№ 148
гр. гр. Добрич, 31.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ДОБРИЧ в публично заседание на осми май през две
хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Галатея Ханджиева Милева
Членове:Галина Д. Жечева
А. Великова
при участието на секретаря Румяна Ив. Радева
като разгледа докладваното от Галатея Ханджиева Милева Въззивно
гражданско дело № 20243200500119 по описа за 2024 година
и, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по реда на глава ХХ от ГПК по въззивна
жалба на Е. Н. В. и Ж. И. В., двамата от гр.В., чрез упълномощения адвокат,
срещу решение №896/22.11.2023г. по гр.д.№3524/2021г. на Добричкия
районен съд, с което:
1. е признато за установено по отношение на въззивниците и на Т. Н. Т.,
че Г. С. Г. е собственик на 324 кв.м. ид. части от поземлен имот с площ от 724
кв.м., находящ се в гр.Добрич, местност „***“, представляващ лозе с
идентификатор 72624.904.332 и Т. Н. Т. е осъден да предаде на Г. С. Г.
владението върху 324 кв.м. ид. части от поземлен имот с площ от 724 кв.м.,
находящ се в гр. Добрич, местност „***“, представляващ лозе с
идентификатор 72624.904.332;
2. е отменен на осн. чл.537 ал.2 от ГПК констативен нотариален акт за
собственост по обстоятелствена проверка №120 рег.№ 3410 том II н.д. №
234/2020г., с който Ж. И. В. и Е. Н. В. са признати за собственици по
давностно владение на 324 кв.м. ид. ч. от недвижим имот, представляващ лозе
с идентификатор 72624.904.332, находящ се в гр.Добрич, м-ст „***“, целият
с площ от 724 кв.м.;
1
3. допуснато е Г. С. Г. да изкупи на осн.чл.33 ал.2 от ЗС продадените с
нотариален акт №18 том I рег.№153 дело №17/04.11.2021г. от Ж. И. В. и Е. Н.
В. на Т. Н. Т. 400 кв.м. ид. части от поземлен имот с площ 724 кв.м., находящ
се в гр.Добрич, местност „***“, представляващ лозе с идентификатор
72624.904.332, за сумата от 552,49 лева, платима на Е. В. в едномесечен срок
от влизане на решението в сила;
4. е развален на осн.чл.190 ал.1 във вр. с чл.87 ал.3 от ЗЗД, сключеният
между продавачите Ж. И. В. и Е. Н. В. и купувача Т. Н. Т. договор за покупко-
продажба, обективиран в нотариален акт №18 том I рег.№153 дело
№17/04.11.2021г., на поземлен имот с площ 724 кв.м., находящ се в
гр.Добрич, местност „***“, представляващ лозе с идентификатор
72624.904.332;
5. Ж. И. В. и Е. Н. В. са осъдени да заплатят на Т. Н. Т. по иска по чл.190
ал.1 във вр. с чл.189 ал.1 изр.второ, пр.първо от ЗЗД сумата от 1000 лева,
платена на двамата ответници по разваления договор за покупко-продажба,
обективиран в нотариален акт №18 том I рег.№153 дело №17/04.11.2021г.;
6. Ж. И. В. и Е. Н. В. са осъдени да заплатят солидарно на Т. Н. Т. по
предявения иск по чл.92 от ЗЗД сумата 5000 лева, представляваща неустойка
по договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт №18 том I
рег.№153 дело №17/04.11.2021г.
По реда на чл.265 ал.1 от ГПК Т. Н. Т. се е присъединил към въззивната
жалба срещу решението на районния съд в частта по вещните искове. Същият
има качеството на небходим другар на въззивниците по жалбата им срещу
решението в частта по иска по чл.33 ал.2 от ЗС.
Според изложеното в жалбата решението на районния съд е неправилно.
Изводите в него били необосновани, формирани при неправилно възприета, с
оглед събраните по делото доказателства, фактическа обстановка.
Първоинстанционният съд тълкувал превратно дадените от страните по
делото обяснения и кредитирал ангажираните от насрещната страна гласни
доказателства, въпреки тяхната вътрешна противоречивост и
небезпристрастност на един от свидетелите. Дори и да се приемело, че
ищецът Г. С. Г. придобил по наследство 300 кв.м. от процесния имот, то по
делото нямало убедителни доказателства същият да е заградил и упражнявал
фактическа власт върху 324 кв.м., както и същият никога не бил декларирал и
2
манифестирал да е съсобственик в процесния поземлен имот, не се бил и
позовал на изтекла в негова полза придобивна давност. Въззивниците Ж. И.
