РЕШЕНИЕ
гр.София, 16.08.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, І ГО, 26-ти с-в,
в открито заседание на първи юни две хиляди двадесет и първа година, в
състав:
Съдия Вергиния Мичева
при секретаря Кирилка Илиева като разгледа
докладваното от съдията гр. д. № 15343 по описа за 2018 година и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предявени са
обективно съединени искове с правно основание чл.189 ал.1 изр.1 във вр.с чл.87 ал.3 от ЗЗД и чл.189 ал.1 изр.2 от ЗЗД вр. с чл.188 от ЗЗД и чл.59 ал.1 и вр.
с чл.82 от ЗЗД, по чл.191 ал.1 от ЗЗД, по чл.92 от ЗЗД и по чл.45 от ЗЗД
Ищците С.Д.И. и И.М.И. твърдят, че на 28.08.2008 г. с договор за
покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 145, том IV, peг. № 13843, дело № 695 от 2008 г. по описа на нотариус М.К., с район на
действие СРС, вписана в рег. № 200 на НК, акт вписан в Служба по вписванията
вх. peг. № 63344 от 28.08.2008 г„ акт № 81,
том CLV, дело № 43752/2008г., са закупили от продавача „С.К.Заложни къщи“ АД, ЕИК *******следния недвижим имот: Магазинно помещение № 2, находящо се в гр. София, Столична
община, район „Овча купел”, ж.к. „Овча купел - 1”, 4 микрорайон, бул.
„Монтевидео” (бивша улица Пионерски път), в жилищна сграда блок ***, строителна
номерация Ж1/260А вход *******, с площ 49,70 кв.м. заедно с 3,21 %
идеални части от общите части на сградата и толкова идеални части от правото на
строеж върху мястото — държавна земя на стойност 800 неденоминирани лева, за сумата 42 000 хиляди евро. В нотариалния акт посоченият удостоверяван материален е в размер на 82
144, 86 лева, представляващи левовата й равностойност. По кадастрална карта и
кадастрални регистри, одобрени със Заповед РД- 18-51/15.07.2010 г. на изпълнителния
директор на АГКК, магазинно помещение № 2 представлява самостоятелен обект в
сграда с предназначение за търговски цели, с идентификатор
68134.4333.1296.1.155, стар идентификатор 68134.4333.1296.1.138, с адрес на
имота: гр. София, Столична община, район „Овча купел”, ж.к. „*******,
самостоятелния обект в сграда № 1 разположена в поземлен имот с идентификатор
68134.4333.1296, с площ 49,70 кв.м., с прилежащи 3,2159 % идеални части от
общите части на сградата, при съседи: на същия етаж 68134.4333.1296.1.156,
68134.4333.1296.1.137, под обекта няма, над обекта
68134.4333.1296.1.65,68134.4333.1296.1.156
Ищците сочат, че преди купуването на процесния имот те добросъвестно проверили в Службата по
вписвания към Агенцията по вписванията за наличие на вписвания, отбелязвания и
заличавания за тежести и права за периода 1995г. до 25.08.2008г. по партидата
на „С.К.Заложни къщи“ АД и неговия праводател И.П.П.. В тази връзка им било издадено удостоверение изх. № 44559 от
24.07.2008г. Т.е. поддържат, че не е било налице знание и/или предположение на факти, които предпоставят права на
трети лица по отношение на предмета на сделката.
След закупуването на имота ищците
влезли във владение същия, като той бил ремонтиран и използван от търговско
дружество, чиито едноличен собственик е ищцата И.. С.И. получила писмо peг. № 21- 30-421 от
28.08.2015 г. по описа на Министерство на отбраната на Република България (МО),
с което я уведомяват, в качеството й на управител и едноличен собственик на
капитала на „Л.- А. И Т.” ЕООД, ЕИК *******, че във връзка е изпълнение на
съдебно решение № 40 от 22.08.2013 г. на ВКС по гр.д. № 305/2012 г., с което е
прогласена нищожността на сключени договори за продажба на 13 бр. магазини, находящи се в гр. София, район „Овча купел”, ж.к. „Овча
купел”, бл. **и е прието за установено, че Министерство на отбраната е
собственик на посочените магазини, владението на магазин № 2 е без основание и
следва в срок да го освободи. Ищците посочват, че последвали заповеди на МО за
изземване на имота, които ищците обжалвали. Те предявили и установителен
иск за собственост срещу Министерството, но той бил отхвърлен от съда. В хода
на производствата се установило, че с влязло в сила съдебно решение по
гр.д.№3415/1993 г. по описа на СГС, ГО е прогласена нищожността на договора, с
който праводателят им „С.К.Заложни къщи“ е придобил
правото на собственост върху магазинното помещение № 2 и МО е предприело
действия по съставяне на актове за държавна собственост и вписване в КККР.
При тези твърдения ищците
поддържат, че за тях възниква правен интерес от разваляне на договора за
покупко-продажба, с който да искат разваляне на основание чл.87 ал.3 от ЗЗД на
договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален
акт № 145, том IV, per. № 13843, дело № 695 от 2008 г. по описа на нотариус М.К.,
с район на действие СРС, вписана в регистъра на НК под № 200, актът вписан в
Служба по вписванията вх. per.
№ 63344 от 28-08.2008 г., акт № 81, том CLV, дело № 43752/2008 г.,
тъй като били съдебно отстранени от процесния имот с
Решение № 5193 от 13.07.2017 г. на Софийски градски съд, ГО, II А въззивен състав по гр.д. № 2786 от 2017 г. и косвено с
Решение № 40 от 22.08.2013 г. на Върховния касационен съд по гр.д. № 305/2012
г., с които е установено, че продадения имот принадлежи изцяло на трето лице -
Министерство на отбраната.
Ищците посочват също, че в пункт
трети от посочения нотариален акт продавачът „С.К.Заложни къщи“ АД, ЕИК *******, освен връщане на продажната
цена, заплащане на всички извършени подобрения в имота и разноските по
сделката, се задължава да плати неустойка в размер на 6 000 (шест хиляди) евро
в случай на отстранение на купувачите от имота. Освен това твърдят, че са
заплатили данъци и такси за имота, такси
за вписване и нотариални такси и разноски за водените съдебни дела. Посочват,
че са претърпели и други вреди – от повишаване на стойността на недвижимия
имот, което обуславя вреди от необходимата за закупуването на друг равностоен
имот сума и неимуществени вреди от силния стрес, негативните емоции и
преживявания.
Ищците молят съда да
постанови решение, с което, на основание чл. 189 ал. 1 във вр.
с чл. 191 ал. 1 във. вр. с чл. 87 ал. 3 от ЗЗД, да
развали договора за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 145, том IV, дело № 695 от 2008 г. по описа на нотариус М.К.,
с район на действие СРС, вписана в регистъра на НК под № 200, актът вписан в
Служба по вписванията вх. рег. М 63344 от 28.08.2008 г., акт № 81, том CLV, дело № 43752/2008 г. ; да осъди ответника „С.К.Заложни
къщи“ АД, ЕИК *******да им заплати следните суми:
-
42 000 евро представляваща продажната цена на
имота, евентуално левовата равностойност на продажната цена 42 000 евро
представляваща удостоверения материален интерес в размер на 82 144, 86
(осемдесет и две хиляди сто четиридесет и четири лева и 86 cm.) лева;
-
6 000 евро неустойка по пункт 3 от нотариалния акт за съдебното
отстраняване ;
-
2 905 лева разноски във връзка с покупката на
имота-местен данък, такса вписване и нотариални такси;
-
740, 69 лева платени местен данък и такса
битови отпадъци по отношение на имота от придобиването му до 2017 г.
включително;
-
15
000 лева, извършени подобрения в имота;
-
5
300 лева разноски за платени адвокатски хонорари по водените съдебни
производства;
-
10 000 лева претърпени вреди в резултат на
завишената стойност на имота и
-
10 000 лева общо за причинените неимуществени
вреди (по 5000 лева за всеки от ищците), ведно със законната лихва върху тези
суми, считано от 31.08.2015 г. датата на получаване на писмо рег. № 21-30- 421
от 28.08.2015 г. по описа на Министерство на отбраната на Република България до
окончателното им изплащане.
Претендират и
присъждане на законна лихва върху сумите,
считано от датата на исковата молба до окончателното им плащане, както и
разноските по делото.
Ответникът „С.К.Заложни къщи“ АД оспорва исковете, като твърди, че не е
налице съдебно отстранение и влезлите в сила съдебни решения са му непротивопоставими; че не е налице неизпълнение на
задължението за прехвърляне на собствеността, като основание за разваляне на
договора. Поддържа, че СО и МО не са придобили валидно собствеността върху
терените, посочени в протокол № 19/28.12.1987г. на ИК на СНС, че праводателката му е
придобила имота на оригинерно основание – придобивна давност,
и това право е преминало валидно в патримонуима
на дружеството – ответник и оттам – в патримонуима на
ищците. Прави евентуално възражение за изтекла погасителна давност по отношение
на правото на разваляне на договора за покупко-продажба на основание чл.87 ал.5 от ЗЗД.
Излага доводи в
писмения отговор, че след като не е налице неизпълнение, то и кумулативно
съединените осъдителни искове са неоснователни. Алтернативно, прави възражение,
че не е налице съдебна евикция, и не дължи разноските,
направени във воденото дело по положителния установителен
иск. Изтъква се, че дори и да не се възприеме изложеното, то в хода на това
исково производство дружеството не е било привлечено като трето лице и прави
възражение по чл.191 ал.2 от ЗЗД. При евентуалност прави възражение и по чл.192
от ЗЗД, като твърди, че купувачът е знаел за претенциите на третите лица и в този
случай им се дължи само връщане на цената.
Оспорва исковите
претенции с доводи, че не могат да кумулират с
уговорената неустойка по договора обезщетение за вреди от разноски по сделката
и за платени данъци и такси или разноски за производството, в което се е
осъществило твърдяното съдебно отстранение, поради което тези искови претенции
са неоснователни. Счита останалите искови претенции за други вреди за
недоказани и неоснователни. Претендира разноски.
Третото лице помагач
на ответника И.П.П. не се явява, не депозира
становище по исковете.
Съдът,
за да се произнесе , установи следното от фактическа страна:
С нотариален акт №
145, том IV, дело № 695 от 2008 г. по
описа на нотариус М.К., с район на действие СРС, вписана в регистъра на НК под
№ 200, актът вписан в Служба по вписванията вх. рег. М 63344 от 28.08.2008 г.,
акт № 81, том CLV, дело № 43752/2008г. ищците са закупили от ответника следния недвижим
имот: Магазинно помещение № 2, находящо се в гр. София, Столична
община, район „Овча купел”, ж.к. „Овча купел - 1”, 4 микрорайон, бул. „Монтевидео”
(бивша улица Пионерски път), в жилищна сграда блок ***, строителна номерация
Ж1/260А вход *******, с площ 49,70 кв.м. заедно с 3,21 %
идеални части от общите части на сградата и толкова идеални части от правото на
строеж върху мястото — държавна земя на стойност 800 неденоминирани лева, за сумата 42 000 хиляди евро. В пункт
трети от посочения нотариален акт страните са уговорили, че в случай на
претенции от трети лица върху имота и в случай на отстраняване на купувачите от имота, продавачът „С.К.Заложни
къщи“ АД се задължава да плати неустойка в размер на 6 000 (шест хиляди) евро, заплащане
на всички извършени от купувачите подобрения в имота и разноските по сделката.
Посочено е , че сумите са платими в 3 дневен срок от евентуалното
отстраняване.
Вписвания по партидата
„С.К.Заложни къщи“ АД и на предходния собственик на магазинно помещение №2 И.П.П., за имота не са установени от Службата по вписванията
София, съгласно издаденото удостоверение № 44559/24.07.2008г.
С писмо рег.№
21-30-421/28.08.2015г. МО е уведомило „Л.аз и ти“ ЕООД чрез управителя С.И. ,
че във връзка със съдебно решение № 40/22.08.2013г. на ВКС по гр.д.№
305/2012г., държавата чрез МО е
собственик на магазин №2 , че дружеството владее имота без правно основание и
следва да го напусне в 30 дневен срок от
получаване на предизвестието.
С посоченото решение №
40/22.08.2013г. по гр.д.№ 305/2012г. на ВКС, ІVг.о. е
прогласена нищожността поради противоречие със закона на сключени между МО и СД “А.-П.и сие“
договори за продажба на 13 бр. магазини, находящи се
в гр. София, ж.к. „Овча купел -1”, между които и процесния
магазин № 2 . В мотивите съдът е
посочил, че собствеността върху магазините не е преминала у ответника, а е
останала притежание на ищеца, МО. Съдът е приел, че договорите за продажбата на
магазините е нищожна, тъй като МО няма право да се разпорежда с имоти, които не
са жилища, поради което за разпоредителните сделки с магазини редът по чл.9а от
Указ № 463/1950г. е неприложим.
Ищците са обжалвали
издадената от МО срещу тях, а ищцата – издадената срещу „Л.-аз и ти“ ЕООД
заповеди за изземване на имота № № 543 и 544/30.11.2015г. С решение на ВАС от
30.03.3017г. по адм.дело № 14507/15г. заповедите на министъра
на отбраната са отменени заради повдигнатия от ищците срещу МО спор за
собственост върху магазина - ищците С.И.
и И.И. са
предявили срещу МО положителен установителен иск за
собственост върху процесния магазин въз основа на нот.акт № 145, том IV, дело № 695 от 2008 г. по описа на
нотариус М.К., алтернативно - въз основа на придобивна
давност. С решение № 21127/19.12.2016г. по гр.д.№ 16010/16г. на СРС, потвърдено
от СГС и недопуснато до касационно обжалване от ВКС, съдът е отхвърлил предявените
установителни искове за собственост, като се е
позовал на решение № 40/22.08.2013г. по гр.д.№ 305/2012г. на ВКС, ІVг.о., а във връзка с алтернативното придобивно
основание - на законовата забрана да се придобива държавна собственост по
давност в периода 1990-1996г. и последващия приет от
НС мораториум за придобиване на държавни и общински имоти по давност в сила от
1.06.1996г. Решението на СРС е влязло в сила на 16.07.2018г.
От представените по
делото писмени доказателства се установява, че с протокол № 19/28.12.1987г. на
ИК на СНС на МО /тогава МНО/ е предоставен терен в ж.к.“Овча купел“-1, микрорайони
№4 и 5, за комплексно изграждане на високо и ниско строителство – жилищни
блокове, гаражи и паркинги. За осъществяване на това обществено мероприятие са
били отчуждени имотите, които са се намирали на този терен. Съгласно протокола, собствениците
на отчуждените имоти са били обезщетени с новопостроените жилища.
Съдът е изискал отчуждителните преписки, касаещи терена, върху който е
построен и процесния магазин №2.
По делото не се спори,
че строителството е изпълнено. В тази връзка от СО е изискано и съответно са
представени заповед № РД-50-09-109/5.03.1987г. на гл.архитект на София , с
която е изменен застроителния план на ж.к. „Овча
купел -1“, микрорайони 4,5 и 6, както и издаденото на ГДИС-СИС разрешение за
строеж.
С договор за
покупко-продажба на недвижим имот № 23 т.ХХІХ от 2.12.1991г. Поделение № 38420
София е продало на КФ „А.-С.И.П.“ магазин №2 в бл.*** (Ж1/260А), вх.*******,
кв.4 м.р., ж.к. „Овча купал-1“ на ул.“Пионерски път“ с площ от 49,70 кв.м.
С нот.акт
№ 86 т.ХХІІІ дело № 4815/92г. СД“ А.-П., с-ие“,
правоприемник на КФ „А.-С.И.П.“, е продало магазина на ЕТ „П.-П.П.“. След прекратяването на брака на собственика на ЕТ,
магазинът е поставен в дял на неговата бивша съпруга Р.П., която дарила имота
на своята дъщеря И.П.П. с нот.акт
№ 175 т. LXLVІ дело № 19300/95г. И.П. продала магазина на ответника „С.К.Заложни
къщи“ АД с нот.акт №4 т.ІІ, рег.№ 3614 дело №
188/2007г. на Нотариус К., СРС. Ответникът от своя страна продал магазина на
ищците с посочения горе нот.акт № № 145, том IV, дело № 695 от 2008 г. на Нотариус К..
Ищците са представили
доказателства за платени от тях хонорари във връзка с обжалване на заповедите
за освобождаване на магазина и във връзка с водене на съдебното дело срещу МО.
Представени са
доказателства за платени данъци и такси за магазина за периода 2008 – 2017г. В
писмо от 6.11.2019г., на л.345 от делото, СО посочва, че ищците са декларирали
имота по реда на ЗМДТ с молба от 9.09.2008г. Създадена е била партида на имота,
която през 2018г. е закрита, респ. и облагането по нея, тъй като е вписана
собствеността на МО.
Във връзка с оспорване
авторството на подписите за председател и секретар на протокол №
19/28.12.1987г. на ИК на СНС на МНО ответникът не е ангажирал доказателства.
Във връзка с
твърденията на ищците за извършени в имота подобрения са събрани гласни доказателства.
Св.Д.А., колега на
ищеца, установява, че ищцата била учител, занимавала се с логопедия и искала да
направи свое собствено училище. Ищците закупили помещение в близост до тяхното
жилище като ипотекирали собствения си имот. Свидетелят знае, че помещението
било развалина. Дори попитал ищеца дали си струва да го купува. Ищецът го
ремонтирал в продължение на 4-5 месеца. Купил
хубава дограма, поставил облицовъчен камък, мястото светнало, изглеждало
луксозно.
Св.В.А.живее в същия жилищен
блок, в който е разположено процесното помещение. Посочва,
че когато го купили, ищците искали да ползват помещението за учебен център.
Състоянието облаче не позволявало, а трябвало да се направи основен ремонт.
Свидетелят участвал лично в ремонта – ВиК и ел.инсталацията
били подменени, бил поставен гипсокартон, била
поставена алуминиева дограма с решетки на входа и на изхода, подовете били с гранитогрес, банята била основно ремонтирана с нови плочки
и нова санитария, поставили климатици, допълнително
осветление. Ремонтът продължил около месец и половина-два. Ищците трябвало да
отворят центъра в началото на учебната година. Свидетелят си спомня, че преди
ищците магазинът се ползвал като магазин от предходния собственик И.П..
Във връзка с твърдените
от ищците търпени неимуществени вреди са допуснати и събрани гласни
доказателства.
Св.П.П.установява, че ищците са закупили имота през 2008г. с цел
ищцата да развие детски център. При покупката помещението било в много лошо
състояние, но ищците му направили ремонт като подменили дограмата, подовите
настилки, изцяло подменили банята, изградили каменни стени, поставили външна
изолация. Оборудвали го. Свидетелката знае, че ищците закупили имота с банков
кредит, като ипотекирали собственото си жилище. Същата 2008г. ищците приключили
ремонта, осветили помещението и ищцата започнала дейност . През 2015г. ищците
получили покана от МО да опразнят имота и били в паника и много притеснени, тъй
като собственото им жилище било ипотекирано за обезпечаване кредита, с който
било закупено помещението. Ищците продължили да ползват имота докато траел
спорът за опразването му. И в момента го
ползвали, но плащали наем за него. Свидетелката посочва, че след 2015г.
семейната обстановка се изострила – ищцата постоянно плачела, ищецът побелял
набързо, станал много нервен. Всички били под стрес, тъй като можело да останат
на улицата заради ипотеката на жилището им и заради невъзможността ищцата да
работи в помещението и да реализира доходи. 2 години по-късно диагностицирали ищцата с онкологично заболяване.
Св.С.Б.установява, че
ищцата била много притеснена къде ще може да работи с децата, ако не може да
ползва помещението. Била положила много усилия и време да се наложи в квартала
и да привлече клиенти. Ищците търсили адвокати и имали ангажименти във връзка с
водените дела. Ищцата получила онкологично заболяване.
Свидетелски показания
са допуснати и досежно упражняваното от праводателите на ищците владение върху имота.
Св.П.В. установява, че
е работил за ответника и е търсел помещения за офиси на фирмата. Чул за имота
от свой приятел и предложил на ответника да го види. Свидетелят събрал
информация за имота и разбрал, че собствениците го притежавали повече от 10г. Всъщност
установил, че имота е собственост на И. /П./, която била малка, и разговорите
се водили с нейната майка. Знае, че ответникът ползвал имота за известно време,
след което го продал.
Св.В.В., също работил при ответника, установява, че имотът се
намирал на партерен етаж на блок. Закупили го от собственичката, която била
малолетно дете. Майка му го представлявала и с нея преговаряли. Посочва, че
едно от основанията да купят имота било, че има собственик повече от 10г. и че
не са се появявали проблеми. Свидетелят направил проверка на собствеността в
имотния регистър с помощта на адвокат и на нотариус. Отделно от това разговарял
със съседите на имота и ги питал за проблеми с имота. Такива не установил. Ответникът
купил мястото, направил заложна къща, но не потръгнало. Затова го продал.
Св.Р.Д.притежава
стъкларски магазин от 1993г., разположен непосредствено до купеното от ищците
помещение. Знае, че ищците са го купили от „София Комерс“. Знае и предходния
собственик на магазина – Р.П., която го прехвърлила на дъщеря си И.. Знае, че
помещението винаги се е ползвало като търговски обект. Не е чувал за проблеми
със собствеността му докато собственици са били И.П. и нейната майка.
Назначената по делото
съдебна счетоводна експертиза установява, че заплатените от ищците нотариални
такси по ЗННД при сключване на договора за покупко-продажбата на процесния имот са в размер на 588,26лв. Платената такса за
вписване е в размер на 84,14лв. Ищците са заплатили местен данък по ЗМДТ в
размер на 2074,16лв.
Назначената по делото
съдебна техническа експертиза установява следното: сградата, в която попада процесния магазин №2 е бл.***. За района , в който попада
имота, вещото лице е установило заповеди за одобряване на следните планове:
Със заповед РД-50-09-79
/6.03.1984г. е одобрен регулационен и застроителен
план на кв.103 м. Овча купел 1. Със заповед № РД-50-09-109/5.03.1987г. е
одобрено решение на СТСУСА по протокол №7 ст.4 от 19.02.1987г. за изменение на застроителен и регулационен план на ж.к.Овча Купел 1,
микрорайони 4, 5 и 6.
С решение по протокол
№19/28.12.1987г. на КИ на СНС в предоставения на МНО терен в ж.к.Овча купел
попада и жилищната сграда блок ***, която е идентична с жилищната сграда с
номерация Ж1/260А, предоставена на МНО. Блок *** попада в УПИ VІІ за ЖС от
кв.103. В допълнителното си заключение вещото лице посочва, че новият номер на
блока, в който се намира процесния имот, е 411.
Процесният
имот попада в кв.103, УПИ VІІ- за жилищно строителство.
По делото са
представени отчуждителните преписки на имотите,
попадащи в УПИ VІІ. От тези имоти само ПИ 119 се засяга от жилищната сграда, в
която се намира процесния имот. За останалите имоти,
които засягат жилищната сграда на блок 411, отчуждителните
преписки са приложени по делото.
След извършен на место
оглед и след запознаване със свидетелските показания вещото лице е установило
направени от ищците в имота подобрения в размер на 17 160,94лв. Сегашната
пазарна стойност на магазина е 81 107,75лв., а цената на магазин с подобри
характеристики в района е в размер на 91 070лв.
Въз основа на така
възприетата фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното:
По предявения иск за
разваляне на договора за продажба, сключен между страните с нотариален акт №
145 от 2008 г.
Съгласно
разпоредбата на чл.189 ал.1 от ЗЗД ако
продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали
продажбата по реда на чл. 87. В този случай продавачът е длъжен да върне на
купувача платената цена и да му заплати разноските по договора, както и
необходимите и полезни разноски за вещта. За другите вреди продавачът отговаря
съгласно общите правила за неизпълнение на задължението.
Чл.87
ал.3 от ЗЗД изрично постановява, че развалянето на договорите, с които се
прехвърлят права върху недвижими имоти става само по съдебен ред.
Съгласно
чл.188 от ЗЗД продавачът отговаря, щом трето лице има права върху продадената
вещ, които може да противопостави на купувача. В практиката на Върховния
касационен съд се приема, че когато купувачът е съдебно отстранен, договорът за
продажба се разваля по право, тъй като е налице неизпълнение по причина, за
която продавачът отговаря / така напр. в Решение № 296/05.11.2013 г. по гр. д.
№ 58/2013 г. на IV г. о./.
В
случая с влязло в сила съдебно решение е установено по отношение на Министерството
на отбраната, че ищците С.И. и И.И. не са собственици
на закупения от тях с нот. акт № 145/2008г. недвижим
имот - магазин. В актовете си и трите съдебни инстанции, разгледали предявения
от ищците С.И. и И.И. положителен установителен
иск срещу МО, са посочили, че С.И. и И.И. не са
придобили правото на собственост върху магазина, тъй като техният праводател не е бил собственик на магазина. Нищожната
сделка между МО и СД “А.-П.и сие“ за продажба на процесния по делото магазин, прогласена с решение №
40/22.08.2013г. по гр.д.№ 305/2012г. на ВКС, ІVг.о. не е произвела правно действие. Когато едно
лице не е придобило право на собственост, то не може след това да го прехвърли.
С отпадането на правата на първия преобретател на
магазина КФ „А.“ - С.П.са отпаднали правата на последващите правоприемници, независимо
дали те са закупили имота преди или след подаване в съда и вписване на исковата
молба за прогласяване нищожността на първата продажба. Всички следващи продажби
са непротивопоставими на действителния собственик
/така в мотивите на Определение № 387/16.07.2018г. по гр.д.№ 3794/17г. на ВКС,
І г.о., л.38/.
Не
се спори, че ищците са съдебно отстранени от магазина. Въз основа на влязлото в
сила решение № 40/22.08.2013г. по гр.д.№ 305/2012г. на ВКС, ІVг.о.
министърът на отбраната е издал заповеди
за отстраняване на ищците от магазина. Заради повдигнатия от ищците спор за
собственост по гр.д.№ 16010/16г. на СРС тези заповеди са били отменени от ВАС,
но след приключване на делото , ищците са били отстранени. Понастоящем те
продължават да ползват имота, но на основание наемно правоотношение с МО.
Основанието
за разваляне на договора по нот. акт № 145/2008г.
между настоящите страни е осъществената евикция на
имота от действителния собственик. Възражението на ответника, че посочените от
ищците съдебни решения по гр.д.№ 305/2012г. на ВКС, ІV г.о. и по гр.д.№ 16010/16г. на СРС не го обвързват,
тъй като не е бил страна по тях всъщност нямат отношение към фактическия състав
на чл.189 ал.1 от ЗЗД. Със съдебно решение по гр.д.№ 16010/16г. на СРС е
установено, че магазина не е собственост на ищците и поради това те са били
отстранени от него. Това е достатъчно основание за разваляне на договора за
продажбата му с нот. акт № 145/2008г.
Ответникът
оспорва твърдението, че не е изпълнил
задължението да прехвърли на купувачите ищци собствеността върху гаража , като
противопоставя разбирането, че МО не е придобило валидно собствеността върху
терена, на който е построен магазина, поради противоречие със закона, и поради
недовършеност на отчуждителната процедура върху терена,
като в същото време праводателят на ответника и сега
трето лице И.П. е придобила по давност правото на собственост върху магазина и
надлежно го е прехвърлила на ответника, а той валидно го е прехвърлил на
ищците.
Тази
развита от ответника теза съдът не възприема по следните съображения:
Терена,
върху който е построен процесния магазин, е отчужден от
частни собственици за обществено жилищно строителство по реда на чл.95 от ЗТСУ
/отм./. Отчуждителните преписки за терена, който
засега процесния магазин, са изискани от СО и
приложени по делото, с изключение на преписки касаещи имоти с номера 119, 118 и
102. Досежно имот с номер 118 /преписката е приложена
на л.760 и сл./ се установи, че имотът е бил празно място, което не се е
стопанисвало и не е установен собственик. Имот с номер 102 е бил държавен
/преписката е приложена на л.764 и сл./.
Липсата на преписка за имот с номер 119 вещото лице обяснява с лошата
организация по съхранение на преписките в общината и евентуалната й загуба.
Държавният
имот под № 102 не може да бъде одържавен, тъй като е вече собственост на
държавата. Имотът под номер 118 е без изяснен собственик, фактически изоставен,
поради което и по силата на чл.6 от ЗС
/в редакцията му от 1951 до 1990г. - „Държавни стават и имотите, които
държавата придобива съгласно законите, а така също и имотите, които нямат друг
собственик“/ може да се приеме, че този имот също е бил държавен и не е
следвало да бъде отчуждаван, респ. да се реализира процедурата по чл.94 от ЗТСУ
/отм./. Съобразно правилото на чл.154 от ГПК в тежест на ответника е да
установи, че имот № 119 е бил частна собственост и е следвало да бъде отчужден
по реда на чл.94 от ЗТСУ /отм./. Липсата на преписката за отчуждаване на този
имот не означава, че процедурата за отчуждаването му е била нарушена. С оглед
на изложените съображения съдът не установи незаконосъобразно отчуждаване на
терена, върху който е построен магазина, респ. не се установи Държавата да не е
станала собственик на този терен.
Като
собственик на терена, Държавата го е предоставила на МНО /сега МО/ за
комплексно застрояване. Теренът е представен по реда на чл.9а ал.2 от Указ №
463 от 7.09.1950 г. за създаване на жилищен фонд при Министерството на
народната отбрана /отм. през 1996г./ видно от Протокол №19/28.12.1987г. на ИК
при СНС, л.42 от делото. Съгласно текста на чл.9а ал.2 с решението на Изпълнителния
комитет на Общинския народен съвет за отреждане на терен за строителство по
този указ държавната земя се счита за предоставена на Министерството на
народната отбрана. Ответникът твърди, че теренът е следвало да се предостави по
реда на чл.15 вр чл.13 от ЗС - със заповед на
председателя на ИК на ОНС по местонахождението на държавния имот и с договор за
прехвърляне на права в полза на МНО. Такава заповед и такъв договор за
прехвърляне на терена на МНО не се установи да са съставени. Съдът намира, че
за прехвърляне на терена от държавата на МНО е бил приложим редът на специалния
Указ № 463 от 7.09.1950г., а не общия ред по чл.15 и чл.13 от ЗС. С указа се
създава специален и облекчен ред за създаване на специален жилищен фонд,
предназначен за задоволяване на жилищните нужди на военнослужещите /така и чл.1
от Указа/. Фактът, че МНО, наред с жилища, е построило магазини, които се продават
по общия ред на ЗС, не означава че първоначалното предоставяне на терена на МНО
следва друга цел освен посочената в чл.1 от Указа. Щом теренът е представен за
задоволяване на жилищни нужди на военнослужещите, то редът за предоставянето му
от държавата е този по специалния Указ № 463 от 7.09.1950г. В този смисъл съдът
приема, че са спазени изискванията, предвидени в специалния по отношение на
общия закон за представяне на терена, вкл. и по отношение формата за това.
Възражението
на ответника, че е изпълнил задължението си по нот.акт
№ 145/2008г. и е прехвърлил собствеността върху магазина, тъй като праводателят на ответника И.П. е придобила собствеността
върху магазина на оригинерно основание по чл.79 от ЗС
– изтекла в нейна полза придобивна давност въз основа
на давностно владение в периода 19.10.1995г. –
30.03.2007г., или повече от 11 г., съдът намира за неоснователно. Поради
нищожността на прехвърлителната сделка между МО и СД “А.-П.и сие“ за
продажбата на процесния по делото магазин, прогласена
с решение № 40/22.08.2013г. по гр.д.№ 305/2012г. на ВКС, ІV г.о., същият е
останал собственост на МО, т.е. частна държавна собственост. Вещно право върху
имот частна държавна или общинска собственост не може да се придобие по давност
с 10 годишно владение. До 1.06.1996г. разпоредбата на чл.86 от ЗС /ДВ
бр.31/90г./ изключва придобиването по давност на вещ, която е държавна или
общинска собственост. С изменението на чл.86 от ЗС /ДВ бл.33/96г., в сила от
1.06.1996г./, по давност не могат да се придобиват само вещите публична
държавна или общинска собственост. За вещите, частна държавна или общинска
собственост, които са завладени преди 1.06.1996г., давностният
срок започва да тече от 1.06.1996г./ така и Решение № 253/7.01.2014г. по гр.д.№
1181/13г. на І г.о., ВКС/. С приемането на пар.1 от
ЗР на ЗД на ЗС /ДВ бр.46/2006г./ на 31.05.2006г. е въведен мораториум , с който
е постановено спиране на давността за придобиване на имоти частна държавна или
общинска собственост за определен период от време /впоследствие удължаван няколко
пъти, последно до 2023г./. Така 31.05.2006г. е последният ден, в който може да
се придобие чрез 10г. владение вещно право върху имот частна държавна или общинска
собственост /така и в мотивите на ТР №3/2017 от 14.02.2018г. по т.д.№ 3/17г. на
ОСГК, ВКС/. От 1.06.1996г. до 31.05.2006г. не е изтекъл 10г. давностен срок по чл.79 от ЗС , за да може И.П. да придобие
вещно право върху процесния магазин. Искането на
ответника съдът да не приложи пар.1 от ЗР на ЗД на ЗС
/ДВ бр.46/2006г./, тъй като противоречи на Конституцията, съдът намира за
неубедително и съответно неоснователно. Към 2007г., когато ответникът твърди,
че праводателят И.П. е придобила собствеността върху
магазина по давност, мораториумът е бил в сила за 9 месеца, което не е
продължителен период от време. Бездействието на законодателя да уреди и до
сега, през 2021г. въпроса с придобиването по давност на частните държавни и
общински въпроси е дискусия, която не е правно релевантна по делото /предстои
произнасяне на КС по конституционносъобразността на
мораториума/ . Към м. март 2007г. спирането на давностния
срок намира своето обосновано основание и легитимна цел в мотивите, с които е
приет от законодателя пар.1 от ЗР на ЗД на ЗС. Потърсен
е временен баланс между обществения интерес и индивидуалните интереси на
гражданите, които упражняват фактическо владение върху държавни и общински
имоти и имат очаквания, че ще придобият право на собственост върху тях. Съображенията, изложени от ответника за
противоречието на мораториума с Хартата на основните права на ЕС е
несполучливо, тъй като Хартата се прилага само във връзка с друг източник на
европейско право, като регламент или директива напр., а ответникът не се
позовава на такъв източник. Дали мораториумът противоречи на ЕКПЧ, и
по-конкретно чл.1 на Протокол 1 вероятно ще бъде обсъдено от Коституционния съд по предстоящото му решение. В настоящия
случай спирането на давностния срок за 9 месеца за
съда не е нарушение, което да го провокира да не зачете пар.1
от ЗР на ЗД на ЗС. Безспорно е, че и ищците, и ответника, и третото лице
помагач са претърпели намеса в правото им на собственост в резултат на
постановеното решение № 40/22.08.2013г. по гр.д.№ 305/2012г. на ВКС, ІVг.о., тъй като последицата от него е, че с него всъщност е
прогласено, че те никога не са придобивали правото на собственост върху
магазина, въпреки, че са заплатили цената му и са били добросъвестни в
отношенията помежду си. Това лишаване от
собственост обаче е основано на съдебно решение и в този смисъл не противоречи
на ЕКПЧ, чл.1 от Протокол 1. Съдебното решение установява действителното правно
положение върху собствеността на магазина, признава нищожността на прехвърлителните сделки с имота в ретроспективен план и е
израз на върховенството на закона в държавата. Въпросът е, че всеки от „собствениците“
на този магазин, който добросъвестно е „придобил“ собствеността му, следва да има
възможност да получи справедливо обезщетение. Вътрешното ни право, с уредбата
на евикцията, предоставя такава възможност на ищците.
Ответникът също може да претендира обезщетение от своя праводател
/на различно правно основание/ и т.н. докато се стигне до собственика МО, който
в момента получава плодове от възстановената собственост, като събира наем от
магазина / с подобрения/, без да е осигурил обезщетение на загубилите
собствеността, в резултат на нищожната сделка от 2.12.1991г. и създадената
правна несигурност.
Неоснователно
е възражението, че искът на ищците е погасен по давност. Съгласно разпоредбата
на чл.87 ал.5 от ЗЗД правото да се разваля договорът се погасява с 5г. давност.
Съгласно установената съдебна практика срокът по чл.87 ал.5 от ЗЗД започва да
тече от момента, в който правото на разваляне на договора може да бъде
осъществено / напр. в Решение № 865 от 8.12.2009 г. на ВКС по гр. д. № 2134/2008г., IV г.о.,
ГК/. Ищците са уведомени от МО за решението на ВКС и за задължението им да напуснат имота на
31.08.2015г. /така в мотивите на Заповед № ЗС-544/30.11.2015г. на министъра на
отбраната, л.27 от делото/. Искът за разваляне на договора е предявен от тях на
15.11.2018г., т.е. в 5г. давностен срок по чл.87 ал.5
от ЗЗД.
Ответникът
не е изпълнил задължението си да прехвърли собствеността върху магазина на
ищците. Ето защо и на основание чл. 88 ЗЗД възникналото облигационно
правоотношение се заличава с обратна сила, а даденото по облигационното
правоотношение подлежи на връщане. На основание чл.189 ал.1 от ЗЗД и
уговореното в договора ответникът дължи на ищците връщане на платената по
договора цена в размер на 42 000евро.
Ищците
претендират от ответника заплащане на уговорената в договора неустойка в размер
на 6000 евро. Ответникът счита, че уговорената неустойка обезпечава вредите,
които могат да настъпят за ищците при евикция на
имота и не следва да заплаща други вреди. Освен договорената неустойка ищците
претендират и вредите по закон – чл.189 ал.1 и чл.82 от ЗЗД , чл.45 от ЗЗД –
разноските по договора, необходимите и полезни разноски /данъка платен за
имота/, претърпяната загуба и пропуснатата полза – подобренията в имота,
увеличената цена, търпени неимуществени вреди.
Съгласно
текста на чл.92 ал.1 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението
и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението , без да е нужно те да се
доказват. Кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи вреди. При неустойката
настъпването на вредата е предположено, а размерът е определен от страните в
договора. На обезщетяване по чл.189 ал.1 и чл.82 от ЗЗД подлежат вреди, чието
настъпване и размер следва да е доказано. Ако обезщетението чл.189 ал.1 и чл.82
от ЗЗД надхвърля договорната неустойка, то би представлявало по-голяма вреда за
кредитора по чл. 92 ал.1 изр. 2 от ЗЗД. В случая ищците претендират както
договорна неустойка, така и вреди по чл.189 ал.1 и чл.82 от ЗЗД . Съгласно
установената практика на ВКС ако страните
единствено са включили клауза за неустойка в договора, но без допълнителни
уговорки, от които да може да се направи извод за съотношението между
неустойката и обезщетението за вреди, то последиците от неизпълнението се
уреждат съобразно със законовите норми – така Решение № 68 от 9.07.2012 г. на
ВКС по т. д. № 450/2011 г., I т. о., ТК. От това следва, че на ищците са дължат
установените от тях вреди, които са пряка и непосредствена последица от
неизпълнението на договора. Неустойка не им се дължи. Недопустимо е
присъждането и на двете.
Съгласно
практиката на ВКС продавачът дължи на добросъвестния евинциран
купувач обезщетение за вредата, съставляваща разлика между платената цена и
увеличената стойност на имота при съдебното отстранение поради промени в
пазарните условия, тъй като тя (вредата) е пряка и непосредствена последица от
неизпълнението и може да бъде предвидена при пораждане на задължението – така в
Решение № 296 от 5.11.2013 г. на ВКС по гр. д. № 48/2013 г., IV г. о., ГК.
Следователно, освен цената по договора, ответникът дължи и разликата до
увеличената цена на имота съобразно конюнктурата на пазара, за да могат ищците
да си закупят подобен на евинцирания имот. Съгласно
заключението по СТЕ пазарната стойност на подобен имот е 91 070лв. Или ответникът
следва да заплати на ищците освен 42 000 евро, още 8 925,14лв. -
разликата до увеличената цена на имота. Предявеният иск за разликата до претендираните 10 000лв. следва да се от отхвърли като
неоснователен.
Ищците
са направили разноски по договора в размер на 2 746,56лв. На основание
чл.189 ал.1 от ЗЗД и уговореното в договора за продажба на имота, ответникът
дължи възстановяване на разноските в посочената сума. Не се доказаха разноски в
по-висок размер, поради което за разликата до предявения размер от 2905лв.
искът следва да се отхвърли.
На
основание чл.189 ал.1 от ЗЗД ответникът дължи на ищците необходимите и полезни
разноски за вещта. Ищците са направили разходите за имота в размер на платения
от тях местен данък сгради и такса битови отпадъци в размер на 740,69лв., съобразно
представените квитанции. По принцип същността на данък смет не е свързана с
разход за поддръжката на имота, а представлява заплащане на ползвана от ищците
услуга, предоставена от общината за събиране, извозване и преработка на
отпадъци. Съобразявайки обаче, че на практика плащането на такса отпадъци не е
свързано с действителното потребление, а плащането й е задължително и е обвързано
с имота, съдът счита, че и тази такса се дължи от ответника
На
основание уговореното в договора , а и следващо от общото правило на чл.82 от ЗЗД, ответникът дължи на ищците извършените от тях подобрения в имота. Такива
са извършени в размер на 17 161лв., съобразно установеното от вещото лице.
Ищците претендират подобрения в размер на 15 000лв. и с оглед диспозитивното начало, тази суми следва да им се заплати от
ответника.
Претенцията
на ищците ответникът да им възстанови разходите за заплатени адвокатски
хонорари по водените от тях съдебна дела във връзка с имота, съдът намира за
неоснователна. На обезщетение подлежат преките и непосредствените вреди
съобразно правилото на чл.82 вр. чл.189 ал.1 изр.
последно от ЗЗД. Съгласно практиката на ВКС добросъвестният продавач дължи
предвидимите вреди. В цитираното вече Решение № 296 от 5.11.2013 г. на ВКС по
гр. д. № 48/2013 г., IV г. о., ГК , Върховният касационен съд посочва, че
предвидимите вреди са вредите които кредиторът е могъл да предвиди, при
полагане на дължимата грижа, според обстоятелствата, които са били известни на
страните при сключването на договора и на тези обстоятелства, които е могло да
им бъдат известни. Предвидимостта се отнася до
настъпването на вредите, а не до размера им. За непредвидими вреди от
неизпълнението продавачът на чужда вещ отговаря само ако е бил недобросъвестен.
В
случая ответникът е бил добросъвестен продавач. Няма ангажирани доказателства
той да е знаел, че продава имот, който не е негова собственост или че трети
лица /МО/ имат права или претенции към него /чл. 188 ЗЗД/. Воденето на дела при съдебна евикция
не е предвидим или необходим разход. Съдебната евикция
се основава на съдебно решение и достигането до резултат, различен от
постановения от съда, не следва да се очаква. Ето защо този разход не се следва
да ищците.
Претенцията
им за заплащане на обезщетение за неимуществени вреди, която намира правно
основание в чл.45 от ЗЗД, е неоснователна. Съгласно текста на посочената
разпоредба всеки е длъжен да поправи вредите, които виновно е причинил другиму.
Безспорно се установи, че ищците са претърпели притеснения, негативни
изживявания във връзка с получената от МО покана да напуснат имота, във връзка
с опитите им да отблъснат претенциите на МО, от загубата на имота, от загубата
на приходи от имота и възможността ищцата И. да упражнява стопанска дейност в
него. Тези негативни преживявания са се отразили и на здравословното им
състояние. Ответникът обаче не е имал противоправно
поведение при сключването на договора с ищците за продажба на магазина.
Действал е добросъвестно. В този случай отговорността му за непозволено
увреждане не може да бъде ангажирана. Това са вреди за ищците, които могат да
се определят като непреки вреди и не подлежат на възстановяване от ответника.
Или
ответникът дължи на ищците връщане на цената на имота, заплащане на разноските
по сделката, заплащане на направените в имота подобрения, заплащане на
разликата в цената на имота и платения данък сгради. Тези суми се дължат ведно
със законната лихва на основание чл.86 от ЗЗД от датата на исковата молба до
окончателното им изплащане.
По
разноските:
Ищците
претендират разноски по списък общо в размер на 11 274,47лв.
Ответникът
претендира разноски по списък в размер на 6 216лв.
Страните
не възразяват по представените списъци.
На
основание чл.78 ал.1 от ГПК на ищците се следват направените от тях разноски,
съобразно уважената част от исковете - 8 962,08лв.
На
основание чл.78 ал.3 от ГПК на ответната страна се следват разноски съобразно
отхвърлената част от исковете в размер 1 274,90лв.
Воден
от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „С.К.к.“ АД, ЕИК *******със
седалище *** и адрес на управление ***, офис 3.3 да заплати на С.Д.И., ЕГН **********
и на И.М.И., ЕГН ********** ***, на основание чл. 189 ал.1, чл.82 от ЗЗД и
чл.78 ал.1 от ГПК следните суми: сумата 42 000 евро, представляваща
продажна цена на имот - магазинно помещение №2 по нотариален акт № 145, том
IV, дело № 695 от 2008 г. по описа на
нотариус М.К., с район на действие СРС, вписана в регистъра на НК под № 200,
актът вписан в Служба по вписванията вх. рег. М 63344 от 28.08.2008 г., акт №
81, том CLV, дело № 43752/2008г., сумата 2 746,56лв., представляваща разноски
във връзка с покупката на имота, сумата 8 925,14лв., представляваща
разликата до увеличената цена на имота, сумата 740,69лв., представляваща платен
местен данък сгради и такса битови отпадъци за имота за периода 2008 – 2017г., сумата 15 000лв., извършени подобрения в
имота, ведно със законната лихва върху всяка присъдена сума считано от
15.11.2018г. до окончателното изплащане и 8 962,08лв. разноски по делото,
като ОТХВЪРЛЯ иска за заплащане на договорна неустойка в размер на 6000
евро, иска за заплащане на сумата 5300лв. разноски за платени адвокатски
хонорари по водени съдебни производства, иска за заплащане на сумата 10 000лв.
, представляваща обезщетение за търпени неимуществени вреди, иска за заплащане
на направените разноски във връзка с покупката на имота за разликата между
уважената част и претендирания размер от 2905лв.,
иска за заплащане на вреди от завишената стойност на имота за разликата между
уважената част и претендирания размер от
10 000лв., ведно с претендираната законна лихва
върху всяка сума, като неоснователни.
ОСЪЖДА С.Д.И., ЕГН ********** и И.М.И., ЕГН **********
да заплатят на „С.К.к.“ АД, ЕИК *******разноски по
делото в размер на 1 274,90лв.
Решението
е постановено с участието на И.П.П., ЕГН **********
като трети лице помагач на „С.К.к.“ АД, ЕИК *******.
Решението
подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните и на третото лице помагач.
Съдия: