РЕШЕНИЕ
№ 127
гр. Бургас, 10.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на осемнадесети
юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Събина Н. Христова Диамандиева
Членове:Калина Ст. Пенева
Кремена Ил. Лазарова
при участието на секретаря Станка Ст. Ангелова
като разгледа докладваното от Събина Н. Христова Диамандиева Въззивно
гражданско дело № 20252000500125 по описа за 2025 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по в.гр.дело № 125/2025г. по описа на Апелативен съд
– Бургас е по реда на чл.258 ГПК.
Образувано е по въззивната жалба на „Експенсив Вю“ ЕООД, чрез
пълномощника адв.Г., против решение № 83/11.02.2025г. по гр.дело №
726/2024г. по описа на Бургаския окръжен съд, с което е прието за установено
по отношение на дружеството, че Ж. И. И. е собственик по давностно
владение на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 51500.204.144.1.28, с административен адрес гр.Н., м.“К.“,
вх.*, ет.*, ап.* и съответните прилежащи идеални части от общите части на
сградата.
Иска се отмяна на решението като неправилно, необосновано и
незаконосъобразно и постановяването на друго, с което искът да бъде
отхвърлен. Навеждат се оплаквания, че твърденията в исковата молба,
оспорени изцяло от ответната страна, са останали недоказани в
производството. Сочи се, че предварителният договор за имота не е сключен с
ищцата, а с нейната майка, той е без достоверна дата, а лицето, което го е
подписало от страна на продавача няма спомени. Не е доказано предаване на
владението на имота на страната по предварителния договор – майка на
1
ищцата и последващото предаване на нея самата. Оспорва се предаването на
владението, заплащането на разноски за консумираното електричество и вода.
Оспорва се своенето и се твърди, че не е манифестирано пред назначения
синдик на дружеството предварителен продавач.
В отговор на въззивната жалба, подаден от Ж. И. И. – Ч., чрез
пълномощника адв.Г., се иска оставянето и без уважение като неоснователна.
Счита решението за правилно и законосъобразно. Според страната съдът е
изяснил напълно фактическата обстановка. Правилно е прието, че между Н. К.
И., майка на ищцата, и „ЕВРОДЕН“ ООД е сключен на 29.11.2006г.
предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот с посочена
продажна цена и определена дата за сключване на окончателен договор - при
заплащане на последната вноска на 01.03.2007г., когато апартаментът е
следвало да бъде предаден „до ключ“. Представена е декларация от
управителя на дружеството, че купувачът е внесъл изцяло продажната цена и
декларация от майката на ищцата, че жилището ще се ползва безвъзмездно от
нейната дъщеря, която ще бъде вписана като купувач в окончателния договор.
Вноските по жилището, с изключение на една от тях, са изплатени от ищцата.
Твърдят, че претенции към имота не са заявявани до 2021г., когато от
съобщение, залепено на входната врата са разбрали, че „ЕВРОДЕН“ ООД е
фалирало и сградата е продадена. Моли да бъде потвърдено решението и да и
бъдат присъдени разноските по делото.
Бургаския апелативен съд в рамките на заявените въззивни
оплаквания и въз основа на собствен анализ на събраните по делото
доказателства приема следното:
С обжалваното решение окръжният съд е признал ищцата за
собственик по давност на спорния недвижим имот, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.204.144.1.28, с
административен адрес гр.Н., м.“К.“, вх* ет.*, ап.*, находящ се на етаж 2 в
сграда с идентификатор 51500.204.144.1, разположена в поземлени имоти с
идентификатори 51500.204.144, 51500.502.493, 51500.502.552, с
предназначение на самостоятелния обект- жилище, апартамент- в жилищна
или вилна сграда, или сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта
- 1, с площ на обекта от 78,10 кв.м., ведно с прилежащи части- 1,481% от
общите части на сградата, при съседи: на същия етаж- 51500.204.144.1.29,
51500.204.144.1.14, 51500.204.144.1.37.
За да постанови решението си, съдът въз основа на представените по
делото доказателства достигнал до извода, че ищцата е установила владение
за себе си, което е продължило необезпокоявано в продължение на повече от
10 години, поради което е придобила собствеността върху имота.
Предявен пред съда е иск с правно основание чл.124, ал.1 ГПК вр.
чл.79, ал.1 ЗС.
2
От представените писмени доказателства е установено, че на
29.11.2006г. майката на ищцата сключила предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот с “Евроден“ ЕООД, с предмет продажбата на
гореописания апартамент. Уговорена е дата на изповядване на сделката при
изплащане на последната вноска до 01.03.2007г., като е уговорено
апартаментът да бъде предаден напълно завършен до ключ. Представени са
доказателства за плащане на цената на вноски. Свидетелят Я. А.- управител на
„Евроден“ ООД към 2006г., заявява, че родителите на ищцата желаели да
закупят спорния апартамент за дъщеря си- Ж., и за това сключили
предварителен договор. Последният бил подписан лично от свидетеля, като
продавач, както и ръкописните текстове под печатания текст на договора, в
които е посочено заплащането на сумите, също били написани от него. Само
една от вноските била заплатена от майката, а останалите били заплатени от
ищцата.
От разпита на тримата свидетели се установява, че през 2007г. обектите
в сградата, в това число и на ищцата, са били завършени „до ключ“ и
предадени на предварителните купувачи. Ищцата и други съкооператори са се
нанесли през 2006г.-2007г. По отношение на ищцата се установява, че макар
предварителния договор да е сключен от нейната майка, желанието на
нейните родители е било жилището да бъде нейно, за което е съставена
декларация за съгласие в нотариалният акт да бъде вписана за купувач на
имота.
Не се оспорва правото на собственост на предварителния продавач
върху имота. В този смисъл е и приетото в постановление №3 от 13.05.2019г.
по т.д. № 268/2013г. на БОС, с което сградата е възложена на ответника по чл.
717з, ал.1 ТЗ.
Свидетелите потвърждават, че през 2016г. ищцата е правила „сериозен“
ремонт на жилището, поради недостатъци на строителството. През цялото
време тя е живяла в имота заедно със семейството си.
Показанията на свидетелите се потвърждават и от представените по
делото разходни документи за заплащане на дължими суми за потребление на
вода и ел.енергия. Начинът на заплащане съответства на обяснението, че през
този период от време живущите не са имали индивидуални партиди за ток и
вода, а са ползвали подотчетни измервателни уреди. Независимо от това
фактът на постоянно обитаване на жилището е установен.
Установено е по делото от друга страна, че ответникът е заявил правата
си на собственост най- рано през 2021г. чрез отправено искане за заплащане
на апартаментите наново – чрез телефонни обаждания и залепване на бележки,
а правото му на собственост е придобито през 2019г.
При така установеното от фактическа страна въззивният съд приема от
правна страна следното:
3
За да докаже придобитото си право на собственост върху спорния
имот на основание давностно владение, ищцата е представила достатъчно
доказателства, че упражняваното от нея владение е било постоянно,
непрекъсвано, спокойно, явно и несъмнено. Установено е по несъмнен начин
предаване на имота от нейната майка и купувач по предварителния договор,
както и плащането на уговорената цена на предварителния продавач.
Ясно и недвусмислено е установено манифестирането на
собственическо отношение към имота пред действителния собственик през
периода на владението от 2007г. до 2017г., когато са изтекли определените в
закона 10 години.
Установено е, че ищцата като владелец си е служила с апартамента по
предназначението му – обитавала го е, извършвала е ремонтни работи за
подобряване на състоянието му. Освен това е провеждала и разговори с
предварителния продавач относно проблемите по снабдяване на сградата с
необходимите строителни книжа, с което недвусмислено е заявила своенето на
имота пред действителния собственик. От значение е и обстоятелството,
неоспорено по делото, че ищцата и досега се намира в имота, т.е. владението
не е прекъснато.
Всички тези действия на ищцата ясно, явно и несъмнено сочат на
това, че владеейки имота, го счита за свой, а не за собственост на трето лице.
Владението е продължило повече от 10 години, които са изтекли преди
възлагане на имота през 2019г. на ответника, т.е. по правилото на чл.79, ал.1
ЗС тя е придобила собствеността върху спорния имот преди да бъде
извършена проданта, от която ответника черпи правата си.
Разпоредбата на чл.177 ЗУТ съдържа забрана обектът да се ползва
преди да е въведен в експлоатация, но не и забрана за опазването,
поддържането, подобряването, ремонтирането и извършването на
довършителни работи в същия и следователно не препятства извършването на
останалите действия, с които се осъществява фактическата власт върху един
недвижим имот. Не съществува пречка върху имот, който не е въведен в
експлоатация, да бъде установено владение по смисъла на чл.68, ал.1 ЗС. В
този смисъл въззивният съд не споделя въззивното оплакване, че по
отношение на спорния имот, при отсъствие на актове по строителството за
въвеждане в експлоатация, не се осъществява полезно давностно владение.
Неоснователно е оплакването, че към 2007г. за сградата не е бил
издаден акт №14 и поради това не може да се приеме, че обектът е бил
завършен до груб строеж. По този въпрос в обжалваното решение са
изложени съображения и позоваване на безпротиворечива съдебна практика,
която въззивният съд споделя напълно и на основание чл.272 ГПК препраща
към този част от мотивите на обжалваното съдебно решение.
От значение по настоящото дело е да се докаже, че ищцата е владяла
4
имота явно и необезпокоявано в продължение на 10 години. Фактът на
установяване на владението е доказан със свидетелски показания и отнася
началото на владението към 2006-2007г., когато ищцата се е нанесла да живее
в апартамента, а преди това единствено тя е заявявала своя избор за вида и
обема на довършителните работи. Обстоятелствата относно достоверната дата
на предварителния договор нямат съществено правно значение, тъй като не се
претендират права на добросъвестен владелец.
Оспорването на факта на заплащане на продажната цена не е успешно.
Отбелязването в представения предварителен договор на заплатените вноски с
подпис на предварителния продавач има значението на разписка. Разпитан по
делото свидетелят е потвърдил подписа си и получаване на сумите.
Изложените съображения мотивират въззивния съд да приеме
предявения иск за основателен и поради съвпадение с крайните изводи в
обжалваното решение да го потвърди като правилно.
На въззиваемата страна предвид изхода на делото се дължат разноски в
размер на 6 000лв. възнаграждение за един адвокат.
Мотивиран от изложеното БАС
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 83/11.02.2025г. по гр.дело № 726/2024г.
по описа на Бургаския окръжен съд.
ОСЪЖДА “Експенсив Вю“ ЕООД, ЕИК *, представлявано от М. П., да
заплати на Ж. И. И., ЕГН **********, живуща в гр.Н., ж.к.М., бл.*, вх.*, ет.*,
ап.*, сумата от 6 000лв., представляваща сторени разноски във въззивното
производство.
Решението може да бъде обжалвано пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните с касационна жалба.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5