер от 664 лв., от
които 180 лв. сбор от 36 месечни вноски в размер на 5 лв. всяка, начислени за периода
от м.09.2018 г. до м.09.2021 г. за авансова вноска за фонд „Ремонт и обновяване“, 144
6
лв. сбор от 36 месечни вноски в размер на 4 лв. всяка, начислени за периода от
м.09.2018 г. до м.09.2021 г. за такса вход, 60 лв. сбор от 20 месечни вноски в размер на
3 лв. всяка, начислени за периода от 01.02.2020 г. до 30.09.2021 г. за такса за
професионален касиер, 280 лв. сбор от 56 вноски в размер на 5 лв. всяка, начислени за
периода от 01.02.2017 г. до 30.09.2021 г. като обезщетение за ползване на шахта –
помещение, което е обща част на етажната собственост, ведно със законната лихва
върху сумата от 664лв. от датата на подаване на исковата молба в съда – 21.10.2021 г.,
до окончателното изплащане на задължението, както и да заплати сума в размер на 750
лв., представляващи разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му пред
СГС.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7