В. и Е. Н. В. били тези, които лично и чрез друго лице владяли спорните 324
кв.м. от поземления имот, правото на собственост върху който изцяло им
принадлежало по наследство и при извършеното от тях позоваване на
придобивна давност. Същите нямали съзнание да са съсобственици с другиго,
респ. липсвал субективният елемент във връзка с изискването на чл.33 ал.1 от
ЗС. Неправилно приетото от първоинстанционния съд относно
притежаваните от Г. С. Г. вещни права на съсобственик в поземлен имот с
идентификатор 72624.904.332 обусловило неправилния краен резултат по
всички предявени по делото искове, които въззивниците настояват да бъдат
отхвърлени след пълна отмяна на обжалваното решение.
В писмен отговор /становище/ и в съдебно заседание Т. Н. Т.,
конституиран като другар на въззивниците, чрез пълномощника си,
поддържа, че предявените от Г. С. Г. искове са неоснователни и решението, с
което те са уважени е неправилно по съображенията, изложени във
въззивната жалба.
Въззиваемият Г. С. Г., чрез адвоката си, оспорва жалбата като
неоснователна и настоява първоинстанционното решение да бъде потвърдено
в частите, в които предявените от него искове са уважени.
Въззивният съд обсъди оплакванията в жалбата, становището на
противната страна и събраните по делото доказателства, в рамките на
правомощията си по чл.269 от ГПК провери обжалваното решение и намира
за установено следното:
Съдебното производство е образувано по предявените с искова молба
вх.№11028/15.11.2021г. от Г. С. Г. срещу Е. Н. В., Ж. И. В. и Т. Н. Т. искове.
Ищецът Г. С. Г. е посочил, че по наследство и давностно владение
притежава 324 кв.м., 324/724 идеални части от лозе в местността „***“ в
гр.Добрич, съставляващо поземлен имот с идентификатор 72624.904.332 с
площ 724 кв.м.
По наследство от родителите си, по договор за доброволна делба от
30.12.1974г. и по договор за дарение, сключен с нотариален акт №97 т.IV н.д.
№1196/1985г., наследодателят на ищеца придобил 300 кв.м. от имота, а
останалите 400 кв.м. били придобити по договор за дарение от 1971г. от
3
неговия брат Н. Г. В., който на 01.03.1975г. с договор по нотариален акт №100
т.III н.д.№1061/1975г. ги дарил на своя син, ответника Е. Н. В..
Скоро след договора за доброволна делба от 1974г. двамата братя си
разпределили имота, съобразно правата си, тъй че бащата С. Г. Н. на ищеца от
сключването на договора за доброволна делба до смъртта си владял 324 кв.м.,
продължено после от ищеца и майка му, респ. след нейната смърт само от
ищеца. Тези 324 кв.м. били отделени от останалите 400 кв.м. от имота с
ограда, поставена при делбата през 1974г.
На 21.12.2020г. ответникът Е. Н. В. се снабдил с констативен
нотариален акт №120 т.II н.д.№234 по обстоятелствена проверка за право на
собственост върху 324 кв.м. идеални части от поземлен имот с идентификатор
72624.904.332г. Констатираното с нотариалния акт не било вярно, защото
първите двама ответници никога не били владяли собствените на ищеца 324
кв.м., представляващи 324/724 идеални части от имота.
На 04.11.2021г. с договор, сключен с нотариален акт №18 т.I н.д.
№17/2021г., ответниците Е. Н. В. и Ж. И. В. продали на ответника Т. Н. Т.
целия поземлен имот с идентификатор 72624.904.332 с площ 724 кв.м. В
следващите дни купувачът Т. Н. Т. премахнал разделящата имота ограда и
лишил ищеца от ползването му.
Сключеният между ответниците договор за покупко-продажба нямал
прехвърлителен ефект за собствените на ищеца идеални части от имота.
Ответникът Е. Н. В. се разпоредил със своите идеални части от съсобствения
имот, без да е предложил на ищеца – съсобственик да ги изкупи.
Въз основа на така изложените обстоятелства ищецът Г. С. Г. иска по
отношение на тримата ответници да бъде признато за установено, че по
наследство и давностно владение е собственик на 324 кв.м., представляващи
324/724 идеални части от недвижим имот – лозе в м.“***“ в гр.Добрич,
поземлен имот с идентификатор 72624.904.332 с площ от 724 кв.м., както и на
осн.чл.108 от ЗС ответникът Т. Н. Т. да бъде осъден да му предаде владението
върху тях.
Ищецът Г. С. Г. иска и на осн.чл.33 ал.2 от ЗС да бъде допуснато да
встъпи по изкупуване в правата на купувача Т. Н. Т. по сключения между
ответниците с нотариален акт №18 т.I н.д.№17/2021г. договор за покупко -
продажба на недвижим имот в м.“***“ в гр.Добрич, поземлен имот с
4
идентификатор 72624.904.332 с площ от 724 кв.м. – в частта за 400 кв.м.,
представляващи 400/724 идеални части от продадения имот, при
договорената между страните цена.
Ответниците Е. Н. В., Ж. И. В. и Т. Н. Т. оспорили предявените срещу
тях искове.
В отговора си на исковата молба ответницата Ж. И. В. възразила
придобитият от наследодателя на ищеца по наследство, доброволна делба и
дарение имот да е идентичен, част от поземлен имот с идентификатор
72624.904.332. Оспорила е последният да е бил преграден, разпределен и 324
кв.м. или 324/724 идеални части от него да са били владяни, съобразно
твърдяното от ищеца. Преди продажбата на собствения на съпруга й имот на
третия ответник извършили справки и не открили данни за друг
съсобственик. Поради това и, тъй като имотът бил ограден по отбелязаните в
схемата от службата по кадастъра граници и двамата го владеели изцяло,
включително в частта, за която нямали документ за собственост, те се
снабдили с нотариален акт по обстоятелствена проверка. Дори и имотът да
бил съсобствен, тъй като те не знаели това, нямали задължение да уведомят
съсобственика за възнамерявания договор и да му предложат той да изкупи
при същата цена.
В срока по чл.131 ал.1 от ГПК ответникът Е. Н. В. не е отговорил на
предявените искове, а в хода на съдебното производство е поддържал
становище за тяхната неоснователност, идентично на застъпеното от
ответницата Ж. И. В..
В отговора си на исковата молба ответникът Т. Н. Т. е оспорил ищецът
да е съсобственик в поземлен имот с идентификатор 72624.904.332.
Наследодателят на ищеца придобил по наследство, доброволна делба и
дарение друг имот, съответно ищецът не притежавал по наследство 300 кв.м.
и по давностно владение 24 кв.м. в процесния, по повод който е спорът.
Приети за разглеждане в това производство са и исковете на Т. Н. Т.
срещу Е. Н. В. и Ж. И. В.. Те са предявени с искова молба с вх.
№1933/04.02.2022г., поправена по реда на чл.129 ал.2 от ГПК във въззивната
инстанция с молба вх.№1898/19.03.2024г. Същите са наименовани в исковата
молба „обратни искове“, което е непрецизно, защото насрещните страни по
5
тях нямат качеството на подпомагана страна и помагачи по първоначално
предявените искове, но при съобразяване на страните и връзката между
всички искове следва, че са налице условията по чл.213 от ГПК за тяхното
съвместно разглеждане в едно производство.
Исковете на Т. Н. Т. срещу Е. Н. В. и Ж. И. В. са предявени евентуално
– ако първоначално предявените от Г. С. Г. срещу Е. Н. В., Ж. И. В. и Т. Н. Т.
вещни искове и за изкупуване по чл.33 ал.2 от ЗС бъдат уважени, тогава
съдът да развали договора, сключен с нотариален акт №114 т.XXVI н.д.
№4630/2021г. на СВ, с който Е. Н. В. и Ж. И. В. продали на Т. Н. Т. поземлен
имот с идентификатор 72624.904.332 с площ 724 кв.м., да осъди Е. Н. В. и Ж.
И. В. да заплатят на Т. Н. Т. сумата 1 000 лева, съставляваща платената от
него по разваления договор цена, както и сумата 5 000 лева, съставляваща
договорна неустойка.
Исковете са обосновани с позоваване, че уважаването на първоначално
предявените от Г. С. Г. вещни искове ще означава, че Е. Н. В. и Ж. И. В. са
продали на Т. Н. Т. имот, който отчасти принадлежи на трето лице. Това,
ведно с добросъвестността на купувача, който не знаел за правата на третото
лице, давало основание договорът да бъде изцяло развален, а продавачите да
върнат платената по договора цена и да заплатят уговорената неустойка за
неизпълнение на задължението им да продадат имот, в който трето лице няма
права.
В отговор ответниците Е. Н. В. и Ж. И. В. са посочили, че предявените
срещу тях от Т. Н. Т. искове са евентуално основателни.
По делото не е спорно, установява се и от представените удостоверения
/л.4-л.5, л.115-л.117/, че ищецът Г. С. Г. е син и законен наследник на С. Г. Н.,
б.ж. на гр.Добрич, поч.***г., а ответникът Е. Н. В. е син на Н. Г. В., поч.***г.
Бащите на ищеца и ответника са братя, синове и законни наследници на Г. Н.
В., поч.***г. /освен тях и още един брат/. Ответниците Е. Н. В. и Ж. И. В. са
съпрузи.
С договор от 25.07.1962г., сключен с нотариален акт №80 т.III
д.№905/1962г. на ТРС, Г. Н. В. закупил лозе - хавра с пространство от
1500кв.м., находящо се в чертите на землището на гр.Толбухин, м.„Гаази ***“
при съседи: Т. И.Й., М.С., Т. Й., В.М. и Д.Д..
6
На 02.10.1965г. Г. Н. В. дарил на сина си Н. Г. В. недвижим имот,
съставляващ лозе от 500 кв.м. в гр.Толбухин, м.“*** ***“ – договор,
обективиран в нотариален акт №185 т.II д.№485/1965г. на ТРС.
На 05.04.1971г. са извършени няколко разпоредителни сделки.
С договор по нотариален акт №92 т.II д.№693/1971г. Г. Н. В. продал на
К.В.Й. 320 кв.м. от собственото си лозе, цялото от около 1 000 кв.м., в чертите
на гр.Толбухин, м.“*** ***“, в парцел 337.
С договор по нотариален акт №93 т.II д.№694/1971г. Н. Г. В. продал на
К.В.Й. собственото си лозе от 500 кв.м. в м.“*** ***“ в гр.Толбухин, парцел
337 – а.
С договор по нотариален акт №94 т.II д.№695/1971г. Г. Н. В. дарил на
сина си Н. Г. В. 400 кв.м. от собственото си лозе, цялото от около 700 кв.м., в
гр.Толбухин, м.“*** ***“, парцел 337.
На 30.12.1974г. е сключен договор с нотариална заверка на подписите
на договарящите Н. Г. В., С. Г. Н. и Г. Г. В.. Договорът е за делба на два
недвижими имота, останали в наследство от Г. Н. В.; единият е място за лозе
от 300 кв.м., в гр.Толбухин, м.“*** ***“, в парцел 337, от които 150 кв.м. са
дадени в дял на С. Г. Н. и 150 кв.м. са дадени на Г. Г. В..
С договор от 01.03.1975г., сключен с нотариален акт №100 т.III д.
№1061/1975г. Н. Г. В. дарил на сина си Е. Н. В. лозе от 400 кв.м., в м.“***
***“ парцел 337.
С договор от 15.08.1985г., сключен с нотариален акт №97 т.IV д.
№1196/1985г. Г. Г. В. дарил на брат си С. Г. В. своите 150 кв.м. за лозе, което
притежават в съсобственост, в гр.Толбухин, м.“*** ***“ в парцел 337.
По делото е изготвена първоначална комплексна техническа експертиза,
но поради съмнения за необективност на вещите лица е назначена и изготвена
повторна комплексна техническа експертиза. Заключенията на двете
експертизи съвпадат по въпросите, които ще се коментират по-долу, но
независимо от това съдът основава изводите си на повторното заключение.
Установява се, че към 1962г., когато Г. Н. В. е закупил лозето от 1 500
кв.м. за м.“***“ в гр.Добрич /тогава Толбухин/ не е имало изработен и
одобрен кадастрален план. Първият кадастрален план за тази местност е
изработен около 1970г. и не е бил одобрен. В този план е заснет имот с площ
7
от 1 800 кв.м. с пл.№337 – както е индивидуализиран имотът лозе, части от
който са били обект на разпорежданията от 1971г. и следващите.
През 1998г. е изработен нов кадастрален план за местността, който
също не е одобрен. В него площта на бившия по предходния план пл.№337 е
заснета в няколко имота. От тях имот с пл.№1749 е записан в разписния лист
на К.Й., а имот с пл.№1748 е записан на Е. В. и, съгласно отбелязаното в
комбинираната скица към заключението, е с площ 700 кв.м.
В одобрената през 2005г. и действаща кадастрална карта за гр.Добрич
бившият пл.№1748 е заснет като поземлен имот с идентификатор
72624.904.332 с площ 724 кв.м.
От заключението на вещите лица и приложените към него комбинирани
скици следва, че поземлен имот с идентификатор 72624.904.332 е идентичен
на пл.№1748 по изработения през 1998г. кадастрален план и съставлява част
от пл.№337 по изработения около 1970г. кадастрален план на м.“***“ в
гр.Добрич, както е бил заснет придобитият от Г. Н. В. имот – лозе. Изключая
частта от лозето, продадена с горните три разпоредителни акта /№185 т.II д.
№485/1965г., №92 т.II д.№693/1971г. и нотариален акт №93 т.II д.
№694/1971г./ на третото лице К.Й. и заснета като пл.№1749 през 1998г., сега
поземлен имот с идентификатор 72624.904.333, останалата част от лозето на
Г. Н. В. с площ от 700 кв.м. е заснета с пл.№1748 през 1998г., сега поземлен
имот с идентификатор 72624.904.332 с площ 724 кв.м.
Въз основа на договора за дарение по нотариален акт №94 т.II д.
№695/1971г. Н. Г. В. придобил 400 кв.м. в идеални части от лозето на
дарителя Г. Н. В., цялото от 700 кв.м., които после били придобити от
ответника Е. Н. В. по договора за дарение от 01.03.1975г. Останалите 300
кв.м. в идеални части били придобити от С. Г. Н. по наследство от Г. Н. В.,
въз основа на договора за доброволна делба от 30.12.1974г. и дарението от
15.08.1985г., а после по наследство са преминали при ищеца Г. С. Г..
На 21.12.2020г. е съставен нотариален акт №120 рег.№ 3410 т.II н.д.
№234/2020г. на нотариус с рег.№177 и район на действие ДРС, с който
ответниците Ж. И. В. и Е. Н. В. са признати за собственици по давностно
владение на 324 кв.м. в идеални части от поземлен имот с идентификатор
72624.904.332, лозе, в гр.Добрич, м.„***“, целият с площ от 724 кв.м.
С договор от 04.11.2021г., сключен с нотариален акт № 18 т.I рег.№153
8
д.№ 17/2021г. на нотариус с рег.№159 и район на действие ДРС Е. Н. В. и Ж.
И. В. продали на Т. Н. Т. П. за цена от 1 000 лева собствения си недвижим
имот в гр.Добрич, м.***“, съставляващ поземлен имот с идентификатор
72624.904.332 с площ 724 кв.м.
По повод факта, че понастоящем площта от 724 кв.м. на поземлен имот
с идентификатор 72624.904.332 надхвърля придобитото от ищеца и ответника
в съсобственост на горните договорни основания и позоваването от ищеца на
придобиване от негова страна по давностно владение на разликата, а така
също и, с оглед позоваването от ответниците – съпрузите В.и те да са
придобили по давностно владение тази разлика, а също и на идеалните части
на ищеца /общо всички 324 кв.м. в идеални части над идеалните части на
ответника/, по делото са изслушани обясненията на двете насрещни страни и
са събрани показанията на две групи свидетели.
На първо място, установява се, че вътре в имота е имало телена ограда.
Тя разделяла имота на две части; външна част към улицата №440 и с достъп
от нея и вътрешна част, без пряк достъп от улицата, в която практически се е
влизало през съседния имот ...325. Само ангажираният от ответниците
свидетел С.С.Д. е посочил, че имотът, който бил с продълговата форма, имал
телена ограда в дъното, но не вътре в него, която да го разделя на две части.
Дали видяната от свидетеля телена ограда наистина е била на границата на
имота или свидетелят така е възприел вътрешната телена ограда, разделяща
имота на две продълговати части, не може да е сигурно – свидетелят е
приятел на ответника Е. Н. В., помагал за копаенето на лозето му десетина
пъти преди много години /приятелят му, ответникът е напуснал гр.Добрич
1983г./. Още веднъж, по повод участието му в производството по издаване на
констативния нотариален акт, свидетелят бил заведен от ответника да си
припомни имота; за този случай свидетелят не сочи нищо за ограда, но видял,
че във външната си част имотът е празен и обрасъл, а във вътрешната си част
е обработен и почистен. Че двете части на имота са били отделени една от
друга с вътрешна телена ограда, несъмнено следва от показанията на
свидетелите на ищеца и от обясненията на ответника Т. Н. Т.. Свидетелят
П.Ж.П. е незаинтересован от спора, има лозе в същата местност, бил приятел
на бащата на ищеца, познава ги и двамата, познава и имота. Свидетелят А.Б.
Т.ов е съпруг на процесуалния представител на ищеца, но това не е пречка да
дава показания и те да се възприемат от съда, щом кореспондират с
9
показанията на другия, безспорно безпристрастен свидетел, а и с обясненията
на посочения ответник. Така, показанията на тези двама свидетели и
обясненото от ответника, налагат, че имотът е бил преграден с телена мрежа
на две части. Свидетелят П.Ж.П. виждал оградата още от времето на бащата
на ищеца, което означава, че разделянето на двете части на имота е станало
преди 1986г. Същият свидетел знаел от бащата на ищеца и, че Н. В. /бащата
на ответника/ извикал техник за разделянето, което означава, че за този брат,
респ. за ответника са били отделени 400 кв.м. във външната, към улицата част
на имота, а теренът от вътрешната част на имота е била за бащата на ищеца.
При съобразяване площта на целия поземлен имот от 724 кв.м. следва, че
площта на вътрешната, зад телената ограда част на имота е 324 кв.м.
Приживе наследодателят на ищеца сам, а много често и със свидетеля
П.Ж.П. обработвал мястото си, двамата със свидетеля сели черни лалета,
имало лози, държал си там симсончето, гледали зайци. Това било мястото на
бай С., част от общия с брат му имот, идващ от техния баща; поради оградата
до мястото нямало достъп от към външната част на големия имот, влизало се
през съседния имот /…325 сега/, който бащата на ищеца също ползвал. След
смъртта на баща му, ищецът продължил да обработва мястото, понякога
плащал на цигани да го копаят, после го дал да го работят сватовете му, на
други лица /съседите М. и Я./, а последните години го дал и мястото било
обработвано от свидетеля А.Б. Т.ов. До м.ноември 2021г. никой не създавал
проблеми и не заявявал никакви претенции касателно тази вътрешна, зад
телената ограда част от поземления имот нито спрямо ищеца, нито спрямо
лицата, на които той я предоставял да я ползват. През м.ноември 2021г.
ответникът Т. Н. Т. съобщил на свидетеля А.Б. Т.ов, че е купил целия
поземлен имот и поискал свидетеля да освободи обработваната от него
вътрешна част.
За ответника Е. Н. В. няма данни лично да е извършвал каквото и да
било в имота след 1983г. Ответникът е обяснил, че в тази година напуснал
гр.Добрич, от тогава и до смъртта си през 2007г. баща му се грижил за лозето.
Малко преди да почине, баща му го дал на един съсед да го работи.
Ответникът не знае кой е този съсед и ангажираният от него свидетел не дава
такива сведения. Същият този свидетел в края на 2020г. /преди съставяне на
констативния нотариален акт/ видял, че външната част на имота е изоставена
и буренясала, но вътрешната е обработена и поддържана /от свидетеля А.Б.
10
Т.ов/. Ответникът е обяснил, че решил да продаде лозето си в гр.Добрич.
Знаел, че има 400 кв.м., както е посочено в документа му за собственост, но,
като разбрал, че целият имот всъщност е 724 кв.м. и никъде не пишело, че има
съсобственик, решил да се снабди с документ и за останалите 324 кв.м.,
каквито „практики има много, не е за първи път“.
Очевидно е дори и само от обясненията на ответника Е. Н. В., че той
никога нито сам, нито чрез другиго не е упражнявал фактическа власт и не е
владял целия поземлен имот с идентификатор 72624.904.332. Гласните
доказателства и обясненията на другия ответник също изключват вътрешната
част на имота изобщо някога да е била под фактическа власт на Е. Н. В..
Ответникът се е възползвал от напълнотата на записванията в регистрите
/кадастрален, данъчен/, за да може да продаде целия поземлен имот, но той не
е упражнявал владение в смисъла на чл.69 от ЗС – фактическа власт за себе си
и не е придобил на осн.чл.79 ал.1 от ЗС идеалните части от имота,
надхвърлящи неговите 400 кв.м. в идеални части от поземления имот.
От друга страна ищецът Г. С. Г., а преди него наследодателят му е бил
във фактическа власт върху цялата останала част от имота, изключая частта
от 400 кв.м. на ответника. Фактическата власт е упражнявана много повече от
десет години, лично и чрез трети лица, спокойно, явно, непрекъснато;
упражнявана е от ищеца като върху своя част от големия имот, извън частта
на ответника – съсобственик. Следователно ищецът е владял по смисъла на
чл.69 от ЗС вътрешната част с площ от 324 кв.м. от поземления имот, като за
300 кв.м. това кореспонира на притежаваните от него по наследство права в
съсобствеността, а владението на площта от 24 кв.м. се е конвертирало в
придобиване на осн.чл.79 ал.1 от ЗС на правото на собственост върху 24 кв.м.
в идеални части от поземления имот.
От изложеното следва, че на твърдяните от него основания наследство и
давностно владение ищецът Г. С. Г. притежава правото на собственост общо
върху 324 кв.м. в идеални части от поземлен имот с идентификатор
72624.904.332.
Съставеният констативен нотариален акт №120 рег.№3410 т.II н.д.
№234/2020г. на нотариус с рег.№177 и район на действие ДРС невярно
легитимира съпрузите Е. Н. В. и Ж. И. В. като собственици по давностно
владение на 324 кв.м. в идеални части от поземления имот. А договорът за
11
покупко – продажба от 04.11.2021г., сключен с нотариален акт № 18 т.I рег.
№153 д.№ 17/2021г. на нотариус с рег.№159 и район на действие ДРС, на
поземлен имот с идентификатор 72624.904.332 не е произвел вещно действие
в пълен обем. Въз основа на договора купувачът - ответникът Т. Н. Т. не е
придобил правото на собственост върху 324 кв.м. в идеални части от
поземления имот, тъй като в тази част продавачите са продали права които не
им принадлежат, а принадлежат на ищеца Г. С. Г..
Следователно предявените от Г. С. Г. срещу Е. Н. В. и Ж. И. В., и срещу
Т. Н. Т. установителни вещни и ревандикационен иск по чл.108 от ЗС за
правото на собственост върху 324 кв.м. в идеални части от поземлен имот с
идентификатор 72624.904.332 са основателни и правилно са уважени от
първоинстанционния съд. С оглед този резултат по вещния спор и при
спазване на разпоредбата на чл.537 ал.2 от ГПК правилно е постановена
отмяната на констативния нотариален акт №120 рег.№3410 т.II н.д.
№234/2020г. на нотариус с рег.№177 и район на действие ДРС, невярно
легитимиращ съпрузите Е. Н. В. и Ж. И. В. като собственици по давностно
владение на 324 кв.м. в идеални части от поземлен имот с идентификатор
72624.904.332.
След като ищецът Г. С. Г. и ответникът Е. Н. В. са съсобственици на
поземлен имот с идентификатор 72624.904.332, то този ответник е имал
задължението, произтичащо от нормата на чл.33 ал.1 от ЗС, преди да продаде
на ответника Т. Н. Т. собствените си 400 кв.м. в идеални части от имота, да
предложи на ищеца – съсобственик да ги купи при същите условия. Това
безспорно не е изпълнено. Доводът на ответника Е. Н. В., че не знаел
съсобственика /първи братовчеди са и имотът е от дядо им/ е несъстоятелен, а
и е ирелевантен за изпълнението на чл.33 ал.1 от ЗС и последиците от
неизпълнението му. Като съсобственик на когото не е предложено да купи
продаваната от съсобственика му част от имота, ищецът Г. С. Г. има правото
по чл.33 ал.2 от ЗС да иска той да изкупи тази част, като встъпи в правата на
купувача по договора при същата цена. Ищецът е упражнил правото в
рамките на предвидения в разпоредбата двумесечен срок /десет дни след
сделката/ и, с оглед изложеното, искането му е основателно. Правилно с
първоинстанционното решение е допуснато ищецът да изкупи продадените от
Е. Н. В. на Т. Н. Т. 400 кв.м. в идеални части от поземления имот като заплати
на продавача сумата 552.49 лева - съразмерна част от договорната цена за
12
целия имот.
Уважаването на предявените от Г. С. Г. вещни искове и по чл.33 ал.2 от
ЗС осъществява условието, под което са предявени за разглеждане
евентуалните искове на Т. Н. Т. срещу Е. Н. В. и Ж. И. В..
Първият иск е по чл.87 ал.3 от ЗЗД и чл.190 ал.1 от ЗЗД. Ищецът иска
да бъде развален договорът, сключен с нотариален акт №18 т.I рег.№153
д.№17/04.11.2021г. на нотариус с рег.№159, с който ответниците му продали
поземлен имот с идентификатор 72624.409.332 с площ 724 кв.м. Както се
установи по-горе, продаденият имот не е принадлежал изцяло на продавачите
и те не са изпълнили договорното задължение да прехвърлят на ищеца
правото на собственост върху принадлежащите на трето лице 324 кв.м. в
идеални части от продадения имот. За останалите 400 кв.м. в идеални части
договорът е произвел действие и ищецът е придобил правото на собственост
върху тях, но разпоредбата на чл.190 ал.1 от ЗЗД дава възможност и в този
случай договорът да бъде развален изцяло, щом купувачът е бил
добросъвестен и не би сключил договора, ако знаеше, че имотът отчасти
принадлежи на друго лице – съсобственик. Освен това, конститутивният
ефект на решението по иска по чл.33 ал.2 от ГПК ще доведе до загубване от
купувача Т. Н. Т. на правата, придобити по договора върху принадлежащите
на продавача идеални части от продадения имот, които права ще преминат
към упражнилия правото на изкупуване съсобственик. Следователно по
причини, за които продавачите отговарят, като краен резултат купувачът няма
да придобие имота и е налице предвиденото в закона основание за разВ.не на
сключения помежду им договор за покупко-продажба.
Естествена и предвидена в разпоредбите на чл.190 ал.1 във вр. с чл.189
ал.1 от ЗЗД и общата разпоредба на чл.55 ал.1 пр.трето от ЗЗД последица на
разВ.нето е задължението на ответниците Ж. И. В. и Е. Н. В. да върнат на
купувача, ищеца Т. Н. Т. платената от него по договора цена в размер на 1000
лева.
В договора за покупко-продажба страните са се съгласили продавачите
да заплатят на купувача неустойка, ако се окаже невярно декларираното от
тях, че са единствени собственици на продадения имот и трето лице предяви
каквито и да било права, и купувачът няма възможност да упражнява правата
13
си по договора в пълен обем. Уговорен за неустойката е петкратният размер
на договорената цена от 1 000 лева, т.е. неустойката е в размер на 5 000 лева.
С оглед установеното по-горе, налице са предвидените в договора
предпоставки, неизпълнени задължения и дадени гаранции от продавачите, за
пораждане в тяхна тежест на задължение по чл.92 ал.1 от ЗЗД да заплатят на
купувача договорената неустойка в размер на 5 000 лева.
По така изложените съображения въззивният съд намира обжалваното
първоинстанционно решение за правилно и като такова то следва да бъде
потвърдено.
На въззиваемите Г. С. Г. и Т. Н. Т. /в частта по предявените от него
искове/ разноски за настоящата инстанция не се присъждат, тъй като такива
те не са сторили.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №896/22.11.2023г. по гр.д.№3524/2021г. на
Добричкия районен съд.
На осн.чл.280 ал.3 т.1 от ГПК решението подлежи на обжалване в
частта по вещните искове при условията на чл.280 ал.1 и 2 от ГПК в месечен
срок от връчването му на страните пред ВКС. В останалата част решението не
подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14