РЕШЕНИЕ
№ 106
гр.П., 10.08.2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Районен съд – П., гражданска колегия, в открито
заседание на тринадесети юни през две хиляди и осемнадесета година в състав:
СЪДИЯ: Димитър Димитров
при участието на секретаря Атанаска Ганева,
като разгледа докладваното от районния съдия г.д. № 376 по описа за 2017
г. и за да се произнесе, взе пред вид следното :
Производството е образувано по искова молба от
„Ф.Х.” АД гр.С., чрез пълномощника и съдебен адреса*** – адв.С.С. против Етажната собственост (ЕС) на сгради с
идентификатори ****– бл.*, ****– бл.*и ****– бл.*, ваканционен комплекс „Ф.П. Р.”,
с административен адрес в гр.П., ул. „К.Б.*”, № *, представлявана от
управителен съвет с председател С.В..
В исковата молба се
твърди, че ищцовото дружество е собственик на самостоятелни обекти на
собственост (СОС) с идентификатори ****, **********************.************* *******и
*******, по КККР на гр.П., всички находящи се в бл. *на
комплекса, както и на СОС с идентификатори *******.*******находящи
се в бл.*на комплекса, а така също на СОС с идентификатори *******(пералня и
кухня), *******(СПА център), *******(банков офис), *******(фитнес център), ******* (детска стая), *******(апартамент ***),
*******0 (апартамент ***) и *******(апартамент ***), находящи
се в бл.* на комплекса, като собствеността е придобита от дружеството по силата
на апортна вноска от Е. п. а. - **” АД.
Сочи се, че на
18.05.2017 г., е проведено общо събрание (ОС) на собствениците на СОС в бл.*, *
е * на комплекса, на което е учредена нова ЕС на посочените блокове.
Заявява се становище,
че решенията на посоченото ОС са порочни.
Твърди се, че
основната сграда на комплекс „Ф.П. Р.”
гр.П. се състои от блокове *,*,*,, хотелска част и бл.*, като бл.*, * е *, нито
поотделно, нито в съвкупност отговарят на изискванията на Закона за етажната
собственост (ЗУЕС) за самостоятелно управление, в това число на изискванията на
чл.8, ал.2 от Закона за етажната собственост (ЗУЕС), в който смисъл били и
постановените множество решения на РС – П. и ОС – Бургас, посочени в исковата
молба.
Като основание за
незаконосъобразност на решенията на ОС на ЕС ищецът сочи и отправянето на
покана за участие в ОС до собственици на СОС в бл.* на комплекса.
Предявен е иск с
правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС, за прогласяването нищожността на решенията
на ОС на ЕС, проведено на 24.02.2017 г., обективирани
в протокол от същата дата и за отмяната им като такива.
Исковата молба е
приета за разглеждане от съда и препис от нея с приложенията е изпратен на
ответната ЕС, която в законоустановения срок, чрез пълномощник, е подала
отговор, с който оспорва предявения иск като недопустим, неоснователен и
недоказан и моли за неговото отхвърляне като такъв.
Ответникът твърди, че
ищецът не е доказал качеството си на собственик на СОС в процесните
блокове на комплекс „Ф.П. Р.”.
Твърди, че жилищни
блокове блокове А, * е * съществуват самостоятелно и
разполагат със самостоятелен вход, всички обекти в сградата, които се числят в
новоучредената ЕС са описани в протокола за учредяване на ЕС, която е обособена
и отделена функционално и конструктивно от съседния блок, който представлява
хотел.
Ответната ЕС не
оспорва, че сградата на комплекс „Ф.П. Р.” се състои от жилищни блокове *,*,*,,
Г и хотелска част, като жилищните блокове се състоят от апартаменти и ателиета.
Твърди, че единствената физическа граница на бл.* е хотелският корпус, който е
самостоятелна сграда с различно предназначение – за обществено обслужване,
изцяло е собственост на едно лице, няма общи части и не споделя такива с
останалите корпуси/блокове.
Сочи, че коридорите на
бл. *, * е * не преливат в хотелския корпус нито правно, тъй като коридорите на
хотелския корпус са собственост на едно лице, а тези на бл.*, Б, В са общи
части, нито фактически, тъй като коридорите на бл.*, Б, В са отделени са от
хотелския блок с масивни железни врати, които не се отварят от страна на бл.*,
блокирани са и служат единствено за евакуационен изход на гостите на хотела,
поради което обитателите на бл.*, нямат възможност, а и нужда, да ползват
коридорите на хотела. От друга страна се сочи, че бл.*, * е * нямат каквато и
да е връзка с бл.*.
Твърди се от
ответника, че хотелската сграда е самостоятелна, собственост е на едно лице,
поради което няма общи части и като такава не може да се включи към сградата на
бл.*, * е *, за да формират обща ЕС.
В съдебно заседание
ищецът се представлява от пълномощник – адвокат, който поддържа исковата
претенция на заявените в исковата молба основания.
Ответната ЕС също се
представлява от пълномощник – адвокат, който поддържа застъпените с отговора на
исковата молба становища.
За да разреши така
поставения спор съдът се запозна подробно със становищата и исканията на
страните, както и със събраните по делото доказателства, и като съобрази относимите законови разпоредби, прие следното:
Установява от
представения по делото препис от устава на ищеца (л.7-19 от делото), че „Ф.Х.”
АД е собственик на посочените в исковата молба СОС в сгради с идентификатори ****,
****и ****по КККР на гр.П., по силата на апортна
вноска в капитала на дружеството, извършена от „Е. п. а. - **” АД.
Представена е
обяснителна записка относно обект „Ваканционно селище, хотел и КОО съгласно
одобрен ПУП в УПИ VІ-**, **,**, кв.***по плана на гр.П.” ( л.34-35), с
инвеститор „Е. п. а. - **” АД, съгласно която основната сграда на обекта е
разделена на части – бл. *,*,*,, хотелска част и бл.*, като всяка част включва
сутерен, приземен, надземен и мансарден етаж.
Представено е
разрешение за ползване № СТ-12-1277/08.12.2008 г. (л.91), издадено от заместник-началник
на ДНСК, с което е разрешено ползването на строеж – горепосочения обект.
По делото е изслушано
и прието заключението на вещото лице арх.М.А. по извършената съдебно-техническа
експертиза (л.168-190), съгласно което комплекс „Ф.П. Р.” е проектиран и
реализиран с централен вход с фоайе и система от коридори и вертикални
комуникации (стълбища и асансьори), които осигуряват достъп до всички
самостоятелни обекти, а всички останали вход/изходи се явяват обслужващи само
за блоковете, в които се намират.
Сочи се от вещото
лице, че в бл.*, в двете стълбищни клетки няма
асансьори, което налага ползване на асансьора, намиращ се в хотелската част или
на този в бл.Б, независимо от неудобството на съществуващата между бл.*и В
денивелация, като в бл.* се намират фитнесът, административният офис на
комплекса, детският център, спа-центърът, пералнята и кухненско-складовия блок
на основния ресторант на комплекса, за достъп до които обекти се ползват
коридорите и стълбищата на бл.*.
Съгласно заключението бл.*
е относително самостоятелен като функционална обособеност, но неговият
вход-изход е на юг към свободната дворна площ, което затруднява достъпа от
прилежащите улици на север и на запад, удължавайки значително пътя на
обитателите, докато достъпът през коридоритеот
фоайето на хотела бл. В и Б е по-кратък и комфортен.
Вещото лице сочи, че полуподземния етаж на комплекса на кота – 2.80, където са
разположени гаражи, спа център и обслужващи обекти, обхваща блокове В и Г и
хотелската част и позволява преминаване и достъп до тях, като не е възможно
блоковете и хотела да се отделят така, че гаражният етаж да функционира
нормално предвид автомобилния достъп от бл.* и Г не само за гаражите но и за
зареждане и сметоизвозване на кухненско-складовите
блокове на основния ресторант и ирландския пъб и
обслужването на пералнята и техническите помещения на хотела. Блоковете и
хотела не са проектирани да функционират самостоятелно, тъй като полуподземният етаж се явява общ за хотелската част и бл.*
и Г, за достъп до обслужващи обекти се преминава през общи части – коридори и
стълбища на бл.*и В.
Съгласно заключението
изпълнените сгради на комплекса съответстват на одобрените проекти и издадените
строителни разрешения, като не е изпълнена част от благоустройството, което се
е наложило от ситуирането на трафопост в западната
част, непосредствено до бл.* и Б.
Вещото лице сочи, че бл.*,
* е * няма как да се обединят в самостоятелен функциониращ бл.*БВ, тъй като
през общи части на бл.*и В се осигурява достъп до обекти, обслужващи и бл.* и
хотелската част.
Съгласно заключението
изградените между бл.* и хотелската част врати могат да се считат за мярка за
повишаване на физическата сигурност както на собствениците на апартаменти в бл.*,
* е *, така и на гости на хотела, като собственик на обект от бл. *, * е * не
може да премине свободно в хотелската част, ако не разполага с карта за
електронен достъп.
Представен е заверен
препис от покана (л.84-90), датирана от 10.05.2017 г., за свикване на ОС на
собствениците на жилищни имоти в сграда с адрес в гр.П., ул. „К.Б.*”, № *,
комплекс „Ф.П. Р.”, бл.*, Б, В, представляваща
сграда с идентификатор ****, ****, изходяща от подробно посочени в
поканата собственици на СОС, с която всички собственици на СОС в тези сгради, които
собственици са посочени в списък, инкорпориран в обявата, са поканени да
участват в ОС на ЕС, насрочено за 18.05.2017 г., на площадка на 6-ти етаж на бл.*,
при дневен ред на ОС, посочен в поканата.
Представен е заверен
препис от протокол от започналото в 10.00 ч. на 18.05.2017 г., ОС на
собствениците на СОС в бл.*, * е * в процесния комплекс ( л.121-134), в който е
отразено, че към обявения час за провеждане на ОС – 10.00 ч., не са
регистрирани собственици и техни представители, притежаващи 67 на сто идеални
части от общите части на ЕС, като регистрираните към този час участници
съставляват 33.10 % идеални части от общите части, поради което и съгласно
чл.15, ал.2 ЗУЕС, ОС е отложено с един час и е продължило в 11.00 ч., при
кворум 35.78 %, при предварително обявения с поканата дневен ред.
Съгласно протокола, ОС
е взело решение да се учреди ЕС на бл.*, * е * в комплекс „Ф.П. Р.”, избран е
управителен съвет на ЕС в състав С.В., К.У. и Д. Р., избран е Н.Ч.за контрольор
и е взето е решение да се регистрира новоучредената ЕС.
Представен е протокол
от 23.05.2017 г. (л.81), съгласно който на датата на протокола е поставено на
видно и общодостъпно място съобщението, че е изготвен протокола от общото събрание
от 18.05.2017 г.
При така събраните
доказателства и установените с тях факти съдът прие следните правни изводи.
Исковата претенция е
предявена от субект, притежаващ качеството на собственик на СОС в процесната ЕС, който като такъв разполага с активна правна
легитимация за предявяване на иск по чл.40, ал.1 ЗУЕС, за отмяна на решенията
на ОС на ЕС, които счита за незаконосъобразни.
Датата на която са
оповестени решенията на процесното ОС е 23.05.2017
г., искът е предявен на 19.06.2017 г., в преклузивния
срок по чл.40, ал.2 ГПК.
Предвид изложеното
съдът намира, че искът е допустим и следва да бъде разгледан по същество.
ЗУЕС урежда строго
формална процедурата по свикване и провеждане на общо събрание на собствениците
в етажната собственост, изхождайки от принципа, че решенията на общото събрание
засягат правната сфера на всички собственици, в това число и на тези,
несъгласни със съответното решение. Преодоляването на несъгласието на тези
собственици и задължаването им да се съобразят с решението и неговите последици
може да бъде постигнато единствено при стриктно спазване на законовите правила,
ето защо всяко действие по отношение свикването и провеждането на общото
събрание следва да е предприето в съответствие с предписанията на закона рамки
и надлежно документирано.
Предвид изложеното,
при оспорване на законосъобразността на взетите решения по реда на чл.40 ЗУЕС,
от несъгласните с решенията собственици, тежестта на доказване на
обстоятелствата по законността на свикването и провеждането на общото събрание е
върху етажните собственици.
В случая като
нарушение на правилата на ЗУЕС относно свикването на ОС е посочено от ищеца
отправянето на поканата до собственици на СОС в друг блок на комплекса.
Такова нарушение не се
установи от съда, а и дори и да бе допуснато, доколкото видно от протокола от
ОС, в последното са взели участие само собственици на СОС в бл.*, * е *, то
твърдяното нарушение не е такова от степен да доведе до незаконосъобразност на
взетите от ОС решения.
Независимо от
посоченото всички решения на процесното ОС са
незаконосъобразни и като такива следва да бъдат отменени от съда поради следвото.
От доказателствата по
делото, в това число и най-вече от заключението на вещото лице по извършената
съдебно-техническа експертиза, което съдът кредитира изцяло като пълно, ясно и
обосновано, подкрепено от останалите събрани в производство доказателства – обяснителна записка и
разрешение за строеж се установява, че процесния комплекс „Ф.П. Р.”, състоящ се
от бл.*, Б, В, Г и хотелска част, е проектиран и реализиран по начин (с
централен вход с фоайе и система от коридори и вертикални комуникации –
стълбища и асансьори), който осигуряват достъп до всички самостоятелни обекти в
него.
Сградите на комплекса съответстват на
одобрените проекти и издадените строителни разрешения, като не е възможно бл.*,
* е * да се обединят в самостоятелно функциониращ бл.*БВ, тъй като през общи
части на бл.*и В се осигурява достъп до обекти, обслужващи и бл.* и хотелската
част.
В бл.* няма асансьори, което налага
ползване на асансьора, намиращ се в хотелската част или на този в бл.Б, като
при втория е налице съществуваща между бл.*и В денивелация, в бл.* се намират
фитнесът, административният офис на комплекса, детският център, спа-центърът,
пералнята и кухненско-складовия блок на основния ресторант на комплекса, за
достъп до които обекти се ползват коридорите и стълбищата на бл.*.
Блоковете и хотела не са проектирани да
функционират самостоятелно, тъй като полуподземният
(гаражен) етаж се явява общ за хотелската част и бл.* и Г и за достъп до
обслужващи обекти се преминава през общи части – коридори и стълбища на бл.*и
В.
Предвид посоченото, за съда е безспорно,
бл. *, * е * са част от един хотелски комплекс – „Ф.П. Р.”, в който сградите са
свързани по своето предназначение и никоя от тях не може да бъде
охарактеризирана като самостоятелна ЕС. Сградите са изградени по начин, който
обосновава разглеждането им като комплекс, а не като отделни здания, които
могат да бъдат подчинени на различен режим на управление. Казаното важи както
за отделните сгради/блокове, така и за конкретната комбинация от сгради/
блокове. Ето защо блок А, * е * не формират отделна ЕС, която да може да взема
валидни управленски решения относно общите части на сградата.
Изрично в този смисъл и Решение №
ІІІ-45/11.05.2017 г. по в.гр.дело № 432/2017 г. по описа на Окръжен съд –
Бургас, постановено по иск с правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС, с предмет
решения на ОС на ЕС на друг от блоковете в комплекса – бл.*.
В съвкупност от изложеното съдът намира,
че предявеният иск се явява основателен и като такъв следва да бъде уважен
изцяло.
Предвид изхода от спора
основателно се явява искането на ищеца за присъждане на разноските по делото,
поради което и на основание чл.78, ал.1 ГПК, ответника следва да бъде осъден да
заплати на ищеца разноските на последния по делото в общ размер 1 413 лв.,
от които 80 лв., представляващи заплатена държавна такса, 360 лв., адвокатско
възнаграждение и 973 лв., заплатен депозит за възнаграждение на вещо лице.
Ответната ЕС също е
направила искане за присъждане на разноски, което предвид изхода от спора е
неоснователно и като такова следва да бъде оставено без уважение.
Мотивиран от изложеното Районен съд – П.
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ
всички решения, взети на проведеното на 18.05.2017 г., общо събрание на
собствениците в Етажната собственост на сгради с идентификатори ****– бл.*, ****–
бл.*и ****– бл.*, комплекс „Ф.П. Р.”, с административен адрес в гр.П., ул. „К.Б.*”,
№ *, представлявана от управителен съвет с председател С.В., обективирани в протокол от 18.05.2017 г., като
незаконосъобразни.
ОСЪЖДА Етажната
собственост на сгради с идентификатори ****– бл.*, ****– бл.*и ****– бл.*,
комплекс „Ф.П. Р.”, с административен адрес в гр.П., ул. „К.Б.*”, № *,
представлявана от управителен съвет с председател С.В., да заплати на „Ф.Х.” АД, със седалище и адрес
на управление гр.С., район Т., бул. „Б.” № **, ЕИК ***, представлявано от И.Г.,
чрез пълномощника и съдебен адреса*** – адв.С.С., сума в размер 1 413
лв. (хиляда четиристотин и тринадесет лева), представляваща разноски по
делото.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на Етажната собственост на сгради с идентификатори ****– бл.*,
****– бл.*и ****– бл.*, комплекс „Ф. П. Р.”, с административен адрес в гр.П.,
ул. „К.Б.*”, № *, представлявана от управителен съвет с председател С.В., за
присъждане на разноски по делото.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд – Бургас в двуседмичен
срок от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: