Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.София,
……………..г.
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ
- 12 състав в публичното заседание на 03.12.2021 г. в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Пламен Колев
при участието на секретаря………,
като взе предвид докладваното от съдия П.Колев гр.д.№ 342 по описа за 2021 г. и за да се произнесе, взе
предвид следното:
Предявен е иск с правно основание
чл.233, ал.1 от ЗЗД
Ищецът „Б.“ ООД, ЕИК *******твърди, че
на 28.03.2013 г. е сключил с „БКБ-***“ ЕООД, ЕИК *******Договор
за наем, по силата на който Б. като наемодател е предал на „БКБ-***“
ЕООД, ЕИК *******за ползване заведение за бързо хранене № 2С.015 с площ от 65.4
кв.м. на втори над партерен етаж от Търговския център при съседи магазин №
2С.014, магазин № 2С.016 и общи части за Търговския център.
По време на действие на Договора за наем,
на 21.11.2014 г. между Б., „БКБ-***“ ЕООД, ЕИК *******и Б.М.,
ЕИК ******(„Б.М.“ или „Ответник“), е бил
сключен договор за прехвърляне на права и заместване в задължения, по силата на
който „БКБ-***“ ЕООД, ЕИК ******, прехвърля на Б.М. изцяло и безусловно всички
свои права и задължения по Договора за наем, в резултат на което Б.М. е заместил „БКБ-***“ ЕООД, ЕИК ******,
като страна в Договора за наем и е придобил качеството на наемател на Помещението, считано от
21.11.2014г.
Излага, че съгласно чл. 5.1.1 от Договора за наем,
Ответникът в качеството си на нов наемател следвало
да заплаща фиксиран месечен наем на Ищеца в размер на EUR 55 без ДДС на всеки
кв.м. от 65.4 кв.м., което прави общо EUR 3,597 (три хиляди петстотин
деветдесет и седем евро) без ДДС („Фиксиран наем“). Съгласно чл. 5.1.2 от
Договора за наем, страните са уговорили, че валутата, с която Ответникът ще
заплаща месечния наем, е левовата равностойност по официалния курс на БНБ в
деня на плащането.
Сочи, че съгласно чл. 6.1.1 от Договора за наем
Ответникът е следвало да
заплаща такса за обслужване за Помещението в размер на 7 евро/кв.м. без ДДС или
общо 457.80 евро на месец, заедно с плащането на Фиксирания наем, която включва
разходите по чл. 6.1.4 от Договора за наем („Такса за обслужване“). Таксата за
обслужване покрива разходи за поддръжка на Помещението, включително, но не
само, охрана, почистване, ремонт и поддръжка на общите части и други
допълнителни разноски, понесени от Ищеца и необходими за дейността на
Ответника.
Ответникът е
следвало да заплаща и маркетингова такса, както е
определена в чл. 6.4 от Договора за наем, в размер на 1 евро/кв.м. без ДДС от
наетото Помещение или общо 65.40 евро на месец без ДДС(,,Маркетингова такса“)
В допълнение, Ответникът следвало да заплаща и наем върху оборота по смисъла на чл.
5.3. от Договора за наем, припадащата се част от имуществената застраховка на
търговския център по смисъла на чл. 6.5 от Договора за наем, припадащата се
част от такса смет и данък върху недвижимите имоти на търговския център по
смисъла на чл. 6.6. от Договора за наем, както и разходите за комунални услуги
по смисъла на чл. 6.7. от Договора за наем.
Твърди,
че във връзка с настъпилите промени на
територията на република България, предизвикани от разпространение на
коронавирус и множеството административни актове, ограничаващи достъпа на
посетители до определени обекти, разположени на територията на Търговския
център, Ищецът е приел политика за предоставяне на помощ на своите наематели,
които са засегнати от въпросните мерки, под формата на търговски отстъпки от
дължими те месечни суми („Намаления“). Намаленията са приложими за периоди на въведените
ограничения за посещения на обекти в Търговския център по отношение на
засегнатите бизнеси като за Ответника и са приложени за месеците (или
съответните части от месеците) март, април, май ноември и декември 2020 г.
В уточнителна молба от 26.08.2021 г. сочи, че
вземанията за маркетингова такса и такса обслужване по фактура № ********** от
02.07.2020 г. са погасени с усвояването на депозита.
По отношение твърденията в исковата молба за
направени намаления пояснява, че Ищецът е направил отстъпка на вземанията срещу
Ответника за периоди на въведена забрана за използване на Търговския център.
Между Ищеца и Ответника не е било постигнато писмено
споразумение, по силата на което да се уреди намалението, въпреки което Ищецът
е е намалил
вземането и съответно е предявил искове пред АС с отразени отстъпки общо в размер на 56,954.03 (петдесет и шест хиляди
деветстотин петдесет и четири лева и три стотинки) лева, включващ вземания на „Б.“
ЕООД за Фиксиран месен наем, Маркетингова Такса, Такса обслужване и други
вземания, по който Отвенитникът замества наемателя съгласно Договор за
прехвърляне на права и заместване в задължения от 21.11.2014 г.: 44,849.88 лева, представляваща общо дължими
сума за Фиксиран месечен наем съгласно чл. 5.1.1 от Договора за наем, разделена
по периоди, както следва: BGN 4,065.60 с вкл. ДДС, представляваща
стойността на дължимия от „Б.М.“ ЕООД наем за ползване на Помещение № 2С.015 за
месец май 2020 г. по фактура № ********** от 29.12.2020 г.; BGN 2,250.20 с вкл.
ДДС, представляваща стойността на дължимия от „Б.М.“ ЕООД наем за ползване на
Помещение № 2С.015 за месец юни 2020 г. по фактура № ********** от 29.12.2020
г.; BGN 1,435.88 с вкл. ДДС, представляваща част след Намаление от дължимия от
„Б.М.“ ЕООД наем за ползване на Помещение № 2С.015 за месец юли 2020 г. по
фактура № ********** от 02.07.2020 г.; BGN 2,250.20 c вкл. ДДС, представляваща
стойността на дължимия от „Б.М.“ ЕООД наем за ползване на Помещение № 2С.015 за
месец юли 2020 г. по фактура № ********** от 29.12.2020 г.; BGN 2,250.20 с вкл. ДДС, представляваща стойността на дължимия
от „Б.М.“ ЕООД наем за ползване на
Помещение № 2С.015 за месец август 2020
г. по фактура № ********** от 29.12.2020 г.; BGN 6,752.20 с
вкл. ДДС, представляваща част от дължимия от „Б.М.“ наем за ползване на
Помещение № 2С.015 за месец август 2020 г. по фактура № ********** от
04.08.2020 г.; BGN 9, 002.40 с вкл. ДДС, представляваща стойността на дължимия
от „Б.М.“ ЕООД наем за ползване на Помещение № 2С.015, за месец септември 2020
г. по фактура № ********** от 02.09.2020 г.;BGN 9,002.40 с вкл. ДДС, представляваща стойността на дължимия
от „Б.М.“ ЕООД наем за ползване на
Помещение№ 2С.015 за месец октомври 2020
г. по фактура № ********** от 02.10.2020 г.; BGN 7,840.80 с
вкл. ДДС, представляваща стойността на дължимия от „Б.М.“ ЕООД наем за ползване
на Помещение № 2С.015 за месец ноември 2020 г. по фактура № ********** от
04.11.2020 г.; 663.47 лева,
представляваща общо дължими сума за Маркетингова такса съгласно чл. 6.4 от Договора за наем, разделена но периоди,
както следва: BGN 69.32 с вкл. ДДС по фактура № **********
от 29.12.2020 г„ представляваща стойността на дължима Маркетингова такса от „Б.М.“
ЕООД по Договор за наем във връзка с ползването на Помещение № 2С.015 за месец
май 2020 г.; BGN 153.49 с вкл. ДДС, представляваща
стойността на дължимата Маркетингова такса от „Б.М.“ във връзка с Договора за
наем за ползване на Помещение № 2С.015 за месец август 2020 г. по фактура №
********** от 04.08.2020 г.; BGN 153.49 с вкл. ДДС, представляваща
стойността на дължима Маркетингова такса от „Б.М.“ ЕООД по Договор за наем във
връзка с ползването на Помещение № 2С.015 за месец септември 2020 г. по фактура
№ ********** от 02.09.2020 г.; BGN 153.49 с вкл. ДДС, представляваща стойността
на дължима Маркетингова Такса от „Б.М.“ ЕООД по Договор за наем във връзка с
ползването на Помещение № 2С.015 за месец октомври 2020 г. по фактура №
********** от 02.10.2020 г.; BGN 133.68 с вкл. ДДС, представляваща
стойността на дължима Маркетингова такса от „Б.М.“ ЕООД по Договор за наем във
връзка с ползването на Помещение № 2С.015 за месец ноември 2020 г. по фактура №
********** от 04.11.2020 г.; 7,524.93
лева, представляваща общо дължими сума за Такса обслужване съгласно чл.6.1.1 от
Договора за наем, разделена по периоди, както следва: BGN 947.73 с
вкл. ДДС, представляваща стойността на дължими допълнителни разноски, свързани
с нормалното функциониране на Търговския център и ползване на Помещението от „Б.М.“
ЕООД по Договора за наем във връзка с ползването на Помещение № 2С.015 за месец
юли 2020 г. по фактура № ********** от 02.07.2020 г.; BGN 1,315.44 с вкл. ДДС,
представляваща стойността на дължимите допълнителни разноски, свързани с
нормалното функциониране на Търговския център и ползване на Помещението от „Б.М.“
по Договора за наем във връзка с ползването на Помещение № 2С.015, за месец
август 2020 г. по фактура № ********** от 04.08.2020 г.; BGN 1,315.44 с вкл.
ДДС, представляваща стойността на дължимите допълнителни разноски, свързани с
нормалното функциониране на Търговския център и ползване на Помещението от „Б.М.“
ЕООД по Договора за наем във връзка с ползването на Помещение № 2С.015 за месец
септември 2020 г. по фактура № ********** от 02.09.2020 г.; BGN 1315.44 с вкл.
ДДС, представляваща стойността на дължими разноски за отопление, вентилация и климатизация
от „Б.М.“ по Договор за наем във връзка с ползване на Помещение № 2С.015 за
месец октомври 2020 г. по фактура № ********** от 02.10.2020 г.; BGN 1,315.44 с
вкл. ДДС, представляваща стойността на дължимите допълнителни разноски, свързани
с нормалното функциониране на Търговския център и ползване на Помещението от „Б.М.“
ЕООД по Договора за наем във връзка с ползването на Помещение № 2С.015 за месец
ноември 2020 г. по фактура № ********** от 04.11.2020 г.; BGN 1,315.44 с вкл.
ДДС, представляваща стойността на дължимите допълнителни разноски, свързани с
нормалното функциониране на Търговския център и ползване на Помещението от „Б.М.“
ЕООД по Договора за наем във връзка с ползването на Помещение № 2С.015 за месец
декември 2020 г. по фактура № ********** от 02.12.2020 г.;1,018.27 лева,
представляваща общо дължима сума за допълнителни разноски, свързани с
използване на помещението съгласно чл. 6.7 от Договора за наем, разделена по
периоди, както следва: BGN 25.44 с вкл. ДДС, представляваща стойността на
дължими разноски за консумация на вода от „Б.М.“ ЕООД по Договора наем във
връзка с ползването на Помещение № 2С.015 за месец юни 2020 г. по фактура №
********** от 30.06.2020 г.; BGN 119 с вкл. ДДС, представляваща стойността на
дължимите Разноски за отопление, вентилация и климатизация от „Б.М.“ ЕООД по
Договора за наем във връзка с ползване на Помещение № 2С.015 за месец юни 2020
г. по фактура № ********** от 24.07.2020 г.;BGN 27.17 с вкл. ДДС, представляваща стойността на дължими разноски за
консумация на
вода от „Б.М.“ ЕООД по Договора за наем за ползване на Помещение № 2С.015 за месец юли
2020 г. по фактура № ********** от 31.07.2020 г.; BGN 136.64 с вкл. ДДС,
представляваща стойността на дължими разноски за отопление, вентилация и
климатизация от „Б.М.“ по Договор за наем във връзка с ползване на Помещение №
2С.015 за месец август 2020 г. по фактура № ********** от 31.08.2020 г.; BGN 28.62 с
вкл. ДДС, представляваща стойността на дължими разноски за консумация на вода от „Б.М.“ ЕООД по Договора за наем за
ползване на
Помещение № 2С.015 за месец август 2020 г. по фактура № ********** от
31.08.2020 г.; BGN 152.41 c
вкл. ДДС, представляваща стойността на
дължими разноски за отопление, вентилация и климатизация от „Б.М.“
ЕООД по Договор за наем във връзка с ползване на Помещение №
2С.015 за месец август 2020 г. по фактура № ********** от 23.09.2020 г.; BGN
25.44 с вкл. ДДС, представляваща стойността на дължими разноски за консумация
на вода - 20% от „Б.М.“ ЕООД по Договора за наем за ползване на Помещение №
2С.015 за месец септември 2020 г. по фактура № ********** от 30.09.2020 г.; BGN 155.96 с вкл. ДДС, представляваща
стойността на дължими разноски за отопление,
вентилация и климатизация от „Б.М.“ ЕООД по Договор за наем във връзка с ползване на
Помещение № 2С.015 за месец септември 2020 г. по фактура № ********** от
22.10.2020 г.; BGN 22.26 с вкл. ДДС, представляваща
стойността на дължими разноски за консумация на вода от „Б.М.“ ЕООД по Договора
за наем за ползване на Помещение № 2С.015 за месец октомври 2020 г. по фактура
№ ********** от 30.10.2020 г.; BGN
157.49 с вкл. ДДС, представляваща стойността
на дължими разноски за отопление, вентилация и климатизация от „Б.М.“ ЕООД по Договора за наем за ползване на Помещение №
2С.015 за месец октомври 2020 г. по фактура № ********** от 23.11.2020 г.; BGN 167.84 с вкл. ДДС, представляваща стойността на дължими разноски за отопление,
вентилация и климатизация от „Б.М.“ ЕООД по Договора за наем за ползване на Помещение№ 2С.015 за
месец ноември 2020 г. по фактура № ********** от 17.12.2020 г.; BGN 2,897.48 лева, представляваща общо
дължима сума за данък сгради за 2019 г. съгласно чл. 6.6 от Договора за наем,
както следва: получен като разлика от общия дължим данък сгради в размер на BGN
3,299.10 с вкл. ДДС и стойността на изравнените допълнителни разноски в размер
на BGN 401.62 с вкл. ДДС по фактура № ********** г. от 30.10.2020 г.
Излага, че
е развалил договора с Уведомление получено на 13.01.2021 г.
Моли на
осн.чл.233, ал.1 ЗЗД, да бъде осъден ответникът да предаде недвижимия имот.
Ответникът Б.М. ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление ***
49, чрез адв. С.Г.А., САК, оспорва иска.
Не оспорва наличието на наемното правоотношение и
заместването.
Излага, че договорът за наем и Договорът за прехвърляне
на права и заместване в задължения са сключени съответно през 2013 г. и 2014
г., т.е. в нормална икономическа обстановка, а обявеното
на 13.03.2020 г. извънредно положение и
въведените забранителни и ограничителни мерки препятстват нормалната дейност на
Наемателя в наетото Помещение и съответно получаването на приходи от тази
дейност.
Излага, че ресторантът се намира в Търговски център тип
„МОЛ“, поради което и през периода от 13.03.2020 г., същият е бил почти изцяло
затворен, поради въвежданите периодично ограничителни мерки. Дори в кратките
периоди, когато осъществяването на дейността на Ресторанта в Търговския център е било позволено (при определени ограничения), е бил налице спад на клиентелата и приходите поради
разпространението на COVID-19 и цялостната промяна в клиентските нагласи и
покупателни практики.
Счита, че след като Наемателят не може да развива дейност в и
от Ресторанта (поради въведените забрани и ограничения от органите на държавна
власт) или е силно ограничен поради наложените мерки или поради промяна на
клиентската активност, той няма как да реализира приходи от дейността си, с
които съответно да заплаща разходите за същата, в това число и наема за наетото
Помещение, съответно
не дължи неговото заплащане.
Наемодателят е фактурирал пълните суми за
Такса за обслужване и Минимална вноска за реклама през всеки един от месеците
докато трае извънредното положение, включително за периодите, през които
Помещението не е работело поради наложените ограничителни мерки.
Излага, че през периодите на ограничаване
на дейността на Ресторанта със съответни заповеди на Министъра на
здравеопазването, Наемодателят не е предоставял на Наемателя нито услуги по
обслужване, нито пък рекламни услуги. Прави извод, че наем не му се дължи.
Твърди,
че невъзможността на Наемодателя да изпълнява основното си задължение по
Договора за наем, а именно да осигури на Наемателя спокойното и необезпокоявано
ползване на Ресторанта, е и основание за нищожност, по смисъла на чл. 26 от ЗЗД, на разпоредбите за плащане
по Договора за наем на Фиксирания наем (по чл. 5.1. от Договора), на Таксата за
обслужване по чл. 6.1. от Договора за наем, Маркетинговата такса по чл. 6.4. от
Договора за наем, Минималната вноска за реклама, допълнителните разноски по чл.
6.7 от Договора за наем (включващи изчислявани от Наемодателя разноски за
отопление, вентилация и климатизация, както и разноски за консумация на вода),
както и такса смет и данък сгради за Търговския център съгласно чл. 6.6. от
Договора за наем, с изключение на разпоредбата по чл. 5.3. от Договора за наем,
уреждаща заплащането на наем върху оборота. Във връзка с разпоредбите на Договора за наем относно определяне на размера на
Фиксирания наем (по чл. 5.1. от Договора), както и на Таксата за обслужване по
чл. 6.1. от Договора за наем, Маркетинговата такса по чл. 6.4. от Договора за наем, Минималната вноска за
реклама, допълнителните разноски по чл. 6.7 от Договора за наем (включващи
изчислявани от Наемодателя разноски за отопление, вентилация и климатизация,
както и разноски за консумация на вода), както и такса смет и данък сгради за
Търговския център съгласно чл. 6.6. от Договора за наем, прави извод за нищожност по
смисъла на чл. 26 от ЗЗД тъй като накърняват добрите нрави.
Смята, че считано от въвеждане на извънредното
положение, посочените разпоредби накърняват добрите нрави, тъй като същите са
уговаряни в предходна икономическа обстановка, коренно различна от тази, която
се разви и съществува след появата на COVID-19. Още повече, че дейността на
Наемателя в Помещението е една от тези дейности, които бяха най-силно
ограничени и дори забранени в продължителни периоди от време.
Излага, че принуждаването на Наемателя да заплаща
Фиксиран месечен наем и други разноски (размерът на които е уговарян при съвсем
различни икономически условия) в икономическата обстановка, причинена от
извънредното положение и налаганите забрани и ограничителни мерки, накърнява
добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД.
На същото основание нищожни се явяват
вземанията за Фиксиран наем, както и вземанията за Такса за обслужване по чл.
6.1. от Договора за наем, Маркетингова такса по чл. 6.4. от Договора за наем,
Вноска за реклама, допълнителни разноски по чл. 6.7 от Договора за наем
(включващи изчислявани от Наемодателя разноски за отопление, вентилация и климатизация,
както и разноски за консумация на вода), както и за такса смет и данък сгради
за Търговския център съгласно чл. 6.6. от Договора за наем, за периода от
въвеждане на извънредното положение.
Съдът,
като взе предвид становищата на страните и след като обсъди събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Между страните не се спори
наличието на сключен на 28.03.2013 г.
Договор за наем между ищеца и „БКБ-***“
ЕООД, ЕИК ******, по силата на който Б. като наемодател е предал на „БКБ-***“
ЕООД, ЕИК *******за ползване заведение за бързо хранене № 2С.015 с площ от 65.4
кв.м. на втори над партерен етаж от Търговския център при съседи магазин №
2С.014, магазин № 2С.016 и общи части за Търговския център.
Безспорно е, че по време на действие на Договора за наем, на
21.11.2014 г. между Б., „БКБ-***“ ЕООД, ЕИК *******и Б.М.,
ЕИК ******(„Б.М.“), е бил сключен договор за
прехвърляне на права и заместване в задължения, по силата на който „БКБ-***“
ЕООД, ЕИК ******, прехвърля на Б.М. изцяло и безусловно всички свои права и
задължения по Договора за наем, в резултат на което Б.М. е заместил „БКБ-***“ ЕООД, ЕИК ******,
като страна в Договора за наем и е придобил качеството на наемател на Помещението, считано от
21.11.2014г.
По делото е
приетата, неоспорена от страните ССЕ, която съдът кредитира. ВЛ е стигнало до
следното заключение:
Съглано изчисленията по вариант 1 (без
отчитане на извършените от дружеството ищец прихващания), към датата на
нотариалната покана 1811.2020 г., неплатените
суми по договора са в размер на 80 728.57 лв. Същевременно, следва да се има
предвид, че когато не се отчитат извършените прихващания клиентът (дружеството ответник)
има и вземане по депозит в размер на 29 803.10 лв.
Съгласно изчисленията по вариант 2 (с
отчитане на извършените прихващания и частичното възстановяване на депозита),
размерът на неплатените суми по договора, към датата на нотариалната покана 18.11.2020 г. е 73 459.83 лв. (след първото прихващане и
частичното възстановяване на 3500.00 лв.) и 50 925.47 лв., след отчитане на
второто прихващане. И двете суми се различават от сумите (сума на задължението
и сума на задължението, след направеното
изявление за прихващане на 22 534.36 лв.), посочени в нотариалната покана с
22.26 лв.
Ако се съди по размера на посочената сума -
22.26 лв., може да се направи извод, че не е предявено с нотариалната покана
вземането по дебитно известие № **********/30.10.2020 г. - такси за потребление
на вода, директно отчитане на водомера.
По отношение на:
дебитно известие № ********** от 30.06.2020 г.
фактура №
********** от 02.07.2020 г.
фактура №
********** от 24.07.2020 г.
дебитно
известие № ********** от 31.07.2020 г.
фактура №
********** от 04.08.2020 г.
фактура №
********** от 31.08.2020 г.
дебитно
известие № ********** от 31.08.2020 г.
фактура №
********** от 02.09.2020 г.
фактура №
********** от 23.09.2020 г.
дебитно
известие № ********** от 30.09.2020 г.
фактура №
********** от 02.10.2020 г.
фактура №
********** от 22.10.2020 г.
дебитно
известие № ********** от 30.10.2020 г.
фактура №
********** от 04.11.2020 г.;
вещото лице е констатирало, че с едно
изключение, посочените документи (фактури и дебитни известия) са осчетоводени
при дружеството ответник. От посочените документи не е осчетоводено ДИ
№********** от 30.09.2020 г. на стойност 25.42 лв. (в т.ч. 4.24 ДДС и ДО 21.18
лв.).
Документите са осчетоводени, с данъчната си
основа (ДО) по счетоводна сметка 602 Разходи за външни услуги, и с начислен ДДС
по тях по счетоводна сметка 4531 Начислен данък за покупките, пълен кредит.
Счетоводният текст към всеки един от записите е „ОСПОРЕНО ЗАДЪЛЖЕНИЕ“.
В счетоводната система на дружеството ищец
са отчетени две счетоводни операции на прихващане. И двете операции са
многоредови (с една сума по дебита на счетоводната сметка за депозити се закриват
повече от една сума по кредита на счетоводната сметка на клиента).
Счетоводни записвания за извършени
прихващания са:
-За усвояване на депозита
Дебит 411 Сметка на клиента/Кредит 499
Обезпечителни депозити, със
знак
-За закриване на вземанията по сметката на
клиента:
Дебит 509 Разчетна сметка/Кредит 411 Сметката на
клиента със знак Дебит 509 Разчетна сметка/Кредит 411 Сметката на клиента, по
пера, със знак "+"
На 01.06.2020 г., отчетено в период
05.2020, са закрити вземания от клиента в размер на 10 768.74 лв. За закритите
с прихващането задължения по номер, дата, размер и основание Вж. таблицата от
съобразително-констативната част.
На 10.11.2020 г., в период 11.2020, са
закрити вземания от клиента в размер на 22 534,35 лв.. За закритите с
прихващането задължения по номер, дата, размер и основание Вж. таблицата от
съобразително-констативната част.
Осчетоводяването е извършени, на датите и
със сумите посочени при заключението по предходния въпрос. От проверените
счетоводни регистри и записвания по сметки не е виден счетоводен текст -
основание. За извършеното прихващане се съди по засегнатите от счетоводната
операция счетоводни сметки - с извършените счетоводни операции е намалено
задължението на дружеството ответник към дружеството ищец и същевременно е
намалено вземането на дружеството ответник от дружеството ищец, което се отчита
по сметката за гаранционни суми/депозити. Намалението е до 0.00 лв.
Логиката (и резулататът) на (от) счетоводната операция
е „Намаляване на депозит за покриване на задължения“.
И от двете счетоводства е потвърдено, че няма
извършено потвърждение на салда към 31.12.2020 г.
С нотарилна
покана връчена на ответника на 07.12.2020 г., в съответствие с чл.21.2 а от
Договора, наемателят е бил поканен да заплати сумата 77 437,57 лв.,
зължима по Договора, съгласно приложение 1, в 20 дн. срок.
С
уведомление от 07.01.2021 г. ищецът е уведомил ответното дружество, че счита
договора прекратен от 31.12.2020 г.
При така установената фактическа обстановка
съдът намери от правна страна следното:
Съгласно
разпоредбата на Чл. 233, ал.1 ЗЗД след практатяване на наемното правоотношение наемателят е
длъжен да върне вещта.
Следователно претенцията за предаване на имот на това
основание предпоставя наличие на договор за наем на вещ, нейното предаване на наемателя, прекратяване
на правната връзка и неизпълнение от страна на наемателя на задълеженето за
връщане на даденото. Ищецът се легитимира само с качеството си на кредитор по наемния
договор.
Единственият
спорен момент между старите е дали в полза на наемодателя-ищец е възникнало
потестативното право по чл.87, ал.1 ЗЗД да внесе промяна в правната връзка – да
развали договора за наем поради неизпълнение от страна на ответника-наемодател
на паричните задълженията отразени в
нотариалната покана.
Съгласно
договора, ответникът наемател е следвало да заплаща следните суми:
На осн. чл. 5.1.1 от Договора за наем - фиксиран месечен наем в размер на EUR 55 без ДДС на всеки кв.м. от 65.4
кв.м., което прави общо EUR 3,597 (три хиляди петстотин деветдесет и седем
евро) без ДДС („Фиксиран наем“). Съгласно чл. 5.1.2 от Договора за наем,
страните са уговорили, че валутата, с която Ответникът ще заплаща месечния
наем, е левовата равностойност по официалния курс на БНБ в деня на плащането.
На осн. чл. 6.1.1 от Договора за наем - такса за обслужване за Помещението в размер на 7 евро/кв.м. без ДДС или
общо 457.80 евро на месец, която включва разходите по чл. 6.1.4 от Договора за
наем („Такса за обслужване“). Таксата за обслужване покрива разходи за
поддръжка на Помещението, включително, но не само, охрана, почистване, ремонт и
поддръжка на общите части и други допълнителни разноски, понесени от Ищеца и
необходими за дейността на Ответника.
На осн. чл. 6.4 от Договора за наем - маркетингова такса, както е определена в, в размер на
1 евро/кв.м. без ДДС от наетото Помещение или общо 65.40 евро на месец без
ДДС(,,Маркетингова такса“)
На осн. чл. 5.3. от Договора за наем - наем върху оборота, както и припадащата се
част от имуществената застраховка на търговския център по смисъла на чл. 6.5 от
Договора за наем, припадащата се част от такса смет и данък върху недвижимите
имоти на търговския център по смисъла на чл. 6.6. от Договора за наем, както и
разходите за комунални услуги по смисъла на чл. 6.7. от Договора за наем.
Ответникът е направил възражение за нищожност на договора, което свързва с
ограничителните мерки свързи с
пандемичните условия, довело до накърняване на добрите нрави.
Съдът не споделя тази теза.
Нормативно наложените временни ограничения относно достъпа до търговски обекти
по време на пандемията не могат да доведат до нищожност на договора, тъй като
фактът не е сводим под хипотезата на чл.26 ЗЗД.
Те могат да се разглеждат
единствено в констекста на чл.306 ТЗ и чл.307 ТЗ, но не водят до твърдяната
форма на изначална недействителност.
Влошената икономическа обстановка в следствие на
пандемията и
частичните ограничителни мерки нямат отношение към правата и задълженията по договора. Това евентуално може да доведе до възникване на права по чл.307 ТЗ, но едва с
решението
по такъв иск съдът ще промени, респ. прекрати
правната връзка занапред, но преди да са настъпили
предпоставките за търсене на изпълнение на поетите с договора задължения, а не
след като връзката е прекратена, развалена или насрещното задължение е
изпълнено(Решение № 183 от 21.11.2018 г. по т. д. № 542/2018 г. на ВКС, I т.
о.)
По начало и от конститутивния характер на
последиците на предявената стопанска непоносимост, съгласно чл.307 ТЗ - да бъде
прекратен или изменен за в бъдеще сключения между страните договор,е
предпоставена необходимостта от формиране на сила на пресъдено нещо, каквато и
след като възраженията в процеса, по които се създава сила на пресъдено нещо са
изрично предвидени в процесуалния закон и не включват такова с предмет
„стопанска непоносимост“, защитата на страната е
осъществима само по исков път / така опр. № 135/11.02.2016 г. по т.д. № 1893 /
2015 год. На ВКС, I ТО и цитираното там
опр. № 778 / 08.1.1.*** год. по ч.т.д.№ 538 / *** год. на второ т.о. на ВКС ). Следователно възраженията основани на стопанска непоносимост не могат да бъдат
обсъждана в хода на настоящото производство.
Неплатените задължения по
договора са за периода м.07.2020 г. – м.11.2020 г., т.е. извън извън забраната
за посещения в търговски центрове тип МОЛ, въведена със Заповед № РД-01-124/ 13.03.2020г. на
министъра на здравеопазването. Следователно е безпредметно да се
объждат правните последици на чл. 306, ал.2 от ТЗ.
Неоснователно е и възражението за
неизпълнение на задължения по договора, свързани с такса за обсужване и други
такси, дължими от наемаеля. Съгласно чл.6 от Договора, те са с прогнозен
характер, плащат се авансово, като се преизчисляват в края на отчетния период.
Следователно са били дължими на падежа в
договорения от страните размер.
Тъй като към момента на отправянето на поканата за плащане
задълженията на ответника, при отчитане на намалението направено от кредитора и
извършените прихващания, са били в размера установен от ВЛ размер –
73 459,83 лв., това е довело до възникване на потестанивно право в полза
на наемодателя да развали договора поради неизпълнение на осн. чл.87, ал.1 ЗЗД,
произвело своите правни последици след изтичане на 20 дн. договорен срок за изпълнение.
Тъй като договорът е развален, наетата вещ подлежи на
връщане, в съотвествие с правилото на чл.233, ал.1 от ЗЗД, сочещо на основателност на иска.
В тежест на
ответника следва да се възложат
направените от ищеца разноски – 3 376,86 лв. ДТ; 2 520 лв. адв.
възнаграждение и 600 лв. за експертиза или общо 6 496,86 лв.
Ищецът е поискал да се допусне
предварително изпълнение на решението. Съдът не намира, че са налице условията
на чл. 242, ал. 2, т. 3 ГПК. Нормата
изисква възможност да последват значителни и непоправими вреди за ищеца или
самото изпълнение би станало невъзможно или значително би се затруднило.
Преценката се прави с оглед на всички налични факти по делото. Във всички случаи
съдът преценява и дали в следствие на изпълнението може да се причини на
ответника непоправима вреда или вреда, която не подлежи на точна парична оценка
( така Определение № 666/19.09.2014 г., постановено по ч.гр. д. № 4154 по описа
за 2014 г., III г.о., ВКС).
От ангажираните по делото доказателства не
може да се направи извод, че
закъснението на изпълнението на постановеното по делото решение не би
предизвикало значителни и непоправими вреди, сочещо на неоснователност на
молбата.
Воден от горното, Софийският градски съд
Р Е Ш
И :
ОСЪЖДА М.ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление *** 49, чрез адв. С.Г.А., САК да предаде на „Б.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от К.-М.Б.и Ч.И., чрез пълномощниците адв. З.Г.Ф., член на
Софийска адвокатска колегия, ЛНА *******, и адв. Р.В.И., с адрес за призовавания и съобщения: Адвокатско дружество „Д.Л.“, бул. „*******, София Тауър (Мол София), **** гр. София 1303, следния неднижим имот: ресторант обект № 2С.015 с площ от 65.4 кв.м.
на втори над партерен етаж от Търговския център при съседи магазин № 2С.014,
магазин № 2С.016 и общи части за Търговския център на осн. чл.233, ал.1 от ЗЗД
ОСЪЖДА М.ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление *** 49, чрез адв. С.Г.А., САК да заплати на на „Б.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от К.-М.Б.и Ч.И., чрез пълномощниците адв. З.Г.Ф., член на
Софийска адвокатска колегия, ЛНА *******, и адв. Р.В.И., с адрес за призовавания и съобщения: Адвокатско дружество „Д.Л.“, бул. „*******, София Тауър (Мол София), **** гр. София 1303 сумата 6 496,86 лв.
разноски на осн. чл.78, ал.1 ГПК.
Отхвърля искането за допускане на
предварително изпълнение на решението на осн.
чл. 242, ал. 2, т. 3 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от връчването му.
СЪДИЯ: