Р Е Ш Е Н И Е
№ …………
Гр. София, 20.01.2023 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, IV-Д въззивен състав, в публичното заседание на петнадесети декември през две
хиляди двадесет и втора година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЗДРАВКА И.
ЧЛЕНОВЕ: ЦВЕТОМИРА КОРДОЛОВСКА
НАТАЛИЯ ЛАЛОВСКА
при секретаря Eкатерина Тодорова като разгледа докладваното от съдия Кордоловска в.
гр. дело № 5733 по описа за 2020 година, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по реда на чл.
258 и следв. от ГПК.
С решение № 94593 от 16.04.2019
г., поправено с решение № 275393 от 14.11.2019 г., постановени по гр. д. №
12511/2017 г. на СРС, 143 състав, съдът е признал
за установено по отношение на Р.А.Г. на основание чл. 124, ал. 1 от ГПК
във връзка с чл. 79, ал. 1 от ЗС, че А.М.К. е собственик по давност на имот с
идентификатор 00357.5360.114 по КККР, находящ се в гр. Нови Искър, кв.
Кумарица, ул. „********, представляващ 300/500 идеални части от дворно място,
цялото с площ от 500 кв.м. – парцел XIII, имот пл. № 114, от кв. 235 по предходния план на гр. Нови Искър,
при съседи: от две страни улица, З.А.и В.В., заедно с цялата едноетажна ъглова
къща с площ от 72.10 кв.м., с идентификатор 00357.5360.114.2, състояща се от
две стаи, хол, кухня и две антрета.
Със същото
решение съдът е отхвърлил насрещния
иск на Р.А.Г. срещу А.М.К. за признаване на собствеността и предаване на
владението на основание чл. 108 от ЗС на същия недвижим имот, като
неоснователен.
Недоволен от така постановеното
решение е останал ответникът Р.А.Г., който го обжалва в срока по чл. 259, ал. 1
от ГПК с оплаквания за недопустимост и неправилност поради допуснати нарушения
на материалния закон и необоснованост. Във въззивната жалба се поддържа, че
съдът се е произнесъл по нередовна искова молба, в която имотът не бил описан
според актуалния му регулационен статут, поради което решението е недопустимо.
По същество са изложени съображения, че съдът не е изследвал дали не са налице
ограничения за придобиване на част от урегулирания имот по чл. 200 от ЗУТ, не е
обсъдил задълбочено и в съвкупност събрания доказателствен материал, в частност
– неправилно е тълкувал предварителния договор и в следствие на това
необосновано е приел, че владението е предадено на ищцата още през 2000 г.,
което обстоятелство не е било обявено за безспорно. Счита, че купувачката по
предварителния договор би могла да придобие имота по давност само ако бе
заплатила цялата продажна цена за имота, докато в случая тя е платила само
капаро. Поради виновното й неизпълнение договорът между тях е развален, в
резултат на което тя се е превърнала в държател. От друга страна, при
позоваване на съдебна практика се аргументира, че ищцата през цялото време е
била държател на имота, поради което не би могла да го придобие по давност.
Моли обжалваното решение да бъде обезсилено, евентуално - отменено и
предявеният срещу въззивника иск за собственост да бъде отхвърлен, а насрещният
му ревандикационен иск да бъде уважен.
Въззиваемата А.М.К. оспорва въззивната жалба по съображения,
подробно изложени в депозирания в срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК писмен
отговор. Моли решението да бъде потвърдено.
Съдът, като взе предвид събраните
доказателства по делото и инвокираните доводи и възражения на страните в
пределите на правомощията си по чл. 269 от ГПК, намери от фактическа и правна
страна следното:
Предявен е установителен иск за
собственост по давност с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК във връзка с
чл. 79, ал. 1 от ЗС, обективно съединен с насрещен ревандикационен иск по чл.
108 от ЗС за предаване на владението на 300/500 ИД.Ч. от ДВОРНО МЯСТО, което е
с иднетификатор 00357.5360.114 по КККР, адрес на поземления имот: гр. Нови Искър,
ул. „********, площ 530 кв.м., трайно предназначение на територията –
урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м./ номер по
предходния план 114, парцел XIII,
кв. 235, заедно с построената в същия имот СГРАДА с идентификатор
00357.5360.114.2, застроена площ : 70 кв.м., предназначение: жилищна
сграда-еднофамилна.
От фактическа страна при съвкупна преценка
на събраните доказателства се установява, че с нотариален акт № 200, том XXIX, дело № 4949/1986 г.
Т.М.Г.и съпругът ѝ А.В.Г. са дарили на сина си – ответника Р.А.Г.,
300/500 идеални части от дворно място, цялото с площ от 500 кв.м.,
съставляващо парцел XIII,
имот пл. № 114, от кв. 235 по плана на гр. Нови Искър, заедно с цялата
едноетажна ъглова къща с площ от 72.10 кв.м., състояща се от две стаи, хол,
кухня и две антрета, разположена на ъгъла на двете улици.
С предварителен
договор за покупко-продажба от 21.06.2000 г. Р.А.Г. е обещал да
продаде на А.М.К. така
придобития от него имот за сумата от 14 000 германски марки, от които 2 000
марки той получил като задатък /капаро/ в деня на подписването му. Съгласно чл.
9, владението на имота се предава в деня
на подписване на предварителния договор. С чл. 11 продавачът се задължил до
предаване на владението да не променя състоянието на имота, а с чл. 12 – да
погаси всички задължения за ток вода и пр.,
натрупани до предаване на владението съгласно чл. 9.
С нотариална покана продавачът Г. поканил купувачката К.
да се явят пред нотариус за сключване на окончателен договор за продажбата и
изплащане на остатъка от продажната цена, но с отговор на нотариална покана
ищцата поискала отсрочка поради временно влошаване на здравословното й
състояние, като приложила доказателства за изписване от болнично заведение и
необходимост от провеждане на лечение. С
втора нотариална покана, връчена
на 08.10.2001 г., продавачът отново поканил купувачката да се явят пред нотариус
за нотариално оформяне на сделката, като обявил, че в противен случай ще счита
сключеният предварителен договор за прекратен по нейна вина. С поканата
продавачът Г. също така „помолил“ К. да му предаде владението, както и да му
заплаща месечен наем по 300 лв. до окончателното предаване на владението.
С влязло в сила на 23.06.2006 г.
решение по гр. д. №
7868/2004 г. на СРС, 30 състав, предявеният от К. срещу Г. иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения
предварителен договор от 21.06.2000 г. за продажбата на процесния недвижим
имот, е бил отхвърлен.
Пред
първоинстанционния съд са разпитани две
групи свидетели, показанията на
които са отчасти противоречиви. Свидетелят
К., който от пет години живее на съпружески начала с ищцата, знае, че
процесната къща е била купена от ищцата през 2 000 година. Когато я е закупила,
къщата била в много лошо състояние, а дворът – буренясал. Ищцата първо
поправила покрива, другата година измазала къщата отвън, направила външна баня
и тоалетна, след това постепенно сменила дограмата с ПВЦ, поправила водопровода,
а за канализацията се наложило и да се копае. Междувременно правела и вътрешни
ремонти – започнала от кухнята, направила детска стая, по-късно вътрешна баня с
тоалетна, а тъй като нямало отопление, направила камина с водна риза и радиатори
във всяка стая. През цялото време на тези ремонтни и строителни дейности никой
не е идвал да я пита защо ги прави, не знае да са водени разговори между ищцата
и ответника за този имот, нито до е имало съдебни спорове. Знае, че къщата е
нейна.
Свидетелят А.познава ищцата от дете, знае, че е
продала старата си къща и купила процесната през 2000 г., когато се нанесла там
заедно с майка си и баща си. Самата къща била в много лошо състояние, дворът
бил пълен с боклуци, а покривът бил пропаднал. От външна страна къщата
изглеждала като разрушена, личало, че не е поддържана. Тъй като е на главна
улица, се виждало, че все нещо се прави по нея. Покривът ремонтирали още същата
година, в която се нанесли. После изчистили двора и направили баня с тоалетна в
него. Впоследствие сменили дограмата, къщата се измазала, направили и ограда –
неща, които се виждат външно. Детето ѝ се родило в същата къща. Знае, че
е купила къщата от собственик.
В
показанията си свидетелката Б. сочи,
че с ищцата А. са съседи. Знае, че от около 2000 година заживяла там. Ремонтите
били почти всяка година. Преди да се нанесе къщата, ако можело да се нарече
така, била една руина, с порутени стени,
с хлътнал покрив, дворът бил заринат с боклуци, изглеждала като изоставена.
Мисли, че къщата е на ищцата, че я е купила и друго не е чувала. Не знае някой
да е предявявал претенции за този имот. Смята, че ищцата се е нанесла с някакъв
документ в него. Свидетелства, че всяка година се правели ремонти и сега и
къщата, и дворчето били много китни – в двора имало рози, лоза, садили домати,
имало външна чешма с масичка, тоалетна, на земята имало бетонна настилка.
Свидетелката, на 73 години, която била родена и живеела там, познавала квартала
много добре, но не знае за ответника Г..
Показанията
и на тримата свидетели са единни и последователни по отношение на факта, че
ищцата е извършвала ремонти и строителни дейности в имота още от нанасянето си
в него. Тези
дейности, особено които са засягали външния вид на сградата и мястото, са били
видими. Както къщата, така и дворът са били преобразени от нея и това
впечатление, заедно с постоянството и усърдието, с което са правени
подобренията, са създали и затвърдили убеждението у свидетелите, че ищцата К. е
собственикът на този имот, тя го е стопанисвала като такъв, нейните действия
показват намерението ѝ да го свои, да го държи за себе си, а не за
другиго. Същевременно никой от тази група свидетели не знае някой да е
оспорвал правата на ищцата, да е смущавал владението ѝ, да е пречил да прави
ремонтите или да търси сметка за тези нейни действия.
Напротив, според показанията на св.Г.– съпруга на
ответника Г., след като предварителният договор за продажба на процесния
имот с ищцата бил развален, няколко пъти идвали други кандидати да го купят,
един от които бил сериозен, ходели в имота на оглед (през 2008 г. или през 2009
г.), но тъй като ищцата продължавала да иска да вземе имота, онзи се отказал.
Имало козметични ремонти, било боядисано, но с ответника си мислели, че ако ищцата
претендира заплащането им, те ще ги прихванат с наема, който той ѝ
определил да плаща, докато се реши дали ще вземе имота. Ответникът ходел
няколко пъти до имота, но нямало никого. Не завел дело за връщането му, тъй
като на няколко пъти оставал без работа, натрупали се сметки и се наложило да
води дела с доставчици на услуги. При така описаната липса на финансова
възможност свидетелката не знае ищцата някога да е плащала наем за процесния
имот. Свидетелят В. - брат на ответника, също знае имота, знае
и че брат му искал да го продаде на ищцата, но не се получила сделката, тъй
като не била платена цената. Свидетелства, че два пъти са ходели до имота пред
2008 г. - 2009 г. Първият път отишли да видят дали тези хора ще платят, или ще
има нова сделка, но нямало никой. Другият път ходели заедно с евентуален
купувач. Тъй като къщата е на улицата и подобренията се виждат, говорели с брат
му за тях. Разбрал, че брат му е водел дело и по него било постановено ищцата
да му плаща наем, с който той щял да ги приспадне. Най-лаконични са показанията
на свидетелкатаА.– братовчедка на ответника, която знае от
него, че е искал да продаде имота си в района на гр. Нови Искър, че сделката не
се състояла и че той е определил наем. Знае и че му е било дадено капаро и че
той ги е пуснал да живеят в него. Когато е минавала край къщата е виждала, че е
пребоядисана и че имало един зазидан прозорец, а в двора е виждала хора и един
мъж да стои на пейката.
Настоящият въззивен състав намира показанията на тази втора група свидетели
за взаимно противоречиви, непоследователни, недостоверни и неподкрепени от
останалия събран доказателствен материал по делото. На първо място, след като
се изключат сведенията, които свидетелите са научили от самия ответник, и
като се вземе предвид тяхната възможна заинтересованост, тези показания
съвпадат по отношение на посещение на имота, осъществено през 2008 – 2009 г.
заедно с евентуален бъдещ купувач на имота, при което според св.Г.там била
заварена ищцата, която настоявала да го купи, а според св. В. не намерили никого.
Двамата свидетели съобщават и за друго посещение от страна на ответника, когато
не е имало хора. Същевременно от показанията на св.А.е видно, че когато тя е
минавала от там, винаги е виждала обитателите й на двора – обстоятелство, което
коресподира с факта, че там заедно с ищцата да живеели и нейните родители, и
детето й, и баща му. Непоследователността на показанията се изразява и в това,
че след като ответникът Г. е бил изпаднал в тежко финансово състояние и се
наложило да води дела с „Топлофикация-София“ ЕАД и „Софийска Вода“ АД, за които
са представени доказателства, е нелогично и неправдоподобно той да не потърси
заплащането на нито един наем, който е определил да му плаща ищцата, както и да
се примири с ненамирането на никого в имота.
При
така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:
Обжалваното решение е валидно като издадено от надлежен съдебен
състав на Софийски районен съд, в рамките на предоставената му от закона
правораздавателна власт и компетентност.
Предвид изискванията на процесуалния закон, както и с оглед
противопоставеното възражение на въззивника, при извършената проверка не се
установяват нарушения на съдопроизводствените правила във връзка със
съществуване и упражняване правото на иск, поради което първоинстанционното
съдебно решение е и допустимо. Процесният имот е индивидуализиран надлежно
според актуалния си регулационен статут пред въззивния съд в хода на въззивното
производство, което процесуално действие напълно съответства на указанията,
дадени с т.4 на тълкувателно решение № 1/2001 г. на ВС, ОСГК и т.5 от Тълкувателно
решение № 1/2013 г. на ВКС, ОСГТК. Допуснатите при уточнението фактически
грешки в изписването на идентификатора на имота също са отстранени, поради
което няма основание решението да бъде обезсилено.
Същото е и правилно, като към изложеното в мотивите му въззивният
състав намира за уместно да добави и следното:
По
установителния иск за собственост по давност ищцата следва да докаже две групи
обстоятелства: установяване на владение върху процесния имот и изтичане на
установения от закона период от време, който в хипотезата на чл. 79, ал. 1 от
ЗС е десет години, през които ищцата следва да е владяла постоянно,
непрекъснато, несъмнително, спокойно и явно.
Владението представлява извършване на действия по упражняване на
фактическа власт върху вещ или имот и изразеното чрез тези действия намерение
имотът да се държи като свой, за себе си. В случая фактическата власт върху
имота е предадена от собственика-продавач на ищцата-купувач по тяхно взаимно
съгласие със сключването на предварителния договор за продажба. С развалянето
на този договор съгласието на собственика е отпаднало с обратна сила, но
фактическата власт е останала у купувачката. Нейното владение, т.е.
едновременното проявление и на обективния,
и на субективния признак на владението, обаче, е установено с едностранни
действия, с начало - от влизане в сила на съдебното решение, с което е
отхвърлен искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяването на този предварителен
договор за окончателен. От този момент ищцата е продължила да упражнява
фактическа власт върху имота, но изключително за себе си. Действията, които ищцата е извършвала върху имота, са били явни и
несъмнителни, т.е. въз основа на тях със сигурност може да се заключи, че
упражнява фактическата власт като собственик, респ. държи имота като свой.
Именно поради това свидетелите от първата група са я възприемали за единствен
собственик. Владението й не е било установено с насилие, нито скрито, поради
което същото е било спокойно и явно. То е било и постоянно, тъй като не се е
ограничавало до отделни, откъслечни действия. На последно място, владението е било и непрекъснато. Във
връзка с този последен признак следва да се има предвид, че съгласно чл. 116 от ЗЗД давността се прекъсва не чрез всякакви правни или фактически действия, а
само с признаване,
с предявяване на иск или възражение, или с предприемане на действия за
принудително изпълнение. Следователно, дори действително през 2008 г. – 2009 г.
ищцата да е била посетена от ответника в имота, то тези негови действия
обективно не са били от естество да прекъснат давността, започнала да тече в
нейна полза от 2006 г. и изтекла през 2016 г., т.е. преди да бъде предявен
насрещния ревандикационен иск срещу нея.
Обстоятелството, че собственикът-обещател по предварителния договор с
изявлението за развалянето му е помолил ищцата да му плаща наем, не означава,
че такъв договор е бил сключен между тях. Това е така, защото договорът за наем
е двустранно съглашение и изисква припокриване по съдържание на волеизявленията
и на двете страни по съществените му елементи, каквито са предмета, който се
предоставя за временно и възмездно ползване, цената и срока. Ето защо
настоящият състав споделя извода на първоинстанционния съд, че ищцата е владяла процесдния имот в продължение на
повече от десет години и така го е придобила по давност. Поради това
установителния иск за собственост се явява основателен.
По насрещния иск с правно
основание чл. 108 от ЗС: за да бъде уважена ревандикационната претенция
ищецът следва да установи, че е собственик на процесния имот на посоченото от
него правно основание, както и да докаже, че ответницата упражнява фактическата
власт върху имота, а в тежест на последната е да докаже основанието, на което
владее или държи. В конкретния случай ищецът Г. не доказва първата предпоставка
– той е изгубил правото на собственост, тъй като друг – ответницата по
ревандикационния иск, го е придобила. Същевременно, придобитото от нея право на
собственост е противопоставимо основание, на което тя е във владение т.е.
такова, което е достатъчно, за да бъде отблъсната претенцията. С оглед на това,
този иск като неоснователен следва да бъде отхвърлен.
Поради съвпадане на крайните изводи
на двете съдебни инстанции, обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
Подадената въззивна жалба срещу
решението по чл. 247 от ГПК, с което е отстранена допуснатата в първоначалното
решение очевидна фактическа грешка, е бланкетна и не съдържа никакви оплаквания
и доводи. При извършената проверка по неговата валидност, допустимост и
правилност, въззивният съд намери, че същото не страда от пороци, поради което
и то следва да бъде потвърдено.
При този изход на делото и на
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК
въззивникът Р.Г. следва да заплати на въззиваемата А.К. сторените от нея
разноски пред въззивния съд, които след редуцирането им по повод възражението
за прекомерност на адвокатското възнаграждение възлизат на сумата от 574.03 лв.
Водим от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 94593 от 16.04.2019 г. по
гр. дело № 12511/2017 г. на СРС, 143 състав.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 275393 от 14.11.2019 г.
по гр. дело № 12511/2017 г. на СРС, 143 състав.
ОСЪЖДА Р.А.Г. с ЕГН-**********
със съдебен адрес: ***, чрез адв. И., да заплати на А.М.К. с ЕГН-********** със съдебен адрес: ***, кантора 5, чрез адв. И., на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК
сумата 574.03 лв. направени разноски пред въззивния съд.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в
едномесечен срок от съобщаването му на страните чрез връчване на препис от
същото.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.