№
гр. София, 20.05.2019 г.
Софийски
градски съд, Гражданско отделение, ІІ-Г въззивен състав, в публично заседание
на двадесет и втори февруари през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ТАТЯНА ДИМИТРОВА
ЧЛЕНОВЕ: СОНЯ НАЙДЕНОВА
АНЕТА ИЛЧЕВА
при участието на секретаря Алина Тодорова,
разгледа докладваното от мл. съдия Анета Илчева в. гр. д. № 3490 по описа за
2018 г. по описа на СГС и взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С решение № 193990 от 15.08.2017 г., постановено
по гр. д. № 6621/2017 г. по описа на СРС, 125 състав, Л.Г.К. е осъдена да
заплати на Етажна собственост (ЕС), находяща се в гр. София, ж. к. „********сумата
175 лева неплатени месечни вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ по решение на
Общо събрание (ОС) на ЕС от 21.10.2010 г. за периода 02.2014 г. – 12.2016 г.,
както и обезщетение за забава върху главницата в размер на 26,80 лева за
периода 01.03.2014 г. – 01.02.2017 г., като съдът е отхвърлил предявените
искове за заплащане на разликата над 175 лева до пълния предявен размер от 300
лева за месечни вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ за периода 01.2012 г. –
01.2014 г., както и за заплащане на обезщетение за забава за периода 01.02.2012
г. – 28.02.2014 г. в размер на разликата над уважения размер от 26,80 лева до
пълния предявен размер от 40 лева поради изтекла давност. Съдът е осъдил Л.Г.К.
да заплати на ЕС, находяща се в гр. София, ж. к. „********и сумата 344 лева неплатени
месечни вноски за управление и поддържане на етажната собственост по решение на
ОС на ЕС от 29.06.2010 г. за периода 02.2014 г. – 12.2016 г., като е отхвърлил
предявените искове за заплащане на разликата над 344 лева до пълния предявен
размер от 519 лева за периода 01.2012 г. – 01.2014 г. поради изтекла давност,
както и за заплащане на обезщетение за забава върху главницата в размер на 110
лева за периода 01.01.2012 г. – 01.02.2017 г. С решението Л.Г.К. е осъдена на
основание чл. 233, ал. 1, пр. 1 ЗЗД да предаде на ЕС, находяща се в гр. София,
ж. к. „********държането върху дадено по прекратен договор за наем помещение –
шахта между ********както и да заплати на ЕС обезщетение за продължилото
ползване на шахта между 5 и 6 етаж, въпреки противопоставянето на наемодателя
за периода 02.2014 г. – 12.2016 г. в размер на 180 лева, както и обезщетение за
забава за периода 01.02.2014 г. – 01.02.2017 г. в размер на 16,27 лева.
Исковете за заплащане на обезщетение за ползването за разликата над 180 лева до
пълния предявен размер от 186 лева, както и за обезщетение за забава над сумата
16,27 лева до пълния предявен размер от 20 лева, са отхвърлени като
неоснователни.
Срещу така постановеното решение в осъдителните
части е подадена въззивна жалба от ищцата Л.Г.К., в която се излагат
съображения за недопустимост и неправилност на крайния съдебен акт. Въззивницата
излага съображения, че е било сбъркано името и ЕГН ѝ. Излага оплаквания
за неспазване на кворума при провеждане на ОС от 28.09.2016 г., непосочване на
идеалните части в протокола за провеждането му, както и други изискуеми от
закона реквизити и неговата незаконност поради непредставяне на най-малко 33%
от идеалните части. Сочи, че собственик се е предствлявал от представител без
пълномощно. Твърди, че не е била уведомявана за ОС от 2010 г. до 2016 г. и не
всички собственици са били канени да присъстват на ОС. Посочва, че до този
момент редовно е плащала наем за шахтовото помещение, тъй като въпреки
прекратяване на договора наем е бил събиран. Счита за невярно твърдението, че е
била канена многократно да заплати дължимите суми. Навежда доводи за
нелегитимност на новоизбрания председател поради неуведомяване на СО – район
„Красна поляна“ за това. Сочи, че съпругът ѝ пребивава в ЕС не повече от
30 дни годишно.
В законоустановеният срок по чл. 263, ал. 1 ГПК е
постъпил отговор на въззивната жалба от ищеца ЕС - гр. София, ж. к. „********,
с който жалбата се оспорва като недопустима и неоснователна. Опровергават се
като неверни твърденията в жалбата за неотправяне на покана за плащане на
наличните задължения и за наемна цена. Излага се, че не е отправяна писмена
молба, с която да се уведоми ЕС, че съпругът на въззивницата не живее в
процесното жилище. Претендират се разноски.
Решение № 193990 от 15.08.2017 г., постановено по
гр. д. № 6621/2017 г. по описа на СРС, 125 състав, в отхвърлителните части е
влязло в сила като необжалвано.
С решение № 313222 от 15.01.2018 г., постановено
по гр. д. № 6621/2017 г. по описа на СРС, 125 състав, е допусната поправка на
очевидна фактическа грешка в основното решение, като ЕГН на Л.Г.К. следва да се
чете като **********.
Съдът, като съобрази доводите на страните и
събраните писмени и гласни доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност,
съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от
фактическа и правна страна, във връзка с наведените във въззивната жалба пороци
на оспорения съдебен акт и възраженията на насрещната страна:
Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, поради
което е допустима, но разгледана по същество е неоснователна.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му
част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните въззивни основания
в жалбата. Първоинстанционното решение е валидно и допустимо, не са допуснати
нарушения на императивни материалноправни норми.
СРС, 125 състав, е бил сезиран с искове с правно
основание чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, чл. 50 ЗУЕС, чл. 236, ал. 2 ЗЗД и чл. 232, ал. 1,
пр. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
По делото не се спори, че ответницата е собственик
на отделен обект в ЕС, находяща се в гр. София, ж. к. „********– ап. 20, за
исковия период, че в този имот живеят със съпруга ѝ, че същата притежава
2,60% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, че на
03.03.2003 г. е сключен договор за наем на шахта между 5 и 6, ползваща се като
мазе за 1 г., считано от 01.06.2002 г., при наемна цена от 3 лева, продължаване
ползването на шахтата и същата не е била освободена към датата на предявяване
на иска.
Представен е протокол от проведено на 28.09.2016
г. общо събрание на живущите в бл.**, находящ се в гр. София, район „Красна
поляна“, ул. „********, ж. к. „Западен парк“, в който е посочено, че за постигане
на необходимия кворум от 33 на сто от идеалните части на общите части в ЕС
провеждането на събранието е било отложено с 1 час. В раздел I е взето решение
за довнасяне на сума от 100 лева на апартамент, в раздел II, т. 5 от протокола
е посочено, че етажните собственици са взели решение, че Л.К. дължи сума от
1197 лева за електричество на общите части, хигиенист, поддръжка на асансьор,
фонд „Ремонти“, наем на наето общо помещение на междуетажното пространство
между ет. 4 и ет. 5 за период от 01.2011 г. до 09.2016 г. Взето е и решение за
събиране принудително по съдебен ред на посочените вноски. Решено е сумата за
наем на шахта да се увеличи на 5 лева на месец.
Представени са присъствен лист за проведеното общо
събрание, както и списък на собствениците на ЕС, получили покана и уведомление
за събранието, които не носят подписа на ответницата. Протокол от 21.11.2016 г.
удостоверява, че копие от протокола на провелото се ОС е поставен на видно
място във фоайето на жилищния блок.
Сключен е договор за наем на шахта между 5 и 6
етаж, използвана като мазе, между собствениците на ЕС и Л.К. за срок от 1 г.,
считано от 01.06.2002 г. с определен наем от 3 лева/месец.
От протокол от проведено на 29.06.2010 г. е видно,
че месечната вноска от 01.07.2010 г. възлиза на 4 лева/човек за живущите на
1-ви и 2-ри етаж и 5,50 лева/човек за живущите на всички следващи етажи, като
за дата за събиране на месечните вноски е определено 20 число на текущия месец.
На това ОС ответницата е присъствала.
На заседание на ОС, проведено на 21.10.2010 г. е
взето решение да се събират по 5 лева от апартамент за фонд „Ремонти и обновяване“,
докато се намерят наематели, които да вземат под наем общите помещения на ет.
10.
Към исковата молба е представено и удостоверение
от касиера на ЕС, в което е посочено, че задълженията на Л.К. към ЕС са
следните: за фонд „Ремонт“ за периода 01.2012 г. – 12.2016 г. – 300 лева, текущи
сметки – 519 лева, наем шахта за периода 2012 г. – 2016 г., общо – 1005 лева.
В протокол от ОС, проведено на 21.04.2008 г. е
посочено, че сем. Костови на ет. 5, ап. 20 дължат наем на шахта в размер на 180
лева за 5 години, като в 5-дневен срок следва да издължат посочените суми, в
противен случай шахтите трябва да бъдат освободени в 7-дневен срок в
присъствието на УС.
Няма данни приетите като доказателства във
въззивната инстанция решение № I-31 от
06.08.2018 г. по гр. д. № 29933/2017 г. на СРС, с което са отменени взети
решения на ОС, проведено на 29.09.2016 г. на основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС и
решение от 05.12.2018 г. по гр. д. № 80352/2017 г. на СРС, да са влезли в сила,
поради което и приетото в тях няма задължителна сила за въззивния съд към
настоящия момент.
Въззивният съд е приел като нови писмени
доказателства и писмо от въззивницата до Председателя на УС на ЕС за
предоставяне на определени документи, свързани с ремонт на входната врата и
дограмата във фоайето на бл.**, както и отговор на писмото, с който се заявява,
че няма данни да е гласувана такава дейност. Същите документи не установяват
разходването на общи средства, предмет на предявените искове.
По иска по чл. 51, ал. 1 ЗУЕС:
При етажната собственост отделните обекти се
стопанисват и използват въз основа на съвместно притежавани общи части.
Установената в закона особена съсобственост върху определени части от сградата,
както и върху земята, върху която тази сграда е построена, налага спазването на
особени, изрично предвидени в закона правила, уреждащи отношенията между
притежателите на самостоятелни обекти в сградата по отношение на ползването,
управлението, поддържането на обектите и частите от сградата, за които намира
приложение установеният в ЗУЕС специален режим.
За да бъде уважен предявеният иск съобразно
правилата за разпределение на доказателствената тежест по чл. 154 ГПК от ищеца следва да бъде установено при условията
на пълно и главно доказване наличието на следните кумулативно дадени
предпоставки: 1) ответницата да е собственик на индивидуален обект в сградата в
режим на ЕС; 2) ОС на ЕС на сградата е взело решение за определяне на разходи
за управление и поддържане на общите части на сградата; 3) размерът на частта
от разходите, дължими от ответника. При установяване на така посочените факти
от страна на ищеца, в тежест на ответницата е да докаже, че е погасила процесните
задължения към ЕС.
Първата от посочените предпоставки е приета за
безспорна между страните.
Относно наличието на втората посочена
предпоставка, настоящият състав прием, че следва да се съобрази разпоредбата на
§ 1, т. 11 ДР на ЗУЕС, в която е дадена легална
дефиниция на понятието "разходи за управление и поддържане", а
именно, че те представляват разходите за консумативни материали, свързани с
управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните
органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление,
почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за
управлението и поддържането на общите части на сградата. В правомощията на ОС
на ЕС, съгласно предвиденото в чл. 11, ал. 1, т. 5 ЗУЕС, е възложено вземането на
решение за определяне на размера на паричните вноски за разходите за
управлението и поддържането на общите части на сградата. Веднъж определен от ОС,
размерът на вноските обвързва всички собственици на обекти в сградата в режим
на ЕС и освобождава ЕС от процесуалното задължение да доказва конкретните суми,
които са били необходими за покриване на разходите за общите части за всеки
конкретен период.
По отношение на разходите за управление и
поддържане на общите части на етажната собственост в настоящия случай намира
приложение разпоредбата на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, съгласно която тези разходи се
разпределят по равно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо
от етажа, на който живеят.
В настоящия случай по делото е установено, че
съгласно протокол от проведено на 21.10.2010 г. ОС на ЕС, е взето решение
таксите за управление и поддържане на общите части в ЕС да са в размер на 5
лева на апартамент.
Така посочените решения, взети от общото събрание
на ЕС, са породили своето действие и са обвързали всички етажни собственици в
това число и ответницата, доколкото съгласно константната съдебна практика след
влизането в сила на решенията на общото събрание на етажната собственост са
задължителни за всички етажни собственици, включително и за тези, които са
гласували против, за неучаствалите във вземането им и за лицата, които по-късно
ще станат етажни собственици или обитатели (решение № 39 от 19.02.2013 г. по
гр. д. № 657/2012 г. на ВКС, I г. о., решение № 155 от 21.06.2017 г. по гр. д.
№ 4451/2016 г. на ВКС, IV г. о.). По делото, както е посочено и от
първоинстанционния съд, не са представени доказателства за атакуване на
решението на общото събрание на ЕС относно дължимите такси за разходите за
управление и поддръжка на общите части по реда по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, поради което задължителната сила на това
решение следва да бъде зачетена и следва да се приложат съответните правни
последици, доколкото в настоящия процес не може да се извърши инцидентен
контрол върху законосъобразността на решения на общото събрание за ЕС.
Предвид изложеното настоящият състав приема, че по
делото е установено, че всеки от етажните собственици е бил длъжен да заплаща
ежемесечно сума в размер на 5 лева за поддържане на общите части в сградата.
Във въззивната жалба са изложени твърдения, че
първоинстанционният съд при постановяване на решението не е съобразил
разпоредбата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, според която не се заплащат разходи от
собственици, които пребивават в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките
на една календарна година. Не се излагат обаче убедителни доказателства относно
това, че съпругът на въззивницата действително пребивава в сградата ЕС не
повече от 30 календарни дни в годината през исковия период, нито се твърди да е
взето решение от ОС по реда на чл. 51, ал. 3 ЗУЕС и съответно за отсъствието на лицето да е
бил уведомен писмено управителят на ЕС. От свидетелските показания на св. Гороломов не може да се установят по безспорен
начин твърденията на въззивницата за продължително отсъствие на нейния съпруг,
доколкото свидетелят заявява, че е забелязал, че го няма, но поради обстоятелството,
че семействата не са близки, същият не знае, дали лицето действително отсъства
от сградата постоянно или просто свидетелят не се е засичал с него.
Така в резултат на изложеното съдът намира този
иск за доказан по основание. От представените разписка №**/20.06.2010 г. и № 57
е видно, че са заплатени такси за поддръжка на общите части на сградата в общ
размер на 22,50 лева за периода март – юни 2010 г. и януари 2011 г., който не
се обхваща от процесния. Други доказателства за извършени плащания не са
представени.
В отговора на исковата молба е било направено
възражение за изтекла погасителна давност на част от претендираните задължения,
което правилно е било съобразено от районния съд. Така от дължими за процесния
период 519 лева неплатени месечни вноски за управление и поддържане на ЕС за
основателни следва да се приемат тези от тях, дължими за периода 02.2014 г. –
12.2016 г., който не е покрит от давността, а именно в размер на 344 лева, до
който размер искът се явява основателен.
По иска
по чл. 50 ЗУЕС:
Съгласно чл. 50, ал. 1 от ЗУЕС ОС на собствениците създава и
поддържа фонд "Ремонт и обновяване". В ал. 2 на същата разпоредба е
посочено, че средствата във фонда се набират от ежемесечни вноски от
собствениците в размер, определен с решение на ОС съобразно идеалните части на
отделните собственици в общите части на ЕС и други източници. Следователно
съгласно законовите разпоредби задължително размерът на ежемесечни вноски във
фонд "Ремонт и обновяване" следва да бъде гласуван с решение на ОС на
ЕС, т. е. правното задължение за заплащане на парична вноска в бюджета на ЕС
възниква само, ако тя е определена съобразно изискванията на закона, като
релевантно е единствено обстоятелството решението на ЕС на ОС да е влязло в
сила. Такъв фонд е създаден с решение на ОС на ЕС, проведено на 21.10.2010 г. Взето
е решение да се събират по 5 лева на апартамент. Така за периода 01.2012 г. –
12.2016 г. дължимата сума на апартамент се равнява на 300 лева. Не са
представени доказателства за заплащане на сумата или на част от нея. Няма данни
за оспорване на това решение, поради което същото е валидно и е влязло в сила.
С оглед направеното възражение за изтекла
погасителна давност на част от претендираните задължения от посочените дължими
за процесния период суми за фонд
"Ремонт и обновяване" за основателни следва да се приемат тези от
тях, дължими за периода 02.2014 г. – 12.2016 г., който не е покрит от
давността, а именно в размер на 175 лева, до който размер искът се явява
основателен и е бил уважен. С оглед извода на районния съд и настъпването на
падежа на всяка една вноска, а именно с изтичане на месеца, за който се отнася,
обезщетението за забава върху посочената главница е определено в размер на
26,80 лева и за периода 01.03.2014 г. – 01.02.2017 г.
По иска
по чл. 236, ал. 2 ЗЗД:
Договорът за наем представлява консенсуален,
двустранен, възмезден, комутативен и неформален договор, като при неговото
сключване се пораждат правните последици, към които са насочени насрещните
волеизявления на страните. Предаването на вещта, предмет на договора и
заплащането на уговореното наемно възнаграждение не се включват в неговия
фактически състав, а са в изпълнение на породените от него договорни
задължения. Основното задължение на наемодателя е да предаде наетата вещ на
наемателя, да му предостави свободното ползване на обекта на наема в рамките на
уговорения срок, а за наемателя се пораждат задължения да заплати уговореното
наемно възнаграждение, да пази вещта, като я използва съгласно обичайното или
уговореното предназначение, да заплаща всички уговорени разходи, свързани с
ползването и поддържането на вещта, както и да я върне след изтичане на
уговорения срок на ползване. По делото не е спорно, че шахтата между 5 и 6 етаж
се е ползвала от ответницата, т. е. същата ѝ е била предадена. Договорът
за наем е бил сключен на 03.03.2003 г. за 1 година, считано от 01.06.2002 г.
Установява се също, че след прекратяване на договора ответницата е продължила
да ползва наетото помещение и това ползване е продължило и към момента на
подаване на исковата молба.
Съгласно правната норма, уредена в чл. 236, ал. 2 ЗЗД, ако наемателят продължи ползването на
наетата вещ след прекратяване на наемното правоотношение, въпреки
противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение, като е длъжен да
изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.
Следователно, когато при прекратяването на наемното правоотношение наемателят
продължи да ползва наетия имот между страните възниква "квазинаемно"
правоотношение, като задължението за заплащане на наемна цена има обезщетителен,
а не престационен характер. Наемателят е длъжен да пази вещта, да си служи с
нея според предназначението ѝ, както и да плаща наемното възнаграждение,
заедно с обезщетение за продължилото без правно основание ползване. В този
смисъл е и константната практика на ВКС (решение № 146 от 1.12.2010 г. по т. д.
№ 934/2009 г., II т. о., решение № 54 от 11.07.2011 г. по т. д. № 377/2010 г.,
II т. о.).
В чл. 6 от договора е уговорено, че същият се
прекратява автоматично преди изтичане на срока му при неплащане на три поредни
вноски. Ответницата не е доказала плащане на уговорения наем, поради което
договорът е бил прекратен автоматично според предвиденото в него. Установено е,
че след прекратяване на договора ползването на наетото помещение е продължило и
същото не е освободено и към момента на предявяване на иска. Съгласно
установената съдебна практика на ВКС, обезщетението по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД е съизмеримо със средния пазарен
наем на подобни вещи за периода, за който се претендира заплащане на
обезщетение – в този смисъл са решение № 173 от 22.03.2013 г. по т. д. № 939 от
2011 г., І т. о., решение № 18 от 05.03.2010 г. по т. д. № 527 от 2009 г., І т.
о., решение № 422 от 21.05.2010 г. по гр. д. № 981 от 2009 г., ІІІ г. о., решение
№ 391 от 26.05.2010 г. по гр. д. № 765 от 2009 г., ІІІ г. о.
След прекратяването на наемното правоотношение не
е спорно, че ответницата е продължила ползването на процесната шахта въпреки
противопоставянето на ищеца. Настоящата инстанция намира за правилен изводът на
първоинстанционният съд, че направеното в протокола за проведено ОС на
21.04.2008 г. предложение за издължаване на сумите за наетите помещение в
5-дневен срок, а при неизпълнение шахтите следва да се освободят в 7-дневен
срок, за противопоставяне от страна на ЕС за продължаване ползването на заетите
общи помещения, поради което и искът за обезщетение за ползването се явява
основателен. Размерът на дължимото обезщетение е определен общо на 180 лева, за
каквато сума и съдът е осъдил ответницата по предявения иск. Обезщетението за
забава върху тази сума за периода 01.02.2014 г. – 01.02.2017 г. е определено в
размер на 16,27 лева, за която сума и въззивният съд се солидаризира с изводите
на първоинстанционния съд.
По иска
по чл. 232, ал. 1, пр. 1 ЗЗД:
Безспорно между страните е обстоятелството, че към
момента на подаване на исковата молба шахтата между 5 и 6 етаж все още се
ползва от ответницата. Поради установеното по-горе автоматично прекратяване на
сключения договор за наем, както и противопоставяне от страна на ЕС за
продължаващо ползване на заетото общо помещение следва да се приеме, че е
основателен и искът за освобождаване на наетата вещ, тъй като след прекратяване
на договора за наем наемателят е длъжен да върне държането на наетата вещ.
Правилно и този иск е бил уважен от районния съд.
Поради съвпадането на крайните изводи на въззивния
съд с тези на първоинстанционния по отношение на предявените искове въззивната
жалба следва да бъде оставена без уважение като неоснователна, а решението на СРС
в обжалваните части - потвърдено като правилно.
При този изход на правния спор, предмет на
настоящото съдебно производство, на основание чл. 273 вр. чл. 78, ал. 3 ГПК, право
на разноски в производството има въззиваемата страна, която е поискала
присъждането им и е представила договор за правна защита и съдействие с
уговорено възнаграждение в размер на 300 лева, платено в брой. Съгласно чл. 7,
ал. 2, т. 1 НМРАВ при интерес до 1000 лева минимално дължимият размер на
възнаграждението е 300 лева, поради което и същото следва да присъдено на
претендиращата го въззиваема страна.
На основание чл. 280, ал. 3 ГПК и съобразно цената
на предявените искове настоящото въззивно решение не подлежи на касационно
обжалване.
Така мотивиран, Софийски градски съд, ІІ-Г
въззивен състав
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение №
193990 от 15.08.2017 г., постановено по гр. д. № 6621/2017 г. по описа на СРС, 125
състав, в обжалваната част.
ОСЪЖДА Л.Г.К.,
ЕГН **********, да заплати на Етажна собственост, находяща се в гр. София, ж.
к. „********
сумата
от 300 лева – разноски за адвокатско възнаграждение за въззивното производство.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
2.