Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 292
Гр. Габрово, 26.07.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Габровски районен съд в
публично съдебно заседание на 27.06.2019 г., в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ХРИСТО ХРИСТОВ
При секретаря ДАНИЕЛА
МАРЧЕВА, като разгледа докладваното от съдия Христов гр.д. № 1694 по описа за
2018 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
се води по иск, предявен от С.Ц.А., с ЕГН **********, с адрес: *** срещу Д.П. Р.-Ф., ЕГН **********,
с адрес: ***
Димитър 148, ет. 13, ап. 75 и Ю.П.Т.,
ЕГН **********, с адрес: *** за обявяване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот за окончателен.
І. Искания и възражения на
страните, сочени обстоятелства от значение за претендраните права и възражения:
А. От страна на ищеца:
Твърди,
че ответниците са единствени законни
наследници на Х.К.Ш., с ЕГН **********, с когото на 12.12.2013 г. ищцата
сключила предварителен договор за покупко-продажба на следния му собствен
недвижим имот: апартамент
№ 9, етаж V, вход "В" в жилищен блок „****",
находящ се в гр. Габрово на ул. „********" №13, състоящ се от две стаи,
дневна, черна кухня и сервизни помещения с обща квадратура 67,41 кв.м., ведно с
прилежащото му таванско помещение и заедно с 4,206% идеални части от общите
части на сградата и от правото на строеж върху земята, а съгласно кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД -18-64/26.10.2007г.
на ИД на АГКК, представляващ: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
14218.509.268.6.9, с
адрес на имота: гр. Габрово, ул. „********"№ 13, Вх. В, ет. 5, ап. 9.
Самостоятелният обект се намира в сграда № 6, разположена в поземлен имот с
идентификатор № 14218.509.268. Предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент; брой нива на обекта: 1, посочена в документа за собственост площ:
67,41 кв.м., прилежащи части избено помещение, таванско помещение, заедно с
4,206% идеални части от общите части на сградата и 1,070% идеални части от
правото на строеж; съседни самостоятелни обекти: на същия етаж:
14218.509.268.6.10; под обекта: 14218.509.268.6.7, над обекта: няма.
При подписване на договора ищцата заплатила на
продавача сумата 16 800 лева, представляваща договорената продажна цена на
имота, като това обстоятелство било описано в договора и изрично било посочено,
че същият служи като разписка за получената сума.
Най-късно
до една година от подписване на договора страните трябвало да сключат окончателен договор, но
поради смъртта на продавача настъпила на 03.06.2014 година това не се е
случило. След смъртта си Х.Ш. оставил за наследници двете ответници - негови
племенници. При сключен от наследодателя с трето лице предварителен договор за
продажба на вещ, задължението му за прехвърляне на вещта се разделяло между
неговите наследници и върху всеки от тях преминавала такава част от
задължението за прехвърляне собствеността й, каквато съответствувала на
придобитата от наследника идеална част от нея.
Тъй
като изпълнила задължението си по договора - да заплати продажната цена, а не
получил собствеността върху имота, за нея бил налице правен интерес от
обявяване на сключения договор за окончателен.
Искането
на ищеца е съдът да обяви за окончателен сключения на 12.12.2013 година
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между С.Ц.А., в
качеството й на купувач и Х.К.Ш., починал на 03.06.2014 година и заместен от
своите наследници Д.П. Р.-Ф. и Ю.П.Т., в качеството на продавач.
Б. От страна на ответниците:
Признават, че са законни наследници на Х.К.Ш., с
ЕГН **********.
Иска оспорват със следните аргументи:
1.
Представеният от ищцата предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 12.12.2013г. бил подписан от лице, различно от наследодателя.
2. Имотът описан в предварителния договор представен от ищцата не бил
достатъчно и точно индивидуализиран и поради това били налице основанията за
нищожност.
3. Описаният имот в представения предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот не бил идентичен с този описан в
Нотариален акт за собственост на апартамент/жилище/ по чл.55-г от ЗПИНМ № 106,
том І, дело № 176/1971 г.
4. Липсвали представени доказателства относно
декларации за липса на задължения по ДОПК и по чл.25 от ЗННД, което също
обуславяло неоснователността на иска.
5. Договорената цена на имота 16800 лева не била
заплатена, тъй като:
- за същата съществувало законовото изискване да
е заплатена по банков път, а това не било сторено.
- същата в чл.4.2. от договора
била посочена като капаро.
6.
Към момента на подписване на предварителния договор продавачът не разбирал
значението на своите постъпки, тъй като не бил физически и умствено здрав.
7.
След като Х.Ш. починал, ответницата Ю.Т. отишла до жилището му и открила на
входната врата бележка с текст: „Апартаментът е закупен от моб.**********. Моля
обадете се за уточняване!!!".
Ищцата и ответницата Ю. ***.06.2014г., при което ищцата набедила Ю.Т.,
че й отнела оригинала на сключения с Х.Ш. предварителен договор за продажба па
апартамента му. Подала жалба на 10.06.2014г. срещу Ю.Т., но така и не доказала
твърденията си. Тези действия oт
страна на
ищцата били умишлени и целели злоупотреба. От Постановлението за отказ да се
образува наказателно производство от 15.07.2014г. по преписка с вх.№
1555/2014г. на РП Габрово било видно, че ищцата направила саморъчни обяснения,
в които описала, че Х.Ш. й предоставил ключ от жилището си в деня на подписване
на предварителния договор, а това не било описано в предварителния договор,
напротив там изрично било описано, че владение ще се предостави на купувача
след подписване на окончателния договор. В тези обяснения ищцата признавала, че
имала достъп до апартамента на Х.Ш. преди неговата смърт.
8.
Оспорват представения частен документ - предварителен договор за покупко-продажба
па недвижим имот от 12.12.2013 г. - неговата автентичност и вярност.
9.
Сключеният договор съдържал клаузи противоречащи на закона, поради противоречие
с добрите нрави, сключен с измама, въвеждане в заблуждение, възползване от
влошеното здравословно състояние на Х.Ш., при крайно неизгодни условия за
продавача.
ІІ. Съдът като прецени събраните
по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност от фактическа и правна
страна намира следното:
1. Правна квалификация:
1.1. Пред съда е
предявен конститутивен иск съгласно чл. 19 ал. 3 от ЗЗД – за обявяване на
предварителен договор за продажба на недвижим имот за окончателен.
1.2. Предявени са възражения:
1.2.1. За нищожност на предварителния договор поради противоречие със закона
и добрите нрави /чл. 26 ал. 1 от ЗЗД/;
1.2.2. За унищожаемост, поради това, че е сключен с измама, при явно неизгодни
условия за продавача, от лице, което не е могло да разбира или да ръководи
действията си /чл.29, 31 и 33 от ЗЗД/.
1.2.3. Възражението за унищожаемост на договора, като сключен от
лице, което не е могло да разбира или да ръководи действията си, съгласно чл.
31 от ЗЗД е недопустимо, тъй като от страна на ответниците не се твърди нито да
е искано преди смъртта на лицето поставянето му под запрещение, нито
доказателството за недееспособността да произтича от самия договор, поради
което същото е оставено без разглеждане с протоколно определение от 21.02.2019 г. - преди
постановяване на доклада по делото.
2. Доказателствена
тежест:
2.1. В тежест на ищеца
е доказване съгласно чл.
154 ал. 1 от ГПК на положителните факти, от значение за претендираните от него
права, а именно:
- наличие на предварителен договор
за продажба на процесния имот, сключен между него и
наследодателя на ответниците в писмена форма;
- че договорът съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор;
- че е изправна страна по сделката.
2.2. В
тежест на ответниците е доказване
на твърдяните от тях възражения за нищожност и унищожаемост на договора и положителните факти, които изключват,
унищожават или погасяват претендираните от ищеца права /съгласно чл. 154 ал. 1
от ГПК/.
3. Относно допустимостта
на иска:
Искът
е допустим, понеже съгласно чл. 19, ал. 3, изр. 1 от ЗЗД, всяка от страните по
предварителния договор,
за какъвто се твърди в исковата молба /с която се задава предмета на делото/, може да предяви иск за сключване на окончателен договор, а това, че до изтичане на срока за
сключването на окончателен договора, а и до настоящия
момент, не е сключен окончателен договор, обуславя правния интерес и активната
процесуална легитимация на ищеца (купувач по сочения
предварителен договор) да води настоящото производство. Тъй като правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е
прехвърлимо, страни по производството могат да бъдат и универсалните и
частните правоприемници на страните, в конкретния случай ответници са наследниците
по закон на продавача по предварителния договор, от където произтича и
пасивната им процесуална легитимация.
4. Относно
основателността на иска:
По делото е представен заверен
от процесуалния представител на ищеца адвокат Д.К. препис от нотариално заверен
препис, извършен на 16.12.2013 г. под рег. № 3208/2013 г. по регистъра на
Нотариус Невена Матева, с район на
действие –
района на PC Габрово, peг. № 165 на Нотариалната
камара. Видно от нотариалната заверка на преписа /официален документ съгласно
чл. 179 от ГПК/, преписът е снет от оригинала на предварителен договор, сключен
на 12.12.2013 г.
между Х.К.Ш.,
ЕГН **********, л.к. № *********, издадена на 08.04.2013 година от МВР - гр.
Габрово, с адрес: гр. Габрово, ул „********" № 13 вх. В ет. 5 ап. 9,
наричан за краткост ПРОДАВАЧ,
от една страна, и С.Ц.А., с ЕГН **********, л.к. № *********,
издадена на 13.02.2009 година от МВР- гр. Габрово, с адрес гр. Габрово, ул „*****"
№ 9, наричана за краткост КУПУВАЧ.
Съгласно
чл. 1.1. от договора: „ПРОДАВАЧЪТ
продава на КУПУВАЧА следния свой собствен недвижим имот, а именно: АПАРТАМЕНТ
№9, етаж V, вход В в жилищен блок „***", ул. „********"№13, гр.
Габрово, състоящ се от две стаи, дневна, черна кухня и сервизни помещения с
обща квадратура 67.41 кв.м. /Шестдесет и седем цяло и четиридесет и една стотни
кв.метра/, ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ, заедно с 4,206% /четири цяло двеста и шест
хилядни от процента/ идеални части от общите части на сградата, построена върху
държавна земя парцел II от 4400 кв.м. /четири хиляди и четиристотин кв.м./ в
квартал 135 /сто тридесет и пет/ по плана на град Габрово.”
Съгласно
чл. 1.2. от договора: „КУПУВАЧЪТ купува
имота, описан в т. 1.1.от настоящия договор на цена от 16 800 лв. /Шестнадесет
Хиляди и Осемстотин лева/, от която сума при подписване на настоящия договор
КУПУВАЧЪТ изплаща изцяло в брой.”
Съгласно
чл. 1.2. от договора: „Страните ще сключат окончателен договор най-късно до една
годна от подписване на настоящия предварителен договор, като промяна на
договорения срок може да става само по взаимно писмено споразумение на страните
по договора.”
А. Видно от договора,
отразеният в договора продавач е наследодателя по закон на двете ответници – налице
е пълно съвпадение на отразените му лични данни
/три имена и ЕГН в удостоверението за наследници/ - това обстоятелство
не се оспорва от ответниците.
Отразеният в договора
продавач е ищцата –личните й данни /три имена,
ЕГН и адрес/, отразени в договора съвпадат с тези в исковата молба.
От страна на ответниците
е оспорено авторството на предварителния договор на отразените в него продавач
/наследодателя на ответниците/ и на купувача /ищцата/. Във връзка с искането на
ответниците е допусната съдебно графологична експертиза от едно вещо лице,
което да отговори на въп**** дали подписът, положен за продавач в процесния
предварителен договор и изписаните име и фамилия, са положени от Х.К.Ш., с ЕГН **********. Ищцата
е задължена да представи оригинала на предварителния договор.
От страна на ищцата не е
представен оригинала, с твърдението, че същият е унищожен не по нейна вина.
Възражението е
основателно. Данните по приложената по делото преписка № 8220/10.06.2014 г.
дават основание да бъде кредитирано с доверие твърдението на ищцата, че
оригиналът на документа е унищожен не по нейна вина - против волята й. Нещо повече, посочената
преписка е водена срещу ответницата Т. за отнемането на оригинала на
предварителния договор от ищцата. Съгласно данните, предоставени от ищцата в
обясненията й, след смъртта на продавача по предварителния договор на
03.06.2014 г., тя оставила бележка на вратата, че тя е собственик на имота и се
договорили за среща с ответницата Т. ***, до СОУ Райчо Каролев. По време на
тази среща ответницата Т. /по това време непозната за ищцата/ грабнала от
ръцете й договора и избягала. Ищцата подала сигнал на тел 112, пристигнали органите
на полицията и установили, че лицето с което е била срещата е ответницата Ю.Т.,
която в хода на проверката отрекла да е вземала от ръцете на ищцата
предварителния договор. По делото и преписката се съдържат достатъчно данни да
бъде направен извод, че оригиналът на договора, от който е направен преписа е унищожен
не по вина на ищцата. Между обясненията й по преписката на ищцата и настоящите
й твърдения не се съдържат никакви логически противоречия. Не са налице и
твърдяните от отвениците противоречия – никъде ищцата в обясненията си не
твърди, че племенницата, която е видяла на 08.12.2013 г. в дома на Х.Ш. и за
която съгласно продавача са му били необходими около 20 хиляди лева, за да си
купи апартамент или селска къща е ответницата Т.. Напротив, видно от обяснията на
ищцата, дадени по преписката, при срещата й до училище Райчо Каролев тя не е
познавала ответницата Т.. Срещата в дома на продавача с другата племенница и
съпруга й се случила на 08.12.2013 г., а предварителният договор е подписан на
12.12.2013 г. Обясненията относно възникналия конфликт на 10.06.2014 г. от
позицията на ищцата съответства на формалната логика, което не може да бъде
казано за обясненията на ответницата Т.. Самата тя в обясненията си, приложени
по преписката, твърди ”До мястото ме закара моя позната, тъй като не познавам
града” /което е обяснимо - Ю.Т. ***/. Едновременно с това, в противоречие с
това твърдение, в края на срещата си тръгнала сама /при положение, че не
познава града и независимо, че познатата
й я чакала в колата на място/. Обяснението, че била разстроена, че не била я
завела ищцата до нотариус Матева е точно обратното на логичното действие да
седне в колата и сама да отиде при посочения нотериус.
За настоящото производство
не е от значение факта дали са налице достатъчно данни за образуването на
наказателно производство или не /в случая е преценено от компетентните органи,
че несае/, а факта на унищожаване на документа не по вина на ищцата, което в
случая е налице.
Съгласно съдебната практика, формирана с постановеното по реда на чл. 290 от ГПК Решение № 91 от 01.04.2015 г. по гр. д. № 5960 / 2014 г.
на Върховен касационен съд, 4-то гр. отделение: „Съгласно разпоредбата на чл.193, ал. 3, изр. първо ГПК, тежестта за
оспорване на частен документ се носи от страната, която го оспорва, когато
документът от външна страна е подписан от нея и като такъв разполага с формална
доказателствена сила по смисъла на чл.180 ГПК. Това правило обаче е неприложимо
тогава, когато оригиналът на документа не може да бъде представен от страната,
която се позовава на него, по извинителни за нея по смисъла на чл.165, ал. 1 ГПК причини. Законово установената с тази норма възможност за тази страна да
установява със свидетелски показания съглашения, в които участва и чиято
допустимост принципно е изключена с разпоредбата на чл.164, ал.1, т.5 ГПК,
позволява да се приеме, че при оспорване автентичността на частен диспозитивен
документ, чийто оригинал е загубен или унищожен, доказателствената тежест да
установи съдържащите с в него благоприятни факти се носи от страната, която се
е лишила от него. Основанието за мълчаливо извършеното от законодателя
разместване на установените в чл. 193, ал. 3 ГПК правила за разпределение на
доказателствената тежест произтича от обективната невъзможност за установяване
авторството на подпис чрез графологическо изследване на копие от документа,
върху който подписът е положен. Това е така, тъй като заключението на
съдебно-графологичната експертиза, изследвала не оригинала, а негово копие,
винаги ще е основано на вероятни предположения, но не и на категорична
констатация за авторството на оспорения документ. При отсъствието на
оригиналния документ оспорващият е в обективна невъзможност да докаже, че не е
негов автор, тъй като копието като обект на изследване не позволява на
графологнчната експертиза да изключи евентуално извършена техническа подправка
на подписа върху първообраза чрез откопиране на истинския му подпис през
индиго, чрез прекопиране, както и чрез многобройни други съвременни способи.
Наличието на обективни пречки за провеждане на пълно и главно доказване на
оспорената автентичност на представения в заверен препис документ подкрепя
изложения извод относно доказателствената тежест, възложена с чл.165, ал.1 ГПК
върху ползващата се от него страна при положение, че оригиналът му липсва по
причини, които законът признава за извинителни”. Горното разрешение на
правния въпрос е възприето и със задължителна съдебна практика, отразена в
Решение № 79/ 10.09.2010 г., постановено по т.д. № 628/2009 г. на ВКС, II т.о.,
при действието на отменения ГПК.
С оглед посочената съдебна практика, при наличие на
извинителни причини за непредставянето на оригинала на документа от страна на ищцата, в нейна тежест е с всички доказателствени
средства /в това число със свидетелски
показания/ да докаже съдържащите с в него благоприятни факти се носи от
страната, която се е лишила от него.
На
първо място, следва да бъде посочено, че макар и предварителния договор да не е
представен в оригинал (поради погиването му по независещи от ищцата А.
причини), то съществуването му, както и съдържанието на уговорките на
съществените му условия се извежда от представеното по делото Удостоверение
рег. № 650 от 19.02.2019г. на нотариус Невена Матева. В документа е
удостоверено, че на 16.12.2013 година, пред нея се е явила С.Ц.А. с искане за
изготвяне на заверен препис на оригинал на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имот, съгласно който Х.К.Ш. се е задължил да
продаде на ищцата процесния апартамент за сумата от 16 800 лева, която сума
продавачът е получил от купувача при подписване на предварителния договор.
В
случая удостовереното в справката на извършилия заверката на препис от
оригинала нотариус и отразеното в нея съдържание, съответстват на представеното
копие от договора, както и доказва наличието на оригинал към момента на преписа.
В
същия смисъл са и показанията на изслушаните по делото свидетели А.А.С. и Р.К.К.,
очевидци на факта на подписване на договора и предаване на договорената сума.
От страна на свидетелите се сочи, че предварителният договор е сключен през м. декември,
преди Коледните празници на 2013 година. От изложението на посочените свидетели
безспорно става ясно, че именно относно сключването на процесния предварителен
договор става дума. От данните в показанията им се установява спорното
обстоятелство, че страни по договора са
ищцата, като купувач и Х.Ш., като продавач, както и че ищцата е заплатила
сумата, предмет на договора, което съответства на отразеното в представеното
копие на предварителния договор.
Показанията
на тази група свидетели са с допустимата точност, предвид 5-годишната давност
на сочените от тях събития. Изминалият период и обстоятелството, че те са
попадали само веднъж в жилището на Х.Ш., съдът намира, като обяснение относно
неточностите /които съдът не определя като значителни/ между показанията им относно
разпределението и големината на помещенията в апартамента, в който са били.
Отделно от изложеното, по делото няма писмени доказателства, от които да е видно
какво все пак представляват помещенията в процесния апартамент, за които се
твърди от ответниците, че посочените свидетели не описват правилно. В тежест на ответниците, оборващи показанията
на свидетелите на ищеца е представянето на такива доказателства.
В показанията на
свидетелите М.С.Т. и И.В.К. съдът намира
ред логически противоречия, които не могат да бъдат обяснени с изминалия
период от време. Двамата свидетели са семейство - син и снаха на св. Т., с
която се виждат често /„Виждаме се често,
тъй като живеем врата до врата.”-покаания на св. К./. Съгласно св. Т. „Може би един - два пъти на месец съм го посещавал /апартамента на
ищеца/. Преди да почине съм го
посещавал.” Св. Стефанова „Като
интервали от време, не мога да посоча - няколко пъти годишно.” Ако
ответницата Т. или сънът й са посещавали няколко пъти годишно роднината си Х.Ш.,
както твърди снахата на Ю.Т., то това не
свидетелства за системни грижи и подписването на предварителния договор би
могло да не им стане достояние. Поради това, показанията на свидетелката И.В.К.
/заинтересована в полза на ответната страна/, по никакъв начин не компрометират
факта на подписване на предварителния договор на 12.12.2013 г. Отделно от
изложеното, противорчията в показанията
на св. Т. относно честотата на посещенията на дома на Х.Ш. с тези на съпругата
му са основание въобще да не бъдат кредитирани показанията им с доверие.
С оглед изложеното,
съдът намира, че между отразените в договора страни – ищцата, като купувач и Х.Ш.,
като продавач е налице сключен писмен предварителен договор, със съдържанието
съгласно представения по делото препис.
Б.
Предмет на предварителния договор е недвижим имот, собствен на продавача
съгласно Нотариален
акт за собственост на апартамент/жилище/ по чл.55-г от ЗПИНМ №106, том І, дело
№176/1971 г. Неоснователно е възражението на ответниците, че описания в
предварителния договор имот и този в посочения нотариален акт не са идентични -
има пълно съвпадение на данните за имота от предварителния договор с тези от
посочения нотариален акт /площ, администартивен адрес, помещения, идеални части
в сградата/. Твърдението от страна на ответницата Т., че в предварителния
договор при описанието на имота не са упоменати избеното помещение, както и
границите на апартамента и таванското помещение е основателно.
Законът изисква предварителният договор да съдържа
всички уговорки за съществените условия на окончателния договор (essentialia
negotii) — чл. 19, ал. 2 ЗЗД. Така предварителният договор за продажба трябва
да съдържа уговорки за вещта и цената — ако същественото съдържание на
окончателния договор не е уточнено, съдът не може с решението си да замести
окончателния договор. Съгласно трайната съдебна практика обаче, формирана още с
Решение № 551 от 29.IV.1975 г. по гр. д. №
120/75 г., I г. о на ВС на РБ, непълнотата на описанието на имотите не е липса
на предмет, ако идентифицирането е осъществено по такъв начин, който доказва
достатъчно точно волята на страните за определен обект, като съдът трябва да изрази в диспозитива онова
пълно описание на същия обект, което ще констатира от събраните допустими
доказателства.
По делото не са представени
доказателства, а и не се твърди от която и да било от страните избеното
помещение да със сменен статут и от принадлежаща към апартамента част да е
станало самостоятелен обект. Волята на страните в посочения предварителен договор
е последващото прехвърляне на имота
/апартамента/ заедно с всички негови принадлежащи части, в това число и
избеното помещение, и идеалната част от правото на строеж и това описание
съгласно кадастралната карта следва да бъде отразено в решението, а именно Поради това съдът намира, че предмет на
договора е:
Апартамент № 9, етаж V, вход
"В" от жилищен блок „****", находящ се в гр. Габрово на ул. „********"
№13, състоящ се от две стаи, дневна, черна кухня и сервизни помещения с обща
квадратура 67,41 кв.м., ведно с прилежащото му таванско помещение и избено
помещение, заедно с 4,206% идеални части от общите части на сградата и 1,07 %
от правото на строеж върху земята, построен върху държавна земя, съставляща
парцел ІІ, в кв. 135 по плана на гр. Габрово към 18.02.1971 г., а съгласно
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД
-18-64/26.10.2007г. на ИД на АГКК, представляващ: Самостоятелен обект с идентификатор
№ 14218.509.268.6.9, с
адрес на имота: гр. Габрово, ул. „********"№ 13, Вх. В, ет. 5, ап. 9.
Самостоятелният обект се намира в сграда № 6, разположена в поземлен имот с
идентификатор № 14218.509.268. Предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент; брой нива на обекта: 1, посочена в документа за собственост площ:
67,41 кв.м., прилежащи части: избено помещение, таванско помещение, заедно с
4,206% идеални части от общите части на сградата и 1,070% идеални части от
правото на строеж; съседни самостоятелни обекти: на същия етаж:
14218.509.268.6.10; под обекта: 14218.509.268.6.7, над обекта: няма.
В. Ищцата е заплатила договорената продажна цена в размер на
16800 лева, поради което е изправна страна по договора. Тя е действала
добросъвестно и след смъртта на Х.Ш. е предприела действия, с които да уведоми
евентуалните наследници за постигнатата договорка с наследодателя им. Страните
не отричат, че това е станало с бележка на вратата, че имотът е продаден, както
и че по този повод на 10.06.2014 година се е осъществила среща между нея и
ответницата Т.. След като не са постигнали съгласие в срока на договора – една
година от подписването му, а и към настоящия момент ответниците не са
прехвърлили собствеността върху недвижимия имот, предмет на договора, за ищцата
е налице правен интерес да сезира съда за обявяването на предварителния договор
за окончателен, а ответниците, както беше посочено, като единствени законни
наследници на Х.К.Ш., са и пасивно легитимирани да отговарят по настоящия иск.
Г.
Неоснователни и недоказани са и останалите възражения на ответниците, а именно:
1. Че договорената цена на имота 16800 лева не
била заплатена, тъй като за същата съществувало законовото изискване да е
заплатена по банков път, а това не било сторено – неизпълнението на чл. 3 от Закона за ограничаване на плащанията
в брой и заплащане в брой на сума над 10000 лева не води до нищожност на
клаузата за плащане в брой на цената на имота в размер на 16800 лева, а е
предпоставка за реализиране на
административно наказателната отговорност съгласно Глава трета от закона.
2. Че договорената цена на
имота 16800 лева не била заплатена, тъй като същата в чл. 4.2. от договора била посочена като капаро.
Логическото и систематично тълкуване на договора води до извода, че посочената изрично
в него сума 16800 лева е цена на имота, съгласно чл.1.2 от договора, а
разпоредбата на чл. 4.2. е бланкетна – в същата дори не е посочен размерът на
капарото.
3.
Че към момента на подписване на
предварителния договор продавачът не разбирал значението на своите постъпки,
тъй като не бил физически и умствено здрав – самите ответници твърдят , че към
значително по късна дата - 15.04.2014 година, когато ответникът е оформил
саморъчното завещание, той е действал в
състояние на вменяемост, което следва да бъде кредитирано с доверие, тъй като е
отрицателен за тях факт. Няма никакви доказателства, че на по-ранна дата
продавачът е бил в по-тежко здравословно състояние, което е в тежест на
доказване на ответниците.
4. Че сключеният предварителен договор е нищожен поради противоречие със
закона и добрите нрави, съгласно чл. 26
ал. 1 от ЗЗД, алтернативно унищожаем,
поради това, че е сключен с измама, при
явно неизгодни условия за продавача – относно тези възражния не са ангажирани
никакви доказателства от страна на отвниците, чиято е доказателствената е
тежест и която им еазпределена с доклада.
5. Че липсват представени доказателства относно
декларации за липса на задължения по ДОПК и по чл.25 от ЗННД, обуславящо
неоснователността на иска – посочените декларации не са елемент от фактическия
състав на иска.
ІІІ. Относно присъждането на
разноски и държавни такси:
Съгласно чл. 78 ал. 1 от ГПК заплатените от ищеца такси, разноски по производството и възнаграждение за
един адвокат се заплащат от ответника съразмерно с уважената част от иска.
Тъй като искът е уважен
изцяло, на ищеца следва да бъдат присъдени направените от него разноски в
размер на 1772 лева, включващи 672 лева държавна такса и 1100 лева адвокатски хонорар.
По изложените
съображения, съдът
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 12.12.2013
г. в гр. Габрово
между Х.К.Ш., ЕГН **********, л.к. № *********, издадена на
08.04.2013 година от МВР - гр. Габрово, с адрес: гр. Габрово, ул „********"
№ 13 вх. В ет. 5 ап. 9, заместен от наследниците си Д.П.
Р.-Ф., ЕГН **********, с адрес: *** Димитър 148, ет. 13, ап.
75 и
Ю.П.Т., ЕГН **********, с
адрес: *** - ПРОДАВАЧИ
и С.Ц.А., ЕГН **********, с адрес *** - КУПУВАЧ, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: Апартамент № 9, етаж V, вход
"В" от жилищен блок „****", находящ се в гр. Габрово на ул. „********"
№13, състоящ се от две стаи, дневна, черна кухня и сервизни помещения с обща
квадратура 67,41 кв.м., ведно с прилежащото му таванско помещение и избено
помещение, заедно с 4,206% идеални части от общите части на сградата и 1,07 %
от правото на строеж върху земята, построен върху държавна земя, съставляща
парцел ІІ, в кв. 135 по плана на гр. Габрово към 18.02.1971 г., а съгласно
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД
-18-64/26.10.2007г. на ИД на АГКК, представляващ: Самостоятелен обект с
идентификатор № 14218.509.268.6.9, с адрес на имота: гр. Габрово, ул. „********"№ 13, Вх. В, ет.
5, ап. 9. Самостоятелният обект се намира в сграда № 6, разположена в поземлен
имот с идентификатор № 14218.509.268. Предназначение на самостоятелния обект:
жилище, апартамент; брой нива на обекта: 1, посочена в документа за собственост
площ: 67,41 кв.м., прилежащи части: избено помещение, таванско помещение,
заедно с 4,206% идеални части от общите части на сградата и 1,070% идеални
части от правото на строеж; съседни самостоятелни обекти: на същия етаж:
14218.509.268.6.10; под обекта: 14218.509.268.6.7, над обекта: няма.
Продажната цена от 16800,00 лв. (шестнадесет
хиляди и осемстотин лева и 00 ст.)
е заплатена при подписването на предварителния договор.
Данъчната оценка на имота е в
размер на 29831,60
лева (двадесет и девет хиляди осемстотин тридесет
и един лева и
60 стотинки).
ОСЪЖДА С.Ц.А., ЕГН **********, с адрес: *** да заплати в полза на бюджета на съдебната власт, по сметката за държавни
такси на РС Габрово, нотариална такса в размер на 319,15 лв. (триста
и деветнадесет лева и 15 стотинки),
съгласно чл. 8 от
Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност
и чл. 96 от ЗННД, на осн. чл. 364, ал.1 ГПК и държавна такса за отбелязване на
решението в размер на 5,00 лв. (пет лева).
ОСЪЖДА С.Ц.А., ЕГН **********, с адрес *** да заплати
на Община Габрово местен данък в размер на 596,32 лв. (петстотин
деветдесет и шест лева и 32 стотинки).
Налага
възбрана върху описания по-горе недвижим имот до изплащане на следващите се
разноски по прехвърлянето.
Препис от решението да не се издава, докато С.Ц.А., ЕГН ********** не
докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето, данъците и други публични задължения на Х.К.Ш., ЕГН ********** ***,
като бъде представено и актуално удостоверение за данъчна оценка на недвижимия имот,
необходимо за удостоверяване на липсата на не погасени данъчни задължения за
имота.
Решението
подлежи на вписване в шестмесечен срок от влизането му в сила, на основание чл. 115 от ЗС,
като указва на ищцата С.Ц.А., че
след изтичането на срока, вписването на исковата молба губи действието си.
ОСЪЖДА Д.П. Р.-Ф., ЕГН
**********, с адрес: *** Димитър
148, ет. 13, ап. 75 и Ю.П.Т., ЕГН **********, с адрес: *** ДА ЗАПЛАТЯТ на С.Ц.А., ЕГН **********, с адрес: *** СУМАТА 1772,00 лева /хиляда
седемстотин седемдесет и два лева и 00 стотинки/ лева, представляваща сторените
съдебно деловодни разноски по делото, на основание чл. 78, ал.1
от ГПК.
Решението
подлежи на обжалване от страните пред Окръжен съд-Габрово, в двуседмичен срок
от връчването му.
Районен съдия: